休闲会所企划方案范文3篇

恒枫天园项目企划书

企划书

恒枫天园项目企划书

一、推广目标

本项目有志打造成为苏南乃至长三角一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为长沙楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在长沙市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。

二、整体营销推广策略

1、本案价值体系的建立

在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户群是否购买本案的关键所在。

价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。

2、价值体系建立的两个层面

基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性

ü房型——满足：宽敞舒适的基本需求

ü绿化——满足：高绿化率的环境需求

ü景观——满足：视觉和功能的高度统一

ü地段——满足：动线发达，蕴含投资价值

ü建材——满足：高品质标准的基本需求

ü会所——满足：服务和娱乐的基本需求

ü智能化——满足：安全、便捷的基本需求

ü投资——满足：投资收益的基本需求

ü物业——满足：人性化服务的基本需求

ü品牌——满足：与身份相符的基本需求

ü生态——满足：舒适，健康生活的需求

附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活）

3、实现价值体系的两大要素

1)产品要素

突出本案的高品质

Ø国际化精品社区

Ø未来潜力地段

Ø户型合理，面积经济

Ø规划和景观精致

Ø其它配套设施完备

Ø生态湿地景观

Ø暨阳湖的天然景观

2)推广要素

概念领先，立体作战

Ø概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行

Ø立体作战；打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式

4、战略思想

Ø品牌营销——立高：塑造华兴房地产品牌，并嫁接到本案；

Ø产品主义——对准：分析产品有力卖点，出击市场；

Ø销售促动——造势：不断形成新闻热点，加上SP活动，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。

三、销售阶段分期策略

销售阶段分期表

销售期数销售时间推售产品推售案量备注

第一期2005年9月中旬小高层4万平方以低于均价的价格，快速抢占市场，回笼资金。

第二期2006年1月小高层8万平方延续上期热销势头，塑造品牌，为下一期产品积累客户

第三期2006年5月产权式酒店1.7万平方此时暨阳湖生态园区基本建成，并开始运营，酒店的产品可借势推广。进一步塑造开发商品牌。同时捂热别墅产品。

第四期2006年9月联排别墅，迭加洋房1.8万平方通过起三期的发售，项目已成为长沙高档住宅的代表，此时推出联排别墅进一步拉高价格，为后续独栋别墅的推出做准备。

第五期2007年3月独栋别墅7000平方此时独栋别墅已基本建成，一期、二期也已基本交房。

第六期2007年9月高层＋商业6万平方高层景观房和商业放在最后推出，降低市场风险，此时高层和商业额价值已能体现。

（具体的推案进度和产品将根据开发进度进行调整）

5、入市策略

本案入市时面临的困难：

ü对本案所在区域的认同感

ü肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务

ü生态湿地景观住宅的市场适应性

ü板块概念的明确

ü品牌形象在短时间树立

ü较高的价格下快速去化

总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上困难，入市应当注意：

ü抢战机：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。

ü造概念：本案的操作不光是生态湿地景观住宅，而是创造了一个众人羡慕的生活方式——生态居住方式。

ü作板块：为了使项目在市场中的高档地位更突出，应充分把握地段升值，发展前景，将附近区域塑造成暨阳湖高档居住区板块。

ü树品牌：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领制高点具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益，而且对发展商在长沙开发的后续楼盘积累品牌效应！

四、一期产品销售计划

五、一期产品销售周期

第一阶段：酝酿期（2005年3月15－9月9日）

市场形态：项目面世在即，售楼前的各项准备工作已基本就绪，形象推广和概念炒作计划启动，争夺市场的眼球。

企划目标：入市之初，迅速树立工地形象和项目形象，让潜在置业者对楼盘独特USP(独特的销售主张)及项目质素有不同程度的印象，同时提升企业形象,基本落实售楼前的各项准备工作，拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。

执行策略：

Ø鉴于本案量体大的缘故，建议适当的拉长酝酿期，运用不同媒体把产品的整体形象建立起来，为后续各期的推广作好铺垫。

Ø利用媒体的有利性，将开发商形象、实力进行宣传，在提升企业知名度的同时，提升本案的形象。

Ø采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。

Ø借由报纸阐述暨阳湖生态园及项目的独具一格的规划理念和优化素质，制造地产新闻题材。

Ø利用网络的有效传播性，制作网页在相关网站投放广告。

Ø根据工程进度策划宣传主题，如领导到工地考察、工地开工典礼、封顶仪式等，以增加宣传张力，增加客户信心。

Ø现场售楼处进行包装，营造生态环境气氛，给买家强烈的现实感染力及对产品的渴求欲望，同时展示开发商的实力。

Ø现场绿化带先行，营造与生态园一体的感觉。

Ø邀请有关气象、环境、房地产、园林设计与建筑规划等方面的专业人士或专家对楼盘的规划设计、开发理念等内容围绕适合现代人居住的“标准”进行探讨，同时申请“国家生态环境示范社区”称号，并邀请媒体朋友进行新闻炒作。

