土地经营管理范文

土地经营管理范文第1篇

关键词：土地；经营管理；模式；效益。

中图分类号：Z-0019 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-07-0039-1

农业是国民经济的基础，土地是人类生存之本，而土地是农业生产最基本的生产要素，又是不可再生的资源，所以合理利用土地，珍惜每一寸土地对我国这个人口大国来说就更为重要了。基于我国现在的国情，充分利用和发挥每寸土地的作用使有限的土地资源产出更大的经济效益，那么在农村实行土地经营管理合作社就能发挥作用。

土地经营管理合作社就是农民将各自的土地经营管理权交给合作社规模经营集中管理。由合作社进行翻地、耕种、秋收等经营管理，然后按年收入的粮食产量的标准付给农民出卖粮食资金或由农民自己出卖粮食，由农民向合作社支付经营管理费用的一种土地托管式的经营方式。下面就合作社经营管理模式进行优、缺点的浅析。

1 土地经营管理合作社模式的优点：

1.1 进一步实现了土地规模经营，集中管理的模式，有利于实施机械作业，实现了农村机械化

这种经营方式有效改变了家庭联产承包责任制下的土地零散经营模式，使原来的由各户自己经营仅有的小面积地块改为大面积成片经营，改变了古老的耕作方式，促进了机械化的实施，实现了土地规模经营和农业产业化的发展道路，提高了农业生产效益，加快了农业的发展。

1.2 体现了规模经营的成本优势

这种模式使土地经营的成本大大降低，实行统一采购、统一管理、减少了多个项目的开支或开销。例如运费等。原来的一户一耕种经营，每户去购买种子、化肥、农药、农用工具等都是每户单独进行，单独开销费用，而实行合作社经营管理就由合作社一次性进行采购，一次性进行开销，减少了劳动力和时间的浪费，减少了购买生产资料资金的浪费。所以合作社经营管理模式减少了由各户分户经营的综合费用，体现了合作社的综合优越性。

1.3 有利于农业综合结构调整，方便耕作经营管理

通过经营管理合作社模式管理的优越性，促进了土地的规模经营，方便了农业结构的有利调整，使农业向有利经营管理方向发展，使土地发挥更大作用。提高土地的产出率，同时改变以往单户生产经营的不便条件，方便土地的经营管理。所以有利的农业结构调整，是农业合理规划，统一布局，连片经营的有利条件，大大推动了农村产业化结构的优化。

1.4 有利实施农业生产研究，推动土地增产，农民增收

土地规模经营为农业生产科研创造了条件，对于实验田的选址、种植、观察研究都提供了方便，就同一片土地进行统一实验研究，并与另一地块对比研究，如何增产，如何增收形成鲜明的对比，给农业研究创造了良好的条件，有利促进科学技术的应用和实施，提高了土地的产出率，增加了合作社规模经营的收益，农民的收入增多生活水平也就提高了。

1.5 促进土地的有效流转

合作社经营管理模式是一年或几年的托管，一般都是一年一签合同，基于这种模式如果运行得好会激励农民进行土地流转的积极性，促进土地的长时间流转，加大土地流转范围，加快土地流转速度，提高土地的流转成功效率，促进土地的长期集约规模经营。

1.6 空出农民的土地经营时间外出搞创收

由于自己的土地实行托管经营，把土地交给合作社管理，不用自己去做，使农民的空余时间增多，大多数农民利用空闲时间外出打工，改变了以往想外出创收又被种地拖累的后顾之忧，让农民工在外放心、安心、全心地进行工作。土地有了收入，外出打工又有了很好的创收，使农民年收益大大增加，这就体现了合作经营管理的优点。

2 尽管合作社经营管理存在许多优越性，但也存在一些不足。下面就存在的缺点进行简单分析

2.1 合作社经营管理模式存在一定风险，粮食收入没有保障

由于合作社是规模经营管理，把许多农户的土地进行统一选种、统一选肥、统一耕种，如果选种选肥出现差错直接影响粮食的产出率。耕作的错误方式也是会给生产带来很大风险的。所以这种经营方式好就大面积都好，差就大面积都差，而不是一户一块地耕种时有好有差，所以农民的土地收入没有保障，存在一定风险。

2.2 发生自然灾害介定不明确

由于农业生产受自然影响很大，很大程度上都是靠天吃饭的，所以自然造成的灾害很多，它直接影响农业的收入，由于合同签定不可能对自然的各种灾害面面俱到，所以存在一定的客观漏洞，使其不明确，引起纠纷，造成各项损失，降低农民的收益。

2.3 组织不健全，机制不完善

合作社的成立是简单的行为，组织结构不健全，它不具备股份制合作的机构，不能保证收益的合理分配。机制不完善，政府应对其进行大力支持，成立土地流转的调解仲裁机构，保证农民的合法经济收益，促进合作社走向有序、正规的标准化道路。

土地经营管理范文第2篇

土地是农民的命根子。搞好土地经营管理，珍惜、保护、利用好每一寸土地，事关农业发展、农民增收、农村稳定。近几年来，我们以科学发展观统领农村土地经营管理工作，认真落实各项政策规定，积极探索新的运作管理机制，农村土地经营管理工作取得显著成效。

（一）土地延包工作扎实有效。全市已延包的村达到2337个，占应延包村的99.2%，共签订“一证一书”68.15万份,土地延包面积235.1万亩，占应延包面积的97.9%。在延包工作中，一是抓好宣传贯彻。层层制定活动方案，采取多种形式，广泛宣传《农村土地承包法》，达到家喻户晓，人人皆知。二是积极落实政策。完成了136个应延包而未延包村的扫尾工作。全市果园及“五荒”延包面积达10万余亩，养殖水面和矿区塌陷地延包面积5万余亩，签订延包合同和发放承包经营权证书5.6万份，解决了政策落实的空白点和盲点。对超留的机动地全部按公平合理的原则重新分包到户，清理整顿了“工资田”、“奖励田”等违背政策的承包地。三是彻底纠正“两田制”。在税费改革中，集中进行了“两田制”的彻底整改工作，制定了六个方面的政策措施，确保因村施策。四是探索土地承包政策落实的工作机制。成立了枣庄市农村集体经济承包合同仲裁委员会，设立了仲裁庭。目前全市共有县级仲裁机构6个，仲裁人员76人，乡镇调解委员会61个，村调解小组2748个。

（二）土地流转工作步伐稳健。重点抓了土地流转机制的建立和流转服务于经济发展的探索。一是抓好土地流转试点。市农业局直接抓了3个区（市）、4个乡镇的土地流转试点，各区（市）及重点乡镇也相应开展了试点工作。在试点和摸底的基础上，全市统一制定了规范流转的6条原则，明确流转的具体程序、标准，建立了申请、担保、审核、鉴证等制度，初步形成了延包后土地流转新的运作管理机制。二是积极引导土地流转。在政策宣传、典型示范的合力推动下，采取土地互换、租赁、入股等6种流转形式，有效解决了农业结构调整、小城镇建设等用地问题，纠正了基层干部习惯采取大规模调整土地的违规操作。三是依法加强管理。切实严格程序，签好合同，搞好跟踪服务，做好合同鉴证，规定村里必须建立土地流转台帐。目前，全市共补签和新签定流转合同11.9万份。

（三）土地后备资源开发力度加大。我市农村土地后备资源总面积达113.23万亩，相当于全市耕地面积的42.1%。目前，全市已开发的土地后备资源面积达61.3万亩，总收益约3.6亿元。在开发中，我们积极引导，规范管理，探索形成了几种开发力度大、经济效益高的开发方式。一是拍卖承包开发。采用这种形式开发的后备资源面积达24.6万亩。二是户均承包开发。村集体将“四荒”等后备资源平均承包给农民开发经营，开发面积约有18.9万亩。三是集体或种养大户单独投资开发。面积约有4.3万亩。四是吸引外来资金投资开发。面积约有3.8万亩。五是项目带动开发。积极争取各级复垦资金，高标准、大规模进行山、水、林、田、路综合治理。开发面积达10.98万亩。近期，市政府将出台《关于加快农村土地后备资源开发利用的意见》，进一步扩大后备资源开发利用规模，提高开发的经济和社会效益。

