土地使用税法范文

土地使用税法篇1

关键词：城镇 土地使用税 纳税人

近些年，如何确定城镇土地使用税的纳税人一直是人们讨论的热点话题。 随着城镇土地使用形式的多样化，人们对城镇土地使用税纳税人的界定出现了分歧，由此引发的纷争也逐渐增多。无论人们看待城镇土地使用税纳税人的身份，在我国的现行税法范围内，所有占有城镇土地的纳税人，都应该依法履行其城镇土地使用税的纳税义务。无论纳税人是合法占用城市土地还是非法占用，或者是纳税人全部缴纳土地转让金，亦或是把土地 用作抵押，全都不能对城镇土地使用税纳税人的确认及纳税义务的履行产生影响。

一、城镇土地使用税、纳税人及计税依据

（一）土地使用税

所谓的城镇土地使用税就是指在某个特定城市、建制镇以及某些工矿区范围内使用土地的个人与单位，按照所占土地的实际面积与相关税法来来征收的税费。对城镇土地使用者征收税费，是为了强化土地管理，使城镇土地利用规范化，将土地级差控制在合理范围内，提高土地利用率。

（二）纳税人

城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几种：具有特定区域土地使用权的单位或个人；尽管某些单位或个人拥有了土地使用权，但是不知土地所在地，此时土地的实际使用者或者代管人需要承担税费，即土地使用的纳税人；未能确定土地使用权或者使用权限存在纠纷的，则土地实际使用者为纳税人；如果土地使用权双方共有，共有方都是土地的纳税人，分别承担税费。 另外，还包括内资企业、事业单位、国家机关、社会团体、外商投资企业年外国企业的在华机构、军队以及其他单位。

（三）计税依据

纳税人需要对实际占用的土地进行征税， 把测定面积作为计税依据，比较适用于由省、市、自治区及直辖市政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人；尚未组织测量土地面积，但是拥有当地政府底部颁发的土地使用证书的纳税人则可以把证书上确认的土地面积作为计税依据；而对于那些没有核实颁发城市土地使用证书的纳税人，则是要以申报的土地面积为计税依据。关于税率的规定，采用地区幅度的差别税额， 每年每税额为：大城市1.5-30元/m3，中等城市1.2-24元/ m3 ，小城市0.9-18元/m3 ，县城、建制镇和工矿区则是0.6-12元 /m3。对于一些经济发展较为落后的地区，可以根据实际情况调整税额，但是最低税额不能低于标准要求中最低税额的30%，而对于经济发展较快的地区，可以适当提高税额，但必须要经过当地财政部门的批准许可。

二、城市土地使用情况及意见分歧

现阶段，城镇土地使用出现了多种形式，例如有些城市、县城的政府会剥夺占用改制企业的土地，并以地方政府或者是资产管理办公室的名义再次把土地出租给改制后的大型企业，按照土地平米数来征收土地使用费用、土地租赁费用；在停产企业土地的处理过程中，一些地方政府会重新租赁给新兴发展起来的企业，这些企业在规定期限内拥有土地使用权，而政府则用这部门租金来解决原停产企业职工的生活费用问题；另外，还有一些企业把自己拥有的房屋后者土地向其他企业出租，并按照季度或者月份来收取租金。

针对当前城镇土地使用中存在的问题，各方存在意见分歧。根据我国城镇土地使用条例和相关规定，人们存在分歧的焦点是城镇土地使用纳税人是拥有土地使用权的使用者还是土地拥有者？在我国的税务领域，存在不同分歧，一方认为城镇土地出租者应该是土地使用纳税人，主要原因是出租者拥有土地的使用权，尽管把土地进行了出租，但实际上这也是使用土地的另一种形式；另一方则认为，土地的承租者应该是纳税人，因为承租者才是城镇土地的实际使用者，虽然没有办理土地使用凭证，但事实上拥有相应的使用权，尽管与相关部门签订了租赁合同，也缴纳一定数目的租金，但是土地的真正使用者，应该成为法定的城镇土地使用税的纳税人。而土地税的实际纳税人则认为，应该根据城镇土地的实际情况来确定与划分纳税人，而不能只是根据土地的使用权或者拥有者来确定。对于那些已经改制的企业，在对原有土地，需要由当地政府收回，并对土地进行出租或者生产经营等处理，使用方需要按照相关规定，在一定期限内缴纳相应租金，由此看来，城镇土地使用税纳税人实际上应是收取到租金的当地政府，也可以是隶属于政府的当地资产管理办公室。如果企业自行把闲置的土地、房屋等进行出租给，并收取相应的租金，此时，出租企业则要担任土地使用税的纳税人，要尽申报纳税的义务。

三、确定城镇土地使用税纳税人的建议

之所以会对城镇土地使用税纳税人产生不停休止的讨论，主要是对“土地使用”有不同的理解。简单分析，无论采用何种方式与方法使土地发挥出其应有的价值，使土地产生了增值和财富效应，都应该视为使用了土地。土地税的纳税人使土地直接用于生产，是一种使用行为，而把土地出租，获得了一定租金，这也是一种使用，主要原因是在出租的过程中，取得了收益。

在土地使用权限属性上，税务机关应该做出明确规定。当地税务机关需结合土地管理部门所提供出的相关资料，来对城镇土地的使用权限进行认真分析，结合土地税的相关规定，拥有或者是可以办理土地使用权证，并且拥有土使用权限者为土地使用税的纳税人，而没有土地使用权证或者土地使用权限不明的，则应该把土地的实际使用者视为土地税纳税人。

为了进一步明确使城镇土地使用税的纳税人，需要完善相关规定，对城镇土地使用权限、纳税人及纳税标准进一步详细规划与确定。对于土地转让或者是对合同进行转让，双方当事人事先应该约定好土地的交付时间，防止城镇土地使用税纳税人不明或纳税义务滞后或提前现象的出现；若土地交付的实际时间要比合同约定的时间提前，则要以土地交付的实际时间来确定纳税人纳税义务的发生时间，若土地交付的实际时间要比合同约定的时间延迟，纳税人在应该向有关部门递交土地延迟交付的证明，地税部门则应该根据相关手续与程序来重新确定土地使用税纳税人发生纳税义务的时间。如果不能够提交有权部门的出具的相关证明，当地税务部门，则应该严格按相关财税文献规定来确定土地使用税纳税人的义务发生时间。除此之外，为了加强对城镇土地使用税费的管理，相关部门需要强化立法工作，在税法上对城市土地使用者、土地使用权限、土地使用税及纳税人等方面做出详细、具体的规定。纳税单位如果无偿使用其他纳税单位土地，此时则应该由无偿使用人缴纳城镇土地的使用税费，与此同时要与房地产税纳税人的口径保持一致。总之，无论是单位还是个人，要对城镇土地使用税及纳税人的定位有足够重视，加强立法工作，从而准确确定出城镇土地使用税的纳税人。

