土地管理法宅基地管理范文

土地管理法宅基地管理篇1

关键词：农村宅基地；土地管理；审批；法规

中图分类号：[Z-0016] 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-05-0038-1

农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。

1 由于现行的管理机制不健全，在宅基地管理中出现许多问题，主要体现在以下几个方面：

1.1 农村宅基地审批方面

农村宅基地审批是农村建住宅的重要环节，在此项工作中如不严格把关，便会出现很多漏洞，给宅基地管理带来麻烦和阻力。

1.1.1 对申请宅基地的申请资料审查不严格 一是对申请人建住宅资格的审查不严，往往是申请人拿着村介绍信来申请，国土所管理人员看到介绍信在不占用基本农田的情况下便受理了，忽略了该申请人的身份证明，法律规定城镇居民不得到农村购买宅基地建房，非本村村民不得在本村购买宅基地建房。这样给土地管理留下隐患。二是对申请资料审查不细。有的村民出卖、出租住房后再申请宅基地。法律规定农村居民一户一宅。根据现实情况看仍存在一户多宅现象。体现在宅基地审批时未能仔细调查审核申请人是否符合建房条件，造成土地违法行为的起因。

1.1.2 未能到现场踏查，只是纸上谈兵 国土所在受理宅基地申请后，只是在规划图上划定界线，未能到现场踏查、放线，从而造成宅基地规划混乱，布局不尽合理。

1.2 农村宅基地管理方面

农村宅基地的管理直接体现土地管理工作是否到位，是否符合管理标准，能否给人民一个满意的服务态度。

1.2.1 批后管理不严造成土地浪费 由于国土所管理人员有限，有时未能及时进行批后管理，从而造成批而不建或只打地基不建房屋，造成土地荒芜、闲置。另外批后未能做到跟踪管理，批后超占现象严重，建完后未能验收，未能及时地进行集体土地使用证的发放，给宅基地后期管理留下繁重工作。

1.2.2 未批先建现象仍然存在 由于一些农民法律意识薄弱，无视法律的存在，凭自己的意愿不去申请，随意建房，造成未批先建，违反了土地管理的法律法规，同时也易造成不符合规划的现象，使村屯布局散乱，人居环境较差。

1.2.3 忽略了农村宅基地翻建的审批，未能及时登记 忽视了旧宅基地翻建管理。所以翻建房大部分都没有进行审批，未能重新进行土地登记，造成土地管理档案不健全，农民没有审批手续，不能保证其权属合法性，使农民取得土地使用权的合法权益得不到保障。

1.2.4 建设用地指标不明确 国家为了保护耕地总量的动态平衡，每年确定建设用地指标，但各乡镇农村宅基地建设指标不明确，没能界定一定范围，很难掌握建设用地与耕地的平衡关系，给土地管理工作带来负担。

1.3 土地管理法律法规方面

1.3.1 农民对法律法规了解甚少 对法律意识不强，认为自己家的地方就可以自己建房，这种行为大多具有我行我素特点，没有认识到法律的严肃性，没有意识到我国人多地少，吃饱饭不容易的问题，没有意识到村镇规划的目的，给国家和社会出了一道难题。

1.3.2 土地管理法律法规宣传不到位 国土部门每年就在6·25土地日时进行宣传，国土所由于经费有限，只能短时间的进行，并且只是发放宣传单，挂过街横幅的单一形式，在这么短时间无法屯屯宣传到位，从而使部分农民不了解有关土地的法律法规，进而造成土地违法违规现象时有发生。

2 几点建议

就当前农村宅基地管理存在的问题提出几点建议，仅供参考。

2.1 完善宅基地审批制度，规范审批程序

（1）严格审查农村宅基地的申请条件，对申请资料的提交进行严格审查，坚决贯彻一户一宅的法律规定，所占面积不得超出省（区、市）规定的标准。对非本村村民不得在该村申请宅基地，杜绝城镇居民购买农村宅基地的现象发生。

（2）严格实施规划，按土地利用规划批地，使居民点布局合理。防止占用基本农田，保护耕地红线。

（3）健全宅基地管理制度，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土所要“三到场”：一是受理宅基地申请后到实地踏查是否符合条件和符合规划；二是宅基地审批后要到实地批放宅基地；三是建成后到实地检查是否按批准面积和要求使用土地。

（4）对农村宅基地进行及时跟踪管理，掌握其占地是否合理，有效防止超占土地面积。

（5）加强农村宅基地的登记发证工作。农村建房完成后进行验收，依据相关的审批手续及时对其进行登记发证，这就需要国土所管理人员再到现场进行权属调查，丈量等相关工作，使农民拿到合法证件，保障农民对宅基地使用的合法权益。

2.2 加强农村宅基地使用计划管理，严格控制农村宅基地建设用地指标

为了保护耕地的总量，农村宅基地尽量少占耕地建设，加大盘活存量建设用地力度。充分利用村内空闲地、荒地、旧宅基地和废弃地。政府还应制定激励措施，鼓励农民放弃多余的宅基地，填补建设用地指标不足的情况。

2.3 加强法律法规宣传教育

土地管理法宅基地管理篇2

关键字：宅基地农村惠民县

中国分类号：TU982文献标识码：A 文章标号：2095-2104（2012）03-0001-02

一、农村宅基地管理现状

惠民县土地总面积204.3万亩，现有村庄1217个，农户152442户，农业人口数为56.4万，有宅基177453宗，宅基地总面积6251.25万平方米，人均宅基地面积110.88平方米，户均宅基地面积为410.07平方米。近年来，结合全县新农村建设，惠民县国土资源局积极探索加强农村宅基地管理的有效措施，使宅基地管理秩序明显好转。但由于历史遗留原因及法规政策的不健全，致使在农村宅基地占用中，仍然不同程度地存在乱占乱建、低效利用和管理粗放等问题，严重影响了村庄规划的实施和土地法规政策的有效落实，甚至引发了大量的土地纠纷、土地等不稳定因素，主要表现以下三方面：