（四）基本农田保护明显加强。土地是农业最基本的生产资料。近几年来，我市正确处理经济发展“吃”地和农业生产“留”地的关系，突出加强了基本农田的规划、管理与保护。目前，全市划入基本农田保护区的耕地为21.35万公顷，保护率达88%。在基本农田保护中，一是强化领导，实行行政制约机制。认真执行基本农田保护行政首长负责制，层层签订《基本农田保护责任书》，并将基本农田保护情况作为年度考核的重要内容，部分乡镇还推行了风险抵押金制度和分片包干制度等。二是完善保护体系，严把用地审批关。成立了基本农田保护办公室，对各类非农用地实行压“源头”控制，切实把好审批关。加大土地执法监察力度，切实制止乱圈滥占现象。三是严格占补平衡，确保基本农田数量动态发展。认真执行“占一补一”制度，狠抓土地规模性开发整理。今年共完成市级以上立项26个，投入资金2520万元，新增耕地2.4万亩，既适应了经济建设的需要，又维护了全市耕地总量的动态平衡。

二、对照科学发展观要求，正视农村土地经营管理中存在的矛盾和问题

一是思想认识不统一，政策落实没有完全到位。一些地方和少数部门没有正确认识和对待农村土地问题。有的土地延包后忽视和放松了农村土地承包经营管理工作；有的频繁调整农民土地，强行收回承包地进行高价发包；有的村“两田制”纠正工作不彻底或没有得到纠正，个别地方有二轮延包遗留问题，没有按政策规定进行整改。近一两年来，涉及土地上访的案件明显增多，引发了一些社会不稳定因素。

二是存在违规征占用现象，补偿机制不完善。土地征占用存有强迫命令和不当行政干预问题，土地征占用补偿价格偏低，有的甚至无偿占用集体土地；土地征占用补偿资金拨付管理体制不理顺，不能定向使用，失地农民的生活和就业问题难以保障。个别单位受利益驱使，多征少用、早征迟用或征而不用，造成了一定的土地浪费。

三是土地流转不够规范，稳制活田矛盾突出。土地流转存在无序性和无偿性，操作程序不规范、流转中介不健全、流转中政府定位不当等问题较为突出，没有有效地建立起适应市场发展要求的流转机制。农业结构调整、经济园区建设、城镇化进程推进、公益事业发展等，都涉及调整或占用农民承包地，“稳定”与“发展”之间存在矛盾，亟待妥善解决。

四是监督机制不健全，依法管理土地措施乏力。虽然全市初步形成了人大、政协有效监督，有关部门上下联动，齐抓共管土地经营工作的格局，但管理配套措施跟不上，尤其是对土地使用违规问题处罚力度较小。政府职能转变不及时，信息引导、技术指导、资金扶持土地流转开发等社会化服务跟不上，科学管理和服务水平有待进一步提高。

三、继续坚持科学发展观，推动农村土地经营管理工作上水平

（一）以完善农村土地承包制度为重点，创新土地经营管理机制。一是认真做好延长土地承包期工作。着重抓好落实土地承包期30年不变政策的完善工作，确保承包期限、地块、合同、经营权证书“四到户”。积极推行“增人不增地，减人不减地”政策，严格土地小调整程序，除依法进行必要的调整外，任何单位和个人不得擅自调整农户承包地。二是彻底纠正二轮延包遗留问题。对现存的“两田制”及“结构调整田”、“奖励田”等二轮延包遗留问题进行清理，制定具体清理措施，确保今年秋种前全面完成。三是切实加强农村土地承包经营监督管理。进一步强化农村土地承包合同的基础性管理，做好土地承包合同的签订、鉴证及监督等工作，依法维护承包合同的严肃性。充分发挥农经部门对土地承包合同的纠纷调解仲裁职能，确保农村土地承包政策的贯彻落实。

（二）以推动土地规模经营为重点，创新土地经营流转机制。一是坚持原则，引导流转。在长期稳定家庭承包经营制度的基础上，坚持依法、自愿、有偿的原则，逐步实现“三个转变”：在流转的方向上从自发、零星、无序、无偿流转向连片、集中、有序、有偿流转转变；在流转推进上从行政手段配置土地资源到行政引导、市场机制配置土地资源为主转变；在流转目的上，从主要解决人地矛盾，用于粮、棉、油生产，向发展适度规模经营、集约经营，增加农民收入为主转变。二是制定优惠政策，鼓励流转。进一步完善农村土地流转政策措施，为农村土地流转提供信息、技术、资金等服务，全力搞好土地流转指导、合同签订及跟踪服务工作，抓好土地流转管理及规模经营示范乡镇试点。三是完善机制，规范流转。在试点的基础上，区（市）、乡镇、村三级健全农村土地流转服务中介机构，建立农村信息储备库和土地流转市场，推进土地流转市场化。依法规范流转合同，严禁强迫农户流转土地或截留、挪用农户流转收益。

（三）以市场化开发为重点，创新土地后备资源开发机制。按照市场化要求，建立投资主体多元化、开发形式多样化、管理运作市场化的开放式后备资源开发机制。一是因地制宜，制订农业后备资源开发利用规划。坚持统一规划，综合开发，做到沟、渠、林、田、路全面配套，闸、站、桥、涵、洞科学布设。二是制订政策，加大对农业后备资源开发的投入。实行谁投资、谁开发、谁受益政策，建立以国家投入为导向、集体投入为补充、农民投入为主体的多元化资金投入机制和规范化资金管理机制。三是机制创新，积极探索多种形式的开发运行机制。利用《农村土地承包法》的有关规定，放开后备资源的开发投资限制，允许各方面投资主体在有利于资源保护的前提下，进行土地后备资源开发，直接利用开发的土地进行农业生产加工等。积极探索建立土地经营公司，实行股份制开发经营，不断提高开发效益。版权所有

土地经营管理范文第3篇

（一）建立完善城市土地储备经营制度和法律制度

土地储备经营制度实质是政府根据城市建设和社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划、土地年出让计划和城市规划，结合和运用行政、法律、经济等手段对城市土地进行集中和前期经营管理，有计划的将其投入市场出让的制度。在这个过程中涉及到了征购、拆迁、改造、补偿、整理、经营、出让等多个环节，因此每一个环节及其相关的事物都需要有法规制度来明确和约束，规范程序、规范市场才能保证市场公平有序繁荣。法律制度是我们一切行为和处事的准则，在一个法制社会里，人们通过法制的约束来营造合理有序、公平的生存生活空间。按照法律解释，没有法律明文规定禁止的就是可行的，这就会给社会带来很多灰色地带，同时也是制造混乱和不公平的温床。在市场体制不完善的情况下，道德风险与交易成本之间的关系复杂，依靠道德来实现公平、公正是很难实现的。权钱交易，人情交易，以及其他的非正当交易都是滋生腐败的最好途径。因此完善土地经营法律制度，是对储备制度运行和市场繁荣有序发展的保障。

（二）强化政府职能发挥城市规划在土地经营中的引导作用

强化政府职能，完善土地市场化运作制度是城市土地经营管理的关键所在。目前，土地财政在多数地方财政中占很大比例，因此只有加强政府统一管理的职能，协调和分配好各部门之间的利益，才能发挥土地储备的作用。我国正处市场经济发展中，投资行为市场化，投资主体多元化，决定了政府必须通过市场化来配置土地资源。实行土地储备制度，革除土地资源行政化配置，就是为了实现土地市场化运作。因为只有实行市场化运作，才能实现土地资源的优化配置，才能实现土地资源价值的最大潜值，才能真正的合理的、高效的、科学的配置使用土地。城市土地经营需要综合的运用市场和计划两种机制来实现土地资源的优化配置和社会公共利益的最大化。坚持规划先行是城市土地经营的首要工作，根据城市的发展方向、定位等因素科学的编制城市规划，是引导城市布局和有序建设的根本保障。目前，许多城市都存在违法违章建筑，以及城市产业或项目布局不合理，盖了再拆，浪费人力物力和社会财富。主要的原因是先批地后规划，先项目落地建设后规划，在郑州市就出现很多项目先建设而后补办一切手续，这往往都不符合城市总体规划，带来日后要解决的问题。因此要改变这种局面就要发挥规划先行的引导作用，在规划时要将重大项目安排实施列入规划，在保障土地经营科学运作及耕地占补平衡的前提下，及时调整和编制土地利用总体规划，加强土地市场监督，严格查处违规违法用地情况，维护城市土地规划和政府职能的严肃性。

