房地产开发成本核算范文

房地产开发成本核算篇1

【关键词】房地产 企业 成本 浅析

一、房地产成本核算的组成

（一）土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本的主体内容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等，房地产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼地面价），以此来进行项目的可行性评估。

（二）配套及其他收费支出

主要指水、电、气、大市政和公建配套费、学校、医院、商店等生活服务性设施，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10-15%。

（三）管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数量较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、核算房地产开发成本应注意的几个问题

（一）收集相关资料

在开发成本对象确定后，负责项目的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：项目的可行性研究报告、项目预算报告、土地转让（出让）合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、工程施工合同、配套设施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数、动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。

（二）资金的合理安排

房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每个阶段对资金的需求也有所不同。在开发成本阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最佳资金使用价值观念。既要有充足的资金确保项目的顺利，又要合理降低资金的使用成本，从而降低整个项目的开发成本。

（三）税收成本和会计成本的差异

在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围，与会计成本范围有一定的差异。如税收成本中规定，项目提取的维修基金不属于成本范围，广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制。因此，这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以，应加以关注。

三、加强房地产开发企业成本核算策略

（一）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必须的成本核算人员。

（二）确定成本核算对象

对于建设一个现代多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的特点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

（三）设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

（四）准确的进行成本的归集、分配与转结

对于单一房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。

（五）重视项目竣工成本结转核算

房地产开发成本核算篇2

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%。

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算。

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。(3)房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

房地产开发成本核算篇3

【关键词】开发成本；辅助核算；费用分摊；核算系统；方案深化

一、关于房地产开发企业的成本核算系统的分析

1.经济的发展，我国的房地产经济不断得到发展，在此过程中，房地产市场规模形势不断得到深化。其办公楼的租售价格及其商品房等的销售价格都是日益提升的。房地产市场的各个人员在房地产经济的运作过程中，对房地产的整体成本问题是非常重视的。作为一个合格的房地产开发管理人员，具备良好的职业素质、工作能力是很重要的，这样就有利于通过相关环节的深化应用，进行其房地产的开发成本的计算，促进其整体房地产运作环节的完善，实现其房地产的综合管理系统的健全，以满足实际工作的需要，通过对其内部各个环节的优化，保证其企业财务管理系统的健全促进其房地产的开发企业的成本核算系统的健全，满足房地产经济的发展需要。

在进行房地产的成本核算过程中，我们要进行相关环节的深入应用，我们必须要明确房地产的成本核算控制，与一般行业的成本核算模式存在差异，为了促进房地产企业的成本核算系统的健全，我们必须要根据其成本核算系统的内部相关环节，展开分析。与传统的非房地产企业相比，房地产行业的内部会计核算模式更加具备复杂性的特点，它主要分为两种运用形式，分别是发包形式及其自营形式。在开发项目的运作过程中，我们要进行相关设计图纸环节的应用，在建设过程中，我们要进行相关施工方法及其施工组织的应用其，确保其施工成本核算环节的稳定发展。在此过程中，我们要进行其定单成本法的应用，确保其生产费用环节等的规范，促进其下序环节的稳定运行。

2.房地产经济的开发是一个比较统一性的工程，它不仅仅是一种产品的概念，更是一种一体化销售观念的应用。在实际房地产的开发工作中，由于其存在完工的房地产及其正在建设的房地产，其开发成本是针对于房地产整体运作环节来说。房地产的间接费用环节的分摊模式是比较独特的，所谓的间接费用指的是企业为生产产品及其相关劳务活动的提供而产生的一系列的费用。传统的非、房地产类企业，其把间接费用归结为制造费用环节里面，在一定时间内按照相关规范方法进行分配。其分配方法的应用通过是对生产环节的相关细节的应用，保证其产品质量的提升。在房地产企业的开发运作过程中，其间接费用环节是属于开发间接费用环节的，其分配标准也是不同的。需要我们根据实际房地产企业的内部运作情况，进行相关措施的应用，保证其房地产内部成本核算系统的健全，以满足实际工作环节的需要。划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。企业在日常经营活动中发生的某些费用不一定当时就要支付，但按照权责发生制原则，属于当期的费用应该计入当期。

