房地产上半年工作总结范文

时间:2023-09-28 06:31:13

房地产上半年工作总结

房地产上半年工作总结篇1

工作总结是对工作的检查与分析,也会为了以后工作不在出现相同的问题,避免错误的发生。方便于今后工作当中成长,下面是小编为大家准备2021房地产销售员上半年工作总结五篇,欢迎参阅。

房地产销售员上半年工作总结一在房地产行业工作也已经半年多了,在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限,但还是想把自己的一些东西写出来,即从中发现得到提高,也可以从中找到自己需要学习的地方,完善自己的销售水平。

经历了上次开盘,从前期的续水到后期的成功销售,整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中,自己的销售能力有所提高,慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中,在对他们进行销售的过程里,我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看,也许我还不是做的很好,但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待当中,始终要保持热情。

第二、做好客户的登记,及进行回访跟踪。做好销售的前期工作,有于后期的销售工作,方便展开。

第三、经常性约客户过来看看房,了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心,做好沟通工作,并针对客户的一些要求,为客户做好几种方案,便于客户考虑及开盘的销售,使客户的选择性大一些,避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平,加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余,树立自己的专业性,同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、多从客户的角度想问题,这样自己就可以针对性的进行化解,为客户提供最适合他的房子,解决他的疑虑,让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧,营造一种购买的欲望及氛围,适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态,那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切,当个人的需要受挫时,态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善,他们乐意不断向好的方向改进和发展,而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公,总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.

第八、找出并认清自己的目标,不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心,这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言,不断地出现在现实生活当中,兔子倾向于机会导向,乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中,也像龟兔赛跑的结局一样,不断积累核心竞争力的人,最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山,当你年轻力壮的时候,总是像兔子一样活蹦乱跳,一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃,想休息。人生是需要积累的,有经验的人,像是乌龟一般,懂得匀速徐行的道理,我坚信只要方向正确,方法正确,一步一个脚印,每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上,反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会,运气总有用尽的一天。

对工作保持长久的热情和积极性,更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事,一直做积累,一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

房地产销售员上半年工作总结二回顾这半年的工作历程,作为_企业的每一名员工,我们深深感到_企业之蓬勃发展的热气,_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作总结:

我是销售部门的一名普通员工,刚到房产时,该同志对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下,我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员,该同志深深觉到自己身肩重任。

作为企业的门面,企业的窗口,自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质,高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外,还要广泛了解整个房地产市场的动态,走在市场的前沿。经过这段时间的磨练,我已成为一名合格的销售人员,并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡,公司于__年与__公司进行合资,共同完成销售工作。在这段时间,我积极配合__公司的员工,以销售为目的,在公司领导的指导下,完成经营价格的制定,在春节前策划完成了广告宣传,为__月份的销售高潮奠定了基础。最后以____个月完成合同额____万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼,我从中得到了不少专业知识,使自己各方面都所有提高。

下旬公司与__公司合作,这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部,我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化,工作显得繁重和其中。在开盘之际,该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解,我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。

由于房款数额巨大,在收款的过程中该同志做到谨慎认真,现已收取了上千万的房款,每一笔帐目都相得益彰,无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会,该同志不断总结自己的工作经验,及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘,而且一期余房也一并售罄,这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。

这半年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下,在新的一年中将会有新的突破,新的气象,能够在日益激烈的市场竞争中,占有一席之地。

房地产销售员上半年工作总结三首先,我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起,也许我们在很多时候也会常说以下几点,问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少,所以有个很简单的事实,成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做,将它变成一种习惯。

一、最基本的就是在接待当中,始终要保持热情

销售工作就是与人打交道,需要专业的沟通技巧,这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁,不能嫌贫爱富,不分等级的去认真对待每一位客户,我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感,那么我们的目的也就达到了。

二、接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话

好的销售人员必然是个好听众,通过聆听来了解客户的需求,是必要条件;同时也应该是个心理学家,通过客户的言行举止来判断他们内心的想法,是重要条件;更应该是个谈判专家,在综合了各方面的因素后,要看准时机,一针见血的,点中要害,这是成交的关键因素。

三、机会是留给有准备的人

在接待客户的时候,我们的个人主观判断不要过于强烈,像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁,没诚意”等主观意识太强,导致一些客户流失,对一些意向客户沟通的不够好,使得这些客户到别的楼盘成交,对客户不够耐心,沟通的不够好,对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话,机会只留给有准备的人。

