土地买卖合同范文
时间：2023-03-01 16:31:36
土地买卖合同范文第1篇
乙方：____
丙方：____
经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
一、地块概况
1、该地块位于 __________，土地面积为__________平方米（折__________亩），
农村土地买卖合同。宗地四至及界址点座标详见附件国有 土地使用证。
2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。
二、转让方式
1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。
2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、 青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。
3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元 ，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付；第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议， 取得该土地的国有土地使用证后____个工作日内支付。
4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地 使用权面积为__________平方米（详见成国用（ ）字第__________号和成国用（ ）字第__________号），抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。
5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。
三、违约责任
1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能 取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。
2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。
3、甲方应对乙方承担连带责任。
四、其他
1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。
2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。
3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。
5、本协议经各方代表签字盖章后生效。
6、本协议一式六份，三方各执两份。
甲方（盖章）：____
代表：____
乙方（盖章）：____
代表：____
丙方（盖章）：____
代表：____
____年____月____ 日
农村土地买卖合同（二）
甲方（出售方）： 乙方（购买方）：
经甲乙双方共同友好协商， 乙方同意将位（ ）村的土地，卖给甲方（ ）使用，双方达成具体协商如下：
一、乙方本着自愿购买甲方土地原则，购买其土地位于 ,面积共 平方米，约 亩。
二、期限为 年。即自 年 月 日起至 年 月 日止。
四：。其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力。
五：本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违反，否则后果由造成方负责。
甲方（签字） 年 月 日
土地买卖合同范文第2篇
买方（以下简称乙方）：_
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。()
一、基本情况：
1、乙方购买甲方坐落在____市区（县）___路_______号厂房_层，厂房建筑面积___平方米，并配套场地____平方米，按房产证为准。()
2、土地使用权限为__年，自__年月日到__年月___日止，实际年限按产权证。()
二、厂房价格及其它费用：
1、厂房价格每平方米人民币__元（大写），总价（含人民币土地价格）人民币_元（大写）。()
2、土地使用税费按国家有关规定由__方每年支付给有关部门。()
三、付款方式、期限及交房期：
1、厂房总价分二次付清，签约日乙方支付定金人民币_万元（大写）。()
（1）___年月____日前甲方把厂房通过有关部门验收合格后交付乙方使用，同时乙方在收到甲方厂房后支付人民币___万元（大写）；
（2）其余房款应在甲方办妥相关产权交易后（以产权交易中心核发产权证之日为准）——日内一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。()
2、以上付款以转帐或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的10%计；若甲方不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价10%支付给乙方作为违约金。()
四、其他规定：
1、甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。()
2、乙方所购产权房可以自由转让或出租给其他方办业，但必须通知管理方，受让或承租方企业可以以本厂房地址进行工商注册。()
3、厂房内土地属批租，厂区内按现有的设施配套使用给乙方，未经有关部门同意，不得擅自搭建简易棚及房屋，甲方须协助乙方办理搭建秘备的简易棚手续。()
4、乙方所购房屋不得拆除，不得在其中举办高污染的项目。()
5、乙方在所购房屋内组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按其交付各项规定费用。()
6、乙方使用的用电和用水增容量由乙方提出申请，甲方予以协助办理，增容费用由乙方向有关部门按规定交纳。()
7、本合同未尽事宜由双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。()
8、甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。()
9、本厂房的质量保修期为交付后一年内有效。()
五、本合同主体及责任：
1、甲方：法定代表人：____委托人：__
2、乙方：法定代表人：____委托人：__
(甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任)
六、本合同经双方代表签字或盖章后生效，本合同一式四份，甲、乙双方和执一份，房产管理局和公证处各执一份。()
甲方：乙方：
代表（签名盖章）：代表（签名盖章）：
电话：电话：
签约日期：年月日
土地买卖合同范文第3篇
市国有土地使用权有偿转让实施细则》及有关法律、法规，双方就国有土地使用权转让与受让事宜，本着平等互利、协 商一致的原 则，特订立本合同，共同遵守。
转让方（甲方）：
法定代表人：
联系电话：
地址：
受让方（乙方）：
法定代表人：
联系电话：
地址：
第一条
甲方将位于 的地块国有土地使用权（土地证号为：
国用
字第
号），总面积为
平方米的土地使用权中的
平方米转让给乙方（转让地块位置详见红线图或宗地图）。
第二条
转让地块的土地用途为
