土地征收规划范文
时间：2023-11-23 17:20:11
土地征收规划范文第1篇
今年年初，《国有土地上房屋征收和补偿条例》出台，城市拆迁按照市场价补偿的原则初步落定，然而集体土地的征收和补偿却处于含糊的状态。这是新的《土地管理法》首先要解决的问题，国土部政策法规司司长王守智近日即表示，修改的重点主要是完善集体土地征收，进一步缩小征地范围，完善征地补偿的机制。
征收程序的设置、补偿标准的提高，或许能够让相关者的利益损害降低，但是土地权利的确定和符合每个公民的土地安排却需要更高层面的土地制度修正。
土地征收补偿须按市场定价
2010年，全国人大正式启动了对《土地管理法》的修改。自1986年以来，这部法律已经进行了3次修订：1988年，允许土地进入市场，确立了土地的有偿使用制度；1998年，确立了土地用途管制制度，严格控制建设用地，保护耕地；2004年，划分了土地的征收和征用，界限在于土地使用完毕后是否要归还集体。虽然对农民的补偿标准不断提高，相应的被征地农民社会保障制度也在逐步建立，但并没有做出符合市场逻辑的补偿设定。
我国的征收范围分为两类，一类是城市房屋所有权和土地使用权的征收，一类是土地征收，使集体土地成为国有。城市化越是紧锣密鼓，集体土地被“国有化”就越严重，更多的农民将在所谓的“公共利益”面前不得不放弃自己的田园和屋舍。然而，让农民与政府产生冲突的原因往往并不是征收行为本身，而首先表现为补偿不到位。
按照现行《土地管理法》的规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。”虽然国土资源部在2004年的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中规定可以超过30倍，但在被征地的过程中，农民并没有讨价还价的能力和发言权，政府实际上成为唯一的定价人。
“现行的《土地管理法》对于耕地的补偿明显是不足的，所谓的集体所有，是这块土地上的村民共同所有，对外有明确的边界。所以政府的征收要么体现为契约关系，等价交换、充分补偿而且有正当程序，要么就是掠夺，没有第三种道路。”中国社科院农村发展研究所研究员冯兴元说。
“比如北京的一个村原来种玉米和小麦，一亩地的产值有1000多元，现在发展蔬菜大棚，一亩产地一般就是一两万块钱，如果种蘑菇，一个大棚可以达到四五万，种玉米按照30倍算也就是3万，如果种大棚最少60万，差别是非常大的。所以不能按产值倍数作为补偿标准。现在有一个新的规定就是区域综合地价，虽然这个标准比原来高了，但是也有很大的漏洞。农民的地不光是用来种粮食，也发展大棚，现在的区域综合地价也就几万块钱，实际上还是比较低的。”在今年8月北京大学宪法与行政法研究中心发起的土地征收问题会议上，北京新启蒙公民参与立法研究所主任熊伟举例说。
政府以低价征收农民的土地，使之从集体土地转变为可以进行“招拍挂”的国有土地，出让给建设用地人，其中的差价每亩达几百万或上千万元。由土地财政所驱动的政府获益行为因此广受诟病。政府一方面是征收主体，另一方面又是补偿主体，项目审批阶段听证机制和补偿阶段议价机制的缺乏，使农民的土地权益逐渐丧失。“农民被征收是为了公共利益做出的特别牺牲，政府机关的补偿给多给少是其好意的观念现在已经落伍了，人民为了公共利益牺牲是不得已，政府不能给他二度伤害，就是说不能在补偿费方面压低价格。”台湾大学教授陈新民说。据他介绍，台湾每年都要测算每一块土地的价格，称之为公告地价。征地补偿费就是以此为基础，一块土地的地段好价钱自然就高，而且征收补偿费通常跟实地实价不同，往往在公告地价的基础上，还要加价20%到40%，使征地补偿费跟市价接近。重要的是，公共征收只是协商不成之下的次选择，用地的首要程序就是跟老百姓谈价钱。
在集体土地目前被禁止直接入市的前提下，如何确定它的市场价格便是一个难题，集体土地无法像国有土地一样进行“招拍挂”，其定价也就不能进行完全意义上的市场化。对此，冯兴元表示，可以按照等臂原则模拟市场，既取决于同一地段的价格比较，也取决于土地的未来用途，产生的增值也不一定归个人，政府可以征税，部分增值归公。“因为土地价格的增长不完全是农民劳动的结果，还有政府在基础建设和开发方面的投入，农民在这个地方分到了一块地是很偶然的结果。如果按照市场价格，近郊农民的补偿费会非常高，他自己就可以去买社保。”冯兴元说。
土地所有权应实在化
补偿标准的提高、程序的民主化、为了公共利益而缩小征地范围，这些都是现有制度框架下的弥补机制，征收集体土地之所以成为一个久而未决的问题，根源于中国实行的两种土地所有权。城市土地归国家所有，政府为建设用地人取得城市土地不需要征收土地，只需运用行政权强制无偿收回土地使用权，只对其上的房屋进行补偿；农村土地集体所有，土地所有权人无法参与市场交易，农民不可以在自己的土地上建立城市，土地是否转变属性，供应城市化的建设需求，只能被动地接受政府做出的征收选择，而且只是对承包经营权的补偿，并非针对所有权。
“集体土地所有制度所体现出的国家利益和私人利益并不是完全一样的东西。如果从国家利益来看，集体利益是私的一方面。如果从私有的角度来看，集体土地又具有公的因素。所以这里面公和私的交叉是一个很大的问题。”著名法学家江平说。
长久以来，农民在土地权利的转让方面一直受到国家的限制，农村集体土地搞建设只能是乡镇企业或村庄的公共设施，除非转为国有，国家垄断了土地的一级市场，正是在这种情况下，大量的农村土地流失。“很多所谓的城乡结合部农民仅仅保留了宅基地，在宅基地上根据自己的规划只能建一两百平方米的房子，但是他失去土地没有办法生存，靠什么生存？只有建更高的房子，把房子租出去。现在大量的违法建筑就是这样形成的，他们把房子出租给外来打工者，当地环境就很受影响，慢慢变成了‘脏乱差’类似于贫民窟的地区。”北京大学法学院教授沈岿说。
集体土地被《土地管理法》统得过死，与国有土地无法做到同价同权，近年来，允许集体土地自由流动的呼声在学界也颇为高涨。“就和国家所有不是政府所有一样，集体所有也不是村委会和任何村级组织所有，而是全体村民所有。但和国家所有不同的是，村庄的规模要小得多，一般就是一两千人、几百户人家，因而可以实质性地行使集体所有权。土地的用途可以由全体村民或村民代表会议集体做出决定，使用土地得到的收益可以由全体村民进行公平分配。我主张对集体所有权要实在化，不能总是把它停留在‘集体’的层次上。”北京大学法学院教授张千帆说，应该把集体所有权分配给具体的个人，由具体的村民个人享有和行使。集体所有权可以理解为村民个体使用权的总和，是由村民的宅基地、承包地以及没有分配到户的公用地组成的权利束。只有这样，才能有效避免集体权利被盗用。农民个体应该是接受征收补偿的主体，村委会只不过是联系和接洽的中间机构，不应该作为接受补偿的主体，至多只能为其服务收取管理费用。
土地规划制度是矛盾的根源
征地制度和土地所有权的虚拟化导致了集体土地上的矛盾，而征地的祸根在规划阶段即已埋下。空间规划既涉及国家功能的分配，也事关公共利益的界定。城市规划的取向由政府来主导每一块土地的用途，还是政府只规定不可触犯的底线，将更大的空间交给社会，由此做出的选择将决定征地的必要性以及公共利益的真正体现。1998年修改的《土地管理法》开始实行全方位的土地用途管制制度，由中央确定耕地保有量、建设用地总量等等一系列的指令性控制指标，通过各级政府层层分解到基层，按照规划计划确定每块土地的用途。土地利用全部处在政府的管制之下，按照政府的规划计划使用。
国家垄断了建设用地供给之后，一部分国有土地划拨下去，机关、大学、城市的广场和道路无偿使用，造成了土地浪费。一部分则通过市场配置，供应给工业用地和开发商住宅建设用地。在工业用地市场上，地方政府为了招商引资往往低价供应，而在房地产市场，限量供应，通过招标出让，造成了地价上涨，从而推高了房价。尽管国土资源部近日透露，未来将按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。但是让公民更多参与城乡规划的布局，需要政府的思路转换，土地使用不能只是政府意志的体现，城市的面貌和发展不能以公民个体的缺位为前提。
以荷兰为例，在具体的规划当中，公民必须知道这一地区今后怎样使用和建设，如果今后的使用并不是实际需要的使用，或者政府征收土地而没有说明规划的用途，法律将不会允许土地被征收。开发商要获得建筑许可，必须得到城市规划和布局的同意。规划必须要透明、开放，并且根据有效的、具备包容性的空间设计和空间规划，也就是说所有相关利益都必须要被考虑进来。
“土地管控制度，越严格越执行不了，规划不应该是从上往下压的，政府应该只是制定一些原则。土地的使用应该反映当地居民的需要，而不是官员的需要。”冯兴元说。
土地征收规划范文第2篇
【关键词】土地；规划；管理
【中图分类号】F2 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）03-0114-1.5
一、土地利用总体规划
土地利用规划是实行土地用途管制的依据。土地利用规划的编制程序是：编制规划的准备工作；调查研究，提出问题报告书和土地利用战略研究报告，编制土地利用规划方案；规划的协调论证；规划的评审和报批。土地利用规划报告是土地利用规划主要成果的文字说明部分，包括土地利用规划方案和方案说明。编制土地利用规划方案是在土地利用现状分析、资源分析、土地利用战略研究的基础上，根据规划目标和任务而进行的。
编制土地利用规划要遵循以下原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
土地规划是对土地利用的构想和设计，它的任务在于根据国民经济和社会发展计划和因地制宜的原则，运用组织土地利用的专业知识，合理地规划利用全部的土地资源，以促进生产的发展。具体包括：查清土地资源、监督土地利用；确定土地利用的方向和任务；合理协调各部门用地，调整用地结构，消除不合理土地利用；落实各项土地利用任务；保护土地资源，协调经济效益、社会效益和生态效益，城乡用地，耕地保护和促进经济发展之间的关系。
二、土地征用、征收制度
众所周知，土地在我国既是重要生产资料和财产，也是人民安身立命之本。土地征收意味着对所有权的转移，势必影响到集体、个人的利益，需要严格按照土地征收法定程序进行。否则就难以平衡各方利益，容易引发人民不满，甚至危害社会稳定。我国现行的土地征收程序，对于保证国家建设起到了积极作用，但随着工业化、城市化的发展，其中的缺陷就日益凸现，亟待解决。
（一）土地征收程序存在的问题。《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收”；《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征收”。该法律中“公共利益需要”缺乏明确的界定。
（二）土地征收的补偿问题。土地征收是政府强制取得集体土地所有权的一种有偿的行政方式。《土地管理法》中明确规定了土地征收的补偿标准，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的补偿往往低于人民的客观需求。
（三）土地征收权的行使问题。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
（四）土地收益分配和管理问题。土地征收过程中，土地收益在被征收者与征收者之间进行分配。有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。
（五）有关土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上存在漏洞。比如“土地征收目的合法性审查没有纳入程序中”、“缺少对行政机关的监督机制”。
三、相关对策措施
（一）严格限定公益性用地范围，土地征收权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定：国家为了公共利益的需要可以征收农民集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，“公共利益”应严格限定在以下几类：军事用地；国家政府机关；能源、交通用地；公共设施用地；国家重点工程用地等等。
（二）土地征收补偿标准要结合市场、当地经济情况和被征收者的实际情况合理给出。要保证土地征收程序的顺利进行以及被征收者的应得利益。减少土地征收中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。
（三）事实的认定。这一阶段包括两个环节：申请和核准。申请要符合法律规定，核准要严格按照法律程序来实行。
（四）土地征收范围的决定。被征收者有权知道征收范围和提出异议。如有争议，可向政府有关部门提出复议或申诉，对复议或申诉不服的，可以向人民法院提讼。
（五）土地征收的执行与完成。双方要在达成协议或法院裁决维持征收决定后，才可确定具体征收事宜。当然，在整个土地征收过程中，都要注重被征收者的征地行为过程中的参与，让他们在征收的目的性、征收的范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会，并能采取足够的措施保障他们的合法权益。同时，也要采取科学合理的救济措施，保证在被征收者存有争议时，可以通过多种救济途径，有效地维护自己的合法利益。
此外，其他相关措施也要跟上，才能使其顺利地通行。一是建立城市土地储备制度之后，可以真正实现政府垄断城市土地一级市场，城市公益性用地可以通过征收农地解决，其他则可通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决。这就为收缩征地范围后非公益性用地找到了途径，这既盘活了城市土地存量市场，又十分有利于保护耕地。二是缩小征地范围，为土地市场的正常运转提供了基本前提条件。三是加快我国农用地定级估价的步伐，以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟，为改革我国土地征收程序作出贡献。四是应尽快出台土地征收方面的法律，尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征收程序。
【参考文献】
[1]郭勇.浅析土地发展权与土地利用规划[J].国土资源科技管理，2007（6）.
