土地流转合同范本范文
时间：2023-11-16 02:57:04
土地流转合同范本篇1
农村集体土地流转合同书范本(1)标准版
温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！
甲方（原承包方）：_____________住址：__________________________
乙方（受
让
方）：_____________住址：__________________________
为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关法规条例规定，经双方自愿平等协商同意订立本合同.
第一条
农村土地流转标的、形式、期限和交付标准
甲方将享有承包经营权的座落在__________________________的土地（四至为：东至__________________________，南至__________________________，西至__________________________，北至_____________，）共_____________亩以_____________流转（转包、出租、转让、互换）方式从_______年______月______日起至______年______月______日止，流转给乙方用于______________________________________________________________________________
.
上述土地交付标准_____________________________________________________________________
.
第二条
农村土地流转双方权利及义务
（一）甲方的权利和义务：
1.享有按时收取流转价款权利；
2.该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的土地使用补偿：
3.不得干涉和破坏乙方的生产与经营.
（二）乙方的权利和义务：
1.享有该土地的自主生产经营使用权及产品处置收益权；
2.不得改变该土地的农业用途，不得用于非农建设；
3.保护和合理利用土地，不得给该土地造成永久性损害；
4.环保方面应按国家标准达标排放；
5.该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的青苗及乙方所搭建的建筑物补偿.
第三条
流转价款及支付方式
双方协商同意以第______方式支付流转价款：
（一）现金形式支付：
1.第一年流转价款为人民币______元，以后递增方式及比例为
____________________________.
2.本合同生效后______天内乙方向甲方支付______元人民币作为合同定金，定金在最后一年的流转价款中抵扣.
3.本合同生效后______天内乙方向甲方一次性支付本年度的流转价款，以后每年______月______日前乙方向甲方支付下一年度的流转价款.
（二）实物（稻谷）折现形式支付：
1.协议流转价款为每年每亩
斤稻谷，以后递增方式及比例为
.
2.本合同生效后
天内乙方向甲方支付______元人民币作为合同定金，定金在最后一年的流转价款中抵扣.
3.每年结算支付两次，分别以当年______月______日和______月______日的稻谷市场价为准折以现金兑付，每年______月______日和______月______日为兑付日.
第四条
违约责任
（一）乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地流转价款，逾期一天乙方应向甲方支付应付款的______%滞纳金.逾期______个月视为乙方单方违约，甲方有权收回该土地使用权及没收合同定金，该土地上的建筑物归甲方所有.
（二）乙方擅自改变该土地的农业用途或不合理使用土地给该土地造成永久性损害的，经国家有关部门确认后，甲方有权收回该土地使用权及没收合同定金，乙方还应承担土地功能恢复责任，无法全部恢复的，承担赔偿责任.
（三）甲方应按合同规定按时向乙方交付土地，逾期一天应向乙方支付当年流转价款的______%滞纳金.逾期______个月视为甲方单方违约，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方所交合同定金，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任.
（四）甲方违反合同约定擅自干涉和破坏乙方的生产与经营，使乙方无法进行正常的生产经营活动的，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方所交合同定金，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任.
第五条
合同的变更、解除和终止
（一）本合同效力不受甲乙双方法人代表变动影响，也不因集体经济组织的分立或合并而变更或解除.任何一方不得随意终止合同.因不可抗拒自然灾害严重毁损该土地，造成合同无法履行除外.
（二）经双方协商一致，可另签协议对本合同内容进行变更.
（三）合同期满后，甲方有权收回该土地的使用权，乙方应清理所有承包土地的地面设施，将土地整平后交给甲方，如甲方提出要保留地面设施的，地面设施归甲方所有.乙方如需继续经营，享有同等条件下的优先承包权，但需与甲方重新协商签订合同.
（四）土地流转的期限超过国家规定的家庭承包期的，超过的时间无效.
（五）合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，补偿款按本合同第二条规定分配，甲、乙双方均不负违约责任.
第六条
合同争议的解决方式
发生合同纠纷，双方应协商解决，协商不成，可由农业、工商等政府行政管理部门调解，调解不成时，采取以下第______种解决方式：
（一）向__________仲裁委员会申请仲裁；
（二）向____________人民法院申请诉讼.
第七条
本合同如有未尽事宜，经双方平等协商后可在补充栏目中（附后）完善合同内容并与本合同具有同等法律效力.
第八条
本合同自______年______月______日起生效，一式四份，甲乙双方、发包方和鉴证机关或镇土地流转指导中心各一份.
甲方：________________（签字盖章）乙方：________________（签字盖章）
签订日期：______年______月______日
农村集体土地流转合同书范本2
甲方（委托方）：___________住所：____________联系电话：____________
乙方（受托方）：___________住所：____________联系电话：____________
为规范农村土地流转行为，维护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及有关政策法规的规定，本着“依法、自愿、有偿”的原则，就土地承包经营权委托流转事宜，经双方平等协商同意，订立本协议.
一、总则
土地的集体所有权、甲方的承包权不变，经营权实现流转后产生的收益归甲方所有.乙方应监督保护和合理利用土地，不得改变土地的农业用途、不得抛荒.双方应履行法律、法规规定的权利和义务.
二、委托流转土地状况
甲方将其承包的，在
等地的土地，面积合计（大写）：
，委托乙方流转，具体如下：
土地类型
座落地名或
地块名称
面积
（亩）
四 至
承包合同或权证编号
东至
南至
西至
北至
三、委托流转期限
委托流转期限为____________
，自______年____月______日起至____年_____月_______日（委托流转期限可为该土地二轮承包法定的剩余期限，但最长不得超过该剩余期限）.
甲方在
年
月
日交付委托流转土地，乙方应在委托到期日归还土地.
四、委托流转方式与用途
委托流转方式：____________.
委托流转用途：____________.