四、结束语

随着城镇土地使用形式的多样化，人们对城镇土地使用税纳税人的界定出现了分歧，影响了土地和税务管理，同时对部分企业的发展也造成了影响。因而我们要对城镇土地使用税纳税人的确定有足够重视，加大管理力度，从而法律层面对城镇土地使用税纳税人作出明确界定，减少纠纷，提高土地利用率。

参考文献：

[1]李艳明，石海玉.我国城镇土地使用税研究[D].武汉科技大学，2011

[2]胡俊坤.谁是这笔城镇土地使用税的纳税人[N].江苏经济报，2012

[3]严峻，缪建林.城镇土地使用税纳税人确定的探讨[J].涉外税务，2013

[4]熊臻，桑海东，刘灵.城镇土地使用税的纳税人如何确定[N].海峡财经导报，2013

土地使用税法篇2

关键词：房地产开发 土地权属 税收征管 问题 对策

在房地产开发企业取得土地权属的税收征管环节中，时常遇到一些税收政策未予明确的问题，特别是一些涉及拆迁补偿等问题的土地权属转移问题。这些问题界于政策之外，基层征管人员和纳税人受到了一定的困扰，易导致房地产开发企业产生欠税，影响税收征管秩序。笔者结合实际工作，对这些特殊情形进行了梳理，并对其成因和对策进行了探析。

一、城镇土地使用税收征管遇到的问题

由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不甚了解等原因，遇到以下四种特殊情形时，房地产开发企业往往以此为由形成欠税。

第一种情形：签订土地出让合同，未办土地使用证，也未实际交付使用

受让方（房地产开发企业，下同）与出让方（国土部门，下同）签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已交付大部分土地款，但由于拆迁进度等原因生产土地纠纷，未办理土地使用证，也未按合同约定的时间交付土地。如：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额1.2亿元，土地面积9.32万，实际支付土地款1亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。

第二种情形：签订土地出让合同，未办土地使用证，但已实际交付使用

受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付大部分土地款项，但由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地，受让方也已实际使用土地。例如：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额1.3亿元，土地面积9.8万，实际支付土地款1.2亿元，由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地，该公司实质上也进行了房地产开发，但仍以未办土地使用证为由，不申报缴纳契税和城镇土地使用税。

第三种情形：签订土地出让合同，办理了土地使用证，但部分土地未交付使用

受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付清了土地款项，办理了土地使用证，但因特殊原因（如拆迁遇上钉子户等）导致部分土地未能及时提供给受让方使用。例如：某房地产公司开发某项目，征地签订了土地出让合同，办理了土地使用证，土地面积1.5万中因拆迁遇上钉子户导致有3000土地不能开发，该公司对这部分土地不申报缴纳城镇土地使用税。

第四种情形：签订土地出让合同，办理了土地使用证，但部分土地属于生地，需通过开发才能使用

受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付清了土地款项，办理了土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地。但房地产开发企业所征用的土地有部分属于生地（如荒山等），在进行房地产开发前需投入大量的资金对荒山进行平整，荒山平整成为熟地后才能开发。

二、主要成因分析

（一）土地交易信息不对等，导致纳税义务时间认定难

由于地方政府部门间未实现信息资源的有效共享，地税部门的土地交易信息来源，主要依靠基层征管人员日常巡查巡管收集的资料，以及纳税人的自行申报资料信息。然而，通常得知这些特殊情形的土地交易信息滞后于纳税义务时间，既需要通过合法有效渠道证实这些资料信息，又需花大量时间了解整个土地交易过程，从而产生契税和城镇土地使用税的欠税问题。

（二）违反合同延期交付土地，导致土地计税面积认定难

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，基本上是由当地政府代表国家对外出让土地。由于拆迁、补偿、安置等种种原因，造成当地政府延期交付全部或者部分土地，影响了纳税人按合同总土地面积办理土地使用证。于是，纳税人采用分解土地出让合同的办法，分期办理部分土地使用证，分期申报部分土地计税面积，给地税部门核定土地计税面积带来难度，给纳税人少申报土地计税面积带来理由。

（三）纳税人追求商业利润最大化，导致税收政策执行难

纳税人在前期签订土地招标拍卖成效确认书，取得国有土地出让合同时，受当时政策、市场、资金等因素影响，推迟房地产开发计划。在利益的驱动下，能推则推迟办理土地使用证，以规避政府“两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费”的风险，从而达到拿地扩大土地储备的目的。同时，在账务处理上可以不认定为企业资产，在税务处理上则以未实际交付土地使用为由，不申报缴纳契税和城镇土地使用税，从而达到困扰基层征管人员执行税收政策的目的。

三、工作对策

（一）摸清土地交易过程，正确认定纳税义务时间

目前，房地产开发企业土地的来源主要有政府出让和企事业单位转让，取得的方式大多是通过拍卖形式。如果延期交付土地，出让方将承担违约金或者赔偿经济损失。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条和财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，征用非耕地的，应由受让方从合同约定交付时间土地的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间土地的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；征用耕地的，受让方自应批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。

（二）加大税法宣传力度，化解认识误区

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。与此同时，少数企业利用四种特殊情形与地税部门周旋，从而达到不缴或者少缴城镇土地使用税的目的。作为地税部门，应通过报刊、媒体、网络、短信平台等载体进行税法宣传，以及税收管理员与纳税人面对面税法宣传，为纳税人解疑答惑，促进征纳互动，改善了征纳关系，提高纳税人的税法遵从度，只有解决认识上存在的误区，才能真正维护纳税人自身合法权益。

（三）巧用先征后补政策，合法规避企业税收风险

针对第一、三种特殊情形，由于拆迁、补偿等原因导致出让方未按合同约定时间交付土地或者部分土地未交付，而出让方土地管理部门代表政府以国家土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，实质上是政府行为。因此，房地产开发企业与政府就承担违约金或者赔偿经济损失的问题谈判中，要巧用先征（地税部门先征）后补（政府补偿）政策，既收回因政府未按合同约定时间交付土地而产生的损失，又合法规避企业的税收风险。

参考文献：

[1]徐波.强化我国房地产企业税收征管的探讨[J].当代经济.2008.11.

[2]赵晋林.当前我国房地产税制中存在的主要问题[J].涉外税务.2004.04.

