土地资产管理范文
时间：2023-09-06 10:57:07
土地资产管理范文第1篇
【关键词】 土地资产； 管理； 建议
人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富。珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地，是我国的一项基本国策。土地也是企业数额巨大的资产，据国土资源部的信息及有关资料显示，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。土地资产已成为企业经营管理者所必须重视的内容。油田企业属于矿产采掘业，对土地有很强的依赖性，每年都要征用大量的建设用地。所以，对油田企业而言，合理利用土地资源，切实加强土地资产的经营管理，确保其保值增值，具有重要的现实意义。
一、我国油田土地资产管理存在的主要问题
油田所占用的土地有历史继承、行政划拨、协议用地、出让用地、租赁用地等多种形式，用地来源比较复杂，加上油田自身存在着点多、面广、区域分散的特点，使土地资产管理存在着不少问题，主要表现在以下几个方面：
（一）重用轻管，管理水平较低
长期以来，许多油田企业忽视土地资产管理工作的重要性，土地资产管理意识不强，管理机构及制度不完善，管理人员数量不足而且更换频繁。另外，对于土地资料缺乏统一管理，不能做到及时归档。由于管理不严，许多珍贵的土地历史资料遗失。再者，企业进行清产核资时，对土地资产的清查不够重视。很多油田企业用地存在着丈量不准、界限不清等现象，由此就带来了一系列的土地争议和纠纷。
（二）随意改变土地用途
我国《土地管理法》有明确规定：“国家实行土地用途管制制度。”按照规定，未经国家相关部门批准，任何个人和单位都不能擅自改变土地用途。企业只能按照上报批准的用途使用土地。但是，有些油田企业对国家土地管理的有关规定视而不见，只为了眼前利益和小团体利益，随意改变土地用途，造成违法用地，致使有些用地面临被征收地租的局面，给企业整体利益带来了损失。
（三）土地确权意识差
土地管理的核心是土地的权属管理，使用权登记是权属管理的重要环节。依法确权登记，领取土地使用证书，做到持证用地，是法律对土地使用者提出的要求，同时也是土地使用者维护合法权益的客观需要。然而，一些油田单位法制观念淡薄，缺乏土地资产意识，对土地确权登记的重要性认识不足，并且由于办理土地确权登记的手续比较复杂，各项费用还要进入单位成本，因此有些单位并没有积极主动地做好这项工作。据某油田一年的清产核资数据显示，该油田已办理确权登记并领取土地使用证的土地面积仅为实际使用土地的26.4%。这样一旦发生土地的权属纠纷，企业的合法权益就无法得到法律的有效保护。
（四）土地利用率较低，闲置、浪费严重
据统计，我国现有企业用地约有40%左右处于低效率利用状态。油田企业由于受计划经济时期的影响，长期以来在用地上疏于管理，节约用地的意识不强，土地利用率较低。土地闲置、荒芜现象比较普遍。许多事先未经认真论证的工程项目圈地后却久未开工，致使所征用的土地一直闲置。当前，随着油田企业对后勤农业生产投入的逐年减少，从事农业辅助生产的人员也就越来越少，造成部分农田荒芜。因为土地的闲置、荒芜，企业每年都会被当地政府处以高额罚款，甚至被收回土地使用权。
二、加强油田土地资产管理的建议
做好土地资产管理和开发利用可以确保油田生产经营以及生活后勤等各项工作的顺利进行。同时，加强土地资产管理，也能有效保护国有土地不受侵犯。因而，结合形势变化和工作实际努力抓好土地资产管理工作至关重要。
（一）树立全新的土地资产管理观念
土地是企业重要的生产资料和企业资产的重要组成部分。油田企业要充分认识到土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，摒弃过去的旧观念，提高对土地资产管理工作的重视程度，加大管理力度，保持积极的工作态度，彻底改变过去在土地资产管理上的被动局面，使油田企业土地资产管理观念得以根本转变。
（二）健全管理机构，完善管理制度，加强管理队伍建设
新的形势给企业提出了新的要求。首先，油田企业应从土地管理的发展要求和实际需要出发，建立健全土地资产管理机构。其次，由于实践中的新情况和新问题会不断涌现，所以企业在认真执行现行法律法规的同时，还应按照有关土地管理法的要求，根据自身实际制定一套系统、完整的土地管理制度，以规范企业的土地资产管理。另外，土地管理岗位应多吸收一些有责任心和业务能力较强的人员并保持人员的相对稳定。企业经营环境的日新月异对管理人员的应变能力提出了更高的要求。油田企业应充分认识到提高土地管理人员知识水平和业务素质的重要性，不断加强对土地管理人员的业务培训，定期进行知识更新，使其系统地掌握先进的管理理论、方法和技能。同时，管理人员也要不断增强学习的主动性，深刻理解和领会有关土地管理的法律、法规，努力提高维权意识，增强保护土地资产的自觉性。
（三）加强土地资产管理的基础工作
土地资料管理是土地管理和利用的基础，因此要狠抓地籍资料的规范化管理。对原始地籍资料要及时整理归档，做到分类存放，专人负责，防止损坏或丢失。土地管理信息系统是地籍资料管理走向科学化、规范化的重要标志。信息化建设是社会和企业发展的方向。油田土地资产管理工作应紧跟信息化管理发展的潮流，高度重视和利用信息化技术，提高工作效率和管理效率。此外，定期开展土地资产清查工作也是非常必要的。通过深入现场，重点清查所占用土地的面积、基础标志及相关历史地籍资料等，彻底摸清家底，及时解决清查过程中所发现的问题。
（四）提高办证率，努力形成“以证管地”的土地管理机制
当前，土地登记的重要性和紧迫性越来越突出。因此，首先要通过宣传政策和督促检查，提高各单位对土地确权登记重要性的认识，牢固树立“以证管地”、“用地必须办证”的思想，摒弃侥幸心理，克服工作阻力，增强工作积极性，进一步做好新增用地的确权登记工作。其次，应使企业土地确权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。最后，对由于历时久远、费用高等原因所造成的农业用地和水域用地办证率低的问题要重点解决，提高办证率，实现“以证管地”，依法维护油田的合法权益，为油田企业今后的生存和发展创造有利条件。
（五）强化节约用地意识，提高土地利用率
油田企业占用土地数量很大，并且每年用量还在不断增加，搞好节约用地工作，积极推进土地利用向集约高效化转变就显得尤为重要。一方面，油田生产建设用地应在保证生产正常进行的前提下，少占用耕地和农田，尽量选择劣质地、荒地，对用地计划要严格执行，防止计划外用地。要充分依靠科技手段，使土地用量呈逐步下降趋势，达到节约用地的目的。另一方面，要重点做好荒碱土地和闲置土地的综合开发利用。通过合理规划，使这些土地成为创造高额效益的优良资产，既为国家节省了土地资源，又能为企业发展提供预留地。近几年，某油田通过对闲置盐碱地的开发利用，已为企业节约了三千多万元的资金。此外，对因为单位撤并、搬迁等原因形成的闲置土地和农业用地，应会同计划、多种经营等部门给予及时的规划调整，实现存量土地利用的效益化。
总之，油田土地资产管理工作任重而道远。面对新的挑战，企业应该对其土地资产管理模式进行不断的改进和发展，以适应经营环境的变化，更好地为油田的生产建设服务，保障油田持续、稳定、健康、有序地发展。
【参考文献】
［1］ 刘俊.中国土地法理论研究[M].北京:法律出版社，2006:10-22.
［2］ 李如海.土地资产管理实践与探索[M].北京:中国大地出版社，2004:20-27.
［3］ 卢新海.企业土地资产及其管理[M].北京:中国财政经济出版社，2002:9-15.