，原 土地出让年限为
年，建设年限为
年
月
日至
年
月
日。
第三条
甲方转让给乙方的地块，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方（房屋转让契约另订），并向
市房产交易中心办理过户登记手续。
第四条
乙方受让本合同项下的土地使用权年限为甲方出让合同规定的使用年限减去已使用年限的剩余年限。即
年
月
日至
年
月
日。
第五条
本合同项下地块土地使用权转让金每平方米为
元（币种：
）。总金额（大写）
元（币种：
）。
第六条
乙方受让本合同项下的土地使用权时，愿意承担甲方原 出让合同（合同号：
号）及其全部附件和登记文件中所载明的权利义务。
第七条
本合同自批准之日起
天内，甲乙双方应按有关规定向市国土局和税务部门及财政部门缴纳有关税费，土地使用权交易服务费由甲乙双方各半承担。
第八条
本合同项下地块的土地使用权转让后，乙方须严格按照原 出让合同中所规定的土地使用规则进行开发利用，不得擅自改变土地用途和规划要求，如需改变须经
市国土局和市规划部门的批准。
第九条
甲乙双方须在本合同批准之日起
天内向
市国土局申请办理土地使用权变更登记手续，付清全部税费后，换领《国有土地使用证》。
第十条
任何一方违约，均应向另一方支付转让总额
%的违约金，并承担实际损失的赔偿金。
土地买卖合同范文第4篇
出卖人x x x（以下简称乙方）
兹因建地买卖事宜，双方协议订定本契约书，各条款如下：
第一条 乙方投资兴建x x x x第x层x号房屋一户，其基地应有持分面积的所有权出卖予甲方。
甲方承买基地坐落x x x 地号土地x笔，持分面积约x x亩，基地须办理分割分笔登记，其产权移转登的精确面积以当地政府机关分割测量结果为准。
第二条 本约建筑买卖价款总额x万x仟x佰x拾元整（本价款包括拆迁补偿及整地等费用）其付款办法如下：
第一期：人民币x万x仟x佰x拾元整于订购时交付。
第二期：人民币x万x仟x佰x拾元整于签约时交付。
第三期：人民币x万x仟x佰x拾元整于房屋开工时交付。
第四期：人民币x万x仟x佰x拾元整于壹楼地板完成时交付。
第五期：人民币x万x仟x佰x拾元整于贰楼地板完成时交付。
第六期：人民币x万x仟x佰x拾元整于叁楼地板完成时交付。
第七期：人民币x万x仟x佰x拾元整于肆楼地板完成时交付。
第八期：人民币x万x仟x佰x拾元整于伍楼地板完成时交付。
第九期：人民币x万x仟x佰x拾元整于交屋时交付。
第十期：人民币x万x仟x佰x拾元整于办妥抵押贷款时交付。
贷款部分并应另行支付自交屋后，至乙方取得该贷款时止，依银行放款利率计算利息。若甲方于房屋开工后始行承买，应于签约时一次付清所应交付的前面各期款项。若甲方以支票付款，倘支票全部或一部分不能兑现时，视为违约。
第三条 甲方于接到乙方缴款通知时三日内，应准时交付当期款项，若未按约定日期交付时，其延迟欠缴金额应依银行放款利率计算利息予乙方。惟甲方的延迟缴款不得超过一星期，若超过一星期，经乙方催告仍未缴付时，视同甲方自愿放弃承买权利，无须乙方以甲方违约的声明通告，乙方即可将甲方已缴款项全部无条件没收，充作乙方房屋兴建工程上所受损害的赔偿。至所承买的土地，由乙方另行处理，若甲方于签约付款后自愿解除契约时，该 已缴付的各期款项，应由乙方全部无条件没收，甲方不得有任何异议。
第四条 若各期土地价款缴付后，对于应缴付的房屋买卖各期款项有房屋买卖契约书第三条规定现象发生时，甲方所已缴付的土地价款，亦由乙方无条件没收，甲方绝无异议。
第五条 本约土地，非经乙方同意，甲方不得擅自让与第三者，若因此可归责于甲方的事由，导致发生纠纷时，应由甲方负责处理，概与乙方无涉。
第六条 本约土地，乙方保证来历清白，而无任何纠葛，若有第三者主张异议时，无论产权或债务的纠葛，均由乙方负责理清，不得连累甲方，若因纠葛致使甲方受有损害时，乙方愿负赔偿责任，绝无异议。
第七条 本约土地所有权移转登记，与地上房屋同时办理，并于交屋时一并点交。于点交之日以前，乙方如有应缴而未缴的任何税费，悉由乙方负责缴清，点交之日以后，由甲方负担。
第八条 本约土地，于办理所有权移转登记时，甲方的权利人名义，应与地上房屋甲方的权利人名义相符，俾使产权清楚一致以利登记。
第九条 本约土地所有权移转登记等一切手续，由乙方特约的登记人统一办理，所需甲方有关的书件证章，经乙方通知，应即提供配合办理，至所需印花税、地政规费、代书费等由甲方负担，并按通知期限内缴付乙方。土地增值税依法由乙方负担。
第十条 本约土地，未点交前如遇天灾地变或其他非可归责于甲方的原因致受有损害时，由乙方负责，概与甲方无涉。
第十一条 本约有未尽事宜，适用社会一般惯例或现行有关法律的规定。
第十二条 本约同文一式两份，双方各执一份为凭。
立契约书人：
甲方姓名：
土地买卖合同范文第5篇
买方（以下简称乙方）：_________________________________________
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。
一、 基本情况：
1、 乙方购买甲方坐落在_________市_______________区（县）_____________路_________，________号厂房______层，厂房建筑面积_____________平方米，并配套场地______________平方米，按房产证为准。
2、 土地使用权限为_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，实际年限按产权证。
二、 厂房价格及其它费用：
1、 厂房价格每平方米人民币______________________元（大写），总价（含人民币土地价格）人民币_______________________________元（大写）。
2、 土地使用税费按国家有关规定由_______方每年支付给有关部门。
三、 付款方式、期限及交房期：
1、 厂房总价分二次付清，签约日乙方支付定金人民币________________万元（大写）。
（1）________年_____月____日前甲方把厂房通过有关部门验收合格后交付乙方使用，同时乙方在收到甲方厂房后支付人民币__________________万元（大写）；
（2）其余房款应在甲方办妥相关产权交易后（以产权交易中心核发产权证之日为准）__日内一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。
2、 以上付款以转帐或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的10%计；若甲方不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价10%支付给乙方作为违约金。
四、 其他规定：
1、 甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。
2、 乙方所购产权房可以自由转让或出租给其他方办业，但必须通知管理方，受让或承租方企业可以以本厂房地址进行工商注册。
3、 厂房内土地属批租，厂区内按现有的设施配套使用给乙方，未经有关部门同意，不得擅自搭建简易棚及房屋，甲方须协助乙方办理搭建秘备的简易棚手续。
4、 乙方所购房屋不得拆除，不得在其中举办高污染的项目。
5、 乙方在所购房屋内组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按其交付各项规定费用。
6、 乙方使用的用电和用水增容量由乙方提出申请，甲方予以协助办理，增容费用由乙方向有关部门按规定交纳。