3.传统企业在产品成本的核算环节中，将其直接材料成本、人工成本及其管理费用、间接费用等进行相关环节的应用。通过对其整体环节的应用，进行其标准分摊间接费用环节的规划，确保其相关产品成本的有效计算。在产品的销售过程中，通过对其结转的产品成本环节的规范，确保其成本核算系统的健全。确保房地产的开发企业成本核算环节的不断优化。在其成本的运作管理过程中，除了要进行相关费用的分摊外，还要进行相关项目成本环节的规范。然而在实际工作过程中，由于相关因素的影响，企业的相关环节的项目成本具备一定的不确定性，这就难免导致了房地产施工工程的综合效益的稳定提升。在其运作过程中，政府机关的房地产政策的变化对其也是影响巨大的。比如其项目的动迁，其发生一定的工程成本，在其动迁环节中，如果出现了一些意外情况，政府会进行动迁费用环节的控制。还有在对外景观要求在项目完成后，政府为了统一规划而要求开发商增减某些景观，也会相应增加开发产品成本。项目完工后预算和决算之间的差异，加上项目决算时间较长，在结转销售成本时往往很难判断差异数。考虑到上述两种情况影响成本的金额较大，一般通过预提费用来处理，并在预提费用中设置一个“不可预计费”用来列置。房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业；多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。

二、关于房地产企业成本核算的特征及其相关要求的分析

为了满足房地产企业的综合效益的提升，我们要进行房地产成本核算特征的深入了解，以促进其房地产内部成本核算系统的健全。房地产企业的会计核算模式相对于其他的企业具备一定的独特性。由于其房地产本身工作性质的影响，其房地产施工的时间是比较长的，需要的施工周期是比较短的，其企业运作的重要关键是其成本核算模糊。在房地产企业的内部会计管理过程中，其通过对开发成本科目内容的核算，促进其核算开发成本环节控制。通过对相关会计软件、职能的应用，确保其房地产成本管理环节的优化，实现对其成本系统的有效健全，推动其开发产品成本的有效控制。适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

为了促进房地产开发成本环节的深化，我们要明确成本核算对象及其相关的成本项目环节。在其开发成本的管理过程中，我们要进行相关开发项目的应用，以实现对成本核算对象的核算，保证期辅助核算环节的优化。在此过程中，我们要进行商品房项目的基础设置的规范应用，促进其相关环节的项目的单独设置，确保其开发成本核算管理系统的健全，满足实际工作的需要。应计入所规定的成本费用明细科目；应按照规定进行相应的辅助核算。开发成本应设立项目成本管理台账，以完整反映成本的发生过程。现场管理部门发生的费用应先计入“开发间接费”科目，然后再转入“开发成本—开发间接费”科目。企业应采用合理的方法核算配套设施所发生的费用。对于开发产品已经完工而相应的配套设施尚未完工的，建议各企业结转完工的开发产品时，预先提取相应的配套设施费，以较为准确地反映成本。

三、关于其核算内容的深入分析

1.为了促进企业的成本核算系统的健全，我们要进行其企业成本核算内容的分析。在其土地征用过程中，由于其相关开发成本的应用，导致了其科目核算系统的不健全的，为了保证这一环节的稳定运行，我们要进行开发成本的核算模式深化。同对其相关环节的土地成本展开分析，促进其单独项目主体对象的深化，通过对其项目主体内容的深化，确保其虚拟开发主体的实现。在此过程中，我们要进行企业施工过程中的准备工作，确保其设计环节、测量环节及其规范方案环节的优化。确保其整体工程质量效率的提升，以满足工程的需要。在此过程中，我们也要对地质勘测工作、图纸设计环节、测量环节等的的优化，确保其工程的整体运行质量效率的提升，保证其内部成本环节的有效控制。因土地征用和拆迁所支付的土地出让金、转让款、有关税金和补偿费用等在“开发成本——土地使用及拆迁补偿费”科目核算。对于整块取地、分项分期开发的土地，在尚未确定总体规划之前土地成本先按照单独项目主体，设立虚拟开发主体，归集核算土地成本、前期整体规划、测量、设计、勘测等支出进行核算，设立“**地块”之类的辅助项；在确定总体规划时再按照各分期的土地面积占总土地面积的比例分摊归集的土地成本，按照各分期的建筑面积占总建筑面积的比例分摊归集的前期费用。建筑安装工程费，甲供材料、工程款、监理费等的支付，不管哪种形式均要通过“应付账款”科目。