土地资产管理范文第2篇
1.1加强农村土地资产管理是切实维护农民土地合法权益的必然要求
据联合国粮农组织给出的2010年数据显示，中国农业土地资产比例最高达54%，远高于机器10%、农业设施12%、牲畜24%。全球农业土地资产比重，中国14%居第二位，仅次于美国16%。然而，我国农村土地资产产权建设和价值实现机制滞后，导致农村土地资产“流转率低、流转方式单一、土地规模化经营程度低、土地资产流转风险高”的现象普遍存在。长期以来，这笔巨大的财富由于法律和管理制度的约束，除用于满足农户自身生产生活需要外，无法像城市土地资产那样在市场中有序流动。农村土地只凸显其基本的社会保障功能，却不具备融资担保和增值等功能，阻碍了农村经济发展和农民收入增长。在中国，土地是农民的根本。对于农民而言，土地产权既是一种生存权利，又是一种发展权利。农民的土地财产权作为一种权利范畴，是指农村集体经济组织内的农民对农村集体土地依法享有的各种财产性权利[1]。农民的财产性收入，指农民对自己所拥有的财产，通过行使对财产的占有权、使用权、受益权、处置权等物权，而获得的相应收益，即农民对所拥有的财产通过出租、转让、入股分红和投资等方式所取得的资产增值收益。农民的财产额度在一定程度上直接影响着财产性收入的多少[2]。据调查，受农村经济社会发展水平和传统观念的影响，现阶段我国农户的财产主要集结在其拥有的土地和住宅上。以重庆市璧山县为例，该县农户的房屋价值占其家庭财产价值总量的62.6%，该地区农民的财产性收入比重严重偏低，平均不到其总收入的1%。一般而言，一个地区越富裕，其居民的财产性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民财产性收入的多少，成为衡量一个地区是否富裕的重要标志。
1.2加强农村土地资产管理是发展社会主义市场经济的必然要求
社会主义市场经济制度是我国基本的经济制度，它要求市场在资源配置中发挥基础性的作用。农村土地资产管理体制机制直接影响土地资源配置效率，关系到农村经济发展和社会的和谐稳定。我国农村土地管理制度形成于计划经济时代，当时国家的建设规模有限，对农民的影响并不大。随着我国市场化的深入发展，政府依然凭借垄断权力，操控农村土地市场。以成本价征用农民土地，再以市场价出让土地，失地农民只获取土地市场价值的小部分，而政府获取了高额的垄断利润，使国家赋予政府的土地垄断权成为权利寻租的动力[3-4]。政府过度介入经济生活，对市场经济的持续健康发展产生不良作用。现行的农村土地资产管理体制机制落后于时代的发展，违背了社会主义市场经济发展规律。党的十明确提出，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。我们要加快完善社会主义市场经济体制，完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，应当着力完善农村土地资产管理体制机制，推进农村土地资产市场化，培育农村土地资产市场体系。
1.3加强农村土地资产管理是统筹城乡发展的必然要求
解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。加强农村土地资产管理有利于坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力。发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体。发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革开放以后，中国工业化和城市化进程在较短时间内能够实现突破性发展，主要得益于城乡二元体制下劳动力、资金、土地等生产要素继续由农村向城市单向流动，大量农村土地以极低的成本转化为城镇建设用地，而大量农民被排斥于城市化进程之外，不能依靠土地权利直接参与并分享工业化和城市化的成果[4]。显然，这种“城乡二元”结构体制下，形成城乡分割的土地市场。从土地市场体系构建来看，城市建设用地转让、出租交易市场经过20多年的发展已经比较完善，但是农村土地市场体系尚未真正建立起来，土地收益分配方式不清晰。政府以强制手段，侵害农民的土地权益，导致失地农民问题已经成为当今中国最严重的社会经济问题之一。同时，城乡分治体制下，土地要素流动性不足在很大程度上也限制了资本和劳动力要素的自由流动，影响了要素与资源的进一步整合[5]。土地权属限制导致集体建设用地和国有建设用地出现同地不同价，农村土地资产的价值没有真正显现出来。因此，深化农村土地资产管理改革，确保城乡之间在资源配置和利用方面拥有平等的权利和机会，实现真正意义上的公平和正义。有序推进农村土地资产管理，促进农村土地资产化，也是实现城乡统筹发展的必然要求，对于构建和谐社会也具有特别重要的意义。
2农村土地资产管理存在的问题
2.1农村土地资产管理制度不健全
中国农村的土地归农民集体所有，这在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》等法律中都有明确的规定。但是农村集体组织是谁，法律是否赋予农村集体组织行使土地所有权，法律规定含糊。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇农村集体经济组织经营管理。显然，法律赋予农村集体组织的是经营管理权，并未明确农民集体所有土地的所有权由农村集体组织代表农民集体行使。“集体产权”(CollectivePropertyRight)或“集体所有制”的概念是一个没有得到严格界定的概念。在实践中，作为主体的“集体”是谁？“集体”对土地的管理和监督的程序和形式，法律并无明确规定，在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律地位等方面也没有作出具体的安排。由于“集体”这一概念的高度抽象性和模糊性而在现实中找不到对应的载体，以及其标志性权能被国家控制在手中和大部分权能实际上是由少数农村干部在行使，导致其主体事实上的不存在，即主体虚位。笔者在对重庆江津区、开县和忠县农户走访调查并回收有效问卷316份，结果表明，多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的土地集体所有权概念是很淡薄的。其中28%农户认为，集体就是国家；36%的农民认为集体是干部（村干部、乡镇干部），认为集体是村民小组占15%；剩余21%的农民表示不清楚或是不关心。周诚在《土地经济学》中提出了“五权结构”，即所有权、占有权、使用权、收益权和处分权[6]。在目前的农村土地制度下，农村土地产权对集体和农民而言，并不完整。一方面，农民集体不能充分行使土地权利；另一方面，农户的土地经营权虽然相对充分，但财产权严重不足。例如，在现行制度下，农民缺乏抵押土地使用权以获取银行贷款的权利，产权缺乏有效的实现途径和保护机制。造成这种主体缺位的原因主要有3个方面：一是现阶段随着家庭承包经营的发展，农民集体经济组织在大多数村内是不存在的，村一级并没有真正的土地所有权主体；二是家庭联产承包责任制下，土地被细化经营，虽然满足了农户的土地私化经营愿望，但是小农意识下的农民并不关心土地的所有权主体是谁；三是在对农村集体土地进行处分时，各级政府介入十分严重，普遍的形成政府“代民做主”的现象。
2.2农村土地资产管理机制失灵
现行农村土地资产管理机制体现于行政干预土地产权配置，这种管理机制造成各项权利主体对土地的权利、义务难以明确，这是农村土地经济关系多重矛盾产生的根源[7]。农村土地经济关系多重矛盾集中反映在：一是国家对农村土地权利的控制，表明土地的最终归属权属于国家，但国家并不是农村土地的所有权主体，国家却可以通过强制手段实际操纵和决定农村土地所有权交易并且参与所有权收益分配；二是农民集体作为名义上的土地所有者，实践中难以充分行使所有权，主体地位处于虚置状态[8]，土地权益受到多方侵蚀；三是集体土地的经营管理者自身角色混乱，权利和义务不对称，农民集体土地所有权的充分行使受制于农村基层政治民主发展状况[9]。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规的规定，集体土地经营管理者分为三种，即乡(镇)农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、社集体经济组织或村民小组。他们既是一个经济组织，负责经营管理农村土地，又被视为地方政府在农村基层的延伸，具行政管理色彩，形成农村版“政企不分”。长期以来，我国实行的征地制度存在弊端，其土地资产补偿机制不符合市场经济体制。《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。征地补偿标准未包含土地的增值部分及未来的收益部分。农用地一经征用后，其用途改变会导致地价高涨，而这部分巨额增值收益农民并没有权力享受即形成实际上的“增值归公”。从征地补偿办法看，长期以来，中国农民对土地的所有权基本上未得到地方政府的承认或尊重。在现行征地制度下，农民拆迁安置所得比例极低，土地收益分配明显是向政府、城市、非农部门倾斜[10]。近年来，全国各地越来越多的失地农民上访、投诉媒体等维权抗争活动以及其与地方政府和开发商之间发生的严重冲突事件影响了社会稳定和经济发展。
2.3农村土地资产管理平台薄弱
农村土地资产是发展农村集体经济实现农民富裕的重要物质基础，应依据法律规定对农村集体经济组织的资产产权、资金运作和资产经营状况进行系统检查、评估。调查发现，农村土地资产管理在确权、统计和评估方面存在滞后性，农民主体意识和权利意识模糊，不少地方存在登记不及时、不全面，监督管理不到位等问题，致使农村土地资产管理混乱、资产处置随意等问题[11]。加强农村土地资产管理，首先应该清楚农村土地资产的存量，明细到村、组、户。其次，应该清楚农村土地资产的市场价值。抽样调查忠县269个农户，98%的被调查农户知道自己承包地的数量、位置，但是他们不知道自己承包地资产的市场价值；抽样调查忠县、开县等180名村官，95%的被调查者能正确回答本村的土地面积、用地结构，但是他们不知道本村土地资产的市场价值。我国农村广大基层干部和农户对农村土地资产认知程度低，究其原因有以下几点：一是农村土地产权遗留的历史问题。农村集体土地产权虚置，“三级所有，社为基础”的农村土地资产管理体制名存实亡。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，农村土地界限存在争议。二是农村土地资产评估的特殊性。由于农村土地资产本身存在的特性，如产权特征、资产属性、市场条件等，在进行土地资产评估的时候，存在一定的障碍[12]。对重庆市资产评估协会98名专业人士咨询结果显示：98%的受访者认为，加强农村土地资产管理平台建设是十分必要的，健全严格规范的农村土地管理制度必须进行农村土地资产评估，同时也表达了对现行农村土地资产评估状况的不满；92%受访者建议农村土地资产评估的原理和方法参照土地流转市场定价法；超过半数的受访者认为，农村土地资产评估需要完善法律制度来支持。