[2]陈丽.土地利用规划理论方法与实证研究[D].山西农业大学，2004.
土地征收规划范文第3篇
一、调查
（一）区政府在作出房屋征收决定前，组织规划、住建、国土、房屋征收、城市管理、公安、监察、宣传等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。各有关部门按照各自职责，密切配合，共同做好调查、认定和处理工作。被征收房屋所属乡镇、街道协助做好相关工作。
（二）房屋征收部门应当在征收范围内公布未经登记建筑的调查公告。公告应当载明调查的范围、时间、方式、内容等。
（三）调查内容主要包括未经登记建筑的建设时间、地址、用途、面积、结构、所有人等情况。
（四）调查工作以入户调查、实地测量为主，查阅档案为辅。
二、认定
（一）对未经登记建筑的认定应当遵循以下原则：
1、被征收房屋已登记的建筑面积、用途的认定，以房屋所有权证记载的面积和用途为准；房屋所有权证未记载的或者记载的与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿记载的面积和用途为准。
2、已取得房屋所有权证的房屋，翻建、改建、扩建而未办理变更登记的，能够提供有效的建筑工程规划许可证件并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积、用途，结合房屋现状、原房屋所有权证登记内容区别不同情况予以认定；未取得建筑工程规划许可证件的，按原房屋所有权证记载的建筑面积和性质，以现有结构予以认定。
3、已建成房屋未办理初始登记的，能够提供有效的土地使用权证明文件和建筑工程规划许可证件，并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积和用途登记。
4、已建房屋能够提供原乡镇人民政府在前颁发的《私房准建证》和有效土地使用权批准文件，但未办理初始登记的，经国土、规划部门认定后，房管部门按认定的土地、建筑面积和用途登记。
5、房改房屋的面积认定按市房改政策执行。
（二）对私有庭院式住宅房屋的土地认定应当遵循以下原则：
1、被征收房屋的土地使用面积，以有效的土地使用证登记面积为准。被征收居民应当提供土地使用权证等相关文件，不提供的，以国土部门核查的土地档案为准。
2、被征收人能够提供国有土地使用权批准文件但未申请取得土地使用证的，在实地核实的基础上，依据用地批准文件，认定合法用地面积。
3、被征收人既没有土地使用证，也不能提供土地使用权批准文件，属漏办证的，由国土部门根据乡镇（街道）、村（社区）居委会出具的权属证明，经调查宗地四至范围清晰、邻界无争议，经公告无异议的，认定合法土地面积并出具法律文书。
4、被征收人不能提供《土地使用权证》、《规划许可证》或《房屋所有权证》等有效证件，被征收房屋已建成但未登记的，结合其土地取得方式、建设事由、建筑年限等因素，由国土、规划、房管部门做出认定。凡认定为违法占地的，由国土部门出具违法占地认定意见。凡认定为违法建筑的，由规划部门出具违法建筑认定意见。
（三）被征收人不能提供土地、规划或房产等有效证件，且有下列情形之一的，认定为违法占地、违法建筑：
1、占用铁路、公路沿线两侧控制范围土地建设的；
2、占用道路、广场、绿地、城市公园、停车场、输配电设施及输电线路走廊进行建设的；
3、占压地下管道、管线设施进行建设的；
4、侵占城市防汛通道及消防通道进行建设的；
5、在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施的；
6、买卖或者以其他形式非法转让土地进行建设的；
7、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地进行建设的；
8、区政府冻结区域建设通告后，在冻结区域内进行的各种建设行为；
9、超过批准期限或未按照批准内容建设的临时建筑；
10、违反文物保护法律法规，在文物保护单位的保护范围、建设控制地带范围内进行建设的；
11、其他严重影响城市容貌、城市规划的违法建筑。
（四）2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率大于或等于1.0的，该宗土地上的房屋按实际同一容积率进行认定，不再进行土地分割。
2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率小于1.0，共用一个自然院落的，由房屋所有权人协商确定土地分割面积（土地分割后，该宗土地上的房屋合法建筑面积容积率不能大于1.0），达不成分割协议的，由国土会同住建、规划、城管等部门和属地乡镇、街道按照实际测量予以认定。
（五）房屋征收部门应当将认定结果书面通知被征收人，并在征收范围内进行公示，公示时间不得少于7日。
（六）被征收人或利害关系人对认定结果有异议的，可以在公示期满3日内向房屋征收部门提交书面申请，并提交相关证明材料。房屋征收部门自被征收人提交材料之日起7个工作日内予以书面回复。
三、处理
（一）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法占地、违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（二）对被认定为严重影响城乡规划的违法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在规定期限内未自行拆除的，城管部门依法组织拆除。
四、法律责任
（一）被征收人应当配合未登记建筑的调查、认定和处理工作。对采用暴力、威胁等手段阻碍调查、认定和处理工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究法律责任。
（二）纪检、监察、财政、审计等部门对本意见的执行情况予以监督。对有关部门及其工作人员履行职责中出现的问题，由纪检、监察部门责成相关部门核定纠错，对、弄虚作假的，移交纪检、监察机关查处，责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法予以处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
五、其他问题
（一）本意见适用于我区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理工作。
（二）本意见由区房屋征收部门负责解释，未尽事宜由房屋征收部门研究处理。
土地征收规划范文第4篇
市城乡规划部门要按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求,尽快编制完善控制性详细规划,明确各地块的具体用途。有关县区政府和开发区管委会要对中心城集中规划建设区域内的集体土地及各类建设活动实行统一管理,禁止在集体土地上不按规定用途从事种植、养殖、取土、建设等行为;要加大执法和巡查力度,对不按规定用途的种植、养殖、取土、建设等行为要及时予以制止、清理和拆除,并依法予以处罚。
二、规范农村集体土地承包
有关县区政府和开发区管委会,要结合正在开展的农村集体土地确权登记发证和农村土地承包经营权证换发补发工作,集中力量和时间,组织农业、林业、国土资源部门及相关乡镇政府(街道办事处),对中心城集中规划建设区域内的农村集体土地及地上树木、苗木、建筑物、构筑物等的现状、权属、范围、面积、数量等进行全面调查界定,建立专门档案。在此基础上,由县区农业、林业部门牵头,有关乡镇政府(街道办事处)负责,组织对农村土地承包合同逐一进行清理检查,建立土地承包台账。要按照种植、林木、养殖等用途,通过签订补充协议等方式对土地承包合同进行细化完善,进一步明确承包土地的用途、承包方的义务及违约责任,并督促承包方严格按照合同约定从事生产活动。属于种植、养殖等用途的,农业部门要及时换发补发农村土地承包经营权证;属于林业用途的,林业部门要督促承包方依法申请办理林权证,并严格遵守相关种植规范。土地承包经营权证和林权证,作为今后集体土地征收补偿的依据。
加强对集体土地承包管理,中心城集中规划建设区域内集体土地上进行农业内部结构调整和发展林果业、渔业、畜牧业的,需逐级上报有关县区农业、林业部门同意,并报市国土资源、城乡规划部门备案。要建立集体土地承包情况定期检查制度,对违反土地承包合同,擅自改变土地利用现状、不遵守相关种植规范等行为,由县区农业、林业部门和乡镇政府(街道办事处)负责及时予以制止。不听劝阻的,建议村集体依法解除承包合同。
三、加强集体土地建设管理
有关县区政府和开发区管委会要组织国土资源、住房城乡建设等部门对中心城集中规划建设区域内集体土地上的宅基地、房屋及其他建筑物、构筑物等的权属、性质、面积等进行全面调查,登记造册,建立档案。建立健全集体土地建设管理制度,中心城集中规划建设区域内集体土地上未经市城乡规划等部门批准不得新建房屋;已纳入近期城市建设规划的集体土地上不得改建、扩建房屋;纳入城中村改造或农村住房建设的,新房建设完成后必须拆除旧房并退还原宅基地;确需改造的危房,必须由具有相应房屋鉴定资格的机构出具鉴定报告;严禁在村庄规划的建设用地范围外建设房屋。
四、严格实施集体土地征收
要严格按照“两公告一公示”程序,切实加强拟征收土地公告环节的工作。市、县政府拟征收土地公告后2日内,土地征收实施主体国土资源部门组织财政部门、土地所在乡镇政府(街道办事处)、被征地村、被征收土地联产承包户或土地使用权人等组成专门工作组,开展征地勘测调查,核定征地红线图,进行征地测量放线,对拟征地的土地权属、地类、面积以及地面附着物的种类、数量等进行现场调查、清点、核实,形成土地征收勘测调查清单,并由参与现场调查、清点、核实的各方共同确认。农村集体经济组织和农民对调查结果有异议的,应当当场提出,国土资源部门应当当场复核。要加强征地勘测调查过程中的相关技术支持,采取录像、照像等方式固定青苗和附着物情况。被征地农村集体经济组织和农民应积极支持配合征地调查,拒不配合的,调查结果由国土资源等部门与被征地所在乡镇(街道)和村有关人员签字并进行公证;阻扰征地调查,拒不提供有效权属证明,造成调查不实或漏项的,由被征地农村集体经济组织和农民承担相应责任。从拟征收土地公告之日起,任何单位和个人在拟征收土地上新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施,突击种植树木、苗木、开挖鱼塘及其他养殖,突击抢建塑料大棚、蚂蚱棚、温室和看护房等设施,新上设施农业及其他生产经营项目,征地时一律不予补偿。
五、依法实施征地补偿
市、有关县区和开发区国土资源、财政部门要依据土地征收补偿安置协议和土地征收勘测调查清单,保证土地征收补偿费用按规定及时足额到位。土地征收补偿安置费执行省政府公布的征地区片综合地价标准;地上附着物和青苗等严格依照《省物价局、省财政厅、省国土资源厅关于日照等八市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》,并参照近期执行的中心城南展片区及重点市政道路用地内征地地面附着物和青苗补偿标准予以补偿。没有明确补偿标准的,由市物价、财政、国土资源等部门核定补偿价格后予以补偿。在征地过程中,对征地补偿标准有异议,达不成土地征收补偿安置协议的,由市、县政府进行协调;协调不成的,报省政府裁决。
六、切实保障和改善群众生活
在依法征收集体土地的同时,有关县区政府和开发区管委会要严格落实征收补偿有关规定,采取多种形式妥善安置被征地农民的生产生活,确保原有生活水平不降低,长远生计有保障。属于个人或承包经营者所有的附着物、青苗以及房屋拆迁补偿费,应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付给个人或承包经营者。属于集体所有的土地补偿费和安置补助费,被征地的集体经济组织应当建立财务公开制度,向村民公开使用或分配情况。制定具体办法,对严格依照土地承包合同进行种植、养殖、建设的群众,在征地补偿时给予适当奖励。要加快建立被征收土地农民就业保障制度,将被征地群众纳入失业登记范围和就业服务体系。符合农村产权制度改革条件的,优先纳入农村产权制度改革试点。
坚持以城市建设带动乡村建设,市和县区有关部门制定项目用地区域规划时要充分考虑被征地村集体安置用地预留,积极支持被征地村集体经济发展壮大。在乡镇(街道)统一组织下,被征地村在同等条件下,可优先承担城市建设项目的建材运输及项目建成后的绿化养护、卫生保洁等工作。在城市配套设施规划建设时,要尽量满足被征地村需要,让失地群众共享城市发展、设施完善、功能提升的成果。
七、严厉打击违法行为
土地征收规划范文第5篇
《中国土地》：党的十七届三中全会《决定》明确提出：“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。完善征地补偿机制。”按照《决定》的内容，您认为我国征地制度将发生怎样的变革?