土地使用税法篇3

一、我区城镇土地使用税、土地增值税管理现状

近年来，我区局以科学发展观为指导，认真贯彻执行《税收征管法》，坚持依法治税，夯实税源基础，强化征管措施，大力组织城镇土地使用税、土地增值税收入，07、08、09三年分别实现城镇土地使用税XXX万元、XXX万元和XXX万元，实现土地增值税XXX万元、XXX万元和XXX万元。城镇土地使用税和土地增值税持续稳定增长，对促进我区经济社会又好又快发展起到重要作用。我区局在城镇土地使用税、土地增值税管理中，严格执行国家税收政策，加强征收管理，各项工作基本到位，取得了较好的成绩。

二、城镇土地使用税、土地增值税管理中存在的问题

(一)企业占地多、利用率低、负担重的现象比较突出

我区行政区域内的企业占地多、利用率低，用地不规范，有的以租赁为主，有的是混居方式，有办厂，有居住，造成很难准确确认征税面积。近几年来土地使用税单位税额的增幅偏快，使许多企业税负猛增，无力承担相应的土地使用税。

(二)房产建造成本判定有困难

房产建造成本包括前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费四项，税务人员在判定房产建造成本时发现成本过高，但由于企业提供了完整的票据，就无法找到依据对成本过高进行论证。虽然有关文件规定，如果房地产企业办理清算所附送的成本资料不符合清算要求或者不实的，地税部门可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本并据以扣除。但事实上，由于时间的推移与市场行情的变化，建设部门无法及时提供成本造价资料，税务人员没有相关资料，在判定房产建造成本上有困难，造成税款流失。

(三)普通住宅销售价格判定标准不明朗

我区的房地产项目开始销售到进行清算，一般要经历1-2年的时间，有的还要更长一些，房地产企业在销售过程中低于当时市场价售房的现象比较普遍。税务人员碰到这种情况，在确定上述低价售房的价格时，由于上级没有一个统一标准，拿不准是以清算时的市场价为主，还是以当时的市场价为主，给税收征管带来一定困难。

(四)企业清算时间难把握

房地产企业售房到85%或取得销售许可证满3年时要进行清算，但这时房地产企业仍有许多款项未结算，要等很长时间甚至一二年才能结算完毕。税务机关进行土地增值税清算，确定成本时应按照实际发生扣除，但目前做不到，只能以票据作为扣除依据。而碰到房地产企业项目已完成，但款项未结、票据未开时，税务机关很难要求企业进行清算，如果强行进行清算，就拿不出真实的建造成本，这给征收带来很大矛盾。

(五)数据真实性不够

土地增值税数据真实性不够主要源于清算计算方式较为复杂，清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，要做到每项目必清算确有难度，这样给税收带来实际困难。

三、解决问题的对策和办法

(一)加强规范城镇土地使用税管理

1、强化综合治税，做到应收尽收

从目前的征管工作来看，协税护税网络建设还不够健全，存在偷税、漏税的现象。当前，还有一些纳税人对国家税法理解不够，偷税、漏税的现象依然不同程度存在。有些企业纳税申报不实，加上社会协税护税网络尚不完善，部门信息交换与数据共享制度不够健全，一些部门和单位配合仍欠到位，社会化综合治税体系还没有真正形成。比如土地的调查工作涉及国土、建设、规划及相关镇村等各个部门，单靠地税部门一家的努力难以见效。为此，必须强化相关部门综合治税的力度，落实税收政策法规，做到应收尽收。

2、规范土地管理，提高土地使用效率

在城镇土地使用税管理中，发现土地浪费严重，我区是人多地少，要珍惜土地，加强土地的科学化和集约化利用。为此，要进一步规范土地管理，加大土地后续管理的力度，防止盲目征地或租地，使土地能够得到更有效合理地利用，杜绝土地资源的浪费，真正造福于子孙后代。

3、严格控制、认真清理城镇土地使用税减免税

要按照总局的要求，严格控制城镇土地使用税减免。要每年对各企业征收城镇土地使用税情况进行一次全面清理检查，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税，确保城镇土地使用税征收公平合理，做到应收尽收。

4、适当考虑小企业及低附加值企业的税收政策

小企业及低附加值企业在发展就业中具有重要作用，过高的税负必然影响其正常发展，从而影响就业，给社会发展带来不利影响。因此，在城镇土地使用税管理中，要看到小企业及低附加值企业的税负过重问题，对他们征收城镇土地使用税时，适当考虑这部分群体的利益，灵活使用政策，给予某种优惠，促进小企业及低附加值企业的健康持续发展。

(二)加强规范土地增值税管理

1、加强税收法治建设，进一步优化税收环境

在加强土地增值税征收管理中，要牢固树立税收法治观念，真正做到依法治税、依法征管。要加大税法宣传力度，突出宣传各项税收法律法规和政策，进一步增强全社会依法诚信纳税意识、提高税法遵从度，引导和规范企业依法经营、照章纳税。要加强财务和纳税辅导，不断完善发票管理制度和信息系统，督促房地产企业及时建帐，从源头上堵塞监管漏洞。要改进和优化纳税服务，切实增强为纳税人服务意识，规范纳税服务内容，完善纳税服务措施，构建和谐的征纳关系。要进一步完善协税护税机制，增进信息交换与数据共享，广泛开展综合治税活动，全面提高税源监控能力，不断强化社会化征管功能。

2、细化项目四项成本扣除标准，增强可操作性

税务机关要改变以往房产建造成本判定模糊的情况，要通过调研，掌握房产建造成本的第一手资料，据此按照当地建筑成本水平，结合项目规模，企业使用的建筑安装材料等因素按照高、中、低档类进行细化，形成项目四项成本扣除标准，逐年予以调整完善。这样增强扣除项目四项成本的可操作性，达到规范化、合理化、公平化要求。

3、加强低价售房的管理

税务机关要切实加强低价售房的管理，对于企业低价售房的价格，要求企业按照当时市场价格进行开票，据以计算房产销售收入，否则按照清算时的市场价格进行核定征收，防止企业利用低价转让来减少销售收入达到偷漏土地使用税的目的。

(三)完善税收征管机制

1、加强部门配合，强化税源动态监控

税务部门应进一步完善城镇土地使用税、土地增值税重点税源的管理，建立纳税评估机制，加强与房产、国土、城建等部门的配合，掌握城镇土地使用面积和情况，掌握房产开发项目底数，掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理。

2、加强税收政策的宣传，形成良好税收环境

在当前城镇土地使用税、土地增值税的税收征管相对薄弱，纳税人对相关政策了解不深不透的情况下，税务部门要加强税收政策的宣传。一是召开政策宣讲会，向各企业负责人和财务人员宣讲城镇土地使用税、土地增值税的税收征管政策，提高企业负责人和财务人员的纳税意识；二是税务人员应深入各企业就城镇土地使用税、土地增值税的征管问题进行认真的讲解、辅导，送政策上门，规范企业涉税行为，提高企业的申报质量和纳税自觉性。