四、做好客户的登记,及进行回访跟踪

不要在电话里讲很长时间,电话里都说了,客户就觉得没有必要过来了。

五、经常性约客户过来看看房,了解我们的楼盘

针对客户的一些要求,为客户选择几个房型,使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题,这样可以针对性的进行化解,为客户提供最适合他的房子,让客户觉得你是真的为他着想,可以放心的购房。

六、提高自己的业务水平,加强房地产相关知识及最新的动态

在面对客户的问题就能游刃有余,树立自己的专业性,同时也让客户更加的信任自己,这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。

七、学会运用销售技巧

对待意向客户,他犹豫不决,这样同事之间可以互相制造购买氛围,适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了,但是由于一些小小的原因,会让他迟迟不肯签约,这个时候是千万不能着急的,因为你表现出越急躁的态度,客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题,然后再细心地和他沟通,直到最后签约。当然,在解释的时候,所要表现出来的态度就是沉着,冷静,并且没有太过于期待客户能够成交。

八、与客户维系一种良好的关系

多为客户着想一下,这样的话,你们可以成为朋友,他的亲朋好友都可能是你的下个客户。

九、如果这次没成功,立即约好下次见面的日期

我们的销售并不能够做到百发百中,每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功,那么在客户要离开的时候,不妨试着与他约定下次来现场的日期,这样你可以更加了解客户的需求,也可以帮助你确定客户的意向程度。

十、记住客户的姓名

可能客户比较多,不一定能够记得所有的客户姓名,但是,如果在你的客户第二次来到现场的时候,你能够立刻报出他的姓名,客户会觉得你很重视他,也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下,实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程,再加上平时的回访工作,你是可以记得的,至少是他的姓氏!

在我们的墙上有这么一句话:今天工作不努力,明天努力找工作。如果有的时候,你工作有点疲倦了,接待客户很累了,那么就看着客户,当成是自己的佣金,没有谁会不喜欢钱吧,为了佣金而去好好地对待客户。呵呵,这样似乎有点俗气,但是,在自己很累的时候,如果把个人的心情带入到工作中,那一定不能做好销售的。不妨尝试一下这种方法,至少是一种动力。

房地产销售员上半年工作总结四在房地产行业工作也已经_年多了,在公司领导的帮忙指导下,我开始对房地产有所认知,对销售也有所了解,在销售房产方面还有待提高。

经历了_月份开盘,从前期的跳水到后期的成功销售,整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中,自我的销售本事有所提高,慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自我那些已经购房的客户中,在对他们进行销售的过程里,我也体会到了许多销售心得。

一、在接待当中,始终要坚持热情。

二、做好客户的资料登记,及进行回访跟踪。做好销售的前期工作,有利于后期的销售工作。

三、经常性约客户过来看看房,了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心,做好沟通工作,并针对客户的一些要求,为客户做好几种方案,便于客户研究及销售,使客户的选择性大一些,避免在集中在同一个户型。这样也方便了自我的销售。

四、提高自我的业务水平,加强房地产相关知识及最新的动态。在应对客户的时候就能游刃有余,树立自我的专业性,同时也让客户更加的想信自我。从而促进销售。

五、多从客户的角度想问题,这样自我就能够针对性的进行化解,为客户供给最适合他的房子,解决他的疑虑,让客户能够放心的购房。

六、学会运用销售技巧,营造一种购买的欲望及氛围,适当的逼客户尽快下定。

七、团结工作中的同事,互相帮忙,虚心求教,有利于销售中因知识匮乏,而造成不必要的客户流失。

八、服从领导安排,不与顶撞反驳,销售行业作为领导的,即是业务精英出身,各个身经百战,经验丰富,即有不足之处领导的指出,皆因个人知识和经验不足,销售人员应及时接纳学习。

九、销售人员应不断学习各个行业知识,销售人员及时杂学家,多方面了解有助于谈客中找到共同的兴趣爱好,以便于销售。

十、无论做什么如果没有一个良好的心态,那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切,当个人的受到挫折时,态度最能反映出你的价值观念。进取、乐观者将此归结为个人本事、经验的不完善,他们乐意不断向好的方向改善和发展,而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公,总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活。

十一、找出并认清自我的目标,不断坚定自我勇往直前、坚持到底的信心,这个永远是最重要的。

总之,这半年多来,我在公司虽取得一点点的成绩,但这与领导的要求还相差甚远,在新的一年里我将坚持对工作的热情和进取性,更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神,一步一个脚印,进取的向着目标前进!