Ø建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“观天下”气质的成功人士为佳，如：陈道明。

SP活动：

ü【华兴置业会】募集会员活动

ü物业管理公司签约仪式

ü形象代言人签约仪式

ü“国家级生态小区示范工程”评选大赛

业务执行：

3月15－6月30日前期准备

ü现场户外看板，工地围墙，T霸到位，开始拦截客户。

ü临时接待处选址，设计，筹建。（力争在7月10日前完成）

ü现场环境开始进行，道路，绿化。

ü项目设计方案确定，并开始参加“国家级生态小区示范工程”评选活动

ü会所开始施工，作为正式售楼处（力争在强销期前完成）

ü样板区开始施工，样板房开始设计

ü人员招募

7月1日－9月9日正式酝酿

ü7月10日人员进场开始接待客户咨询

ü开始市场调查分析，调整说辞，行销点确定。

ü完成统一销售说辞，为DS和参加四月苏州房展会准备。

ü老客户及受访者DS邀约

ü统计回馈等

ü临时接待点筹备完成，建议租用临时店面进行前期客户积累。

ü公开前一周完成初步客户积累。

第二阶段：公开期（9月10－9月30日）

市场形态：项目包装初见成效，市场知名度开始树立，具有良好的市场形象，可开盘。

企划目标：将项目开盘的各项信息广泛传达，实现众人皆知的传播效果。

核心攻击点：现场实景，报纸广告、DM直邮为主，电视、网络、PR（公关）活动为辅，实行全方位动线封杀。

执行策略：

Ø售楼现场导视系统布置，包括彩旗、指示牌、横幅、条幅；

Ø开盘广告；

Ø举办开盘SP活动，邀请长沙市相关领导、形象代言人参加开盘仪式，造成轰动效应。

Ø邀请知名的书法家于开盘现场为本案的案名进行题词。

Ø邀请有名的艺人为本案专门进行谱写曲词，并于开盘当日举办首唱仪式。

SP活动：

ü开盘活动

ü“国家级生态小区示范工程”授牌活动。

ü步行街现场产品推介会，并赠送小礼品。

ü开始抽奖活动，奖品已欧洲十日游，以及家电，计算机等。

业务执行

ü9月19日开盘活动执行。

ü参加9月苏州秋季房展会。

ü房展会接待，宣传；组织看房车。

ü接待中心正式开放。

ü公布抽奖活动方案。

ü现场接待客户。

第三阶段：强销期（10月1日－11月19日）

市场形态：前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果，为全面推广奠定了坚实的基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。

企划目标：深层广泛销售，充当楼市促销钻石期掀起热销冲击波，完成既定销售指标。

核心攻击点：展示楼盘的实在卖点，实实在在面对客户，树立楼盘的高素质形象，掀起抢购热潮。

执行策略：

Ø运用媒体及执行策略将本案形象提升，适度的营造产品“一房难求”的印象。

Ø进行DM派发，让更多消费者更深入的了解本案的特性。

Ø利用媒体的有效传播性将“暨阳湖生态园，我家的后花园”等有利产品点进行强有力的阐述，造成消费者的需求心理。

Ø于售楼现场播放本案影视动画DVD，让消费者更直观的了解本案。

Ø与长沙日报联合举办【观天下——我的家】摄影、征文、绘画大赛，将项目提升至“长沙楼市旗舰”的高度。

Ø会所落成，让每一位到此的客户都能先行享受到未来会所给生活所带来的便利。

Ø从本案中选取一套高端楼盘，送予名人，并进行媒体炒作，同时打出“与名人为邻，与健康为伴”的广告，来吸引消费者的关注。

Ø利用“世界湿地日”，将本案特有的湿地景观及其特有的功效进行宣传。在广告宣传方面可以打“人和湿地”“湿地是生命之根”等进行主题性宣传。提升本案的形象、档次。

Ø结合6月5日“世界环境日”，举办“亲自然”SP活动，让消费者亲身感受本案与自然的亲密接触，完全体验到本案的特性，吸引更多的潜在消费者。

Ø参加长沙当地及苏州的房展会，扩大本案知名度及影响力。

Ø于售楼现场增加设计师、室内设计配置图册联展。打类似“买住宅，送设计”的广告，吸引更多的潜在客户。

SP活动：

ü全城唯一情景体验式样板生活区正式开放。

ü会所落成暨现场正式售楼处启用。

ü会所体验活动。利用会所先行开放的服务项目邀请客户体验小区高品质的会所服务。

业务执行：

ü样板房开放

ü样板楼完成。

ü现场接待

ü开始签约动作

第四阶段：延续期（11月20日－12月20日）

市场形态：首轮热销高潮已过，针对现状，活化企划策略，进行适时调整，顺利承接热销余波。

企划目标：根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘，掀起二次销售热浪；并为第二期的顺利推广进行有效的酝酿。