五、委托流转价款与支付方式
1、甲方授权乙方按每亩每年_________（现金、实物或实物折价）进行流转，土地实现流转后，甲方按
（现金、实物或实物折价）的标准收取土地流转收益，全年合计__________________________.
2、考虑物价等因素的约定：__________________________.
3、支付结算方式：__________________________.
六、委托费用与支付方式
委托费用与支付方式约定：__________________________.
七、其他委托事项
1、甲方承包经营时对土地投入的委托处理：
2、协议到期、复耕与恢复原格局的委托事项：__________________________.
八、委托权限
1、乙方按本协议授权范围行使相关权利.
2、甲方全权委托__________________________（乙方人）按甲方委托授权事项签订承包土地委托流转合同.乙方按照甲方委托的有关权限监督土地受让方履行流转合同约定，不损害甲方的合法权益.
3、乙方在本委托协议权限以内的行为由甲方承担法律责任.
4、其他权限：
九、违约责任
当事人一方违反协议约定，除依法可免除责任外，应向对方支付违约金，违约金按
支付.如果由于违约给对方造成损失，且损失额超过违约金的，还应按_______进行赔偿，弥补违约金的不足.
十、其他条款
1、甲方与发包方的承包关系不变，继续履行承包合同规定的有关法定义务，依法享受协议约定的土地经营权流转后的收益和对土地投入的补偿.
2、协议期内土地被征用、开发，作物赔偿费归种植方，劳力安置费、土地征用补偿费按照政策规定处理，地面附属物等设施补偿归投入方.
3、本协议自签订之日起生效.经协商，决定
（是或否）鉴证.未尽事宜由双方协商、作出补充，并报村和乡镇备案，补充条款与本协议具有同等法律效力.
4、双方发生争议，应当依法协商解决.协商不成的，可请求村委会或乡镇人民政府（街道办事处）调解.
不愿协商或者调解不成的可申请仲裁，或直接向人民法院起诉.
5、本协议一式
份，甲乙双方各执一份，发包方备案一份，鉴证单位执
份.
甲方（签字、盖章）：
乙方（签字、盖章）：
签订日期：
年
月
日
土地流转合同范本篇2
1.当前农村土地流转中主要存在的问题
1.1认识不到位，观念滞后，阻碍农村土地正常流转
就总体而言，当前农村土地流转尚处于初始阶段。农户之间小范围的转包转让占主流，规模集中成片流转土地、从事农业综合开发的龙头企业和专业大户较少；流转模式比较单一，土地流转机制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群众认识不到位，观念滞后。部分农户对土地流转认识不足，在外出务工、经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去。据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的30%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。
1.2农村土地流转合同不规范，权、责、利不明确
部分领导认识不足，重视不够，缺乏有效的农村土地流转组织、指导和管理手段。据调查了解，当前农村土地流转合同基本上是以口头合同为主；既便有签订的各种书面协议中，尚有60%的合同不够规范和完善。主要是合同文本不规范，内容不齐全，流转面积、标的不准确，容易产生权益纠纷。同时，土地流转合同管理滞后，在一定程度上影响了合同兑现。主要表现为农业承包合同监督管理乏力，基层合同管理人员业务素质不高，土地流转合同纠纷处理不及时，使流转双方的合法权益不能得到切实保障。
1.3土地流转机制不健全，引导和服务不到位
土地承包到户时，各地都是根据土质、地利搭配，按人平均承包分配到户，人为的把整块分割为若干小块。后经数次承包地调整，每户的承包地就更加零星。据调查，目前农户承包的田地多的有十几块，少则有几块。目前农村土地流转尚处于自发阶段，口头协议多，报村、乡（镇）、县批准备案的少。还没有形成统一规范、市场化运作的土地流转机制，土地流转中介组织缺乏，流转信息不畅，出现要流转土地的转不出，要租土地的租不到，土地资源配置效率低。
1.险大，效益低，制约流转
农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，对农业的影响更大，农业增产难增收。如2012年当地大面积种植的梨子，遭遇罕见的梨炭疽病，加之品种单一，气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂梨，农民损失惨重。
1.5政策不具体，监管措施难有力
近年来，国务院出台了保护基本农田，禁止用基本农田栽植果树、挖塘养鱼等一系列政策，对于确保国家粮食安全起到了重要作用。但是，目前农村专业大户要求成片开发土地扩大规模呈上升趋势，在一定程度上受到了该项政策的一些制约。尽管提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。
2.完善农村土地流转的对策建议
农村土地是农民赖以生存的根本。农村土地的承包、流转事关农村的稳定，农业的发展，农民的增收。健全和完善农村土地承包、流转机制，对实现农业生产的可持续发展，农村的长治久安，农民的安居乐业有着及其重要的现实意义。
2.1健全完善法律法规，提高农村土地流转法律保障
目前，农村土地流转可参考的法律依据有国家颁布的《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，为开展农村土地流转提供了重要的法律依据。但是，随着农村经济的发展，农村土地流转日益增多，应把农村土地流转纳人法制化轨道，保障农村土地使用权的有序流转。
2.2加大政策宣传，引导农民土地流转