岳晓武：从《决定》的内容看，我国征地制度将在以下四个方面发生重大变革：一是土地征收范围将进一步缩小和规范；二是征地程序将进一步规范化，保障被征地农民权益将成为征地制度的主要内容；三是征地补偿安置将更加公平和体现市场原则；四是与征地制度改革相配套，农民集体所有建设用地使用制度将发生相应变革，土地利用总体规划确定的集镇、村庄建设用地范围内依法批准的经营性(产业用地)集体建设用地使用权可以进入市场依法流转。
现行征地制度评价：为进一步变革奠定了基础
《中国土地》：我国现行征地制度存在哪些问题，有哪些需要修正的?
岳晓武：对我国现行土地征收存在的问题及其原因进行分析，是建构我国理性土地征收制度的必要基础和前提。具体可以从土地征收范围、土地征收程序、土地征收补偿三个方面来看。
首先，土地征收范围过宽，几乎所有建设用地都可以办理土地征收。我国《宪法》和《土地管理法》均规定：国家为了公共利益的需要，可以对农民集体所有的土地实行征收并给予补偿，但并未对“公共利益需要”的范围加以具体明确，也没有对“公共利益需要”的认定方式和认定程序作出规定。同时，《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。这些规定人为造成了对征地范围的宽泛理解，使一些“非公共利益需要”的项目也通过行使土地征收权来获得土地，征收权滥用或过度行使的现象严重，严重侵犯了被征收人的合法权益。
其次，土地征收的程序设计不完善，对被征收人的合法权益保护重视不够。一是欠缺土地征收是否符合“公共利益需要”的认定程序；二是被征地者知情权的保障程序不够充分；三是征收程序中土地权利人参与程度不够；四是争议解决机制不够完善；五是忽视农民对土地的多种权益。
再次，土地征收补偿不够合理，被征地农民的土地权益未得到充分体现。目前，我国土地征收一般是按被征收土地的前三年年产值的一定倍数计算征地补偿、安置费，没有完全体现被征收土地的市场价值。同时，也忽视了土地还承载着农民就业、社会保障等功能，也没有考虑征地可能给农民造成的其他附带损失，如对残留地、相邻土地的损害等。这样不完整的补偿制度，难以保证被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
应当说，国家有关部门已经认识到征地制度中存在的上述问题，并着手逐步完善制度，已经做了大量工作。例如，2004年国务院28号文件已经明确提出要完善征地补偿办法，“县级以上地方人民政府要采取措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低”。并明确规定各省(区、市)要制定并公布各市(县)征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。妥善安置被征地农民，使被征地农民的长远生计有保障。健全征地程序，加强对征地实施过程监管等。
2006年国务院31号文件再次强调要切实保障被征地农民的长远生计，明确征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。
2007年实施的《物权法》也强调，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
根据上述规定，国土资源部出台了相关具体政策、措施，布置了征地制度改革试点，进行了大量探索。这些工作和探索，为我们按照十七届三中全会决定要求，形成完善的征地制度奠定了良好的基础。
从两个方面完善“公共利益”的认定
《中国土地》：在你来看，应当如何具体理解和落实“缩小征地范围”?
岳晓武：三中全会提出要“缩小征地范围”，我个人理解，应当是缩小并规范征地范围，保证土地征收权行使的合法性和规范性。法律规定的征地范围是“为公共利益需要”。而“为公共利益需要”这一概念具有高度的抽象性、内容的不确定性和动态性，很难具体操作。
我认为，“为公共利益需要”的认定应当从两个方面完善，一是国家可以编制《国家征地目录》，将明显属于社会公益用地的项目以目录的形式细化列举，列入《国家征地目录》的项目用地，经依法批准可以行使土地征收权；二是建立“为了公共利益需要”认定的法律程序。
按照《决定》的内容，对于在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，需要使用土地进行建设的，应当办理土地征收手续，城镇建设用地范围外，经审查符合“为了公共利益需要”的建设项目，需要使用土地的，也可以通过征收方式取得。因此，《国家征地目录》应当包括：1.在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内需要使用集体所有土地进行建设的项目；2.在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的国防、军事用地、公共交通建设用地、公共水利用地和公共设施用地等；3.在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的其他经法定程序认定的属于“为社会公共利益需要”的用地。不符合上述范围的，一律不得征收集体所有土地。
我国现行的土地征收制度中，尚无相应的征地目的审查或是否属于“公共利益需要”认定这一环节。所以，应当补上这一课，建立相应的审查认定程序和机制，保证土地征收权严格限定在“公共利益需要”的范围内。
建立“公共利益需要”的法律认定程序，可以从以下几个方面着手：一是设立认定组织机构。可在县级以上各级人大常委会或地方政府中设立专门的认定组织机构，由其组织对具体建设项目是否属于“公共利益需要”进行认定。
二是建立听证认定制度。对具体建设项目，由认定组织机构组织听证，听证委员会应当包括被征地单位代表、专家委员、人大代表、政府代表以及利害关系单位代表。项目建设单位认为建设项目属于“公共利益需要”并动用土地征收权的，应当向认定组织机构提交认定申请，认定组织机构接到申请后，应当组成听证委员会，组织对建设项目性质、是否属于公共利益需要、能否动用土地征收权等进行听证。根据听证委员会的投票
结果确定建设项目是否属于“公共利益需要”。
三是建立听证结果复议或司法裁定制度。项目建设单位或被征地方对听证认定结果有异议的，应当在规定时限内向听证组织机关提请复议，或直接提请法院进行裁定。提请复议的，听证组织机构应当重新组织听证。复议结果或法院裁定结果为最终结果。
征地制度的完善：建立正当性法律程序
《中国土地》：按照您的观点，征地范围明确后。该如何完善征地程序呢?
岳晓武：现代行政发展的趋势，就是对行政裁量权的约束不再局限于行政实体法律的规定，日益强调在行政权行使的过程中依靠正当的行政法律程序约束行政权。土地征收作为一种具体的行政行为应遵循正当的行政法律程序。理性公正的行政程序在征地行为中表现最为突出的两大功能就是控制和约束行政机关的行政权力，以及保障被征地人(行政相对方)的合法权益。目前我国土地征收制度在程序上需要从以下几方面加以完善：
一是建立土地征收合法性的认定程序，即审查是否属于“为公共利益需要”。二是完善征地告知和征地调查制度设计，保障土地权利人的知情权。三是完善土地征收听证制度。四是强化被征地者的参与权。五是严格土地征收审批内容。审查内容应当包括土地征收合法性审查认定材料、土地征收范围、被征收土地现状、土地征收告知和征地调查材料、土地补偿安置方案等。举行听证的，应当同时附相应的听证会材料。重点审查是否符合行使土地征收权范围、相关程序是否合法、土地征收补偿安置方案是否符合法律规定、是否能保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障等内容。六是严格履行征地公告和征地登记程序。七是评估测算各土地权利人的土地权益价格，合理确定土地补偿安置费用。八是土地补偿安置费用要公告。九是加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。十是完善土地征收救济制度。
六项补偿构成完整的征地价格
《中国土地》：你提到合理确定土地补偿安置费用，那么应该如何才能保证公平合理补偿安置呢?
岳晓武：首先，土地征收的强制性只应体现在征收决定上，而不是体现在补偿环节中的利益确定上。相反，补偿环节应体现公共利益和私人利益的平权性，即公共利益需要时，可强制私人让渡其财产，但对私人补偿应与其受到的损害是对等的。因此，公平合理的补偿是土地征收的核心和关键。
就农民而言，土地不仅是重要的生产资料，也是其赖以就业、生活和社会保障的根基。因此，合理的土地征收补偿安置费用应当包括土地权益损失补偿和弥补原农村土地的社会保障功能和就业功能，以及因土地征收所造成的间接土地权益损失，才可能真正保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。因此，本着“补偿以相等，损失以恢复”为原则，我国土地征收补偿的范围应当包括以下内容：
被征地农民的土地财产损失补偿。这项补偿应当按照被征收土地原用途土地的市场价格确定。对此，也曾有人提出应当按照被征收土地的新用途进行价格评估，理由是土地征收后往往作为建设用地，土地价值会产生增值，农民应当占有这部分增值。这个观点存在明显错误之处，首先，被征地农民直接损失的财产就是原用途土地；其次，土地用途变更带来的增值是由规划带来，这应属于社会公共权利带来的，应由全社会共享，而不应当由个体独享。同时，按照这个观点，如果土地征收后用于公共绿地建设，种草的收益明显要比种粮食低，难道要按草地的价值补偿给农民吗?