7、 本合同未尽事宜由双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。
8、 甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。
9、 本厂房的质量保修期为交付后一年内有效。
五、 本合同主体及责任：
1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________
2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________
（甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任）
六、 本合同经双方代表签字或盖章后生效，本合同一式四份，甲、乙双方和执一份，房产管理局和公证处各执一份。
甲方： 乙方：
代表（ 签名盖章）： 代表（ 签名盖章）：
电话： 电话：
签约日期： 年 月 日
签约地址：
土地买卖合同范文第6篇
2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。
诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。
原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。
原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的超过两年的诉讼时效。
审理结果
淮安市淮阴区人民法院审理认为：1.原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，依法不予支持。2.关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且被告嵇某某在买受原告王某某房屋时尚有一处宅基地，故原、被告签订的房产转让协议中关于房屋部分，违反法律强制性规定，应属无效，被告嵇某某辩称房屋买卖有效的主张，无法律依据，依法不予采纳。3.对于原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求，原告王某某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不予支持。一审判决：1.原告王某某与被告嵇某某签订的房产转让协议中关于房屋部分无效；2.驳回原告王某某其他诉讼请求。
一审判决后，王某某不服，以一审判决确认双方所签订的协议无效是正确的，但在确认合同无效后却又判决不予返还房屋的错误为由，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理认为：第一，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人享有讼争房屋的所有权，依法属于有权处分，上诉人也已实际向被上诉人交付了该房屋，被上诉人也履行了给付购房款的义务，合同已实际履行完毕；第二，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖及宅基地使用权的转让虽然没有经过该集体经济组织的批准，但时任村书记和村副主任(无正主任)均作为该协议的见证人在协议上签名，应视为该集体经济组织的一种认可，尽管此种认可形式与法律意义上的批准有所区别；第三，被上诉人占有了该房屋后，已实际对该房屋及附属设施进行了一定程度的添附，添附的部分与原物已无法区分，返还原物将给被上诉人造成一定的损失；第四，上诉人在将诉争房屋出卖给被上诉人后，即另觅一块宅基地建设房屋，后因未履行审批手续而被以违章建筑予以拆除，又因其将自己所有的房屋出卖，无法再申请到宅基地，因此，上诉人即以原买卖协议违反法律、行政法规为由主张该协议无效并要求返还房屋，该行为违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例评论
本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的房产转让协议的效力；2.如果协议无效，财产是否应予返还。在讨论此两点之前，首先需了解一下目前集体土地房屋买卖纠纷涉诉的现状。
一、集体土地房屋买卖纠纷涉诉现状
目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，与原标的完全一致的几乎没有。
二、关于协议效力
从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。
1 合同有效说
根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有
权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证(集体土地建设使用证或宅基地使用权tiE)后，出卖人以买卖合同约定的标的物――农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。
2 合同无效说
根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第7部分第64条、《土地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院的[1999]39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。
3 部分有效说
该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。
4 效力待定说
在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。
合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”，显然不是同一个概念。
之所以采纳无效的观点，概括起来主要有以下几个理由：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，目前有关法律规定在土地使用权转让的效力方面有所限制。一方面，从处分权的角度来讲，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从这些规定来看，可以知道宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而不能将其出卖或转让。也就是说一般情况下不具有处分权。
事实上，最高法院物权法研究小组在《条文理解与适用》一书中就明确指出，处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则。1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房和宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
另一方面，从不动产登记要件来看，《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。从这些规定来看，国家既强调了不动产要采取统一登记制度，同时也考虑到我国目前现实的国情。即当前大多数地方仍然实行的是房屋与宅基地分别登记的制度，并且我国农村目前尚有很多根本没有登记的宅基地使用权，对此，法律还显得很苍白。因此，对照本案，显然以认定无效为宜。