3、强化税务干部队伍建设，适应新形势税收征管工作需要

要加强税务干部队伍建设，着力提高整体素质和依法行政能力，努力打造一支靠得住、有本事、过得硬的税务干部队伍，更好地为经济社会发展服务。要强化业务培训，尤其要加强基层一线征管人员的学习培训工作，进一步掌握现代技术和管理知识，不断提高业务水平。要建立健全监督制约机制，严格落实考核制度，加强党风廉政和职业道德教育，强化执法人员的公仆意识，坚决杜绝和严肃查处税务人员办人情税、关系税等各类违纪违法案件，切实提高税务干部队伍的政治素质与业务技能。

4、加大税务稽查打击力度，整顿和规范税收秩序

土地使用税法篇4

城镇土地使用税是我国为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，此税是我国在土地使用（保有）环节征收的一种税，属于资源税类。

对土地的征税我国自古有之，各个朝代都有对土地课税的记载，从夏朝的“贡”、商代的“助”、周朝的“彻”，到春秋时期鲁国实行的“初税亩”，唐朝中期的“两税法”，明朝中期的“一条鞭法”，清朝康熙年间开始的“摊丁入亩”，民国的田赋等，不过这些赋税形式都是以农田作为征税对象。这充分说明了我国对土地征税有着悠久的历史，各朝各代对土地征税非常重视。我国对城市土地征税始于*年，首先在广州市开征土地税，国民政府在*年制定了土地法，依据此法在部份城市和地区开征地价税和土地增值税，一直延续到中华人民共和国成立前夕。

新中国成立后，*年国务院颁布了《全国税收实施要则》，规定全国统一征收地产税。同年6月调整地产税的税收政策，将地产税和房产税合并为房地产税。*年8月8日政务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（政务院政财字第133号令），在全国范围内执行。*年简并税制时，对国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，从而使城市房地产税征收范围缩小到只对房地产管理的部门和外侨继续征收。我国*年颁布的《中华人民共和国宪法》第10条明确规定：“城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”这样，城市房地产税中原对城市地产征税的部份已不符合实际情况，有必要将城市房地产税划分为土地使用税和房产税。为此，*年10月推行国营企业第二步“利改税”和国务院于*年9月27日了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院第17号），正式把土地课税从城市房地产税中划分出来，确立了一个单独的新税种——城镇土地使用税。

我国是属于人多地少的国家，土地资源非常珍贵。珍惜土地、节约用地是我国的一项基本国策。开征土地使用税对实现这一基本国策有着重大的意义：其一，促使土地的合理使用和节约使用。计划经济时期，在土地使用上多数是无偿占用，企业总是多占地、占好地，甚至占而不用，造成土地资源的极大浪费，与我国土地资源的严重不足形成了尖锐矛盾。开征土地使用税，按土地的位置、面积和开发程度的高低确定不同的税额，实行有偿使用土地，谁用谁负担，既符合社会主义市场经济的要求，也使土地这个生产要素的价值得到充分的体现，促使城镇土地使用者充分考虑合理用地、节约用地，避免土地的低效或无效使用；其二，有利于平衡企业利润水平，创造公平的竞争环境。土地的价值由于受到地理位置、交通公用设施、地质差异等因素的影响，客观上形成了级差收益。开征土地使用税，把这种客观因素形成的级差收入收归国有，防止企业因多占地、占好地就可较多的占有级差收入，剔除部分企业通过土地级差收入而获得的额外利润，使企业经营成果能真实地反映其主观努力水平，为企业展开公平竞争营造良好的环境。其三，有利于国家对土地的管理和保护。土地级差收入的形成，很大程度上是国家投资开发建设才逐步形成的，土地无偿使用使土地内含的经济价值被部分使用者占用，使国家对土地的大量投资不能收回，影响到国家和地方政府投资改造土地能力的不足。开征土地使用税，将土地级差收入纳入国家财政，增强国家对土地的投资能力，有利于国家对土地的有效管理和保护，促进社会经济发展和自然资源的和谐。

二、土地使用税收政策执行现状及存在问题

*年政务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》执行至今已有56年，适用于外资企业，只征收房产税；*年国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行至今也已有19年，适用于内资企业，同时征收城镇土地使用税和房产税。随着我国的经济逐步发展，市场竞争日益激烈，这两个条例的不适应性越来越明显，在实际工作中存在以下问题：

（一）中外企业执行不同的税收政策，税收负担有失公平。内资企业和个人既要征收房产税又要征收城镇土地使用税，外资企业则只征收城市房地产税不征收城镇土地使用税，这样对土地使用（保存）环节征税不公，不利于国内企业和个人与之公平竞争，在市场经济竞争中处于劣势。经过全国各地多年的呼吁，这个问题终于得到解决，*年12月31日国务院令第483号公布了《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》，统一适用于内外资企业。

（二）税额标准偏低，不利于调节土地级差收益，不利于合理开发和使用土地，不利于地方政府筹集资金。随着我国经济的逐步发展，城市向外拓展延伸的速度非常迅猛，全国各地不断加快城镇化、工业化建设的步伐，工业园区、开发区的纷纷兴起，土地开发使用越来越多，城市土地的经济价值和价格逐年升高，*年来，土地管理部门多次调整了土地级差。但*年国家制订的城镇土地使用税税额标准快20年了仍未作调整，明显偏低。现以广西为例说明这种情况。

（三）征税范围太窄，调控功能受到限制。城镇土地使用税只对城市、县城、建制镇和工矿区征收，而对农村不征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政全额拨款的事业单位以及居民个人居住使用的土地列为免税对象。设在农村的乡镇企业（包括乡镇集体企业、私营企业、个体经营户）不征收城镇土地使用税和房产税，导致税负不公，无形中就转化成了利润，这些企业可以不通过加强管理就降低成本，降低产品价格，在市场竞争中处于优势，使同类企业无法与之竞争。

同时县城、城区与农村的范围划分也比较困难，如在县城、城区与农村结合部、连接处，一边征税一边不征税，税负也同样不公。

由于城市的扩展，原来是农村农民的土地和房屋，现在变成了城中村，城市将原来的农村包围了起来，农民有的出租房屋和土地，有的出租给开发商开发房地产，建好后有的部分给农民居住、经营，协定若干年后到期归还农民房屋和土地。类似这种情况，广西已对农民的出租收入征收房产税，对承租使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税，但土地使用权还是最终归属原来的农民，税法上对此类情况划分征税范围还是不太明确。还有农民将土地、房屋卖给企业和城市个人，属于小产权的情况，此种情况是否征收营业税、土地增值税、个人所得税等，税收政策上也不明确。

