土地流转管理范文

土地流转管理范文第1篇

为切实加强村级资源管理工作，确保村集体土地规范流转，现根据《市关于加强农村集体资源管理的实施意见》、《市农村土地承包经营权流转实施办法的通知》、《市关于规范农村土地流转管理工作的通知》等文件政策规定，现对我镇农村集体土地流转和提水养殖管理提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以促进农业增效、农民增收为核心，在坚持农户家庭承包经营制度和土地承包关系明确的基础上，遵循平等协商、自愿、有偿的原则，实行“依法、有序、规范”的流转，充分发挥集体资源，发展土地规模经营，加快推进现代高效农业和农村经济发展。

二、组织机构

镇建立农村土地流转工作领导小组，镇经管站（农村土地流转交易服务中心、村级资产资源管理服务中心）为土地流转和提水养殖管理的职能部门，受镇、村委托，对全镇土地流转为提水养殖及非农用地和其他农业用地进行管理，负责组织招标和合同见证，负责指导和服务好土地流转，维护养殖户依照法律法规和章程开展生产经营活动。各村要相应建立土地流转工作领导小组，村党组织书记要亲自抓负总责，村民委员会主任要具体负责依法流转程序，其他村干部要包干负责所分工组的农户承包土地流转工作，坚决纠正农民违反土地承包经营权流转法律、法规行为，确保全镇农村土地“依法、有序、规范”的流转。

三、管理措施

1、科学规划，引领调整。镇政府将按照全镇总体规划和产业分布特点现状，规划土地流转提水养殖重点发展区域，逐步形成分布合理、产业特色明显、自然条件优越、生态、高效、具有自主品牌的提水养殖基地。

2、调查登记，建立档案。为完整、准确地反映全镇土地流转和提水养殖业基本概况的开发利用情况，各村必须对土地流转后生产经营情况进行调查核实，建立台帐，如实上报，由镇土地流转交易服务中心、镇资源管理服务中心建立电子文档，实行动态化的长效管理。

3、依法流转，规范签约。农村土地承包经营权流转由承包方向村委会提出申请，经村调查核实后报镇土地流转交易服务中心审核，并领取土地流转合同，需要流转的面积由农户签章后委托发包方（村委会）流转，流转双方签订省公布的规范书面流转合同文本，经镇土地流转交易服务中心鉴证生效。对流转期限超过三年的土地，承包经营权流转价格的确定，应当考虑价格变化因素和承包方向土地改造投入因素，分年段确定补偿标准。一般每三年为一时段，按前三年粮食综合价格上涨幅度调整补偿标准。凡土地流转未签订书面合同的都必须及时补签合同，凡土地流转已签订合同但内容不完善的要予以完善。对不依法流转，没有规范签约的面积，今后将根据土地的实际用途，发放粮食直补等有关惠农资金。

4、强化服务，规范收费。村及镇有关职能部门要承担起维护集体利益和农民利益的责任，加强土地流转管理，切实解决土地流转过程中出现的矛盾纠纷，确保农村土地依法流转，为土地流转当事人提供优质管理服务。服务管理收费项目和标准要严格按照上级有关文件执行，其中见证服务资源管理费按总标的额（租金）5%收取，对未经镇土地流转交易服务中心鉴证的合同要依法规范补签，按合同剩余年限交纳资源管理费，资源管理费50%返还所属村作集体收入。在签订土地流转合同时，交纳土地复垦保证金，保证金金额根据土地复垦难易程度每亩确定为200—1000元，复垦难度较大的，由发包方根据流转后乙方的土地建筑物、附属物等状况确定每亩保证金标准。保证金应专户储存，任何单位和个人不得截留和挪作它用。如土地流转乙方自行复垦并经过发包方及所属农户验收同意，复垦保证金在期满后全额退还给乙方。

四、明确责任。

各村主要负责人为本村土地流转和提水养殖资源管理服务第一责任人，凡在此之前，已经土地流转并签订合同的，要组织一次回头看，逐塘过堂看流转合同是否规范，农户利益是否得到保护，有无存在影响社会不稳定因素。在管理服务过程中，如发现下列情况，责成相关责任人向党委、政府作出书面检查，对不服从管理、不及时纠正的村主要责任人和有关村干部，由镇纪委根据情节和后果给予相应的党纪、政纪处分。⑴调查不实，瞒报、少报的；⑵不按程序和规定进行土地流转或对土地流转不闻不问放松管理的；⑶集体资源不公开招标，随意发包、续包、转包，甚至串包的；⑷虽公开招标，但未经镇资产资源管理服务中心按规定程序组织招标的；⑸招标资金不及时全额解缴镇会计服务中心专户管理的；⑹在招标过程中，明知有串标行为而不制止，导致严重后果的。

土地流转管理范文第2篇

一、严格遵循新一轮土地流转（入股）工作原则

以党的十精神和2013年中央1号文件为指导，坚持常办发[2013]34号文件中四项原则，群策群力鼓励农户走农地合作、入股发展道路，建立健全农村承包土地的流转管理机制，在巩固上一轮水稻产业化经营规模基础上，扎实开展新一轮农地流转入股工作。

二、健立健全新一轮土地流转发包经营机制

（一）流转面积

遵循农地经营适度有序原则。新一轮农村土地流转中连片发包经营面积，原则上稻米以100-150亩、蔬菜以30亩左右、水产以40亩左右、林果以50亩左右为宜。工商资本及其他组织从事农产品生产的经营面积超过200亩的，须报镇农经部门备案；经营面积超过500亩的，须报市农村承包土地管理部门备案。

（二）流转费结算

（1）大户承包金结算标准：各村农地股份合作社农户委托集体流转的农村承包土地，在到期重新流转大户经营必须采取市场化竞标，拟订适合本村农地竞拍程序和操作流程。根据经营品种收取不同承租金。稻麦传统种植发包经营价格不低于650元/亩（不含约定的各项财政补助中由合作社享受的部分）；水产养殖、蔬菜种植以及绿化等农林用地发包经营价格根据各村实际招拍竞价，结合历年结算农户流转费实际情况，按高于稻麦传统种植发包经营价格执行。

根据各村水稻产业化经营面积由市、镇两级拨付的补助资金由村或合作社享受并由村或合作社与农户进行结算。农资综合补贴由种植方享受或由合作社与种植户在合同中约定享受方。大户承租价格在合同期内根据市场物价因素变动和国家粮食收购指导价的涨跌适时调整并结算。

（2）农户土地流转费结算标准：农地承包经营权流转费可以实物结算的，原则上以不低于每年每亩550斤中等质量晚粳稻谷结算，亦可按当年本市公布的中等质量晚粳稻开秤指导价格折为货币结算，货币结算原则上不低于每年每亩800元。与农户结算方式及标准在土地流转合同中予以明确。二次分配视各农地合作社盈利情况由所在村两委或理事会审议决定。流转期间由于政策因素变动需调整的，则按实进行调整结算。水产养殖、蔬菜种植以及绿化等农林用地流转费结算可参照上述标准执行，有条件的村可探索“粮食银行”等粮食流通、资金运作的新模式。

（三）农地流转发包年限

（1）农户土地流转（入股）年限：不得超过农村承包土地承包到期日，以3年为一轮进行流转。合同期满后如无异议可自动顺延，不另行订立协议。如有异议的与所在村进行协商处理。

（2）承包户、集体经营合作农场承包经营年限：稻麦传统种植流转、水产养殖流转期限不超过3年。果蔬、设施农业等其他农地流转的期限不超过10年。市镇两级政府绿化用地涉及农村承包土地流转的，可根据区域林木覆盖率保持稳定的原则，适当延长流转期限。如遇特殊情况，在承包期内还可适当调整。

（四）经营主体

对农户流转（入股）土地可采用发包大户经营亦可由集体合作农场组织经营。

承包大户需具有本市农村户籍，具备市职业农民资格，直接从事农业生产超过3年；具有一定文化基础和较好的道德素质；具有一定的经济基础和管理能力。在竞标时本村村民及上一轮土地承包户具有优先权。经营主体资格具体由所在村审核把关，报镇主管部门备案。

严禁承包大户在承包期间内发生转包行为，具体由所在村负责监督。

（五）合同管理

各村（社区）对现有农村承包土地流转（入股）、发包经营情况进行全面检查疏理。在健全、规范农户流转（入股）协议的签订基础上加强承包大户的经营合同管理。对未签订流转或者合同格式不规范的，要按照全市统一的土地流转合同文本，签订规范的流转合同（对于需另行约定条款可另附补充协议）；对于低偿、长期、重要条款缺失的流转合同，要依据现状，及时进行调整和完善，避免产生矛盾纠纷。对于新签订的农户流转（入股）协议和承包大户的经营管理合同均需报镇农经部门备案。同时各村均需建立各类承包土地档案管理制度，切实做好土地档案的分类管理、归档工作，确保档案资料齐全完整。

三、建立村级合作农场发展模式

在推进农村土地流转过程中，为深化农村改革，创新农村经营体制，提高农业生产的组织化程度，发展农业规模经营，推进现代农业发展，进一步提高农地产出率，增加农民收入。各村应根据常办发[2013]35号文件精神，结合村内实际，拟订村级合作农场发展思路，对入社农户的土地由村集体为主导，实行统一规划经营、统一核算管理、统一加工营销，探索发展村级合作农场模式，实现农业增效、农民增收目标。