房地产销售员上半年工作总结五我是__销售部门的一名普通员工,刚到房产公司时,对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导和各位同事的帮忙下,我很快了解到公司的性质及其房地产市场有关的一些资料。作为销售部中的一员,深深感觉到自我身肩重任。作为企业的门面,企业的窗口,自我的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质,高标准的要求自我。在高素质的基础上更要加强自我的专业知识和专业技能。此外,还要广泛了解整个房地产市场的动态,走在市场的前沿。经过这段时间的磨练,我已成为一名合格的销售人员,并且一向努力做好自我的本职工作。

2021上半年,我用心配合本公司有关部分同事工作,以提高销售率为目的,在公司领导的指导下,为__月份的销售高潮奠定了基础。最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼和实践的检验,我从中学到了不少专业知识,也透过销售认识了许多新朋友,使自我在待人接物、行为礼仪、突发事件等各方面都比以前有所提高。

经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出了__火爆认购的场面。在销售部,随着新楼盘的对外销售,应对工作量的增加以及对销售工作的系统化和正规化的深入,工作显得很繁重。从开盘至今,同事们基本上每一天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解,我立刻进入主角并且娴熟的完成了自我的本职工作。

此外在销售过程中每月的工作总结和每周例会,我不断总结自我的工作经验,及时找出弊端并及早改善。经过同事们的亲密合作,销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘,而且一期余房也一并售罄,我想这其中也与其他销售部成员的努力是分不开的。

2021上半年是有好处的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下,在新的一年中将会有新的突破,新的气象,能够在日益激烈的市场竞争中,占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年,回顾这一年的工作历程,作为___企业的每一名员工,我们深深的为我们企业蓬勃发展的热气,同事们人人努力拼搏的精神所吸引。

在新的一年来临之际,我将端正态度,一如既往的用心学习和工作,服从领导,团结同事,做好销售,为创造更高的销售业绩而努力。

房地产上半年工作总结篇2

在实践工作中,我又对销售有了新的体验,在此我总结几点与大家分享:

(一)不做作,以诚相待,客户分辩的出真心假意。得到客户信任,客户听你的,反之,你所说的一切,都将起到反效果。

(二)了解客户需求。第一时间了解客户所需要的,做针对性讲解,否则,所说的一切都是白费时间。

(三)推荐房源要有把握,了解所有的房子,包括它的优劣势,做到对客户的所有问题都有合理解释,但对于明显硬伤,则不要强词夺理,任何东西没有完美的,要使客户了解,如果你看到了完美的,那必定存在谎言。

(四)保持客户关系,每个客户都有各种人脉,只要保证他们对项目的喜爱,他们会将喜爱传递,资源无穷无尽。

(五) 确定自己的身份,我们不是在卖房子,而是顾问,以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识,中立的评价其它楼盘,都可以增加客户的信任度。

(六)团结、协作,好的团队所必需的。

自己也还存在一些需要改进之处:

一、有时缺乏耐心,对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,增加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。

二、对客户关切不够。有一些客户,需要销售人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的联络,时时关切,通过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但可以掌握先机,操控全局,而且还可以增加与客户之间的感情,增加客带的机率。

现今我已来工作半年多了,在上半年的工作中,本人的销售套数为69套,总销额为6千万。在今后的工作中,我要更加完善自己,提升自己,增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解,不但要做好这个项目,更要跟着公司一起转战南北,开拓新的战场。

房地产上半年工作总结篇3

上半年我公司在市委、市政府的正确领导下,在相关部门的支持和公司全体员工的努力下,按照公司的职能和发展计划,在经济建设,行政能力建设,党风廉政建设和三个文明建设等方面都取得了较大的进步和可喜的成绩,公司实现经营收入240多万元,上交税金23 万元,现总结如

下:

一、加强学习,同心同德,团结协作,努力开创新局面。

1、加强政治思想学习,继续深入学习实践科学发展观活动,开展干部选拔任用工作四项监督制度集中学习月活动。公司领导非常注重抓好员工的思想道德建设,认真开展好党支部的民主生活会和各种思想政治活动,认真贯彻学习“十六”大、“十七”大精神;通过开展集中学习月活动,组织全公司广大干部职工认真学习四项监督制度,使领导干部熟悉、纪检组织人事干部精通、干部群众了解四项监督制度,切实增强各级领导干部贯彻执行四项监督制度的自觉性,进一步匡正选人用人风气,努力提高我公司的选人用人公信度和群众满意度。

2、在上级党委、政府的正确领导下,公司领导班子团结一致、干部员工凝聚一心,充分发挥强有力的组织能力和业务能力,积极谋求公司的经济发展大计。在经济建设方面,大多数时候领导都能亲力亲为,从实处抓起,一般情况都与党支部班子及中层领导一起研究工作,在做重大工作决策和实施工作计划时,都及时召开中层以上领导会议或职工会议,抓动员落实责任到部门,做到决策无失误,落实有成效。

二、积极实施职能工作和发展经济建设具体情况。

根据公司工作计划,半年来,在市委、市政府的领导下积极开展职能的旧村改造、房地产开发、土地开发等工作,取得较大的成绩。

1、全面开展金富公寓小区建设工作,经过数月筹备办理前期有关手续,完善设计图纸,于5月初完成工程招投标,目前已完成基础打桩处理工程,待验收后进行基础工程建设。

2、鑫山工业园区标准化厂房建成建筑面积8223平方米,完成两栋厂房工程,宿舍楼已封顶,目前正在抓紧装修。

三、2012年下

半年工作计划。

1、积极执行市委、市政府布置的各项新任务。

2、继续加快松花22队、松花6队、垌心五队旧村改造的延续工作。

3、继续做好“城乡清洁工程”的清洁、保洁和机关行政效能建设工作。

4、加紧鑫山工业集中区标准化厂房和金富公寓小区建设。

5、认真贯彻学习“十七”大精神,继续学习实践科学发展观,提高员工思想道德建设。

房地产上半年工作总结篇4

在上级领导的支持帮助下,在广大员工的共同努力下,总公司1-5月份各项工作开展顺利,公司经济稳步、健康地发展。

(一)首先,谈一下公司的生产状况

1-5月份,镇办企业总收入为7245万元,工业总产值为3267万元;利润总额为634万元。

1-5月份,村办企业总收为107711万元;工业总产值为55849万元;利润总额为17563万元。

1-5月份,镇、村办企业营业总收为__956万元,完成区计划任务317780万元的36.17,完成镇计划任务324998万元的35.37;工业总产值为59116万元,完成区计划任务的123030万元的48.05,完成镇计划任务的45.59;利润总额为18197万元;完成区计划任务51690万元的35.20;镇计划任务53319万元的34.13。

(二)其次,谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。

总公司牢牢抓住经济建设这项中心,集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作:通过班子成员认真研究,广大员工的积极参与,制订出了《二0__年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》,为规范员工的行为,发挥员工的潜能,提供了保障;对班子成员的职权范围作了较为明确规定,从而为公司领导决策,提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化;进一步抓好房地产开发工作,由于房地产开发手续的繁杂,周期长、专业性强的特点,原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题,例如:东圃广场项目由于原来合同约定不明确,造成合同履行发生争议,为了尽快实现合作目的,经过双方努力最后达成了新的《补充协议》,为明确双方权利义务,及时、正确履行合同提供了保证;将公司合同期满后的有关物业及时处理,例如:将骏美、和光厂的厂房出租了出去,将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去,这实现了公司资源的有效利用。

以上工作的开展,保证了公司各项重点工作的完成,保证了公司经济稳步地发展。

(三)再次,谈一下广大职工密切关心的体制改革问题

首先要明确,体制改革是时展的必然,是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路,体制改革是关系到公司的前途与命运,关系到广大职工切身利益的大事。因此,抓好该项工作是我们义不容辞的事。

去年,我们就体制改革做了许多基础性的工作,现在体制改革已经到了攻坚阶段,总公司要做到资产评估,股权量化,股东登记,公司营业执照的申领等一系列工作,但是由于政策性的原因,体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何,我们都会想方设法加快体制改革的步伐,为公司向“产权明晰,责权明确,管理科学”的现代企业制度过渡。