随着经济社会发展，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配置土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。因此，各级政府要加强土地流转工作的引导，把它列入重要的议事日程，多形式、多渠道、积极稳妥地开展土地流转工作，把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来，促进资源的合理配置，推动农业产业化发展。对土地流转法规政策要进行广泛的宣传，促进农民积极参与土地流转工作，改变传统的农业耕种模式，扩大种植规模，防止宁肯荒地也要守着家庭承包地的僵化思想，有效地推动农村土地流转。
2.3坚持政策原则，保障农民土地权益
一是土地流转必须在土地延包年不变政策前提下进行，以保持家庭承包经营制度长期稳定。二是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风、不能下指标、不能强制推行，要充分尊重农民的意愿，一切围绕农业发展，一切为了农民增收。三是要坚持土地流转主体是农民。当前，农业生产效益比较低下，农民增收困难，各地在引导农村土地流转中，一定要将流转收益归农户所有，任何组织和个人不得从中截留、扣缴收益，不许与民争利，确保农村社会稳定。四是各级农村经营管理部门要切实履行职责，积极做好土地流转合同的签订，及时办理合同变更、解除、签证工作，积极妥善调解和处理土地流转纠纷，促进土地流转规范化发展。
2.4加强培训，提高政府的扶持力度
通过培训，提高基层干部和村会计及合同管理人员、镇乡合同管理人员的政策水平和业务素质。要通过各种形式，加强对镇乡、村干部及合同管理人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平。特别是在组织、发包、指导合同签订、解决合同纠纷等问题中做到依法办事，按政策规章办事，促使土地流转工作规范有序地进行。
2.5加强监督管理，规范农村土地流转行为
土地流转合同范本篇3
今天的全区农村土地流转现场会是区委、区政府经过研究后决定召开的一次重要的会议。会前，区府办、农业局、莲花镇对现场和会议的组织作了认真准备和安排。应该说组织得不错，内容丰富，现场有示范，经验可学习。莲花镇、横路乡两个发言材料都很有特点，请大家相互借鉴、相互学习。蔡区长作了十分重要的讲话，阐述了农村土地流转工作重要意义，明确了下一步工作的任务和要求。蔡区长的讲话立意高，政策性、操作性强，具有很强的针对性和指导性，请各位一定要认真学习，因地制宜、扎扎实实地贯彻落实。
近年来，我区土地流转工作虽然取得了一定的成效，但还处于刚刚起步、破题阶段,与湖州、绍兴、义乌等地相比还有一定的差距。为认真贯彻蔡区长的讲话精神，全面推进我区土地流转工作，我再强调几点。
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。
3、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
4、全面开展调查、统一流转文本。
各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
5、认真落实措施、严格考核督查。
加大农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。农业部门要进一步做好调研，根据我区土地流转规范化管理实施意见，提出土地流转工作考核办法，要把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，特别流转实绩等内容列入考核内容,建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩,区财政每年要安排一定的专项资金，用于土地流转的补助。同时要加强对全区土地流转工作进行专项督查，确保土地流转工作有序、规范、健康开展。
同志们，现在距春节仅有一个多月时间，土地流转推进工作时间紧，任务重。我们要在区委、区政府的正确领导下，紧紧抓住当前有利时机，主动适应新形势，尽快完善新机制，大力推进土地流转和规模经营。我相信，这次会后将会进一步掀起衢江土地流转和规模化、专业化经营的新高潮，为衢江农村经济又好又快发展作出新的更大贡献。
土地流转合同范本篇4
区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在*月**日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。
3、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。在完善**、**两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
4、全面开展调查、统一流转文本。
各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区
实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
5、认真落实措施、严格考核督查。
加大农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。农业部门要进一步做好调研，根据我区土地流转规范化管理实施意见，提出土地流转工作考核办法，要把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，特别流转实绩等内容列入考核内容,建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩,区财政每年要安排一定的专项资金，用于土地流转的补助。同时要加强对全区土地流转工作进行专项督查，确保土地流转工作有序、规范、健康开展。
同志们，土地流转推进工作时间紧，任务重。我们要在区委、区政府的正确领导下，紧紧抓住当前有利时机，主动适应新形势，尽快完善新机制，大力推进土地流转和规模经营。我相信，这次会后将会进一步掀起**土地流转和规模化、专业化经营的新高潮，为**农村经济又好又快发展作出新的更大贡献。
土地流转合同范本篇5
【关键词】国有农场；土地承包；风险