2.4农村土地资产管理效益低目前，农村土地资产管理不善形成种种弊端，影响到广大农户财产性收入增长。劳动是财富之父，土地是财富之母，这是政治经济学的一个基本论断。农民拥有土地，就拥有巨大财富，就应该拥有更多的财产性收入。中国城乡居民收入结构统计结果（表2）表明，城镇居民没有土地所有权，却有更多的财产性收入，农村居民拥有土地所有权，但财产性收入较少。这个现象发人深省，农村土地资产管理效益几何。据调查，农村土地资产管理不善影响到土地资源的可持续利用。第一，对土地非农化产生的巨大利益的追逐也加剧了腐败泛滥，加重了对极为稀缺的土地资源的乱占滥用现象[13]。特别是在城市近郊区和乡镇企业发达的沿海地区，农村集体非农用地大量进入市场已成为客观的事实，且主要以买卖、有偿有限期出让、出租、入股联营、联建分成和抵押等方式进入市场。这种现象影响到耕地资源的保护，也造成土地资产收益流失[14]。第二，随着经济的不断发展，在城郊地区，农村土地资产增值空间迅速提升，但是由于存在相关土地法律和政策的严格限制，在城郊地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场，农民以不合法方式争取自身利益的行为，导致了土地资产管理失控、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等突出问题。第三，由于农地占用成本低，土地粗放式利用现象十分普遍。统计数据显示，1996—2010年间全国农村人口减少了1.49亿，但农村居民点用地总面积不但未降反而净增6.13万hm2，农民人均农村居民点用地面积也从193m2增加到218m2，超过国家规定的建设用地标准，形成许多所谓“空心村”，乡镇企业乱占滥用耕地现象也十分普遍。
3加强农村土地资产管理的建议
3.1强化农村土地资产管理主体
党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。基层群众自治是我国的基本政治制度。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在发展农村集体经济，加强农村政权建设中具有十分重要的作用。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日）中明确提出，村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。各地农村经济社会改革发展的经验证明，优化资源配置是村民委员会履行职责的保障。发挥村民委员会的积极作用，加强村民委员会管理农村集体土地资产的职能，是农村集体土地资产管理制度创新发展的必然趋势，也是壮大村级集体经济的客观要求[15]。我们要坚持生产力与生产关系相互适应的科学发展观，深刻认识农村集体土地所有权主体发展的客观规律，与时俱进，推进农村集体土地所有权主体创新发展。建议积极推进地方立法，赋予村民委员会更加充分、更有保障的土地物权，强化村民委员会的土地所有权和土地用益物权。改“三级所有，社为基础”为“三级所有，村为基础”。
3.2开展农村土地资产清产核资
开展农村股份合作、推进“三权抵押”和“地票交易”，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。城市的每一个单位、每一个家庭都能说出自己的资产价值，农村的每一个单位、每一个家庭都搞不清楚自己的资产价值。农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益[16]？因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是壮大村级集体经济、切实维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产管理提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。
3.3建立农村土地资产收益分配机制
《中华人民共和国物权法》(2007年3月)明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。国有土地所有权收益已上万亿，农村集体土地所有权收益又有几何。政府既要加强城市国有土地所有权收益管理，也要加强农村集体土地资产所有权收益管理。建议加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、加强农村基层政权建设夯实经济基础。
3.4建立农村土地资产评估服务体系
价格是市场的灵魂，如何评估农地资产价格，是推进农村集体土地资产管理的关键环节。国有土地多年来已形成了较为完善的土地定级估价办法，但对农村土地资产价值认识不足，农地定级估价基本上还是空白。如何建立适应社会主义市场经济体制，符合统筹城乡改革发展要求的农村集体土地资产定价机制，需要深化研究。与发达的城市土地评估机构相比，农村土地价格评估机构和专业评估人员极为缺乏。调查发现，当前在推进农村土地流转、推进农村股份制改革中，土地资产价值评估难，制约了农村集体土地资产管理的有序推进。政府为城市国有土地资产管理提供了公共服务，也应当为农村集体土地资产管理提供公共服务，做好相关服务工作，推进农村集体土地资产管理。针对集体土地资产管理中存在的信息不畅通、价格不合理、服务体系薄弱等问题，迫切需要建立农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系。合理的价格不仅能充分体现土地的价值，而且可以引导土地资源的优化配置。深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度。政府土地行政主管部门应当适时制定符合社会主义市场经济体制，适应农村集体土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员，开展农村集体土地定级估价，合理确定农村集体土地资产价格，壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益。
3.5培育农村土地资产市场
党的十报告明确提出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。健全现代市场体系，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。发展多层次资本市场，建立公共资源出让收益合理共享机制。市场是活化资产的平台，培育发展农村土地资产市场，是深化农村土地、林权等制度改革，促进城乡要素双向流动的客观要求。我们必须坚持中国特色社会主义市场经济体制，坚持统筹城乡改革发展道路，活化、显化、实化农村土地资产。建议培育发展村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型农村金融机构，开展农村土地、林权等生产要素抵押和涉农保险试点质押。建议积极推进地方立法，赋予农民更加充分、更有保障的土地权利，强化土地用益物权和土地发展权。有序推进集体建设用地使用权抵押贷款，使农村集体建设用地和城市国有建设用地拥有同样的用益物权，使农民的土地资产与城市居民的土地资产具有同等市场价值和平等市场地位，释放沉睡多年的农村土地资产融资功能[18]，允许农民以土地资产作为财产抵押。农村土地资产权利是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利，不得剥夺和非法限制。建议积极开展政策研究，推进地方立法，培育农村土地市场，完善社会主义市场体系。
土地资产管理范文第3篇
为进一步加强土地管理，防止国有土地资产流失，推进国土资源市场化配置，规范土地使用权出让行为，加强党风廉政建设，创造公开、公平、公正的土地市场环境，促进我市经济社会全面、协调、可持续发展，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神和有关法律法规政策的规定，现就规范土地资产管理有关问题通知如下：
一、严格执行土地有偿使用制度
除国家法律、行政法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外，其它建设用地一律实行有偿使用。
（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。
（二）工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让方式供地，确需以协议出让方式供地的，必须符合协议出让条件和程序；项目用地必须达到投资强度、开发进度等控制性指标要求。
（三）原工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费；其它项目改变土地用途或扩大容积率的，必须依法办理有关批准手续，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。
（四）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。
二、加强划拨土地使用权管理
（一）以划拨方式取得土地使用权的使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的，由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准，可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的，根据市政府黄政〔2000〕19号文的有关规定办理。
（二）原划拨土地使用权属于经营性用地的，必须按规定交纳土地年租金，使用者也可以补办土地出让手续，补交土地出让金。
（三）在原划拨用地范围内进行建设的工业项目，不再收取土地使用权出让金，其它项目按本条第（四）、第（五）款规定办理土地使用权出让手续。
（四）经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设，且符合城市规划条件的，应当按照招标、拍卖、挂牌方式出让土地。
（五）经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当公开交易，〖JP4〗按照规定补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当优先收储。〖JP〗
（六）以划拨方式取得土地使用权的使用者，如改变土地用途，必须依法办理国有土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。
三、依法加强征地管理
（一）各项建设用地的征用和供应，依照法律规定由市、县政府统一负责，市、县国土资源部门及其征地机构统一组织实施。禁止各类中介机构和其他组织从事征地和供地，严禁越权批准征用土地。各地要按照法定程序征用农村集体土地，并按照法定标准给予农民合理的补偿，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。