二、公司现在存在的问题:

(一)因政企分开的要求,总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”,新领导班子成员未及时补全,造成某些工作未能协调好。

(二)公司的体制改革,得到了大多数员工的支持和理解,但也有少数员工对体制改革心存疑虑,不知体制改革后个人的去留如何,因此,持消极的观望态度,平常工作散漫,影响其主观积极性的发挥。

(三)企业的拖欠款问题十分严重,造成公司资金不能高效、快速地运转,给公司发展添加了包袱,进而影响公司经济的发展。

(四)由于公司资金紧缺,加上用地紧张,房地产开发受到了严重的影响,千鹤房地产开发有限公司的工作未能得到良好的发挥。今年以来,千鹤房地产开发有限公司未同他方签订新的房地产开发项目;自己也没有独立开发新的房产项目,房产开发历来是公司经济发展的龙头,如果不对房地产开发作出新的布署,任其萎缩,必然影响公司实力的发展。

三、解决存在的问题和今后工作的设想

为了进一步促进公司经济的发展,发挥总公司在东圃经济发展中的作用,我们应该继续加强同镇党委、政府及上级各职能部门的沟通和联系,为公司的发展努力创造一个良好的外部环境,同时,加强公司的内部管理,发挥公司内部的潜能,尽可能把广大员工的积极性、主动性、创造性调动起来,为公司发展提供强大的内因支持。

(一)首先加强班子建设,配备齐全公司各职能部门的主要领导,并且加强公司班子成员内部的团结,做到互相尊重,互相补位,加强沟通,成为率领全体员工奋力进取的坚强核心。

(二)深入调查研究,听取各方面的意见,努力做好总公司的体制改革工作,尽可能使体改工作做得完美些。并且使广大员工的利益在体改中得到保护。

(三)加强对广大员工的教育。公司宜多举行职业技术培训,职业道德教育等多种形式的教育,使广大员工的知识、能力、工作态度得到很好的改变,并且形成具有自己特色的企业文化,包括关心人、尊重人、爱护人的人文精神;积极进取,奋力拼搏商业精神;勇于奉献、勇于创造的、团结一致的团队精神。这样公司各部门协作形成合力,必然有利于公司“战斗力”的提高。

(四)努力解决企业的拖欠款问题。可以说拖欠款问题是制约公司发展的一大因素;公司资金周转不能到位,造成许多工作受到限制;公司拖欠款也使公司背上了利息损失。因此,面对这一状况,应该加大各种力度,特别是多采用诉讼方式,行使到期债权的实现,这是解决该问题的根本出路。目前正考虑对一些拖欠大户(如迪卡、华苑酒家)采用诉讼方式解决。同时,对于一些将来收款困难,履行债务能力低的企业,则该停则停,该转则转,该并则并,将经营风险降到最低点。

(五)对下属企业进行整顿,督促其完善内部的经营管理,要求其做到依法经营,对于违反有关法律、法规政府政策的经营,令其进行整改,对逾期不改的则坚决予以关闭,维护公司的整体利益及发挥公司的社会效益。例如,对违反环保有关规定而不整改的予以停业处理。

(六)充分发挥千鹤房地产开发有限公司的龙头作用

房地产开发向来是总公司工作的重心,但在过去的房地产开发中,千鹤房地产开发有限公司的作用,尚未能全部发挥出来。原来的房地产开发大都采用我方提供土地,合作方提供资金的形式开发,这种方式在很

大程度上给公司经济的发展起到了重要的作用。但是,随着形势的发展,公司现所掌握的用地已非常有限,传统的房产开发方式已不能适应公司经济长足地发展,因此,房地产开发方式必须进行调整,公司计划将一些红线用地进行性质转换,并采用自行规划,自行建设,独立地进行房地产项目的开发。当然进行独立的房地产开发的工作,是比较艰难的。首先要解决资金问题,要采用合理的途径去融资。其次,是解决房地产开发的技术难关,这要求我们要引进和培养懂得房地产开发的专业人才。相信,这两个主要问题解决了,千鹤房地产开发有限公司一定能够具有独立开发房地产的潜质,真正走上房地产开发市场,参与房地产市场的竞争。