三、合同无效后的处理
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多的是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。
2007年4月9日，全国民事审判工作座谈会要求，对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，人民法院裁判的结果要注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。江苏省高级人民法院于1995年通过的《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第65条也列举了一些合同无效后不宜适用返还原则的事项。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了
拆迁补偿款；等等。
针对上述情况，法院一般采取的原则是：第一，尊重历史，照顾现实，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果，判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。第四，除了上述情况予以适当返还之外，如果纯粹由于出卖方违背诚实信用，进行恶意抗辩，一般原则是以认定不返还为主，尤其是当前征用、拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。因为诚实信用原则的立法目的，就在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。
四、对案例的具体分析
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，在农村集体土地房屋买卖问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，由于双方签订的关于房屋等不动产的买卖协议，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条、第63条的规定，属于《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此，该房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于《合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。
参考文献：
1 周波范晓静，试论在农村集体建设用地上所建房屋买卖合同效力及处理，民事审判指导与参考，2008年第4集(总第36集)
土地买卖合同范文第7篇
一、法院在审理国有土地使用权合同纠纷案件中出现大量的难点问题。
如原告张淑兰诉被告黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案,案情如下:2002年10月17日,原告于强易与黑龙江省八五一一农场签订了一份《房屋买卖合同》,原告以105,600元的价格购买黑龙江省八五一一农场位于中发机械厂院内(原铸造翻砂车间)647平方米房屋一栋,原告在该房屋及厂区内经营八五一一农场玉兔冷饮厂。2007年6月,被告鑫淼公司准备建设施工和谐小区,根据黑龙江省八五一一农场整体规划的要求,修通建材路需拆除原告所有八五一一农场玉兔冷饮厂的部分厂房和让出部分用地。6月13日,原告与被告签订了一份《房屋和用地转让合同》,合同约定,被告需要拆除原告建筑面积为228.52平方米的厂房,需拆掉的围墙自大门往西23.50米处让出总用地面积为655平方米的土地;因原告部分厂房的拆除和部分用地的转让影响原告的正常经营和发展,给原告造成了损失,因此被告应给予一定的经济补偿,具体办法如下:1.被告需给原告一次性现金补偿280,000元;2.被告承诺,经原告同意在原告厂区后院东侧,被告所建三层楼中一楼一单元分别作为原告方售货处、办公室、财务室、保管室使用,建筑面积分别为60平方米、40平方米、60平方米,并在此单元三楼提供建筑面积为66平方米的住宅楼,待楼房竣工后由被告将以上四个房产证交与原告;3.被告承诺,经原告同意在原告所使用的一单元楼下为原告建筑一个面积为180平方米的地下仓库,要求高度为3.6米做防水,冬夏无水不潮湿,库门尺寸为宽3.6米×3.8米,电路照明设施齐全,待竣工后由被告将房产证交与原告;违约责任,违约金的数额由被告确定为现金补偿的50%即280,000×50%=140,000元。同日,被告给原告出具了一份《证明》,写明被告给付原告补偿金除合同上标定的280,000元外,尚有合同未标定的720,000元的补偿金。10月19日,原告与被告又签订了一份《特别说明及补充内容》,对上述合同作出了补充内容,被告给付原告300,000元的补偿金。10月25日,被告法定代表人李松展给原告出具了一份《欠条》,写明欠原告700,000元,还款日期2008年5月30日。在建设施工和谐小区的过程中,被告没有按合同约定的房屋及面积给原告建设施工房屋,也没有按《欠条》约定的还款日期给付原告补偿金。在庭审中,被告陈述现被告售楼房的价格为每平方米1488元,不同意给付原告合同约定的楼房及《欠条》写明的补偿金。原告举证证明被告售楼房的价格为每平方米1280元,原、被告在合同中约定被告给原告补偿房屋面积为406平方米,按每平方米1280元计算,价值为519,680元。
法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条的规定,判决如下:被告黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司于本判决生后十日内给付原告于强易、张淑兰补偿房屋面积406平方米的价值为519,680元、经济补偿金700,000元及违约金140,000元,计1,359,680元。
原告于强易、张淑兰以105,600元的价格购买黑龙江省八五一一农场位于中发机械厂院内647平方米房屋及土地使用权。被告被告黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司需要拆除原告建筑面积为228.52平方米的厂房及土地使用权,而原告却得到1,359,680元的经济补偿,这明显是不公平的。我建议土地及税务等有关部门应介入此类交易,收取必要的土地使用费及税金,使国家少受损失。
二、法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中也出现大量的难点问题。