（二）各级各部门要严格征地审核和征地补偿、安置监督，进一步规范征地程序。任何单位和个人不得擅自与农村集体组织或土地使用权单位签订“征地协议”。
（三）各级各部门要采取有力措施，对拖欠、侵占、截留和挪用征地补偿费的，必须限期纠正，情节严重的，要依法追究有关责任人的责任；凡是拖欠或少付征地补偿费，必须限期补偿到位。
四、实行国有土地使用权出让及项目建设跟踪监察备案制度
为进一步规范国有土地使用权出让及项目建设行为，加强党风廉政建设，从源头上预防和治理腐败。
（一）经营性土地出让必须坚持“公开、公平、公正”的原则，任何单位和个人，包括各级领导干部，不得违规干预经营性土地的招标、拍卖、挂牌。
（二）各级国土部门在进行招标、拍卖、挂牌时必须由同级监察部门现场监督。限时将招标、拍卖、挂牌方案及招标、拍卖挂牌结果报同级监察部门备案。
（三）储备土地及收回土地补偿标准，由国土资源行政主管部门拟定方案，送同级人民政府集体研究确定。
（四）自本通知下发之日起，所有国有土地使用权出让及项目建设必须实行《跟踪监察备案》制度。**市监察局、**市国土资源局《关于对我市国有土地使用权出让项目建设情况加强监管的通知》另发。
土地资产管理范文第4篇
关键词:油田企业；土地资产；管理
油田的挖掘、建造等环节工作必须使用相应面积的土地，而我国的土地整体资源不足，由此油田企业必须要认真管理对应的土地资产，但是现在整体管理环节还存有较多的问题，油田企业负责人必须仔细思考，做到对土地资产的良好管理。
1油田企业的土地资产
油田企业的建筑、油井、站点、线路等设施都需要使用对应的土地，而这些土地资源正是企业的资产，油田企业的土地资产特征为：第一，需要的面积数较多，但是使用的过程之中，并不能做到“集中”，比如油井的位置边不能够再建造储存的场所，而且石油、燃气等必须要分别转运，所以必须用较多的线路来设置；第二，石油、燃气等在地下的位置只在几个城市之中，所以企业可以选择的土地整体面积较“固定”；第三，油田企业在规模层面还有一些差别，所以他们可担负的土地面积也是不同的。
2油田企业对土地资产的管理环节工作现存问题
从油田企业的土地类别资产整体特征可以发现，企业必须对其予以管理，这样才能够使得开采环节良好进行，由此收益必定会得到了保证，但是现在对于土地资产相应管理环节工作来讲，并没有达到理想结果，主要的问题为：第一，油田各个企业并没有把握到土地资产的真正状况，包括面积数、使用需要的证件等；第二，企业如果能够良好使用已拥有的土地，那么必然可以得到对应的收入。但是这必须要先把握到土地的拥有各方，这样才能够让他们都得到对应的收入和权利，但是现在很多企业的负责方并没有考量到这个方面的问题，在规定、文件等之中没有记录各方应有的土地数，安排每一方收入时，必定会有不正确的状况[1]；第三，企业的资产之中，土地这个类别资产的价值会改变。所以企业需使得技术有一个提升，这样在土地的价值有减小状况的时候，才能使企业的收入不会有减少的状况，但油田企业并没有做好这个方面的工作[2]。
3油田企业如何管理好土地资产环节工作
油田企业在对土地资产予以管理的过程之中，还存在较多的问题，企业的负责方必须要思考解决的方法，尤其是对于土地公路管理这个环节工作的人员来讲。
3.1负责方转变观念，设立对应规定
首先，油田企业的负责方需要对土地资产予以研究，把握到其真正内容以及需要被管理的缘由，然后加以重视，在这个基础之上，学习管理的具体方法，包括向国外的企业学习；其次，设立对应的规定，先对土地资产做记录，然后明确其类别，比如开采、运输以及储存这三个类别的土地，需要选择对应的方法，以使得管理这个工作有一个较好结果；最后，建立专门管理的团队，尤其是对于土地和公路管理部门，要把握管理工作的量，然后选择人员的数量，最后对所有人员都要予以培训，让他们把握相应法律、知识以及工作的方法。这里需要强调一点，管理环节人员如果考量到了“新”状况，必须与企业的负责人做出交谈，以找到处治的方法。
3.2加强管理环节的力度
做好上一个环节工作之后，油田企业就要加强管理环节的力度。一方面，检查已经记录的土地资源的信息，然后检查相应的证件是否已经办理，如果有错误记录或者是未记录的信息，需要将其改正以及增加；另一方面，土地管理环节工作人员，要到油田的生产环节去进行具体检查，由此及时考量到相应问题并予以解决。
3.3注意节约
除了上面两个方法之外，油田企业的负责方还必须注意到节约：一方面，在选择土地的时候，需先设定对应方案，然后运用三维立体相应软件进行模拟，考量选择的土地面积是否过多，由此做到节约，而且在选择的过程之中，要思考使用闲置类的土地，如果找不到闲置的土地，再选择农地[3]；另一方面，注意对操作环节人员的管理，尤其是对于打井和线路这两个方面，在操作的过程之中，需要选择正确的地点。另外，管理环节人员必须要不断地学习，以及时把握到“新”状况，由此对管理的方法予以提升。
4结语
总之，油田企业做好土地相应资产的管理工作，意义重大。企业土地公路管理环节人员必须要仔细思考。这里需要强调一点，国家也应进一步完备对应的法律、规定等，为油田企业能够做好管理土地相应资产的工作提供规范。
作者:张心勤 单位:天津大港油田土地公路管理部
参考文献：
[1]赵选民，刘娜.油气企业土地资产综合效益评价——基于长庆油田的实证研究[J].西安石油大学学报(社会科学版)，2013，01:5-10.
[2]朱虹.试论企业内部管理对企业成长的重要性——以油田企业固定资产管理为例[J].商业文化，2014,29:75.
土地资产管理范文第5篇
【关键词】油田；土地；资产管理；问题；措施
土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，是经济社会可持续发展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切实保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产开采企业，对土地的依赖性很大，占用土地点多面广量大，使用土地的情况和性质复杂，每年需要新增大量的建设用地。所以，油田企业要切实加强对土地资产的管理。
一、油田在土地资产管理方面存在的问题分析
1、土地资产家底不清，管理水平相对较差。有的单位土地资产管理意识不强，对土地资产管理工作的重视不够，管理制度及机构不健全，管理人员缺乏；土地管理资料分散，归档不及时，有的在机构变动时移交手续不规范，遗失土地历史资料。
2、法律意识淡薄，存在违法违规现象。有些油田单位擅自改变土地用途，搞商品房经营开发；有些单位不办任何手续就把变更用途后的土地和商品房出租或转让，成为非法用地。还有一些油田单位没有进行土地确权登记，合法权益得不到法律的有效保护。
3、土地资产的利用效率低，存在闲置或荒芜现象。有些单位对土地资产疏于管理，导致土地资产闲置浪费。有的由于缺少科学论证，盲目上项目搞工程，造成许多工程项目征用的土地一直闲置。有的后勤农业生产单位，部分农田荒芜，造成了土地的闲置。
二、油田企业加强土地资产管理应采取的措施
土地是油田企业非常重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。要切实提高思想认识，深刻意识到土地资产管理重要性，切实采取有效措施，真正重视和加强土地资产管理，在保护中开发，在开发中保护，不断提高土地资源利用效率，推动油田企业干部职工真正树立土地资产管理观念，使石油企业员工真正懂得珍惜爱护并利用好每一寸土地的重大意义。建立健全完善的土地资产管理制度和措施，努力实现油田土地资产管理的信息化和法制化。
1、建立健全土地资产管理机构及管理制度，加强土地资产管理队伍建设。健全土地资产管理领导机构和职能部门，选拔业务能力和责任心强的人员，组织建立一支专业化高素质的土地资产管理队伍，按照土地管理法的有关要求，结合油田企业自身实际，制定完善一套系统的完整的土地管理制度，建立监督运行机制，对于土地资产的开发利用等关键问题，都要认真进行可行性论证，深入调查研究，科学决策，确保土地资产的高效利用。同时，加强对土地资产管理人员的业务培训，组织学习法律法规和专业知识，提高管理队伍的整体素质，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性，提高土地资产管理的制度化、规范化、程序化、科学化水平。
2、提高法律意识，依法进行土地资产管理。新《土地管理法》实施以来，我国的国土资源管理开始走上法制化的道路，国家对土地利用动态实施遥感监测，对建设用地规模扩展进行直接监测等。作为石油企业应该及时组织学习国家的法律法规和土地政策，树立法制观念，依法征地、依法用地、依法管理土地资产，依法规范土地资产管理工作，依法维护企业自身的合法权益。土地确权登记是法律对土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者维护合法权益的客观需要，由于历史问题等多中原因，油田还有许多存量土地没有进行确权办证，要通过积极宣传国家的法律法规和政策，搞好督促检查，使各单位切实认识到土地确权登记工作的重要性，尽快开展土地确权办证工作，通过合法程序取得油田土地资产的合法使用权，努力提高土地资产的办证率，依法维护油田合法权益，为油田企业加强土地资产管理创造有利条件，确保企业的健康发展。
依法处理和解决好土地纠纷问题。土地纠纷直接影响到油地关系、企民关系的和谐稳定，切实解决好这些复杂和敏感的问题，有利于油田的生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门加强合作，积极做好沟通协调工作，深入调查研究，在维护土地法律法规严肃性的前提下，尊重历史事实，客观公正，实事求是地处理好油地及企农当事各方的利益，真正走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，正确实施和落实土地管理基本国策和各项政策规定。
3、实施土地资产信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好对土地资料的统计、填报、登记等土地资产管理的基础工作。首先，定期清查土地资产，深入到实地现场，进行详细的调查核实，对占用土地的来源和面积以及基础标志进行详细清查，查阅相关历史地籍资料等，切实做到摸清家底。其次，建立健全土地资产信息档案，做到一地一档，完整保存好征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。对划拨或征用土地的原始地籍资料归档保管，分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，防止损坏或丢失，坚决杜绝个人私存档案资料的情况发生。