一户多宅。据初步统计，全县现有有宅基177453宗，一户多宅13277户，不符合宅基审批条件的多余宅基地占法定宅基地总数的比例为8.1%。按每宗宅基地平均面积410平方米/宗计算，全县一户多宅面积累计高达5443570平方米。

批少占多。当前法定宅基地审批面积为264平米/宗，实际宅基占地为300—500平方米/宗，据调查统计，全县宅基地超标准面积为16503129平方米。

（三）闲散宅基地、空心村。据初步统计，全县闲散宅基地8872处，闲散宅基地3167536平方米，再加上村内其它设施占地，全县空心村面积累计达6121亩。由于我县财政紧张，土地开发整理及农户补偿资金短缺，全县空心村治理工作迟迟未予开展，但开发潜力比较大。

二、存在的主要问题

（一）规划滞后，落实规划难。我县有1217个村庄，落实执行规划的仅有528个，占村庄总数的43.3%,而且现行的村庄规划仍为1984年的村庄规划，部分规划过了规划期，再加上落实规划难度大，村班子基础薄弱，村干部履职不到位，导致有的规划落空，村民建房乱搭乱建问题严重。 （二）批少占多现象十分普遍。颁布实施《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》以来，虽然法定宅基地审批面积为264平方米，但大多数村庄划定的宅基地面积超264平方米，一般在300—500平方米不等。主要原因为：一是由于农村宅基地是无偿使用，形成多占便宜，抢圈大院，超标用地；二是村委划定的宅基地面积较大，认为法定面积不符合平原农村农户的实际情况。

（三）一户多宅问题严重，且难以拆除。农业生产责任制后，农村生活水平大幅提高，由住原来的土坯房到新建砖瓦房，村里划了新宅基建房，但旧房未能及时拆除，村集体没能及时收回宅基地使用权，建新拆旧政策和措施难以落实到位，致使一户多宅现象较多，户主多种理由拒不退出，严重影响村庄规划的落实，甚至引发宅基纠纷。

（四）空心村违规私建现象较为普遍。空心村是“外面象个村，进村不是村，老屋无人住，破院柴草堆”。形成空心村的原因主要有两方面：一是“线形”扩张。农民建新房沿乡村公路两侧建设，乡村道路通到哪里，新房就建在哪里，出现马路经济；二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄延伸，而位于村庄中心的房屋则“人去房空”形成空心村。 （五）宅基地的非法流转现象时有发生。随着市场经济的不断发展，农民宅基地房屋流转已大量出现，形成了宅基地隐形市场，特别是在无村庄规划、村班子基础较弱的村庄，村民私自买卖房屋或变相买卖宅基地，引发土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

（六）宅基地拍卖问题不容忽视。据调查，我县个别村庄以筹集村公路建设资金、竟选好位置、开辟村集体收入新来源等原因，采用叫价的方式拍卖宅基地，致使经济不宽裕的农户望而却步，需要宅基地的农户不一定得到，不需要宅基的农户因经济势力较强而多占宅基地，出现新的分配不公，侵犯了群众应有权益。

（七）现行法规制度不完善，管理难度大。《土地管理法》及《省实施办法》在农村宅基管理方面规定的太笼统，一户一宅概念模糊，对超法定面积的处罚无具体措施。2001年山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定超标准面积部分可收取1—5元宅基地有偿使用费，因超法定面积是普遍现象，又与当前减轻农民经济负担让利与民的政策相驳，所以不宜实施。

（八）城中村密度大，环境差。城中村违章建筑多，建筑密度大，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”，五颜六色，七高八低，风景独特，居民采光条件差、居住环境差。

三、相关建议

（一）科学制订并严格实施好村庄规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和新农村建设，县乡（镇）政府应加快推进村庄建设规划的制定，并严格按照村庄规划安排宅基地位置，严格按条件规划宅基地，任何单位和个人不得随意调整和变更村庄规划。

（二）严格落实建新拆旧要求。建新房前，建房户要与村委签订建新拆旧的协议并交纳一定数额的押金，或先拆后建，从源头上防止出现新的一户多宅情况。

（三）加快完善宅基地管理法规。 现行的《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》对农村宅基地中的闲置宅基地、多占宅基地、一户多院等问题没有做出相应的处罚规定，致使以上违法建房问题存在一定的法律盲区。因此，省级以上人民政府应加快宅基地立法工作，明确宅基地流转、收益分配方式，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

（四）坚持一户一宅审批原则。要坚持“一户一宅”的原则，严格农村宅基地审批，除子孙三代同住一宅，且第三代年满20周岁、在本村落户的农村村民可再申请一处宅基地外，其他人员原则上应按子女与父母同住一宅安排宅基地。并且新安排宅基地面积应符合法定面积标准。

（五）综合采用行政经济法律手段，引导群众逐步改变宅基私有观念。要综合采用行政经济法律手段，引导群众逐步改变宅基地私有观念，重点做好三方面工作：一是强化舆论宣传，营造依法使用宅基地的良好舆论氛围。二是对一户多宅、批少占多或私自乱圈乱占的宅基地依法进行强行拆除。三是对超标准占有的宅基地进行有偿使用，运用经济手段遏制一户多宅或超标准占地行为。 （六）积极推进宅基地整理，推进新农村建设。 土地整理是建立工业反哺农业、以城市带动乡村的长效机制的组成部分，是建设新农村的重要手段。我县现有闲散宅基地8872处，面积3167536平方米，开发潜力巨大。将城镇新增建设用地收益挂钩支付用于农村土地综合整治与新农村建设，不仅会有效解决新农村建设和农村建设用地整理的资金渠道，而且会加快新农村建设步伐,更好地改善农民居住水平和生活质量。