核心攻击点：促销，公关活动为主，实行品牌攻击。

执行策略：

Ø继续利用媒体的有效性将本案的湿地生态优势进行强有力的阐述，与其它个案的差异化表现出来。

Ø对有希望的潜在客户邮寄DM广告、派放夹报。

Ø利用开发商的品牌形象打消买家对楼盘的疑惑。

Ø结合政府行为，解决户口问题，满足外地客户需求。

Ø实行有奖销售，在推广期间的购房业主，送三年物业管理费用。

Ø拓宽广告覆盖面，调整媒体和户外广告策略，在广告版面上对重要宣传版采用大篇幅、大气势图文并茂，让人过目不忘，突出其影响和创意。

Ø价格促销、开展更灵活的付款方式。

Ø强化购后服务，使楼盘业主获得物业的价值认同感；并为后续各期的推广赢得良好的口碑！

SP活动：

ü进行第一期抽奖活动，并公布得奖名单。

ü第二批【华兴置业会】会员募集活动，为第二期进行前期客户积累。

业务执行：

ü完成签约动作。

ü促进老客户带新客户成交。

ü一期产品基本清盘，媒体公布售磬。

ü现场封盘，开始积累第二期客户。

以上是本案第一期项目的整个推广过程，在第一期项目进入尾盘延续期时将对第二期项目进行酝酿。依次将后续各期项目有序的顺利销售完毕。在短期内实现项目利润的最大化！

六、价格策略

1）定价策略

采用一房一价的定价方式。

2）价格走势及调整

价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。第一期以景观和位置不佳的户型作为入市价格，如4580元/平方米，至一期销售30％后调价到4750元/平方。一期销售至60％时，调价到4880元/平方米。造成潜在客户，价格节节攀升的预期心理，为第二期推出创造提价空间。

3）付款方式

采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。

建议对一次性付款的客户给予折扣。

六、行销通路

大众传统媒体：

CF：面对整个长沙、江阴、苏州市客源，建议制作3D动画影片。

NP：面对整个长沙、江阴、苏州市客源。选用媒体：苏州当地报纸。

DS：开盘前利用我司积累的意向客户，进行电话DS，吸引客户在开盘期间来售楼现场，制造现场热卖气氛。

车体广告：选用沿途经过本案线路，广告的效果较好。

网络平台：面对周边地区的白领等高素质客户，专门制作网站。选用网络媒体进行宣传等。

标志性工地现场：

T霸（高炮）、LOGO墙、工地围板、临时接待处，现场会所接待中心、样板区、样板房、现场看板

影响性广告载体：

大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、SP活动

七、推广时机建议

建议项目入市的时机最好在05年的9月份。在3月份开始进行前期准备的动作，6月正式酝酿，引导客户对生态住宅的接受度，同时预热市场，在9月份中旬开盘，推出第一期，10、11月旺销后，到06年1月份推出第二期。

八、整体包装策略

1、项目VI系统设计

–案名

–LOGO

2、现场包装

–围墙广告形象

–户外定点看板

–道路及绿化先做，塑造工地形象。

–售楼处包装

–样板房

3、开发商品牌形象包装

4、物业管理公司品牌包装

九、临时售楼处现场包装

1、包装原则：

采用体验行销的概念，让客户可在现场和售楼处提前体验项目的魅力。

地址：建议在项目金港大道立交桥南侧，沿金港大道，面向暨阳湖布置。便于日后解说小区进出暨阳湖的便利性。同时对面就是暨阳湖的入口和公交车站。

2、设计风格：

建议临时售楼处，设计为两层，挑高7米，一楼4.2米。二楼挑高2.8米，钢架结构，外立面为大面积幕墙玻璃。大门入口挑空设计，悬挂大型液晶电视屏。便于播放楼盘3D，暨阳湖宣传风光片。二楼可登高望湖，直面暨阳湖四平方公里的美丽景色。

3、内部装修建议：

建议引入设当的生态园林，给客户回归自然的感觉，地面采用天然石材装饰。布置小型水景瀑布，盆栽绿化等。在售楼处外部设计花坛，种植绿化。体现项目生态社区的主题。

4、销售道具建议

1）模型：建议制作系列模型，整盘30万平方米规划模型、一期楼盘整体规划模型、房型单体模型。

楼盘整体模型：表现本案的全盘概念，重点在于展示整体规划，重在功能应该具有相当的体量，建议至少做到1：200，以显示本案30万平方米的恢弘气势，其中突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。

一期整盘模型：更细化表现本案的环境特色概念应该具有相当的体量，同时考虑到适当“偷借空间”更具传播效果，建议底盘、环境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以显示本案环境优势

同样要突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。

房型单体模型：立体房型布置模型有利于直观突出本案的房型特点；本案样板房以外的主力房型可以用此种方式展示。

2）设备陈列：

建议把本案将使用的部分设备比如建材、智能化设备等组件设置橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效果。