（四）从执行税收政策看，将房屋和土地分别征税的规定已不适应现实情况，税收征管存在较大的困难。现在的情况已不象*年以前，企业的土地绝大多数是国拨土地，只交纳城镇土地使用税。*年后取消福利分房，没有国拨土地后，一是商品房、自建房的兴起，需要购买土地、开发房地产。原来国拨土地有的企业通过改制、合并、拍卖、出让等形式，土地卖给另一个企业或个人，政府收取了土地出让金和一些费用，形成了土地的再开发使用，房屋和土地分不开了。*年11月9日中华人民共和国财政部以财会字［*］7号了会计准则和会计制度，要求先在股份制企业执行其它企业鼓励执行。从*年全面推开。财会制度关于无形资产中明确规定：土地使用权是一项特殊的无形资产。企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转，结转时，将土地使用权的帐面价值一次计入房产开发成本，也就是将房产和土地放一起了。

本来，房屋和土地是连在一起，密不可分的，若是对房产、土地分别征税，在征管上出现困难：

1.土地在*年以前是作为无形资产管理，分年度在成本中摊销的，是不征收房产税的。按照新的会计制度规定，原国拨土地进行房地产开发时，在结转土地使用权时，将土地价值一次计入房地产开发成本，这样，房屋和土地连在了一起，既要征收房产税，又要征收城镇土地使用税。有的企业为了逃避土地那一部份房产税，又将土地单独作为无形资产作帐。

2.在财务会计处理上，也存在一些问题。如*年前原国拨土地作为无形资产管理，已经按使用年限逐年进行了摊销，按照新的会计制度土地和房屋的价格合在一起，把原来的土地已摊销了的，又作为房屋价值提取折旧（按照房屋使用年限40、50、70年摊销），且土地的使用年限和现在合并在一起的房屋、土地折旧年限也不一样。重复列支了企业成本。

3.企业获得的国拨土地用于建房，地上房屋已经出售给本单位职工，因各种原因只办了房产证，未办土地证，由于土地不能办过户，土地使用权仍属于企业，如对企业征收城镇土地使用税似乎不太合理。

4.50年代的房屋（包括土地），由于地处商业繁华区，如今政府进行旧城改造，开发成步行街，房屋的评估价大大高于50年代的价格。对其拍卖给收买者后对购买者究竟按评估起拍价还是按拍卖价征收房产税和城镇土地使用税？又如何确定收入征收土地增值税？税法上还不是很明确，同时在计税可扣除的成本比较少（只能扣除50年代原价以及此次转让相关费用），似乎税负又偏高了。

5.在土地的投资入股、联营方面也存在着征收困难，特别是在界定是否征收营业税和土地增值税掌握的难度较大。按照财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税［*］21号文件，对以土地（房地产）作价入股或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建设的商品房进行投资和联营的，要征收土地增值税。但这种情况是否征收营业税？营业税的规定是凡是买卖和赠与的要征收营业税，对投资入股行为不征收营业税。上述企业情形要征收土地增值税，不征收营业税。既然视作企业销售行为要征收土地增值税，似乎也应该征收营业税，不然税收政策很难自圆其说。如只征收土地增值税，收入如何确定？因企业是以土地作价入股或联营，是否就以土地的评估价视为销售收入征收土地增值税？政策上没有收入的界定。给征收工作带来困难。

（五）关于个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的界定征税问题。土地增值税细则第十二条规定“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的按规定计征土地增值税。”这里所指的“原自用住房”是指家庭唯一生活用房，还是指普通住宅，或是指所有住宅，包括非普通住宅。近年在国家对房地产行业实行调控政策，对二手房交易的土地增值税是否也从严掌握，“原自用住房”是否家庭唯一的普通住宅？税法上应予明确。

（六）在税制设计上，房产、土地涉及的税种多，有重复。如房屋和土地在拥有（保有）环节涉及房产税、城镇土地使用税；在流通环节涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加；房地产开发、转让环节还涉及营业税、土地增值税，还有征收企业所得税，个人所得税、印花税、耕地占用税、契税等，税种太多。

土地使用税法篇5

房产税和城镇土地使用税是加油站经营过程中需要缴纳的两种主要的地方税种。根据1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和1988年9月27日国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，本文结合地方税务局稽查局对各加油站房产税、土地使用税进行全面检查的情况，对加油站应该如何正确的缴纳房产税和城镇土地使用税进行简要的分析，以便合理纳税，减少不必要的纳税支出，达到降本增效的目的。

一、房产税

房产税是以房产为征税对象，依据房产原值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，产权所有人不在房屋所在地或产权未确定存在纠纷的，由使用人纳税。征税对象是房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。1949年中华人民共和国建立后，政务院《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

案例一：

2007年5月至7月L市地方税务局稽查局对中国石油某销售分公司进行检查，检查中发现2005年计算缴纳房产税的计税依据中包含了加油站房屋、罩棚和厕所，而在2006年计算缴纳房产税计税依据中没有包含加油站罩棚和厕所，因此税务局要求补交2006年罩棚的房产税八万余元。

案例分析：

如果简单地从字面上理解，加油站中的房屋和罩棚均应计算缴纳房产税，况且在2005年计算缴纳房产税时包含了加油站房屋、罩棚和厕所，2006年应该和2005年保持一致，继续缴纳罩棚和厕所的房产税。但是本着对企业负责的态度，税务管理人员及时地同上级公司财务处税务管理人员进行了沟通，并咨询了税务师事务所的老师，通过拨打L市地税纳税服务热线等各种途径对房产税缴纳的具体规定进行了深入研究，结合当地的实际情况，提出了自己的见解：1、房屋是单独计量的，房产证只包含房屋，不含罩棚和厕所；2、公司按照会计制度规定，在帐簿中设置“固定资产”科目记载房屋原值，罩棚和厕所的价值也是单独计价的；3、通过实地调查，该地区的其他加油站均没有对罩棚和厕所缴纳房产税，公司希望能够承担同等的责任，以便进行公平竞争；4、某些兄弟公司在其他地市，罩棚、厕所不需缴纳房产税。经过与地税局稽查局、税源管理科等多个科室进行了积极的沟通和协调后，最终地税局相关科室同意公司的加油站罩棚和厕所不用交纳房产税。

在此之后，财政部和国家税务总局出台《关于加油站罩棚房产税问题的通知》财税[2008]123号文的规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。可见在这之前，中石油某销售公司的做法为企业合理规避了税费支出。随后，财政部和国家税务总局出台财税[2010]121号文件，将地价计入房产原值征收房产税，具体规定为：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。

二、城镇土地使用税

城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。凡在城市、县城、建制镇范围内使用土地的单位或个人都是土地使用税的纳税义务人。具体规定如下：使用土地建房出租、出典的，房屋出租人、承典人为纳税人；出租人、承典人不在房屋所在地或房屋租典纠纷尚未解决的，由房屋代管人或使用人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税，即几个人或几个单位共同拥有一块土地使用权的，各方应以其实际使用的土地面积占整个土地总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。现行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，是国务院为了加强对土地的控制和管理，适当调节不同地区的土地级差收入，提高土地使用效率，于1988年9月27日颁布的。