四、健立健全新一轮农地组织领导、管理机制

土地流转管理范文第3篇

一、充分认识做好农村土地信托流转试点工作的重大意义

农村土地信托流转是在坚持土地集体所有和保障农民承包经营权的基础上，信托机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的要求，通过必要的法律程序，将土地承包经营权在一定的期限内依法、有偿转让给其他公民、法人从事农业经营活动的行为，是农村土地管理制度的一项创新。进一步推进农村土地信托流转试点工作，有利于较好地解决目前土地流转规模较小、流转不规范问题，加快实现农业规模化、集约化经营，促进传统农业向现代农业转型；有利于促进农村土地资源资本化，破除城乡二元结构，广泛吸引城市资本、企业资本、金融资本流向农村，形成“三农”投入新机制；有利于促进农民多渠道增收，维护和增进农民的利益，促进民生改善和农村社会风气好转；有利于实现城乡、工农统筹发展，加快建设社会主义新农村。新形势下积极探索农村土地信托流转形式，符合国家有关政策精神，符合的实际，各级各部门要高度重视，采取有力措施，把推进农村土地信托流转试点工作作为现代农业建设的“牛鼻子”工程和当前一项重要工作任务来抓，勇于探索，敢于创新，在试点中发现问题，解决问题，为全面推进农村土地信托流转积累宝贵经验。

二、切实规范农村土地信托流转试点工作行为

1．明确农村土地信托流转试点工作的指导原则。在确保农村家庭承包责任制不变、农村土地集体所有性质不变、土地用途不变的前提下，农村土地信托流转试点工作必须坚持四条原则：一是政府引导。由政府注资设立农村土地流转信托基金，出台鼓励农村土地信托流转的政策措施，制定和完善产业规划，明确试点运作办法，引导农村土地信托流转健康发展。二是市场主导。由市场调节土地供求关系，优化配置土地资源。信托各方按市场法则和合约规定承担风险、享受收益。三是企业运作。农村土地信托投资公司按照现代企业制度实行企业化运作，做到产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学、运行规范。四是互利合作。把增进农民福祉作为农村土地信托流转的根本出发点，在保障农民既得利益的同时，进一步规范和完善土地经营利润分配机制，实现农民和投资者合作共赢。

2．规范设置农村土地信托流转试点机构。试点机构设置采取“1＋1”模式，即：市、区县（市）、乡镇依托农村经营管理部门分别设立农村土地流转服务中心，区县（市）或试点乡镇成立农村土地信托投资公司。

农村土地流转服务中心主要履行以下职能：协助完成土地确权工作；协助调处土地经营中的矛盾纠纷；帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证；组织土地委托方（农民群众）进行技能培训，提供就业介绍；对土地信托投资公司与委托方签订的土地信托流转合同进行鉴证。工作人员从现有行政事业编制人员中产生，工作经费由各级财政纳入预算。

农村土地信托投资公司以促进土地信托流转、发展现代农业为宗旨，不以赢利为目的，主要履行以下职能：土地信息收集和；接受农民土地委托；向外发包土地；协助实施有关项目；帮助土地经营业主与金融部门对接；探索土地信托收益用于农民社保、建设农村公共服务设施的作法；探索土地信托收益进行重大项目投融资。

3．规范农村土地信托流转试点工作流程。农村土地信托流转试点工作原则上按照下列流程进行：（1）区县（市）、乡镇设立农村土地流转服务中心，并注资试点乡镇设立农村土地流转信托基金，建立由各级政府全资控股的农村土地信托投资公司，主要用于农村土地信托投资公司的土地集中储备。（2）接受农户土地委托。首先通过公开政策信息、村组干部宣讲土地流转政策、组织群众参观农业生产经营大户等措施，充分调动群众参与土地信托流转的积极性。其次是组织农户向农村土地信托投资公司提出委托流转申请书。最后是农村土地信托投资公司与农户签订委托合同。（3）集合、整理土地。镇、村要做好相关工作，将群众委托的土地集中成片。积极争取和整合涉农项目和资金投入，完善农田水利、道路等基础设施，为提高土地信托流转价格打下坚实基础。（4）土地信托流转信息。将辖区内可供流转的土地面积、土地状况、产业重点等信息向社会公开。（5）采取公开竞标等方式确定土地受托方。（6）签订信托流转合同。由土地信托投资公司与受托方签订合同。合同主要内容应包括：流转年限（不得突破二轮土地承包剩余期限），租金及给付方式，风险控制措施，委托方、受托方、土地信托投资公司的权利与责任等。

4．建立健全促进农村土地信托流转的长效机制。一是建立健全合理的农村土地信托流转定价机制。农村土地中的耕地信托流转价格原则上以实物形式确定，以货币形式结算，以履行土地信托流转合同当年、当地早、晚两季常规稻市场价的平均价为参考，由流转双方协商确定；山林等其他农村土地信托流转价格要充分考虑市场因素，由流转双方协商确定。二是建立健全农村土地信托流转风险防范机制。对信托流转面积大、涉及农户多的农村土地信托流转项目，区县（市）和试点乡镇农村土地流转服务中心和农村土地信托投资公司要加强对甄别，确保有实力的投资者进入土地信托流转市场。要建立土地信托流转风险保障基金。原则上在签订土地信托流转合同时，要明确受托方每年年初支付当年的土地流转费用，并向土地信托投资公司交纳一定比例的土地流转风险保障基金。三是建立健全农村土地信托流转收益分配机制。在确保流出土地农户按信托契约获得稳定收益的前提下，土地信托投资公司利用信托土地产生的增值收益主要用于增进农民福利，也可用于再投资。四是建立和完善农村土地信托流转各项制度。建立土地信托流转登记、审查、备案制度，及时办理登记、审查、备案等手续；建立土地信托流转档案管理制度，落实专人负责土地信托流转资料收集、档案管理等工作；以农村经营管理部门为主体，建立农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系和接待制度，认真做好来信来访接待和案件纠纷的调解、处理、仲裁工作，维护流转双方正当的土地承包和流转权益。

三、加大对农村土地信托流转试点工作的扶持力度

1．加大项目和资金支持力度。由各级财政部门牵头，发改、国土、农业、水利、林业、交通、电力等部门全力配合，积极争取上级政策支持，尽快出台整合涉农项目资金支持农村土地信托流转试点工作的具体方案。各试点乡镇要将推进土地信托流转与发展特色产业有机结合起来，认真制订土地信托流转和特色产业发展规划，加强与涉农项目资金的对接。项目资金重点投向取得受托资格的农业产业化龙头企业、农民专业合作组织、规模经营大户、农业企业，以帮助其配套完善基础设施、加工储运设施和销售体系，集中打造优势特色产业。市、区县（市）财政要安排专项资金，支持农村土地信托流转试点工作。

2．加大金融支持力度。市、区县（市）人民银行、银监局要牵头组织农业银行、农发行、村镇银行、农村信用社等金融机构到试点乡镇办点，积极探索和制订促进农村土地信托流转的信贷政策，积极争取上级金融部门政策支持，积极支持当地农业产业化龙头企业、农民专业合作组织、规模经营大户、农业企业积极参与农村土地信托流转。土地信托流转受托方自身要创造条件，加快延伸产业链条，争取银信部门的信贷支持。要建立健全农业风险保障机制，扩大农业保险覆盖范围，为土地信托流转主体规避农业自然灾害风险。

3．加快农村劳动力转移。加快以产业为支撑的小城镇建设步伐，吸引农村人口和劳动力安居乐业，就地转化农村劳动力。鼓励有能力的农村劳动力进城务工、经商、办企业。人力资源和社会保障、农业等部门要整合教育培训资源，加强技能培训，切实提高农民素质和非农就业能力，加快农民职业化和市民化进程，减少农民对土地的依赖，为农村土地流转和集中创造条件。土地信托流转后的农民到所在地农业企业就业的，由人力资源和社会保障部门免费提供一次就业培训，并予以优先安排。建立城乡统一的就业制度和劳动力市场机制，完善促进农村劳动力自由择业体系，为农民进城务工提供便利条件。

4．大力培育农村土地信托流转经营主体。区县（市）和试点乡镇要立足资源优势，突出区域特色，因地制宜，科学布局，大力发展特色产业，培育龙头企业，促进农村土地信托流转。市、区县（市）经济合作局要牵头组织有关部门制订试点乡镇农业产业化招商引资的相关优惠政策，加快吸引城市资本、企业资本、金融资本进驻农业、农村的速度，积极支持各种城市资本、企业资本、金融资本和民间资本依法参与农村土地信托流转。试点乡镇要加大农业招商引资力度，积极开展特色农业与国内外知名农业品牌企业联姻的招商活动，全力引进农业战略投资者参与农村土地信托流转。鼓励和支持国家干职工、外出人员和农业大专院校毕业生参与土地信托流转，创办实体，并享受相关优惠政策。依托优势产业培育一批示范性的农民专业合作社，支持农民专业合作社承接和连片开发经营农民流转的土地。鼓励和支持农民以土地承包经营权入股进行合作生产。切实优化经济发展环境，为农村土地信托经营主体创造宽松的投资经营环境。

5．建立健全社会保障体系和农业社会化服务体系。各区县（市）要按照“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，积极稳妥地推进农村社会保障制度改革，加大对养老、医疗、生育、伤残等保险的投入力度，进一步完善农村社会救助制度，为土地流出者解除后顾之忧。要建立健全农技、农机、农资、农村金融、农村市场等服务体系，帮助土地信托流转经营主体解决产前、产中和产后遇到的难题，提高土地信托流转经营效益。

6．加大用地、工商登记注册、税收、电力等方面的支持力度。凡流转期限5年以上并签订流转合同，且经营面积在100亩以上的农村土地信托流转经营主体，因生产需要建造简易仓（机）库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施的，允许其在流转土地范围内占用土地(丘岗山地按流转面积10‰—15‰的比例，耕地按流转面积5‰—8‰的比例)，经区县（市）农村土地流转服务中心审查后，由国土部门办理用地手续，并免收相关费用。工商部门在办理农村土地信托投资公司、农民专业合作社等登记手续时，收费要按照法律法规规定减免。电力、交通、通讯等部门要简化审批程序，全力支持农村土地信托流转经营主体进行基础设施建设。

四、切实加强对农村土地信托流转试点工作的组织领导

1．加强组织领导。各区县（市）要成立农村土地信托流转试点工作领导小组，由区县（市）委书记担任组长，相关部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设区县（市）农村经营管理局，负责农村土地信托流转试点工作的协调、监管、业务指导等工作。试点乡镇也要成立相应机构，加强对农村土地信托流转试点工作的组织领导。