土地管理法宅基地管理篇3

[ 关键词 ] 农村宅基地 生态化 路径 审批制度

一、农村宅基地管理制度生态化的重要意义

1.农村宅基地管理制度生态化是坚持可持续发展观达到人与自然和谐的必然选择

农村宅基地管理制度是土地行政管理部门对农村宅基地管理的重要途径,在贯彻一户一宅、严格宅基地申请条件、防止乱占耕地等法律规定和中央精神方面发挥着最为重要的作用,但现行的农村宅基地管理制度缺乏可持续发展的理念,对保护有限农村土地资源和维护生态环境方面不尽如人意。土地可持续利用要求土地资源配置在数量上具有均衡性,在质量上具有级差性,在时间上具有长期性,在空间上具有全局性,从而实现自然持续性、经济持续性和社会持续性的统一。落实到农村宅基地管理制度就是要保障农民居住条件与保护有限土地资源并优先保护生态环境,以达到农村土地资源的全面协调可持续发展。农村宅基地管理制度,应当坚持可持续发展观,保护有限的土地资源;落实科学发展观,达到人与自然的和谐。农村宅基地管理制度生态化有利于节约有限的农村土地资源,有效防止农村土地资源的浪费。农村宅基地管理制度生态化是坚持可持续发展观达到人与自然和谐的必然选择。

2.农村宅基地管理制度生态化是完善农村宅基地管理制度的内在要求

现行农村宅基地管理制度价值取向错位,它把公平作为其惟一的价值追求,保证农民的居住条件得到满足并保障其公平,但是存在许多问题阻碍了生态文明社会的建设:首先,现行农村宅基地管理制度缺少对生态的关注并把其放在合适的位置;其次,现行的农村宅基地管理制度是以人类中心主义为其环境伦理观,农村宅基地管理制度强调人类的主观能动性,保障了农民的居住条件,但却把人类与自然对立,对自然掠夺利用造成了大量土地资源的浪费不足取,农村宅基地管理制度应该从以人为本转变到生态优先以人为本,从整体利益出发,考虑综合效益。另外,农村宅基地管理制度环境保护功能的缺失,在保护有限农村土地资源过程中出现真空。农村宅基地管理制度生态化是完善农村宅基地管理制度的内在要求。

3.农村宅基地管理制度生态化是加快社会主义新农村建设迫切需要

村容整洁是中央提出的新农村建设“二十字”方针的重要内容,也是新农村建设的一项长期而艰巨的任务。当前农村普遍存在只见新房不见新村、破旧房屋闲置占地等问题,极大影响了村容村貌。建设社会主义新农村是统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要举措,必将进一步提高农民群众的生活质量,推进城乡居民的物质文明、精神文明建设一体化。从政策上机制上鼓励农民建房集聚,加快新农村建设步伐,节约使用土地。树立科学发展观,坚持人与自然的和谐发展,重视经济效益、社会效益和生态效益的可持续发展,不断改善生态环境,美化生活环境,形成生产发展、生活富裕和生态良好的文明发展格局。农村宅基地管理制度的生态化是建设社会主义新农村、建设生态文明社会的重要组成部分,农村宅基地管理制度生态化具有重要的理论和实践意义。农村宅基地管理制度生态化有利于推进城镇化进程,农村宅基地管理制度生态化是加快社会主义新农村建设迫切需要。

二、农村宅基地管理制度生态化的基点与重心

1.农村宅基地管理制度生态化的基点

一是农村宅基地管理制度生态化以人与自然和谐为方向。农村宅基地管理制度生态化应当从现行立法与政策、农村宅基地审批制度以及执法入手,改变过去与建设生态文明社会、土地资源可持续发展不相符的作法与制度,合理规划合理利用,节约有限的土地资源,不但要考虑保障农民的居住的福利性,更要考虑生态的安全和后代人的满足其自身的发展需求,注重代内公平也要注重代际公平,以人与自然的和谐发展为方向。二是农村宅基地管理制度生态化以推进宅基地整理为主导。农村宅基地管理制度生态化问题要考虑历史原因,不能搞一刀切,同时要考虑各地的实际情况,根据当地条件找一条适合生态文明的路,有条件的地方可以建设联建公寓,中心镇中心村建设,推进农村宅基地整理为主导,充分利用现有的空闲地,充分合理利用现有的农村土地资源。

2.农村宅基地管理制度生态化的重心

现行农村宅基地管理存在问题,主要是乱占和超占问题。村庄规划与实际脱节,不具有可操作性,甚至有的村庄规划还是上个世界九十年代的,农村宅基地管理制度生态化规划先行。城乡规划法第二十二条:乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划,报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前,应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。第五十一条:县级以上人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。农村宅基地管理制度生态化以合理规划为重心,乡镇人民政府应该组织相关部门编制科学合理的符合生态文明的规划,改变目前选址不当以及乱建住宅问题,做到村容整洁,达到人与自然和谐与可持续发展。

三、农村宅基地管理制度生态化发展方向

1.农村宅基地管理制度环境保护功能的重塑

农村宅基地管理制度应当树立生态法的价值追求。在正义层面,要促进生态正义,在农村宅基地的选址,以及面积等方面要促进人与自然的和谐与可持续发展,既要考虑当代农民的居住的需求,还要考虑其后代也能享受的良好的居住条件和居住环境,保障代内公平、同时也做到代际公平。在秩序层面,规划先行,以可持续发展观来进行规划设计,从长远发展进行规划,合理选址不乱占耕地,不重复建设,维持生态的安全与平衡;在效率层面,提高有限土地资源的利用率,鼓励向高层方向发展,鼓励中心村、中心镇与联建公寓的建设。社会利益观的确立,以及义务观念的转变,环境保护不仅是政府的责任,也是社会的责任、公民的责任。

