房地产企业的资产管理范文

房地产企业的资产管理篇1

关键词：房地产企业；资金管理；强化

房地产企业的行业关联度较高，能够带动其他行业经济的发展，是我国国民经济的重要产业，对国民经济的发展具有推动性作用。房地产行业经过近几年的迅猛发展，房价高涨已经影响到了国计民生，成为国家宏观调控和供给侧改革的重点行业之一。特别是近段时间国家限购政策的出台和宏观调控的影响下，资金供应量趋紧，房产销售量有所回落，房地产企业面临资金面紧张的局面已经逐渐出现。强化资金管理，提高资金使用效率，合理控制资金风险，是目前房地产企业相关人员需要重视的课题之一。

一、房地产企业资金管理的重要性

（一）加强资金管理能有效地提高企业管理水平

资金管理是房地产企业管理活动中重要的管理对象，在企业财务管理中处于重要的地位。资金管理贯穿于房地产企业从获取土地资源到开发整个项目到销售回款等的整个过程。在企业管理目标方面资金管理与之是一致的，资金管理是企业管理的重要部分，资金管理的好坏直接和间接的影响企业管理水平的提高。

（二）加强资金管理能有效地防范企业资金风险

财务资金风险的发生一般表现在企业不能偿还到期债务或者实际资金收支情况偏离资金收支预算而产生的支付问题。所以，加强开发项目中的资金管理，编制的资金收支计划要结合企业项目运营的实际情况，对于企业资金风险防范，提前发现并及时处理支付资金的问题是非常重要的。

（三）加强资金管理能确保企业持续健康发展

房地产企业的健康持续发展需要资金的良性运转，在房地产企业建设中更离不开资金的支持。所以，房地产企业要想持续健康的长远发展下去，很有必要规范其资金管理，提高资金的运用效率，增加企业的经济效益，合理规划企业的发展路线。

二、房地产企业资金管理的现状

当前形势下，资金短缺问题正在困扰着房地产企业的发展，由于一些房地产企业的资金管理水平不高，在一些房地产企业资金管理方面存在一些漏洞，在房地产企业的风险管控、制度依托、运行机制等方面还存在着这样或那样的问题需要及时解决。

（一）资金的风险管控体系不健全

在一些中小型的房地产企业中，因自身资金实力不足，财务杠杆较大，资本金不足和高负债率给其带来不小的风险。造成这种情况主要有以下一些原因：一是资金管理风险意识淡薄，在高风险和高回报的房地产利益刺激下，进行一些非理性的投资，很容易比较冲动的进行投资，如果占用资金过多，不能及时销售回款，资金链断裂的局面将会不可避免；二是缺少相应管控风险的机制。一些房地产企业没有设立专门的风控部门，控制风险的责任欠明确，当资金风险到来时不能及时的采取有效的措施进行处理和化解。

（二）资金的制度建设有待完善

一些房地产企业将大量的时间用在业务扩张上面，在管理资金的制度建设方面用时较少。缺少相应的预算资金管理制度，没有明确相应的资金管理责任，监督控制资金使用情况缺位，这样很可能会造成资金运营出现问题，使企业出现资金短缺问题，影响健康发展。

（三）资金的融资渠道过于单一

当前，因我国缺少完善的资本市场运营体制，一些监管部门对房地产企业设置较高的融资条件，大多数房地产企业很难通过募集债券和股票发行的方式来筹集资金。很多房地产企业为了更好的发展不得不采取向银行贷款的方式来筹集资金来维持企业运营，但是，随着国家的宏观调控，银行限贷政策收紧，银行贷款的渠道对于中小房地产企业来说也会越来越困难。

（四）资金的管理模式有待改进

一些房地产企业具有多个开发项目，对每个开发项目成立了公司，有的还成立了分公司或者下设多个项目及子公司等。在各个分子公司及项目中开设单一或多个银行账户，这样一来就增加了银行账户数量，造成资金管理繁杂。一方面，造成不能准确、及时的收集和掌握资金的流量和存量信息，难以动态管理资金；另一方面，也会因过于分散的资金管理带来资金使用效率低的问题。

（五）资金的计划管理难以合理执行

随着近些年来房地产企业的快速发展，资金收支管理计划的重要性被很多房地产企业重视起来，经过有预算的科学安排资金，企业资金使用效率明显提高。然而，在实际执行过程过，自己计划的上报到审批还存在着一些不足之处。一是资金使用计划的上报内容不实，合理性和必要性欠缺。部分单位和部分为了保守的申请使用资金，避免被上级资金审批部门压缩掉一些资金支付款项，将可付可不付的资金列入资金支付计划一并上报；二是主管资金的审批部门由于资金来源有限，没有经过深入的调查研究，主观性地削减下属单位或各部门报来资金计划的合理需求，造成资金计划安排的不合理。

三、强化房地产企业资金管理的思路

（一）加强投资项目可行性研究

房地产项目投资决策失误会给企业造成严重的经济损失，因此，必须加强对投资项目的可行性调查论证，关注行业的发展周期，项目的评审要做到科学化、专业化，重点对项目的投资目标、规模、方式、资金来源、风险和收益等进行客观的评价。企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目的开发规模和技术经济指标分析，客观地确定投资成本和资金的使用量。然后依据项目开发每个阶段资金需求量进行资金筹划，提前做好资金的安排，以最合理的资金成本确保项目开发的顺利进行。

（二）合理安排资金使用计划

一是要详细的了解资金实际需求情况。审批资金的部门要根据单位全面预算，要求上报资金预算单位在上报资金需求计划时，一并将后两个月的资金预测情况进行上报，以此来详细的了解资金实际需求情况，统筹计划合理的安排资金；二是要构建多层次的资金管理体系。有条件的情况下可以在下级单位与集团的相关部门设立资金预算岗位，也可以由管理合同的人员兼任，因为其了解合同执行情况，有利于合理审核资金的使用计划。三是彻底查清资金使用单位或部门的对外往来情况。对于应收往来该收的要督促收款，增加公司的货币供应量。对于超期未付的往来，要组织资金予以支付，避免产生负面影响和信用危机。

（三）建立风险管控体系

首先，强化资金管理的风险意识。强调资金投入项目开发的风险可控性，对资金的流向与控制进行跟踪管理，合理规避运营中的资金风险；其次，健全房地产企业的风险管理机构。通过明确管理责任，收集来自各方面的风险信息数据，对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行识别和控制；然后，建立风险管理的指标体系。利用公司内部财务报表的数据信息、行业和政府有关部门公布的信息资料，再加上企业自身进行的市场调查，逐步构建企业资金风险管控的指标体系；最后，加强内部监督检查，采取日常监督检查和专项监督检查相结合方式，定期、不定期对资金的筹集、使用和回收情况进行检查。

（四）规范资金管理制度建设

房地产企业要从实际工作流程出发，制定切实可行的资金管理制度，规范企业内部人员的行为，保障资金良性运转。要建立和完善资金的预算管理制度，资金实行预算管理，按资金计划使用资金，按照规定的权限和制度办理资金业务。为提高制度的执行力，还需要将制度的执行情况纳入公司的考核体系，进行绩效考核。通过不断总结经验，使资金管理的制度日趋完善。

（五）拓宽融资渠道

随着我国市场经济的不断完善，房地产企业的融资渠道也逐步由间接融资向直接融资转变。目前，房地产资金主要依靠银行借贷的情况将有所改变，逐步走向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式。另外，对于中小型房地产企业还可以进行联合开发，共担风险，利润分成，通过融资手段的综合利用，提高企业的融资能力。

参考文献：

[1]温世玲.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].行政事业资产和财务，2016（07）.

[2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）.

[3]陆勇.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财务与管理，2015（11）.