2．深入宣传发动。各级各有关部门要采取多种方式，加大对农村土地信托流转相关法律、法规、政策和试点乡镇成功经验的宣传，提高群众对农村土地信托流转在推进现代农业建设、促进农业增效、农民增收等方面的认识，消除基层干部、群众的疑虑，形成推进农村土地信托流转的共识和内在动力。

3．加大考核检查力度。各级各有关部门要将农村土地信托流转试点工作纳入绩效考核和行政问责内容，加大奖惩力度，确保政令畅通。把试点工作的好坏作为干部选拔任用的重要依据，充分调动试点地区广大基层干部的工作积极性。建立试点工作月报制度，加强检查督促，确保试点工作有序推进。考核检查工作由各级农村土地信托流转试点工作领导小组办公室组织进行。

土地流转管理范文第4篇

第一条为规范森林、林木和林地流转行为，保障林权流转当事人的合法权益，促进林业全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国森林法》和《省森林、林木和林地流转管理办法（试行）》等有关规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条在本县行政区域内（含县域外的插花山）依法取得林权证书的森林、林木和林地流转，适用本办法。

依法征收、征用或者占用林地致使林地所有权、使用权发生转移的；改变林地用途，进行非林业建设的林地使用权流转不适用本办法。

第三条本办法所称森林、林木和林地流转，是指原所有权人或者使用权人将其可以依法流转的森林、林木的所有权或使用权和林地的使用权，依法全部或部分转移给他人的行为。

森林、林木和林地流转不包括森林内的野生动物、矿藏物和埋藏物。

第四条森林、林木和林地流转应当有利于保护、发展和合理利用森林资源，不得损害国家利益、集体利益、个人利益和社会公共利益。

第五条森林、林木和林地流转应当遵循合法、自愿、公开、平等、诚信、有偿的原则。

第六条鼓励各种社会主体投资发展林业，积极参与森林、林木和林地流转。

第七条森林、林木和林地流转，可以采取承包、租赁、拍卖、招标、转让以及法律、法规允许的其他方式进行，可以依法继承、担保、入股和作为合资、合作的出资或条件，也可以按本办法规定实行再次流转。

无论采取什么方式流转，都不得将林地改变为非林地。

第八条森林、林木和林地流转后，依托森林、林木、林地生存的野生动物、重点保护的野生植物、古树名木的保护义务和责任以及森林防火、病虫害防治责任同时转移。

第九条县林业行政主管部门负责全县森林、林木和林地流转的管理工作。

设立县林权管理中心，具体负责全县森林、林木和林地流转的管理工作。其主要职责是：

（一）负责林权证发放，林权初始、变更、注销登记；

（二）负责林权抵押贷款、森林保险、林权担保、森林资产收储等工作的登记备案；

（三）负责林权档案管理；

（四）负责山林纠纷的调处工作。

第二章流转管理

第十条有下列情形之一者，不准流转：

（一）山林权属不清或者有争议的；

（二）未取得林权证书的；

（三）被司法机关查封、冻结的；

（四）没有完成采伐迹地更新的；

（五）法律法规规定不能进行流转的。

第十一条森林、林木和林地流转，当事人应当签订书面合同。合同的内容由双方当事人约定，一般包括下列内容：

（一）转让人和受让人的名称（姓名）和住所；

（二）流转的森林、林木和林地的林地类型、坐落位置、面积及四至界线地形图、林种、树种、林龄、蓄积量、株数等；

（三）流转价款和支付方式；

（四）流转期限及起止时间；

（五）森林防火和病虫害防治责任；

（六）合同期满时森林、林木存量和林地上附属物的处置方式及采伐迹地更新责任；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

县林业行政主管部门可以制订供参考使用的森林、林木和林地流转合同示范文本。

第十二条森林、林木和林地的流转期限最高不超过50年（为与全县第二轮山林责任制承包期限相一致，最高流转期限至2054年底）。以培育、经营为目的的用材林转让最低年限不少于15年。

第十三条受让人再进行流转的，应当征得原所有权人以及原权利人同意，并不得超过合同的剩余期限。

第十四条合同期满时的森林、林木存量和林地上附属物的处置，由双方协商确定。

第十五条森林、林木和林地流转后，如遇林地被依法征占用，林地补偿费、安置补偿费归林地所有者所有；林木补偿费归林木所有者所有；林地上附着物归所有者所有；流转承包款根据合同剩余年限及被征占用面积按比例退还。合同双方另有约定的从其约定。

第十六条森林、林木和林地流转后需要采伐林木的，应按照国家有关法律法规的规定，由林权所有者申领林木采伐许可证，并实行采造挂钩。

森林、林木采伐后，应当于当年或者次年内，按照县林业行政主管部门的规划，完成更新造林，并通过县林业行政主管部门的造林质量验收和成林验收。

未按要求完成采伐迹地更新造林任务的单位和个人，县林业行政主管部门不得再次核发林木采伐许可证。

第十七条国家所有或者集体所有的森林、林木和林地流转，应当采取拍卖、招标方式公开进行。

（一）森林资源资产评估价值在5万元以上（含5万元）的，应在县招投标中心按有关程序进行；

（二）森林资源资产评估价值在5万元以下的，由乡镇统一组织按有关程序进行。

第十八条国家所有或者集体所有的森林、林木、林地流转前，应当进行森林资源资产评估。

第十九条森林资源资产评估，由县林业局林业调查规划设计室承担或由有资质的评估机构承担。

第二十条评估机构应当按照国家和省有关森林资源资产评估的技术规程和办法进行评估，并出具评估报告。

第二十一条自森林资源资产评估基准日起满1年再进行流转的，应当重新进行森林资源资产评估。

第二十二条国家所有或者集体所有的森林、林木和林地的流转，应当以资产评估价值为依据。

第二十三条国家所有的森林、林木和林地的流转，由县林业行政主管部门做好可行性研究并提出实施方案,经市林业行政主管部门签署意见后，报省林业行政主管部门同意。

第二十四条集体所有的森林、林木和林地需要流转的，应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表同意，经乡镇政府审核后，报县林业行政主管部门批准。

农村集体经济组织成员通过家庭承包方式取得的林地使用权的流转，依照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规的规定执行。

第二十五条国家所有的森林、林木和林地流转收益应当实行专户管理，用于职工安置、清偿债务以及森林资源的培育和管护。

集体所有的森林、林木和林地流转收益主要用于村民分配、集体公益事业建设和森林资源的培育与管护。

第二十六条县林业行政主管部门应当加强对国家所有的森林、林木和林地流转收益使用情况进行监督检查；乡镇人民政府应当加强对集体所有的森林、林木和林地流转收益使用情况的监督检查。

第二十七条县预留林木采伐专项指标，根据流转情况统筹安排，用于经过县招投标中心（林权交易中心）流转的森林、林木采伐。各乡镇也可根据实际需要，在采伐限额内优先安排经县、乡镇招投标中心公开流转的森林、林木采伐。

第二十八条金融部门应积极开展林权抵押贷款业务。对林权抵押贷款应给予一定的利率优惠，并尽量根据生产周期合理确定贷款期限。

林权抵押登记工作由县林业行政主管部门负责。在抵押贷款期间，未经抵押权人同意，不得发放林木采伐许可证，不予办理林权变更手续。

第二十九条积极开展森林保险工作。按照“低保费、低保额、保成本”的原则，参照政策性农业保险，鼓励保险公司积极参与森林、林木保险业务。

第三章流转程序

第三十条集体所有森林、林木和林地流转遵循以下程序：

（一）决议和公示。召开村民会议或村民代表会议，形成由三分之二以上村民或村民代表签字同意的决议。在本村公示拟流转林权情况，公示期7天。

（二）申请。由林权所有者提出书面申请，填写山林流转申请表。

（三）审核。先由乡镇林业工作站、乡镇政府进行初审，提出书面意见后，报县林业主管部门审批。然后由县林权管理中心进行流转受理登记，并向森林资产评估机构出具受理证明。

（四）评估。县林业调查规划设计室或有资质的评估机构按有关技术规程进行现场评估，并出具评估报告。

（五）交易登记。出让方携带评估报告等相关资料到交易机构（县招投标中心）进行登记。

（六）信息。交易机构通过广播、电视、报纸、网络等渠道流转的相关信息，如林地类型、山场坐落、山林面积、林种、树种、数量和交易地点、时间、规则等。

（七）交易。交易机构必须在交易日前7天完成招标竞卖公告。招标竞卖的保留价一般不低于评估基价。竞卖者须按规定在招标前缴纳保证金。

（八）签订合同。根据交易规则确定成交价。交易双方签订合同，并交纳相应的交易费。

（九）合同备案。交易合同需报一份到县林权管理中心备案。

国有和个人森林、林木和林地流转参照前款规定执行。

第四章流转登记

第三十一条林权权利人应当根据《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国森林法实施条例》、《林木和林地权属登记管理办法》等有关规定，申请办理林权初始登记。

第三十二条森林、林木和林地流转的，双方当事人应当根据有关规定，向县林业行政主管部门提出变更登记申请，由县林业行政主管部门依法进行林权变更登记，核发《中华人民共和国林权证》。

法律、法规规定不需要变更林权登记的除外。

第三十三条本办法实施前已经流转的森林、林木和林地，未办理权属变更登记手续的，双方当事人应当按照本办法的规定，及时向县林业行政主管部门提出申请，符合条件的，应当补办权属变更登记。

第五章相关责任

第三十四条违反本办法有关规定或者弄虚作假，骗取山林权属证书变更登记的，由县林业行政主管部门注销林权证。

第三十五条进行林权资产评估的机构弄虚作假、的，其评估行为无效，并退还所收取的评估费用；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十六条在流转过程中，国家机关工作人员、、的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在流转过程中，村级集体经济组织、国有企事业单位违反本办法规定的，由上级机关责令改正，并对相关人员给予责任追究；造成损失的，对责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十七条集体所有的森林、林木采伐后出售，参照本办法有关规定执行。