5、样板区、样板房：

在样板区设置3套左右样板房，2房、3房、4房，分别以不同的风格进行装修。

6、智慧化演示：

本案大量运用了智慧化设备，为了使大众接受必须有直观的演示系统。好的智慧化演示可以充分提升楼盘形象。

7、3D动画：

利用三维技术演示楼盘情况，尤其是期房阶段演示未来小区规划，具有现实意义，可作为电视广告在媒体上播放，也可在现场大屏幕电视上播放，增加客户对楼盘的认识。

企划策略部分

一、要点

1、利用华兴地产在长沙当地的知名度以及所推成功个案的影响力，来提高本案的美誉度及形象。

2、将本案与暨阳湖生态园结合推广，并将暨阳湖生态园对本案的利点推向最大化，来提升本案的整体形象。

3、将本案所特有的湿地生态系统及高达45%的绿地率结合起来推广，营造本案健康、休闲的氛围。

4、将暨阳湖生态旅游的概念进行推广，结合现实中暨阳湖生态旅游的火热，以及对酒店的需求，将本案产权酒店的理念推广。

5、将本案便利的交通、地段优势进行有利的阐述，来提升本案外部配套的多样性。

6、将本案合理的规划优势进行充分的阐述，来提升本案的整个品质。

7、将本案内部配套优势进行有利推广，造成消费者对本案的渴求心理。

二、全案策略

品牌塑造战略

生态是品牌最核心的DNA

生活艺术

↗

生态环境健康生活

（感性认知）

企业牌+生态牌+形象牌

建立项目健康、休闲价值地位

（理性认识）

创造企业效益与项目利润最大化

提升企业品牌知名度、美誉度

三、媒体策略

1、媒介目标

Ø选择适当媒体，使广告对消费者产生最佳的说服效果。

Ø通过科学的媒介投放组合，制造声势，吸引买家来到现场，感受现场氛围，产生购买欲望。

Ø树立发展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使“观天下”尽可能在短时间内进入良性销售阶段，迅速回笼资金。

2、媒介选择的标准

Ø选择长沙地区对消费者最有影响力的媒介。

Ø针对项目别墅及产权酒店部分，选取周边省市的强势媒体。

Ø注重媒介组合的威力。

Ø整合所有可以利用的媒介资源。

3、媒介运用

Ø长沙区域性电视广告

Ø《长沙日报》或夹报派发

Ø户外媒体：T霸、灯箱、引导旗等

Ø直效媒体：售楼书、展板、宣传单张等

ØDM直邮

Ø网络广告的适量投放

Ø《上海楼市》、《扬子晚报》、杂志等（针对产权酒店及别墅部分）

4、广告频率

Ø在酝酿期形象导入阶段，以个性化的工地形象包装为核心，采取试探性策略，分流客户抢占市场份额；

Ø开盘强销阶段，则采取集中配合SP活动的策略，即在各媒介上持续广告，以便迅速占领市场；

Ø强销期过后，采取间歇的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。

5、媒介投放组合策略

Ø酝酿形象导入期

A、前提：现场公路边户外广告牌（入口处）、围墙、引导旗、条幅等互动造势，引发关注。

B、适当报纸软性文章配合公关活动进行渗透。

C、适当形象NP广告，进行形象宣传。

Ø开盘、强销期

A、以电视广告、报纸广告为主，多样广告媒体为辅助。

B、直效媒体（楼书、购楼指南、单页）的直观宣传作用。

C、运用大众媒体，PR事件行销为辅。

D、针对主要卖点做纯促销广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力。

E、选择适当的时机联合媒体召开专题性论谈，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，制造楼盘热销现象。

Ø延续尾盘消化期

A、以报纸广告为主，投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。

B、利用DM直邮有针对地对特定区域进行宣传，挖掘新的目标消费者。

C、利用工程收尾阶段的良好形象，增强置业者的购房信心，消化存量。

广告表现部分

一、案名建议

总案名：观天下

案名精神：此案名简洁明了，却不乏恢弘的气势。体现了“华兴地产”勇攀高峰，站得高，看得远，放眼天下的宏伟战略目标；另一方面也体现了本案庞大的建筑规模及高品质楼盘纳天下才俊的开阔胸襟。

住宅部分案名：尊邸

案名精神：表明了开发商以人为本的开发理念；简单的“尊邸”两个字，将本案住宅部分尊崇的高品质完美的体现了出来，从另一方面也体现了对客户高贵身份的尊重。

别墅部分案名：豪宅

案名精神：体现了开发商无限豪情的开发信心；另一方面从“豪宅”字面上体现了别墅的豪华配套、装修及景观，更深层次的体现出了欧式风格的雍容华贵的内在气质及客户的尊贵身份。

产权酒店部分案名：锦馆

案名精神：“锦馆”代表了开发商鹏程万里及投资客锦绣人生的又一个美好开端；“景观”的谐音则再次将本案产权酒店与生态旅游环境的特性优势的结合及至的展现了出来。

二、广告总精神

【暨阳湖畔•豪情人生】

三、广告秀稿

形象系列

1、企业品牌形象

主标：华兴地产=实力+信誉+保障

副标：观天下，华兴地产2005年全城之作

内文：

“观天下”开创一种前无古人的时尚生活模式和情趣，华兴地产以其雄厚的实力、财力、才力、智力及专业的队伍为长沙人民奉献力量。华兴地产以开发长沙精品住宅为已任，挺立人居型浪潮的风口浪尖上，敢为地产马前驹，为长沙人民涂抹了一道最为耀眼的城市缤纷色彩，开创了长沙市人居的新模式。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

2、企业品牌形象

主标：地产名宿，观天下

副标：买房一定要找个有实力的后台

内文：

长沙华兴房地产开发有限公司，以其专业、超前的理念纵横房产界。在公司领导的指导下，以尽善尽美的项目策划和良好的售后服务，不断创历史新高，为港城人民倾情打造理想中的投资场所与一流的生活、工作环境。如果说一定要找一个词来形容“华兴”的话，那么非“辉煌”莫属。因此有了华兴作为您投资的坚强后盾，那么您的投资置业一定会无往不利。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

住宅系列

1、主题推广

主标：观暨阳美景，做天下豪客

副标：健康、温馨、乐趣、尊崇是我理想居所的标准

内文：

“观暨阳美景，做天下豪客”，不但指一种居家的温馨、乐趣，更指“湖环水抱而气聚”，这是先人对栖居大地最富意境美的向往。安家于此，享受尊品水乡，沐浴湖畔，这是何等样的豪气情怀！