（三）学习成功经验拓展土地储备经营融资渠道

积极争取政府资金支持是储备机构的基本工作，但是地方政府财力有限是通病，我们不能等、靠、要。通过研究成都和重庆利用新增地建设用地贷款的经验及国家相关政策的规定，利用新增地抵押贷款是解决土地储备资金的一个重要的途径，不仅符合政策规定，也被各地实践证明是行之有效的。由于郑州市对新增地抵押贷款的限制，致使近几年郑州市几乎没有利用储备的新增地进行抵押贷款，极大增加了郑州市土地储备资金的压力。因此，协调政府及相关部门放松对新增地抵押贷款的限制，制定出合适的新增地抵押贷款的办法，是解决土地储备融资困难的当务之急。同时，对于抵押贷款模式的选择，根据《土地储备管理办法》的规定，结合郑州市土地储备的实际和外地的经验，比较符合郑州市新增地储备的做法是：对于办理完成农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地储备中心和各区政府签订征地补偿安置协议，在储备中心依据协议支付部分（首期）土地补偿费后，就可以办理储备土地使用证，储备中心利用该储备土地进行抵押贷款。另外，对于已抵押的储备土地需要出让的，可以参考成都和重庆的经验，由抵押贷款的银行出具同意出让的函件，在没有解除抵押的情况下，先行办理招拍挂前期的手续，并在招拍挂成交之前归还银行贷款，对储备土地进行解押。同时积极探索项目贷款。利用项目贷款，主要是指对于成片开发的园区或大型基础设施建设，按项目进行贷款，由园区内土地或建设项目周边配套土地的出让收益作为项目贷款的还款来源。具体又可分为两种方式：一是项目单独立项，不含周边土地开发的投资，仅以土地出让收益作为还款来源，由政府或财政部门出具相关文件明确这一部分的土地出让收益专款专用，优先用于归还项目贷款。这也是当前各地通行的做法。二是将基础设施投资和配套的土地开发投资打包，按照一个项目进行立项，项目内的土地出让收益即是项目自身的收益，该项目收益作为项目自身的还款来源。

二、以市场为主体发挥市场自身调控功能

（一）引入行业协会建立行业自律体系

市场的发展不能单纯的依靠政府大包大揽，政府也没有那样的能力和经济实力，如果市场的发展要完全依靠政府来实施，那只会导致市场扭曲发展，体制呆板，滋生腐败。因此以政府为主导，以市场为主体，发挥市场自身的调控功能是世界各国发展本国经济的一个主要手段。在经济学中我们都知道要发挥有形的手和无形的手，两个手的共同作用才能使市场健康稳定的发展。土地行业是一个特殊的行业，其关系到城市发展和人民切身利益，因此更好的管理经营土地是城市政府的一个重要任务。在长期的经济发展中，在政府的主导下，许多行业都建立了自身行业的行业协会，为行业的发展起到了不可估量的促进作用；行业协会是政府管理部门和市场企业之间承上启下的桥梁和纽带，承担着上情下达，为政府建言献策的功能，同时又有引导企业诚实守信，依法经营的职能。在土地行业引入行业制度，也是促进行业规范发展的一个重要手段，同时也是实现我国建立小政府大市场的主要方法。行业协会的建立，使整个土地行业有了自律行为和互相监督，在行业里形成一套符合政府规定的，同时又促进行业发展的制度。一些行业内部自身的问题和一些小的矛盾就会依靠行业协会解决，不用把所有的问题都推向政府，这样做不仅提高了政府的工作效率，同时也使行业的矛盾能够及时减化。行业协会还有一个重要的功能就是向政府提供行业发展的建议，为政府制定行业发展的法规提供更为直接和真实的情况。目前，城市土地经营管理并没有这一行之有效的行业组织，努力推进这一组织的建设将会为土地行业的发展提供积极的动力。

（二）研究金融政策引入市场资本

在前文分析研究中，我们指出土地经营管理也是一个需要巨额资金的资金密集型行业。通过城市土地的收储和供应来调控市场和促进城市发展，需要大量的资金做支撑，单纯的依靠政府，政府财力支撑有限；我们通过常规的融资方法贷款、发行债券、信托以及我们借鉴其他城市中的抵押土地等模式融资获得的资金量也是有额度的。如何开源就成为寻求资金的重要问题。笔者认为经济的发展，主要依靠市场自身的发展，政府需要做的就是引导和规范。我国的经济体制是以公有制为主体的多种经济共同发展的格局，从长远来看公有制为主体的经济体制不会改变，但是政府会引导其他经济蓬勃发展。目前，一些国家垄断的行业逐步放开，引入市场资本作为尝试，例如城市汽车加油行业，引入市场资本后，打破了市场绝对垄断，提供了竞争平台，市场变得更为活跃，同时为人们提供了更好的服务，也为人民提供了利益，这也符合国不与民争利的治国理念。笔者研究提出，可否在土地储备经营中引入市场资本，利用市场上充裕的闲散资金纳入城市发展的大循环中，不仅为政府发展城市经济和提高城市品质提供资金支持，也改变民众不得参与土地在城市发展中带来的红利。这样做有利于减轻政府财政的压力，也会有助于土地收储经营部门走出财力不支的困境。市场资本如何参与，以什么样的方式和结构参与将是政府和有关部门需要认真研究的问题。

三、理顺分配土地收益机制促进工作高效运转

土地收益分配是关系到政府与社会以及市、区两级政府工作关系和工作效率的主要问题，也是城市市场化发展的关键。根据成都的经验：对于土地一级开发，成都市鼓励引进社会资金参与，对参与一级开发的社会资金投资，按照实现的土地收益的一定比例进行分成，作为参与土地一级开发资金的利润。近几年，由于土地价值增值较大，参与一级开发的社会资金按固定比例取得的利润分成偏高，为合理调控社会资金的利润水平，成都市设计了梯度分成的办法，即对土地增值收益部分增值越高的，分成比例降低。这一做法既有效鼓励了社会资金的参与，也保证了其合理的利润水平。为调动各区政府配合市土地储备工作的积极性，市政府配套了土地出让收益分成的政策，即对于各区政府配合完成征收工作的储备土地，其土地出让收益按照市区6:4的比例进行分成，即市级60%，区级40%，这一政策极大的调动了各区政府配合土地储备工作的积极性。因此，土地储备工作的有效展开需要区政府的积极配合，为提高区政府的积极性，本人认为：一是要建立市、区土地收益分成制度，对参与土地储备的各区，根据各区配合进行的储备土地的土地总收入，按照一定比例进行分成，以提高各区政府配合土地储备的积极性；二是理顺征地工作费用支出，由市财政依据年度土地储备计划核定工作经费，土地储备中心按照与区政府签订的协议以及征地进度予以支付；三是协调市局加强对区国土局配合土地储备工作的督导，强化区局在土地储备工作和征地工作中的责任意识，充分发挥区国土局在具体征地事务中的政策执行和主体功能的作用。

四、保持信息通畅建立土地预警机制

（一）建立信息通告制度

通过总结我们认识到土地储备经营工作存在的问题，一些是由于制度不完善或者缺失引起的，一些问题是本不该发生却发生的，主要是信息不对称引起的。由于政府机构与群众之间的信息沟通存在障碍，使得群众不能全面的、及时的知晓信息而引起了一些工作阻碍和。因此，建立一套信息机制，构建一个信息沟通平台使政府与群众之间信息无障碍沟通，减少不必要的误解和冲突。例如在拆迁或改造某一区域时，首先要成立一个工程项目指挥部，并设立咨询答复接待室，由政策把握好、业务熟练的工作人员负责接待，并对群众关心的问题总结集中解答和公布，让群众对政府的政策和涉及他们的权利和利益有足够的了解，就会减少问题的出现。同时我们还要注意到保证信息完整，防止信息失真和缺失，从事群众工作的工作者都会知道，由于信息的缺失和失真酿成群众事件的事情不再少数。由于群众人员层次复杂，分辨能力也不同，容易引起困惑和恐慌，因此让信息快速、完整、保真的传达到群众是取得群众信任、稳定和支持的关键，同时群众的意见和建议及时有效的传达给政府部门，也是政府准确制定政策处理问题的关键。

（二）建立土地预警机制

预警机制是指由能灵敏、准确地昭示风险的前兆,并能及时提供警示的机构、制度、网络、举措等构成的预警系统,其作用在于超前反馈、及时布置、防风险于未然。英国危机管理专家迈克尔.里杰斯特研究认为预防是解决危机的最好方法，危机管理的最好方法在于预防。从危机管理的目的和效果来看预防危机出现比处理危机更合算。我们知道危机的出现不仅影响到社会的稳定，而且造成极大的损失和社会公共资源的浪费，因此建立土地预警机制是迫切而急需的。近年来，因土地问题引起的爆发呈快速增长趋势，处理稍有不慎将酿成严重后果，因此将危机消除或控制在萌芽状态是建立预警机制的最终目的。我们知道一件事情在萌芽状态时是最容易改变的，也是耗费成本最低的。当人们对某一事件存有疑问时，及时的答复和告知消除疑惑，就能及时的化解矛盾；如果不及时处理酿成，政府不仅要下大力气去解释和安抚，还要出动大量的公共安全力量维持治安，同时要防止一些别有用心的人以此牟取好处，这些都会产生内耗，浪费政府人力、物力、财力；同时影响城市发展进程，甚至处理不当时，有可能改变政府原有的发展思路或规划，付出的代价是不可估量的。

作者:李乾 单位:郑州市地产集团有限公司

参考文献:

[1]张维平.关于突发公共事件和预警机制[J].兰州学刊，2006，（03）.