黑龙江垦区拥有113个国有农（牧）场，土地总面积5.54万平方公里，其中耕地4338万亩，包括水田2268万亩，旱田2070万亩。土地是垦区立足之本、发展之基，土地承包风险控制的好与坏，不但关乎垦区的发展，而且直接关系垦区的稳定及广大职工的切身利益。因此应该对土地承包工作面临的风险和挑战要有足够的认识，把握热点和难点问题，充分估计土地承包的复杂性，把各种风险想得更深入一些，把各方面情况考虑得更周全一些，通过对风险的预判分析，采取相应措施，从而达到防范舞弊行为、保证资产安全和社会稳定，促进垦区经济和社会健康持续发展。本文所要阐述的农场土地承包风险，包括经营风险和社会稳定风险。
一、垦区土地承包存在的主要风险
1.土地无序发包，收费标准规定不规范。有的农场土地发包工作没有直接面对农户，而是通过农场落实承包费收费指标给管理区或作业站，土地等级由管理区或作业站划分，可能存在土地等级和收费标准划分不透明、不公正的现象，暗含多重风险。
2.土地收费不规范，财务管理不科学。有的单位存在管理人员现金收取土地承包费现象，可能引发承包费被挪用、侵占风险。笔者在农场工作期间，就遇到职工手持原作业站站长写在台历上的“收条”来反映情况的，说已将承包费给站长了，现在农场还向他收承包费，虽然该站长因经济问题已被免职入狱，但承包费已经被其挪用，风险留给了农场。另外，管理人员携带承包费潜逃的现象近年也屡有发生。有的农场实行承包费综合户核算，即农场对管理区或作业站下达总体收费总额和落实土地面积，农场与管理区和作业站算总账，下达收费指标完成即可。这样的管理模式，可能导致作业站为了完成指标，将部分农户多交承包费抵顶未交农户承包费情况，年年累加，暗含巨大风险，一旦管理区作业站负责人调离或离职，出现“动一个站长出一大窟窿”的情况。
3.土地存在私下流转弊端。一是自由流转普遍，即农户与农户或外来种植户之间私自进行转包、转让，不报农场发包方备案。二是流转合同不规范，甚至不签订书面流转合同，只有口头约定。三是没有形成规范有序的流转市场。由于没有规范的管理，缺少合同制约，一旦出现土地被征用或国家惠农补贴资金有大幅变化时，就会产生土地纠纷。
4.土地承包合同不规范。没有在土地承包合同中明确基本田、规模田和机动地的地号、土地等级、承包面积、收费标准、收费额度等信息。涉及代收的农业保险、履约保证金（农时保证金）等费用也没有明确，容易引发合同纠纷。
二、风险防范措施和方法
1.规范土地承包，加强合同管理。各管理区（作业站）要严格贯彻执行经职工大会审议通知的承包方案，不准随意提高土地承包费收费标准，严禁承包合同外收费，增加种植户负担；土地等级的划分，必须要由管理区或作业站领导班子、民管会成员、党员代表共同商议，并坚持事前公开；各管理区、作业站的晒场、农具场、自来水设施、居民区环境卫生、田间路维护费用等，均由农场在预算内管理费列支，使用时实行报批制，不得再向承包户单独收取费用；土地承包合同以家庭农场为单位签订，必须实名制，由本人亲自签名，不得代签、挂签、利用假名签订假合同，严禁强迫承包户在空白合同上签字。有条件的农场可以推行农业管理信息系统，使用统一格式合同的同时，将承包合同实行信息化管理，取消手工签订纸质承包合同。
2.规范土地收费，完善财务管理。一是对于土地承包费的收取，必须一年一收，不允许一收多年。承包费收取标准要以农场经职代会批准的土地发包方案为准，不允许基层管理人员擅自提高或降低收费标准，不允许捆绑农业生产资料等其他项目收费，更不允许将国家各项补贴资金抵顶承包费以及扣留国家惠农补贴专用卡等行为。二是基层管理人员不应以现金方式收取农户承包费，或者以个人账户或存折收取土地承包费，种植户缴费应全部在阳光收费大厅运作，统一上交农场指定财务账户，由农场财务部门统一开据发票，确保资金上缴及时、安全。三是涉及家庭农场的收支必须核算到户。依据签订土地承包合同的家庭农场为核算单元，每一笔收支都要核算到户，不得以综合户形式代替。涉及与家庭农场的资金收付，一律通过其本人银行卡。
3.规范土地使用权配置，提高土地承包的公平性。坚持公平原则，按照黑龙江省农垦总局规定的条件和标准落实“基本田”。坚持土地适度规模经营，合理配置“规模田”。发挥市场配置资源的基础性作用，合理配置“机动地”，保证农场职工社会保险费、农业基础设施建设、公共基础设施建设和社会性支出补贴。实行“两田一地”制度的农场，必须在土地承包合同中明确基本田、规模田和机动地的承包面积、收费标准、收费额度。基本田实行货币发放的，货币分配政策、标准应当经职工代表大会审议通过。坚持“基本田”资格审查准入制度，对享受“基本田”的人员在审查核实后张榜公示，公示期结束，再由财务部门统一卡式发放货币资金给基本田政策享受者，确保“基本田”货币发放的公平、公开、公正、透明。
4.强化土地流转管理，促进土地流转规范化。完善土地承包经营制度，规范土地承包经营权流转，发展多种形式的适度规模经营，建立土地承包纠纷调节仲裁体系。一是规范土地流转操作程序。按照流转洽谈、提出申请、签订合同、合同鉴证、备案登记（变更）和收益兑现的流程规范土地流转程序。二是规范签订土地流转合同。流转双方必须签订统一格式的书面合同，包括流转土地的农户情况、地号面积、流转期限、方式用途、权利义务、价款支付、违约责任等内容。三是规范流转档案管理。按照档案管理的要求，及时整理归档流转合同等资料。四是开展土地流转专项治理，及时纠正和完善不规范的流转行为。五是完善土地流转管理制度，逐步探索建立土地流转市场。
5.严格执行公示制度，方便多方面接受监督。加大公开公示和土地承包监管力度，加大政策宣传力度，保证农户的知情权。对土地承包及涉农收费项目、标准、数额等事项，以及各种惠农补贴项目、标准、数额，定期在农场、管理区或居民点的主要公共场所张榜公布，接受农工和社会的监督，并做好相关政策宣传解释工作，耐心解答农户各种疑问。各农场应通过当地电视台、广播、公告栏等有效渠道，将需要公示内容向广大员工、农户宣传到位。同时，要将上述内容及管理规定制作成《告知函》形式，向有关单位和广大群众发放，以达到多方位接受监督的目的。
土地流转合同范本篇6
关键词：农村土地承包经营权；流转；问题；思考；建议