案例二：

中国石油某销售分公司在税务自查中，发现有4座加油站于2005年底开业，而土地使用权证在开业之前早已办理完毕，2005年没有缴纳城镇土地使用税。公司认为城镇土地使用税应从土地使用权证变更之日起缴纳，2005年度漏交城镇土地使用税10903.9元，发现这一问题后，公司积极主动的补交了这一部分税款。

案例分析：

城镇土地使用税的纳税义务人为拥有土地使用权的单位和个人，因此，只要加油站土地使用权证变更到中国石油某销售公司名下，就意味着该公司成为拥有土地使用权的单位，应该从变更之日起开始缴纳城镇土地使用税。公司在收购加油站时经常出现土地使用权证变更在前，加油站开业在后，在这中间还会出现跨年度情况，容易漏交城镇土地使用税，此情况应该引起重视。

案例三：

2007年6月，L市T县地方税务局给中国石油某销售分公司第三加油站下达了地税处罚决定书，要求补交自2001年6月到2007年6月的城镇土地使用税49000元。

案例分析：

中国石油某销售分公司第三加油站位于L市T县庙山镇政府驻地。该加油站属于土地租赁、地上物收购性质的资产型加油站，公司于2001年5月份与T县庙山供销合作社签订该加油站土地使用权租赁合同。T县庙山供销合作社近几年经营不善，又是当地企业，因为各种理由没有支付城镇土地使用税。县地方税务局在向对方多次催缴无果的情况下，根据财税[2006]56号文件“在城镇土地使用税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税”的规定，于2007年6月份向公司方下达了补交49000元城镇土地使用税款的处罚决定书。接到处罚决定后，公司积极和地税局沟通，提出：1、按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，T县庙山供销合作社是该土地使用权所有人，应该依法纳税；2、公司已与T县庙山供销合作社签订了正式的土地使用权租赁合同，并在T县土地矿产管理局办理了登记证明，不属于财税[2006]56号文件规定的情况。经过进一步的沟通协调，最终县地税局把处罚决定又下达给了庙山供销合作社。

以上是通过三个案例对房产税和城镇土地使用税进行了简要分析，同时在日常的税务工作办理过程中形成了几点体会，和大家共享：

1、税务管理人员的理论知识和实际工作水平，直接关系着能否做好纳税筹划，要做到合理纳税，既不偷税漏税又不多交税款，在保障国家利益的同时维护公司利益。

2、在与税务局的沟通交流中，要做到不卑不亢。既要充分的尊重对方，又要据理力争，和对方摆事实讲道理，如果我们摆出合理的法律依据，他们同样也会非常尊重我们。

3、进一步加大税收知识研究。加油站经营过程中有些纳税工作具有一定的特殊性，我们要进行深入研究，找到理论支持点，便于更好的沟通和协调。

土地使用税法篇6

征管现状：

据统计，__*县20__年度合计查补入库城镇土地使用税万元，罚款万元，共涉及户纳税人，占被查户数的。笔者在日常工作中发现，不少纳税人在确定城镇土地使用税纳税人的问题上概念不清、解释不准，造成纳税人对城镇土地使用税申报缴纳不足，征管工作陷于被动局面，导致了征纳双方一些不必要的矛盾。究其原因，我认为主要有以下原因：1、法规与解释相矛盾，造成税务机关内部意见相左。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。但是，国家税务总局编发的《税收执法基础知识》一书对城镇土地使用税则解释为：以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

由于上级对城镇土地使用税纳税人的说法不一致，造成了基层税务部门内部意见不一致，主要存在两种说法：一是作为出租方的政府为纳税人。因为出租方拥有土地使用权，其出租行为也是一种使用行为；二是向政府承租土地的承租方为纳税人，承租方是该土地实际使用人，具有土地使用权（只是未办理土地使用权证），尽管与地方政府签订了租赁合同，缴纳土地使用金，但是承租方仍然是该土地的土地使用税法定纳税义务人。

2、当前城镇土地使用出现的新情况，客观上也造成征管工作的矛盾。随着社会主义市场经济的不断发展，企业取得土地使用权的形式也呈现出了多样化。主要表现在：一是有的市、县政府将改制企业的土地剥离，以空壳老企业、地方政府名义或资产管理站的名义出租给改制后的企业，按面积收取土地使用费或土地租赁费，其中乡村每平方米1.5元、城镇每平方米2元。二是有的地方政府将停产企业的闲置土地，以名存实亡的停产企业名义或政府名义以及资产管理站的名义出租给新办企业，租金用于解决原停产企业的困难职工。企业在一定年限内，如3年、5年内拥有土地使用权。三是企业以自有土地和房屋出租给其他企业使用，按月或按季收取租金。

这些新情况的出现，给城镇土地使用税纳税人的确定提出了新的问题，客观上造成了城镇土地使用税征管上的矛盾。

建议对策：

根据《条例》的规定，在开征范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。国家税务总局在有关城镇土地使用税若干具体问题的解释和规定中对纳税人的确定也作了进一步明确：城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

根据以上规定，对城镇土地使用税纳税人的确认，关键在于土地使用权属的确定上。有关土地使用权属的确定和资料应由土地管理部门提供给税务机关，税务机关据此征税。然而随着企业改制的深入，土地管理部门对改制企业的土地使用权属相对滞后，未能及时予以确认到位，从而给税务机关在确定城镇土地使用税纳税人时遇到了一定的困难。

笔者通过走访有关部门了解到，目前土地管理部门可办理土地使用权证有划拨、出让、租赁、作价入租四种形式。其中租赁取得土地使用权证的是特指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者即承租人与县政府土地行政主管部门即出租人签订一定时期的土地租赁合同，并支付租金的，可办理通过租赁方式取得土地使用权。因此根据城镇土地使用税的有关规定，笔者认为可以这样确定：拥有和可办理土地使用权证的，以取得土地使用权证的企业为纳税人；无土地使用权证和土地使用权的，以实际使用人为纳税人。这样上述提到的几个问题就可迎刃而解：对以政府名义出租的空壳老企业土地或闲置土地的，政府与企业已签订租赁合同，承租人可以取得土地使用权证，应以承租人即企业为纳税义务人；对企业以自有土地和房屋出租的，土地使用权并未发生转移，应以出租人为纳税人。

土地使用税法篇7

一、矿产资源开发税收法律政策研究的必要性

对于矿业领域内的投资者或潜在投资者，了解并熟悉现行法律法规甚至是地方性规定对于矿业税收的具体要求，是极为重要的。因为这在很大程度上决定或影响着投资者投入成本与资本回收之间的比例，资金压力大小，以及收回成本时间等诸多方面，进而左右着投资者是否进入矿业领域或具体进入哪个矿种领域。