第三十八条本办法由县林业行政主管部门负责解释。

土地流转管理范文第5篇

关键词：农村土地流转；档案管理；信息化管理；制度化

随着社会经济的发展，农村生产结构也在逐渐发生变化，土地作为生产资料在遵循家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的情况下也随之发生自由承包或流转以解放生产力优化资源配置。因此，农村土地流转合同档案管理务必以《中华人民共和国档案法》（以下简称《档案法》）及《档案法实施办法》为基础和指导，根据当地的实际情况寻找一种合法、合情的档案管理办法。

一、农村土地流转合同档案管理亟须规范化

土地是我国农村重要的生产资料，随着经济结构的变化，农村土地流转现象越来越多，城乡建设频繁征占用农户承包地，农户土地承包状况时常发生变动，这就使得相关合同和档案管理工作规范化显得尤为重要，一方面关系到切实维护农民的正当权益，另一方面有助于促进党的农村土地承包政策的落实与贯彻，事关农民土地承包权益的维护保障。

调查显示，由于种种原因，当前许多地方农村土地流转档案的管理不够规范化，保护措施疲软，诸如：有的地方不能对相关合同和档案材料及时立宗归档，可能导致信息遗失；还有工作人员变动时对档案资料交接不到位，也容易造成信息遗漏和档案损失；再者就是传统的书面办公中存在的材料填写不规范、笔迹潦草等等。诸如此类显现出当前许多地方的土地流转合同管理没有跟上社会经济的发展步伐，不符合《档案法》的规定，更与农村土地承包管理规范化和制度化的精神相悖，甚至带来实际的消极影响，给维护农民土地承包权益工作带来重大影响。

二、如何完善农村土地流转档案管理工作

各级单位要充分认识到农村土地流转合同规范管理的紧迫性，在国家相关法律法规的基础上探索契合当地实情的管理方式，加强责任意识和忧患防范意识，以期确保档案的完整与安全，为妥善解决农村土地流转和经营中的纠纷、依法维护农民土地流转权益奠定基础。

1.普及档案管理法制知识，提升管理能力

档案管理必须全面依循国家的档案管理法制，要注意宣传法制知识。首先，要进行分级培训。对档案管理法制知识的了解要从基本知识到重点知识和案例进行全面化的分级培训，加深大家对《档案法》《档案法实施办法》《档案管理条例》以及土地流转相关法律法规的理解和认识，促进各单位依法开展档案工作。其次，要保证档案员能够持证上岗。也就是说要在学习法制内容后进行全面的考核，考核合格后领取《法制培训合格证》，然后才能参加档案管理工作，这样一来就可以将法律学习培训纳入全员岗位培训内容，在综合培训中加强法律知识的培训，以增强全员的法律意识。

2.明确管理责任，严格依法归档

各级单位对土地流转合同档案管理有不同的针对对象和责任，明确管理权限和责任是规范管理的基础，只有这样才能落实依法归档，才能保证档案材料不至混乱、遗失及其责任的相互推诿。比如，签订五年或五年以上土地流转合同的，必须一式五份，县、乡、村、当事人各存一份，还有一份由乡镇管理机构集中向当地综合档案馆移交备份实行一体化管理。另外，土地流转过程中生成的其他档案资料可以由形成单位依法保管，不得遗失。

一般来说，目前土地流转相关归档中的土地承包经营权登记申请书、农村承包土地调整方案批件、土地承包经营权登记簿、土地承包情况汇总清册、土地承包经营权权属证明文件、现场勘界确认材料、公告材料、登记核准文件、登记台账、权属变更登记材料、登记发证原始材料、登记管理信息系统备份等交由县级人民政府农村土地承包管理部门归档保存；土地承包工作小组名单、承包土地调整方案、土地承包方案、土地流转委托书等档案材料，由村民委员会归档保存……唯有如此才能对号入座，责任由归，防止管理上越俎代庖造成混乱，杜绝责任追究中李代桃僵等不规范的事情发生。

3.严审档案质量，规范收集整理

传统的档案大多是手写体，其中不乏字迹潦草给工作带来困难者。所以在档案规范管理中，土地流转相关合同务必经过严审确保材料真实有效，要求数据准确、字迹工整、图谱易读，落款、日期及公章签字等清晰明确，具有可标识性和合法性；纸质合同档案要使用不易褪色或消失的中性笔用工整的楷体填写，纸张及装订要严格按照档案保护的要求，不易损坏和失散。

及时收集整理归档才能确保合同档案的准确不失。这就要求我们一定要建立健全档案管理制度，责任到人，及时将合同信息及相关材料进行收集整理，完成归档。任何单位及个人不得私自处理抑或拒纳归档。为了便于检索和查询，合同整理归档后，应编制目录以备查询。

4.注意安全保管，完善信息管理

合同和档案的原始材料一般都是纸质媒介，如果遇到潮湿、水浸、燃烧等就会完全损坏，所以档案管理要切实做好安全工作，具体做法如下：（1）土地流转档案管理设置专橱，分专人负责，防止人为损坏、遗失；（2）做好各种防范措施，切实做好防虫、防火、防水、防化学药品、防污染等工作，防止非人为的破坏和损失；（3）不具有保管权限的档案盒材料应及时交由相关法定部门进行保管，不具备保管条件的单位，应及时完善条件或暂交由上级部门协助保管。比如，县、乡（镇）两级档案须依法在保管一定期限后及时、完整地向县级国家综合档案馆移交。

以上是笔者对农村土地流转合同档案规范化管理必要性的认识及策略要点。笔者认为档案管理除了科学、合法的管理制度以外，我们还要建立健全监督检查机制，尤其要加大对乡（镇）和村级档案工作的指导督查力度，防止土地承包档案损毁和丢失。对档案管理不善和违规反纪行为要依法追究民事或刑事责任。

参考文献：

[1]南京市档案局.加强土地承包经营权流转合同档案管理[J].兰台世界，2010（09）.

[2]房山区经管站.“农村土地承包管理工作座谈会”典型材料之一：房山区认真落实《农村土地承包法》加强承包合同规范化管理[N].中国农业信息网，2012-02-01.

[3]吴希奎，李贵忱.浅谈农业集体经济承包合同规范化管理[J].农业经济，1993（06）.

土地流转管理范文第6篇

关键词：土地流转；农民；制度

重庆三峡库区农村土地(包括耕地、林地、“四荒”地和水面，以下简称农地)流转始于上世纪90年代中期，流转初期是以农户间的代耕形式出现。近年来，随着农村经济不断发展和农村劳动力加快向非农产业转移及中央一系列支农惠农政策出台，进一步促进了西部地区农村土地的流转。为正确把握党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，准确了解农村土地流转的现状，我们成立了来自重庆科技学院、民建涪陵区委、区政协经济委、区农业局、区农办、林业局、水电局、国土局、畜牧局等部门组成的调查组，通过采取调查表、召开座谈会、深入实地调研等多种方式，对重庆三峡库区具有代表性的涪陵区农村土地流转问题进行了专题调研，以期全面掌握农村土地流转过程中存在的问题，并寻找解决的办法。

一、重庆涪陵区农村土地流转现状

(一)农地流转初具规模

截止2007年末，全区累计流转农地面积19.43万亩，占全区农村土地面积的8.18％。其中，耕地流转11.66万亩，占60.0％；林地流转5.41万亩，占27.8％；“四荒”地流转1.71万亩，占8.8％；水域流转0.65万亩，占3.3％。流转土地与同类型土地面积相比，耕地占11.6％，林地占6.85％，“四荒”地占9.3％，水域占7.64％。土地流转涉及承包农户3.4万户，占全区农户总数的13.6％，涉及流转对象2.4万户。其中，本地代耕农户2.1万户，占87.5％；企业及业主828户，占3.45％；本地专业大户2120户，占8.8％。农地流转规模在5000亩以上的乡镇有江北、堡子、致韩、南沱、义和、新村、大木、焦石、龙潭、李渡、太和等。在19.43万亩农地流转中，用于种粮的8.3万亩，占42.7％；种植水果1.3万亩，占6.7％；水产养殖1.1万亩，占5.7％；规模养殖生猪0.7万亩，占3.6％；林业花卉5.4万亩，占27.7％；种蔬菜1.5万亩，占7.8％；其他(药材、种草等)1.13万亩，占5.8％。

(二)农地流转形式多样

农地流转形式从初期的代耕发展到目前的代耕、转包、租赁、入股、互换等。在这几种形式中，代耕和转包面积最多，达11.3万亩，占流转面积的58.2％。其次是租赁和入股，流转面积4.24万亩，占流转面积的21.8％。这两种形式属于有偿流转，是目前流转双方均能接受并能较好地保护农民利益，实现农业增效、农民增收的最好形式。第三是互换和转让形式，流转面积3.89万亩，占20％。

(三)流转对象多元化

农地流转已从初期的农户之间流转逐步扩大到农户与城镇业主之间、农户与企业之间、农户与专业大户之间的流转。流转的对象不仅有本地业主，也有外来业主，既有本地企业，又有外来企业。流转对象呈现多元化的趋势。

(四)大宗农地流转期限较长

在农地流转中，以租赁、入股方式进行流转的，单宗流转面积大(一般在50～100亩以上)，流转双方签订了较为规范的书面合同或协议。因此，受法律保护的流转期限都比较长，耕地一般为10～25年，林地和“四荒”地在50～70年之间。由于大宗农地流转的期限长，业主可放心大胆投入资金进行开发，农民也可得到长期稳定的收入。