如原告孙胜田、韦妹鸳与被告张德礼、田淑艳房屋买卖合同纠纷一案,案情如下:1981年11月,被告张德礼在原黑龙江省八一农垦大学三队工作时,该队将本队008栋3号32平方米平房一栋分给被告张德礼、田淑艳夫妻居住。1993年二被告取得该房屋有限产权,当年被告张德礼被原黑龙江省八一农垦大学调到该大学修造厂工作。原告孙胜田是被告田淑艳的外甥。1993年10月,被告张德礼、田淑艳与原告孙胜田、韦妹鸳夫妻经口头协商,二被告以1300元将该房屋卖给二原告,二原告将1300元房款给付二被告。1997年5月,原黑龙江省八一农垦大学三队统一到该大学总务处办理《房屋所有权证》,所有权人登记为“张德礼”。后该大学存档的《私有房屋栋(户)卡》中“房主姓名”由“张德礼”变更为“孙胜田”,《黑龙江省农场总局房屋四面墙界申报表》中“东墙”、“南墙”、“西墙”、“北墙”(签章)栏内都有“自有 孙胜田”字样,《房屋所有权证存根字第1097号》中“领证人签章”为“孙胜田”,现该《房屋所有权证》在二原告手中,《三连008-009栋平房》中“3”号房屋打印房主姓名为“孙胜田”。原黑龙江省八一农垦大学搬到黑龙江省大庆市后,在该原大学的基础上成立了黑龙江省牡丹江农垦双峰农场。该场决定将该场三队住户全部搬迁到该场场部居住,并准备给予一定的现金补贴。2010年3月31日,二原告与二被告四人到黑龙江省农垦总局牡丹江分局房地产管理处办理该房屋产权变更登记手续时,双方因黑龙江省牡丹江农垦双峰农场准备给该房屋补贴款如何分配的问题而发生争执,二被 告未协助二原告办理该房屋产权变更登记手续。法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十七条的规定,判决如下:一、原告孙胜田、韦妹鸳与被告张德礼、田淑艳的房屋买卖关系成立,房字第1097号房屋归原告孙胜田、韦妹鸳所有;二、被告张德礼、田淑艳于本判决生效后十日内协助原告孙胜田、韦妹鸳到黑龙江省农垦总局牡丹江分局房地产管理处办理房字第1097号房屋产权变更登记手续,将该《房屋所有权证》中“所有权人”由“张德礼”变更为“孙胜田”。
土地买卖合同范文第8篇
「关键词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量
随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）[1].这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的[2]，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。
一、我国的土地制度与商品房种类
根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。
二、农村集体土地上所建商品房的问题所在
商品者，依《高级汉语大词典》[3]之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。
通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，[4]从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。[5]在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。
但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变，此其一。其二，随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市
近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。[6]可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。
除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对照，“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为一种财产权，其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。[7]
三、病态契约与无效合同[8]
讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。
何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，根据《意大利民法典》第1325~1352条的规定，契约生效的要件包括：⑴当事人的合意；⑵契约原因合法；⑶契约的标的可能、合法并确定或可确定；⑷契约的形式应符合法定或约定。如果将符合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。[9]根据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：⑴恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑵以合法形式掩盖非法目的；⑶损害社会公共利益；⑷违反法律、行政法规的强行性规定；⑸因重大误解订立的合同；⑹在订立合同时显失公平的；⑺一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严重性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不十分严重而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的决定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严重的契约，当事人无权决定其命运，各国法一般规定其为绝对无效。[10]
虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，根据我国的实际情况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：⑴违反法律、行政法规的强制性规定，⑵损害社会公共利益，或者称之为违背公共秩序与善良风俗。对于第一方面，王利明教授在《关于无效合同确认的若干问题》一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：⑴必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；⑵必须是违反了法律和行政法规的强行性规定；⑶必须是违反了强行性规定中的效力性规定。[11]对于第二个方面，可以简称为违背公序良俗。所谓善良风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。[12]公共秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。
四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力
通说认为，由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。
（一）合同无效论的依据
在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点：
1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指《土地管理法》）的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。[13]当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不履行的状态。[14]基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论的依据
与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点：