房地产企业的资产管理篇2

关键词：房地产开发企业；融资管理；预算管理；风险管理；工期控制

一、灵活运作，积极拓宽融资渠道

目前，房地产资金主要来自七个方面。国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。而银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。由于房地产开发企业融资方式对银行信贷的过度依赖，其融资方式单一化，使房地产开发企业的发展基本上取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险过于集中到商业银行。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。此外，房地产开发企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。

针对这种现状，房地产开发企业应该在现有金融法规和制度的框架内灵活运作，积极拓宽融资渠道。

首先，借助房地产信托，房地产开发企业可以从信托投资公司获得信托贷款。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发企业用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。目前国内房地产信托主要有三种方式：传统的贷款方式，与传统商业银行贷款一样；以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购；交易方式的信托产品。

其次，适当引入机构投资者的融资。

在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件下，投资公司将乐意向房地产开发企业提供流动资金贷款、信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的要求多是资金回笼快，融资时间在1～2年，一般资金成本在15％左右。这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在2000万～1亿元人民币。

第三，典当融资。典当对于小额短期融资有快速的优势，而从2005年4月1日开始执行的《典当管理办法》对房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2.7％。但融资条件也提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。

第四，银行贷款在可以预期的很长一段时间内将仍是房地产开发企业主要的融资渠道。各级政府应建立和健全房地产开发企业信贷服务的组织体系、各型房地产开发企业的评级制度，对符合条件的房地产开发企业及时发放信用贷款。

二、强化资金的预算管理和风险管理

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。

首先，在年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。确定资金需要量，是融资的依据和前提。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。其中，资金预算收入最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

其次，企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款、预付帐款、其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

第三，房地产开发企业必须加强工期控制管理。众所周知，资本成本与时间因素成正比，施工阶段的工期的长短，直接影响房地产开发投资的资本成本。合理控制施工工期，可以减小资本成本，增大开发利润。

最后，房地产开发项目的销售是开发项目利润目标的实现。只有通过销售，才能回收项目投资，获取投资收益。销售状况决定了整个项目的资金周转速度，加快经营销售就可以获取流动资金，加快项目的资金周转。

房地产企业的资产管理篇3

摘 要 随着宏观经济调控的深入与全球金融危机造成的经济不景气，房地产业面临着一个自1998 年以来的最大调整期。本文结合预控，就房地产开发整个过程的成本管理需关注的几个问题进行了探讨。

关键词 房地产 投资成本 管理

一、土地成本

房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。开发企业应注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本、利润倒推计算出土地可能成交价，同时通过敏感性分析，根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度，以市场未来客观销售价格及可承受成本、利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位。

二、政府规费

房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规费的管理。政府规费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。

三、建安成本

建安成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建安成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。

招投标合同价管理是建安成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程。建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手，先将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，随后将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划；在费用计划的基础上，主要采用比较、分析、预测、纠偏、检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制。

四、专业费用

专业费用是开发企业聘请勘察设计、工程监理、前期物业管理等专业公司要支付的费用。专业公司的参与是提高开发项目品位、质量的重要手段，他们带来了新的设计理念及工程、物业管理方式，从而能降低总体成本或者提高经济效益。建筑设计方面，应从建筑设计、小区规划、景观环境、节能环保材料的应用等多方面入手，突出企业及其开发项目的个性与差异化，进行明确的品牌定位，从而提高项目的内在品质，提高利润空间；工程监理方面，优秀的工程监理企业可以协助开发企业进行专业的成本、进度、质量管理，进而提高项目投资效益；前期物业管理方面，开发企业在项目前期引入物业管理理念，提高购房者对项目建成后的良好预期，同时提高项目投资效益。

五、配套费用

配套费用包括开发项目用地范围内将市政公用线路连接到建筑物的道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等配套设施，车棚、围墙等构筑物，绿化、景观设施等除建安成本以外的的建设施工费用。配套费用的支出一般处于项目后期，开发企业资金相对充裕，又是吸引购房者的最后阶段，这时开发企业舍得投入，但也应注意采用新技术、新材料在满足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配电柜代替建设配电室既少占土地、降低成本，又能满足业主的用电需要；绿化中多种乔木，少种草虽前期投入多一些，但在满足环境要求的前提下可以大大降低养护费用；项目园林水体采用中水系统处理后的中水，既美化了居住环境，又节约了运行费用。

六、管理及销售费用

管理费用是不管项目进展如何开发企业一直要支出的费用，包括企业办公费用、人员工资、招待费用、宣传费用、固定资产折旧等。控制管理费用依赖于企业具备完善的管理体制，开发企业应建立相应的内部管理体系，对每项费用设立专项的管理制度。销售费用是企业在商品房销售过程中所支出的推广宣传费用和中介机构销售应支付的费用。推广宣传费用包括广告费、公关活动费等，应在考查各种推广宣传效果的基础上来决定费用的投放量。费用则根据开发项目的销售难易程度分别向中介机构支付，当项目较难出售时，费率较高；当项目易于出售，开发企业就可以自行销售，费用就很低。

七、财务费用

由于房地产开发是资金密集型行业，所以它与金融行业有着紧密的联系，在资金融通的过程中，就存在手续费、利息、佣金、发行费及汇兑损益等各项财务费用。降低财务费用最主要的方式是降低负债率；其次，应区别各种融资手段的财务费用比率，根据自己所处资金状况分别采取适宜的融资手段；此外，在项目运作中应特别注意资金的时间价值。项目初期支出的资金量很大，而且距离资金可回收时间较远，这时资金的运用应慎重。支出过大，金融机构若不支持，将造成资金链断裂，即使有金融机构的支持，也会增大企业财务费用。延缓支出的渠道有缓交政府各项规费、减小工程款期初支付比例等。

八、结束语

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

参考文献：

[1]翁益郎.影响房地产开发企业成本管理成效因素的研究.商业经济.2009.10.

房地产企业的资产管理篇4

[关键词] 房地产企业；资金链；管理

[作者简介] 郑军，广西经济管理干部学院会计师、硕士，广西 南宁，530007

[中图分类号] F293.338 [文献标识码] [文章编号] 1007-7723（2013）01-0013-0005

随着国际国内经济环境发生的变化，我国正进行经济结构调整，房地产行业作为国民经济结构中重要的组成部分，必然要进行结构比例调整。中央先后实行了“限购、限贷、限融资”等一系列行业限制性措施并动用了财税政策，行政直接干预甚至官员问责等方面手段，对房地产进行调控，楼市调控政策变成了“从无到有、从松到紧”。国家相继出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等针对房地产的调整控制政策，让房地产经历了二十年前商品房市场起步期的春暖花开，到2000年以后的供需两旺的火热盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。2012年上半年，随着政府的“微调”，如首套房利率优惠，公积金贷款上限放宽以及货币政策方面的降准、降息，再加上房企“以价换量”等，2012年下半年，以“限购”作为典型的行政调控手段表明，政府对房地产市场的调控已经进入深水区。刚刚召开的党的十提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，可以看出政府会减少对土地财政的依赖，注重房地产业金融创新，坚持调控政策不动摇，仍是主基调。正是在国家宏观政策、微观政策的调整以及购买者的观望下，房地产企业正处在前所未有的困境中。房地产行业是资金密集型行业，资金周转不灵会给地产企业带来了前所未有的资金压力。纵观房控、房企和房价形势，都要求房地产企业特别重视自己的资金链管理。

一、我国房地产企业资金链管理的现状

（一）宏观政策领会不透彻，严重影响房地产企业决策

近几年，我国政府为了转换经济增长模式，积极调整产业结构，对房地产行业更是尤为重视，调控力度很大，不断出台新的政策来调整房地产行业。房地产企业的高层管理人员在制定房地产企业战略投资进度和规模时还按照以前的思维方式：只要拿到地，建出房子就挣钱。没有很好地吃透国家政策，往往在决策后又不能很好地关注政策的变化，导致投资规模和项目的建设进度安排不合理，造成了强大的资金链压力。

（二）存货销售不及时，资金积压严重

根据已公布中报，72家上市房地产企业的存货同比增加了近三成，上市公司存货总量创近5年新高。据第一财经日报《财商》记者统计，存量总量超过1000亿元的公司有中国建筑、万科A、保利地产等。房地产企业普遍存在大量的存货积压，导致占用大量的积压资金，房地产企业本身这几年的融资状况就不佳，使得房地产企业资金链循环周期加长，影响了资金周转速度，带来了房地产企业资金链空前的压力。

（三）资本结构失衡，财务风险高

据有关方面统计，2007年以来，非上市房地产公司负债率普遍超过75%，在个别省市更高。上市公司的资产负债率也很高，根据2012年上市公司季报，万科第三季度报告显示，流动负债2335.55亿元，总负债2761.34亿元，总资产3477.75亿元，资产负债率为79.40%。保利第三季度上市公司季报显示，流动负债1364.52亿元，总负债1915.80亿元，总资产2382.57亿元，资产负债率80.41%。普遍的高资产负债率，让我国的房地产企业在高财务风险中运营，资金链始终处在高度紧绷状态，蕴藏着断裂的风险。

（四）融资难度大，资金量不足

随着政府对房地产企业调控加强，通过银行融资越来越难，原先躺在银行身上融资开发房地产的时代已远去，房地产企业还没有适应过来，以前没有拓宽融资渠道，主要依靠银行，形成了融资渠道的单一化，只有很少一部分大型房地产公司可以通过上市来融资，多数房地产企业资金量不足，融资渠道的单一化，存在很大的融资风险，由于销售不畅，资金链拉长，导致房地产企业资金量严重不足。