二是建立完善土地资产管理信息化系统，在当前信息化迅速发展的形势下，油田企业要适应发展的需要，开发和实施土地资产管理信息系统，对新增建设用地信息资料可以及时输入，实现土地资产管理信息的更新、查询、上报、下发、等自动化，做到采集数据准确、信息全面、操作规范，实现土地资产管理信息网络化，实现土地资产数据资源共享，提高工作效率和管理效率，为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，建立起科学合理高效的土地资产管理新模式。
4、节约集约使用土地，努力提高土地利用率。油田企业占用的土地数量较大，每年新增用地数量不断增加，因此，节约集约高效利用土地非常重要。要善于和充分利用科技手段，做到节约用地，使土地用量逐步下降，达到降本增效的目的。既要确保油田生产建设的正常进行，又要尽量选用劣质地、未利用地和荒地，尽量少占用耕地和农田；在进行新井钻探时，做到科学选址，合理布井，在地质条件允许的情况下，尽可能地多打同台井，充分利用老井台。对油田现有存量土地，如废旧井场占地，建设工地占地等，通过采用新工艺、新技术，进行复垦利用，尽量盘活闲置土地，提高其利用率。
土地资产管理范文第6篇
［关键词］油田 土地 资产 管理 意义 措施
一、搞好油田土地资产管理工作的重要意义
土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，也是经济可持续发展的重要基础。我国人多地少，随着人口的增加和经济快速发展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产采掘业，对土地的依赖性很强，在占用土地方面，具有点多、面广、量大、用地性质复杂等特点，每年还需要新增大量的建设用地。因此，对于油田企业来说，合理有效地利用土地资源，切实加强对土地资产的管理，具有特别重要的现实意义。
土地是油田企业重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。我国国土资源尤其耕地资源供需形势严峻，需要长期树立忧患意识。要提高对土地资产管理重要性的认识，切实重视和加强土地资产管理，充分认识土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，不断加大管理力度，在保护中开发，在开发中保护，努力提高土地资源利用效率，推动油田企业土地资产管理观念的根本转变，使石油企业员工真正懂得珍惜、爱护和用好每寸土地的意义和作用。
二、搞好油田土地资产管理的具体措施
以科学发展观为指导，立足于可持续发展，深入落实基本国策，坚持依法用地，积极为勘探开发、产能建设及矿区建设服务，建立完善的土地资产管理制度，实现油田土地资产管理的现代化、信息化和法制化。
1.搞好土地资产管理的基础工作。土地管理基础工作包括对土地资料的统计、填报、登记工作等，要建立健全档案信息，做到一地一档，完整保存征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。要搞好对划拨或征用土地的原始地籍资料的归档保管，做到分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，坚决杜绝个人私存档案资料的现象，防止损坏或丢失。积极宣传政策，督促检查，讲明重要意义，提高各单位对土地确权登记重要性的认识，提高土地办证率，依法维护油田的合法权益，为油田企业的生存和发展创造有利条件。同时，还要定期开展土地资产的清查工作，要深入实地现场，逐一调查核实，对占用土地的来源、面积、基础标志及相关历史地籍资料等都要进行详细清查，真正做到摸清家底，及时发现问题，果断采取有效措施加以解决。
2.建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度。从当前土地管理的现实需要和发展要求出发，充实管理人员，把业务水平高和责任心强的人员充实到土地管理岗位上，并保持相对稳定，建设一支高素质的专业化的管理队伍。同时，要加强对土地管理人员的业务素质培训，深刻理解和领会有关土地管理的法律、法规，促进土地管理工作的顺利开展。同时，应按照有关土地管理法的要求，结合企业自身实际制定一套系统的、完整的土地管理制度，完善管理，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性；还要认真做好有关新制度和办法的贯彻落实工作，使管理人员在开展工作时对遇到的新情况、新问题能够有章可循，得以圆满解决。
3.加快土地资产管理的信息化步伐。在土地资产管理工作中，油田企业应适应当前信息化管理发展的新形势，开发和实施土地资产管理信息网络系统，在系统内通过与固定资产、流动资产、房产等相互连接，实现土地资产管理信息的查询、上报、下发、等自动化，实现土地资产管理信息网络化，实现资源共享，提高工作效率和管理效率，并为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，逐步建立起现代化的土地资产管理新模式。
4.依法征地、依法用地、依法管地、实现土地资产管理的法制化。新《土地管理法》的实施，标志我国的国土资源管理走上法制化道路，国家实施土地利用动态遥感监测，对建设用地规模扩展直接监测等。石油企业必须审时度势，对于国家的土地政策、土地法律法规要有深刻的认识，树立土地资产管理的法制观，严格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和经营行为都要在学法、懂法的基础上用法、守法，用法律规范我们的土地资产管理工作，并依法维护企业自身的合法权益。
依法处理好土地纠纷。土地纠纷是油地关系、企民关系中比较复杂和敏感的问题之一，解决好这些问题有利于生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门一道，积极做好调研沟通工作，既要维护土地法律法规的严肃性，又要尊重历史，客观公正，实事求是处理好油地、企农当事各方的利益，走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，确保基本国策和各项政策规定的正确实施和落实。
5.切实节约用地，提高土地利用率。《土地管理法》规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企业占用土地要向国家缴纳土地使用税，近年来，土地使用税已上调多次，其所占企业费用支出份额已不容忽视。油田企业占用土地数量巨大，而且每年用量不断增加，搞好节约用地工作尤其重要。一方面，油田生产建设用地应在确保生产正常进行的前提下，尽量选用劣质地、未利用地、荒地，少占用耕地和农田，要严格执行用地计划，不允许计划外用地。在土地用量上也要充分依靠科技手段，使土地用量逐步下降，达到节约用地的目的。另一方面，对油田企业现有存量土地，如废旧井场占地、建设工地占地等，可以通过采用新工艺、新技术，进行复耕利用，尽量盘活闲置土地，提高其利用率。
在油气田勘探开发中，打井要先建井场、修进场路，这都需要占用土地。传统的直井技术要求每打一口井都要建一个井场，修一条道路。定向井、水平井技术作为当今世界石油勘探领域的一项前沿技术，在最大限度提高原油产量的同时，改变了过去一井一场的产能建设模式，可以在一个井场钻探多口井，建成丛式井组，大大减少了土地占用。胜利油田借助科技优势，走土地资源节约型发展之路。土地管理部门的资料显示，自1999年以来，胜利油田利用定向井、水平井等新技术，仅节约井场用地就达5000余亩。自大规模推广应用定向井、水平井技术以来，已经先后在胜利油田68个不同区块和国内外26个油田推广应用定向井、水平井技术，钻成各类特殊工艺井9000口，建成丛式井组322个，节约征地、修路、搬迁安置费逾亿元。
土地资产管理范文第7篇
关键词：农村土地；资产管理；挑战；政策建议
中图分类号：F301 文献标识码：A DOI编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.01.016
Challenge and Policy Suggestions for the Management of Rural-land Assets
WANG Jing，QIU Dao-chi，ZHAO Zi-yan，CAI Jin
（School of Geographical Science， Southwest University， Chongqing 400715，China）
Abstract： Improving the management of rural-land assets is the foundation of rural economy development because the largest stocking assets in rural is rural land. This paper is to explain the necessity of the management of rural-land assets based on peasants， little village official and assets appraisal professionals employing the methods of empirical study and normative research. And then find out the existing four problem of rural-land assets management in our country：first the management system of rural-land assets is not completed，second the management mechanism of rural-land assets is not under control，third the management platform of rural-land assets does not work well，fourth the management benefit of rural-land assets is in a low level. And five suggestions are put forward to develop rural-land assets management：first the management subjects of management of rural-land assets should be enhanced，second the rural-land assets should be liquidated and checked，third the income distribution mechanism of rural-land assets should be established，fourth the assessment service system of rural-land assets should be established，fifth the market of rural-land assets should be cultivated.