2.农村宅基地管理制度生态化的终极归宿可持续发展观的确立

环境伦理观由人类中心主义到非人类中心主义发展再到可持续发展观的确立,但人类中心主义和非人类中心主义都有其内在缺陷,可持续发展观的确立为人与自然和谐相处找到一条可行的道路。农村宅基地管理制度应摈弃过去人类中心主义的理念,确立可持续发展的理念。可持续发展理念是农村宅基地管理制度生态化的终极归宿。从传统发展观向可持续发展观转变,有利于生态文明社会的建设和人与自然的和谐发展。

四、农村宅基地管理制度生态化路径选择

1.重视科学合理的村镇建设规划的编制

地方政府根据《城乡规划法》及有关法律法规的规定制定好相应的村镇建设规划管理的办法。对管理机构、人员和经费,乡村规划的编制,乡村规划的实施,乡村建设的设计施工等都要进行详细规定,做到有法可依。建设和规划主管部门要加强乡村建设规划指导工作,对乡、村两级要明确目标任务,有明确的时限要求,按时完成乡集镇和村庄发展规划编制评审工作,尽快改变目前农村建设规划混乱的局面。要严格乡村建设项目的设计要求和管理。对设计达不到要求不准报建和开工,同时要充分发挥建设和设计部门的技术优势,保证乡村建设的设计规范。科学合理的村镇建设规划的编制要立足长远,分步实施,坚持集中统一、集约高效、适度超前的原则,充分利用原有宅基地、村内空闲地和废弃地,严禁占用基本农田;根据城乡一体化的战略思想,结合人口、农民生活生产习惯和交通地理位置等因素,重新合理调整乡村布局,重点建设中心村,逐步取消零星分散的农民居住点,使乡村布局规划与中心城市、中心镇、建制镇的规划相衔接。同时在村镇建设规划上,坚持规划选址与土地利用总体规划相衔接。村镇建设规划必须经过合理论证符合长期规划,应具有前瞻性和实际可操作性,避免应急短期规划,必须以保护耕地,节约用地为前提,提高土地利用率。还要维护村镇建设规划的科学性和严肃性。规划一旦经法定程序确定后,就要严格实施,任何单位和个人不得随意更改,以确保规划的科学性、严肃性和长期性。

2.加强农村宅基地置换、空心村改造和农村宅基地复垦工作

农村宅基地置换,实际上是指农民以“三地”(承包地、宅基地和自留地)使用权换取具有商品属性的城镇公寓和“镇保”(指镇社会保险),本质上属于集体土地流转及其农民居住方式变革。宅基地置换有助于节约土地,以缓解城市建设用地趋紧的矛盾,提高土地使用效率,实现资源的最大经济效益、社会效益和环境效益,在符合村庄建设详细规划的前提下,应对那些位置分散的闲置地和低利用价值地,进行土地置换、盘活农村存量建设用地,开展农村建设用地整理与新增建设用地挂钩,充分利用原有空闲宅基地,做好空心村改造的工作,将旧宅基地及闲置的房屋等拆除,重新整理成耕地,确保耕地占补平衡,对不在村庄规划内的腾出的宅基地安排做其他建设用地。宅基地置换、空心村改造、宅基地复垦既促进农村居民点合理布局,又可增加建设用地指标。农村建设用地整理出的耕地总量减去新建农民小区占用的耕地后,节余的耕地指标可用于城镇其他重点建设项目。尽快出台农村建设用地拆迁安置补偿和集体用地置换等办法,对拆旧建新的农村群众给予合理的经济补偿;对已在城镇购置商品房或愿意进入城镇规划区定居并自愿退出旧宅基地的农村群众,按其退出合法宅基地面积一次性给予货币奖励或定期给予养老生活补助,确保废弃宅基地得到有效复垦。

3.加快中心村、中心镇的建设

根据村庄、集镇建设规划,引导农民住房向村镇规划点集中。坚持拆旧建新,对有大量零星空闲地、自然条件恶劣或地质灾害严重的老村庄适时的进行改造,集中选址建设新村,逐步推进农民聚居化,对于比较分散的村庄有条件的地方进行合并建设中心村、中心镇。对于靠近市区的地方或者经济条件较好的地方可以实施公寓化建设,可以节约更多的土地资源。严格控制宅基地规模,分批分次治理宅基地混乱现状,从实际出发,结合村民经济承受能力,确保有利生产方便生活,可以适当鼓励村民向上层空间扩展住房,充分利用闲置宅基地。提高中心村规划的科学性。中心村规划要布局合理,中心村内部的住宅、基础设施、公共服务设施的摆布,要体现出对人的尊重和关心,即以人为本关注生态的思想。

4.建立农村宅基地有偿使用和有限制的转让制度

实行农村宅基地使用权有限制的流转制度,在集体建设用地流转试点的基础上,应积极推广更为完善的农村宅基地有偿使用和有限制的转让制度。即农村宅基地资源的配置应以市场化为取向,逐步实施有偿使用制度。可以允许城镇居民购买农村房屋,但同时设定一定限制,对农村宅基地的权利进行部分限制,有限制的流转有利于空心村的整治,盘活有限的土地资源。在建立农村宅基地“复合型所有制”的基础上,启动和推进宅基地市场化改革,可以分类进行。在发达地区和大城市城郊地区,可以考虑直接建立区域性宅基地交易市场。对欠发达地区和城市远郊地区,可以由政府出面组织,对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造。做好农村宅基地流转的前期工作,明确土地所有者的权利和义务。在法律上应规定拥有农村宅基地所有权的农民集体行使该所有权的具体方式和程序,明确该所有权的具体内容,特别是土地收益权和土地处置权的权益范围。进一步明确农村宅基地使用权人的权利和义务。制定切实可行的土地利用总体规划和城乡建设规划。建立健全土地利用总体规划、城乡建设规划、宅基地和房产权属等公共信息便民查询制度。规范农村宅基地的管理工作,加快发证步伐,并对历史遗留问题分阶段按不同方式处理。