“观天下”傍依暨阳湖，不但传承了悠悠绵延的湖畔生活情趣，更兼容尊了霓虹灯的多目璀璨，暨阳湖水波涟涟，湖上泛舟的逍遥婉约……

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

2、公园居住模式

主标：享受不可逾越的境界

副标：湿地生态，创造都市生活新模式

内文：

有位德国哲人曾诗意于人居：“人，诗意地栖居在大地上。”一种公园居住的新模式，它究竟体现哪？

体现在拥水入梦的生活；体现在随空间而纵情的生活；体现在攀登顶峰的生活；体现在择高尚者而邻的生活；“观天下”以绿地为床、以蓝天为被、以湖水为养分，为公园居家创造了充分的条件。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

3、水、景观

主标：360°美景生活，365天幸福时光

副标：优越景观、健康生活、辉煌人生

内文：

千百年来，我们的古人依水筑房，是现实生存与种族延续的双重必须，不经意间谱写了上下五千年的不朽的文明历程；而今，我们依然在暨阳湖畔择水而居，是为了追逐心与水永恒的恋情和亲情，投入大自然的怀抱，感受大自然对我们的恩赐，纪念水带来的永垂的福祉。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

别墅系列

1、别墅品质

主标：至尊级别墅，颠峰版人生

副标：湖畔生态，还您健康、荣耀的一生

内文：

大非凡生活领域，成功人士的生活礼遇；

拥有与自己身份地位相等的湿地生态社区；

在属于自己的宴会餐厅里会宾邀朋；

只与自己品味爱好相同的成功人士为邻；

孩子的起步就与优越同步；

星级物管礼遇；

拥有湖水天然氧吧的美极环境。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

2、建筑风格

主标：源欧美经典，纯享受空间

副标：欧美别墅，自由、巨富与荣耀的盛典

内文：

欧洲，文化是空气，建筑是醇酒。欧洲，戴着神赐月桂花冠的艺术王朝。从西班牙、法国、意大利…到美国，古典的荣光与时代的激情总是交相辉映。当代至尊别墅，从不墨守成规，每一种空间风格，是对传统致敬，更是对人性全新的理解和张扬。“观天下*豪宅”，传承欧洲经典建筑风格，让您轻松享受欧洲风情。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

3、美景人生

主标：拥璀璨人生，环自然生态

副标：湖滨别墅，与自然的亲密接触

内文：

建筑一道贵族色彩；

品鉴一方美学空间；

品位一份怡然自得；

荡漾一股生命活力；

坐拥一处旺地静宅；

体会一种尊崇感受；

“观天下·豪宅”，

集万宠于一身，

尊贵、荣耀人生即刻拥有！

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

产权酒店系列

1、产权酒店概念

主标：产权酒店，风靡全球的投资方式

副标：独立产权，享有私家酒店就是这么简单

内文：

所谓产权酒店，就是开发商将酒店的客房分割后出售给您。并将客房委托酒店管理公司统一出租经营。每年年底都将获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。产权式酒店带给您的，就象奔驰、宝马带给您的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自豪感。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

2、旅游投资环境

主标：旅游黄金三角洲，时代财富聚宝盆

副标：优势环境、优势地段、优势资源，财富尽在掌握

内文：

本案坐落于长沙暨阳湖生态区的精华之地——暨阳湖畔，丰富的自然资源和暨阳湖新景观，必将成为近年景点旅游的新热点，长沙公园、森林公园一带旅游气氛已经形成，成为了长沙黄金三角旅游得天独厚的景观资源。在未来发展中必将迸发出巨大的财富源泉，为您对本案的投资奠定了坚实的基础。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

3、投资方式

主标：金生·金世

副标：用您智慧的眼光来发现今生的财富

内文：

找一个好的投资项目，是您投资成功的一半。“观天下·锦馆”产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，它以投入门坎低、收益稳定、回报丰厚而赢得了现资者的青睐。一种既是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，满足您的各种不同需求。

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

四、户外广告及VI系列

现场看板：

1、地产名宿，观天下（企业形象）

2、华东地区首席湿地住宅，坐观天下（住宅）

3、至尊级别墅，颠峰版人生（别墅）

4、产权酒店，一种风靡全球的投资方式（产权酒店）

开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司

营销企划：

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市场营销策划在房地产项目的应用探析

摘要：房地产市场营销是房地产企业开发过程的重要组成部分，对提高房地产企业竞争力起着至关重要的作用。本文通过对目前房地产营销存在的主要问题以及提高房地产市场营销策划水平的策略进行了探析，以期有效解决房地产市场营销策划中面临的困难和问题。

关键词：房地产 市场营销 策略

随着我国的房地产市场逐步壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产行业为了求生存和谋发展，必须提高自身的市场竞争力。而提高房地产市场营销策划水平作为提高自身市场竞争力的有效手段之一，越来越受到开发商们的重视，但目前房地产行业在市场营销策划中存在着一些值得探索的问题。与其他产业相似，房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。在这样的新形势下，如何有效提高房地产市场营销策划水平已成为房地产企业亟待解决的问题之一。