Key words： rural land；assets management；challenge；policy suggestions
收稿日期：2013-05-21；修订日期：2013-06-17
基金项目：国家科技支撑计划项目（2012BAJ22B00）
作者简介：王静（1988—），女，河南信阳人，在读硕士生，主要从事土地利用与国土规划方面研究。
通讯作者简介：邱道持（1947—），男，重庆巴南人，教授，博士生导师，主要从事国土资源管理与区域开发方面研究。
为了解农村土地资产管理状况和需求，笔者于2012年以重庆市忠县、开县、江津区等地的农民、大学生村官和资产评估专业人士三个群体为调查对象，通过实地走访、座谈调研等方式，发放和回收调查问卷594份（其中农民316份、大学生村官180份和资产评估协会98份）（表1）。本研究在分析调研数据的基础上，阐述了加强农村土地资产管理的必要性，揭示了当前农村土地资产管理存在的突出问题，提出了加强农村土地资产管理的建议。
1 加强农村土地资产管理的必要性
1.1 加强农村土地资产管理是切实维护农民土地合法权益的必然要求
据联合国粮农组织给出的2010年数据显示，中国农业土地资产比例最高达54%，远高于机器10%、农业设施12%、牲畜24%。全球农业土地资产比重，中国14%居第二位，仅次于美国16%。然而，我国农村土地资产产权建设和价值实现机制滞后，导致农村土地资产“流转率低、流转方式单一、土地规模化经营程度低、土地资产流转风险高”的现象普遍存在。长期以来，这笔巨大的财富由于法律和管理制度的约束，除用于满足农户自身生产生活需要外，无法像城市土地资产那样在市场中有序流动。农村土地只凸显其基本的社会保障功能，却不具备融资担保和增值等功能，阻碍了农村经济发展和农民收入增长。
在中国，土地是农民的根本。对于农民而言，土地产权既是一种生存权利，又是一种发展权利。农民的土地财产权作为一种权利范畴，是指农村集体经济组织内的农民对农村集体土地依法享有的各种财产性权利[1]。农民的财产性收入，指农民对自己所拥有的财产，通过行使对财产的占有权、使用权、受益权、处置权等物权，而获得的相应收益，即农民对所拥有的财产通过出租、转让、入股分红和投资等方式所取得的资产增值收益。农民的财产额度在一定程度上直接影响着财产性收入的多少[2]。据调查，受农村经济社会发展水平和传统观念的影响，现阶段我国农户的财产主要集结在其拥有的土地和住宅上。以重庆市璧山县为例，该县农户的房屋价值占其家庭财产价值总量的62.6%，该地区农民的财产性收入比重严重偏低，平均不到其总收入的1%。一般而言，一个地区越富裕，其居民的财产性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民财产性收入的多少，成为衡量一个地区是否富裕的重要标志。
1.2 加强农村土地资产管理是发展社会主义市场经济的必然要求
社会主义市场经济制度是我国基本的经济制度，它要求市场在资源配置中发挥基础性的作用。农村土地资产管理体制机制直接影响土地资源配置效率，关系到农村经济发展和社会的和谐稳定。我国农村土地管理制度形成于计划经济时代，当时国家的建设规模有限，对农民的影响并不大。随着我国市场化的深入发展，政府依然凭借垄断权力，操控农村土地市场。以成本价征用农民土地，再以市场价出让土地，失地农民只获取土地市场价值的小部分，而政府获取了高额的垄断利润，使国家赋予政府的土地垄断权成为权利寻租的动力[3-4]。政府过度介入经济生活，对市场经济的持续健康发展产生不良作用。现行的农村土地资产管理体制机制落后于时代的发展，违背了社会主义市场经济发展规律。
党的十明确提出，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。我们要加快完善社会主义市场经济体制，完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，应当着力完善农村土地资产管理体制机制，推进农村土地资产市场化，培育农村土地资产市场体系。
1.3 加强农村土地资产管理是统筹城乡发展的必然要求
解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。加强农村土地资产管理有利于坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力。发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体。发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。
改革开放以后，中国工业化和城市化进程在较短时间内能够实现突破性发展，主要得益于城乡二元体制下劳动力、资金、土地等生产要素继续由农村向城市单向流动，大量农村土地以极低的成本转化为城镇建设用地，而大量农民被排斥于城市化进程之外，不能依靠土地权利直接参与并分享工业化和城市化的成果[4]。显然，这种“城乡二元”结构体制下，形成城乡分割的土地市场。从土地市场体系构建来看，城市建设用地转让、出租交易市场经过20多年的发展已经比较完善，但是农村土地市场体系尚未真正建立起来，土地收益分配方式不清晰。政府以强制手段，侵害农民的土地权益，导致失地农民问题已经成为当今中国最严重的社会经济问题之一。同时，城乡分治体制下，土地要素流动性不足在很大程度上也限制了资本和劳动力要素的自由流动，影响了要素与资源的进一步整合[5]。土地权属限制导致集体建设用地和国有建设用地出现同地不同价，农村土地资产的价值没有真正显现出来。因此，深化农村土地资产管理改革，确保城乡之间在资源配置和利用方面拥有平等的权利和机会，实现真正意义上的公平和正义。有序推进农村土地资产管理，促进农村土地资产化，也是实现城乡统筹发展的必然要求，对于构建和谐社会也具有特别重要的意义。
2 农村土地资产管理存在的问题
2.1 农村土地资产管理制度不健全
中国农村的土地归农民集体所有，这在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》等法律中都有明确的规定。但是农村集体组织是谁，法律是否赋予农村集体组织行使土地所有权，法律规定含糊。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇农村集体经济组织经营管理。显然，法律赋予农村集体组织的是经营管理权，并未明确农民集体所有土地的所有权由农村集体组织代表农民集体行使。
“集体产权”（Collective Property Right）或“集体所有制”的概念是一个没有得到严格界定的概念。在实践中，作为主体的“集体”是谁？“集体”对土地的管理和监督的程序和形式，法律并无明确规定，在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律地位等方面也没有作出具体的安排。由于“集体”这一概念的高度抽象性和模糊性而在现实中找不到对应的载体，以及其标志性权能被国家控制在手中和大部分权能实际上是由少数农村干部在行使，导致其主体事实上的不存在，即主体虚位。笔者在对重庆江津区、开县和忠县农户走访调查并回收有效问卷316份，结果表明，多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的土地集体所有权概念是很淡薄的。其中28%农户认为，集体就是国家；36%的农民认为集体是干部（村干部、乡镇干部），认为集体是村民小组占15%；剩余21%的农民表示不清楚或是不关心。
周诚在《土地经济学》中提出了“五权结构”，即所有权、占有权、使用权、收益权和处分权[6]。在目前的农村土地制度下，农村土地产权对集体和农民而言，并不完整。一方面，农民集体不能充分行使土地权利；另一方面，农户的土地经营权虽然相对充分，但财产权严重不足。例如，在现行制度下，农民缺乏抵押土地使用权以获取银行贷款的权利，产权缺乏有效的实现途径和保护机制。
造成这种主体缺位的原因主要有3个方面：一是现阶段随着家庭承包经营的发展，农民集体经济组织在大多数村内是不存在的，村一级并没有真正的土地所有权主体；二是家庭联产承包责任制下，土地被细化经营，虽然满足了农户的土地私化经营愿望，但是小农意识下的农民并不关心土地的所有权主体是谁；三是在对农村集体土地进行处分时，各级政府介入十分严重，普遍的形成政府“代民做主”的现象。
2.2 农村土地资产管理机制失灵
现行农村土地资产管理机制体现于行政干预土地产权配置，这种管理机制造成各项权利主体对土地的权利、义务难以明确，这是农村土地经济关系多重矛盾产生的根源[7]。农村土地经济关系多重矛盾集中反映在：一是国家对农村土地权利的控制，表明土地的最终归属权属于国家，但国家并不是农村土地的所有权主体，国家却可以通过强制手段实际操纵和决定农村土地所有权交易并且参与所有权收益分配；二是农民集体作为名义上的土地所有者，实践中难以充分行使所有权，主体地位处于虚置状态[8]，土地权益受到多方侵蚀；三是集体土地的经营管理者自身角色混乱，权利和义务不对称，农民集体土地所有权的充分行使受制于农村基层政治民主发展状况[9]。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规的规定，集体土地经营管理者分为三种，即乡（镇）农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、社集体经济组织或村民小组。他们既是一个经济组织，负责经营管理农村土地，又被视为地方政府在农村基层的延伸，具行政管理色彩，形成农村版“政企不分”。
长期以来，我国实行的征地制度存在弊端，其土地资产补偿机制不符合市场经济体制。《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。征地补偿标准未包含土地的增值部分及未来的收益部分。农用地一经征用后，其用途改变会导致地价高涨，而这部分巨额增值收益农民并没有权力享受即形成实际上的“增值归公”。从征地补偿办法看，长期以来，中国农民对土地的所有权基本上未得到地方政府的承认或尊重。在现行征地制度下，农民拆迁安置所得比例极低，土地收益分配明显是向政府、城市、非农部门倾斜[10]。近年来，全国各地越来越多的失地农民上访、投诉媒体等维权抗争活动以及其与地方政府和开发商之间发生的严重冲突事件影响了社会稳定和经济发展。
2.3 农村土地资产管理平台薄弱
农村土地资产是发展农村集体经济实现农民富裕的重要物质基础，应依据法律规定对农村集体经济组织的资产产权、资金运作和资产经营状况进行系统检查、评估。调查发现，农村土地资产管理在确权、统计和评估方面存在滞后性，农民主体意识和权利意识模糊，不少地方存在登记不及时、不全面，监督管理不到位等问题，致使农村土地资产管理混乱、资产处置随意等问题[11]。
加强农村土地资产管理，首先应该清楚农村土地资产的存量，明细到村、组、户。其次，应该清楚农村土地资产的市场价值。抽样调查忠县269个农户，98%的被调查农户知道自己承包地的数量、位置，但是他们不知道自己承包地资产的市场价值；抽样调查忠县、开县等180名村官，95%的被调查者能正确回答本村的土地面积、用地结构，但是他们不知道本村土地资产的市场价值。我国农村广大基层干部和农户对农村土地资产认知程度低，究其原因有以下几点：一是农村土地产权遗留的历史问题。农村集体土地产权虚置，“三级所有，社为基础”的农村土地资产管理体制名存实亡。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，农村土地界限存在争议。二是农村土地资产评估的特殊性。由于农村土地资产本身存在的特性，如产权特征、资产属性、市场条件等，在进行土地资产评估的时候，存在一定的障碍[12]。
对重庆市资产评估协会98名专业人士咨询结果显示：98%的受访者认为，加强农村土地资产管理平台建设是十分必要的，健全严格规范的农村土地管理制度必须进行农村土地资产评估，同时也表达了对现行农村土地资产评估状况的不满；92%受访者建议农村土地资产评估的原理和方法参照土地流转市场定价法；超过半数的受访者认为，农村土地资产评估需要完善法律制度来支持。
2.4 农村土地资产管理效益低
目前，农村土地资产管理不善形成种种弊端，影响到广大农户财产性收入增长。劳动是财富之父，土地是财富之母，这是政治经济学的一个基本论断。农民拥有土地，就拥有巨大财富，就应该拥有更多的财产性收入。中国城乡居民收入结构统计结果（表2）表明，城镇居民没有土地所有权，却有更多的财产性收入，农村居民拥有土地所有权，但财产性收入较少。这个现象发人深省，农村土地资产管理效益几何。
据调查，农村土地资产管理不善影响到土地资源的可持续利用。第一，对土地非农化产生的巨大利益的追逐也加剧了腐败泛滥，加重了对极为稀缺的土地资源的乱占滥用现象[13]。特别是在城市近郊区和乡镇企业发达的沿海地区，农村集体非农用地大量进入市场已成为客观的事实，且主要以买卖、有偿有限期出让、出租、入股联营、联建分成和抵押等方式进入市场。这种现象影响到耕地资源的保护，也造成土地资产收益流失[14]。第二，随着经济的不断发展，在城郊地区，农村土地资产增值空间迅速提升，但是由于存在相关土地法律和政策的严格限制，在城郊地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场，农民以不合法方式争取自身利益的行为，导致了土地资产管理失控、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等突出问题。第三，由于农地占用成本低，土地粗放式利用现象十分普遍。统计数据显示，1996—2010年间全国农村人口减少了1.49亿，但农村居民点用地总面积不但未降反而净增6.13万hm2，农民人均农村居民点用地面积也从193 m2增加到218 m2，超过国家规定的建设用地标准，形成许多所谓“空心村”，乡镇企业乱占滥用耕地现象也十分普遍。
3 加强农村土地资产管理的建议
3.1 强化农村土地资产管理主体
党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。基层群众自治是我国的基本政治制度。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在发展农村集体经济，加强农村政权建设中具有十分重要的作用。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日）中明确提出，村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。各地农村经济社会改革发展的经验证明，优化资源配置是村民委员会履行职责的保障。发挥村民委员会的积极作用，加强村民委员会管理农村集体土地资产的职能，是农村集体土地资产管理制度创新发展的必然趋势，也是壮大村级集体经济的客观要求[15]。我们要坚持生产力与生产关系相互适应的科学发展观，深刻认识农村集体土地所有权主体发展的客观规律，与时俱进，推进农村集体土地所有权主体创新发展。建议积极推进地方立法，赋予村民委员会更加充分、更有保障的土地物权，强化村民委员会的土地所有权和土地用益物权。改“三级所有，社为基础”为“三级所有，村为基础”。
3.2 开展农村土地资产清产核资