（五）抗风险能力差，无资金链安全防范意识

我国房地产企业管理者们对扩大房地产开发规模和加强开发进度感兴趣，而对加强财务管理的意识普遍不强，平时很少研究财务风险的问题，缺少风险应对策略。在目前国家对房地产行业的调整高压政策下，随着国内外金融环境的改变，由于没有形成资金链安全防范意识，风险防范工作做得不够，房地产企业遇到环境发生变化而措手不及。

二、我国房地产企业资金链管理的存在问题

在回款周期拉长、存量增大、信贷收紧、负债率增高等因素的影响下，今年及近期房企业将面临巨大资金压力，主要存在的问题有：

（一）国家政策调控，房地产行业融资困难

经过30多年的改革开放，我国经济有了很大的发展，房地产行业空前繁荣，在带动相关产业和GDP的增长方面起了至关重要的作用，已造成了地方政府依赖土地财政和GDP增长过分依赖房地产行业的局面。房地产行业存在大量的投机行为，导致房价暴涨，已远远超过正常的市场物价规律，脱离了住房功能的原有属性。纵观世界各国，房地产行业虽然在国民经济中占比较重要的地位，但不是主导地位，比重过高将造成经济运行的高风险性。综合多种因素，我国政府已下决心对产业结构进行深度调整，在国民经济结构性调整的大背景下，决定了房地产业的产业结构比例必须下调。房地产行业作为国民经济产业结构的一个重要组成部分，成为产业结构调整的重点。政府调整房地产行业的目的之一是要让老百姓买得起房，住有所居；同时，也要改变地方政府过分依赖土地财政和依靠房地产带动GDP的经济发展格局，就是要下调房地产行业在整个国民经济产业结构中的比例，平衡各产业发展的资源，促进国民经济平稳、安全、较快发展，让各市场主体回归到行业所处的本位。

政府为了稳定房价，让房地产行业回归本位，加强国家经济运行稳定，先后出台了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等相关政策，分别从财政税收、金融和行政手段来加强对房地产的宏观管理，特别是从紧的货币金融政策和限购令的出台，让房地产行业融资更困难，销售更困难，资金回笼慢，导致资金运营不畅，房地产企业资金链紧张。2012年上半年，中央货币政策放松，降准、降息等，各地方对首套房贷利率优惠，公积金贷款上限放宽加上开发商的“以价换量”，上半年成交量有小幅反弹，呈现楼市回暖现象。据数据统计，2012年上半年，1-5月份全国商品房销售面积2.88亿平米，同比下降12.4%，下降幅度较1～4月份缩小1个百分点；5月份当月商品房销售面积出现大幅反弹，环比上涨20.3%，相对于2011年楼市肃杀景象，2012年上半年楼市“回暖”，但这并不能说是我国楼市已“复苏”。根据国家统计局2012年1至10月份的数据统计显示，全国房地产1至10月商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%。1至10月份房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，其中国内贷款12106亿，利用外资337亿元，自筹资金31515亿元，其他资金32440亿元，其中其他资金中定金及预收款20337亿，个人按揭贷款8075亿元。2012年1-10月，全国房地产开发投资57629亿元，住宅投资39704亿元。从2012年房地产市场整体来看，市场处于焦灼状态，市场更多受政府政策控制，中央表示十后对房地产行业调控力度不会降低。从整个宏观层面来看，对于房地产这个“资金密集型”行业来说，资金链会受到国家调控政策影响，资金链的管理受到整个房地产行业的重视。

（二）资产周转率低，资金回笼慢

存在消费者观望心理，购房者只看不买，市场导致成交量萎缩。根据中国房地产研究机构联合的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》显示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%。根据国家统计局的数据显示，2012年1至10月，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%。数据显示，上市房地产企业的营业收入及利润各项指标增速出现下滑，其中，从2009年至2011年上市房地产企业营业收入同比增长率三年来变化明显，从78%至58%，再到2.49%。2012年1-10商品房销售额46301亿元，增长5.6%。从以上数据可以看出，增长率已大幅下降并出现负增长，由于销售量的下降，导致资金回笼慢，给本来资金就不富余的房企增加了更大的资金链运营压力。

（三）资产负债率过高，资金链压力大

从房地产企业资本结构方面来看，普遍存在较高财务标杆风险。由于短期借款，一年内到期的流动负债的增加和经营现金流量的减少，导致房地产企业资产负债率水平过高，房企短期偿债能力大幅降低，给房企带来巨大的财务风险。以万科和保利股份公司为例，两家知名房地产公司的负债率都处于高资产负债率，这样增加了财务风险和资金链的断裂风险，其他一些房地产企业普遍存在高资产负债率，同样存在高财务风险以及资金链断裂的风险。

（四）融资渠道收紧，融资量减少

国家宏观货币、金融、行政政策的调控，国际金融环境的恶化，以及房价的回落，房地产企业传统的融资模式拓展空间进一步收紧。例如，2012年1-10月房地产企业利用外资337亿元，下降52.8%。中国信托业协会的一季度信托公司数据显示，2012年3月31日房地产信托余额为6865.7亿元，出现近两年来首次下滑，比2011年下降0.24%。信托增额涨幅也在回落，一季度仅442亿元，比2011年四季度下降9.43%。目前股市低迷，从股市上融资的可能性较小。鉴于目前房地产企业的现状，银行对房地产企业贷款更加慎重，通过银行信贷获得资金的难度加大。传统筹资渠道的收紧，给房地产企业的资金链运营带来很大的压力。

（五）缺少风险管理体系，资金链风险防范能力差

我国房地产企业缺少资金链风险防范体系，更多的企业只是关注企业在某一段时间的现金量情况，没有从整个企业长远发展的高度来关注资金链的风险，造成了企业现金存量时多时少。当企业真正需要现金时，却没有资金来源。很多房地产企业资金链风险防范意识淡薄，也没有建立起风险防范体系，当资金链风险真正来临再去想办法解决问题，为时已晚。笔者认为，房地产企业缺少资金链风险预防体系会严重影响企业资金链管理的安全性，也会影响到企业的竞争能力。

三、完善我国房地产企业资金链管理的对策

（一）关注宏观政策，筹划投资规模和进度

国家正处于产业结构调整期，房地产是产业结构调中的重要一环，政府从货币、金融、行政手段等方面不断出台新的针对性强的房产政策。所以，笔者认为房企应该成立专门机构或安排专门人员及时收集、整理和分析新政策对房企的影响，根据新政策及时调整企业的战略，特别是在投资进度和投资规模上把好关。据国家统计局数据显示，2012年1～10月，全国房地产投资57629亿元，同比名义增长15.4%；购买土地面积27659平方米，同比下降18%，土地成交价款5762亿元，下降11.8%。笔者认为，随着国家城市化建设和大量农转非，未来十年内住房刚需很大，房地产还会迎来春天，只是现在还需要对房地产行业进行调整、淘汰和规范，消除地产泡沫带来的经济风险，让地产进入良性发展轨道；短期内国家对房地产调控政策不会放松，可能在某些时期还会更严，所以房地产企业在近期内特别要注意投资规模和投资进度，增强生存能力，减少土地储备，减少库存量，加强企业品牌建设和质量建设，苦练内功，蓄积能量，厚积薄发。

（二）提高资产周转率，加快回款进度

高资产周转率带来高经济效益，说明企业资产周转快，企业管理水平高。房地产企业受2011年房产交易量低的影响，2012年房地产供给充裕，存量房进一步增加。据国家统计局数据显示，2012年10月末，商品房待售面积33048万平方米，比9月末增加378万平方米，说明存量还在进一步增加。高存量，增加了资金的积压，特别是在目前这种环境下，房地产企业的资金链就是房企的生命，资金链运营的健康与否，直接关系到房企的生命是否安全。笔者认为，处于现在特殊时期，房地产企业不应该储备大量的存量房，不应该大量积压资金，不能按照原有的思维方式通过储备存量房，待价涨时再销售，增加利润；当下市场环境已经改变，在房价走势还不明朗、国家政策趋严、消费者观望、融资更加困难以及企业资金紧张的情况下，应该以求生存和储存能量为上策，房企应创新营销策略，在适当浮动价格与增值服务等基础上，加快存量房销售，提高资产周转率，加快回款进度，给资金链减压，确保资金链安全。