刚刚召开的十八届三中全会确立了农业集体用地“同权同价”，预示中国土地流转制度将有重大变革。的出发点是赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。同时推进土地制度的改革，既要积极又要稳妥，要先搞试点而且试点是要报批。目前已有安徽省、福建省、海南等省陆续出台土地流转相关政策。2014年流转进程将大大加快，在土地流转政策下，农村劳动力转移、国内农林牧渔行业规模化、集约化将得到提高。在市场经济中，各种生产要素如果不能流动，就不会产生效益。要想通过市场经济使农民富裕起来，就要通过农村的组织创新，制度创新，使农村的生产要素逐步流动起来。目前，农村劳动力的流动基本实现了，它大大促进了农村经济的发展。但农村中最大的生产要素：土地，则在流动问题上仍然存在广阔的探索空间。
加快土地承包经营权流转，是推动土地规模经营，提高土地产出率的突破口，是整合农村生产要素，调整农村生产关系，发展农村生产力的总抓手，是统筹城乡发展，实现以工哺农，以城带乡的最好平台。
一、土地流转存在的问题
（一）对法律法规宣传不够，认识不足
大多数农民对《农村土地承包法》等法律法规认识薄弱，具体内容不了解，存在一知半解，一些干部对法律法规理解片面，对群众宣传也存在同样问题，由于认识不深刻，广大干部群众对《土地承包法》的误区、盲点多，甚至村委会、基层政府还会侵犯集体土地承包经营权的行为。
（二）土地流转不规范、待流转土地增多
农户之间流转土地多数只是达成口头协议，没有签订书面协议，有的即使签订了合同，也没有按规定备案、报批、变更登记，流转行为不规范导致流转纠纷时有发生。另外，由于对土地流转法律制度认识不到位，有一部分农民不愿意流转土地，即便外出打工，宁愿土地荒芜，也不将土地流转出去。
（三）流转管理滞后，影响了流转的合法性和时效性
土地承包法32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权依法可以转包、出租、互换、转让或其他方式流转。但我们一些乡村干部，包括我们基层农经部门对每种流转方式不知道如何规范办理合法手续，我们老百姓也一样不知道如何办，即便办理了手续按程序和方法也是不合法，形成无效合同；说明我们干部缺乏对承包法的学习，没有树立为民办事的思想，不能正确指导土地流转，错过了老百姓的最佳时间和价格。
（四）土地流转层次多、差距大
一是农户间转包多，租赁、转让、拍卖等形式少；二是流转给一般农户的多，流转给专业大户的少；三是流转期短的多，长的少；四是口头流转的多，书面的少；五是农户间自发流转的多，经集体组织的少；六是苦聪人异地搬迁、糯扎渡电站大中型水库搬迁等政府行为流转的多，其他形式的少。由于流转形成的原因多，造成的差距大，难以形成最有利的流转方式。
（五）土地所有权和农户承包经营权不清，导致违规操作
由于不懂法律，大多数群众不能区分集体土地所有权和农户承包经营权，误认为土地就是自己的，导致土地私下买卖，甚至改变土地用途，出现违法行为，纠纷增多，解决难度大。
二、加快土地流转的对策和建议
（一）加强宣传，提高认识，促进农民流转土地的积极性
利用广播、标语等各种形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的好处。大力宣传《农村土地承包法》、《合同法》、《农村土地经营权证管理办法》以及相关的法律法规，教育广大农民和干部知法、懂法、用法和守法，抓典型示范，用身边的人教育身边的事，使我们农民看到土地流转确实得到实惠，提高农民流转土地的积极性。
（二）加强制度建设，建立和健全土地流转体系
一是完善制度。建立健全土地承包经营权流转办法，完善县、乡、村、组四级土地流转管理网络。建立和完善土地承包合同副本、经营权证管理制度等本、表、册的档案管理制度。完善流转纠纷调处机制。
二是健全服务体系。设立土地流转服务中心，建立土地流转相应的合同管理和仲裁机构，制作土地流转程序和操作方法的规范文本，指导农民签订合同和合同鉴证；建立土地承包和流转信息系统，及时流转信息；开展政策法律咨询服务。
（三）加大干部队伍培训，提高干部队伍业务素质
由于我们干部对政策法律法规解读能力低，对本身业务不熟，难以指导基层干部，基层更难以解决问题。我们要结合支农惠农政策及财会人员培训的同时，进行法律法规针对性问题的培训，培养基层干部解决问题的能力，把老百姓的土地纠纷迎刃而解，规范化运作土地流转工作。
（四）鼓励农村劳动力转移，创造土地流转空间
拓宽劳务输出渠道，为农民外出就业创造条件。要加强对农村劳动力技术、技能培训，搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理，让有条件的农村劳动力能够出得去，挣到钱，留得住，使大量农村人口离开土地，离开农村，为农村土地流转创造有利条件和有利空间。
（五）依法规范行为，确保规范流转
土地流转合同范本篇7
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
20世纪80年代，家庭联产承包责任制激发了农民的生产积极性，在促进农业生产力发展的同时，也逐步形成了耕地细碎化的特征。随后30多年的现代化进程中，尽管转移了大量农村劳动力，农民工总量达到2.74亿，但因为城乡二元制的限制，大部分农民工无法切断与土地的联系，造成土地撂荒和土地生产力下降的不良后果。目前新生代农民工中，绝大部分欠缺务农技能，且无返乡务农意愿，农业劳动力老龄化问题突出，因此，未来谁来种地、如何种地的问题被提上日程。为解决耕地方面的一系列矛盾，2008年起，国家明文要求“搞好农村土地确权、登记、办证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包地的占有、使用、收益等’’，这一文件的出台，为农村土地流转奠定了基础，我国农村土地合法流转也拉开了序幕。农村土地流转是实现农业现代化的关键环节，科学的农村土地流转可以使农地适度集中，满足统筹城乡用地需求，促进农民由土地实物保障向价值保障转换，保护农民利益，推动农村经济发展。
二、湖北省农地流转现状
近年来，湖北省农村土地承包经营权流转呈上升趋势，流转面积大幅度增加，流转程度的地域分布有一定差距，主要的流转形式为转包、出租、转让、入股和互换五种，并在流转过程中，开拓创新。尽管农地流转市场化程度逐渐提高，但私人流转的农地量仍旧处于主导地位。为响应国家政策，农地确权和交易程度正在进一步深化。