[2]蔡祖炼.我国城市土地储备制度研究[J].国土资源导刊，2005，（06）.

[3]苏晟.城市土地储备制度中存在的问题及对策研究[D].西安：西安建筑科技大学，2005.

[4]郑文娟.城市理性发展视角下武汉市土地经营研究[J].城市开发，2007，（01）.

[5]雷伟.武汉市城市土地资产经营效果分析与对策研究[D].武汉：湖北大学，2007.

[6]李安乐.我国城市土地经营问题及对策探讨[J].国土资源导刊，2005，（06）.

[7]左娜.城市土地储备规模及成本问题研究[D].上海：华东师范大学，2010.

土地经营管理范文第4篇

关键词：土地融资；模式；风险；可持续性

中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）13-0131-02

引言

改革开放三十多年以来，我国城市化步入快速发展阶段，投融资模式不再是以预算内的财政收入为主而进行公共服务和城镇基础设施融资。土地融资作为地方政府财政资金的重要来源成为新的融资模式。土地融资推动了地方经济的快速增长，加速城市化进程。然而，由于对土地融资经营管理的缺陷，土地融资加重了地方政府财政和金融风险，债务问题显得尤为突出等多项问题，并且现行的土地融资模式并不具有可持续性。本文对土地融资的运行模式进行研究，分析其利弊，讨论其现状和存在的问题，并提出相应的对策建议。

一、土地融资的产生

1994年，我国推行分税制改革，改革集中财力提高中央政府的宏观调控能力，对区域协调发展提供有力的保障。然而，分税制改革给我国地方政府带来了不断扩大的事权范围，财政支出不断上升，分税制改革前，地方财政支出约为193亿元，比重不足50%，2011年上涨到5 373亿元，比重已超过了80%；而财政收入比重却由1993年的78%下降到了2011年的56%，导致地方财政收支缺口规模的不断扩大。这无疑大大加重了地方政府的财政压力，导致地方社会经济的发展受到严重阻碍。

1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。

二、土地融资的模式

（一）土地直接出让模式

土地出让是指出让土地的使用权，使用权拥有者可以占用、使用或获取土地收益，并且对土地的所有权具有支配和处置的权利。土地出让模式是土地资产处置的一种方式，也是土地融资的主要模式。土地出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议四种方式。我国最初的土地出让主要方式为协议出让；而后为满足市场化的需求，进行了多次的政策调整，将土地出让方式转变为以招标、拍卖和挂牌为主。这种土地融资模式确实在一定程度上适应了市场化的需求，却也因较低的透明度不可避免地存在寻租的情况。

（二）债务融资模式

地方政府以土地为支撑，设立投融资平台公司，通过将土地、国有资产控股、国债收入等资产划拨注入，从而获取银行贷款，或发行建设债券，或通过融资租赁、项目融资、信托私募等资本市场融资等方式进行融资。债务融资以政策性银行打捆贷款和发行城投债两种形式为主，政策性银行贷款是债务融资中使用较多的方式。国家开发银行及国有商业银行对地方政府发放打捆贷款，地方政府将贷款纳入财政预算内，承诺确保还本付息，与银行建立金融合作关系。城投债一般是相对于产业债而言的企业债，亦称“准市政债”，是以地方投融资平台为发行主体，公开发行的企业债和中期票据，主要用于城市基础设施建设或公益性项目等投资目的发行的，其他商业融资方式因融资成本较高而占据较小比重。

三、土地融资存在的问题

土地融资推动了城市化进程，带动了相关产业的发展，促进地方经济快速增长，但也存在一系列的问题。如地方政府过分依赖土地融资，财政和金融风险加重，债务问题更为突出等，并且现行的土地融资模式并不具有可持续性。

（一）地方财政过分依赖土地融资

分税改革给地方财政带来了巨大的财政压力，却也赋予了地方政府独享土地出让权利。地方政府为了取的更多的预算外收入，不断扩大土地出让规模，以至于地方政府取得的土地出让金占财政收入的比重持续走高。2010年，全国土地出让金额为27 111亿元人民币，土地出让金占地方财政收入比例的69.4%。2013年，全国土地出让节奏达近十年最高峰，全年土地出让面积36.7公顷，出让合同价达42 000亿元人民币。土地出让金带来的巨额收入强有力地支撑了地方政府的财政支出，成为地方财政预算外的主要收入。

在完全市场经济下，市场的供给和需求决定了房地产价格的高低。地方政府往往掌握土地的供给，在土地财政最大化的激励下，地方政府会不断抬高土地出让价格。土地成本提高的部分则由房地产商通过房价向居民转移成本；住房价格的上涨转而提高了地方政府所掌控土地的价值，进一步强化了地方政府对土地财政的依赖。

（二）加重地方财政和金融风险

据统计，2010年我国地方政府融资平台地方债务为10.7万亿元，占GDP总额的26.9%；截至2013年6月底，中国地方政府债务总额为17.89万亿元，相当于GDP的33.2%。

地方融资平台公司获得银行贷款的主要方式是土地抵押。土地抵押贷款的还款来源主要是未来土地的增值收益。因此，一旦土地增值收益在未来出现较大的下行压力，地方政府的还债困难就会相当大。当前房地产市场前景并不乐观，地方政府土地出让和税收增速下滑，削弱了地方政府对债务的偿债保障能力，部分地方政府很可能无法按期还贷。银监会不得不允许地方政府平台贷款延期偿还。若未来经济不能保持高速增长，地方政府最终还是无法偿还债务，这将对银行造成较大的直接冲击力，同时带给银行业的系统性风险也是无法避免的。

（三）不可持续性

土地是不可再生的稀缺资源。一些地方政府在发展中过分追求“规模效应”，盲目地扩张土地融资规模。随着地方政府手中的土地资源逐渐减少，地方政府依靠“土地财政”融资的模式难以为继，这便导致了地方政府融资平台可持续发展低水平问题。为摆脱这一困境，融资平台则开始以地方政府的名义对金融机构进行承诺，并以地方财政收入作担保，显然这些承诺多为地方政府开出的“空头支票”，因为许多地方政府融资平台并没有稳定的收入来偿还金融机构贷款的本金和利息，加上地方政府自身存在的财政困境，兑现效果多不理想。

目前，不少地方政府不仅将规划用地大量用于抵押担保，还透支了未来的土地出让收益，这必然使得地方政府的偿债能力完全暴露于土地价格风险之中，一旦土地市场泡沫破裂，地方政府陷入借新债换旧债的局面将无法避免。中国未来经济增长率呈下降趋势，房地产业也存在泡沫危机，加之地方债务问题突出等问题，土地融资模式的不可持续性尤为明显。

四、对策和建议

（一）加强风险监管，拓宽政府融资渠道

根据财政预算管理的基本原则，土地出让收益属于一次性资本收入，其指出应当用于城市基本设施建设投资等资本性支出，而绝不能用于政府经常性运营支出。从理论上来说，按照这一原则收定支，利用土地出让支持城市基础设施建设本身也并不会带来过多额外风险。国家应规范地方政府土地出让制度，加强风险监管，开拓信托融资渠道，探索发展产业投资基金，积极引导各类股权基金投资合适的政府项目。完善收费价格机制，促进社会资金滚动扩张。

（二）打破垄断房地市场，重塑公平竞争市场

在市场竞争中，规模大的企业资金充足，在土地市场上往往具有竞价优势，在“招拍挂”的土地出让制度下，地方政府出让的土地往往成为大企业的土地储备。房地产商往往优先开发储备中的土地，对新购入的土地进行储备，致使政府增加了土地供给却不一定增加住房供给。因此，在房价调控中，如果没有强制性考核指标，地方政府往往缺乏打压房价的激励。而现有土地出让制度使得房地产市场趋于垄断化，土地融资成为了房价高涨的根源之一。必须重新审视一级土地市场出让制度，打破垄断房地市场，保护中小型企业竞拍土地的权利，使得房地产市场趋于公平竞争化。

（三）建立土地财政基金，促进土地融资可持续发展

土地出让金的本质是把未来的土地租金一次性提前征收。如果一个地方官员在任期内大量出让土地，并将其全部支出，必然导致其下任官员土地资源缺乏。国家可以要求地方政府建立土地财政基金，规定地方官员在自身任期内使用的最大比例收取的土地出让金，并将余下资金纳入政府土地财政基金，进行积累，以备将来之用。如此，可避免因某一任政府大量出让土地资源，导致土地资源的不可持续发展，还可以弱化地方政府对土地财政的热情。

结语

土地是不可再生稀缺资源，是国民经济生产要素中最活跃、最有潜力的资产，随着国民经济建设的高度发展，土地与经济发展的关系日益密切，要在有限的空间发挥最大的作用，就需高度重视土地的利用效率，合理经营土地，促进土地融资可持续发展。

参考文献：

[1] 李学文，卢新海.经济增长背景下的土地财政与土地出让行为分析[J].中国土地科学，2012，（8）.