5.加强农村宅基地管理执法的生态化

在执法理念上不仅要注重保障分配的公平,更要注重生态环境的保护和农村土地资源的可持续发展;在执法机构上,在各级政府中要设立的地位、人员编制、职权职责,以及执法的权威和独立性诸方面与其环境、生态保护职能要求相适应的执法机构;理顺监督管理主体,分清责任,避免无人监管。城乡规划部门、国土资源部门和乡镇政府应该对违法乱占行为都有执法权,不论是选址问题还是少批多占,以及违法乱占问题,只要是违反审批制度的都要进行处罚,建立统一协调管理部门,以免部门之间出现推责现象。在执法行为上,不仅要注重处罚违法行为更要注重治理违法行为对环境和生态的破坏。实行全程跟踪监管制度 ,严格宅基地监管执法。严格落实“一户一宅”政策,农村居民新建、改建、扩建、翻建住宅,严格执行省市规定面积标准,严禁批少用多。新建住宅用地超过批准面积的,按非法占地论处。对《土地管理法》实施以来农村宅基地建设和管理情况进行全面清查和集中整治。主要包括:建新不拆旧、一户多宅情况;村集体、村干部违反宅基地审批程序和申报条件,以买卖形式越权批放宅基地情况;村民在承包耕地上建房情况。

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土地管理法宅基地管理篇4

关键词：宅基地；管理；难点；对策

中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-07-0055-1

4月28日国家统计局公布了全国第六次人口普查数据，做为对城乡土地制度影响最大的城乡人口数据，对比2000年的第五次人口普查数据也有了较大的变化，其中城市人口增加了207137093人，乡村人口减少了133237289人，也就是说有近1.33亿农村人口进了城，转为了非农人口。按农村每户4-5人计算，有近2600万户。由于农村人口向城镇大量转移，致使大量的宅基地闲置，而宅基地问题涉及到广大农民的切身利益，是不可回避的，也一直是农村基层土地工作的难点、热点问题。

1 宅基地问题的难点

1.1 闲置宅基地增加

随着农村人口向城镇转移这一新形势，农村中出现大量闲置的宅基地。农村宅基地的性质属于农民集体所有，按我国现行法律规定，农民对宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。这就出现一个特殊的现象，一方面农村人口进城后，农村的宅基地和房产闲置（也有部分出租获利），另一方面又在城市里新购住房。还有的为了获利，又在农村占地修建新房，也有因继承而得到的宅基地。由此进一步扩大了宅基地的占用面积，严重浪费土地资源，也是一种对资源的不公平分配。

1.2 我国农村宅基地的使用缺乏规划，布局散乱，土地占用、滥用严重

小、乱、散是我国村落房屋布局的基本结构，这也是宅基地分布散乱的主要原因。由于早期村落是自然形成的，根本就不存在规划。而改革开放后，由于对农村房屋建设规划投入晚，投入少，农村住宅和宅基地适用规划进展极为缓慢，从而在重的阻碍了农村的经济发展和新农村建设，有的地方甚至出现了宅基地遍地开花，住宅建设如撒豆的情形。

1.3 农村宅基地管理适用法律法规少、法律层级低

我国有关农村宅基地使用和管理的法律法规只有曲指可数的几部，数量少，法律效力层次低。也没有一部专门对农村房屋建设和宅基地使用进行规范和管理的法律法规，宅基地管理主要是由部门规范性文件和一些地方政策调整。这就造成了对宅基地的管理效力低下，执行规范不统一的问题。

1.4 宅基地管理部门层次底，管理难度大，违法成本低，查处执行难

农村的宅基地点多面广，前期档案资料缺乏，仅靠基层土地管理所和村镇土地助理，很难实施有效的、全面的监管，更不要说宅基地管理全覆盖了。同时农村违法建房，乱占宅基地等违法问题，由于查处难度大，成本高，而且管理部门又无强制执行权，只能通过各级法院执行，时间长，具体执行起来困难很大。

2 加强宅基地管理的对策

2.1 法律方面

应把农村宅基地管理放到促进国家经济发展和和谐社会建设的大局中，制定专门的有关宅基地申请、使用、管理的法律规范，提高法律管辖的层级和具体执行标准，协调各级司法机关加强执行力。地方政府和各级土地管理工作也都应依据法律法规在新形势下，根据新的情况，发展和适用新的工作方式方法。同时应加强乡镇国土资源管理部门和执法队伍建设，提高其理论水平和执法水平。重视基层土地助理和协管员的作用，加强对宅基地的日常监督和管理，建立区域土地动态执法巡查机制，及时发现和制止宅基地乱占和滥用的违法行为。

2.2 经济方面

宅基地管理困难，违法行多发的根本原因是经济利益的驱使。在经济上，提高违法占用滥用宅基地的经济成本，适时加强宅基地在规定范围内的流转。同时在农转非和征地补偿等方面通过制度的安排减少因多占宅基地而获得超额补偿等经济利益的冲动，对一户多宅的情况就由政府制定规范，通过征收超额占用费或使用费等方式在经济上加以限制，减少违法占用宅基地的冲动。同时也要在经济上保护农民正当合法的利益。

2.3 技术方面

加大在农村宅基地基础规划和管理方面的投入，切实推进新农村建设。加强农村住宅建设和宅基地使用的规划控制，制定完善的推进计划，利用乡镇统一土地利用规划修编的时机，组织编制村级土地利用规划，合理的划定农村宅基地的使用范围，并确定总体数量和增量，做到量化控制，源头控制。同时制定完善的宅基地申请、使用、审批制度，做到审批公开公示。指导农民在使用宅基地时按规划、有计划、依规范的有序进行。