省农村经管局最新数据显示，截至2014年底，全省农村承包耕地流转面积达1475.4万亩，占全省承包耕地总面积的32.6%，超过全国平均水平4个百分点。从土地流转地域分布上看，流转率较高的分别如下：鄂州耕地流转率在40%左右，武汉、黄石在30%左右，襄阳、孝感、咸宁、仙桃、天门在20%左右，武汉城市圈中，除咸宁外，其他7个地区均超过了全省平均流转率。
近年来，湖北省各地积极探索推广转包、出租、转让、入股、互换等农村土地流转模式，加上农户、亲友之间的随机流转和季节性流转等，流转面积较2010年翻了三番。一般流转每亩年租金在300元左右，条件好的田地年租金每亩可达600元以上，一田难求的现象时有发生。
湖北省在推进农村土地流转的实践中，因地制宜地创新出一些有特色的流转模式，如探索出的专业大户土地股份合作、农机专业合作社、社区股份合作社、龙头企业合作社。特别是农机专业合作社模式，得到了国务院领导的高度评价，被誉为现代农业的样板。
全省农村土地承包经营权流转逐渐步入市场化、规范化轨道。目前全省土地流转服务平台基本建成，逾千个乡镇土地流转服务平台覆盖九成以上乡镇。土地流转服务组织促成的流转达543万亩，占流转总面积的36.8%。不可否认的是，我省土地流转相当部分还停留在私人流转模式上，急需进一步向政府主导模式转变，逐渐演变成市场导向模式，最终实现土地流转市场化、规范化的目标。
全省农村综合产权交易也随之进入快车道。湖北省已建成18家农村综合产权交易中心，累计组织产权交易10.8万宗，交易金额153.3亿元，农村土地经营权抵押贷款20亿元。
三、湖北省农地流转存在的问题
1.农地流转程序不规范
湖北省农村土地流转程序不规范主要可分为流转手续的不规范和流转主体的不规范。
在流转手续方面，部分农户在进行土地流转时不签订书面合同，仅通过口头协议、第三方证明等方式来达成协议，具有很强的随意性；而在多数已签订合同的农户中，协议权责不明确、条款不清晰且未经过鉴定和公证的现象也经常发生，致使日后合法权益得不到维护。据2011--2013年相关数据显示，湖北省签订流转合同的耕地面积为27.3万、36.1万、40.2万公顷，占当年流转总面积的61.45%、63.25%、61.92%。可以看到，3年间通过签订合同进行农地流转面积比例在60%左右，其余均靠私人主导进行流转。鉴于依靠亲缘关系的农地流转、基于经济效益的农地流转和政府主导的农地流转并存，这种流转手续的不规范导致了农地流转市场乱象丛生，为长久的经济发展埋下了重大安全隐患。
在流转主体方面，法律规定农村土地承包经营权流转主体只能是农户，而实际农地流转中，乡镇政府、村集体组织代替农户签订土地流转合同的现象屡见不鲜，少数地区甚至存在行政强制流转和以流转代替征地的情况，导致农地纠纷大幅度增加。
2.农地流转机制不健全
尽管省内大力推进农村土地流转的市场化、规范化，农地流转仍然存在市场化运转机制不健全、市场准人机制不健全的问题。
在市场化运转机制方面，部分镇一级土地流转服务机构有如虚设，村级土地流转机构普遍没有建立，由镇政府创设的农地流转信息网基本闲置，网页长时间不更新，导致多数村镇土地流转的供求信息无法顺畅流通。据学者走访发现，近一半的农户无法获得周边农地流转的信息，部分承包商也没有直接途径获取流转信息。长此以往，农地流转效率低下。
在市场准入机制方面，部分村镇在进行农地流转前未对受让主体（专业大户、企业等）进行经营资格、经营能力的审查和评估。这种情况可能导致承包商将由于自身原因产生的经营亏损转移給农户，拖欠农户流转费用甚至一走了之，对农户造成巨大的损害。
3.土地流转“非粮化”
农村土地流转“非粮化”倾向不仅存在于湖北省，很多省份都存在这种倾向。在湖北省内，相当部分流转的土地没有用于生产粮食，承包商利用这些土地进行经济效益更高的投资，如种植经济林木、药材花卉培育、畜牧业生产和渔业养殖等，更有甚者将耕地直接转化为建设用地。“非粮化”倾向不仅影响全省乃至全国的粮食增产，打击农民种粮积极性，而且对土地本身具有强烈伤害，影响二次耕种。
究其原因，可以发现：当前即使采用先进的技术和物质手段，也很难让种粮收益翻番。以理性经济人假设为基础，大家选择种植比粮食效益更高的非粮作物，这是“非粮化”倾向的直接原因。那么只有解决现实与经济效益之间的矛盾，才能弱化这种倾向。
4.农民权益未得到保障
农民权益没有得到良好保障也可算作流转机制不健全的后果，根据湖北省的实际情况，暂且将未得到保障的农民权益分作两部分：农地流转纠纷增加带来的权益无法保障和失地农民的权益无法保障。
在农地流转纠纷方面，近几年一直呈现上升趋势。常见的土地纠纷可包括农地流转纠纷、农地承包纠纷和其他农地纠纷。因为这方面数据的查找难度较大，只找到2009---2011年间的记录，在三种基本的土地纠纷中，农地流转纠纷由2009年28.9%的占比上升到2011年38.6%的占比，长此以往形势不容乐观。在这类纠纷中，又可划分为政府、村委会侵害农民权益，违背农民流转意愿发生的纠纷和承包商侵害农民权益发生的纠纷。除非基层土地流转平台更加完善，这些纠纷才能得到合法、有序解决。
农村土地流转加速，既带来农村劳动力进一步兼业化和向城镇转移加速的趋势，也带来农村留守群体的隐性失业问题。对于失地农民来说，将土地流转给别人，想出去打工却因为个人及家庭因素无法外出。倘若无法解决这部分群体的就业问题，很容易形成农民就地就业的强烈诉求，发生中途退出土地流转、强行要求进入承包商企业就业等社会事件，既无法保障农民权益，也无法保障承包商权益。
四、湖北省农地流转存在问题的解决对策
1.规范土地流转程序，完善相关法律法规
在规范土地流转程序上，首先要规范流转合同。合同作为一种规定双方权利和义务的协议，具有法律效应。规范的农地流转合同能够促进农地市场的发展，省内各地IX+地流转职能部门，特别是地方政府和村委会应当结合地方实际，提供合同模板，引导农民正确、规范使用流转合同，并做好相应备案。其次，对于规范流转主体，要积极推进农地确权工作，保护农民的主体地位。农村土地所有权归集体所有、经营权归农民所有的权利分离现象导致了土地流转实际操作中的主体偏离。通过确权确地，颁证到户，可以确定农户在农地流转中的主体地位。最后是规范政府、村集体在农地流转中的角色定位，强化引导职能，弱化强制职能，尊重农户的自主意愿。