[2] 张晏，龚六堂.分税制改革、财政分权与中国经济增长[J].经济学（季刊），2005，（4）.

[3] 李红卫.城市政府土地收益与经营策略[J].广东社会科学，2002，（3）.

[4] 王佃利.“经营城市”的新理念及风险回避[J].中国行政管理，2003，（2）.

[5] 李郇.土地财政与城市经济发展问题[J].中国土地科学，2013，（7）.

土地经营管理范文第5篇

【关键词】 城市土地 经营 土地储备

城市土地经营是指在保持城市土地所有权不变的前提下，以实现城市规划为具体目标，在城市政府宏观调控下，充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用，通过对城市土地的开发以及城市土地使用权、经营权等相关权利采用市场化运作的方式，促进城市土地资源的优化配置，显化城市土地资产价值，促进城市社会经济可持续发展的行为。城市土地经营包括两方面的内容：一是以城市土地为对象对土地的开发和再开发，二是城市土地产权经营，如土地批租、租赁、抵押等，它是城市土地作为资产意义上的经营。前者是指把耕地、荒地或旧城区经过规划设计、征地拆迁等前期工作和市政公用设施建设和生活服务设施建设，变成能直接为城市建设所利用的建设用地的活动。城市土地产权经营可以分为两个层次：一是以土地使用权出让为主的层次；二是以土地使用权转让、出租及抵押为主的层次。其中，土地使用权出让市场属于一级土地市场，是政府垄断型市场。土地使用权出让采用的主要方式有协议、招标和拍卖三种。本文探讨的城市土地经营是从城市政府的视角，以城市规划区内的土地开发和城市土地一级市场为对象来展开论述。

一、当前我国城市土地资产经营存在的问题及原因分析

城市土地是城市存在和发展的载体，各地城市化的加速，必然使城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府必须对稀缺的城市土地进行妥善的经营。从城市土地管理体制改革以来，城市土地的经营使政府财政收入有了数量上的巨大增加，也为城市政府大力改善城市的投资与居住环境提供了强有力的保证。但由于城市土地经营经验的匮乏和相关配套制度的不完善，我国城市土地经营实践中存在不少问题，影响了城市土地经营的健康发展，主要体现在以下几个方面：

（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下

城市土地经营的开展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但总体看来我国城市土地粗放经营的状况没有得到根本改变，表现在：城市用地增长弹性系数高于合理弹性系数水平；城市用地容积率较低；城市用地结构和空间布局不合理，工业用地比重比较大，挤占了城市其他用地，尤其是道路广场、绿地受到的影响较大。

（二）征地范围扩大，耕地流失严重，农民利益保护不够

随着城市化的发展，开发区圈地热是近年来最严重的土地问题，与开发区大肆圈地相伴随的是大量优质耕地被侵占、破坏、移为他用，导致耕地不断减少；其次，在征地过程中，土地征用收益分配不合理，农民利益得不到有效保障，不少被征地的农民既得不到安置，又得不到应有的补偿。利益分配机制的缺失或未制度化，使农民在工业化和城市化过程中承担了相当大部分的成本。

（三）城市规划调控力度不足，土地供给制度有待改进

城市土地经营过程中应当以规划为依据，以供给引导需求，通过市场来实施规划。而在我国城市土地开发过程中，往往是先批租后规划，或者边批租边规划，而且城市规划的实施管理也不足。同时，土地出让行政干预较多不仅使土地保值增值目标难以实现，而且还会造成经营性亏损。

（四）城市土地市场行为不规范，土地供给总量控制困难

城市土地使用制度的改革，确立了城市土地资产的价值，使土地产权在经济上得到了实现。由于我国城市土地资产经营缺乏经验，使得我国城市土地的市场供给不规范现象普遍存在。土地交易的不规范和隐形土地市场的存在，扩大了城市土地的供给来源，容易造成土地市场的波动，使地价偏低，造成土地收益的流失。

（五）城市土地储备机制存在的问题

我国土地储备的政策依据主要是“土地储备管理办法”，土地储备的实施缺乏相应的法律来支持和保障；同时城市土地储备机构性质功能定位模糊，实际上扮演着两种不同角色：一是土地管理者，行使部分政府职能，调节土地市场，制定收购储备计划，实施各项规划，追求社会效益最大化；二是土地经营者，扮演企业角色，以盈利为目的，追求经济效益最大化。经营目标的多元化必然会影响到经营效率的提高，土地收购储备行为受行政干预较大，很难做到市场规范化经营；而且土地收购价格内涵界定也不明确。

二、城市土地经营管理制度的完善

（一）完善城市土地供给机制，规范城市土地市场

当前我国城市土地供应的“双轨制”阻碍了土地市场化程度的提高和土地市场的运行。因此必须采取措施促进城市土地使用权让渡的“双轨制”并行：促进划拨土地使用权进入市场；建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌方式交易的运作机制，提高土地市场化程度；其次，要积极推行城市土地交易许可证制度和实施城市土地使用权市场信息披露制度。

（二）改革征地制度，保护农民利益

传统的征地制度弱化了对政府行为的外在约束，同时对农民利益的保护不力，因而使得行政权侵害财产权成为可能。我国的征地制度应该明确界定公益事业的范围；提高土地征用补偿的价格；处理好征地补偿的利益分配；进一步完善征地程序。

（三）城市土地利用规划先行，实行严格的土地用途管制

应借鉴英美城市规划的经验，在土地供应中必须强化土地利用规划和城市规划的先导性，对城市土地利用实行严格的土地用途管制。做到土地规划制定的科学性、土地规划与其他规划的衔接性以及规划实施的强制性。

（四）优化城市土地储备机制

理顺法律关系，建立法规保障，通过法律法规与政府规章明确土地储备的目的、运作方式，明确城市土地储备的范围、收购价格等。其次明确土地储备机构的企业性质，坚持市场主导机制，土地储备机构应逐步实行公司制经营，真正成为具有民事能力的、能自主经营和自负盈亏的企业实体。再三，进行土地招商引资模式创新：将拟上市的土地首先进行拆迁、平整等浅度开发整理，并进行规划设计，实现供应土地的“半成品”向“成品”转变；同时使土地供应与城市总体规划相衔接，实现零星供地向规模供地的转变。

三、结语

土地资产是城市发展的基础，加强土地资产管理能更好地为城市发展筹集建设资金，促进城市土地的合理、集约利用和保护耕地。我国当前存在土地资产大量流失，土地利用效率低等问题，必须从总量供给、规划、产权登记及立法和执法上加强管理，充分发挥城市土地的资产效益，实现城市和社会经济的健康持续发展。

参考文献

[1]王玉琼，卢海林，曹红.从资源管理到资产经营.中国土地科学.2003.

[2]岳小武.当前土地资产管理的若干问题.地产市场.2004.

[3]孙陶生.土地资产管理导论.北京经济管理出版社.1997.