开展农村股份合作、推进“三权抵押”和“地票交易”，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。城市的每一个单位、每一个家庭都能说出自己的资产价值，农村的每一个单位、每一个家庭都搞不清楚自己的资产价值。农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益[16]？因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是壮大村级集体经济、切实维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产管理提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。
3.3 建立农村土地资产收益分配机制
《中华人民共和国物权法》（2007年3月）明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。国有土地所有权收益已上万亿，农村集体土地所有权收益又有几何。政府既要加强城市国有土地所有权收益管理，也要加强农村集体土地资产所有权收益管理。建议加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、加强农村基层政权建设夯实经济基础。
3.4 建立农村土地资产评估服务体系
价格是市场的灵魂，如何评估农地资产价格，是推进农村集体土地资产管理的关键环节。国有土地多年来已形成了较为完善的土地定级估价办法，但对农村土地资产价值认识不足，农地定级估价基本上还是空白。如何建立适应社会主义市场经济体制，符合统筹城乡改革发展要求的农村集体土地资产定价机制，需要深化研究。与发达的城市土地评估机构相比，农村土地价格评估机构和专业评估人员极为缺乏。调查发现，当前在推进农村土地流转、推进农村股份制改革中，土地资产价值评估难，制约了农村集体土地资产管理的有序推进。政府为城市国有土地资产管理提供了公共服务，也应当为农村集体土地资产管理提供公共服务，做好相关服务工作，推进农村集体土地资产管理。针对集体土地资产管理中存在的信息不畅通、价格不合理、服务体系薄弱等问题，迫切需要建立农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系。合理的价格不仅能充分体现土地的价值，而且可以引导土地资源的优化配置。深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度。政府土地行政主管部门应当适时制定符合社会主义市场经济体制，适应农村集体土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员，开展农村集体土地定级估价，合理确定农村集体土地资产价格，壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益。
3.5 培育农村土地资产市场
党的十报告明确提出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。健全现代市场体系，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。发展多层次资本市场，建立公共资源出让收益合理共享机制。市场是活化资产的平台，培育发展农村土地资产市场，是深化农村土地、林权等制度改革，促进城乡要素双向流动的客观要求。我们必须坚持中国特色社会主义市场经济体制，坚持统筹城乡改革发展道路，活化、显化、实化农村土地资产。建议培育发展村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型农村金融机构，开展农村土地、林权等生产要素抵押和涉农保险试点质押。建议积极推进地方立法，赋予农民更加充分、更有保障的土地权利，强化土地用益物权和土地发展权。有序推进集体建设用地使用权抵押贷款，使农村集体建设用地和城市国有建设用地拥有同样的用益物权，使农民的土地资产与城市居民的土地资产具有同等市场价值和平等市场地位，释放沉睡多年的农村土地资产融资功能[18]，允许农民以土地资产作为财产抵押。农村土地资产权利是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利，不得剥夺和非法限制。建议积极开展政策研究，推进地方立法，培育农村土地市场，完善社会主义市场体系。
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土地资产管理范文第8篇
【关键词】土地资产； 管理； 无形资产； 核算
建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。
而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。
一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题
人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50% 左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。
（一）企业土地产权关系不明确
这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。
（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真
由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。
当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。
（三）企业土地资产利用效率低下
在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。
（四）土地资产收益分配不合理
当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。
二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理
随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。
（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础
明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。
企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。
为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：
1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产
权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。
2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。
3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。
（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算
企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。
实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：
1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径； 坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。
2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。
3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。
在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。
（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率
在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段， 未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。
当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。
正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。
通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。
（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系
相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。
1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收
取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。
2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。
3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。
三、加强企业土地资产管理的相关配套措施
（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善
目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。
（二）进一步培育完善的土地市场
完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。
（三）加强土地资产管理的基础工作
土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。
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土地资产管理范文第9篇
关键词：政府行为；推进；资产管理
中图分类号： F123.7 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-01-0017-1
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，土地的产出效益明显提高，政府作为国有土地的产权代表，如何通过强化其行为，推进土地资产管理，使土地资产日益活化，显化，是摆在各级政府面前急需研究和探讨的主要课题。强化政府行为的关键是围绕经济建设，深化土地使用制度改革，建立健全土地资产管理，监督运营机制，努力提高资产运营效益，发挥土地资产为财政生财聚财的积极作用。
1 强化政府行为应把握几个环节
强化政府行为要适应新形势，立足于更高层次，站在高起点，充分发挥土地资产在经济建设中的重要作用，主要把握好以下基本环节。
1.1 把土地资产管理纳入到经济管理的运行轨道
土地资产是经济运行的重要内容之一。各级政府要高度重视土地资产管理，切实纳入到经济管理的轨道，摆到政府工作的重要议事日程上。就要从本地实际出发，正确处理土地管理与经济建设的关系，土地管理部门也要经常重视研究党的中心工作和经济运行情况，不断调整工作思路适应发展的需要。当前不仅要充分认识耕地在农村 特别是粮食生产中的特殊地位，而且更要认识到土地作为基本生产要素实行资本运营在企业中的重要功能。通过切实强化土地部门对土地资产的评估、确认、临管等重要职能，挖掘存量资产，显化资产价值，保证国有土地资产在企业中能保值增值。
1.2 把土地资产管理作为调节经济发展指标的主要内容
土地作为资产，在经济发展中起着不可替代的作用，与其它资产同样调节经济发展的杠杆功能。土地对调节经济的杠杆功能主要表现在：一是可以对所有新开发用地和繁华地段都采取公开招标、拍卖的办法加大土地利用市场调节力度，吸引和刺激土地使用权流通。只有这样才能活化资产，起到生财聚财的作用。二是对闲置或低效力的土地通过提高收取土地使用税额，迫使用地者最大限度提高土地利用率和产出率，腾出多余地块，促进土地集约利用。三是制定存量土地合理流转和集约利用的经济鼓励政策，以促进存量土地的高效利用。如实施对旧城改造单位采取减免税费，减收基础设配套等鼓励政策，引导各类闲置土地和低效企业用地进行合资合作，把占而不用，用之失当的土地调剂合理，政府就能从中取得一笔可能的土地收益，逐渐成为地方政府的第二财政。
2 强化政府行为需要解决的几个问题
从目前的土地管理现状来看，社会主义土地市场体系已基本形成，各级人民政府对国有土地资产的流通，管理也渐入正轨，但也暴露了诸多问题，需要强化政府行为加以解决。
2.1 尽快建立健全土地资产的管理机制，收回下放土地审批权
国有土地资产的监管和运营是两项不同的职能。土地资产监管应重在行使社会经济管理职能，侧重于国有资产价值的货币化实现和保值增值的监管。
2.2 尽快建立规范的土地市场体系，强化政府管理土地市场的权力
一是规范土地资产市场行为。按照市场的统一性，自由性、公正性、竞争性、可控性要求，因地制宜，规范土地资产市场管理者和市场主体的行为，规范土地资产市场运行的秩序，规范土地资产市场交易收益的项目，标准及分配，保护国家和交易人的经济利益，提高土地生产力；二是建立健全土地市场管理机构，强化管理土地市场的权力；三是加强土地资产市场的检查，严厉打击土地资产非法交易的犯罪行为。
2.3 建立健全土地管理法规政策，强化法制约束力
市场经济是法制经济，土地管理作为市场经济的重要调控手段，必须法制化。
3 强化政府行为的根本目的
强化政府行为主要的目的就是通过强化政府职能，把一切权力归政府，但并等于说各级政府要把对城镇国有土地的管理权抓在手里不放，靠行政命令去实施管理。而关键是要通过实行土地出让垄断、转让、出租和抵押土地使用权放开经营管理，充分利用经济和法律手段，特别是要运用经济杠杆和价值规律，利用土地市场调解功能发挥国有土地这一特殊商品在城市建设和经济发展中应有的作用。
另外活化存量土地，促进土地资产保值增值，政府要继续加强对土地资产活化性的认识，特别是城区商服繁荣地带的土地资产活化，使地势较好的地块资产在流通中增值。以增加政府的收益。另外还要理顺好土地系统工作关系，形成上下级衔接合理，工作有序，管理到位的良好秩序。要根据实际工作，上下级职能部门作科学合理分工基层部门及至站（所）必须掌握辖区内土地变化情况，除规定的，审批，登记权限以外的基础性工作都应由基层负责或参与进行日常的动态管理。上级部门负责各类用地的审核，审批登记工作，这样做有利于发挥各级部门作用，减少工作死角和漏洞。
总之，政府各部门特别是土地管理部门要围绕经济工作和热点、难点问题，把强化政府行为加强领导，发挥土地资产在经济和社会事业发展中的积极作用。
参考文献
[1] 刘卫东,罗吕榕,彭俊.城市土地资产经营与管理.科学出版社,2008,5.