为了保证房地产工程施工过程中的综合效益的提升，我们要进行其建筑单体室之外的配套工程成本的互动。通过对其小区相关环节的优化，促进其工程的开发项目的成本环节的深化发展。促进其相关物业设置、居民会等环节的应用，确保其工程的整体成本环节的有效控制。为此我们要进行相关公共配套的应用，确保其公共配套环节的不断优化，以保证城市相关方案规范的有效要求，确保其公共配套设置的健全，促进其相关环节的配套设置环节的优化。在实际工程作业过程中，对于出现的一系列的配套设施的健全， 我们要先进开发项目的开发成本的有效核算，实现其工程整体运作质量的提升。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，住宅小区围墙内的支出计入“开发成本——基础设施费”科目，住宅小区围墙外的支出计入“开发成本——公共配套设施费”科目，并均按某具体开发项目辅助核算；对不能直接计入有关开发项目的开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——公共配套设施费”科目进行归集，归集完成后再按具体的开发项目再进行分摊。

2.为了满足实际房地产工程的发展需要，我们要进行房地产工程的建设，促进其管理的不切当行为的改善。通过对其相关辅助信息的深化应用，保证其核算模式的健全，从而有利于科目核算配套设施系统的健全，促进其各个环节的开发成本的有效控制，确保其配套设施系统的有效协调，以满足市场经济的发展。在国家的房地产工作过程中，我们也要进行施工成本环节的有效设置，确保其开发成本环节及其供给配套设施的完善。满足工程的需要。土地征用及拆迁补偿费，前期费用，基础设施费，建筑安装工程费，配套设施费，开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。为什么要设置明细科目中的明细呢？因为一个大的公共配套项目，它虽是整个开发项目的中的一个配套，但这个配套本身很大，较为复杂，涉及的内容很多，本身也成为一个较大的项目，所以需要相当多的明细科目来核算，以符合核算及管理上的需要。

在实际房地产工作的开发间接费用的运作过程中，由于工程相关因素的因素，导致了其开发成本的管理环节的缺乏，为了保证开发间接费用科目的有效应用，我们要进行相关施工管理体系的健全，确保其开发间接费系统的健全，确保其环节的稳定运行。可对“开发间接费”科目采用开发项目辅助核算。开发间接费可仅对有关开发房屋、能有偿转让配套设施的分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本，包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费进行。

四、成本核算管理模式的深化应用

为了保证房地产企业的成本核算模式的深化，我们要进行相关基础程序的应用，确保其成本核算基础程序系统内部各个环节的有效协调，促进其相关成本核算对象的测定，确保其满足房地产工程的施工原则标准及其相关环节的施工特点。在此过程中，我们要进行成本核算会计科目系统的健全，促进其相关开发成本费用及其归集开发成本费用环节的有效控制。我们要根据房地产经济的发展情况，进行相关开发成本费用环节的优化，保证其各个环节的核算对象之间的有效协调，促进其项目开发成本计算表环节的健全，确保其房地产整体开发成本的应用。进行其开发产品的不能开发成本环节的深化，促进其开发产品成本及其未开放产品成本的有效控制，确保其工程施工现象的健全。我们要按照工程的发展需要，也要进行成本报表的编制，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定原则，满足成本计算的需要，便于成本费用的归集。利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法：各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

在实际企业的成本核算过程中，由于其房地产运作环境的不一致性，导致了一系列的成本核算对象的缺乏，其内部核算结构的不完善，通过对上述几个环节的应用，不难看出，房地产成本核算系统的综合效益的提升，离不开对其内部成本核算系统的健全，比如对其施工图纸环节、成本核算环节等，需要我们根据实际情况，进行相关措施的应用。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