（三）合理筹划资本结构，降低财务标杆风险

房地产企业应高度重视资本结构，高资产负债率会带来高财务风险，并不一定能带来更高的标杆效益。适当的负债，可以起到财务标杆作用，为企业带来更多的利润。当投资利润率大于负债利润率时，财务标杆将发挥积极的作用；当投资利润率小于负债利润率时，财务标杆就会发生负面作用，甚至导致房地产企业的资金链断裂，造成企业破产。从上市公司半年报和往年上市公司年报来看，大小房地产企业都在走高资产负债率的风险路线。由于前几年的地产高速发展，大部分企业都尽可能扩大开发规模，尽可以储备土地，都处于高资产负债率状态，如保利第三季度资产负债率为80.41%，万科第三季度也达到79.4%。笔者认为：现在市场环境变化大，筹资已变得更加困难，再用高资产负债率的方式来运营企业，会增加企业的财务风险，极易导致资金链断裂风险。所以，在这种新的环境下，当从资金链安全的角度去考虑企业的发展，适应调整财务战略，合理调整资本结构，通过适当降低资产负债率来运营企业，合理保证资金链安全。

（四）创新和拓展融资渠道，缓解资金压力

房地产企业在新的货币融资政策下，面对国内外的金融环境，应进一步创新和拓展融资渠道，在 国家房地产行业调控政策下，传统的信贷和股市融资空间变小。笔者认为：如今的房地产企业可以在巩固原有信贷和股市融资渠道的基础上，进一步扩大融资渠道，如扩大保险资金、私募基金、信托资金、房地产基金、资产证券化以及去香港资本市场融资。

绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年，就有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元。保利、万科等大型上市房产公司都有通过信托募集资金，而且取得不错的成绩，如保利发行了11款产品共计获得44亿元。据统计数据，2011年上半年信托发行规模1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，截至6月底信托资产总额由2.4万亿元增加至3.7万亿，因此，信托是地产界一个重要的融资渠道。

私募基金近几年也有不凡的表现，并更具有针对性，更高的收益率的优势，目前已成为国际上重要的融资渠道，虽然在我国发展还不够成熟，但不久的将来将成为我国一项重要的融资渠道。

保险资金也是一个大的资金池，已达几万亿元的规模。房地产企业也可以通过保险资金这个大的资金池获得投资资金。保险资金流入房企也将成为房企融资的一条重要渠道，值得房企关注。

资产证券化也将成为房地产企业新的融资渠道。2012年11月21日，华城公告其资产证券化方案已经获批，合计募集资金达18.5亿元。资产证券虽然在我国起步晚，但也将成为房企一个重要的融资渠道。

香港资本市场资金相对充裕，内地房地产企业也可以从香港资本市场获得资金。如2012年11月23日，旭辉集团也在香港资本市场募集15.3亿港币；11月29日，新城发展控股在香港上市成功募集资金近19亿港币。香港资本市场也将是内场房地产企业融资的最要渠道。

（五）建立资金链风险模型，预防资金链风险

资金链虽然存在风险，还是可以事先预防的，做好防范很有必要。笔者认为：要加强资金链风险防范，只依靠财务人员是不够的，还要房企高层管理人员从思想上认识到资金链风险防范的重要性，在制定房企发展战略时把资金链的风险考虑进去，做好企业预算，并在资金预算过程中留够一定的资金缓冲量；财务部门应从财务的角度去加强资金链风险的防范，重点关注以下几个指标，经营活动现金净流量占现金净流量比，“现金流量表”是企业资金链的晴雨表，应及时编制“现金流量表”，及时分析现金流量是否正常，特别是经营活动主营业务现金流量占比是否正常；资产的周转率情况，特别是流动资产的动转率，高流动资产周转率意味着销售流畅，款项收回及时；还应特别关注货币资金占流动负债之比，同时考虑企业短期融资能力。财务部门若发现以上指标异常应及时汇报高层，高层应及时调整策略，降低资金链的风险，缓解资金链压力，真正的资金链管理是一个系统工程，不但要财务部门努力还要有企业高层的重视。笔者在此介绍一个资金链风险防范的模型，为房地产企业人员在资金链管理方面提供参考。

其模型是美国纽约大学Altman对大量破产企业的财务报务和相关资料，运用财务分析体系和统计学方法进行差异分析建立起来的资金链风险防范模型，对企业防范资金链断裂有一定的参考作用，具体在运用这个模型时，房地产企业还要结合自身的特点，参考自身的相关财务信息来使用这个模型。

具体模型和模型中的变量如下：

财务危机综合预警机制模型：

Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5

X1=营运资金÷总资产，营运资金=流动资产-流动负债

X2=留存收益÷总资产

X3=（利润总额+利息支出）÷总资产

X4=[所有者权益的市场价值（或股票市值）]÷总负债

X5=主营业务收入÷总资产

Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5=1.2*

0.56+1.4*0.0446+3.3*0.0599+0.6*0.4286+0.99*0.2559≈1.4426

财务危机综合预警模型使用介绍和改进建议：

该模型数值分成三段，第一个数值段小于1.81，第二个数值段在1.81至2.68之间，第三个数值段大于2.68。当企业通过其模型计算出的数据值小于1.81时，则说明企业的财务风险已很高，财务状况已恶化，企业有资金链断裂风险，企业必须及时采取措施改进财务管理；当得出的数值在1.81至2.68之间时，说明企业的财务已存在一定的风险，财务管理已出现问题，企业的资金链安全已受到影响，企业应该分析问题存在的原因，尽量去改进财务管理，关注资金链管理；当得出的数值大于2.68时，则说明目前财务状况良好，企业只需要稍加留意资金链的安全就行。

笔者认为：我国目前在房地产企业资金链风险预防管理体系方面的研究还不够深，房地产企业可以借鉴这一预防模型，但在使用过程中还应该结合企业自身的现状，不能完全迷信这个计算结果，只能作为一个重要的参考值，结合企业人员自身的经验，就能够对房地产企业资金链风险的预防起一定的作用，保障房地产企业资金链运行的安全管理。

[参考文献]

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[2]邵健婷.浅谈房地产企业的资金管理[J].现代商业，2009，（8）.

[3]王江.“资金链”断裂：理论解析与启示[J].山东社会科学，2008，（7）.

[4]张慧.企业“资金链”断裂防范措施的研究[D].郑州大学，2007.

[5]沈艳丹.房地产投资风险对策研究[J].科技创业月刊，2010，（9）.

房地产企业的资产管理篇5

关键词 房地产开发企业 资质管理制度 年检 动态管理 信用管理 个人责任

一、制度演变

自 1989 年建设部《城市综合开发公司资质等级标准》以来，我国对房地产开发企业一直都实行资质管理制度。1993 年 11 月 16 日，建设部颁布了《房地产开发企业资质管理规定》（28 号令）通过部门规章明确规定房地产开发企业的资质每年核定一次。2000 年 3 月 29 日，建设部了新修订的《房地产开发企业资质管理规定》（77 号令），规定房地产开发企业实行四级资质管理制度。自实施资质管理制度以来，对规范房地产市场准入及加强房地产开发企业经营管理取得了良好成效，但随着房地产市场的发展，这一管理制度在实践中也遇到了一些新问题，面临理论与实践的双重冲击。

二、现实问题及思考

1.房地产企业越级开发签订的合同效力认定问题规定不明确。

房地产开发企业不具备相应的开发资质而越级开发，尤其是在房地产联合开发项目中对外签订的合同效力认定问题，在法律上的规定几经变化，至今仍未有定论性结果。根据《房地产管理法施行前的案件问题解答》规定，不具备房地产开发经营资质的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效。但是随着《合同法》的出台，“不轻易认定合同无效”的审判原则也逐渐落实在房地产案件纠纷处理过程中。2004年11月《最高法院关于审理国有土地使用权司法解释》的出台，对该等司法趋势予以了明确，《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。由此我们可以看出，法律对于房地产企业越级开发签订的合同效力认定问题摇摆不定。

2.房地产企业资质管理的目的不清晰。

房地产企业资质管理制度的目的应该是约束或者规范企业的市场行为，然而目前我国的资质管理方式较为单调，动态管理、信誉管理相对缺乏。当前行政主管部门主要通过资质年检来管理开发企业，这属于事后监督，它不利于发现和解决开发企业的现场问题并对此有效规制。一些地方在资质年检中往往略显被动、静止，忽视了动态的管理，忽视了企业的信用管理，资质审核无法与现场检查、企业信用评估、群众投诉、拖欠工程款处理等工作有效结合，陷入类似“评职称”的材料审核的资质管理体制往往管不住、管不好开发企业。