被征地农民的社会保障费用。该项费用的测算应当体现农村土地社会保障功能。城市规划区内，应当按照将被征地农民纳入城市失业登记和就业服务体系以及城市社会保障制度的要求，测算相应的社会保障费用；城市规划区外，应当按照需要调地或移民以及纳入当地社会保障制度的要求，测算所需要的社会保障费用。其中保险费用应当包括需安置人口的失业保险、大病保险和养老保险等费用。
地上附着物补偿。应当按照地上附着物的实际情况，经评估确定。涉及房屋的，应当保障土地征收后被征地农民的居住条件。
土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿。应当分别评估土地征收前后残留地部分的市场价格，其土地征收前后的价格差额就是应当补偿的价值损失额。
被征地农民一定时期的停业、失业损失费用。应当根据被征地区域的社会发展情况、产业布局情况、就业结构等确定停业、停产时间和损失。
被征地农民转业转岗培训和再就业费用。应当按照当地平均费用水平确定。
应当说，以上六项之和构成了完整的土地征收价格，这样对土地征收直接补偿，就可以保证被征地农民的原有生活水平不下降和长远生计有保障。此外，国家还应当建立土地收益用于农业、农村和农民制度的支持和补偿。例如，规定新增建设用地土地有偿使用费、城市国有土地出让收入中不低于i5％的部分以及耕地占用税、土地开垦费等投入农业和农村，全部用于耕地开发、土地整理和基本农田建设。这实际上就是将士地的部分增殖收益用于农业、农村和农民，让农民进一步分享土地收益。
依法取得的集体建设用地使用权，可以依法转让、出租、抵押
《中国土地》：征地制度改革对集体建设用地流转有什么推进?集体建设用地流转制度应当如何改革?
岳晓武：土地征收制度的构建是一项系统工程，当然包括相关制度的配套改革与支撑。当国家征收的范围被严格限定为土地利用总体规划确定的城镇建设用地以及其他符合“公共利益需要”的用地后，建设需要使用其他集体土地时，就需要配套推进集体建设用地使用制度改革，允许土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内依法取得的产业性集体建设用地使用权，直接进入建设用地交易市场。通过用地方与供地方的平等协商，实现集体建设用地使用权的市场配置。
对于集体建设用地使用权流转，国土资源部从上世纪末开始在江苏、河南、安徽、浙江、福建、广东等一些地方进行了试点。应当说已经基本形成了一致意见。根据十七届三中全会《决定》精神，我认为，应当尽快出台相应的法规规章，规范推进集体建设用地流转：
一是明确在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，经依法批准的生产经营性农民集体建设用地，可依法确定给法人、自然人和其他组织使用，用于生产经营，所取得的集体建设用地使用权允许依法转让、出租、抵押，使其与国有建设用地使用权“同地同权”。
二是强化土地用途管制，农用地转为建设用地，无论是否需要征收，都必须符合土地利用总体规划，纳入年度计划，依法办理农用地转用审批手续，严禁以“流转”为名擅自将集体农用地和未利用土地变为建设用地。
三是必须坚持有偿、自愿、内部成员优先和公开、公平、公正的原则。
四是考虑到由于农用地和建设用地，特别是经营性的房地产用地相比，比较效益差异很大，如不加以适当限制，很可能造成农村甚至是基本农田都布满房地产的情况，同时。1999年的国务院办公厅39号文件、2001年的国务院15号文件以及2004年的28号文件等都明确，城市居民不得购买农村宅基地和房屋，法律也规定农村宅基地只能用于本集体经济组织成员使用，因此，应严禁集体建设用地用于商品住宅开发。
五是要严格农村宅基地管理。宅基地作为村民从集体无偿取得的福利，既要保障其用益物权，又要保证宅基地的合法使用。
土地征收规划范文第6篇
为积极稳妥推进县城旧城区和城中村改造，营造宜居环境，提升城市整体形象，促进经济社会又好又快发展，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和我县城市总体规划，现提出如下实施意见。
指导思想
坚持以科学发展观为指导，以改善城市居住环境、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，按照“政府主导、市场运作”的思路，以“一例一案、成熟一个、改造一个”的方式，对县城规划区内危旧房集中、基础设施落后的区域或地段逐步进行改造，实现建设生态、文明、宜居的山水人文新城目标。
适用范围及实施主体
本《意见》适用于县城规划区内的旧城区和城中村改造。
县城规划区内国有土地上的改造简称旧城区改造，旧城区改造由县住房和城乡建设局负责组织实施；集体土地上的改造简称城中村改造，城中村改造由磁州镇负责组织实施。县成立旧城区和城中村改造指挥部，指挥部办公室设在县住房和城乡建设局，具体负责旧城区和城中村改造的组织、协调、督导等工作。旧城区和城中村混杂区域的改造由县政府指定单位组织实施。
运作模式和报批程序
（一）县住房和城乡建设局、磁州镇分别制定旧城区和城中村改造计划，经县旧城区和城中村改造指挥部及其办公室审核后报县政府批准后，按程序纳入县国民经济和社会发展年度计划。城中村改造先由村（社区）集体制定改造规划方案和实施方案，经改造范围内80%以上住户同意。
（二）县规划局根据旧城区和城中村改造计划，结合城市总体规划和各类专项规划，出具规划设计条件，致函县国土资源局。
（三）县国土资源局依据规划条件对改造区域进行勘测定界，核准各类用地面积，先行测算政府土地收益，并报县政府。经县政府批准的城中村改造区片，由国土局按程序履行集体建设用地转国有建设用地报批程序。
（四）按照《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和《城市房屋征收补偿安置办法（暂行）》相关规定实施征收补偿。
（五）审定征收成本，确定土地出让起始价。征收补偿完成后，由县财政局结合房屋征收部门对征收成本进行审定。征收成本中应当包括：投资人垫付的征收补偿资金、双方约定的利息、回迁安置房建造成本和工作经费等。
县国土资源局根据规划条件进行地价评估，测算土地出让的评估、测绘、交易和各种税费后，结合征收成本合理确定土地出让起始价。土地出让方案报县政府同意后实施。
（六）土地出让后由摘牌单位按照基本建设程序办理有关审批手续后进行改造建设。
优惠政策
（一）鼓励多渠道融资，广泛吸收社会资本参与旧城区和城中村改造。县公布旧城区和城中村改造信息，公开优选意向投资人。
投资人参与土地竞买的，在同等条件下享有竞买优先权，其先期垫付的征收成本（不含回迁安置房建造成本），经财政部门结合县房屋征收部门认定并出具证明文件，可抵作土地竞买保证金。投资人不参与土地竞买的，退还垫付征收资金的80％，不付息。投资人参与土地竞买但未中标的，由县政府在土地出让后，退还垫付资金并支付利息。
（二）投资人中标后，应按时将土地出让金全部缴入县财政。县财政在土地出让金全部缴纳后15个工作日内全额退还投资人垫付的征收成本。县政府按土地出让价款政府净收益部分的5%，提取国有土地收益基金，按10％提取保障性住房建设基金，按10％提取农田水利建设资金，按10％提取教育资金，按土地出让面积×65元／平方米的15％提取农业土地开发资金。
对旧城区和城中村改造项目，按规定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建设基金。
旧城区和城中村改造项目，须按税法及有关政策规定缴纳土地出让契税，由县财政部门按程序列支，用于该项目回迁安置房建设。
（三）旧城区和城中村改造项目，回迁安置房的面积不计入配建廉租房和公共租赁住房的基数。
（四）旧城区和城中村改造项目，免缴征土地管理费、城市基础设施配套费、城市道路占用挖掘费、新型墙体材料专项基金等政府性基金和行政事业性收费；按规定修建人防地下室的，免缴人防地下室异地建设费。因地质、地形和规划等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部门采取一事一议的办法研究解决。
（五）城中村改造，规划道路围合内的空闲地和非宅基地占规划总用地面积的比例，不超过10％的，可与城中村一并公开出让，享受优惠政策，超过10%的不享受优惠政策。
（六）对开发企业已经通过出让方式取得建设用地使用权的土地，因城市规划调整，为城市道路、广场、中小学校、公共绿地等城市公共设施拆迁腾地的，按“腾一补一、先拆后补”的原则进行补偿。有周转用地的城中村和旧城区片，等面积置换；没有周转用地的城中村和旧城区片，按占地补偿标准进行结算。
相关规定
（一）旧城区和城中村改造规划方案一经批准，在其界定的范围内，县规划部门不再审批其他建设项目；改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该改造规划方案，任何单位或个人不得在其规划范围内私自进行建筑物、构筑物的新建、扩建、翻建及改变地形、地貌等行为，否则，规划、住建、国土等部门依法查处并在征迁补偿时予以扣减。已经出让的土地应严格按照规划设计条件和土地出让合同约定的有关条款执行，不得随意改变。因特殊原因确需改变的，须经县规委会和县政府研究同意，变更出让合同，补交土地出让价款。
（二）土地出让政府净收益，由国土资源部门指定有资质的评估机构，依据有关政策规定进行测算，并报县政府研究确定。
（三）旧城区非经营性用地实施改造，符合城市规划、不改变用地性质，改造设计方案经县规委会批准同意后可以在原址自行改造。旧城区商业、工业等经营性用地实施改造，根据城市规划需要改变用地性质和条件的，应补交土地出让差价，办理相关手续。原属于划拨用地改造的，应按规划条件缴纳土地出让价款，办理出让手续；属于出让用地的，按原出让合同约定和规划条件进行改造。
（四）申请人参与土地竞买报名时，就征收补偿、居民安置应与县房屋征收部门达成一致意见，并持有由县房屋征收部门出具的推荐意见。土地竞得人必须承诺保证履行房屋征收部门与被征收人签订的住房安置合同，并首先进行回迁安置房建设，回迁安置房确定房号后，方可依法销售商品房。
（五）本《意见》实施前已经摘牌的旧城区和城中村改造项目，在优惠政策上仍按原土地出让约定执行。其中，未取得拆迁许可证的旧城区和城中村改造项目，由摘牌企业负责筹集征收补偿资金，由县政府补偿安置后，将土地交给摘牌企业。
（六）改造后的居民小区在县住房和城乡建设局和磁州镇的指导下，成立居委会或经小区居民选举成立业主管理委员会，由居委会或业主管理委员会选择有资质的物业管理公司对小区物业进行管理。
附则
（一）本《意见》实施中的具体问题由县旧城区和城中村改造指挥部办公室负责解释。
土地征收规划范文第7篇
关键词：土地征收制度；财税体制；城镇化；改革路径
中图分类号：F301.1文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2016）06-0001-07
引言
我国的土地征收制度是历经多年形成的，在加快基础设施建设、促进我国经济可持续发展等方面发挥了重要作用。同时，在二元分割、政府垄断和非市场化配置的土地制度下，土地征用范围过宽、土地征收补偿标准过低且随意、土地利用效率较低等土地征收制度面临的主要问题也屡受诟病，难以为继。自2001年以来，我国启动了多轮以土地征收补偿标准、土地征收实施程序、补偿安置方式等为核心内容的土地征收制度改革试点，并取得了一定成效，但改革阻力重重，与思路混乱矛盾交织，以土地征收纠纷、违法占地为主的群体上访、失地农民权益受损、腐败频发等问题长期未能得到有效解决，土地财政问题并未破题[15]。如何平衡各方利益，真正触碰到问题的核心和难点，进而促进我国经济结构转型升级，实现经济可持续发展，是我国土地征收制度改革具备现实可能性面临的重要挑战。