房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念，它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲，房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值，与客户进行等价交换，实现房地产企业经营目标的一个过程；从狭义上讲，房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段，将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。？

一、目前房地产营销存在的主要问题：

（一）缺乏有效的市场考察

任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依托于市场这个大环境，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察，包括房地产整体市场分析，区域市场分析，消费市场分析，市场竞争格局，房地产价格走势等等。但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候，考察力度不够深入，注重表面资料数据，未进行深入分析，从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时，做的营销方案过时，缺乏时效性，未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发，导致市场营销未达到预期的效果，从而影响企业经营效益的实现。

（二）目标市场的定位不准确

我国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、文化水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的，不同类型、档次的房地产拥有不同层次的消费群体，客户的需求层次主要由社会和经济背景决定。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征，只是盲目随大流，侧重对高档产品的定位，建设大户型的产品，以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么消费者群体，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响，而且导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。

（三）没有整体营销推广策略

许多房地产企业寄希望于广告的传播作用，来提升本企业品牌效益。但是目前是一个信息爆炸的社会，消费者通过网络、电视、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告，譬如说，房产、家电、促销活动等广告，早已形成一定的审美疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大，在这样的形势下，没有整体营销推广策略，还去过度投入广告，加大市场营销成本显然是不明智的。

（四）企划创意不合理？

房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策，更是一种创造性活动。许多房地产企业在营销策划过程中，一味地去追求“新”与“奇”，而没有真正的创新思维，就成了标新立异；或者采用过于保守的营销策划策略，这样就成了墨守成规、因循守旧；无法实现创意与实际操作的有机结合；还有就是在整个企划创意过程中，并没有将各种因素进行综合考虑，更无法进行有机整合，致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。

二、提高房地产市场营销策划水平的策略

（一）高度重视市场考察，增强市场预测科学性

市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用，因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前，要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理材料。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业管理的始终，需要对房地产整体市场，，消费市场，区域市场，竞争市场进行深入考察，并根据大量的数据材料作出科学的预测，并经过专业的人士的反复论证，才能做出项目的开发方向如何确立、项目各物业的定位、项目的整体规划，从而确定产品价值、竞争差异化、目标人群价值。

（二）目标市场分析

房地产市场营销需根据不同消费者的需求去求同存异，将具有相同需求的消费者聚合在一起。从项目所处地理位置、交通、价格、物业类型并结合周边设施、市场购买力及区域的整体规划等综合分析，并结合当前市场需求状况分析，将消费者划分为不同的市场需求群体，进而分析目标客户的基本特征、心理特征、文化品位特征。根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位如不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，具体内容包括：项目总体市场定位，目标人群定位，项目开发总体规划，组团规划，交通道路规划，户型设计，整体风格，外立面设计，园林景观规划，社区配套，会所，楼宇配套，装修标准，装饰材料，物业管理。协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

（三）营销推广策略采用媒体整合推广

房地产营销推广要起到预期效果，在宣传过程中，一定要寻找项目的核心价值，如： 物业管理概念、绿色生态概念、欧式概念、品位概念、人文概念、旅游休闲概念、会所概念、亲水概念、智能E化概念，媒体要围绕项目的核心价值进行推广，让媒介为营销插上翅膀。特别是如果要引领一种新的居住模式和生活方式，必然要从各方位多角度，高品位的推广手法，才能实现项目营销的市场价值。媒介推广形式必须要结合项目地域特点和本身物业特性，在推广过程要充分考虑，全面权衡。在充分考虑企业广告投入成本的基础之上，去选择现场包装、项目周边气氛营造、户外及展示、印刷资料、报纸媒介、电视媒介、网络等广告宣传的具体形式；并在广告时间、广告量、广告地点上合理分配媒介推广的成本使之利益最大化。

（四）企划创意设计科学化与艺术化相结合？

房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品，并购买产品。要吸引消费者的目光，就必须在企划创意设计上将科学与技术进行有机结合，充分考虑客户的注意力、识别力、对产品的可信性、愉悦性以及需求性，用艺术化的表现形式来表达产品的优势，譬如说产品的美感、质量等，给消费者心中留下良好深刻的形象。企划设计更要让消费者感到真实、亲切、贴近实际，时刻围绕主题，以设计新颖、妙趣可心、精巧的设计风格获得消费者的认可。这样的企划创意设计不仅会让人们觉得标新立异，更会让消费者认为脱离老套陈旧，真正达到创意设计的新、秒、精。

总之，房地产市场营销的策略水平直接影响到了房地产行业的发展。房地产企业要正视房地产市场营销中存在的问题，从企业的自身情况出发，制定符合本企业的生存和发展的策略。

参考文献

[1]于颖、周宇.房地产市场营销[M].东北财经大学出版社，2005

[2]菲利普、科特勒.营销管理[M].上海人民出版社，2002

[3]姚玲珍.房地产市场营销[M].上海财经大学出版社，2004

[4]叶剑平.房地产营销[M].首都经济贸易大学出版社，2003

[5]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].同济大学出版社，2003

大二女生潇洒运作4000万

一位经济学家说，当一个人的财富达到数千万、上亿时，金钱只不过是手中玩的一种数字游戏。当然，能玩这种游戏的人绝大多数是经验丰富的人。然而，在广州，有一名年仅21岁的大二女生，竟然也玩起了资金高达4000万元的“财富游戏”！