1、虽然《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国《宪法》第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转，但依照法律解释学的体系解释方法[15]，根据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体所有土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在
整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的，这是《宪法》条文中的应有之义。所以，《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第78条[16]的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。
2、暂且不虑及上述对《宪法》和《土地管理法》的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律规范可以区分为任意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和禁止规定二种。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。禁止规定，指命令当事人不得为一定行为的法律规定。但是，如果再进一步细分，禁止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。[17]但是，细观《土地管理法》的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。
（三）笔者的观点
笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定，必须放在一个更高的、全局的视野上进行审视，不能单就某一部法律为判断，“法规则只有参照它们所服务的目的始能被理解”，确定一项法律规则的存在是否合理，必须首先探究其目的何在，只有在此基础上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。[18]
《土地管理法》规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”根据这些规定，我们可以较为清楚的认识到，《土地管理法》不允许集体土地使用权出让、转让，其目的主要是保护农用地（耕地）总量，防止农用地（耕地）不断减少而影响粮食安全和国计民生。应该说，这种立法意图是十分正确的，整个社会经济的发展，是以农业的稳定为基础的，只有农业稳定，才会有工业和第三产业的稳定健康发展，社会也才能保持稳定。但是，假如商品房的开发是在现有建设用地上进行的，对农用地并不构成影响，那么，就不应当也没有依据一概加以否定。
法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。[19]法律的正式渊源并不能够覆盖司法活动的全部领域，总是有某种领域要依靠法官的自由裁量来决定，在这种领域中，法官必须发挥其创造精神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满足当事人的意愿。实现这个任务的方法应当是“认识所涉及的利益、评价这些利益各自的份量、在正义的天枰上对它们进行衡量，以便根据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡”。[20]
让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这一点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地用途的严格管制制度，国家可以控制土地用途，保护耕地，稳定国计民生。当然，除此以外，由于《土地管理法》已经著有明文，所以对这一制度不便轻易改动，这就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。
与此对应的，如果确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢？从目前的情况看，在集体土地上进行商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此基础上，村民的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有能力进行居住条件的普遍改善。可以说，改善村民的居住条件、增加农民收入是确认合同有效的第一点好处。第二个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内解决全部问题，多头并举更能加快进程。第三，也是很实际的一个问题是，由于行政机关的执法乏力，在集体土地上进行的商品房开发已经在全国各地广泛出现，成为一种普遍的社会问题。如何处理这类商品房的买房者与卖房者的利益，就成为一个直接关乎社会稳定的政治问题。确认合同无效，必然导致退房退款，而农村集体经济组织已将所收房款用于房屋开发或者其他支出，不可能退还出如此巨大的一笔款项，买房者关心的更是有房住，如此一来买者与卖者都将遭受巨大损失。那么，国家如果调整法律、确认此类合同有效又会失去什么呢？国家要求集体土地必须征用后由使用者支付出让金才能用于商品房建设，这一前提是国家要向集体经济组织支付征地补偿费，如果补偿费高于出让金，则国家就会遭受损失，如此一来国家就要“赔钱”；如果补偿费低于出让金，则意味着国家从农村集体经济组织处也就是农民处获得了额外的利益，农民就遭受了“盘剥”。也就是说，补偿费无论是高是低，都缺乏合理的依据。而如果确认合同有效，开发商品房使用集体土地而支付给农村集体经济组织，就不会有“赔钱”或是“盘剥”的出现，国家只要加强对土地用途的监管就可以了。目前实践中出现的障碍主要是无法为在集体土地上建设的商品房办理权属证书，而这完全是由于国家法律政策造成，对国家而言轻而易举毫无损失，对房屋的买卖者则是利益巨大。这也就是为什么此类合同在国家法律上存在障碍，而实践中有大量出现的根本原因。
从法律演变的历史原因看，国家之所以调整《土地管理法》，禁止集体土地使用权流转，主要是为了有力遏止1992年之后出现的开发区热、房地产热对新兴土地市场的过度冲击，改变耕地大量闲置、用地结构失衡的恶性局面。[21]但是，“社会现象日新月异，立法者有非万能，苟发生立法当时所未料及之事件，自须衡量现行环境及价值判断之各种变化，以探求立法者于今日‘立法’时，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥当性’”。[22]经济的发展，现实的需要，都要求国家调整立法政策，对需求作出合理的反映。“太阳、月亮和星星今天看上去一如几千年以前；玫瑰仍像在伊甸园里那样开放；但法律从来是另一回事。婚姻、家庭、国家、财产经历了最多种多样的形态。”[23]如果一味地因循守旧固守现有法律不变，实在不是明智之举。
最后还有一个因素，但并非是最不重要的，就是如果确认合同无效，其逻辑的必然结果是退房退款，而事实上的失控已使数量众多的农村集体经济组织、村民个人、城市居民卷入到此类合同中来，退房退款必将极大影响他们的切身利益，极易造成社会的不稳定。在这种情况下，与其硬性取缔，不如调整政策而疏导之，毕竟国家的政策要以绝大多数人的利益为归依。