五、结语

房地产开发成本核算篇4

关键词：房地产开发企业 开发成本 成本核算

在房地产开发过程中，如何加强对建筑工程的成本核算管理，是建筑企业适应市场经济的重要前提条件。近些年，房地产市场过热问题已经引发了一些列的社会矛盾，国家在宏观政策方面积极的进行了调控，同时，由于市场原材料价格和劳动力成本的不断上涨，这对于房地产市场来说，成本核算问题意义重大。

一、房地产企业的开发成本的组成

房地产企业的开发成本是指在一定时期内开发生产销售的房地产的产品所付出的代价即全部的费用支出。房地产企业的开发成本一般由三部分构成：土地、土建以及设备费用，配套费用于其他费用支出，管理费用与筹资成本。土地、土建与设备费用是与社会同期土地价格、人工成本以及设备输出相关联的，其变化因素受人为控制性较小。而配套费用、管理费用、筹资成本及其他费用支出是成本控制中变化大、人为控制性的成本因素，这包括项目方案设计优化、水电煤气与市政设施等配套设计、建设周期管理、投资风险控制等成本，其中，配套及其他费用是房地产开发中受外界影响最大的成本因素。

二、房地产企业开发成本的影响因素分析

房地产企业的开发成本的影响因素主要表现在以下几个方面：

（一）项目开发设计方案不完善

项目开发设计方案不完善，容易导致在编制过程中因施工条件差异出现借用定额的现象，特别是对于跨区施工的核算定额管理存在偏差大，要针对跨区域施工的定额和不同的施工条件来区别对工程核算标准。

（二）综合管理的意识不强

目前，我国由于设计部门、建设单位和施工单位相互之间缺乏有效的沟通，工程监理部门很少参与到决策分析与投资管理中。因此，大多数的工程核算管理只是处于阶段性的子项目管理上，对建筑工程的全过程很难进行有效的综合管理。

（三）核算管理制度不完善

在核算周期、核算项目管理、成本的分配与结转、核算对象的明确、竣工项目的成本结转等方面的制度不明确，尚未形成规范的统一管理体制。

三、房地产企业的成本核算及规范措施

房地产企业的成本核算一般要从三个方面考虑，确认成本核算的对象，费用的归集及分配方法，计算成本周期。由于房地产企业的规模和经营项目开发的周期的差异，要根据企业自身的生产工艺及特点来选择。加强房地产企业的成本核算，需要规范以下措施的落实：

（一）明确房地产开发成本的核算对象，要根据不同情况加以确定

现代房地产开发对于开发项目的要求多样化，使得成本核算对象复杂化，往往造成概念不清，无法明确核算的对象。这就需要成本核算时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处理。对于独立编制预算的项目设计以及独立施工的单项开发工程、结构类型与开发地点以及施工进度相近的群体开发项目，可以作为一个独立的成本核算对象。而对于大型的开发项目，由于工期较长、规模较大，并且在施工过程中由于需要分批安排进度。在核算时必须对竣工项目及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项目划分多个核算单元，确定不同核算对象。

（二）确定开发成本的归集、分配与转结核算

一般来说，一些直接费用可以直接计入，开发成本中，比如建安工程费发生时可以直接进入开发成本中。有一些间接费用属于多种产品共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分配后计入成本中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记入开发成本项下的二级科目的前期工程或者费配套设施费等账户中，等项目竣工后，再按项目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。

（三）成本核算项目的合理设立

对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合理的划分核算项目，不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。

（四）要明确成本核算周期，重视项目竣工成本结转核算

由于房地产企业具有开发产品周期长的特点，因而按生产周期核算趋于合理。为了计算经营利润，考核经营业绩和结清税款，需要计算出项目的总成本和可销售面积的单位开发成本。对于开发规模小的，地块较少的项目，开发的周期较短，可按项目开发周期单独核算。对于开发规模大的开发项目，周期较长的，可采用完工进度百分比法或按照开发物业类型分门别类的进行核算。