20岁女生休学开公司当老板

2004年9月，陈考入广东工业大学生物工程系。由于她中学时期就对文艺很感兴趣，而且组织能力非常强，所以大一时，就被推荐担任了学校音乐学会的副会长。当时学校的音乐会都是在露天广场进行的，最大的困难就是缺乏音乐设备。

“不行，怎么也得买一套属于我们自己的音乐设备！”作为音乐学会的一名领导，陈决定承担起这个“责任”。这时，她突然想起自己有一个堂哥，初中毕业后就去做了一名音箱学徒工，年仅25岁就已经成为汕头一个音箱集团的副总。

2005年暑假，陈到深圳宝安一家事先联系好的音响制造厂打工。上班第二天，她就直接找到老板，说发现了一个销售商机，并且进行了一番详细分析，老板听后高兴得马上拍板让她负责做这个临时项目的经理。读大二时，陈又和广州大学城里的5个工作室结盟，组成了一个文化传播公司，她被选举担任公司的执行董事和总裁职务，公司主要是经营大学城里的户外广告业务。

陈的文化传播公司运作一年后，前期工作已经见效，既建立了广州各个高校里的广告渠道，也打开了学校里的党政、社团和各种学生会的联络关系，因此生意非常红火。只要坚持下去，就肯定能赚到钱，但她实在忙不过来，而且身体也不太好，根本不能兼顾工作和学习，同时学校也管得很严，老师在课堂上3次点名不到，就取消考试资格。所以，读完大二的时候，她决定休学。

“你想休学创业？你还不会走，就想飞了！”陈的父亲极力反对，狠狠地批评她。她的母亲也不赞成她这样做。

父母的反对，以及创业初期公司面临的巨大资金压力，让陈遭受到了沉重的打击，看她这般处境，就连房东都劝她放弃。可是倔强的她依然坚持了下来，她反复地跟家人、朋友和学校领导说：“放弃就意味着以前我全部的努力都付之东流，我设定成功的方案很多，不达到目的，我真的很不甘心！”

没办法，2006年6月，陈的父亲在休学意见书上签了字。紧接着，她全身心地投入到繁忙的工作之中。经过一段时间的历练，她不仅摸索和积累了大量经营管理经验，而且通过文化传播公司大学校园广告，以及供应学生搞活动所需的各项音响等途径，赚取了20万元创业资金。

以个人名义签下4000万商业合同

由于陈的公司主要是对高校学生服务，所以她休学创业后聘用的员工，都是在校学生或刚毕业的大学生。

2007年1月的一天，陈和她的创业伙伴在大学城东门广场搞音响制品促销时，发现紧挨着大学城的穗石村西南角，有两幢刚建成的单体建筑，而且正在火热招商。后来她一打听，那两幢建筑是准备用来做商城用的，面对的顾客群自然也主要是大学城里的学生。当时，她就感觉开发商的定位有“问题”。

为了检测自己的观点是否正确，第二天上午，陈和几个创业伙伴开会时，还专门就那两幢建筑讨论了一番。伙伴们不解地问：“人家房地产商投资这么大，开建之前肯定也认真考虑过的，你凭什么说人家的定位有问题？”陈分析说：“因为我是和广州大学城一起‘长大’的，我十分了解……”广州大学城位于番禺区小谷围岛，有中山大学、华南理工大学、广东工业大学等十余所高校，总人口约40万人，相当于一个中等城市，于2004年9月初建成投入使用，陈正是那年考入大学的，因此她对这里的配套设施、一草一木都十分清楚。

陈认为，广州大学城内本身就有一条繁华的商业街，而且将广州四大名街（北京路、上下九、状元坊、流行前线）浓缩复制其中，集娱乐、购物、休闲等为一体，经过3年的发展，已经形成了全国最大规模的高校经济圈。因此，那两幢建筑再用来做商城的话，就意味着面临巨大的竞争。伙伴们听了陈的高谈阔论后，说：“分析得十分有道理！可是，合不合适做商城那是别人的事情，与我们有什么关系呢？难道我们陈总又有什么鬼主意了？”

在伙伴们的追问下，陈大胆地说出了自己的想法：“我们都在大学城生活3年了，不知道大家有没有这样一个感觉，就是这里的商业气息太浓，而文化氛围严重不足，比如各个高校社团之间的聚会、把朋友带到大学城来游玩等，基本上很难找到一个称心的地方。而我们如果租下那两幢建筑，将之打造成一个具有强烈校园文化气息的会所，前景肯定非常不错！”陈的话还没说完，伙伴们就个个目瞪口呆了，呼喊起来：“陈，你不会是疯了吧？那要多少钱啊！”

经过一番大胆设想和调查分析，陈不久后就正式确定了自己的目标，她要针对大学生不同个性特色和模块化的需求，营造一种“理想、创新、自由”的象牙塔文化氛围，打造“中国第一家校园文化会所”。她甚至事先写了一份规划方案，将那两幢建筑租下来后，在里面开设以购物餐饮为主的怀旧区域、中国风和西方文化特区，以居住为主的青年旅馆和以商务为主的大学生创业联盟店等。