土地经营管理范文第6篇

（一）农民对土地“集体产权”的认识不够

在我国《宪法》中明确的规定了“农村和城市近郊的土地在法律的规定下属于政府所有，在此之外也属于集体所有；在农村的宅基地、自留地以及自留山等都属于集体所有”。在农村土地的利用中一直处于集体主义的观念，但是在改革开放之后，实行家庭联产承包责任制，将集体的土地进行分田到户的下放。在农村集体土地资源的下放承包关系中规定了农村的土地关系30年不变[1]。在农民的承包土地中不能将土地进行回收和调整，在这种政策的诱导下让农民误以为土地的产权在人民手中，以至于出现了集体土地资源的非法买卖现象。在这种趋势的影响下农村集体土地资源的集体所有意识已经逐渐的在淡化，农民的土地资源私有化现象非常严重。

（二）宅基地管理制度有待提升

在改革开放之后，农村人们的生活水平不断的提升，人们都迫切的希望改善住宅环境，于是在农村兴起了建房的高潮。但是在农村宅基地使用权管理制度的不完善情况下，出现了农村的宅基地建设秩序混乱化现象。在宅基地的建设上出现了违法乱建情况，农民在没有相关土地办审批手续的情况下就私自的进行用地。另外在农村的宅基地使用中实行宅基地的无限期无偿使用制度，这就使得一部分农民开始钻法律的空子，将宅基地建设成小型的工厂以及小型的养殖场等，对农村集体土地的使用破坏严重。

（三）在土地产权的经营流转上认识不够明确

在现在的农村集体土地资源的经营流转存在着转让、转包以及互换和租赁等形式，在进行土地资源的经营流转中由于没有专门的管理制度导致了农村的土地资源经营流转现象混乱，对农村集体土地资源的经营和管理造成了一定的困难。另外由于在农村集体土地资源的经营流转中相关的法律制度还不够健全，导致了土地的经营流转没有相关的政策保护和政策支持。

二、提升农村集体土地资源经营管理的对策建议

（一）建立健全土地管理机构，强化农村用地教育

在农村集体土地资源经营管理中加快对农村集体土地资源经营管理机构的建设，在建设机构的同时对专门的土地管理人员进行专门的培训，要保障在农村的每一块土地的归属权都有明确的记录。政府部门应该在国家政策的引导下加强对农村集体土地资源的规划管理，实行农村科学用地的宣传，完善相关的土地管理制度建设。杜绝在农村集体土地上乱建房屋，强行用地等现象的发生。在强化农村用地的宣传中要将新的土地管理制度向农民进行宣传教育，加强对土地管理制度的管理创新，做到农村土地资源的合理利用。

（二）实行土地转让的有偿使用制度，改善农村土地流转的现状

针对农村集体土地资源利用率不高，土地经营流转现象严重的问题，应该实行农村集体土地资源的有偿使用制度。在有偿转让制度的要求下，无论是政府用地还是农民转地都应该得到土地转让的赔偿金，在土地的转让中要具有相关合法的土地转让手续，防治土地资源的随意转让[2]。在土地的流转问题上要实行农村集体土地资源经营性流转，也就是说土地的所有权还是农民，但是土地的经营权可以是其他人。在土地资源的流转管理中，要着实的保障农民的权益，健全土地转让的管理制度，实行农村集体土地的经营流转管理监督制度。政府在集体土地资源的管理中要实行有效的监督，改革不合理的土地管理制度，创建良好的土地经营管理制度。

（三）实行科学合理的用地，提升集体土地的经营能力

在农村集体土地的经营管理中应该事项科学合理的用地，政府部门应该强化农村用地的科学合理性宣传。在农村的集体土地资源的科学合理用地表现为对农作物的生产培育科学合理化。在偏远的农村要定期的为农民进行科学育种的普及，要按时的将先进的耕种方式向农民传授，要注重的提升农村集体土地资源的利用率。要尽量的实现一地多用政策，例如在农村的集体土地资源使用上实行两用制度，在前期进行土豆的种植，土豆收割结束后对土地进行翻整进行白菜的种植，从而实现农村土地的两用制度，着实的提升了农民的经济收入，也提升了农村集体土地资源的经营管理能力。

在农村集体土地资源的经营管理中，应该建立起相关的集体土地资源使用保护制度，在集体土地资源的使用中实行有偿的使用制度，改善农村土地流转的现状，在集体土地资源的经营管理中实行科学有效的管理，逐渐的提升农村集体土地资源的利用率，为实现农民发家致富奔小康的新生活提供基础保障。

土地经营管理范文第7篇

第二条成片土地开发项目开发面积应不小于20公顷。

第三条成片土地开发项目，由市、县人民政府组织编制成片土地开发项目建议书（或初步可行性研究报告，下同），逐级上报到省人民政府审批（属厦门市的由厦门市政府审批）或国务院审批，同时抄报省计委、经贸委、建委、土地局、开放办、环保局等部门，由省政府委托省计委组织有关部门会审。上报项目建议书应包括下列附件：

1、中外双方合作、合资协议书，或外资企业申请书；

2、外商投资企业章程及投资者的身份证明；

3、投资者资信证明；

4、开发区域的初步规划图和规划说明；

5、经批准的预约用地申请表；

6、开发区域的总体环境影响初步意见书。

成片土地开发项目经省人民政府或国务院批准立项后，由投资者按照国家和省的有关规定，将合同、章程及附件上报省经贸委审批，经工商行政管理部门核准登记，成立开发企业。

第四条成片土地开发项目的总投资与注册资本的比例及缴资期限，按国家工商行政管理局的有关规定执行。投资者按合同、章程规定的缴资期限投入资金后，应依法委托在中国注册的会计师事务所或审计事务所验资，验资报告送省经贸委、土地局和工商行政管理局备案。

第五条由开发企业委托国内有资格的规划设计单位，按国家规定内容编制开发规划或可行性研究报告；选择境外的规划设计单位承担成片土地开发的规划设计，按国家计委和经贸部颁发的《中外合作设计工程项目暂行规定》执行。

成片土地开发规划应符合下列技术规定：

1、成片土地开发项目的用地结构中，工业用地应不小于80％，生活配套设施用地应不高于20％（农业综合开发区和旅游开发区除外）；

2、绿地率不低于30％；

3、停车场（库）规划应符合公安部、建设部《停车场规划设计规定（暂行）》的要求；

4、建筑间距，一般地区应不小于1∶1，需要抗震防护的地区，按抗震防护要求执行

5、成片土地开发工业用地的建筑容积率按不低于1．2控制；

6、规划布局还应符合消防、环卫、劳动安全保护等有关技术规定。

成片土地开发规划或可行性研究报告由有规划设计资格的机构评估论证后，由省建委组织评审，报省政府审批，开发建设过程中如需调整或修改规划，须报经原审批机关批准。

第六条开发企业委托持证（甲级）的环境影响评价单位编制环境影响总体评价报告，报省环保局审批。环境影响评价的批准文件应抄送参与项目建议书会审的有关单位。环境影响总体评价报告审批后，由项目所在地环保部门对开发建设的环境影响进行监督。

第七条外商投资开发成片土地，应向项目所在地的市、县土地管理局办理预约登记，支付每公顷不少于4．5万元的预约金后，领取土地预约证书。土地预约期最长为一年，逾期不办理用地报批手续或辞约的，预约金不予退还。如成片土地开发项目未能获得政府批准立项，应退还预约金。

第八条成片土地开发项目所在地的市、县人民政府向开发企业出让土地使用权，应明确地块范围、用途、年限、出让金及其支付方式、期限和土地使用、转让条件。使用期满后外方如需延期，可依法申办延期手续。

土地使用权出让合同批准后，开发企业应在十五天内向市、县土地管理部门交纳20％的出让金；六十天内应交清全部出让金，逾期未交清的，解除土地使用合同。土地出让金的管理与使用由省政府另行规定。

第九条各地市都应成立由土地、计划、物价、财政、建设、税务、国有资产管理等部门以及法律和科研部门的专家组成的土地估价委员会，设立地产评估事务所。成片土地使用权出让价格应根据土地所在区位、规划设计要求、地面物、基础设施配套情况、拆迁移民、使用年限、土地等级等情况，分类评估。以公开招标、公开拍卖方式出让的成片土地价格，由市场确定，招标、拍卖的底价由地市土地估价委员会评估确定。以协议方式出让的成片土地价格，经地市土地估价委员会评估后，报省土地估价委员会审定。省土地估价委员会必须在接到报告之日起，十五天内予以批复，逾期未批复的视为认可。

第十条成片土地开发项目建设期限限定为：40公顷以下不超过二年，40公顷至60公顷不超过三年，60公顷至100公顷不超过四年，100公顷以上不超过七年。凡取得土地使用权之日起二年内未动工开发的，取消项目，由政府依法收回土地使用权。对开发建设期满后未开发的部分土地由政府依法收回。确有特殊原因需要延长建设期的，经省政府批准，可适当延长建设期限，延长期不超过两年，并按下列标准计收土地闲置费：