2.4 舆论方面

在法律规范的保证下，各级地方政府和土地主管部门要加大宣传力度，做到动态宣传，常态宣传。提高广大农民群众依法用地，合理用地的法律意识。使广大农民知法懂法，了解国家对宅基地管理的法律法规和政策，在全社会形成一种从我做起，珍惜土地资源，集约节约用地的社会舆论氛围。

社会在发展，我们要用与时俱进的眼光去看问题解决问题。由于农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，既有老问题，也有在新形势下形成的新问题，但它是农村集体土地规范化管理和新农村建设的一项基础性工作，对于促进农村经济科学发展和新农村建设都有着重要的现实意义。尽管目前这项工作在推进中遇到的矛盾、困难很多。但只要各级政府及土地管理工作者勤于探索，不断创新，在实践中加以完善，同时制定新的法律、适用新的政策和科学管理方法，及时总结推广经验，这项基础工作是一定能做好的。

土地管理法宅基地管理篇5

近年来，在农村产权制度改革中，作为农民安身立命之本的宅基地问题备受社会关注。

1 农村宅基地存在的问题及其影响

现行的农村宅基地政策根源于计划经济时代，当时对解决农户的住宅问题发挥了积极作用。然而，由于立法滞后、监管不力等原因，在农村宅基地管理方面出现了一些与新农村建设很不协调的新情况和新问题。

1.1 违法占用宅基地的现象严重。《土地管理法》规定：宅基地的所有权属于集体，其使用权的取得须经过乡镇级人民政府审核，县级人民政府批准，一户只能有一处宅基地，面积也不得超过省定标准。然而，在农村中，许多农户钻“国家对农村宅基地实行无偿供应”这一法律空子，不经申请，采取各种手段抢占集体空闲建设用地，绕过相关部门审批，在所占宅基地上直接建房。所以，超过省定面积使用宅基地现象非常普遍，“一户多宅”的现象也是随处可见。

1.2 闲置宅基地无法回收。一方面，农村宅基地管理粗放。许多农户在建新房的同时，没有拆除旧房，上交宅基地，村委会也没有强有力的监管措施回收宅基地，致使旧房成为了空闲房屋和宅基地。另一方面，当今的农村人口大量流出，在外购置房屋的越来越多，但他们不愿意也没有放弃原有的老宅基地，村集体也无法回收，造成土地资源的极大浪费。

1.3 宅基地矛盾纠纷面广量大。近几年，随着农户对住宅的要求越来越高，所建新房越来越多，由农村宅基地引发的矛盾纠纷更是逐年上升。据有关部门统计，农村中各类矛盾和纠纷涉及到宅基地问题的约占60-70%。纠纷双方往往是互不相让，甚至因此大打出手，造成流血事件，世代结怨。由于涉及农民的切身利益，面广量大且情况复杂，成为积案，处理起来难度大，成为影响农村社会和谐稳定的突出问题。

1.4 宅基地利用缺乏规划。长期以来，农村村庄建设缺乏规划，即使有规划，也缺乏整体、长远的考虑，更没有约束力，对村庄建设不能正确引导和有效控制。农户习惯于把临水沿路、交通便利、方便生产生活作为建房地址的首选，形成了“沿路而建”的局面，使得村庄不断向外扩展，而村内对旧宅基地缺乏改造利用，造成“村外新房林立，村内破旧不堪”，整个村庄“只见新房，不见新村”，成了典型的空心村，影响农村环境，严重制约社会和经济的可持续发展。

2 农村宅基乱象原因分析

农村宅基地出现上述问题不是偶然的，也并非局部，成因错综复杂，具体分析如下：

2.1 农户认识上存在误区。农户对宅基地问题的认识主要存在两个误区，一是传统观念根深蒂固。受传统思想观念的影响，大部分农户认为宅基地是祖辈留下的，是他们的私有财产，而且在宅基地和房屋方面存在比排场观念，认为房屋高、住宅面积大就是家庭富裕的表现，就是地位的象征，这样一代代下来，房子越建越多，废弃的房屋也越来越多，闲置浪费宅的基地面积也越来越大。二是对法律法规和政策的宣传缺位。近年来，基层政府对国土管理的相关法律法规和政策宣传不到位，使得农户真正对土地管理法律法规和政策了解不多，甚至出现许多认知上的错误。从调查的情况看，有超过80%的农户表示不知道国家政策中关于‘一户一宅’的规定，这足以证明农户在认识上存在着极大的误区。

2.2 法律政策上存在漏洞。目前我国关于农户宅基地的法律法规数量少，规定不够具体，且效力层次低，操作性不强，尤其是与宅基地使用权流转有关的政策文件不健全，造成宅基地的分配和使用在很多程度上仅仅依靠地方性政策调整，加大了宅基地管理难度。

2.2.1 宅基地使用权分配依据不明确。目前我国还没有一个完善的宅基地使用权分配标准，相关制度缺失，使得宅基地使用权的分配不明确，分配过程中人为因素起很大的作用，出现了“谁多占集体土地，谁就多占便宜”的反常现象。同时，农村普遍存在宅基地“终身继承制”，在继承土地上物的同时，也继承了宅基地，从而导致农村宅基地使用不均衡。

2.2.2 宅基地确权颁证不规范。目前，宅基地使用权管理制度不完善造成绝大部分农户没有宅基地使用权的有效证件，即使有证件，也是填写不规范，这样造成宅基地使用权不明晰，农村宅基地纠纷维权难。尽管物权法有要求使用权登记的规定，但农村的宅基地使用权的确权工作依然收效甚微。

2.2.3 宅基地界定不明确。一方面是使用权主体的界定不明确。目前通用的做法是，以户籍和居住时间作为取得使用权资格，但是“一户一宅”中“户”的标准，却找不到明确的法律规定。另一方面是宅基地范围的界定模糊。土地上的树林、菜园、家禽养殖区等附属设施的功能并没有丧失，但却与宅基地使用权捆绑在一起分配给了农户，这样对宅基地范围的界定就陷入了模糊的境地，农户就可以随意在此范围建房。