总之，房地产企业的成本核算需要规范的核算项目确定、明确房地产开发成本的核算对象、落实核算制度、确定开发成本的归集分配与转结核算、明确成本核算周期。

参考文献：

[1]郭爱民.浅谈房地产开发企业成本核算几点看法[J].时代金融，2013

房地产开发成本核算篇5

关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度

1．引言

随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。

2．M房地产公司业务分析和成本核算现状

2．1公司概况

M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。

2．2现行成本核算现状及主要问题分析

M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。

3．M房地产公司成本核算制度改进建议

3．1细化成本核算对象

结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。

3．2补充房屋开发成本明细账

针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

3．3完善房屋开发成本账户的归集

①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

3．4新增预提配套设施费的核算

在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品

作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院

参考文献:

［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．

［2］章轲．房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析［J］．现代商业，2014，(13):198－199．

房地产开发成本核算篇6

关键词：房地产企业 成本核算 经济效益 市场竞争力

现代市场经济体制下，房地产企业的成本核算工作开展是保障企业持续盈利能力以及利润最大化的关键。受施工材料与人工成本价格的上涨，房地产开发过程中的成本逐年提高。另一方面，传统建筑工程施工过程的成本管理、投资企业的成本管理等工作也是造成成本过高的关键。针对这样的情况，现代房地产企业应从成本核算工作入手，实现对房地产项目投资的控制、实现企业经营的成本控制。通过成本核算工作使房地产企业能够在激烈的市场竞争中提高持续盈利能力、实现利润最大化的目标。

一、房地产企业成本核算工作的探讨

房地产企业的特点使得这类企业更应注重成本核算工作的开展，以此实现对企业经营过程称、项目投资建设中各项费用进行核算。在现代企业经营中，成本核算是企业经济核算中的重要组成部分，是关系到成本控制工作开展、关系到企业经济效益的重要工作。在我国传统成本控制理念的影响下，房地产企业的成本核算工作开展存在着诸多问题。企业成本核算意识不强、缺乏相应完善的管理体系等都造成了企业成本核算效果较差、影响了企业的健康发展。针对这样的情况，现代房地产企业的经营与管理中应将成本核算工作作为企业管理工作的重点。通过增强成本核算意识、完善相关体系、注重实施重点等使企业的成本核算能够得到有效的实施，实现企业成本核算的职能与目标。

二、房地产企业成本核算存在的问题与解决对策

1、房地产企业特点造成的核算问题分析

受房地产行业特点使得其成本核算工作存在着自身特点所决定的问题。例如：房地产企业筹建期间费用的会计处理、土地成本分摊基础等。对于这类问题，应在实际的核算过程中进行相应的工作，以此避免这类问题造成的成本核算失真。按照现代会计工作准则以及相应理论可以看出，房地产企业项目筹建期间的管理费用亏盈作为期间费用挤入当期的损益较为适宜。这样的处理方式有助于企业核算工作的准确性、同时也有助于企业财务报告编写、有助于企业管理期间费用资本化的确定。而对于土地成本的分摊应按照房地产销售面积进行分摊，以此确保会计处理的合法性。按照房地产收入分摊符合了会计核算的配比性原则，使得企业的土地成本分摊更加合理，也更便于会计处理以及相应财务总结等工作的开展。通过针对性的会计处理等方式确保企业成本核算工作开展质量，为企业成本核算工作的开展奠定了基础。

2、房地产企业开发成本核算几点问题的分析

在房地产企业的开发成本核算工作中，需要注意开发成本核算中的几点问题。首先应明确成本归集对象，其次还要注重共同成本的分配问题。在进行房地产成本核算中，首先应对开发成本核算的组成进行明确。同时以成本核算的基本原则指导成本核算工作。在单栋或多栋住宅楼宇开发过程中这一问题较易解决。但是在大规模开发过程中必须科学的确定成本归集对象，以此为成本核算工作的开展奠定基础。通过科学的确定成本归集对象避免成本核算对象过细造成的工作量过大、同时还要避免归集对象过大造成成本核算不精细等问题。总之，房地产开发企业的成本对象确定需要根据工程建设投资情况以及工程实际情况进行确定，以此实现科学的成本核算工作。

对于开发过程中的共同成本，应以受益原则与配比原则作为分摊成本的基本原则，以此为基础进行分摊成本费用以及各项成本的核算。通过严格遵循成本核算的基本原则是住宅小区等大型开发项目的成本核算得以科学的实现，以此促进企业成本核算工作的开展。