3.房地产企业资质年检制度工作陷入困境

从各地每年的年检的通知来看，年检通知的内容、要求及申报的材料等基本不变，只是格式顺序有些调整。年检审查流于形式，面对每年大量需要年检的企业，管理部门不可能对每一个企业的真实状况进行一一核实，最终这种检验也就成了走过场。更为严重的，是年检资料频繁造假，企业在申报年度生产经营、开发项目情况及财务状况等事项时，为了通过年检，伪造材料的情形屡禁不止，比如审计报告，有的企业就是找会计师事务所做一份虚假的报告，在年检的时候将资金划入，年检通过后，资金又被划走。同时这一制度滋生了巨大的权力寻租空间，不仅有碍于正规房地产开发企业通过审核，更使相当部分本该淘汰的企业继续存在于市场之中。

三、立法前瞻性分析

要建立合理有效的房地产企业管理制度，就要首先明确我们建立这个制度的价值追求，即对于房地产开发企业的经营行为进行有效的规制，为了实现这个目的，笔者认为可以从以下三方面着手。

一、严格限定越级开发对外签订合同效力补定的时间限制。

当事人在以前取得了相应的开发资质，那么其签订的合作开发合同即是有效的，而“前”这一时间限制是极其不明确和不固定的，为了房地产行业的健康发展和法治社会的建设，法律必须对这一效力补定行为规定明确的时间限制，即确认在签订合同之后一段时间内仍未取得房地产项目开发所要求的相关资质则丧失补定合同效力的机会，并要求违规违法操作的企业给因此受到损失的善意第三人以赔偿。

二、加强政府监管，尤其注重对主要环节的监管。

房地产开发主管部门对开发企业的监管应当突出在对开发项目进行监管，尤其是项目质量方面，注重竣工验收。笔者建议取消不能满足市场经济要求的年检制度，加强对开发企业的动态管理，比如主管部门可以定期、不定期进行抽样检查或到项目实地进行检查，加大对企业违法行为的查处处罚力度。加强对开发企业的信用管理。应该将信用管理作为对开发企业管理的常态手段，将工程质量、群众投诉、拖欠工程款处理、虚假宣传、违规销售等作为考评指标，来决定对开发企业资质的核定、升级、降级、注销、吊销。

三、强化民事责任，尤其是从业人员的个人责任。

要有效规制目前房地产开放行业的诸多乱象，强化市场主体的民事责任无疑是一个有效的手段，但是我国现阶段实行的房地产企业管理制度倾向于对企业的民事责任要求，忽略了对企业内执业人员的民事责任承担要求。根据我国现行的资质制度规定，企业是市场行为的主体，执业人员只能注册到企业并作为企业内部人员进行工作，这就导致了企业内部的执业人员因个人过失造成工程质量问题或者合同违约时，往往只是企业法定代表人承担责任，而执业人员没有承担相应的责任，缺少针对性的责任追究，导致执业人员责、权、利的严重不匹配。执业人员承担较少的风险，致使其工作责任心不强，创造性、能动性不足，最后企业遭受损失，甚至影响整个行业的发展活力。强化个人执业责任，必须进行执业注册专业设置框架体系研究与建设，避免多头管理和交叉执业，这是强化个人执业责任的基本条件在此基础上，推进个人执业资格管理有关法规的建设工作，尽快实行个人执业责任保险制度，主管部门在执业人员的注册管理机制、执业行为和约束、执业责任、不良行为和责任追究等方面研究制订和完善相关配套制度。

我国的资质管理制度产生的时代背景已经发生变化，经济体制也发生了巨大变化，导致房地产开发企业资质管理制度同市场经济不相适应。因此，改革现有资质管理制度是市场经济发展的必然要求，也是房地产市场健康发展的必然要求。

参考文献

[1]郭树荣，任晓宇.对建筑市场准入制度的改革探讨[J].建筑经济，2012，11：15-18.

[2]江丹，季彦敏.房地产开发企业资质管理制度的几点思考[J].上海房地，2013，03：50-53.

[3]王娜.房地产企业种群演化与竞争策略研究[D].西安建筑科技大学，2010.

[4]梁启科.我国房地产产业组织政策研究[D].西南财经大学，2011.

[5].工程总承包与企业资质制度[J].中国建材资讯，2008，05：25-27.

房地产企业的资产管理篇6

【关键词】房地产 资金预算 财务控制

房地产开发具有其自身的特征，归结起来主要体现在房地产开发中的高收益和高风险上。房地产投资属于资金密集型产业，对房地产的资金预算进行财务控制是管理资金运作、提高财务管理效能、保证企业战略规划实施的关键。

一、Z房地产开发企业概况

Z房地产开发有限责任公司成立于2000年，该房地产公司为国有大型房地产企业，企业规模庞大，业务范围涉及资本运营、城市建设以及房地产开发等诸多领域，此外还包括一系列公益性项目的开发和建设，也包括了城市基础设施的建设。近几年来Z公司的发展态势良好，呈现出在平稳中上升的趋势，公司储备地充足，在产品上大胆创新，力图实现新时期公司的创新发展。

二、Z公司的资金预算管理的财务控制问题

（一）采用家族企业的财务管理方法

据调查，Z公司是一家家族式企业，企业在经营管理上缺乏系统规范的管理机制，经营权与所有权不能独立分开，尤其是在财务管理上，这使得整个财务体系都是自己人，在财务管理上容易因为人情、关系等出现差错。直接影响着财务工作的客观性和整体性，对于企业发展来说是极为不利的。

（二）资金管理执行力不强

企业资金预算管理需要较强的执行力，需要有健全的制度得以保障。Z公司虽然已经建立了资金预算制度，但是在实际运用中，资金预算制度并未成为企业生产经营活动的法定依据，企业资金管理的执行力度不强，资金预算还存在诸多不合理之处，这在一定程度上直接影响着资金管理的执行力。

（三）监督管理不到位

从企业的资金状况来看，在资金预算时是按照公司下达的计划进行预算，并且只是编制预算，虽然在预算中做的很细致，但预算并非是财务管理的最后一步，因此对预算结果的反馈和跟踪尤其重要。企业应该通过预算结果的实施成果来对资金管理过程进行监督和控制，从而能够提高企业资金预算管理的效率。

三、房地产企业资金预算管理中的财务控制措施

（一）完善制度建设

现代化的企业管理制度是适应现代企业发展需求，与企业的现代化特征相结合，适应市场经济特征，综合发展形成的。制度的完善和建设需要实现企业产权关系明确化，企业的经营管理结构严谨、建立健全的激励制约机制以及资金筹集渠道，从制度化管理的角度优化企业财务控制。建立现代化的企业制度是房地产企业在新的市场环境下得以生存的关键，经营权与所有权明显区别开来，有利于实现企业的规范化经营管理。完善企业财务管理制度不仅有利于提高员工积极性，增强工作责任心，在岗位上发挥主动性和创造性，还能规范企业资金预算管理，更好的与企业的经营管理战略相结合。

（二）搭建科学规范的财务管理体系

为了适应现代化企业管理模式，财务管理模式也应该由传统的核算型财务管理方式向管理型的财务管理方式转变，从而能够确保企业的财务管理能够成为现代化企业管理的核心手段，并且支持企业的长远发展。搭建科学规范的财务管理体系，具体来说就需要做到建立完善的财务会计体系，根据《新企业会计准则》和《企业会计制度》等客观规范来约束企业的财务管理。此外，企业也应该根据自身业务发展的需要，适当增加财务管理的灵活性，在符合规定的而基础上，适当采用灵活的方法。建立管理会计体系是财务管理体系建立中的重要一环，企业应当根据经营管理的目标，按照财务要求的目标，规定各个部门应当承担的责任，通过以责任为中心的考核，反映企业的财务管理状况。为了使得财务管理预算化能够真正实现，企业还应该健全预算的快加体系，主要包括了资金预算、项目预算两大内容。

（三）财务工作集中管理

企业财务控制作为一项重要管理内容，需要统一集中管理。在房地产企业内部应该搭建统一的网络信息系统。越是庞大的企业，内部各部门之间的信息的孤立性将更加突出，从而使得信息难以得到迅速传递，工作效率大大降低。因此企业的财务管理也应该建立网络信息系统，利用现代化计算机信息技术实现企业数据库和网络的有效结合，从而有利于促进各部门信息系统的交流，也便于企业财务管理的集中统一。此外企业的财务组织结构也应该根据企业的基本情况和需求进行设置，财务人员应该渗透到业务部门各个环节的相关工作，从而能够为实现财务流程和业务流程的协同化提供保障，并且有利于提高公司的运作和管理效率。

四、结语

房地产企业属于资金密集型产业，财务管理的关键是资金预算管理，准确、科学、合理的资金预算管理需要有完善的财务管理提供保障。尤其是在现代市场竞争下，面对新时期房地产企业的生存环境，市场经济的特点也督促企业必须通过完善内部管理来提升企业的经营管理效率。总的来说，针对Z房地产开发有限责任公司的具体情况，完善的财务控制体系可以保证企业资金预算管理的真正落实，并且有利于提高企业抵抗经营风险和市场风险的能力。

参考文献

[1]马水华，王鑫华.浅谈市政公用基础设施建设项目财务控制管理[J].中国西部科技，2009（17）.