党中央、国务院十分重视土地征收制度改革，在党的十报告中明确提出要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。党的十八届三中全会进一步指出要“建立城乡统一的建设用地市场”。一方面要“缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”，另一方面要“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。“扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。最终“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”。总之，新一轮土地征收制度改革的主要思路是：考虑我国城镇化进程远未完成的现实条件，在“规划高于所有制”前提下实行土地供应政府征收与市场转让“双轨制”，缩小征地范围，通过深化财税体制改革来理顺土地增值收益分配机制，建设“中性政府”，破除地方政府“土地财政”依赖，促进我国经济可持续发展。另外，与中国的征地制度演变带来的困境不同，国外（特别是与中国多层面类似的日本）与中国台湾地区的土地征收制度相对有效地保障了土地所有者的利益，支持了经济可持续发展，这为我国土地征收制度改革提供了有益借鉴。本文正是以深化财税体制改革为切入点，在国际比较视角与中国实践的分析框架内研究我国土地征收制度改革问题，对解决我国土地征收制度中的问题，将人的城镇化与土地城镇化同步推进，从而促进我国经济可持续发展具有重要的理论和实践意义。
一、我国土地征收制度改革的焦点分歧与试点经验
（一）我国土地征收制度的基本判断
1.我国土地征收制度的构成。我国土地征收制度具体包括集体土地所有权制度、国有土地有偿使用制度、城市国有土地上的房屋征收与补偿制度、集体建设用地入市流转制度、就业保障制度、社会保障制度[6]。
2.我国土地征收制度的历史脉络。从改革的历史进程和现实环境约束角度，我国土地征收制度的法律依据包括“八二宪法”、《土地管理法》《土地承包法》《城市房地产管理法》《物权法》和《担保法》[7]。
3.我国土地征收制度面临的主要问题。当前，城镇建设用地指标与人口户籍化脱节；土地征收补偿标准过低、随意与维稳思维固化；土地财政问题突出、征地权滥用、耕地保护不够；产权主体模糊、增值收益分配不公是我国土地征收制度面临的主要问题[2， 8， 9]。
（二）我国土地征收制度改革的焦点分歧
中国的土地征收制度，特别是近年来愈演愈烈的地方政府“土地财政”问题，严重制约我国经济可持续发展，从政界到学术界也都确立了土地征收制度需要改革的共识。但主事者和学术界对土地征收制度改革方面思路混乱，导致顶层设计的可操作性大打折扣，引起了激烈的学术争论[2， 10， 11]，说明学术界对改革方向的认识仍有很大分歧，也说明了土地征收制度改革的复杂性和挑战性。
目前，土地征收制度改革的焦点分歧集中在：（1）外部性极强的土地开发权与所有权是否应分离？（2）是严格区分公益性与经营性用地，还是应该“区段征收”？（3）在分区规划和用途管制条件下，征地“同地同权同价”的可行性有多大？现实约束是什么？（4）农民能否在宅基地上自主转让和买卖？（5）农村建设用地流转入市的增值收益应该如何分配，是城中村、城郊村农民和房地产开发商瓜分土地收益，还是优先用于农民工市民化？对这样重要的国计民生问题还需要更多的改革试点、更丰富的经验事实的支撑和更严谨、全面、深刻的讨论。
（三）我国土地征收制度改革试点的有益经验
针对土地征收制度面临的主要问题，自2001年以来，我国启动了多轮土地征收制度改革试点[8]，并取得了一定成效。
1.针对我国城镇建设用地指标与人口户籍化脱节的现象，重庆的“承包地换社保、宅基地换住房”城乡统筹改革试点相当有突破性。实际上，通过将农村人口的建设用地指标带到城市，城市同时为农村转移人口提供住房和社保，有利于推动土地流转，解决征地中利益分配，维护农民权益和保障社会稳定[2]。
2.针对土地征收补偿标准过低、随意与维稳思维固化的问题，包括成都、佛山、浙江乐清、河北燕郊在内许多地方进行了土地征收补偿政策创新的探索。其中成都、佛山等地根据自身发展阶段和当地政府财力建设耕地保护补偿机制，开展集体建设用地建设租赁住房；浙江省乐清市在按国家规定的补偿到位、办理征地手续后，部分县乡政府与村集体共享土地出让金，村集体能得到大约28%的土地出让金；河北省三河市燕郊镇，地理位置靠近北京，在城中村改造中允许开发商与村集体直接谈判，房屋拆迁后村民获得安置房和一次性生活补贴，而地方政府则通过低价征用耕地后高价出让获得财政收入。实际上，从制度层面顶层设计激励与约束对称、成本与收益统一的土地征收补偿制度，可通过“留地”“换地”“留物业”“入股”等多种方式实现多元化补偿，赋予农民选择补偿方式的权利，使被征地农民能分配到相应的土地增值收益，这将有利于保障其长远生计，从根本缓解征地纠纷造成的群体上访，也能进一步拓展企业融资渠道，最终将促进我国经济的可持续发展。
3.针对耕地保护不够、产权主体模糊、增值收益分配不公的现实问题，海南陵水农民实行自主征地拆迁的改革试点，广东省实行促进集约用地的“三旧改造”的土地制度改革试点。
在海南陵水的改革试点中，由村委会成立的股份制公司按照法定补偿标准给予村民拆迁补偿后，村集体能结余丰厚的村办股份企业发展资金。实际上，海南陵水农民实行自主征地拆迁的新征地模式下，农民作为征地拆迁的实施主体参与了城市建设，实现了集体建设用地与国有建设用地同地、同价、同权，这为村集体经济发展和解决失地农民就业和长远生计提供了有力的保障，具有示范效应和全国性的推广价值。
在广州市的“三旧改造”中，对“旧城镇、旧村庄、旧厂房”这类集体建设用地上的违章建筑拆除后进行高密度规划重建，在象征性补交一些土地出让金和公益事业用地，政府就承认大产权，即获得房产使用权证与国有土地使用权。实际上，广东“三旧改造”模式中，地方政府可通过工业用地和商住用地“差价”获得财政收入和增加未来税收，这有利于地方政府断奶（“土地财政”）换粮（人口城镇化），推进农民工市民化。
4.针对我国耕地保护和建设用地总量平衡与指标分配的现实，城乡建设用地增减挂钩的“成渝地票试验”具有制度突破与重大缺陷。“成渝地票试验”最大的制度突破在于非城中村、城郊村的农地开发权的显性化，农民可分享土地增值收益；另一方面，其重大缺陷在于并未将人的城镇化与土地城镇化同步推进，仍然没有摆脱经济建设中心论的怪圈，主要还是为了获得更多的建设用地便利地方政府发展经济。
5.中国香港和台湾地区的相关经验。香港的公屋（廉租房）是根据申请者的资格、入息和资产来确定申请资格，目前我国香港政府通过“居者有其屋”计划和“长远房屋发展策略”等计划保障了30%的香港居民（约200万低收入家庭）的居住权益。中国台湾地区“市地重划”“农地重划”的主要思想是“平均地权、涨价归公”，其主要措施是限定征地补偿价格和转让土地征收高额累进土地增值税，从而促进增值财富平均分配，提高土地利用效率。
二、城镇化进程中土地征收制度的国际比较
（一）土地征收制度相关法律原则内涵演变的国际比较
从法律原则的国际比较来看，土地征收的根本目的是为了实现公共利益，其征收必须满足“公共利益、公正补偿、严格的征收程序”这三个条件。其中，公共利益是基本前提，公正补偿是核心，严格的征收程序则是保证。
1.“公共利益”原则经历了从严到宽的演变。最初土地征收的“公共用途”被严格解释为必须是用于如公共道路、公园、国家博物馆等“为公众所使用”的公共设施。如此严格的土地限制显然不能适应现代城镇化发展、规划和用途管制调整以及政府职能扩大的实际需求。在此背景下，西方各国大多开始把土地征收从“公共用途”演变成了“公共目的或公共利益”[12， 13]。由于“公共利益”在法律实务中是一个动态的模糊概念，很大程度上依赖于立法机关的判断。具体而言，公共利益的界定应综合考虑“资源的最优配置、公平公正补偿、全社会福利最大化”三个目标。而在实际操作中，很难通过成本收益分析法量化公共利益的经济学边界。
虽然对征收的公共目的的限制被削弱，但是公共利益必须是占支配地位的动因，动用土地征收的权力也需要立法机关的明确授权，且授权还应该尽量具体化，同时，实施土地征收通常还要遵循规范的司法性程序。其中，与英美法系的“分散”式授权相比，有专门的征收法的大陆法系国家的“集中”授权模式可能更适合。因此，在中国未来的土地征收制度改革中，在土地征收获得作为立法机关的人大或其常委会的明确、具体授权基础上，然后进行包括土地使用权人在内的充分公共辩论和咨询听证，确保农民的知情权、参与权，最后由法院通过严格程序来审核土地征收项目是否符合公共利益能否征收。
实际上，我国现行土地征收制度中最令人诟病的地方在于土地征收权的行使并不是真正出于公共目的，而是地方政府在财政和政治的激励下用于发展经济。由于包括土地征收制度在内的我国的现代法制体系都直接或间接地借鉴了国外的法律体系，同时，国外的土地征收制度相对有效地保障了土地所有者的利益，有力地支持了城镇化建设与经济结构转型升级，因而有必要对土地征收制度相关法律原则内涵演变进行国际比较研究，这可为我国当下土地征收制度改革提供有益借鉴，特别是为今后我国的“八二宪法”《土地管理法》《土地承包法》《城市房地产管理法》《物权法》和《担保法》等相关法律法规的可能修订提供一定现实参考。
2.公正补偿：征收前市场价值补偿与税收递延。美国最高法院对“公正补偿”法律原则的认定是依据市场价值，即买卖双方都知道该财产的各种用途和特殊性条件下，不受任何外部压力的市场环境中成交价格。进一步说，市场价值是指土地征收前的市场价值，不补偿土地征收带来的间接影响的损失。同时，土地征收的补偿在美国税法中按非自愿出售处理，即进行相应的税收递延。日本《土地区划整理法》第109条、110条也阐明了类似的思想。
以德国、法国为代表的欧洲国家常常以土地征收以前时间的同种用途土地的市场价格或者以土地所有的纳税人填报的纳税价格作为市场价值测算的依据。在德国，无论是旧城区改造还是新城区土地征收，或者是规划调整带来的地价上涨，都被认为应由社会公众分享，而并不是让土地所有者独占。
3.严格的土地征收司法程序。根据欧美成熟法治国家的法律精神，土地征收的司法程序必须是“严格根据诉讼和证据规则实施的公正司法程序”。那么如何才能算做是公正的司法程序？
首先，必须保证土地征收的裁决者中立。由于土地征收是公权力对私有财产的重大限制，因而必须由中立性的裁决者决定能否征收以及可获得的具体赔偿数额。例如，美国和法国都由公正无偏的法院组织听审、进行裁决；日本由专业中立的土地征收委员会裁决。其次，必须及时且充分告知。告知不仅应在征收听审前提前进行，而且还要给当事人留出足够准备抗辩的时间；必须以书面形式和以逐个的方式告知；还必须详细告知征收方案的内容与当事人的权利义务，并使之清楚了解听审的时间、地点等。违反上述规定的，征地申请即为无效。最后，要进行正式听审。正当程序的核心是听取利害关系人的陈述、抗辩，而且对当事人利益影响越大，听审程序就越应严格。例如，美国相关法律要求财产所有人有权出席听审，表达意见，出示证据，对有关应否征收、如何补偿的事实和请求，进行辩论、质证。
目前，我国土地征收的内部程序十分复杂、耗时长，且正当司法程序的法律构件十分缺乏。实际上，要提高征收裁决机关的中立性，改革告知与听审程序，通过正当的听审程序让补偿双方当事人进行辩论、盘问与质证，确保土地征收程序的公正性与可接受性。