(五)农地流转促进了土地的规模化经营

近几年来，随着国家加大对农业的投入和对产业化、规模化经营的政策扶持，不少业主和企业积极投身农村经济建设大潮，大规模的土地流转逐步增加。据统计，目前全区有20亩以上各类规模经营企业及个体业主、专业大户2287户，经营土地规模7万余亩。农地流转推动了农地的规模经营，在一些乡镇已形成了一批专业化、规模化的现代农业园。如，形成了以李渡水磨滩、蔺市、堡子、惠民、南沱为中心的优质伏淡季水果基地；以李渡两桂村、义和镇松柏村、大木乡武陵村为中心的花卉苗木基地；以致韩镇为中心的养鱼基地；以大木、天台等为中心的蔬菜种植基地。

(六)农地流转使农民获得了稳定的财产性收入

《农村土地承包法》和《物权法》成为农民土地承包经营权的保护伞，农民通过土地承包经营权出租、入股等方式，获得了稳定的财产性收入。以义和镇松柏村2社为例，2007年10月，该社将集体土地80亩、97户村民的承包地310亩租赁给凯尔辛基园林公司，租赁价格按每亩年700斤稻谷当年市场中等售价，农民可获得租金收入21.1万元，户均1750元，农业社集体收入4.05万元，合同规定5年后年租金上浮5％。

(七)农地流转有效地解决了土地撂荒问题

对外出打工、劳动力外出较多、农民不愿耕种的土地，推行了“中介+农户”的委托流转模式，流转面积7534亩。通过土地流转，有效地解决了土地撂荒问题。据不完全统计，全区2008年末撂荒耕地面积约8600亩，比2000年减少了60％以上。

二、现阶段农村土地流转存在的主要问题

(一)流转程序不规范

一是多数农地流转无书面合同。60％以上的农地流转只有口头协议，流转双方很容易发生纠纷。突出的问题主要有：因近年国家实行种粮直补政策，流转双方为得到直补收入而发生纠纷；外出打工农民因年老不能继续在外打工或因工作不好找等原因返乡后，需要收回外出期间由亲戚朋友代耕的承包地。代耕期间用于种粮食、种蔬菜的地收回容易，如果用于种果树、养鱼、修猪场、种花卉等农业经济用途的地收回比较难，双方极易发生纠纷。二是流转的主体不明确。按照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，农地流转没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包地流转。但在实际中，大都是以社为单位造花名册，农户在花名册上签字表示同意流转，以签字代委托，农户容易反悔。特别是在当前农产品价格不断上涨的情况下极易发生纠纷。三是合同不规范。农地流转合同应包括双方当事人姓名、住所；流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；流转期限和起止日期；流转后土地用途；双方当事人的权利和义务；流转价格的确定和支付方式；违约责任等内容。但实际签订的流转合同是业主与农业社签订的，多数是按照业主的意图形成，内容不全面、不规范。

(二)农地流转市场化程度低

农地流转本属于市场行为，但土地流转一部分是农户间的自发流转，一部分是通过有关部门或熟人介绍，真正通过市场流转的还比较少。

(三)耕地的规模流转难度大

农地流转中一个最大的特点是林地、“四荒”地流转容易，耕地规模流转困难。规模流转耕地困难的原因主要有：一是有国家基本农田保护政策的限制。二是涉及的农户多，每个农户的想法不一致，协调难度大。三是租金与农民自种收益有差距，特别是专业蔬菜地、沿长江、乌江适宜于种植榨菜、养殖蚕桑的肥沃土地，农民不愿流转。如，美心集团与蔺市镇大桥居委4社商定该社近200亩专业蔬菜地的流转过程中阻力很大，流转方给出的租价是每亩每年1000斤稻谷当年中等售价，合750元，而菜农自己种菜每亩每年毛收入近5000余元，扣除投入和劳动力成本，亩平纯收入2500--3000元，差距太大，农民不愿流转。

(四)农民利益得不到有效保障

一是少数地方把土地流转作为增加村社集体收入的手段和突出地方政绩的形象工程，用行政手段干预农民的土地流转，损害农民的利益。二是农民应得的流转收益存在较大风险。主要有三种情况：首先，业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农户的租金。其次，少数业主租赁的“四荒”地、林地迟迟不投入、不进行开发，而是想等待时机再流转给他人，获取转让差价，其间不按时支付农民和集体的租赁金。最后，流转土地到期后，如数复耕困难。无论是短期，还是长期流转土地，业主在租赁土地后都要修建一定的基础设施和临时性建筑，并对土地进行整理，这将减少耕地面积和打乱原有农户土地的承包界线，期满后难以如数复耕和原样退还给农户，使农民心存疑虑，长远利益得不到保障。

(五)业主开发资金匮乏

大面积承包土地从事农业开发需要大量的资金投入用于道路、水利等基础设施建设和租金支付。目前，从事农业开发的业主真正有实力的并不多。加之现行金融政策限制用流转的农地、临时建筑及在耕地上新建的厂房作为抵押物向银行融资，致使无法到银行贷款，项目开发受到极大限制。

(六)集体土地租金管理不规范

属于农业社集体土地租赁后，有的地方把租金交由农业社管理，由社长私人在当地信用社开户，资金支取缺乏监督，容易造成集体资金流失。

三、进一步推进农村土地有序流转的建议

(一)统筹规划，分类指导，促进农村土地有序流转

第一，统筹规划农村土地流转。农村土地流转必须因地制宜，积极稳妥，不能盲目进行。国土、农业、林业及相关主管部门，应根据当地土地利用总体规划及农村产业发展规划，制定本区域农地流转总体规划，因地制宜提出土地流转指导意见。各乡镇应根据农地流转总体规划和指导意见，结合本乡镇的实际情况，提出本区域的土地流转方案。第二，加强对流转后土地用途和产业发展的指导。一是强化基本农田保护，加强监管。必须不折不扣地坚持基本农田保护区内的土地流转不得改变种粮用途的原则，积极支持种粮大户的农地流转，以确保粮食安全。二是基本农田保护区外的土地流转应符合本区域农业结构调整和产业布局的要求。三是必须保证流转的土地得到综合利用和有效开发，防止以新农村建设和城乡统筹为名，搞“圈地运动”，造成新的土地闲置和浪费。第三，必须坚持依法、自愿、有偿的原则。一是依法签订农地流转合同。必须严格执行《土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和政策规定，在稳定家庭联产承包责任制的基础上，按照明确所有权、稳定承包权、搞活经营权的原则，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者经营权的合理分离，依法签订农地流转合同。同时，有关职能部门应尽快规范和完善农地流转合同内容及格式，以便指导和规范各农地的流转。二是充分尊重农民的意愿。不论采取哪种流转方式，必须坚持自愿原则，充分尊重农民的意愿，切不可强迫和包办。三是确保农民利益。农地流转要坚持有偿流转。土地流转收益必须归农户所有，村社集体或其他任何组织不得从中截留、扣缴。第四，加强生态环境保护。环境保护及有关职能部门应切实加强对流转土地的环保监管。流转后的土地，无论作何用途，不得污染当地农业生态环境和人居环境。

(二)健全制度，创新机制，促进农村土地规范流转

第一，明确管理机构和职责。农村土地经营权流转是适应新阶段生产力发展要求的局部调整，是对农村基本经营制度的进一步完善。对农地流转的管理是农业承包合同管理工作的延续和发展，是农经管理部门的主要职责。各级农经部门要切实肩负起农地流转管理的责任，及时发现新情况、研究新情况、解决新问题，制定农地流转的管理制度和监督措施。首先要确立土地经营权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规行为的处理办法。其次要规范和完善流转合同，建立流转合同的签订、鉴证、仲裁制度。再次要建立农地流转档案，重点对拟出让方的土地情况、基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。第二，完善农地流转管理办法。目前，绝大多数农地流转还处在自发阶段，政府应抓紧制定和出台指导农地流转的政策性文件和农地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有法可依、有章可循，尽可能避免农地流转纠纷的发生。第三，大力培育农村土地市场。一是确定土地流转指导性价格。合理的土地流转价格才能统筹兼顾、科学有效地促进土地流转，进而从总体上发挥土地利用效益。应遵循可持续发展思想，以社会、经济、生态综合效益为标准，在充分考虑土地级差、质差、地区价差的基础上，因地制宜地制定沿江沿河、坪坝上、后山及城镇周边等不同区域的耕地、“四荒”地、林地、水面等不同类型农地流转的指导性价格，使农民从土地流转中得到合理的收益。二是土地流转服务机构可与农业局农经站实行一套班子两块牌子，各乡镇土地流转服务机构与乡镇经发办实行一套班子两块牌子。服务机构的主要职责是为农村土地流转提供政策宣传、法律咨询、信息服务、合同鉴证、开发监督及纠纷调解等。

(三)优化发展环境，加大政策扶持，加速农地流转

第一，加强农村基础设施建设，创造有利于土地流转的硬环境。通畅的交通、充足的水源和充沛的能源，是进行农业种养业开发和农产品加工的基础保障。当前必须加强农田水利基本建设。2009年春节前后华北、华中广大地区发生罕见旱情，赤地千里，也与长期对农田水利建设投入不足有重要关系。因此，各级政府应加强对农村基础设施建设的投入，创造良好的交通、水利、电力等基础条件，激发各方面投资农业的积极性，加速农村土地流转，促进农地的规模经营。第二，强化农村社会保障功能建设，创造有利于土地流转的软环境。一是建立多层次的农村社会保障体系。土地是农民安身立命之本，没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力。因此，必须完善多层次的农村社会保障体系，包括农业保险、社会养老保险、最低生活保障及新型合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，为土地转出者解除后顾之忧。二是切实解决好土地流转后农民的就业、居住和其他公共服务等问题。第三，制定扶持政策，鼓励农地流转。在认真贯彻落实农村土地流转相关政策、法规的同时，要结合实际，制定相关的扶持政策和措施，推动农村土地流转。一是财政扶持。财政在安排农业专项资金时，对农地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是信贷支持。资金短缺是制约农村土地流转的一大因素，金融部门要以支持新农村建设和城乡统筹发展为出发点，通过科学论证，对确有效益农业开发项目，允许业主用租赁的土地上的附作物作为抵押，向银行申请贷款。三是税收扶持政策，对农业产业化企业在税收上给予减免优惠。