矿山企业在生产经营活动中，需要缴纳多项税收。历经多次税收政策改革，对于矿业领域内税收的征收种类，征收范围，征收幅度等，我国已经建立了相对完备的法律体系。尽管相关政策从理论层面仍然存在诸多争议，实践操作上也受到众多质疑。然而，从实务角度来讲，相关法律政策并不因为争议或质疑而不被执行。一旦在税收方面出现漏洞，矿山企业将会面临巨大的法律风险。

二、现行矿产资源开发税收法律政策体系概览

对于矿山企业来说，其需要缴纳的税种既包括一般企业可能面临的企业所得税，增值税以及营业税等税种，也包括只有本行业内企业才需要缴纳的资源税，

具体来看，矿山企业需要缴纳的主要税种包括：企业所得税，增值税，营业税，资源税，城镇土地使用税等，笔者将于下文这些税种的征缴的范围以及征缴标准等诸多问题进行详细阐述。

（一）企业所得税

企业所得税，顾名思义，只有取得所得，才需要缴纳该税种。详细来讲，就是企业就其每年的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，向税务机关缴纳企业所得说，目前内外资企业的税率统一调整为25%。

如果外国企业在华从事矿产资源的勘探开发，持续时间超过该外国企业所在国与中国在双边税收协定中约定的期限，则从税法角度来看应视其已在中国设立了机构场所，适用的企业所得税税率同样为25%。有一点需要注意的是，外国企业在华从事矿产资源勘探开发等生产经营活动，通常应到区域主管的海洋石油税务分局而不是普通的税务机关进行税务登记。

（二）营业税

根据《营业税税目注释（试行稿）》，对于矿产勘查企业来说，如果接受委托对外提供除钻孔打井之外的简单勘探服务，则应按照“服务业—其他服务业”税目缴纳营业税，税率为5%。如果企业接受委托从事地质钻探、打井、爆破等其他工程作业以及为矿山企业提供建筑物、构筑物、矿井、与矿山不可分割的采矿机电和其他机器设备修缮所取得的收入，应当按照“建筑业”税目来缴纳营业税，税率为3%。

（三）增值税

根据《增值税暂行条例》的规定，只要在境内销售货物，就是增值税的纳税人，应当缴纳增值税，普通税率为17%。如果销售的产品为煤气、石油液化气、沼气或者居民用煤炭制品，税率则为13%。

国家为了鼓励某些行业的发展，还专门制定了增值税的减免政策。例如，自1994年税收体制改革以来，我国对黄金矿山、冶炼企业生产、销售的黄金一直免征增值税。

（四）资源税

根据《资源税暂行条例》的规定，从事特定矿产品或者生产盐的单位和个人，需要缴纳资源税，征收范围包括：原油，天然气，煤炭，金属原矿，盐等。现行政策对上述不同的矿种实行不同的税率政策，从量征收，销售产品的量越大，需要缴纳的资源税越多。

资源税税率一览表

矿种

税率

原油

14—30元/吨

天然气

7—15/千立方米

煤炭

0.3—5元/吨

其他非金属矿原矿

0.5—20元/吨或者立方米

黑色金属矿原矿

2—30元/吨

有色金属矿原矿

0.4—30元/吨

固体盐

10—60元/吨

液体盐

2—10元/吨

尽管，根据《资源税暂行条例》规定，只有国务院才能决定资源税税目以及税额幅度的调整。但是现实中，很多地方税务部门都向国家财政部以及国税总局申请调整某一种或多种矿产资源的资源税税额。例如，山西省境内的煤炭资源税税额于2004年就已经调整至3.2元/吨，今年新疆境内的煤炭资源税税额也调整到3元/吨。

此外，资源税改革已经引起多方关注及讨论。在国务院批准的国家发改委《2009年深化经济体制改革工作的意见》中明确提出：研究制定并择机出台资源税改革方案。从现有迹象来看，资源税改革的趋势在于扩大征收范围并将资源税计征方式由从量计征变为从价计征，这些都是值得矿业领域投资者密切关注的。

（五）城镇土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。其中，工矿区是指工商比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，具体征税范围须经省、自治区、直辖市人民政府划定，征收标准为0.6—12元/平方米新晨范文网

尽管有上述标准，省、自治区、直辖市人民政府有权在该税额幅度范围内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。不过，最终税额不能低于上述最低税额的70%，如果高于上述税额幅度，则须报财政部批准。由此可见，不同地区的城镇土地使用税缴纳税额标准并不相同。

此外，国家对矿山企业使用某些土地免征或暂免征收城镇土地使用税。例如，根据《国家税务总局关于对矿山企业免征土地使用税问题的通知》（国税地[1989]122号），矿山的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征土地使用税；对矿山企业采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地，在未利用之前，暂免征收土地使用税；低于矿山企业的其他生产用地及办公、生活区用地，应当征收土地使用税。当然，还有专门针对煤矿企业、盐矿企业的城镇土地使用税优惠政策。

相关法律政策：

1、《企业所得税法》

2、《营业税暂行条例》

3、《增值税暂行条例》

4、《营业税税目注释（试行稿）》国税发[1993]149号

5、《资源税暂行条例》

6、《城镇土地使用税暂行条例》

7、《2009年深化经济体制改革工作的意见》国发[2009]26号

5、《新疆自治区地税局关于矿产资源勘查开发和矿山资产转让营业税若干政策业务问题的通知》新地税函[2008]362号

6、《关于黄金税收政策问题的通知》财税［2002］142号

7、《关于调整原油天然气资源税税额标准的通知》财税［2005］115号

土地使用税法篇8

关键词：农业企业 税收优惠 税务筹化

农村的企业包含了牧业、林业、渔业、种植、养殖为主的农业生产企业，从事农产品初加工生产的农产品加工企业，从事农产品批发的农产品批发企业，从事农业生产技术服务的农业服务企业。在现有的社会经济结构中，农业作为一项传统的产业，农业会受到包括自然灾害等在内的很多影响，国家为了对农业进行有效地扶持，出台了一系列的税收优惠政策用于扶持农业的发展。农业企业应该合理的应用国家给予的各项税收优惠政策，提升企业的核心竞争力，提升企业的经营水平。从税收征管上出台农业企业的税收优惠政策是国家优惠政策的一部分，但要用好相关税收政策不是一件容易的事，须认真研读正确理解。

一、农业税收优惠政策

（一）增值税

2008年中华人民共和国国务院令第538号 《中华人民共和国增值税暂行条例》2010年的国家税务局颁发的15条指令，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十五条规定，自2009年1月1日起，从事种植业、养殖业、林业、牧业、水产业农业生产的单位和个人销售的自产初级农产品项目免征增值税。