[2]汤谷良，王化成. 企业财务管理学[M]. 北京： 北京大学出版社，2008：26-37.

[3]汤姆·科普兰，蒂姆·科勒，等.价值评估：公司价值的衡量与管理[M]. 郝绍伦，谢关平，译.北京：电子工业出版社，2002.

房地产企业的资产管理篇7

关键词 房地产开发企业 资金管理 财务管理

当前，经济发展进入新常态，在经济增速下滑、市场需求相对不足的形势下，房地产开发企业普遍存在资金短缺的现象，有的甚至存在资金断链的危机。资金管理水平的高低成为决定房地产开发企业可持续发展的因素。加强资金管理成为房地产开发企业迫切需要解决的问题。

一、房地产开发企业资金管理的特点

资金是企业的血液，是企业生产经营最基本的因素。资金管理是对企业生产经营管理各个环节资金流入及流出的管理。企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心。资金管理涉及房地产开发企业开发经营管理各个环节的方方面面。房地产行业作为资金密集型行业，具有投资大、工期长、资金回笼慢的特点。房地产开发投资数额巨大，一旦出现资金短缺，将直接影响开发项目的正常建设。加强资金管理，促进资金的良性循环，关系到企业的可持续发展。因此，分析房地产开发企业资金管理的特点，并针对性地提出相应的加强措施具有迫切的现实意义。房地产开发企业资金管理有其自身的特点，具体主要体现在如下方面：

（一）资金管理的风险性

房地产市场受国家宏观调控政策、市场供求状况、消费者消费取向等众多不确定因素的影响。房地产开发项目从立项到销售完结一般需要3～5年时间，时间跨度大，不确定因素随之增多，增大了企业经营风险，资金管理风险也随之提高。

（二）资金管理的复杂性

房地产开发建造过程复杂，涉及的产业链众多，资金管理环节众多，资金运作过程复杂，这决定了房地产开发企业资金管理的复杂性。

（三）资金筹集的关键性

房地产开发企业项目投资数额巨大。受企业内部积累的限制，房地产开发企业的自有资金远远不能满足企业投资开发的需要，需要大量依赖外部筹资，资金筹集成为资金管理的关键环节。

二、房地产开发企业资金管理现状及存在的问题

近年来，我国房地产业发展迅速，已成为带动国民经济发展的重要力量。在资金管理方面，国家颁布了相关的政策、法规，房地产开发企业的资金管理逐步得到规范，但是目前在资金管理上还存在很多问题，具体分析如下：

（一）资金预算管理制度不完善，资金预算流于形式

目前，很多房地产开发企业建立了资金预算，却存在重编制轻执行的现象。预算编制出来后，并没有用于指导公司资金运作，使资金预算流于形式，造成预算与实际脱节，资金使用缺乏控制，致使在资金使用的各个环节出现成本超支的现象。

（二）融资渠道狭窄，资金筹集困难

在目前的经济体制下，大多数房地产开发企业不具备通过发行企业债券或发行股票的方式筹集资金的条件，企业往往只能通过银行贷款的方式筹集资金，导致资产负债率过高，企业偿债压力大，资金成本高。这种单一的融资方式不利于企业筹集资金，致使企业资金缺口大，资金筹集困难，限制了企业的发展规模，成为限制房地产开发企业发展的瓶颈。

（三）资金使用分散，资金结算模式落后

很多房地产开发企业在不同地点、不同区域甚至不同省市都有开发项目。房地产开发企业一般采用项目承包责任制的方式将这些开发项目承包给不同的项目组，并授予其财务管理权和采购权的双重权利。这些项目组通常设立单独的银行账户，导致企业资金分散，容易出现资金账外循环现象。由于开发企业对项目资金管理重视不足，没有将资金管理指标纳入对项目组的绩效考核范围，使得项目组对资金管理缺乏重视。同时，由于其权力过于集中，项目资金的使用情况很难得到真实反映，增加了项目资金被挪用的风险。

（四）投资决策不科学，投资行为盲目

投资是资金使用环节，投资决策的正确与否，关系到企业资金能否按时回笼。很多房地产开发企业往往只注重当前利润，对行业发展周期性和行业潜在的风险重视不足，项目立项阶段缺乏可行性研究，投资决策缺乏科学依据，盲目跟风投资。一旦投资失误，就会造成资金回收困难，使企业遭受重大损失。不注重财务收支平衡，盲目扩大投资规模，开发与销售脱节，造成了资金沉淀严重。

（五）内部控制薄弱，资金使用缺乏监管

很多房地产开发企业资金使用缺乏有效的管理和约束，内部控制薄弱，资金使用不规范，造成资金浪费和低效运行。对资金使用情况缺乏监督检查，对应收款项缺乏跟踪管理，没有建立奖惩激励制度，增加了资金的安全隐患。

三、加强房地产开发企业资金管理的对策措施

针对房地产开发企业资金管理的特点和目前房地产开发企业资金管理存在的问题，提出如下加强房地产开发企业资金管理的对策措施：

（一）建立完善的资金预算管理制度

企业领导要高度重视资金的预算管理，建立完善的资金预算管理制度。成立资金预算管理工作组，赋予其相应的权利与义务。资金预算管理工作组应督促项目负责人全面理解项目资金预算计划并赋予其必要的职权，使其在预算执行过程中更好地落实资金预算。资金预算管理工作组要对资金预算的执行情况进行跟踪管理，分析预算与实际的差异，对存在的问题分析原因，提出改进措施和建议并定期向预算管理部门上报资金预算执行情况，使预算管理部门了解预算执行情况，从而修正预算，使得预算更加符合企业实际，确保企业预算目标和经营目标的顺利实现。

（二）建立多元化的融资渠道

销售是回笼资金的主要途径。房地产企业要创新销售模式，从项目预开发、开发、销售推广到客户服务的各个环节，灵活运用多种销售策略，加快资金回笼。房地产开发企业还可以通过开展项目合作或参建的方式吸引资金。在不影响商业信用的情况下，利用供应商、施工单位垫资，延迟资金流出也是一种融资渠道。从长远来看，房地产投资信托是我国房地产开发企业发展融资模式的一种趋势。房地产开发企业只有具备实力发展成为可上市股份制企业时，才能通过发行股票或债券方式筹集资金，从而达到降低资金成本和财务风险的目的。因此，房地产开发企业必须加强自身的经营管理，不断发展壮大。

（三）建立内部资金集中管理制度，合理调剂资金

房地产开发企业应建立、健全内部资金的集中管理制度，通过建立内部资金结算中心，对企业内部资金进行集中、统一调配和监督使用，从而严格控制出现账外资金循环的现象。同时企业要合理调剂资金。由于工程支出节点具有一定的可调节性，房地产开发企业可以根据各项在建项目工程资金需求的紧急程度，制定各个环节工程款的支付计划，从而达到控制工程费用支出的目的。

（四）建立科学的项目投资决策机制

为提高投资决策的科学性，有效降低资金使用风险，房地产开发企业要通过加强项目立项可行性研究、提高评审程序的专业性和科学性、健全投资决策约束机制来提高投资决策水平。企业要设立专门机构管理工程项目，根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性研究报告。组织规划、工程、技术、财会、法律等部门专家对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目决策的重要依据。重大工程项目的立项，应报经董事会集体审议批准。

（五）强化内部控制，加强资金监管

房地产开发企业要强化内部控制，加强资金使用管理，严格规范资金的收支条件、程序和审批权限，健全资金使用约束机制。定期、不定期地检查资金使用情况，监督企业资金流向，加强应收账款、预付账款等应收款项的跟踪管理，将应收款项的回收速度和回收金额与项目负责人及业务人员的绩效挂钩，有效降低坏账损失发生，提高资金安全性。企业可积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩的真实性、合法性进行审计与监督。企业可利用现代化的网络平台，实施资金在线监控，使企业实时掌握资金的使用情况，及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，降低资金使用风险。

总之，房地产开发企业应通过加强资金预算管理、结算管理、建立科学的投资决策机制、完善资金监督激励制度，拓宽融资渠道来不断提高资金利用效率和使用效益，降低资金成本，增加企业收益，促进企业的良好发展。

（作者单位为泰安市中房城市建设开发有限公司）

参考文献

[1] 郑敏.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国外资，2012（05）.