（二）欧美国家土地征收的国际经验
土地征收制度主要涉及征收范围、征收主体、补偿标准、实施程序、安置方式、司法救济等方面。通过对欧美发达国家的相对成熟的土地征收制度进行国际比较研究，有助于总结经验教训，为我国的土地征收制度改革提供参考。
从征收范围来看，土地征收必须满足“公共利益、公正补偿、严格的征收程序”这三个条件，当前地方政府在财政激励和晋升的政治驱动下，征收范围过宽，时常滥用土地征收权力，要缩小土地征收范围；从征收主体来看，目前主要是以地方政府为主，今后将要演变成为“社会公共利益”的任何社会主体；从征收补偿标准和实施程序来看，国外主要由法院组织，我国必须由各级人大或其常委会审议通过，而且其制定与实施过程，还应确保包括土地使用权人在内的充分公共辩论和咨询听证，确保农民的知情权、参与权；从安置方式来看，我国需提供多种补偿方式供土地征收对象自主选择，进行安置就业或提供就业培训来保障长远生计，并完善子女教育和医疗、养老等社会保障制度，从而释放社会消费潜力。从司法救济方面，加强对国家征地相关法律、政策的宣传，从而降低发生征地纠纷采取过激行为的概率。
（三）日本、新加坡土地征收制度的典型做法
日本的“减步法”是指在更改土地用途规划时，部分归原土地所有者根据新的土地用途规划进行开发，其他土地用作公共设施建设用地或者出售所得收益用于公共利益。其核心原理是土地征收应该以附近的市场公正价值为基准，由于土地规划变更产生的土地增值收益则归社会公众所有。新加坡的“组屋”是一种保障性住房，类似于我国的经济适用房、“两限房”，可以通过房贷购买“组屋”，其均价为附近商品房价格30%左右，目前80%新加坡居民均住在“组屋”中。
三、我国土地征收制度的战略定位与改革路径
（一）我国土地征收制度的改革路径
我国土地征收制度的改革路径（见图1）是在满足土地规划和用途管制前提下，“中性政府”对土地所有权和土地开发权进行改革，实行政府征收与市场转让“双轨制”，农民集体土地征收后和城市国有土地使用权均可“入市”，借鉴日本“减步法”和中国台湾地区“平均地权、涨价归共”的经验，部分土地增值后进行股份化保障失地农民长远生计，“抵税地”则入市流转，提供新型城镇化所需资金，为新移民提供保障房和基本公共服务，同时进行必要的财税制度改革，破解土地财政“顽疾”，来提升政府运行效率和促进经济结构转型升级，并通过新型城镇化、农民工市民化来转移过剩农村劳动力，使分散的小规模兼业农业向适度规模经营农业转化，促进农村可持续发展。总之，“中性政府”通过打财政、金融、土地、税收等“政策组合拳”进行改革创新，从而促进经济可持续发展。具体应遵循如下四条准则：（1）土地征收应是中性政府为维护公共利益，在符合规划和用途管制前提下进行；（2）土地征收应将人的城镇化与土地城镇化同步推进，实现我国经济结构转型升级；（3）要界定土地产权，充分尊重土地产权完整性，保障失地农民居住权和长远生计；（4）政府要保证征地过程中用地成本公开、财务平衡，征地不应是发展经济的手段。
（二）我国土地征收制度改革的具体措施
1.修改相关法律条文，缩小征地范围，打破征地政府垄断，实行政府征收与市场转让“双轨制”。目前的集体建设用地入市流转制度是指在保持现有土地所有权不变条件下，不经过土地征收，直接进入市场交易、流转，土地产权所有人能获得相当部分土地增值收益。但现实中，由于缺乏财税体制改革和产权改革等相应的配套制度，土地增值收益大部分被政府部门、村委会等占有。在城镇化进程远未完成的中国，把我国土地征收范围限定于狭义的公共设施的主张，从国际比较来看，并不具有现实可行性。除了土地供应的政府强制征收之外，集体建设用地要改变建筑规划以及相应的容积率后入市流转（这常常涉及到公共利益，从而包括在广义的土地征收制度内），必须一部分提供给原土地所有权人或使用权所有人按规划使用（抵税地），具体多少以土地权益人在规划变更前后土地价值不变为准，可以通过设立集体股份公司解决失地农民就业和长远生计；其他部分要全部划拨给地方政府使用，将地方政府的建设用地指标和人口城镇化挂钩，地方政府可以出售一部分土地所得财政收入用于分摊包括失地农民在内的人口城镇化成本，激励地方政府提供一般公共服务，这部分土地入市流转也能优化资源配置效率，促进产业转型升级，政府获得的另一部分用于建设保障房和公益设施用地。人口城镇化的有序、良性发展必将促进农村人口的迁出，发展农村的适度规模经营成为可能，这与人口城镇化的结合将能推进农村内生式发展，从而促进经济可持续发展。实际上，应该进行全面顶层设计，推进配套改革，有序推进农村集体建设用地流转，这有利于降低政府征地权限，打破现行的政府垄断土地一级市场的土地征收制度，并使政府通过土地供应指标逆周期调控宏观经济，有利于优化资源配置效率，转变经济增长方式，进而促进我国经济结构转型升级。
2.将城镇建设用地指标与人口户籍化指标相结合，将土地征收的增值收益优先用于农民工市民化。我国土地征收制度改革并不能从地方政府“土地财政”和随意变更土地规划和用途管制的极端，走向城中村、城郊村农民和房地产开发商在缺乏实际有效缴税情况下完全瓜分土地收益的另一极端，而是要在中性政府和财务平衡条件下合理安置以农民工、大学毕业生为主的移居就业人口为关键，并保障失地农民的长远生计；还可以通过土地股份化、允许集体建设用地入市流转等“政策组合拳”进行改革创新，从而激发出地方政府的支持，推动农村基层自治，使地方政府摆脱“土地财政”和债务恶化的泥潭。土地征收制度改革的思路不应是让以城中村、城郊村农民为主的农村集体从集体建设入市流转中获得大部分增值收益，而是着眼于解决失地农民就业和长远生计。土地规划与用途管制权归中性政府，收益主要被中性政府用于人口城镇化建设，供社会分享。实际上，改革土地征收制度必须首先要破解“土地财政”问题，这需要“刮骨疗伤”深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度，逐步建立起以财产税为主的地方财税体系，允许地方政府发行市政债，从而建设具有广泛代表性的、不偏袒利益集团的、着眼于经济社会长远利益的“中性政府”[14]。中性政府要按照“财务平衡”的原则有序推进土地征收制度改革，政府从土地征收中获得的所有财政收入必须悉数用于人口城镇化，不能挪用于发展经济等其他方面，可以实行创新驱动战略，更多引导社会资本参与经济建设。
3.通过确权颁证界定权利边界，公正补偿失地农民，允许集体建设用地在符合规划和用途管制后入市。在缺乏初始资本的中国，通过将分税制改革、官员晋升锦标赛和土地货币化结合产生了基础设施建设加速、标尺竞争等正面效应，同时也引起了市场分割和收入差距扩大等负面效应，因此必须要进行土地征收制度的结构转型，从当前主要由政府主导的强制性制度变迁（政府土地征收）转向今后更多的诱致性制度变迁（集体建设用地入市，理顺利益分配），结合中国国情实行农村土地的确权颁证等改革，有利于明晰农村土地产权，增加土地流转，从而可提高农业经营规模和生产效率，实现农村内生式发展，通过建立城乡统一的建设用地市场，有助于转换工业用地和商住用地之间的资源配置，提高土地利用效率，使市场趋于完善，从而减弱制度刚性，最终促进我国经济可持续发展。
4.通过税收、减步法（抵税地）等手段实际调节土地在所有、占用、保有和转让各环节的垄断收益。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这就意味着只有把农村集体所有的土地转变为国有土地，才能满足城市化进程中的新增土地需求。实际上，土地供应的市场化程度提高后，土地大幅度增值，政府能增加财政收入（租金）来满足日益增多的民生支出和发展需求，但需要厘清政府与市场之间的关系，建设中性政府，强化财务平衡。具体可以借鉴日本的“减步法”、中国台湾地区的“平均地权、涨价归公”等手段实际调节土地在所有、占用、保有和转让各环节的垄断收益，通过确保“公正补偿”，让被征地农民得以分享部分土地增值收益，提供多种安置补偿方式选择，使“人、户、房、地、股”都有保障，这有利于保障失地农民长远生计，使地方政府断奶（“土地财政”）换粮（人口城镇化），推进农民工市民化。
（三）有序推进我国土地征收制度改革的步骤
1.做好顶层设计，加强组织领导。土地征收制度改革涉及多个领域和部门，必须做好顶层设计。具体而言，要修改相关法律条文，缩小征地范围，实行政府征收与市场转让“双轨制”，最终建立起城乡统一的建设用地市场。同时，要从组织领导、人员配备、经费保障等方面，全面做好改革试点保障工作。
2.坚持试点先行，做到风险可控。通过确权颁证界定权利边界，公正补偿失地农民，允许集体建设用地在符合规划和用途管制后入市。国土资源部要对改革事项进行分类，对中央已提出的基础改革方向，要制定具体实施方案；对一些风险较大、存有争议、认识还不深入但又必须推进的改革，积极进行局部先行试点，取得充分经验后再逐步进行全面推广和分类指导。各地要在批准试点的基础上，结合本地实际情况，因地制宜，不得擅自扩大范围或改变内容。要建立重大改革决策影响社会稳定的风险评估机制，确定风险等级，分类实施，确保改革试点工作健康有序推进。
3.注重统筹协调，确保整体推进。土地征收制度改革与财税制度改革、社会保障制度、户籍制度改革、地方政府政绩考核制度改革等高度相关，必须统筹安排，整体推进。在推进征地制度改革时，要通过税收、“减步法”（抵税地）等手段实际调节土地在所有、占用、保有和转让各环节的垄断收益，还要统筹推进被征地农民养老保障制度改革，将城镇建设用地指标与人口户籍化指标相结合，将土地征收的增值收益优先用于农民工市民化。
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Abstract：To deepen fiscal and tax reform as the starting point， within the framework of international comparative analysis perspective and Chinese practice， this paper’s research focused on main divergence and reform path of land expropriation institution， and made several specific policy recommendations： （1） to break the government monopoly of land， implement “dual track” of government’s land expropriation and market transfer； （2） to use the valueadded benefits of land acquisition first for the urbanization of migrant workers； （3） by determining the right certification boundaries to define the rights and fair compensation for landless farmers； （4） through taxation， reduction step and other means to adjust the monopoly gains of land in occupation， retaining， transferring etc.