(四)注意解决农地流转中的具体问题

一是加强集体土地租金收支管理，对村社集体资金实行村(社)财乡管，防止集体资金流失。二是应按照文件规定，对多年撂荒不耕种的承包地，收回重新发包复耕或流转。三是明确种粮直补的归属问题。种粮补贴应归代耕农户享受。四是对流转的耕地用于花卉、养殖业等非种粮用途的，不论流转期长短，都应按规定缴纳复耕费，并将此项写进流转合同中，实行按年征收。复耕费由乡镇财政代管，专项存储，不准挪作他用。

(五)加强指导，扩大农民宅基地及其房屋的流转权

土地流转管理范文第7篇

一、主要做法是：

（一）完善了土地流转的三项机制

1、建立三级工作网络，完善土地流转服务机制。结合学习外地经验，我们建立了市、乡（镇）村三级农村土地流转服务网络。以市经管局为依托，成立了市级农村土地流转服务中心，负责指导各乡镇做好土地流转工作。乡镇土地流转服务中心也全面开展了土地流转信息、土地评估、合同签订鉴证、法律政策咨询等工作。三陵乡率先安装了电子显示屏，土地供求信息滚动播放，宁安、渤海等乡镇的服务中心重新整理了土地流转档案。各行政村也设立了土地流转服务站。一方面加强对农村土地的管理，完善各类手续；另一方面，为流转双方服务，村级设立了土地流转信息员，由村会计担任，负责登记并土地流转供求信息，同时向乡镇报送。参与流转土地收益评估，帮助土地流转供求双方签订流转合同，为供求双方搭建起信息交流沟通的桥梁和纽带。

2、及时调解纠纷，完善土地流转保障机制。为了杜绝土地流转过程中出现的矛盾纠纷，更好地维护流转双方的合法权益，我市进一步完善了土地流转纠纷调处机制。以市经管局为依托，重新调整了农村土地承包纠纷仲裁委员会，设立了仲裁庭，聘请乡镇优秀的司法所长为仲裁员，乡镇成立了调访中心，设立了调解庭。及时调、解裁决了土地流转中发生的纠纷。今年以来，受理土地仲裁案件，全部结案，较好地保障了双方当事人的合法权益，维护了市场秩序。

3、加强组织领导，完善土地流转推进机制。为加快推进农村土地承包经营权流转工作，市政府于2008年初出台了《关于推进土地经营流转，促进规模经营发展的实施意见》明确了土地流转工作的指导思想，工作目标和扶持政策，鼓励农业产业化龙头企业和农民专业合作组织开展土地规模经营，达到规模经营1000亩以上的种植大户、市政府在全市农村工作会议予以奖励；鼓励和支持农民专业合作组织从事种养业规模经营，达到一定规模后市政府向省里申报农民专业合作社生产开发项目等一系列奖励扶持政策。为加强对土地流转工作的领导，成立了以市长为组长的农村土地流转工作领导小组，分管书记、副市长任副组长、农委、财政、监察、国土、司法、等部门主要负责人为成员、下设办公室，办公室设在农委经管局。乡镇同时也成立了相应的工作机构。有力地推进了农村土地流转工作。

（二）探索了土地流转的四种模式

在加快土地流转，促进规模经营工作中，市政府积极探索土地流转的运作模式，收到较好的效果：一是政府引导，强化服务，按照主导产业的发展确定流转土地的使用方向，推动土地流转。为增加农民收入提升石板田大米的品质，政府有关部门积极引导，渤海镇养渔场的2000亩土地集中流转和规模经营，他们主动接受农民流转委托，帮助农民提出以每公顷1.55万元的价格反租倒包整体流转的意见。寻求实力强的业主为流转对象，同时，集中各方力量，统筹安排资金，修建休闲广场1700m2，场区白色路面600延长米，建设和完善这个产业发展区的基础设施，来优化土地流转和产业发展环境。为提升大米品质实现双赢，他们还派出全省著名的水稻专家，对水稻生产的种子筛选、育苗、田间管理、收割、加工、直到到餐桌进行全程监控，进而使水稻达到并超过了国家A级绿色食品的标准和有机食品标准。

二是发挥农民专业合作社外联市场，内联千家的作用，牵动土地流转。《农民专业合作社法》的实施，极大地提高了农民的组织化程度，他们要打造自己的品牌开发经营项目，来吸引更多的农户用地入股搞规模经营，如：有响水水稻专业合作社，渤海沿江石水稻专业合作社、卧龙隆兴水稻专业合作社，渤海农机作业专业合作社2100多农户近3万亩的土地入股经营，他们采取统一品种、统一技术、统一管理、统一加工、统一销售的经营模式的产品销往全国各地。

三是开展场市共建活动，拉动土地流转。我市同宁安农场共同建设农垦新城，石岩镇石岩村将集中连片的耕地共1350亩，整体流转，共同建设高标准的科技示范园，在他们的影响下，宁安农场周边四个村屯的农民都跃跃欲试，正在运作着将土地租赁或入股来投入到农垦新城的建设中来。目前，有四个村屯已有281户农户近2000亩土地议项流转。

四是引导种植大户规模经营，带动土地流转。我们采取政府服务奖励等措施，积极扶植种植大户开展规模经营，渤海镇响水村农民陈建华受让本村外出打工农民转包土地近千亩，种植优质水稻，年收入可达100多万元。卧龙乡爱林村农民高祥福受让流转土地1245亩，年收入可达70万元。

二、我市土地流转的主要特点和效果

我市通过建立实施较为完善的推进机制，实行了土地流转从分散经营到规模经营，无序到有序的转变，取得了较好的成效。具体呈现出四个特点，发挥四个作用。

呈现出四个特点：一是流转规模扩大化。我市土地流转活动日趋活跃。特别是近两年流转规模不断扩大。一些合作经济组织龙头企业通过流转获得土地经营权的意愿更加强烈，例如卧龙勤劳村隆兴专业合作社，采取反租倒包的形式，将本村4950亩耕地全部由其承包然后再由农户耕种。二是流转的主体多元化。过去土地流转主要在农户之间进行，现在除农户外，已有更多的龙头企业、农村专业合作社、场市共建等参与土地流转。目前，全市向龙头企业，合作经济组织，场市共建流转土地达84,000亩，占流转面积38%，并且呈逐渐上升趋势。三是流转范围广泛化。过去，我市的土地流转多数是在本村农户之间进行。目前以逐步扩展到外村、外乡。宁安镇、兰岗、三陵、渤海、石岩等一些农民有组织地到附近村屯承包土地种植洋葱、西瓜、烤烟、水稻等高效作物。

发挥了四个作用，一是促进了农业规模化经营。通过土地使用权流转，逐步改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度规模经营。增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。二是促进了农业产业化发展。土地流转重新配置了土地资源，使大批的农业龙头企业和专业合作组织获得了土地经营权，他们把农业的产前、产中和产后诸环节联结成产业链条，架起了传统农业通向现代农业的桥梁。三是促进了现代农业的发展。通过土地流转形成规模经营的农户和企业，为了提高劳动生产率，降低生产成本、提高种植效益、无一例外地采用了多种农机具、优良品种和先进农业适用技术、促进了全市农业基础设施的进一步完善和农业生产水平的提高。四是促进了农民增收。土地流转对于转出土地的农户来说，不仅可以拥有长期稳定的土地流转收益、还能安心外出打工，增加劳务收入；对于受让土地的经营者来说，人均占有土地资源量增加，可以通过规模经营提高生产效益，实现了供求双方的互利双赢，有效拓宽了农民的增收渠道。

土地流转管理范文第8篇

关键词：农村；土地流转；土地用途管制

一、当前农村土地流转中存在的问题分析

尽管政府出于扶持农业的目的，曾多次提高粮面油为代表的农产品价格，但农产品需求缺乏弹性，在来自市场风险、大自然风险以及化肥、农药等生产资料价格上等多因素综合作用下，从事农业的获利空间十分狭小，多数农民趋向于把劳动时间和资金投向非农行业。从事农业生产经营风险大、利润少的特点，使土地流转后获得土地经营权的受让方很有可能把所承包的土地改作它用。

土地经营权的长久不变是从根本上保证土地属性和农民利益，但是，一旦出现土地大规模的长期流转，就有可能产生圈占土地现象，将直接影响农民利益。就新路村的土地流转期限而言，短则5 年，长则达 20 年之久。在土地价格不断上涨的情况下，一些承租方闲置土地，静待土地升值，土地被荒芜的现象也屡见不鲜。在土地一次性流转的情况下，土地的市场化利润与农民的收益之间就缺少了持久的结合点，花光了流转收益的农民就失去了基本的生活保障。

土地流转，尤其是规模化经营导向的土地流转，必定会提升农业生产的集中度和机械化程度，从而无法避免地产生大量的农村剩余劳动力，这对城市消化农业人口的能力是一个严峻的考验。留守的劳动力，除了少数农户经营未流转的少量耕地外，大部分留守劳动力或进入附近的工厂打工，或寻求其他谋生之路，或闲置在家。而当地政府对这一问题的严重性认识不足，在没有认真研究城乡一体化进程和农村剩余劳动力就地安置问题的情况下，仓促地进行规模化经营导向的土地流转，从而可能带来一系列的经济和社会问题。

由于宅基地的不可交易性，大量农民进城后，农村的房子都闲置着；有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。村庄应该以城市化建设为标准，让农民有城市舒适美观的感觉。由于农民思想落后，特别是村级领导没有长期建设村镇规划，或规划不科学，村庄始终向外扩展，把老村逐渐在放弃，又建新宅，占地面积越来越大，造成土地资源浪费。有的农户只注重新房建设，为了多占宅基地因地建宅；而有的为了搞商品与住宅一体化，扩大宅基地面积；有的农户子女或兄弟分家都去审批宅基地建房，造成一户多宅房屋没有翻旧盖新。以上是农村宅基地现实问题，所以要统一规划，要有长期的设计方案真正解决杂乱无章，乱建现象发生。