[2] 喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].财经界，2010（05）.

房地产企业的资产管理篇8

关键词：房地产企业；人力资源管理；问题；对策

Abstract: human resource management enterprises to gain the competitive advantage as the main means one, more measured as the symbol of competitiveness for enterprises, and played an important role. The article of China's real estate enterprise human resources management problems in detail combined with modern enterprise human resources management, put forward the improving method about real estate enterprise human resources management efficiency of some Suggestions.

Keywords: real estate enterprise; Human resources management; Problem; countermeasures

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

现代企业的竞争，归根到底就是人才的竞争。谁拥有人才，谁就拥有市场的主动权；谁建立科学的人力资源管理机制，谁就可以吸引、留住人才，创造客户需要的产品来引导和占据市场。美国之所以富于创新活力，保持多年的经济高速增长，很重要的原因就在于美国把吸引世界一流人才作为国家战略，从全世界网罗最优秀的人才。目前，在美国拥有博士学位的物理学家、数学家和计算机专家中，约50％是外国出生者，而近10年里美国获得诺贝尔奖的学者中几乎有一半是外国人的后裔。因此，建立科学的人力资源管理机制对企业的健康和持续发展有着十分重要的现实意义。

在我国，以60％的人才流动率高居榜首的房地产行业，由于复杂的综合性工作和庞大的多方面专业人员队伍，以及公司的扩张、新项目的上马等因素，加上行业技术人才和管理人才的缺乏，虽有高薪的诱惑，但很多企业依然难以招到合适、满意的人才。

本文将分析房地产企业人力资源存在的问题，为处于高度竞争中的房地产企业探讨有益的人力资源管理对策。

房地产企业人力资源管理存在的问题

1、基于不同战略类型的差异性人力资源管理依据房地产企业的业务种类、专业化程度、以及规模、发展战略，我们一般把房地产企业分成战略多元型、战略专业型和专业项目型三类。这三类企业在人力资源管理层面呈现出其各自不同的特点。战略多元型房地产企业着眼于长远发展的战略对于工作分析与设计、员工培训、薪酬制度、福利保障等方面较其他两种类型企业要重视得多；战略专业型房地产企业立足稳中求发展的战略，对于每一项工作任务都比较重视；专业项目型房地产企业着眼于短期项目盈利，在薪酬制度、绩效考核等方面非常重视，但对于员工的个人发展规划、福利等方面的认识程度不够。

2、房地产企业的员工招聘

大多数房地产企业招聘选拔员工的主要手段和途径以外部招聘为主，通过集市型专业人才招聘大会、新闻媒体刊登招聘广告、猎头公司代为寻觅、职业中介机构、熟人介绍、网上招聘等手段招募人才，较少注重和真正落实内部提拔。如号称地产界“黄埔军校”的万科地产，从其他企业吸收了大批高素质人才，熟人推介、猎头公司便是主要渠道。外部招聘有助于通过引进新鲜血液，拓宽企业视野；在企业内部难以形成政治小团体；更为重要的是具有丰富操作经验的成熟人才能让开始成立的项目公司迅速开展运作，比培训专业人员来得快速与廉价。但与此相应的问题也随之而来，可能未挑选到适合该职务或企业需要的人员；可能会影响内部未被选拔的人员的士气；新员工需要较长的调整期或熟悉期。

3、房地产企业的员工培训

大多房地产企业认识到培训对工程项目的开展及市场拓展有积极意义，但基于效果的滞后性，对培训投入普遍较少，培训流于形式，缺乏科学系统的员工培训与开发设计。培训犹如鸡肋，食之无味，弃之可惜。

4、房地产企业的员工薪酬

国内著名的薪酬调研机构---太和管理顾问公司的薪酬调查结果显示，房地产行业已经成为目前国内薪资最高的行业，房地产建筑行业中高级人才目前平均年薪 18万。战略多元化的房地产公司重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制，薪酬等级很明显，大多采用高基本工资、低奖金、高福利的策略；专业型房地产公司大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的策略，力求稳定性与激励效果的和谐统一；小型项目型房地产公司盈利性强，普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利／佣金的策略，其业务成果具有很强的不稳定性，因此他们的平均薪酬水平较低。

大部分员工对现行的薪酬制度较不满意，主要反映在薪酬结构较为单一；激励性薪酬设计存在缺陷，对留住人才、激励人才缺乏应有动力；薪酬制度制定过程中员工参与性很低，因而薪酬满意感和组织忠诚度都将受到影响。

5、房地产企业的员工绩效

有效的绩效评估系统可以提高雇员工作绩效，为制定雇员政策提供信息，如试用、培训、调动、加薪、升职、降职和解雇等，从而保证雇员在一个公平、进步和有朝气的氛围中工作，提高生产率，增强企业竞争优势。房地产企业的绩效考核内容一般涉及工作业绩、工作态度、工作能力等，考核结果一般用作发放奖金、晋升的参考。大多数企业较重视员工的短期工作业绩，忽略工作潜能、态度等其他方面。

人力资源管理部门在运用绩效考核体系上，也存在各种各样的问题：如绩效评价体系设计粗略，对工程技术类、行政类、营销类人员以及不同管理层次员工的绩效目标设计不够到位；绩效结果强调与薪酬利益挂钩，在追求绩效改进、培训设计方面不甚重视等等。

相关的对策

1、把好招聘入门关

房地产企业对人才的吸收和引进要先从员工招聘开始，既要从高校中筛选有潜力的年轻人进行培养，同时也要不惜重金聘用知识层次较高、专业素质过硬、岗位经验丰富的项目策划、融资、管理人员和营销人员。这些有着丰富经验的专业和管理人才，他们为公司所创造的利润会远远超过公司为其付出的成本，但一旦用错人，给公司造成的影响和损失也是较为巨大的。因此在对上述人员进行判断时，不能仅靠单纯的面试，而应通过笔试、能力素质测评、背景调查等手段对应聘者进行全面深入的了解，不光要注重应聘者的能力与才识，同时还要考虑应聘者与企业文化的匹配度、与团队其他成员的合作性，只有人力资源工作者的严格把关，才能为企业发展提供切实可需之人才及源源不断的人力资源保障。

2、建立科学有效的培训机制

房地产企业应专门设立培训部门，针对企业员工的年龄、学历结构和企业急需的人才类型等多方面，制定出短期和中长期培训计划。 房地产人才不应只是接受大学单一的本科教育，高校毕业生在校学习的大多是理论知识，进入企业后只有经过实践锻炼才能从“毛坯”变为“骨干”。因此要加强“职后教育”，对这些新员工进行分层次、分专业的集中授课，采取“师徒制”(“导师制”) 等形式进行专业知识、技能和企业文化等方面的培训；对中高级人员可采用案例分析法、角色扮演法、公文筐处理训练等方法进行培训。

另外，培训的科目应该根据市场状况的变化及时更新，根据学员的反馈意见和培训后的效果评估不断优化。只有对房地产企业人员进行持续的培训和教育才能促进企业的繁荣进步，提高企业的竞争优势。

3、设计科学合理的绩效考核与薪酬制度

(1)提高企业内部人员绩效是提升企业价值的重要手段。绩效管理首先是为每一个员工设定了核心工作目标，其次才是向管理者提供了考核员工的方法。绩效考核主要实现两个目的：一是绩效改进，二是价值评价。考核的重点是问题的解决及方法的改进，从而实现绩效的改进。它和绩效工资直接挂钩，同时也为价值评价提供依据。

绩效管理可以从下述三方面着手：①促进绩效考核观念的转变和对考核体系的理解。制度设计，理念先行!先有正确的理解，才能有效地执行。②加强考核制度对考评人行为的约束。考评人的考核指标设计中宜增加对其考核行为评价的指标。③打分表法与关键事件相结合。将关键事件结合到打分法中，用关键事例佐证分数。

(2)薪酬管理是价值体现。薪酬是对于公司员工进行激励的重要手段和方式， 一套兼具内部公平和外部竞争的薪酬体系对于实现员工有效吸引、激励和保留起到决定性的作用。薪酬是企业对员工为企业所做的贡献( 包括其实现的绩效，付出的努力、时间、学识、技能、经验和创造)所付给的相应的回报和答谢。

一个岗位的薪酬水平要和企业的人力资源发展战略、岗位价值、人员的吸引与保留等诸多方面直接或间接相关。人才的市场化流动，企业间核心人才的激烈竞争都为制定薪酬水平带来了诸多的不确定性。 进行行业薪酬调研是比较普遍的企业制定薪酬水平过程中解决信息不对称问题的有效方法。专业的第三方调研机构有一套标准的调研体系和方法，可保证调研结果的准确性、可比性和参考性。