3、强化企业成本核算管理体系以及财务部门职能――房地产企业成本核算实施的关键

在现代房地产企业的成本核算实施中，企业管理体系的不健全、财务部门职能不能得到有效实施是造成房地产企业成本核算工作开展的主要原因。而这一问题将严重制约企业的成本核算工作开展、影响企业的成本控制以及相关管理工作。针对这样的情况，现代房地产开发企业应根据自身的经营方向与实际情况构建完善的成本管理以及核算体系。以管理体系的完善以及相关制度、职责的明确使企业经营投资过程的成本控制与成本核算有据可依、是企业的成本核算工作实现规范化、制度化的管理。同时，房地产企业还应加强子夜的成本核算意识、加强财务部门职能的充分发挥。以强化核算管理实现成本核算的有效实施。

三、强房地产企业成本核算中的注意事项

针对房地产企业资金流向以及产品成本构成的特点，房地产企业的成本核算管理工作中需要注重相关注意事项，以此确保成本核算工作的科学开展。在我国房地产企业的成本核算中，常会由于核算工作开展存在不足而影响核算工作质量。针对这样的情况，现代房地产企业的成本核算工作中需要加强对相关注意事项的理解与认识。注重房地产企业资本化利息方法的不同、注重预提费用计提处理的不同、注重房地产企业开发过程中不确定因素对成本的影响。通过对房地产投资项目的综合考虑为成本核算的有效实施奠定基础。

针对房地产企业成本核算工作质量难以提高的问题，房地产企业应从收集相关信息资料入手、强化房地产企业资金的合理安排、注重土地储备成本核算方法、注重税收成本和会计成本的差异。通过根据核算内容不同而进行的相关管理以及注意保障企业成本核算工作的开展、促进企业成本核算目标的实现。作为房地产企业开发成本核算的最终目的，项目总成本与单位可销售面积开发成本的计算是结算经营利润的关键。在房地产工程企业的经营管理中常会忽视项目决算而造成综合成本的增加。因此，现代房地产企业在成本核算中应加强项目决算工作的开展。以工程决算工作的时间性为成本核算工作确定间期。通过对房地产企业成本核算中多项注意事项的密切关注以及有效实施实现成本核算的最终目的。

四、结论

综上所述，在现代房地产市场竞争力激烈的今天，企业成本核算工作的开展关系到企业的经济效益、关系到项目投资的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。现代房地产企业必须认识到成本核算工作的重要性。通过强化成本核算意识、完善相关体系以及切实有效的执行为企业的发展奠定基础。针对房地产企业成本核算所具有的特点以及其存在的问题，房地产企业还应加强相应工作的开展、加强问题解决对策的研究以及对相关资讯的关注。通过多种方式确保房地产企业成本核算的有效开展。

参考文献：

[1]王志东,李洋.房地产企业项目成本核算工作重点的探析[J].项目管理资讯,2009,10.

[2]常靓.房地产企业成本核算常见问题与对策问题[J].企业经营与管理,2010,4.

[3]邹宏伟,马涛.房地产项目决算与成本核算的探究[J].工程建设,2009,9.

房地产开发成本核算篇7

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

房地产开发成本核算篇8

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款‘等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房630000元

102商品房504000元

合计1134000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1.配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户先行汇集，

待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2.配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本“账户的借方和”预提费用“账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：

101102152182

商品房商品房出租房周转房

支付征地拆迁费10000080000

结转自用土地征地拆迁费7500075000

应付承包设计单位前期

工程费30000300003000030000

应付承包施工企业基础

设施工程款90000750007000070000

应付承包施工企业建筑

安装工程款600000480000450000450000

分配配套设施费（水塔）80000650006000060000

预提配套设施费（幼托）80000720006400064000

分配开发间接费用82000660006200062000

则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本180000

贷：银行存款180000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本150000

贷：开发成本——自用土地开发成本150000

将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本120000

贷：应付账款——应付工程款120000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本305000

贷：应付账款——应付工程款305000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本1980000

贷：应付账款——应付工程款1980000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本265000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔265000

预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本280000

贷：预提费用——预提配套设施费280000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本272000

贷：开发间接费用272000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：

借：开发产品3562000