二、改进措施及政策建议

1.积极开拓土地流转的市场需求

首先，探索建立土地使用权转让机制，允许农村土地在一定范围内流转，并通过市场机制形成合理的土地转让价格。完善土地价格体系，加强土地价格的评估工作，对农村土地进行分等定级、科学评估，合理确定土地流转价格。其次，培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织。要建立调节机制，防止土地使用权过于集中， 以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。同时应相应建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外可开发土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，提高土地流转交易的成功率。最后，建立并完善一个既能够帮助农民把帐算得清清楚楚，又能让土地流转双方省心力、省费用，减少户间无谓纠纷的、以电子网络为平台的土地流转市场。有了这样的市场，土地流出主体能够清楚地知道自己的土地最低收益， 又合法规范，放心土地流转；土地流进的主体，由于价格透明、竞争公平公开公正，减少了潜在的风险，能增强投资的勇气。

2.合理确定土地流转周期

一方面，专业大户或农民专业合作社等经验实体希望能将土地长期稳定下来，形成稳的规模经营，同时，承租经营的项目也会随市场变化而变化；另一方面，农民可能因为信息不对称等原因，以较低价格将土地长期转租给了经营客体，损害到自身的土地收益。因此，在土地流转过程中，要兼顾双方利益，灵活确定流转周期，尽量避免土地一次流转定终身的现象。从土地流转的整体情势来说，地方政府应根据自身实际发展水平，分阶段合理推进土地流转进程，不可盲目求快贪多，从而造成土地资源的浪费。

3.做好土地流转后的后续工作

农村土地使用权流转为农业劳动力转移创造了条件， 同时，只有农业劳动力实现了稳定、大规模的转移，才能加快农村土地使用权流转进程，促进土地适度集中、规模经营。加快城市（镇）发展进程，努力发展二、三产业，实现农业非农化、农村城市（镇）化，着力解决农村劳动力的非农就业问题。另外，大力发展二、三产业，特别是建制镇和农村集镇建设，为农村劳动力就地、就近转移创造条件。最后，必须建立多层次的农村保障体系，包括农村社会风险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，发展和完善农村合作医疗制度等，逐步弱化土地的福利和社会保险功能，为土地转出者解决后顾之忧。

4.完善农村宅基地审批制度，规范审批程序

完善农村宅基地审批制度以及规范审批程序是老生常谈的问题，但是从农村宅基地建设的发展来看，审批程序与制度不够完善，所以完善审批制度和审批程序需要具体落实和细化。各个相关部门要适应农民住宅建设的特点，进行严格把控，提高工作效率，执行便利农民的原则。 坚决执行一户一宅的原则，面积必须在规定建设面积之内，对于不符合审批条件的要坚决给予反对。结合当地的实际情况，统一制定农民住宅的建设面积及其审批条件。对农村宅基地审批条件的把控，有效的限制了农村房屋倒卖和翻建扩建等行为，对农村土地保护以及促进土地的利用率起到了积极效果。

对农村宅基地登记发证工作是非常重要的，如何准确有效的对宅基地进行登记，笔者有以下几个建议：一是提高登记人员素质。以加强机关作风建设为核心，依法行政，为农民提供最为优质的服务。全面贯彻《行政许可法》，组织相关人员进行沟通交流，提高业务能力；二是责任分配与落实。对于登记发证工作要严格审核，一定要保证发证的准确性。登记人员要对提报资料进行详细审核，确定申报资料的合法化；三是坚持发证到户原则。发证到户并且内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。尤其是农村宅基地变更登记工作，要做到变更一个登记一个落实一个，充分发挥地籍档案在宅基地监管上的作用。农民宅基地有使用权，没有所有权，有房屋所有权。明确土地使用权和房屋所有权及其登记发证工作；要让群众认识到集体土地使用权和转让，在国家土地管理法律法规中进行；房屋与土地均为不动产，但房屋要与土地使用权相结合才能形成房屋土地一体，只有在土地完全私有的制度下才能实现。所以要充分保护农民是集体土地权受益者，农村村民无偿使用宅基地。村民个人依法分享集体土地和享有其房产占有、使用、收益和处分的权利。

5、科学规划农村建设用地

农村缺少规划，村庄建设没有规则，布局混乱，街道不整齐，杂乱无章，没有现代化新农村气象。从而阻碍了新农村建设，农民住宅有新房，看不到新村变化。村民建房没有计划，乡镇、村对村庄建设缺少长远规划，所以出现乱建、无规则建房问题；群众思想落后自私，只顾自己眼前利益没有长远打算，所以在建房选址时，选择地势好、风水好，交通便利的道路两侧，整体观看村庄混乱，看不到村子的新面貌、新气象。

县（市）和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。对于农民合理使用宅基地，节约土地，保护耕地树立人人有责和科学利用发展的观念。严格按规定审核属于本村农业户口，并且够已婚年龄，或已经结婚方可报批宅基地及建房条件。同时鼓励村民进城落户，并购置商品房定居。把原有的宅基地和住房转让或自愿退宅还耕由政府出资给予适当的补贴。农民放弃宅基地，其在本村还享有土地承包权，不影响其农民享有国家相关政策待遇。鼓励农民退出多余宅基地并享有补贴。新建住宅审批后应退出旧宅基地。积极开展新农村建设，将分散居住的农民按着统一规划集中起来，搬入新建的具有现代化气息房屋居住，逐渐实现农村居住城市化、别墅化优越条件。

6、加强法制宣传教育，严格执法

要加大对国家土地资源政策的宣传，让人们了解相关最新资讯，深入到人们群众中去，广泛实行宣传教育，开展地方培训活动。同时各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动。针对农村群众对《土地法》等相关法律认识不足，县乡村各级政府配合国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度。通过广播、有线电视定期搞讲座，印发各种宣传单，宣传画等进行农村宅基地管理的宣传和普及力度；通过网络上节约用地话题，鼓励在全社会进行讨论，从而提高广大群众依法用地意识。加强乡（镇）国土资源管理队伍建设，使其在土地执法、宅基地管理中发挥作用。充分发挥村级土地日常监管制度及时发现和制止土地违法行为。

随着我国小康社会的快速发展，促进新农村建设的推进，户籍制度的改革，农村社区化、农村居民城市化。改变旧的思想观念，珍惜土地，在房屋和村庄建设中按着小城镇化要求进行建设；不要把“迷信风水”观念带入新农村建设中来；不要搞违法违章建筑，搞乱了农民居住城市化的理想；不要私建乱建，搞乱了村庄的统一规划。加强监管制度，有效控制不合法建筑的产生，切实做到把农村住宅建设纳入到日常监管之中，尤其是城乡结合处要重点监管。禁止城镇居民到农村购置宅基地，并且要严格审核宅基地的申报条件，对于不符合要求的居民严禁发放土地证。

参考文献

[1] 李国宏.乡镇土地管理的主要问题和建议[J].浙江国土资源，2008，（07）.

土地流转管理范文第9篇

论文关键词:城乡统筹产权改革社会管理体制

在城乡统筹进程中，随着农村产权制度改革，农村社会发生了重大的变化。本文以个案研究为基础，通过观察、专访、问卷调查等方法进行了深入的调查研究。认为在城乡统筹的进程中，伴随着农村产权制度的改革。传统村落社会也在发生“静悄悄的变革”。

一、土地流转与农村社区发展

新中国成立以来，我国城乡关系长期处于二元分割的状态，随着改革开放进程的推进，城乡协调发展日益走进人们的视野，成为备受关注的议题。在城乡统筹的进程中，“乡”的发展成为其中的重要问题，农村产权制度改革和创新为农村社区的发展提供了新的发展机遇。学术界对城乡统筹中“乡”的关注主要集中在“三农”问题的解决和农村未来的发展方向问题。一些学者从“三农”角度出发，主张通过农村发展，从内部来推动城乡统筹和城乡一体化。如：“通过工业和城市的发展，支持和引导农村的发展，由城乡分离走向城乡一体化。其核心是通过国家整合，将资源尽可能地向农村配置并激活农村内在动力”。还有一些学者从“城市”角度出发，主张通过城市发展和吸纳，来拉动城乡统筹和城乡一体化。日本学者周牧子认为，城市化是中国现代化的主旋律，城市化进程的另一个侧面是农村社会的再编，从这个角度看，中国今天的“三农”问题，已经不能局限在“三农”范畴中来解决了，应该放在城市化进程的角度上来考虑。

不管从“三农”角度还是从“城市”角度来研究城乡一体化中农村发展问题，始终绕不开的问题是土地问题王宏新从农村地产开发的角度提出了城市资本进入农村，认为“社会主义新农村的定义应该是“让城市的资本流入农村”。农村地产发展不应该仅仅指当地的发展，而应该鼓励城市资本和‘城里人’进入农村，允许城市居民到农村去购买商品房，以城市资本进入农村来促进城乡统筹发展。”。华中师范大学徐勇教授认为“要实现农业和农村的发展，必须增加新的生产要素”。、而这些究竟怎样才能实现，关键是土地问题，土地流转在一定程度上为这个问题提供了解决办法。

二、土地流转进程中的乡村社会变革

X市是全国首批统筹城乡综合配套改革试验区。Y区是X市统筹城乡综合配套改革的试验区。A社区是Y区的“五朵金花”之一，由原A村撤村建居改制而来。2008年1月，A村撤销村，建立A社区，原辖区不变。A社区总人口2842人，所辖总面积2．9l平方公里，其中宅基地面积246．46亩，耕地面积1859．67亩，非耕地面积237I亩耕地面积流转1207亩，占本村耕地总面积的64．9％。在我们的调研中，发现在土地流转之后，原来传统的农业社会的逐步消解，农家乐、企业、民间组织等在村落社区中出现，农民不仅仅出现社会分层，社会需求多元化，而且需求层次多元化。