综上，基于对上述两种观点的利益衡量，笔者认为，确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效的观点在现阶段更为可取。
五、对在农村集体土地上所建商品房买卖合同的处理
基于对上述分析，笔者认为，应当可以采取一种更加灵活务实的策略来对待这一日益突出的问题，具体的可以采取以下处理方法：
第一，修改《土地管理法》，在保护基本农田的前提下，使农村集体土地使用权的出让与转让享有与国有土地同等的待遇。这是一种最直接、最简单的办法。《宪法》的原则性规定看，所有的土地使用权都是可以依法转让的，修
改《土地管理法》只是使具体法律与《宪法》的根本意旨相符合。从财产权的性质看，无论是作为国有土地所有者的国家，还是作为农村集体土地所有者的农村集体经济组织，在法律性质上，都是土地这种特殊财产的财产所有人，它们在私法上的地位应当是平等的，所有权具体权能的内容应是无差异的，即都应包含占有、使用、收益、处分四项权能。虽然由于土地资源具有稀缺性的特点和保证国家粮食安全，对土地的用途应从法律上作出统一规定，但是在合理使用土地和确保耕地数量的基础上，应当允许土地所有人享有其他财产的所有人所能享有的财产权内容相同的权利，其中当然包括用益物权的设立，此时的制度设计可以传统的地上权制度为蓝本。
第二，贯彻两权分离，规范集体土地使用权流转市场。要坚持和维护国家就土地所有制问题上的基本原则不动摇，确保土地所有制上的公有制度，在此基础上实现所有权与使用权的分离，使土地使用权作为资源在市场上合理流动。在这一过程中，要时刻保持清醒的头脑，从土地用途管理和国家总体规划入手，保护耕地、节约耕地，通过集体存量用地的流转减少建设用地增量的增加，减少闲置土地数量。目前，广东在这一方面进行了有益的探索，正式出台了《集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，允许在土地总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，从而在国家土地一级市场外全新生成一个区域性的农村集体土地市场，在我国集体土地管理改革进程中迈出了实质性的一步，被称为土地管理“二次创业”。为有力支持这一改革，广东省在坚持占补平衡、切实保护耕地，全面进行农村土地产权登记调查，建立土地交易信息服务系统及建立以农村土地交易为核心的有形土地市场等方面做了大量基础性工作，为农村集体土地这一“农民的资产”正式进入可经营范围提供了坚实的保障。[24]
第三，以上两点主要是对今后立法提出的一点建议，但立法的修订总是需要一个周期，如何在现有法律条文修订前处理实践中出现的在农村集体土地上所建商品房买卖合同案件，是司法实践中亟需解决的迫切问题，这也是我们司法实务工作者义不容辞的义务。
根据上述对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力的分析，笔者提出一个大胆的处理意见，仅供参考，即确认此类合同有效，但赋予购房者以选择权。这里的选择权的具体内容包括购房者可以选择解除合同，要求退房退款；也可以选择继续履行合同，维持使用房屋的现状，如果购房者要求办理相关证件，则可以办理“村镇房屋所有权证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再作出进一步处理。
下面进一步阐述一下笔者提出上述建议的理由。
1、解除合同。虽然通过对合同效力的分析，合同应当认定为有效，但是由于目前实践中的现状，比如产权证照办理不能，对购房者权利的保护措施仍然不健全，其权利处于一种不能完全行使的状态，因此，应当设立一种相应的救济途径以示公平。同时，由于目前经济的持续发展，商品房市场的走势良好，房价不断攀升，而这种房屋的购买者又往往住房条件差、急需购房。在这种条件下，解除合同的做法其实是由购房者自己选择，是否让自己失去已得利益或可得利益，这种当事人自愿放弃利益的行为法律自然没有必要强行干预。在这种房价持续上涨的状况下，也不宜赋予开发商以解除权，因为那样一来，对开发商有利而对购房者不利，容易助长开发商追逐利益的恣意行为。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情况下，所退房款应当只是房屋价款的本金，而不应当包含利息。
2、履行合同。在购房者未选择解除合同的情况下，由于合同具有法律效力，则双方就应当按照合同的约定履行各自义务，购房者交纳购房款，开发商交付房屋。只是在这种情况下，由于目前体制上和行政管理上的问题，可能在房屋所有权证的办理上会存在一些问题，影响到权利人的权利行使和今后房屋的再次转让等方面，但这是一个需要协调各方面的系统工程，又涉及到前文对立法方面的建议了。
参考文献：
[1] 该司法解释自2003年6月1日起施行。
[2] 该司法解释的一项重要依据是《城市房地产管理法》，而该法第2条明确规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”虽然《解释》对所依据的法律法规采取了列举与概括并用的方式，但除所列举者外，根据起草者的阐释，主要是包括《建筑法》、《民事诉讼法》、《城市房地产开发经营管理条例》。参见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第10页。
[3] 见金山软件股份有限公司出版的《金山词霸2002》软件，版本5.5.0.0，网站地址：.
[4] 我国的土地市场主要由三级市场组成：一级市场即土地所有权市场；二级市场即土地使用权出让市场，又称土地批租市场；三级市场即土地使用权转让市场。
[5] 参见南京市中级人民法院民四庭《当前我市集体土地房地产开发法律纠纷的调查报告》，载于以下网页：/……/dcyj/dcbg/dcbg_to.htm.
[6]参见南京市中级人民法院民四庭《当前我市集体土地房地产开发法律纠纷的调查报告》，载于以下网页：/……/dcyj/dcbg/dcbg_to.htm.
[7] 同上注释。
[8] 为行文方便，本文在表述上交替使用契约与合同两个概念，但对二者含义不作区分。
[9] 李永军著：《合同法原理》，中国人民公安大学出版社1999年版，第227—228页。
[10] 同上揭书。
[11] 请查阅网页：.cn/weizhang/default.asp？di=13505.
[12]李永军著：《合同法原理》，中国人民公安大学出版社1999年版，第283—284页。
[13] 李永军著《合同法原理》，中国人民公安大学出版社1999年版，第189页。
[14] 参见刘春堂著《民法债编通则（一）：契约法总论》，作者台湾自版，2001年，第285页；史尚宽著《债法总论》，中国政法大学出版社2000
年版，第378页；郑玉波著《民法债编总论》，作者台湾自版，1962年，第278页；葛云松著《期前违约规则研究-兼论不安抗辩权》，中国政法大学出版社2003年版，第329页。
[15] 所谓体系解释，指根据法律条文在法律体系上的位置，即它所在编、章、节、条、项以及该法律条文前后的关联，以确定它的意义、内容、适用范围、构成要件和法律效果的解释方法。详见梁慧星著《裁判的方法》，法律出版社2003年版，第89页。
[16] 《立法法》第78条规定：“宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。”
[17]参见王利明著《关于无效合同确认的若干问题》，载.cn/weizhang/default.asp？di=13505.