土地征收规划范文第8篇
土地征收简称为征地,是指国家为了公共利益需要,依照法律规定的权限和程序,在符合法定条件的前提下将农村集体所有的土地征为国家所有,并对被征地的集体经济组织、集体土地使用权人予以补偿的行为。
在我国,土地实行严格的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。在法律上,土地的全民所有制体现为国家土地所有权,农民集体所有制体现为集体土地使用权。为了保证国家公共设施和公益事业建设的需要,国家通过土地征收制度强制性地将集体土地所有权转移为国家所有,即全民所有,或者通过土地征用制度强制性地、临时使用他人的土地。
我国土地征收目前尚无一部完整的程序立法,散见于各相关法律、法规和部门规章之中,包括《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、国务院《国家建设征用土地条例》、国土资源部《建设项目用地预审管理办法》、《建设用地审查报批管理办法》和《征用土地公告办法》等。需要说明的是“土地征收”与“土地征用”是两个不同的概念,前者是永久性的转移所有权,后者是临时性的转移使用权。上述法律规定中的“征用”均实为“征收”的含义。
根据上述法律渊源,可将土地征收程序归纳如下。
1.查询拟申请土地是否符合规划和年度计划。
(1)应当符合土地利用总体规划、土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;
(2)城市、村庄、集镇建设占用土地、农转建的,符合城市规划、村庄集镇规划;
(3)建设项目应当符合原国家土地管理局《土地利用总体规划编制审批规定》;
(4)建设项目用地被列入国家国土资源局《限制供地项目目录》,由国土资源部许可,再履行批准手续;
(5)建设项目用地被列入国家国土资源局《禁止供地项目目录》,在禁止期内,不予批准。
2.申请建设用地预审,取得建设项目预审意见书。
由国土资源部门对申请的建设用地单位提交的预审申请进行审查,出具《建设项目预审意见书》。
3.申办建设项目选址意见书。
建设用地单位编制《建设项目可行性论证报告》,向建设部门提交用地申请,取得建设项目选址意见书。
4.申办环保、劳动许可手续。
5.报省级人民政府或者国务院审批。
6.土地管理部门负责补偿安置,办理征地手续。
7.核发建设用地批准书, 被征地单位交地。
8.签订出让合同或取得拨地决定书。
9.申办建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。
10.办理国有土地使用证。
土地征收规划范文第9篇
关键词：集体土地征收；现状；征地程序；补偿制度
由于现行集体土地征收的法律和政策规定等制度缺陷及政府在征地实践中的弊端，导致农民土地权益频繁受损。失去土地的同时，农民失去了基本生活保障，社会身份无所依托，就会成为一个就业困难、没有保障的社会新群体，这将是社会稳定的巨大隐患和经济发展的重大难题，这一现象必须引起我们的重视和关注。
一、农村集体土地征收机制的现状分析
近年来集体土地征收中暴露出来的矛盾和问题越来越多，保护耕地与非农建设占地的矛盾日益突出，因征地引发的居高不下，时有发生，成为影响社会稳定的一个重要因素。这些都暴露出我国集体土地征收上制度性的缺陷，有关法规规定严重滞后于现实需要。以下就来分析一下我国集体土地征收及补偿安置制度所存在的问题。
（一）法律中“公共利益需要”缺乏明确界定
我国只是原则性地规定了集体土地征收必须符合“公共利益”，但具体什么事业符合“公共利益”却没有明确的规定，这就导致实践中政府借“公共利益”之名滥用土地征收权的现象时有发生。
（二）集体土地征收程序缺乏具体规定
土地征收应该具有严格的法律操作程序，但我国宪法中虽规定征收是依“法律规定”进行，《土地管理法》及其实施条例中有关土地征收程序的规定更是简单、粗糙，土地征收程序在法规中与农用地转用审批程序、建设用地审批程序等其他内容混杂在一块，缺乏条理性和清晰度。由于法律上缺乏明晰规定，导致政府在决定土地规划和征收时，缺乏公开的听证程序；在确定征收补偿时，缺乏中立的评估机构，补偿价格都是政府单方面决定的；征收及利益分配机制还缺乏应有的司法救济程序，很有可能损害农民的土地权益。正是由于法律程序的缺位，导致在集体土地征收的过程中严重剥夺了被征农民的知情权、参加权、申诉权，这就难免导致纠纷的发生。
（三）集体土地征收补偿标准过低
根据《土地管理法》的规定，土地补偿费以征地年产值为标准。因我国农业粗放经营、农业效率不高，以年产值为标准的补偿费用必定偏低。这也是导致集体土地征收过程中征收方与被征收方矛盾尖锐的主要原因，农民对过低的征地补偿难以理解。而与此相对比的是，集体土地被低价征收后，土地出让收益则高出很多。这种不平衡造就了土地补偿费与土地出让收益之间的巨大差距，巨大的差距也就意味着政府所能获得的巨大利益，政府对“土地财政”的依赖性一定程度上形成了政府与民争利的现象。
（四）政府在征收程序中权力集中，暗箱操作，腐败滋生
政府在征收过程中集众多角色与一身，既是征收决定者，又是补偿标准制定者，还是正义的裁决者，由于法律、法规的不完善导致土地征收过程中政府的征收权得不到程序的制约，权力容易被滥用。在完全市场化的土地出让市场，通过出让土地能够获得巨大利益，这就驱动了一些地方政府为卖地而征地的行为。地方政府成为“卖地财政”。政府官员与开发商“共同运作”使许多非公益目的的用地以公益目的的名义被征收。在利益面前不少官员铤而走险收受贿赂，为违法的征收行为保驾护航，部分政府将土地以低廉的价格用来招商引资以实现自己的政绩。
二、对完善土地征收制度的一些建议
土地征收所造成的矛盾，既有其历史客观原因，也有其现实的利益因素驱导，这是社会主义现代化建设过程中难以避免的问题。现阶段的任务是尽可能多地发现存在问题，并着手去应对解决，在保持社会和谐、经济稳定高速发展的情况下完善土地征收制度。
（一）提升农民的法制观念及了解政策的意识
在现实中了解到，因为农民的法制意识薄弱或者对国家相关的征地及征地补偿制度不了解，虽然觉得征地的程序或者补偿不合理，可往往拿不出相关知识出来而蒙受损失。这就不仅需要农民自己主动去了解国家的一些切实关乎自身利益的法规政策，而且，各级政府应该将国家颁布的相关法规政策及时宣传到位，提升村民的法律意识，避免在征地过程中出现不和谐的事件发生。
（二）制定《土地利用规划法》，明确土地用途规划的产生和变更程序
土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家规定的土地用途利用土地的制度。虽然中国土地管理法也确立了相应的土地用途管制制度，但是对于土地用途规划的制定、变更程序以及用途规划变更的附随补偿义务等都缺乏具有可操作性的规定。因此，中国应尽快制定土地利用规划法，完善土地用途的产生和变更程序，明确用途规划变更的补偿义务。
（三）制定《土地征收法》，确立科学合理的集体土地征收制度
必须由法律来规定按市场价格为补偿计算标准的制度，同时要实现安置方式的多样化。世界各国的土地征收补偿均以土地的市场价值为补偿的计算标准，并且同时也建立了完善的市场价格评估机制。中国承认农民对土地的完整转让权后，必然建立与之对应的以土地市场价值为补偿基准的补偿标准。此外，还应当实现土地征收补偿方式的多样化。从中国目前各地的实际做法来看，留地补偿是一种非常受欢迎的补偿安置方式。因此，中国应当确立多元化的征地补偿安置方式。
（四）公平合理地进行土地征收补偿
为确保被征收者在因征收而受到权益侵害时可以获得补偿，法律必须规定补偿的范围、标准、种类等条款。为了更好地维护农民权益，首先，对于土地征收的补偿标准而言，应采公平补偿方式，由被征地方与用地方以平等主体的方式对土地价格、地上物价值、搬迁费用等进行一系列的要约与承诺来完成，这种方式也最能充分体现土地所有者及使用者的权能，也很好地维护了谈判双方的利益。其次，法律应该明确土地征收补偿的范围，不仅包括土地的价格，而且青苗及附着物补偿费、新菜地开发建设、移民安置补助费等都应包括在补偿的范围内。再次，明确土地征收补偿的发放主体，尽管土地的所有权为农民集体组织所有，但土地征收也损害了农民的土地使用权，所以，土地补偿费用也应该分配给农民一部分，针对出现的农民坐吃山空的现象，农民此部分的收益可以通过社会保障的形式实现。集体土地征收对于农民而言，最根本的影响在于其失去了赖以为生的基本生产资料，而非简单的财产权益丧失。其对于农民长远的生产生活有根本性的改变效果。因此，集体土地征收补偿不仅要考虑农民丧失的集体土地自身的价值，更应当从农民日后生计的维护和可持续发展角度为农民的长远利益提供保障。而地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有就自不待言。最后，土地征收补偿费用的发放方式也鼓励创新，我国主要实行货币化的安置方式，但由于现在农民未纳入社会保障体系，为了保证社会的安定以及农民个体的长远利益，在符合法律规定和适应本地实际情况的前提下，鼓励多种模式的补偿办法。
（五）提高征地程序的透明度，完善征地听证制度
我国是一个法制国家，在涉及到征收公民财产权益的时候，必须赋予其充分的知情权、参与权和决定权，因此必须提高征地程序的透明度，完善征地听证制度，以减少或消除征用与被征用者的矛盾，也在一定的程度上防止权利的滥用。举行听证会，倾听大众的心声及解释为何要这样做，这不仅是民主的一种体现，更在消除政府与群众之间的误解起到了积极的作用，为政策的科学性及可行性提供依托。所以，完善我国征地的听证制度，在当前显得迫切而必要，政府可以通过听证会公布相关的政策依据解释相关补偿制度，村民可以提出对项目的疑问和建议，通过这样的互动，在一定程度上消除征地的矛盾，为决策的合理性提供实在的依据。