(七)与房地产开发相配套,进一步发挥千鹤物业有限公司的作用。

成熟的房地产开发公司大都会成立自己的物业公司,在向广大业主推出优质楼盘的同时,提供优质的物业管理服务。我们虽然拥有物业公司,但是我们的物业公司并没有向其它的物业公司那样,管理自己开发的楼盘,也没有受托管理相应的小区。物业管理作为一种新兴的产业,在其进入中国市场后,就得以迅速的发展,内地物业公司的管理水平也很高,市场竞争也趋向激烈。因此,我们物业公司要认识到物业市场竞争的激烈性,应努力学习现代化的物业管理模式,这方面,我们应当加强有关人才的引进及有关人才的培养工作,并对现有的物业管理人员进行严格的培训,提高他们物业管理的水平。

(八)充分利用现有的“空置”物业,发挥其应有效应。

资源的合理、充分利用,是现代管理的一种目标。总公司的很多资源得到了有效地利用;但是目前公司还有一些闲置物业未能出租,这对于公司来说无疑是一种无形的损失;因此,公司上下应群策群力,为把公司的空置物业出租出去,献计献策,对于这些物业我们应当做到宜商则商,宜住则住,将其合理地利用,以此推动经济的发展。

(九)积极做好安防工作,确保一方平安

房地产上半年工作总结篇5

今年以来,中国经济负重前行、迎难而上,各项指标保持在合理运行区间,但消费、投资、出口“三驾马车”的奔跑速度都有所放缓。国家统计局7月16日公布上半年宏观经济数据。各项数据表明,2014年前6个月,经济运行总体平稳,结构调整稳中有进,转型升级势头良好。

“三驾马车”动力偏弱

国家统计局16日的数据显示,今年上半年,国内生产总值(GDP)同比增长7.4%,分季度看,一季度同比增长7.4%,二季度增长7.5%。分产业看,第一产业同比增长3.9%;第二产业同比增长7.4%;第三产业同比增长8.0%。从环比看,二季度国内生产总值增长2.0%。

“上半年经济数据总体走势良好,这和宏观调控措施有直接关系。”国务院参事室特约研究员姚景源表示,“全年来看,经济增速保持在7.5%应该没有问题,未来工作的重点还是应该放在转方式和调结构上。”

从支出角度看,GDP是最终需求即投资、消费、净出口这三种需求之和,因此经济学上常把投资、消费、出口比喻为拉动GDP增长的“三驾马车”。

固定资产投资增速高位放缓。上半年,固定资产投资(不含农户)212770亿元,同比名义增长17.3%(扣除价格因素实际增长16.3%),增幅比一季度回落0.3个百分点。其中,国有及国有控股投资65667亿元,增长14.8%;民间投资138607亿元,增长20.1%,占全部投资的比重为65.1%。

上半年,消费起伏不大,保持着12%左右的平稳增长。尽管比上年同期放缓0.6个百分点,但再次取资成为拉动经济增长的第一引擎。另外,网络销售成为销售领域最大亮点,上半年全国网上零售额11375亿元,同比增长48.3%。

进出口方面,上半年,进出口总额123919亿元人民币,以美元计价为20209亿美元,同比增长1.2%,而一季度为同比下降1.0%。

“三驾马车中,最稳定的还是消费。” 经济学者马光远指出,一季度全国规模以上工业增加值同比增长了8.8%,虽然8.8%的增速总体不高,但是规模以上工业增加值月度增速不断提高,已经反映出经济逐渐回暖的特征。

房地产市场分化调整

虽然数据表明中国经济增长出现初步回稳迹象,但对未来趋势人们还是莫衷一是。这种回暖的势头只是政策刺激的昙花一现,还是经济增长已经周期性的探底回升,仍然是人们关注的焦点。

房地产作为支撑国民经济发展的重要行业之一,也是老百姓非常关心的一个行业。但上半年在房地产开发方面,几个指标都是同比增速有所回落,数据显示,上半年,房地产市场出现分化调整态势。

全国房地产开发投资4万2019亿元,同比名义增长14.1%,扣除价格因素实际增长13.1%,增速比一季度回落2.7个百分点,其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米,同比下降16.4%,其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%,其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元,同比下降6.7%,其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%。

从库存情况看,市场上商品住宅库存再创历史新高,6月末,全国商品房待售面积54428万平方米,加上市场成交继续低迷,楼市供需失衡的局面已经显现。

疲弱的房地产市场下半年甚至可能继续拖累经济,基本建设投资的增长能否抵消房地产投资的下滑也还存在变数。下半年房地产市场的变化是否会给经济带来更大的下行压力?