1、闲置半年以上、一年以下的，按出让金总额的10％计收；

2、闲置一年以上、二年以下的，按出让金总额的20％计收；

3、闲置二年以上的，无偿收回其未使用部分的土地使用权。

第十一条开发企业转让、出租土地使用权，必须向当地土地管理部门申领土地使用权转让、出租许可证。申领土地使用权转让、出租许可证，应具备以下条件：

1、持有土地使用权出让合同和土地使用证。

2、已经按合同规定的期限和条件开发的土地；

3、已交清土地使用权出让金和国家规定的有关税费。

当地土地管理部门在接到申请后，应在十天内确定是否发给转让、出租许可证。

第十二条土地使用权转让方和受让方应在签定合同之日起一个月内，按规定缴纳有关税费，向当地土地管理部门办理权属变更登记，领取国有土地使用证。未经办理土地权属变更登记的，转让出租合同无效。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地政府有权优先购买。成片土地开发企业应按规定缴纳土地增值费，具体标准及征收办法，由省政府另行规定。

第十三条成片土地开发应尽量利用荒山、荒地、荒滩。确须使用耕地的，应依照“用一造一”的原则，由当地政府组织有关部门负责开垦新耕地。成片土地开发占用耕地和新开耕地，原则上由用地所在地区和省辖市范围内统筹安排，自求平衡。如所在地（市）无法实现“用一造一”计划，可由地（市）土地管理局申请委托省土地管理局统筹安排，易地开发。

第十四条占用耕地的成片开发项目，由项目所在地的市、县土地管理局向开发者加收耕地开发专项基金，其标准为：水田每公顷4．5万元，旱地每公顷3万元，专项用于造地改地。占用鱼塘菜地的，按福建省新菜地开发基金管理办法执行。

第十五条香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人投资以及国内企业，在福建省内从事成片土地开发的，参照本办法执行。

土地经营管理范文第8篇

1985年土地承包时，谢文瑞作为户主承包了筋竹镇筋竹社区塘面四组的三份责任田，谢文瑞及其丈夫陈光、女儿陈丽华各占一份。原告谢静梅于1986年与谢文瑞的儿子结婚，并将户口迁入塘面四组谢文瑞户，此后，谢文瑞、陈光夫妻二人户口转出本组，承包的两份责任田亦由发包方收回，这样该户仅剩下陈丽华一人承包的责任田。此后陈丽华结婚，并于1988年将户口从筋竹社区塘面四组迁到筋竹社区三组。1994年土地延包时，由于谢文瑞、陈光、陈丽华的户口均已转出筋竹社区塘面四组，原谢文瑞户在塘面四组的户口只剩下谢静梅和她的两个孩子，于是谢静梅与塘面四组签订了延包合同，并领取了《土地延期承包证》。2010年4月，陈丽华得知属于她承包的责任田在1994年延包时被发包给了谢静梅引发纠纷。塘面四组向筋竹镇农村合作经济经营管理指导站提出申请，请求将谢静梅的土地延包证收回或宣告作废。筋竹镇农村合作经济经营管理指导站于2012年4月21日作出《公示》，内容为：“……由于塘面四组不注意，造成谢静梅以自己的名义把陈丽华承包的水田进行登记延包，根据《中华人民共和国土地承包法》第六条、第九条、第十六条、第二十二条、第三十条的规定和本着有错必纠的原则，现把谢静梅的土地延包证撤销并宣告作废。如谢静梅对本公示取消其土地延包证不服的，可在本公示之日起的三十天内提讼。”谢静梅对该《公示》不服，于2012年5月7日向法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告筋竹镇农村合作经济经营管理指导站于2012年4月21日违法作出的《公示》。

争议焦点

被告筋竹镇农村合作经济经营管理指导站是否有权确认谢静梅与塘面四组签订的延包合同的效力，是否有权撤销原告的延包证。

原告方认为，原告谢静梅与塘面四组签订了土地延包合同书后，领取了《土地延期承包证》，在该延包证中，只有被告筋竹镇农村合作经济经营管理指导站作为鉴证机关加盖了印章，没有其他单位的印章。被告只是原告与塘面四组签订延包合同的鉴证机关，无权确认原告谢静梅与塘面四组签订的延包合同的效力，亦无权撤销原告的延包证，其作出的撤销原告土地延包证的《公示》行为，超越其法定职权，违反了法律规定。

被告方认为，原告所持的《土地延期承包证》是经被告作为鉴证单位盖章后发给原告的，现有证据证明该证存在错误，根据《广西壮族自治区农村集体经济承包合同管理办法》第十七条“无效承包合同的确认权，归乡（镇）、县（市）农村集体经济承包合同管理机关或人民法院”的规定，乡镇农村合作经济经营管理指导站作为乡镇农村集体经济承包合同管理机关，有权确认承包合同无效，既然有权确认合同无效，也就有权撤销承包证，而且本案的延包证中也只盖有镇农村合作经济经营管理指导站的印章。本案原告所持的《土地延期承包证》相关内容存在错误，被告对该证内错误的内容进行鉴证是错误的，被告撤销自身鉴证有误的《土地延期承包证》符合法律规定。

裁判结果

本案在审理过程中，被告筋竹镇农村合作经济经营管理指导站以《公示》的部分内容有误为由作出“关于撤销本站2012年4月21日作出的《公示》的决定”，原告向法院书申请撤诉，法院经审查后，准许原告撤回。

案例评析

本案虽以被告改变具体行政行为，原告申请撤诉，法院裁定准许撤诉结案，但对于被告筋竹镇农村合作经济经营管理指导站是否具有作出撤销该土地延包证的职权是值得探讨的？

土地经营管理范文第9篇

关键词：西江农场；土地管理信息化；重要意义

引言

民以食为天，食以土为本。土地是人类赖以生存和劳动的资本，是一切生产和生活之源，是财富之母。随着城市发展的需要和城镇化进程的推进，广西农垦国有西江农场土地锐减日益严重，制约了农场的经济发展和经营规模。因此，在农场辖区内实现土地管理信息化，用科学手段对土地进行综合管理和利用是农场实现持续发展的重要手段。

1 西江农场实现土地管理信息化的现实必要性

广西农垦国有西江农场位于广西贵港市，隶属自治区农垦局，属国有大型二档企业。农场辖区约有12万亩的土地面积，由呈马蹄形分布的四块不相连的土地组成，东西长约40公里，南北宽约25公里。如何使有限的土地资源发挥最大的经济效益是农场面临的瓶颈难题，传统的手工管理方式已难以满足当前的工作需要和经济发展速度。为了使土地资源得到科学合理的利用，解决长久以来模糊状态的土地管理模式，农场迫切需要利用信息技术对土地进行科学管理，增强土地管理的透明度和公正度，使地籍管理更为精准。

土地管理信息化可以提高农场土地管理工作的办公效率，实现简单高效的操作方式：打开电脑，轻点鼠标，整个辖区的土地权属和属性直观展现；建设用地、农用地和荒置地分布情况，耕种的农作物分布、种植种类情况一目了然。同时，还能使日常的查询和数据汇总工作简单化，规范土地管理制度，实现土地管理公平、公正、公开；且能为企管、生产、财务和规划建设等重要部门提供准确有效的数据，为领导统筹规划和重要决策提供科学依据。

2 土地管理信息化为农场推行优质高产高糖糖料蔗示范基地建设工作做好铺垫

为尽快扭转糖业市场日益严峻的形势，今年，广西在全区内大力开展500万亩优质高产高糖糖料蔗示范基地建设工作。广西农垦为响应自治区政府的号召，在垦区范围内推行16万亩的优质高产高糖糖料蔗示范基地建设，其中下达给西江农场2万亩的工作任务。

西江农场的甘蔗种植地块零散细碎，不适应现代农业规模型和集约型的专业化生产经营，更不适应全程机械化的推广，从而导致农场甘蔗生产成本高、劳动生产率和经济效益低。因此，农场对土地实行统一调整、重新分配和连片规模承包（租赁）经营之举刻不容缓。土地管理信息化建成后，能将现有土地地块大小、分布情况，道路、水利和电力设施布局情况等在电脑直观展现，为领导统筹规划基地建设工作提供科学依据，为农场开展土地整治、实现连片适度规模承包经营、推广良种良法、实现和普及机械一体化技术等提供有力保障。

3 土地管理信息化使得农场企管部门的合同制定更加规范准确

土地租赁是农场的重要经营收入之一。农场设置有独立的企管部门，重点负责农场土地对外的租赁工作。过去，企管部门绘制合同图纸多使用皮尺和卷尺，每份图纸的制作花费大量时间和人力，且数据精确度不高。