薪酬体系设计时应综合考虑职责、能力和绩效。薪酬支付包括固定现金收入与变动收人的总合。固定现金对于员工的吸引和保留起到直接的作用，而变动现金则用于激励员工的工作热情以及对员工价值的认可。薪酬体系要与绩效评价体系相结合。薪酬中的变动收入是薪酬体系和绩效评价体系两者之间的一道桥梁， 应通过业绩评价指标体系来确定员工的变动收入。

员工的付出与回报如果失去平衡，那么其工作原动力则不足，个别员工会跳槽到竞争对手处，留下来的也只是消极怠工。因此建立与绩效挂钩的薪酬机制， 才能拴心留人、激励人。科学合理的薪酬体系应使员工与企业共同分享企业发展带来的收益，不能只重视员工的短期工作业绩，应该把短、中、长期效益有效地结合起来；遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续发展的原则，把员工的贡献、能力和责任作为制定薪酬标准的依据。确定企业内部各岗位的相对价值，对不同岗位类型的员工采用不同的薪酬考核手段。 例如：对业务／销售人员，实行以业务量考核为主的综合考核，设计基本工资+业务提成×考核系数的薪酬体系。在考核系数中增加客户满意度和员工自身知识学习等因素。这样既有利于提高业务水平和员工的积极性，又有利于企业的长期发展；对高层管理人员可实行基本工资+岗位目标管理考核系数；对一般管理人员实行基本工资+岗位工资×公司绩效系数×部门目标管理考核系数×个人绩效考核系数。管理者在组织层级结构中，位置越靠近上层，基本工资在薪酬总额中所占的比例越低，而一般管理人员可以通过上级、同级、下属和客户对其从德、 能、勤、绩四方面进行360绩效考核；对工程技术人员则采取计量工资制，对从事项目周期长的工程技术人员可按照一般管理人员方法进行绩效考核，支付薪酬。

4、构建与经营管理特点相适应的激励与约束机制

从所有者角度讲，房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环节出了差错，亡羊补牢的可能性较小，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖欠发放造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。因此，在设计房地产企业员工的激励与约束机制时，必须强调其高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。从这个角度出发，房地产企业员工的激励与约束机制，不能仅仅停留在通过道德、荣誉、信念、企业文化等“合情”和“自律”的手段来激励和约束员工，因为这种“为义而为”、“不愿违规”的结果带有强烈的主观性，是不可能持久发生效应的；同时，房地产企业员工的激励与约束机制也不能终止在通过各种规章制度把企业员工的激励和约束在“合理”和“他律”的层面上，因为相应的“为利而为”、“不敢违规”的结果是缺乏抗风险性的。考虑到房地产企业经营管理的特点，其激励与约束机制必须通过各种有效的管理技术性手段和各种技术化的制度来行使，以确保“激励”的可靠性和“约束”的强迫性，最终使房地产企业员工的行为与结果“精确化”。

例如，现代财务管理制度中通过电脑密码设置管理权限、封闭式招标、程序化的采购流程、上下班指纹打卡、ERP中工作流程有序化管理以及业务执行的会签程序等，就是典型的应用管理技术性手段的激励与约束方式。再如，将经营者的财产进行具有法律效力的经营责任财产抵押，在售房合同文本中加盖内容为“律师提醒：销售人员所做的一切口头承诺均无效”的印章，借助消费者对销售人员进行相关约束，或者将企业对经营者经营利益的承诺事先进行有效的司法公证等，就是将制度技术化的激励与约束方式。这种激励与约束机制具有确定性、可靠性和强制性的特点，其所需要的相关监督和控制的成本也较低，可以使企业员工激励与约束的过程和效果受主观因素的影响降为最小，其结果比较符合房地产企业经营管理的特点。一言以蔽之，构建房地产企业员工的激励与约束机制必须从高可靠性和抗风险性出发，在道德、企业文化、规章制度等激励与约束手段的基础上，突出强调具有“刚性”特点的管理技术性手段，最大限度地保证房地产企业健康、高效的发展。

5、建立能力素质模型

5.1建立房地产能力素质模型的基本操作步骤

第一步：建立公司能力素质模型，即在分析房地产公司的发展要求和企业文化特点的基础上，通过对优秀与一般业绩人员的行为特点的对比，提取企业需要的能力素质。基本流程为：选定职位选择绩优人员关键行为事件访谈收集数据、信息归类与编码提炼素质项目描述素质特征建立素质模型。

第二步：建立测评系统，即根据能力素质模型所界定的做出优秀业绩所需要的工作行为要求，设计能有效判断个人是否具备所需要的能力素质条件及发展潜力的测评工具。常用测评方法有：胜任素质测评(问卷、测评组织流程、数据分析处理、报告生成等)、针对事件访谈(据模型中的各项指标进行深入访谈 )、通用性问卷调查、其它(测评中心、开放式小组讨论、模拟活动等)。基本流程为：对素质模型进行评估与验证选择标杆企业进行比较最后确认素质模型。

第三步：建立应用体系，即根据能力素质模型的要求和测评系统的结果，建立有针对性的应用体系。如战略人才规划、人员甄选调配、绩效管理、薪酬管理、培训开发、职业生涯规划、继任者计划等：再如按照能力素质的要求选拔、考核、培养、发展、使用人才的规章制度、培训课目、学习材料等。

5.2、房地产企业能力素质模型应用举例

例1房地产企业能力素质模型

核心能力素质 基本能力 (含通用知识和管理能力) 专业能力

爱岗散业

诚实正直

学习创新

团队合作

客户导向 自我管理：成就愿望、自信心、情绪控制 财务专业能力

销售专业能力

行政专业能力

人力资源专业能力

工程项目管理专业能

经济管理专业能力

物业管理专业能力

项目开发专业能力

材料管理专业能力

工程规划专业能力

法律事务专业能力

分析判断：信息收集、分析能力、宏观思考

推动执行：计划能力、细节监控、执行能力、应变能力

沟通交流:倾听理解、口头表达能力、书面表达能力、外语应用能力、影响和说服能力、公关能力

团队管理：团队领导、培养他人、决策能力

例2房地产公司人力资源规划素质模型

根据公司战略制定人力资源战略，包括人力资源规划和人力资源政策。

级别 行为表现

初 级 1．描述人力资源规划的基本原理和概念；

2．对简单的部门或工作组进行设计 ；

3．执行组织人力规划的基本工作，计算和判断简单的人力需求；

4、解释基本的人力资源政策条款。

中级 1、独立对部门或工作组进行设计；

2．执行较为复杂的人力需求计算和判断；

3．判断人力资源政策、方案或流程的预期结果与执行之间的差异。

高 级 1．分析公司人力资源规划执行的有效性及差异原因，并设计解决方案

2．审核人力资源管理行为是否符合人力资源战略。

1．研究、解释经济环境、法规的趋向对公司人力资源管理的影响；

2．根据公司战略方案，调整公司的人力资源战略和人力资源规划方案；

3．领导实施大范围的人力资源变革。

某职位能力素质和行为面试问题

类别 问题

团队合作 请详细说说你作为团队成员对该团队做出过的最有成效的贡献。

你的团队中有没有出现过团队成员发生激烈冲突的情况?请详细说明你当时是如何处理的。

可否举例说明过去你的部门曾与其他部门发生过的矛盾、冲突。你当时是如何处理的?

客户服务 请举例说明你遇到并处理过的较严重的客户投诉。

可否举例说明你遇到的最困难、最具挑战的客户服务情形?请详细说说你当时是怎么做的。

客户导向 说说你曾经为客户提供了超出他们期望的服务并带给他们惊喜的事例。

结束语

房地产业是一个资金密集型、技术密集型和人才密集型的行业。房地产市场的竞争归根到底是房地产人才的竞争。房地产开发过程拥有众多的环节，涉及面非常广，这其中既有复杂的技术性工作，又有头绪纷繁的管理工作。要完成这样一项综合性的工作，需要有一支结构合理、配合默契的人力资源队伍。房地产企业内部人员的配置既要符合行业特点，也要考虑公司规模、经营战略、外部竞争等多个方面。企业需要的人才不一定是一流的，但一定是最适合的。这些人才需要符合企业做事的规矩及方式，并熟悉行业发展思路。由此可见，作为担负着战略伙伴、专家顾问、员工关系、变革的推动者等多重角色的人力资源管理部门，必须为企业做好选才、育才、用才、留才的工作。在这个过程中，建立有效的“ 能力素质模型”，优化企业的人力资源管理工作，对发挥职能部门功效和实现企业战略就显得尤为重要。