财税〔2011〕137号规定，对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。

财税〔2012〕75号规定，凡是销售农产品以及批发的企业和个人里面的肉蛋等产品可以减免增值税。

财关税〔2012〕33号指出，经国务院批准，为了能够把优良品种进入到农村，增强目前品种的稀有性，更加丰富我国的动植物资源，更快的开展高效率的农林业，在125期间凡是进口的幼苗、幼鱼苗等等野生动植物种都可以享受免增值税的优惠。

2010年国家税务总局公告第16号指出，承包土地的各种企业，如果有请农民来帮忙前期的种植以及后期的销售，然后在进行二次回收，类似这种销售形式的农产品，是可以根据有关规定减免增值税。

（二）营业税

2008年中华人民共和国国务院令540号 《中华人民共和国营业税暂行条例》 第6条，2009年财政部国家税务总局第56号令 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 第二十二条规定，自2009年1月1日起“在农业、林业、牧业中生产中从事农业机械进行耕作（包括耕耘、种植、收割、脱粒、植物保护等）的业务，从事对农田进行灌溉或排涝的业务、从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治业务，从事为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的业务以及相关技术培训业务，从事家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务、包括与该项劳务有关的提供药品和医疗用具的业务项目免征营业税”。

1994年财税字第2号文件规定，农业生产者如果用农业企业的土地种植生产农产品，企业转让土地经营权取得的租金收入，免征营业税。

（三）企业所得税

2007年中华人民共和国主席令第63号《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条，2007年中华人民共和国国务院令第512号《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条 自2008年1月1日起，企业种植蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果；选择培育新的品种；种植一些中草药；培育以及种植树木；养育牲口，家禽；采集好的林产品；去遥远的海上去捕捞等以上这些都可以免交所得税。对于一些企业搞海上养殖的还有培育茶、花、香料等等的。可以免交所得税。

2010年国家税务总局公告第2号 自2010年1月1日开始一种新的生产模式出现了，就是农户加公司的模式，根据国家税法规定，以这种营业模式从事农林渔业的都可以免交企业所得税。

2012年国家税务总局公告第48号规定企业根据委托合同，受托对符合《财政部和国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试发）的通知》（财税[2010]221号）和《财政部和国家税务总局关于享受企业所得税优惠的农产品初加工有关范围的补充通知》里面农产品的初加工可以免收税费，不过自己的加工费是要额外收取的。

（四）城镇土地使用税房产税

1987年国务院令第19号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第7条指出，如果企业直接是将土地用于农林牧渔等用地的话，是可以免征城镇土地使用税的。

1998年国税地字第13号第十四条规定，企业直接是将土地用于农林牧渔等用地，意思是在土地上用于种植，饲养等等，而不是加工产品，也不是生活办公的地方。这一定要谨记。

2008年财税158号第七条规定，在城镇土地使用税征收范围内进行水果的采摘以及观光农业，这就跟上述的规定贴切，直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，就可以根据“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

2012年财税〔2012〕63号《财政部 国家税务总局关于农产品批发市场 农贸市场房产税 城镇土地使用税政策的通知》规定，针对一些有专业的批发市场以及农贸市场，所占用的土地以及房产都可以暂时的减免房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。符合上述说明规定的，可以拿着相关资料去向税务机关申报免税。

二、税务筹化

纳税筹化是指企业为实现企业价值最大化或投资人权益最大化，企业管理者在法律、法规许可范围内，通过经营、投资等系列活动，准确运用税法所提供的一切优惠政策，对多种纳税方案进行优化选项择的一种财务活动。农业企业相对于其它企业而言管理人员文化与专业水平相对较低，合理进行税务筹化，关系到企业税负水平是否科学合理，作为农业生产型企业怎样正确解读国家税法和合理筹化企业税负很重要。工作中稍有疏忽可能给企业纳税工作带来被动，利益受损，事先科学进行税务筹化尤其重要，农业企业从以下方面进行税务筹化。

（一）企业设立与重组全过程税务筹化

农业企业包括从事农、林、牧、渔种植、养殖为主的农业生产企业，从事农产品初加工生产农产品加工企业，从事农产品批发的农产品批发企业，从事农业生产技术服务的农业服务企业。各类企业所能享受的税收优惠政策各不相同，与企业的规模与经营项目相关，比如从事种植、养殖业的农业企业享受增值税、营业税、所得税减免和种养用地的城镇土地使用税与房产税的减免，从事农产品初加的农业企业只能享受所得税减免，从事农业技服务的农业企事业单位享受增值税、营业税、所得税减免，从事农产品批发的企业享受增值税、营业税、所得税减免和用于农产品批发用地的城镇土地使用税与房产税的减免。在企业设立与重组时要准确把握企业的规模，明确主营项目，将主营项目与相关税收优惠政策相片配，不能贪大求全，错失税收优惠政策。

（二）企业核算流程的筹化

农业企业从事经营项目较多，有的项目有税收优惠政策，有的没有税收优惠政策，未分开核算的不得享税收优惠政策；在核算时必须进行严格分类，分别核算免税项目和应税项目的收入、成本、费用，按适用的税收优惠政策最大限度地享受税收优惠。

怎么样才能够客观的告诉农业企业主动地采取应对措施，做到依法纳税以及合理避税的统一，是农业企业必须面对的课题。在设置会计核算流程时，要按税收优惠政的要求，做好财务会计与税务会计的协调统一，在不影响财务会计信息质量的前提下尽量侧重税务会计方向，避免因税务会计事项的不合规而错失税收优惠政策。

（三）纳税申报的筹化

国家给予了农业企业税收优惠政策，那么企业能不能够真正的体验到这种优惠政策，只有企业在履行了相关的义务后才能真正享受到政策优惠；一般税收优惠政策的管理方式为事先备案和事后报送相关资料两种，具体划分由税务机关确定；我国出台的这么多税收的优惠政策，只要是没有明确为审批事项的，都必须要实行备案管理。

列入事先备案的税收优惠，企业经办人员应该按照规定的时间把一些相关材料上交到税务机关那里去，进行税务事项备案登记，只有等到税务机关备案了之后才能够执行。如果说交到税务机关，但是还没有备案的，也是同样没有减免税收的资格。未书面通知的视同审核通过。

列入事后报送相关资料的税收优惠，纳税人一定要在规定的时间之内遵守税法，提交相关资料，待税务机关审核之后发现并不符合优惠政策时，他们会以书面通知的形式告知，那么纳税人应取消其自行享受的税收优惠，补缴相应税款。

参考文献：

[1]褚颖.试谈新税法下企业所得税纳税筹化[J].中国农业会计，2012年第9期

[2]黄世文.农垦企业税务风险管理初探[J].中国农业会计，2013年第12期

[3]刘爱针.企业所得税税务筹划策略探析[J].财会-通讯综合，2013年第12期（中）