2.3 相关部门监管上缺位。

2.3.1 村级监管乏力。由于村干部思想上不重视，放松管理，没有能够把住一户多宅违章建房的首道关口，再加上执法主体和法律程序等原因，村集体缺乏强制力，难以有效解决违法违章问题。

2.3.2 基层国土资源管理部门的监管收效甚微。对农村违法占用集体土地建房，基层执法部门虽然进行了管理和监督，但这些部门所涉工作面广量大，加之力量薄弱，使得监管效果不明显。

2.3.3 县级国土资源主管部门监管力不从心。首先，县土地主管部门执法人员严重不足，无法在第一时间了解掌握基层的情况，工作往往处于被动局面。其次，发现违法违规使用宅基地后，法律赋予土地管理部门的执法权力仅仅是制止权，按程序首先是下发《停建通知》，责令停止建设，但过后，农户又会“抢建”，而拆除或收回都涉及到农民的切身利益，必定造成农民的抵触情绪。如果一宗违法违规使用宅基地建房得不到制止，立即又有人效仿攀比，导致违法违规建房的问题愈演愈烈。

3 对策与建议

农村宅基地规范管理，是新农村建设的一项十分重要的基础性工作，由于农村宅基地引发的问题日益凸显和尖锐，解决农村宅基地问题已迫在眉睫。

3.1 建立健全国家法律法规。针对目前在宅基地管理方面立法滞后问题，应加强宅基地法律法规体系建设，尽快出台和完善有关政策，切实做到有法可依。

3.1.1 完善宅基地的产权制度。政府应对农村宅基地的产权作出细致而明确的规定，确定产权主体，明晰使用权制度。

3.1.2 完善宅基地登记卡制度。据调查，农村大部分房产既没有办理国土审批手续，也没有办理房产登记手续。因此，必须将农村宅基地登记确权发证工作列入日程，推进农民宅基地有序管理。

3.1.3 严格土地征收管理。国家征收土地实行补偿原则，对空闲的宅基地，村集体应采取收回的措施，对于宅基地上的空闲房屋，则根据市场价格采用购买的方法，这样既保障原土地使用权人的利益，也符合市场经济要求。

3.2 进一步加大宣传力度。通过创新方法，加强对相关法律法规和政策的宣传，提高农民对土地管理的认识。一方面，在宣传内容上抓住重点，将当前紧张的人地关系和合理用地、依法用地、集约用地的思想宣传到位，彻底扭转农户盲目用地、违法用地的意识，增强农户“惜土如金”的观念，让大家明白土地是国家和集体所有，一户一宅是法律的规定，切实提高农户自觉申报宅基地的法律意识。另一方面，在宣传方式上要多种多样：一是结合4.22地球日、6.25全国土地日，通过群众喜闻乐见的各种形式进行国土资源的宣传，使依法使用和保护土地资源的观念家喻户晓，深入人心。二是充分发挥电视台等新闻媒体的强大宣传功能，广泛宣传土地资源管理与利用的常识。三是通过开设“土地管理课堂”，进行土地方面的法律法规培训，让基层干部从根本上了解土地管理中的法律责任，把好第一关。四是充分利用各村的宣传栏，广泛开展宅基地等国土知识的宣传。

3.3 严把宅基地审批关。

3.3.1 健全农村宅基地使用的审批制度。加快《乡镇土地利用总体规划》的审批，为农村宅基地审批提供法律和政策依据。出台相关政策，规范农村宅基地的建设标准，为监管和执法提供依据。

3.3.2 规范宅基地取得的程序和条件。主管部门要切实履行职责，严格依法履行审批权，不能因利益驱动而曲法行事。

3.3.3 健全土地执法监管体制。组建国土、规划、公安、司法等部门联合执法队伍，加强队伍建设，强化综合执法能力；建立县、乡、村三级土地执法监管网络，层层签订土地执法监管责任书，落实工作责任；加大巡查力度，发现苗头及时制止，不让非法占地建住宅形成事实，避免给后期执法工作造成被动。对违法占地行为，必须在严格把关的前提下，采取合理有效的行政、经济、法律手段综合处理。

3.4 科学规划、合理开发，高效利用。首先，应把村庄规划作为“建设美丽乡村”的大事来抓，专业部门要根据当地的发展情况，本着节约、集约土地的原则，按照新农村建设要求，坚持高起点、高标准进行详细规划，然后按照规划的要求，推行老村改造与农村中心住宅区建设相结合，整合土地资源，开发建设住宅小区，加强空心村治理，防止任性建房，不断改善和提高农民居住环境。

土地管理法宅基地管理篇6

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，部决定在当前宅基地使用权登记发证工作的基础上，进一步加大工作力度，力争在20**年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。现将有关事项通知如下：

一、提高认识，加强宣传

宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。各级国土资源行政主管部门要站在贯彻落实科学发展观，切实保护广大农民群众合法权益的高度，充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要意义。采取多种形式，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，增强各级国土资源管理部门登记发证工作的紧迫感，集中力量，克服困难，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。

二、认真部署，狠抓落实

宅基地使用权登记工作政策性强、涉及面广，各级国土资源行政主管部门要积极争取地方政府及相关部门的重视和支持，切实加强对本地区宅基地使用权登记工作的组织领导，把宅基地使用权登记工作作为当前一项重要工作，认真部署落实。要按照20**年底前基本完成全国宅基地使用权登记工作的要求，结合本地区实际情况，制定工作计划，明确工作目标和任务，层层落实责任制。

要采取有效措施，加快推进宅基地使用权登记发证工作。有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果。对宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证。

要充分发挥宅基地使用权登记结果在国土资源管理中的基础作用。在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作。