村庄产业结构变迁A村曾经是一个封闭传统的农业社区，农作物主要以粮油为主，1996年前，全村粮油种植占全部耕地的97．3％左右。1994年前后，农民逐步开始种花，2001年全村花卉种植占耕地面积的97．2％。2002年全村91％的土地经流转而集中，吸引了数十家种花专业大户和大公司在“A村”生产经营，花卉规模种植得到很大发展。2003年，花卉产业特别是旅游业、服务业、得到了快速发展。2008年，A社区传统花卉种植业比例下降，第二第三产业比例上升，社区出现了大型现代园艺、花卉产业。同时社区出现内农家乐、茶馆、商铺、花卉交易市场、商店、超市、菜市等。社区基本上实现了从农业资源向旅游资源、传统农业向休闲经济、单一花卉产业向休闲观光旅游业、分散经营向规模经营的巨大转变。产业结构变迁主要表现为产业结构由以前的偏第一产业转向一二三产业合理发展，产业结构逐步趋向多元。

村民生产生活方式变辽。土地流转后，A社区的产业结构以及居民的生存方式、生产方式发生了很大的变化。如今的A社区成了以发展小盆、鲜花和旅游产业为主导的观光农业特色景区。同时政府引导民间组织、企业的进入，主导打造“农家乐”，构建农村保障体系、农民就业体系等，实现土地流转后农民离土不离乡，进厂不进城的城乡统筹模式。农民生活生产方式的变迁，主要体现在农民职业身份的变化以及农民收入的变化。(1)农民身份职业多元化。在我们随机抽查的40份问卷中，在所选样本中，失地暂无业、农业劳动者、企业产业工人、个体工商户、家务劳动者、一般服务业员工、自由{业者、专业技术人员、村务管理者分别占7．5％、l0．0％、l7．5％、22．5％、7．5％、12．5％、2．5％、2．5％。说明在土地流转后，居民的生存方式发生了变化，一半以上的居民不从事农业劳动，从事经商或是产业工人。(2)农民收入多元化。在选样本的平均总收入是3876l元／年，其中土地流转租金、房屋出租租金、在外务工、集体资产收益、各种农业生产、社会保障金、其它收入的年平均收入分别是5850、4267、l5985、450、2000、5205、1066、3327元，分别占年收入的I5．1％、11．01％、41．2％、1．2％、5．2％、13．4％、2．8％、8．6％。这说明在土地流转，居民不仅仅收入结构多样化，而且土地流转使居民从单纯的农业生产解放出来，实现生产方式多样化。(3)农民生产生活方式的多样化，带动了农民的多元需求。所选样本中，在对“有没有必要建立一个各类公共服务设施的综合服务中心”的问题中，有42．5％认为很有必要：有l2．5％认为长远看有必要：调查中“如果有下列服务设施，将会对您的家庭帮助大吗?”，有90％以上的居民认为室外活动场所、社保服务站、医疗卫生室和警务室“帮助很大”或“有点帮助”。说明社区社区居民的需求逐步变化。

三、回应与变革：乡村基层社会重构

在A社区的管理体制改革中，逐步形成了以社会党委为领导核心，社区居委会自治组织、新型集体经济组织自主经营，社区工作站为公共服务平台、社区组织的参与服务为必要补充的社区管理格局。

(一)基层社会自治组织：从单一到多元

在城乡一体化的进程中，由于土地流转带来的多米诺骨效应，A社区的基层社会组织也随着传统村落的变迁而发生重大的变化。就目前来讲，A社区已经基本形成了社区党组织、社区自治组织、集体经济组织三驾马车齐驱，服务分中心为窗口和民间组织为补充，居民参与的多元格局。

社区始终以党组织为领导核心，实现社区经济社会的协调发展。A从村委会转变为居委会的转变中，主要工作职责由以前的全能向专业的社会功能转变。社会事务服务分中心主要承担政府延伸到社区的工作职能，其经费来源由政府支付，和居民的与社区居委会是合作伙伴关系，体现了社区居委会和政府之间的协作关系。社区工作站足街道办事处在社区的履行政府的社会管理和公共服务职责的工作平台和窗口，承担政府延伸到社区的行政管理和公共服务事务。社区成立一年多来，充分发挥了社区的自组织优势，挖掘社区潜力，积极组织居民自治活动。目前，A社区的民间组织比村改居之前有明显的增多。这些社会组织在居民自治方面发挥了重要的作用，有利于激发居民积极参与社会事务的热情。

(二)社区治理机制：逐步从控制机制走向协作机制

在A村的不断变革中，社区一些事物的处理中逐步出现民主协商机制。在这次调研中，我们发现：在对“转让土地过程中谁起决定作用”的问题中，62．5％的人选择“农户自己的意愿”，10％的人选择“村集体大家讨论的结果”仪有l0％和5％的人选择“村委会决定”和“政府决定”。可见，在土地流转前，农民对自己的土地如何处理有了一定的预期，而在处理土地的问题上，最终的决定权还是在农民自己手中，土地怎么处理是政府、村委会和农民自己协商的结果。

同样，在居住模式、土地流转的方式、社区公共事务等问题上，居委会多次组织居民进行协商、谈判。A村由于特殊的地理位置和自然资源，景区内的居民可以通过把自己的房产由单纯的生活要素变为生产要素，提高自己的收益，因此都不愿意集中居住，对此问题，政府尊重居民自己的意愿，充分体现了政府、居委会、居民之间协商的作用。

(三)居民的参与方式：逐步从传统村落的熟人纽带走向现代契约纽带

村改居后，随着社区经济的发展和社区的逐渐开放，A社区逐渐从封闭的、单一的传统的农村社区向开放、包容的现代社区转变。社区流动人口的加快、现代因素的注入等使传统村落的熟人纽带只在有限的范围内发挥作用，仅靠传统的熟人纽带已经无法适应现代社区的发展需要。

传统村落熟人纽带的局限性必然要求一种新的联系纽带来维系彼此之间的关系。尽管农民千年以来固有的生活方式、思维模式、价值观念等难以在倾刻间得以改变，但是“农民理性经济人”的特性使其在社会生产和社会生活中，在与“陌生世界”打交道的过程中必然要寻找一种有效的方式解决自己的后顾之忧。在产权制度改革初期，政府通过确权给村集体颁发产权证书，以确定自己拥有的财产；在土地流转的过程中，农民不仅签订了“土地使用权流转合同”，而且，大部分选择了通过“村委会(居委会)”这个中介来流转，因为他们知道，在中国居委会与政府有千丝万缕的联系，通过双重保障，以防自己在土地流转之后得不到预期的收益。在A村的土地流转中，土地流转的338户中，全部签订正式流转合同，委托给村委会流转的有307户，流转面积占流转总数的91．96％。

在居民日常的社会生产和生活中，契约也成为普遍的联系纽带。如花卉协会在订购种子、洽谈业务等方面，餐饮协会在承接业务方面，社区新型集体组织在招商引资等方面，都通过签订的方式保障自己的利益，甚至亲人之间出现“家庭赡养协议”、“财产分割协议”等。总之，现代契约的出现以及社区的发展，使传统的联系纽带逐渐消解。

四、结语

土地流转管理范文第10篇

对于农村土地流转应该采取审慎的态度，防止“刮风”，这是由我国“三农”的现状决定的。一是农村土地社会保障功

能使得土地流转不能过快。在我国，土地对农民兼有生产和社会保障双重功能，当农民非农就业能力低时，种地仍然是农民谋生的首选之计。二是农村富余劳动力不稳，使得土地流转不能操之过急。在广大中西部地区，由于城镇化水平较低，吸纳农民就业能力不足，农村剩余劳动力向城市转移空间有限，以及农民自身知识技能储备不足，进城就业门路窄，无法在城市获得稳定的职业和收入，因此，土地流转不能操之过急。三是农业特色产业少，带动力不强，使得土地流转规模化经营程度不高。有特色优势的农业主导产业基地对形成适度规模经营有明显的推动作用，但从全国一些省份的情况看，许多地方由于缺乏效益明显、可持续性强的特色农业产业的有力支撑，农用地需要相对较少，还不具备土地大规模长期流转的条件。四是农业生产投资量大，农作物生产周期长，见效慢，农业规模经营缺乏好的项目支撑，也阻碍了土地承包经营权流转的步伐。

在十七届三中全会召开前后，很多专家指出，中国农村经济改革多年徘徊停滞，土地权归属是一个重要的制约因素。因此，东部经济发展较快地区如江苏、浙江等地，早已悄然兴起了各种形式的土地流转。但是，流转的前提条件是大部分农民已经获得了其他稳定的谋生手段，这些土地真的“闲散”。对土地过于分散、难以发展规模经营的经济相对落后地区，推动土地经营权流转，则应格外慎重。

首先，土地使用性质不能在流转中蜕变，利益不能成为主要甚至是唯一的衡量标准。从一家一户的小农经济转变为集约生产的规模经济，实现一定程度增值显然没有疑问。但一时的高利润，并不能成为要求农民必须拿出土地实现规模经营的理由。更何况，考虑到市场因素，这种利润可能会有波动。也就是说，确保农民的地权依然是土地流转的核心，这一点绝对不能变。因为在目前的中国，在某种程度上，土地依然具有最低生活保障的功能。如果以一时的经济利益为诱饵，从一家一户那里把土地拿走，那么，农民最后一层低水平保障也将丧失。由此产生的复杂的社会问题，将很难消弭。

其次，地方政府不宜在土地流转过程中享有太多裁量权，因为单个的农民根本无法与地方政府的规模经营冲动对抗。囿于目前的政绩评价惯性，一些地方政府会不会强制农民进行土地流转，从农民那里把大片耕地拿走大搞建设？只要熟悉中国基层政府施政惯性的人，大概都会有此担忧。因此，土地流转必须约束政府的政绩冲动，限定其易于膨胀的权力。