推行土地管理信息化后，企管部门开始使用先进的GPS-RTK精确测量仪器开展工作。新工具操作简单方便，只需要用测量仪对出租地块进行实地测量，再将仪器上的测量数据导入电脑即可。导出的数据可反复使用，既便于进行统计、分类、汇总，又能进行图纸绘制，且生成的数据和绘制的图纸真实、准确、有效。这样新制的图纸不仅准确标出租赁地块的面积、方位、方向以及周边具体标志物，还准确标注租赁地块独一无二的坐标。不管该地块及周边环境如何变化，只要通过坐标便可准确地查询到当时租赁土地的所有信息情况。这些都是皮尺、卷尺等传统测量工具无法比拟的优越之处，为主管部门缩减了工作量，确保每年的土地租赁工作高效完成，为增收打下夯实基础。

4 土地管理信息化有利于明确农场界线，对土地的长远规划和征地工作具有重要作用

由于历史发展和土地变迁等原因，西江农场与周边农村的分界线一直存在争议，制约了农场的发展规模。信息化管理系统使用坐标点将农场所属土地准确划分标注，便于农场有据可依进行协商。

城市化的快速进程，与农场利益最紧密的便是对农场土地的征用。农场可以利用政府政策和财政补贴大力推进辖区内的工业化和城镇化进程，同时要及时对失地职工做好赔偿和补助工作。完善信息化系统，从中了解对被征范围所涉及的职工家属、位置范围、面积及地上作物等详细信息，利于农场有针对性地开展征地赔偿预算工作和对涉及人员动员工作。

土地管理信息化是科学管理土地不可或缺的基础性工作，可以为西江农场实现高速便捷的办公效率、减少土地收益漏洞、提升土地利用率、增加土地收益，为西江农场实现土地资源科学全面、可持续性发展提供了重要的保障。

参考文献

[1] 段炼.浅论土地管理信息化问题[J].才智，2011，25（10）：56-58.

土地经营管理范文第10篇

关键词：新农村经济;经营管理;存在问题;主要途径

农村经济经营管理作为我国农村建设的一项重要内容，直接关系到我国的新农村建设以及农民的收入，因此，为了做好新农村经济经营管理的工作，要认清当下农村经济发展过程中经营主体的变化以及各方面经济工作的开展情况。只有认清了当下新农村经济经营管理的趋势，才能够努力探究出新农村经济经营管理的新途径，从而适应我国新农村经济的发展和社会的进步，实现我国新农村建设水平的更上一层楼。面对当下我国新农村经济经营管理工作问题，必须要进行积极的改革，通过深入探索，努力开展多种形式的合作方式，促进农村经济管理水平的提升。本文首先分析新农村经济经营管理存在的主要问题，然后提出解决这些问题的有效途径。

一、新农村经济经营管理存在的主要的问题

随着农村经济的快速发展，当下新农村经济经营管理存在的主要问题包括以下四个方面：第一，新民村经济经营管理的主体，职能发挥有限，不符合经济发展的趋势。当下对新农村经济经营管理的过程中，主要依靠于乡镇政府的财经统计所，而乡镇的财政统计干部们作为通过事业编制考试进入体制内的员工，对于财政以及经营管理方面的知识较为欠缺，使得统计员工在开展相关工作的时候，由于专业所限，不能够充分发挥其职能所在，导致了农村经营管理方式中存在着职责不能明确等问题，并且工作素质较差，不利于新农村经济经营管理工作的正常开展。虽然整个农村的经济管理都由乡镇政府来进行管理，乡镇的部门虽然多，但是，由于业务比较复杂，对于新农村经济方面很难有全方面的投入，不仅人员比较短缺，而且工作也很难有序推进。第二，随着农村的开发建设，经济实体不断增多，使得农村的经济形势也日趋的复杂，尤其是土地承包问题较为的严重。为使农村的各项基础设施不断的完善，乡镇对于招商引资工作要不断加大投入力度使得很多企业或者是单位纷纷的在农村建厂，这就导致了农村的土地大量的进行流转和开发，但是在对土地承包的过程中，纠纷也日益的增多，因此对农村管理的过程中，尤其是对土地的管理难度较大。由于土地承包的难度大导致管理的各项政策，不能够有效维护到人民群众的切身利益，使得农村土地承包的纠纷不断增多，不利于农村经济的进一步发展，也阻碍了土地的进一步流转。第三，在农村财务管理工作上，也存在着很多的不合规，甚至是违法的现象，农村经济管理的各种工作主要是由财务人员来完成的，但是在对农村财务管理工作中进行升级或者是检查过程中发现，尤其是村级的财务管理以及报表制度不完善，任务较为繁多，使得各个村或者是社区不能够做到按时的记账结账，直接影响到了村级财务管理制度的规范化和科学化。由于缺乏一个安全有效的管理体系，使得各项财务管理工作都不能正常、有序的推进，直接影响到农村财政经费管理的科学性。

二、做好新农村经济经营管理的新途径

为了有效的解决当下农村经济经营管理过程中存在的问题和不足，有必要探索新农村经济经营管理的新途径，促进农村经济的进一步发展，因此本文主要进行以下几方面有效的探讨：首先，完善农村经济经营管理的机制，确保各项工作有序的推进。为适应我国当下农村经济快速发展的趋势，有必要完善农村经济经营管理的相关机制制度，正所谓无规矩不成方圆，只有确立了完善科学的管理体系，才能够促进农村经营管理的各项开展，明确了各自的职责，才能够推进农村经济经营管理的各项工作，面对当下我国农村经济快速发展以及乡镇管理的落后局面，只有对乡镇的财政统计管理工作进行有效的、细致的划分，明确各自职责，确保各项工作都能够有具体负责人，从而有效的推进农村经济经营管理的各方面工作。其次，加强农村财政经济管理的改革，建立完善新型农村经济经营管理的体制。为了适应农村经济快速发展的趋势，要加强对乡镇财政管理机制的改革，一方面要提高乡镇党委政府对于乡镇农村经济经营管理的重视程度，通过加强对人员的支配以及队伍的建设，提高乡镇政府农村经济经营管理的水平。一方面，乡镇政府要做好经济管理的各方面服务，尤其是对于土地管理等方面建立完善的机制体系。另一方面，经济发展各方面的条件，优化政务环境，提高招商引资的水平，从而进一步促进农村经济发展。再次，加强农村经济经营管理人员的队伍建设，提高农村经济经营管理人员的专业素质。促进农村经济经营管理的规范化以及科学化，必须要加强对从业人员队伍的建设，通过打造一支专业强、业务精英以及素质高的队伍，提高我国农村经济经营管理的水平。而为了有效的提高工作人员的水平，必须要开展好各种培训，通过开展一些有针对性的培训，提高员工的经营管理理念以及专业知识，促进员工采用现代化的经营管理思维，对经济形势进行有效的管控，从而提高我国农村经营管理的水平，更好的适应农村经济的发展，满足农民的需求。再三，采用专业合作社的方式，加强对土地的流转，作为我国农村经济的重要资源，必须要充分的运用此种方式。要加强对土地流转工作的重视，只有加强对土地承包方面进行科学的管理，才能够使得土地承包纠纷的不断减少，因此可以采取建立土地股份合作社等方式，切实的维护好我国农村农民的切身利益，促进农村土地的进一步流转，从而吸引更多的企业前来落户。最后，加强对乡镇财政统计所的管理，是责任制坚持责任到人，保证农村经济经营管理的有效性。随着我国农村经济的发展，以及各种经济实体的增加，为了实现农村经济经营管理方式更加的科学，为农村经济发展提供更好的服务，要加强对乡镇财政经济管理人员的管理，通过明确责任，落实责任到人的原则，确保工作人员能够全身心地完成自己的本职工作，为我国农村经济经营管理水平的提高以及我国的新农村建设奠定坚实的基础。各级主管部门要加强对工作人员的监督，通过强化指导以及科学的引导，促进工作人员提高工作效率。

三、结语

做好农村经济经营管理工作直接关系到我国新农村的建设以及农民的切身利益，因此，面对当下我国新农村经济经营管理中的问题和不足，必须要加强管理以及重视程度，通过提高农村乡镇财政经济管理的水平，以及明确财政经济管理的各项任务，要完善农村经济经营管理的相关机制，努力探讨经济经营管理的新途径，通过采取专业合作社的方式加强土地流转，促进农村经济资源的进一步充分利用，实现农村经济的进一步发展，为我国建设美丽的新农村增砖添瓦。

作者:张永学 单位:内蒙古赤峰市翁牛特旗乌敦套海镇农业综合服务中心

参考文献：

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[4]陈健生,魏静.县域新型城镇化与新农村建设融合发展评价研究——以四川省为例[J].经济体制改革,2016(1):91-96.

[5]张淑杰.河南:探索农业综合开发产业化基金运作新途径[J].中国财政,2015(20):57-58.