要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理登记提供热情周到的服务。要充分发挥乡镇基层国土资源管理部门在宅基地使用权登记中的服务和保障作用，有条件的地区，可在乡镇国土资源管理所设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理宅基地使用权登记。要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书。要结合土地登记规范化建设，加强宅基地使用权登记发证资料的管理，保证宅基地使用权登记资料的全面、完整和规范。要严格执行宅基地使用权登记收费标准，不得通过宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。

请各省级国土资源行政主管部门于20**年底前将本地区宅基地使用权登记发证工作的部署和开展情况报部。部将组织人员对各地宅基地使用权登记发证情况进行检查。宅基地使用权登记发证完成情况将作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据。

三、明确政策，依法登记

各地应严格依照法律、法规和政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口。

（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

（三）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1．**年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。

2．**年《村镇建房用地管理条例》实施起至**年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

土地管理法宅基地管理篇7

根据《国务院关于推进市统筹城乡改革和发展的若干意见》国发〔〕3号）和《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》国土资发〔〕28号）结合我区实际，为认真贯彻党的大和届三中、四中全会精神。现就进一步加强农村宅基地管理，促进节约集约用地，切实维护农民权益提出如下意见。

一、科学确定农村居民点用地布局规模,加强规划引导。

按照城乡统筹发展的要求，科学确定农村居民点用地布局和规模。各镇要根据新农村建设的需要。结合镇、村土地利用规划编制，科学布局农村居民点用地，合理确定用地规模。区级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内，农村居民点用地布局要与城镇规划相衔接，合理划定范围，严格控制规模。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外，各镇要摸清农村居民点利用现状和用地需求，以镇、村土地利用规划为控制，科学布局农村居民点用地；统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定农村居民点用地规模。

加强建设用地复垦工作，改进农村宅基地计划管理方式。各镇应严格控制农村宅基地用地总规模。自觉履行耕地占补平衡义务，促进农村村民逐步集中居住，促进集体建设用地集约节约利用，切实保证农村村民建房用地需要。区政府将在每年年底组织相关部门按照《关于进一步加大违法用地查处力度严格土地管理的通知》委发〔〕5号）要求对各镇进行检查和考核。

二、探索宅基地审批新机制，严格用地管理。

一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。宅基地申请分为单独申请和集中申请建设住宅小区两种，严格宅基地用地标准及申请条件。农村居民按户申请宅基地。单独申请按照3人及以下户75平方米，4人户100平方米，5人及以上户125平方米批准用地，集中申请建设住宅小区按照人均综合用地面积35平方米批准用地。

符合以下情形之一的农村村民可以申请宅基地：一是因无宅基地或现有宅基地用地面积明显低于法定标准，严格审查宅基地用地申请。需要新建住宅或扩大住宅用地面积的二是农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女因结婚等原因确需分户而原宅基地低于法定标准的三是因实施村庄规划以及进行农村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的四是因发生或防御自然灾害，需要安置的有下列情形之一的不予批准用地：一是原宅基地已达到或超出法定标准的二是年龄未满18周岁单独申请的三是将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的

原则上不再新批准单宗分散的宅基地，探索宅基地审批新机制。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地。引导集中建设农民新居。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的要严格按照镇、村土地利用规划，结合产业发展及土地整治的需要，逐步引导村民集中居住，严格控制分散新建。

由村委会提出申请，集中建设农民新居的按人均综合面积35平方米的标准。经镇政府同意后，报区国土分局审查，经审查符合要求的报区政府批准用地。分散新建单独申请和原宅基地改建的严格用地标准，由建房人提出申请，报国土管理所审查，经审查符合要求的报镇政府批准用地，镇政府、国土管理所应做好宅基地审批台帐及管理工作，每半年将审批情况报区国土分局备案。

三、依法维护农民的权益,加强宅基地确权登记。

应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图（或土地勘测定界报告）申请办理宅基地初始登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前修建的住宅，村民新建、扩建房屋竣工后。村民不能提交权属来源证明文件的由所在地村民小组出具证明和申请人具结保证书。

房屋买卖、分户、赠与、继承、交换等，村民改建房屋竣工。应分别提交宅基地批准文件、土地房屋平面图，房屋买卖合同或转让协议，赠与或交换协议，继承公证（认证）文书，集体经济组织同意转移的证明材料，申请办理宅基地变更登记。

超过规定面积标准的按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》国土资发〔〕146号）办理。村民建房占用的宅基地。

分别提交土地房屋灭失申报说明，村民房屋灭失、放弃权利、征收拆迁等。权利人放弃土地房屋权利文书，已生效的人民政府征收决定，申请办理宅基地注销登记。

四、维护农村建设用地管理秩序，加强监管。

按照《关于进一步加大违法用地查处力度严格土地管理的通知》委发〔〕5号）要求，建立共同责任机制。国土部门、区级有关单位和镇政府要建立共同责任机制。落实工作责任，共同遏制违法占地建住宅的行为。

土地管理法宅基地管理篇8

农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂、实施效果不甚理想。

一、存在的主要问题有：

（一）农村住房建设缺乏规划引导，布局零乱。

长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。

（二）农村“一户一宅”制度难以贯彻落实，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。

自治区对农民宅基地虽然有具体规定。但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。

（三）宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。

农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在请款情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。

（四）农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。

一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于我乡（镇）基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

二、加强农村宅基地利用和管理的对策与建议

（一）加大宣传力度，严格依法行政。

各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡（镇）国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。

（二）加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。

加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发〔20__〕146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在20__年底前，基本完成宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

（三）制定宅基地利用和管理的奖惩政策，盘活农村土地存量。

对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。鼓励农村村民进城落户，对已在城镇购置商品房定居或愿意进入城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，，其宅基地还耕后归村集体经济组织所有。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。

（四）深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房。