[18] L·L·富勒、小威廉R·帕迪尤：《合同损害赔偿中的信赖利益》，韩世远译，载梁慧星主编《民商法论丛》第7卷，法律出版社1997年版，第411页。
[19] [美]E·博登海默著《法理学：法律哲学与法律方法》，邓正来译，中国政法大学出版社1999年版，第398页。
[20] 同前揭书，第145页。
[21]参见南京市中级人民法院民四庭《当前我市集体土地房地产开发法律纠纷的调查报告》，载于以下网页：/……/dcyj/dcbg/dcbg_to.htm.
[22] 杨仁寿著《法学方法论》，中国政法大学出版社1999年第1版第1次印刷，第97页。
[23] 古罗马法学家尤利乌斯·v·基希曼（Julius v Kirchmann）语，引自[德]卡尔？恩吉施《法律者如何思维-〈法律思维导论〉之导论》，郑永流译，载民商法律网。
[24]参见南京市中级人民法院民四庭《当前我市集体土地房地产开发法律纠纷的调查报告》，载于以下网页：/……/dcyj/dcbg/dcbg_to.htm.
土地买卖合同范文第9篇
【关键词】小产权房 买卖合同 合同效力
一、小产权房买卖合同效力的争议
小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。
认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。
认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。
二、小产权房买卖合同效力争议的分析
我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。
三、对小产权房买卖合同效力认定的方法
小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。
我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。
四、结语
国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。
参考文献
[1]张娜.“小产权房”引发的土地制度思考[J].合作经济与科技，2011，（18）.
[2]杨晓、谭和平.“小产权房”入市--困境、前景与制度创新[J].衡阳师范学院学报，2011，（04）.
土地买卖合同范文第10篇
【关键词】房屋买卖合同 概念 适用 法律法规 效力 判断标准 无效情形 特殊情形 法律后果
房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在关键于：房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点。而在房屋买卖中，也会有买卖合同无效的情况。笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。
一、 房屋买卖合同的概念、适用的法律法规及效力判断标准
房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处关键在于：房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。
根据我国现行法律法规，房屋买卖合同的订立和履行，应适用的法律有：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等等。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。这是房地产有关的专项特别法规定的房地产转让的禁止性规范，属于法律的强制性规范。尤其《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（七）项“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”是一个涵盖范围更宽的弹性条款（兜底条款）。由此可见，判断房屋买卖合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，同时依据诸多其他法律法规的规定。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题，有效性是买卖双方争论的依据，而在房屋买卖中，也会有买卖合同无效的情况。笔者理践结合归纳下列购房合同属于无效合同的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。
二、 房屋买卖合同无效的情形
那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？笔者结合司法实践认为主要有以下几种：
1、 房屋与土地分开转让，合同无效
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” 这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的“房地一体主义”原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权，合同无效
《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的 不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
3.商品房预售违法，合同无效。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定人民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人 ， 由他的法定人民事活动。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
6．限制行为能力人未取得法定人同意签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定人，或者征得他的法定人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定人，或者征得他的法定人的同意。《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的。可见，制行为能力人未取得法定人同意签订的房屋买卖合同。
7.一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。这里的事实真相应指有关房屋权属等关键主要信息，而不是有关房屋情况的所有信息。
8.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以胁迫的手段签订的房屋买卖合同指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上等方面受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。
9.乘人之危签订的房屋买卖合同无效。第五十八条规定：下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；乘人之危签订的房屋买卖合同是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
10.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。
11．买卖权属有争议的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。
12、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
13、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的买卖合同无效。
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应办理但是没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
14．其他导致房屋买卖合同无效的情形。
三、房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。
1.房屋买卖未采用书面形式。
《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面 转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
《城市房地产管理法》第三十八规定：下列房地产不得转让(包括买卖)：(六)未依法登记领取权属证书的。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。由此可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”
可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
4．房屋共有人擅自转让的行为。
《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。
5.城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔20__〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居 民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。
四、房屋买卖合同无效的法律后果
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3．在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
五、结语
总之，房屋买卖合同是一种常见的特殊买卖合同，在实践中要正确判断房屋买卖合同无效的情形并正确理解其法律后果，以期维护房屋买卖合同民事法律关系，推动房地产交易市场的健康发展。
参考文献：
【1】韩德培、马克昌总主编、余能斌主编:《民法学》，中国人民公安大学出版社、人民法院出版社20__年版。
【2】马俊驹、余延满主编：《民法原论》，法律出版社20__年版。
【3】《2013年国家司法考试必读法律法规汇》（教学版），民法.上律.指南针司法考试命题研究中心 组织编写，20__年12月第1版，经济科学出版社。