在完善相关法律方面，旨在解除土地流转双方忧虑。土地流转相关法律的缺失导致在实际操作中不规范，双方的约定主要体现在民间化、口头化、短期化和随意化上，没有法律合同的支持，任何一方的毁约都会带来不良影响，这种不规范行为制约着土地健康流转。相关立法机构应当加速这方面的法律建设，为合法而有序的农地流转提供制度基础。
2.发展中介服务组织，打造一条龙连锁服务
湖北省农村土地流转市场的完善与发展离不开信息和服务。中介服务组织在农地流转市场中能够发挥搜集信息、组织谈判、订立合约和监督合约执行的作用，从而降低交易费用，是一种有效率的组织形式。农村土地流转市场的正常运行还需要使土地流转价格公正、合理地反映市场供求关系，土地资产评估机构科学估价，信息服务机构及时准确地传递流转价格变动信息，都可以弱化农户在流转博弈中的弱势地位。此外，法律服务机构要引导土地流转各方规范合同签订，调解土地流转中的纠纷；土地金融服务机构应调动土地、资金、劳动力和技术等生产要素相结合，产生最佳经济效益。
3.防止流转“非粮化”，调节土地流转收益
防止流转土地“非粮化”，严守耕地红线。在社会资本下乡浪潮中，要防止一些企业借土地流转之名，行资本运作之实，使流转的土地呈现“非粮化”倾向，所以要加强土地流转后的监管力度，保障土地流转工作健康持续地发展，确保国家粮食安全。
调节土地流转收益，对于调动农民土地流转积极性和提升农地规模效应都有积极作用。改善利益分配格局关键在于建立长效的土地流转经营机制，让农民参与到农村土地流转之中，如让农民以股份形式参与到流转之后的经营当中。湖北钟祥有以村集体经济组织主导的“彭墩模式”，湖北孝南有以土地股份合作社主导的“春晖模式”，湖北天门有以农机专业合作社主導的‘哗丰模式”等。无论哪种模式，都通过租赁加入股的方式，大规模流转农民承包的土地，从而抑制了耕地细碎化，实现农地规模效应的同时，增加农民收入。
4.建立有偿退出机制，设立替代性社会保障
土地流转合同范本篇8
关键词: 农村土地流转可持续发展
中图分类号： D267.2 文献标识码： A
一、农村土地流转的提出
土地是农民的“命根子”，土地政策是党的农村政策的基石，只有把农民心中的“命根子”变成农民手里的“钱袋子”，才能稳步推进社会主义新农村建设。土地流转是实现这个目标的有效途径，是提高农业产业化的必由之路。有利于形成多元化的农民就业和增收渠道，缩小城乡居民收入差距，对维护社会稳定具有十分重要的积极作用。
2004 年国家出台的《农村土地承包法》允许在一定的条件下土地承包经营权通过一定的方式进行流转。2008 年农业部了《关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知》，鼓励有条件的地方依托基层农村经营管理部门建立农村土地流转服务组织，为流转提供有关法律政策宣传、流转信息、价格评估、合同签订指导、利益关系协调、纠纷调处等服务。2013年党的十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
“农村土地流转”是土地延包30年之后农村出现的新生事物，是农村市场经济发展的客观要求。具体来说，是农村土地承包经营权流转的简称，是指在农村土地承包中的物权性质在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，原承包方依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为。总之，农业土地流转是在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转给受让方并获得收益的行为。
二、农村土地流转实践中存在的问题
“农村土地流转”作为土地权利的再配置过程，是我国农村市场经济发展的客观要求，是一种历史发展的必然，将继续对中国社会经济发展发生重大影响。但是，农村土地流转作为一项新生事物，目前还未形成科学的、统一的操作流程和评判标准。在经济利益的驱动下，当前农村土地流转的自发性、随意性、盲目性较大，运作不规范等应当引起高度重视。
从当前农村土地流转实践看，存在一些值得关注的问题：
(一)产权明晰程度低增大了土地流转的交易成本，影响土地流转效益。①抛荒者与新的用地者争夺承包土地经营权的矛盾。国家文件出台后，抛荒者看到了种田地有利可图，又开始要田地、要面积，追索土地承包经营权。现在要新的用地者放弃所捡种和抛荒土地面积的经营权，虽有法可依，但于理不合，工作也不好做。农村大面积土地出让给他人经营承包，有的调整结构，有的大面积植树造林。租地者是出钱后获得的经营权，还签订了合同，规定了期限。现在受让者不同意交出土地，而原承包者（无论抛荒者或是转租者）又要土地，这类矛盾尤为突出。新增人口谋求合法的土地承包经营权引发的矛盾。政策规定土地承包面积三十年不变，新增人口就不能享受分配土地承包经营权，而无承包土地种植，村组又没有机动田地解决，所以一大批新增人口没有承包土地。②因此，这些不明确的产权问题增大了土地流转的交易成本，影响土地流转效益。
（二）农村土地流转行为不规范。流转程序、协议不规范，不少农户采用“口头协议”，没有签订书面合同,私下进行自发性的流转，不遵循必要的程序和手续，未通过流转合同规范双方的权利义务，纠纷隐患较多。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象，与政策相违背，也容易引起损害农民利益行为的发生。土地流转价格存在不合理现象，没有政府机构指导的相关自信可靠的资质机构进行评估。