土地征收规划范文第10篇
广州大学公法研究中心、北京朗仕律师事务所
招商引资，城市基础设施完善，居住环境提升，城市功能区建设，第二、第三产业发展，拉动经济等均需要以征收拆迁为前提。全国许多城市设立开发区、高新区、产业区管理委员会（以下简称管委会），这些管委会属于人民政府的派出机构。如果说政府征收拆迁难，那么，开发区征收拆迁是难上加难。征收具有强制性，动用强制手段进行征收拆迁是解决“钉子户”的必然途径，然而由于开发区管委会没有人民政府的职能，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，即征收补偿安置方案应当以市、县级人民政府名义制订和公布，征收决定和征收补偿决定应当由市、县级人民政府负责作出。根据《土地管理法》规定，集体土地征收补偿安置方案应当以市、县级人民政府名义公布，对于在规定的期限内拒不签订补偿安置协议的被征收人，由国土资源部门根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，作出责令交出土地决定。根据《城乡规划法》规定，对于严重违反城乡规划的违法建筑，应当以规划行政主管部门名义作出责令限期拆除决定，拒不拆除的，经催告后依法申请人民政府，根据《行政强制法》规定，以人民政府名义作出强制执行决定书。开发区管委会及其职能部门缺乏上述职能，使得本来就推进缓慢的征收拆迁工作，变得更加复杂。依法治国、依法执政、依法行政是我国未来社会管理的必然趋势，也将是党的十八届四中全会确定的国家发展战略。当前的压力迫使征收拆迁工作必须依法行政，职权法定是依法行政的重要内容。开发区管委会是人民政府的派出机构，职能缺失、职责不清、机制不畅、缺乏必要的协助与配合，部分被征收人漫天要价，为追求自己的利益最大化，不配合征收拆迁补偿工作，使得征收拆迁工作阻力重重。项目工期无限延长，开发企业失去信心，征收部门束手无策，开发区管委会班子成员揪心着急。为了推动开发区征收拆迁工作，本文就开发区走出征收拆迁困境，分析、阐述、寻求法律路径，试图为各类开发区征收拆迁提供思路。
一、解放思想，树立依法征收拆迁的理念
思想的落后和禁锢，对一个地方的发展来说是非常可怕的。解放思想、转变观念比利益调整还要难。征收拆迁工作也是如此，阻碍工作的一些旧的工作思维长期禁锢。征收拆迁是一项政策性、法律性强的专业性工作，必须保证其合法性，改变过去一些错误观念和做法，树立依法征收拆迁的工作理念，方能最终解决征收拆迁“钉子户”老大难问题，只有坚决摒弃过去的暴力拆迁、“金钱拆迁”、推诿拆迁的错误做法，才能保证拆迁工作依法健康推进。开发区管委会乃至人民政府需要转变的观念包括：
1.反对暴力拆迁
《刑法》第275条规定了故意毁坏财物罪，非法强行拆迁可能触犯该罪名，有关涉及人员法律风险较大；中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办发[2011]8号）》明令禁止违法强拆。一旦发生暴力拆迁事件并产生不良影响，将导致开发区征收拆迁工作停滞很长时间而影响发展，对相关领导干部造成极大负面影响。“工作干上去了，一些人却进去了”是党委政府不希望看到的现象。征收是在依法强制力保障之下，剥夺被征收人物权的行为。当出现“钉子户”时，只有依法强制执行才能确保征收拆迁预期目标的实现。旗帜鲜明地反对利用社会闲杂人员参与征收拆迁工作，反对怂恿社会闲杂人员采用威胁利诱、暴力恐怖手段逼迫被拆迁人签订协议、完成搬迁。
2.反对“金钱”拆迁
倡导公平、公开补偿。对那些漫天要价、借机发财、拒不签订协议的“钉子户”和利用关系说情的“关系户”不能乱开口子超标准补偿，对任何被征收人都要一视同仁，一碗水端平，一把尺子量到底，自觉接受全方位监督，增强公信力，获得被征收群众的认同并支持。擅自拆迁必将造成补偿标准混乱，擅自拆迁的表现形式有：（1）一些自然人以收购的形式低价购买纳入棚户区改造范围的房屋，等候征收拆迁高价安置补偿，对补偿安置有很高的期待，有些还和征收工作人员内外勾结，有的恶意诉讼拖延时间。（2）开发企业制订漏洞百出的安置方案，与纳入棚户区改造范围的房屋所有权人签订拆迁补偿安置协议，由于方案不科学、不公平，总有许多被拆迁人拒不签订补偿安置协议，长期僵持，造成土地、规划、建设无法办理手续，安置房开工遥遥无期，已经拆迁的房屋所有权人产生恐慌心理，大量上访甚至出现。开发企业对待少量“钉子户”要么采取随意提高标准，称之为“用钱砸”；要么涉黑暴力拆迁，称之为“用砖头砸”。（3）自然人挂靠开发企业用少许的资金、混乱的补偿安置标准，骗取一些被拆迁人的房屋所有权证、土地使用证等证件，甚至拆除一些房屋之后，造成被拆迁群众恐慌而上访，政府迫于的压力，便火急火燎地推进拆迁、开工建设安置房，存在许多隐患。开发区由于缺乏征收的公权力，便鼓励或者变相鼓励擅自拆迁，事实上，擅自拆迁具有极大的社会危害性：（1）引起被拆迁人攀比。擅自拆迁常常看人下菜、区别对待、欺软怕硬、标准混乱，势必造成攀比，破坏公平正义，最终攀比的结果是补偿标准越来越高，违背经济规律，征收拆迁陷入困境。（2）引导产生越来越多的“钉子户”。开发企业追逐利益是资本的本性，开发企业擅自拆迁，既没有政府的监管，也没有强制力的保障，补偿安置难以做到公平补偿，遇到“钉子户”，由于缺乏必要的公权力强制力保障，便提高补偿安置标准，破坏公平正义，会哭的孩子有奶吃，最终“钉子户”占便宜，这样，从机制上制造越来越多的“钉子户”。（3）制造大量的社会矛盾。由于补偿安置标准不一致，先签订协议并搬迁的被拆迁人认为吃亏了，以不公平补偿为由上访；少数“钉子户”以拆迁不规范为由上访；被拆迁人长期得不到安置而上访。
二、征收拆迁涉及到的职能部门
职权法定是依法行政的基本要求，征收拆迁涉及许多法定职能部门履行职责，由于的压力，许多部门和干部审慎应对不敢作为。为解决开发区职能缺失问题，需明确以下主体职责。
1.针对国有土地上房屋征收，以开发区所在地市县级政府为主体
针对国有土地上房屋征收的“钉子户”，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由市、县级人民政府作出补偿决定，以开发区管委会名义作出征收决定和征收补偿决定，难以得到法院司法审查的支持。根据该条例第9条规定，作出征收决定应当符合国民经济社会发展规划、符合土地利用总体规划、符合城乡规划。保障安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。作为征收决定的要件，市、县级人民政府发改部门应当出具符合国民经济社会发展规划的说明，市、县级人民政府国土资源部门应当出具符合土地利用总体规划的说明，市、县级人民政府城乡规划部门应当出具符合城乡规划的说明。
2.针对城中村改造等集体土地征收，以市、县人民政府国土资源部门为主体
针对集体土地征收所产生的“钉子户”，根据《土地管理法实施条例》第45条以及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定，以市、县国土资源部门名义作出责令收回土地决定。开发区国土分局并非法人单位，以该分局名义作出决定，难以得到法院的支持。开发区城中村改造，土地征收任务重，该决定是一张王牌，也是悬在“钉子户”头上的一把利剑。箭在弦上，引而不发，不战而屈人之兵。
3.针对违法建筑，以市规划局为主体
违法建筑与征收拆迁相伴而生，根据《城乡规划法》第64条规定，以市、县规划局名义作出责令自行拆除决定，根据国务院行政执法集中执法试点的通知精神，许多地区将规划执法权统一由行政执法局行使，开发区行政执法分局并非法人单位，不能以该分局名义作出责令自行拆除决定，而应当以市、县行政执法局名义作出决定。根据《城乡规划法》第68条规定，违法行为人逾期不拆除的，经催告后以市、县行政执法局名义申请市、县人民政府。以分局名义作出决定的，难以得到法院的支持，为留下口实。
三、树立法治权威，破解难题
征收拆迁无法回避问题，“不信法”曾一度成为普遍现象，对法治危害极大。少数人打着保护人民群众利益的旗号，炮制虚假数据，夸大形势的严峻性。考核问责制度让基层干部苦不堪言，高层管理干部以此敛财成为公开的秘密，对化解复杂的社会矛盾无异于火上浇油、饮鸩止渴，造成民间传说的每年3000亿甚至超过军费的维稳经费的巨大浪费。其表面上要求化解矛盾，实质上在鼓励蔓延，花钱买平成为地方政府的常规手段，破坏社会公平正义，问题愈演愈烈。地方官员在当前深入开展党的群众路线教育实践活动中，迫于问责的恐惧，普遍处于谨慎应对不敢作为状态，棚户区改造由于缺乏司法强制力保障，“钉子户”漫天要价现象普遍，棚户区改造推进缓慢，征收拆迁成本巨大。地方政府与开发区自觉抵制通报或者变相的考核。问责与通报扰乱了基层工作、扰乱了司法，是典型的权大于法的表现，对于法治所推崇的树立司法权威是颠覆性的制度。高层管理部门极少数人为了找到位高权重的感觉，不惜践踏法治。法治的倒退和非法的抬头都是遗毒所致，征收拆迁问题必须肃清流毒。为遏制违法，公安部下发《关于公安机关处置活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》，公安机关严格履行职责，依法打击违法，用法治思维治理社会，用法律方法推动征收拆迁工作。
在全国经济工作会议上批评开发区存在过多多滥问题。改革开放的初期，开发区成立的初衷是为了招商引资发展经济，但是，经过30多年的开发区经济发展实践，人们用理性思维加以分析，市场经济就是法治经济，用法治思维管理社会。开发区管委会及其职能部门普遍存在职责不清、履责不畅问题，不作为和滥作为现象普遍存在。开发区管委会职能问题得到根本解决的途径为合并、撤销或转为行政区，在根本解决之前，只有政府及有关部门敢于担当，才能从主体上具备依法征收的条件，这才是根本解决开发区征收拆迁难的路径。