[2] 王德起.土地资产管理论.首都经济贸易大学出版社,2009,11.
土地资产管理范文第10篇
关键词：土地资产；管理；效益
1.目前企业土地资产管理的现状
近些年公司为了抢占终端市场，加大了对加油站经营网点的布局，网点增多，分布更广、土地资产数量也随之增多，土地资产管理的幅度更大了，难度也增加了。同时，公司经历多次改革改制，人员变动频繁，档案资料交接不及时，导致土地资产管理不严、家底不清、证照不齐全，增加了企业主营业务的经营风险。截至2014年末，公司土地资产中权证不齐全的土地23%，低效无效土地占18%。因此如何减少待用土地数量、确权办证规避法律风险、提高存量土地利用效率，对企业的经营发展具有重要的现实意义。
2.对企业土地资产管理存在的问题及原因分析
2.1存量土地底数不清
公司的土地资产分布在全省19个地市的市、县、乡、村，数量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最东的土地临近山东边界，最北的在河北边界，有的还散布在其他省，在全省范围内组织一次全面的土地清查，至少要历时1个多月；公司多次体制改革，权利人主体变化大，人员变动频繁，特别是有历史遗留问题的土地已没有多少人知情了。
2.2宗地名称不统一
在日常工作中，发现公司多个部门对同一地址的土地或地上资产的描述不一致，甚至完全不同，这样导致帐实核对时，土地管理部门掌握的土地在财务系统中找不到，或者财务系统统计的土地在土地管理部门的台账中找不到；有的关键字段一样的宗地简称，在全省的台账中查找时，会找到好几个地市分公司都有，如果不去查看所属区域，根本分不清哪一宗属于哪个地市的；有的土地至少3个名字，不同时期不同人管理时各自采用自己选用的名称，导致多个名称共存，严重影响数据统计收集的准确性和效率。
2.3产权意识薄弱，证照不齐
非上市公司2次体制转换中，已做了大量的土地权证规范工作。目前虽然已有大部分土地变更到资产公司名下，但是仍有部分土地权证不规范；部分授权经营地未按照国土资源部的规定，办理授权土地登记。
原因有因历史占用，从未取得合法的用地手续；集体用地，至今未做划拨征用，无法办理权证；房改房土地，部分土地尚未变更到个人购房者名下；在经营网点收购、建设时，部分权证没有及时办理或变更，证照管理薄弱，产权意识不强，导致土地使用权证等不全；有的收购时就是无证土地或收购合同未明确土地价款。
2.4部分土地帐实、账证不符
在早期扩大网点时，有部分股份公司出资购买的，但土地权证办在非上市公司名下，存在账证不符；还有一些证在股份名下，土地性质却是划拨地、授权经营地；有的实物是一宗地但账面价值却在股份和资产两部分都有；有的土地证载面积因多次变更证照或其他原因有变化与账面上的面积有差异。
早起对土地估价入账时有的夸大了土地价值，有的低估了土地价值，这样不仅未能真实反映土地的实际价值也会在土地被拆迁时，存在补偿标准与实际情况有差异。
2.5关联交易土地与实际情况不符
因公司网络布局的优化，大部分当初列入关联交易的土地股份公司已不使用或有些地实际上已经不存在了，但因不符合总部关联交易核减范围而仍缴纳着关联交易土地租金，这些也影响了股份公司的整体效益。
2.6待用土地日益增多，盘活压力大
近年来，公司优化油库布局、成品油管线陆续投产，大大减少了对油库的需求，市、县级油库大部分被关闭；大量农网和低效站被陆续关闭；部分办公场所优化或家属院搬迁等由此产生了大量闲置土地。随着土地闲置时间的延长，不少地方土地部门提出按照规定，要无偿收回土地，并且，随着网络布局的进一步优化，闲置土地还将增加，这都给后续的土地盘活处置带来的机遇与挑战。
3.对提高企业土地资产管理的几点思考
3.1将土地资产大清查与日常土地巡查相结合，摸清家底、掌握土地变化
每年至少组织一次在全系统，全范围、全口径的土地大清查，从全公司各个管理口了解、查询、核对土地信息，全面收集，减少遗漏；省、市分公司都需要组织土地的日常巡查工作，核对土地基础信息，掌握土地利用现状变化。
3.2全公司各系统应统一宗地名称关键字
公司可统筹考虑，各线条从公司大局思考将零管系统、财务ERP系统、实物资产土地信息系统等相关联的系统统一名称，以便提高工作效率；也可考虑借鉴ERP系统中资产代码的唯一性等，来规范对内对外使用土地名称的唯一性。
3.3加快权证办理，规避法律风险
土地权证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或使用权的法律依据，是维护企业物权安全的基本保障。
在当前混合所有制改革的机遇前，公司应该将上市和非上市部分的土地权证规范统筹考虑，统一纳入工作任务与考核范畴；积极争取总部关于土地权证规范的专项费用支持，确保资产不流失；对于实在有难度的确权工作，可以借助社会中介力量打包办证，防范资产管理风险。
3.4梳理、整改账实、账证不一致情况
公司土地资产账实、账证信息应该真实、准确，各个部门应该相互协作，统一信息，对于证照情况不属实的，应积极查找历史资料，争取土地部门的认可变更证照；对于账务处理有误的，应该尊重历史和事实及时予以调账；对于暂时无法整改的，应统一纳入备查账，将来找机会逐步整改。
3.5摸清关联交易土地基本情况，积极争取总部核减
大部分当初列入关联交易但股份公司实际已不使用的土地，应积极梳理这类土地授权资料、历史变更情况、实际使用现状、权证资料等，查找符合总部关联交易核减范围的依据后积极申请减免关联交易土地租金，减少股份公司的土地使用费用。
3.6加大有效利用闲置土地力度
企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持，无论是否闲置，原则上都应予以保留；对闲置地的盘活处置，在优先满足公司的主营业务的网点规划和中央仓的需要的前提下，公司应对全省的土地资源统筹考虑规划，根据土地清查的结果，土地盘活处置以公司利润最大化为目标，制定切实可行的处置计划和实施方案。
对于位置较好，股份公司可以使用的土地，首先满足自身需要，完善手续建设加油（气）站或中央仓等。利用闲置的土地重启自用，不但节约了看管成本，还会企业大量节约新增建设用地的征地费用。
对于暂时无法置换和重新利用的土地，可采取出租的方式盘活。对于有地面建筑物的闲置土地，可在保证收回土地使用税和土地租金等资产成本的前提下对外出租；对于无地面建筑物的闲置土地，可以场地出租的方式对外出租；这样不仅减少了专人看管费用，还能有效保障资产的安全性。
对外部单位或个人非法占用我公司资产情况，可与占用人进行友好协商，按照省公司资产出租规定，完善租赁手续；否则采取举报、等法律手段，将资产占用人清退，维护企业合法权益。
土地资源稀缺，公司不得不对土地资产管理高度重视，根据公司实际情况，积极采取有效措施，提高企业资产管理水平，降低资产管理成本，创造企业经济效益，实现土地资产的保值增值。（作者单位：中石化河南石油分公司资产处）
参考文献：
[1]周琼，加强销售企业土地资产管理，《中国石化财会》，2009年
[2]刘少卿，做“重”轻资产，《企业管理》，2012年