（三）农村土地流转机制不完善。土地流转无章可循，处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台，无具体的完备的操作办法，土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金，损害农户利益以及个别农户漫天要价，阻碍土地流转的行为。土地流转信息不畅，土地流转和租赁市场没有形成，无中介组织，出租方找不到承租方，承租方又难以找到有流转土地意向的对象，缺乏一个从上到下的网络状的中介服务机构。土地流转管理不规范，由于乡镇农经站工作人员职责不清，土地流转管理职责不明确，土地承包流转合同管理难到位。农村土地流转扶持措施尚未出台，农村土地流转项目激励措施、农村土地流转补偿制度、农村土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
（四）农村土地承包流转政策不配套。土地流转工作难度大，各级政府在实施农业产业项目过程中，个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象，影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则，对这些不愿流转土地的农民无计可施。抛荒地难处理，由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因，造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大，因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障，宁愿荒地也舍不得将土地流转出去，而政府对抛荒行为制止有限，既不能强制收回或强制流转抛荒地，又没有进行处罚的法律依据，从而造成了抛荒的蔓延。
三、改进农村土地流转措施及政策建议
从全局看，农村土地流转工作处于“八仙过海，各显神通”的状态，虽然十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了相关意见，但具体细则还未，因此亟需出备的指导性文件，促进农村土地流转工作健康发展，积极稳妥地推进农村土地流转。因此规范农村土地流转要思考以下几点：
（一）坚持正确的农村土地流转原则。建立健全土地承包经营权流转市场，前提是必须坚持以家庭承包经营为基础的原则，允许土地流转，不是对家庭承包经营的否定，而是对家庭承包经营的发展和完善。推进土地流转，要正确处理土地流转和家庭承包经营的关系，不能将两者对立起来。③
（二）逐步完善农村土地流转相关的法律法规。土地作为一种特殊的自然资源和生产资料，应逐步将农地流转纳入法制化轨道。将以往存在的、尚未纳入法律调整范围的农村土地占有和使用关系上升到法律关系。在此基础上，加快修改现有法律法规和政策，改变现存的农地占有和使用关系，确保农村耕地与非耕地、农村土地与城市土地在法律原则上的公平地位。明确农地流转为非农地是资产转化，而非简单的资源属性变更。加快制定农地流转的专项法规和条例，比如《集体土地流转管理法》、《农地使用权管理条例》、《农地使用权流转办法》等，并在相关法律法规和政策中明确农地流转的用途。在此基础上，严格执法，从严管地，依法管理。
（三）尽早建立健全农村土地流转市场和城乡统一的建设用地市场。规范土地使用权流转程序，加强合同管理，依法约束当事人的行为，逐步规范土地流转行为。抑制权力进入市场，充分发挥市场控制农地流转的“总阀门”作用。同时，建立一套较为完备的土地流转组织体系，比如土地使用权转让市场、各种中介服务组织、协调机构、监督管理组织、土地金融组织以及其他必要的配套服务组织和设施系统等，实现土地有序、有偿、有效和可持续流转，为有条件的地区发展适度规模经营提供一种长效机制。
（四）建立农村土地流转激励机制。鼓励在非农产业或城镇获得稳定就业机会的农民长期转让土地经营权，对流转期限较长、规模较大的农户给予一定的奖励补助；在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；对流入土地承包经营权规模较大的各类农业经营主体，地方政府应出台相关政策，在金融服务、技术推广、用地用电用水和农业综合开发、农业基地建设、农业产业化经营、农业基础设施建设等项目安排上给予优先支持；鼓励、扶植农业生产企业，以及相关有投资意愿单位扩大对农业投资，进而提高农村土地承包经营权流转率。④
（五）确保农村土地流转的可持续发展。土地不但是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障和社会保障，是农民最大的利益所在，也是农村最大的稳定因素。土地用途管制的核心是依据土地利用总体规划审批各项建设用地，不得改变规划用途。总之，农村城镇化对土地的需求，本质上是实现经济和社会发展目标的需求，不能因土地流转而改变土地用途。因此，必须遵循土地与经济协调发展的规律，坚持开源与节流并重，节约每一寸土地，优化土地资源配置，提高土地利用率，以确保土地资源的可持续发展。并且，贯彻农业可持续发展思想，坚持以经济效益、生态效益、社会效益相统一和眼前利益与长远利益相兼顾的原则，根据不同的土地类型、区位条件，使土地的价值得到较为客观的体现。⑤
（六）完善农民的社会保障体系，确保农村土地流转后的农民权益。农用地流转后，农民的收入水平和生活水平是衡量农用地流转成败的重要指标。农用地流转后，农民已经不再是传统意义上的农民，对农民的各项保障、待遇应完全等同于市民。建立城乡统一的养老保障体系、医疗保障体系、失业就助体系等，充分保障农民生活不降低，收入有保障。充分考虑农民的各种后顾之忧，让农民流转前愿意，流转中乐意，流转后受益，从根本上推动流转工作，让农民群众充分享受流转带来的实惠带动需求和供给的“双轨并进”，形成良性循环，促进土地流转进一步规范、活跃。
参考文献
①党国英.农村土地流转政策亟需研究制定.新农村商报,2012年11月7日:第 A15 版.
②秋风.农村土地流转矛盾不容小视.黄石日报,2009年8月26日:第005 版.
③黄金文 熊吉陵.规范农村土地流转保护农民合法权益.改革与开放,2009(5):20.
④兰晓红. 农村土地流转动因、问题及对策研究.特区经济,2010(10):159-160.
⑤王慧青,尹少华.农村土地流转的问题及对策. 特区经济,2011(15):187-188.
⑥《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，2013年11月12日.