然后，陈拿着方案直接去找开发商谈。第一次去的时候，她有点尴尬。由于她的学生模样，对方根本就不愿意和她认真谈，最终被请出了办公室。第二次，她又去了。陈又拿出大量调查表、企划方案，比如大学城有多少学生，每年消费量的增长情况，这些增长由于什么因素造成，以及这种需要的供给情况等。听着她有根有据、有条不紊的讲解，对方才开始真正耐下心来和她谈这个项目。几次洽谈后，对方答应只将大楼的二三层租给她，因为对方还是不太相信她。

其实，即便只租下两层楼，陈的前期投入也至少需要四五十万。这时，陈才将自己的“宏伟计划”告诉家人，因为她自己只有二十多万，其余的只能找家人想办法。为此，在正式签合同前，陈足足考虑了二十多天时间，并且请了专门的法律顾问进行咨询。2007年6月中旬，她最终还是以个人的名义，首付40多万元，勇敢地租下了大学城附近穗石村某商业大楼的二三层，面积共计5600平方米，租期为15年，平均每年租金为200多万元人民币，整个项目的合同总金额近4000万元人民币。谁也没想到，这个来自普通家庭的21岁女生竟如此“胆大包天”！

80后CEO成功进军房产界

正式签下合同后，就意味着陈已经没有“退路”了，她只能选择去精心运作这个价值4000万元的大项目。首先她重新调整了公司人员，专门成立了一个负责打造大学城文化会所的运作团队，包括公司总共只有6个人，其中有4人是在校大学生，另一个是2007年刚毕业的大学生，还有一个是高中毕业生。他们都对这个项目有兴趣，而且各有专长，所以就走到了一起。

陈的团队里每个人都分工明确，她是CEO，负责总体策划；其中有两人专门负责与客户谈判、制定计划书和规划方案；两人负责资料的收集和管理，与大学城内各大高校的相关协会、组织、社团进行联系；还有一人负责市场宣传和促销。团队组建好后，她又将经营细分化。这个总价值4000万的项目，一次投入，她没这么多钱，所以只能想方设法“以大化小”。比如前期投入押金、水电周转金、办公费用等40余万元后，剩下的主要支出就是向开发商付的租金了。而这个环节，她完全可以又通过向别人“收租”来完成。

为了能尽快把承租的场地转租出去，陈再次详细、创新地把5600平方米场地规划了一番，并取名为“新觉青年公馆”，口号为“立志、修身、博学、报国，中国首座校园文化会所――由在校大学生自主开发运营的大型校园文化基地和学生创业园区”！里面分为6个主题区：80年代怀旧主题区，主要为各种风格的音乐酒吧；现代科技主题区，主要是动漫、服饰、精品、玩具、文具等时尚店铺；未来职场体验区，针对大学生的各类培训、创业团队办公、商务配套；中国风主题区，有茶座、点心、特色小吃、民族服饰精品等；西方文化主题区，有咖啡屋、书籍乐器等；还有一个就是给全国大学生提供旅游居住的青年旅馆主题区。

如此“包装”后，那两层原本还是毛坯建筑的楼房立即变得抢手起来。陈和她的团队拿着规划图向社会公开招商后，很快就吸引了一大批老板前来洽谈投资。比如80年代怀旧主题区，仅半个月时间，就进驻了近10家特色酒吧，他们通过怀旧的装修和罗大佑式的音乐，让曾经或现在的大学生在这里相聚后，都能找到那种“光阴故事”般的共鸣。再比如，青年旅馆主题区，竟然被一个私企老板全部租下来了，而且只谈了几分钟时间，那老板就和陈签了合同！陈很惊奇，那老板却笑着说：“你的项目策划书早就打动了我，的确有前景！”

就这样，2007年8月中旬，陈仅运作了两个月的时间，就将5600平方米的场地租出去三分之二！由于后续装修的资金投入量很大，陈没能力也不想自己投入，所以她都是采取先用40元/平方/月的低租金吸引商家进驻，然后由商家依据主题区的大风格自己进行个性化装修。她预计9月开学时能全部租完！

为了创业，陈从大三开始申请休学，目前已有一年之久，而她还准备再休学一年，因为她现在根本脱不开身，只有等这个4000万的大项目进入轨道之后再回学校上学。她说：“书是肯定要读的，但是我也不想为了一张文凭而失掉商机！”

在校大学生创业一直是一个有争议的话题。陈的惊人举动，再次引起了人们对于大学生创业的关注。不少同学都挺羡慕她，认为她很有勇气；但也有些同学对她的做法不理解，觉得学习是学生最主要的事情，创业完全可以等到毕业以后，而且由于大学生对市场了解不深，很容易失败。

尽管争议不休，但大学生创业之风似乎越刮越猛。据了解，广州学生创业团队的数量、质量都居全国的首位。对此，广州大学城高级就业指导师邓老师说，当前国内高校对大学生创业尚无明朗的政策，大多数学校都采取尊重学生的创业尝试、反对学生盲目创业的方式，而且建议学生不能影响学业、不要给家庭经济带来风险等。

对于陈这样一个年仅21岁的女大学生来说，经营如此大的商业项目，风险可想而知。不过，正如她的一位创业伙伴所说的：“不管将来能否赚到大钱，我还是十分钦佩陈的这种胆识、勇气和魄力，她领导我们这个团队刮起了一阵‘智慧风暴’，无论成功与否，这注定是一种精彩人生！”