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运认为,上半年房地产市场出现分化调整态势的原因主要有两个:一是去年同比基数比较高。今年的1―6月份房地产销售面积为4.8亿平方米,去年同期基数5.1亿,而且去年上半年增长速度将近30%,在这样高基数的情况下出现回落也是很正常的。二是市场自身的内生调整需要,上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。

正确看待经济增速

在没有出台大的政策性调控措施的2014年,房地产市场迎来了调整,应该说主要是市场这只无形的手在起作用,是市场供求关系的改变主导了这次调整。可以预见,未来房地产市场分化特征将会越来越明显。房价走势将会转向由供求关系来主导。

中共中央总书记29日主持召开中共中央政治局会议,会议分析研究了上半年经济形势和下半年经济工作。

会议在讨论研究当前经济形势和下半年经济工作时强调要正确看待经济增长速度,我国发展必须保持一定速度,不然很多问题难以解决。同时,发展必须是遵循经济规律的科学发展,必须是遵循自然规律的可持续发展,必须是遵循社会规律的包容性发展。中央政治局关于增长速度与发展的论述是在深刻分析当前经济形势与中长期发展趋势基础上做出的,对今后一段时期的经济工作有很强的指导意义。

会议指出,做好下半年经济工作,要准确把握改革发展稳定的平衡点,准确把握近期目标和长期发展的平衡点,准确把握经济社会发展和人民生活改善的结合点,坚持稳中求进工作总基调,坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的基本思路,保持宏观政策连续性和稳定性,针对经济运行中的突出问题,更加注重定向调控,有效实施一些兼顾当前和长远的政策措施,加快深化改革开放,着力推动结构调整,妥善防范化解风险,不断改善民生工作,促进经济持续健康发展,努力实现全年经济社会发展预期目标。

房地产上半年工作总结篇6

时光荏苒,白驹过隙,一段时间的工作已经结束了,回顾这段时间的工作,在取得成绩的同时,我们也找到了工作中的不足和问题。以下是小编整理的房地产个人工作总结,希望可以提供给大家进行参考和借鉴。

房地产个人工作总结1时光飞逝,转眼间,上半年已经过去了,经过这半年的工作,为此作以下工作总结,也为下半年的工作能更顺利的展开。

实践活动中提升行政效能,创新推进项目建设和房产营销等工作,全县城乡房管事业呈现蓬勃发展的良好态势,顺利完成了“双过半”目标任务。现将20__年上半年工作总结和下半年工作打算的报告如下。

一、20__年上半年工作总结

(一)房地产业持续健康发展。全县房地产固定投资完成___亿元,同比增长26.54%;商品房销售面积106.68万平方米,同比增长34.14%;新引进和裕欧景、阳光欣城、银河春天三期、美茵庄园、金控金融中心等5个房地产项目,到位县外资金___亿元,同比增长17.58%。

(二)公租房项目建设有力有效。20__年312套公租房续建项目主体封顶,目前正进行项目总平施工和配套设施建设,预计年底竣工;20__年100套公租房续建项目,预计20__年6月底竣工;20__年新建118套公租房项目正有序推进、正常建设。共发放廉租房租赁补贴149户(其中新增3户),发放租赁补贴___万元,完成全年目标任务的99.3%。

(三)棚户区改造稳步推进。20__年计划启动第一批5个项目的改造工作。现已启动的赵镇棚户区改造一期项目(包括赵镇爱国巷、团结巷和五星巷棚户区3个区域),总占地面积24.95亩,拆迁户数308户,总拆迁面积12095平方米,计划投资___万元。上半年全县签订征收协议87户,完成全年目标任务43%,预计全年能够完成308户,完成目标任务154%。

(四)城市营销力争突破。上半年,通过异地巡展、营销活动、媒体推广以及借势节庆开展营销活动等,有效提升了我县的知名度和美誉度。开展了“金堂首届迎春灯会”、“教育金堂、财富金堂”走进西昌、“情系中江客户联谊会”、“成都品牌房产走进青海”等主题营销活动;借势油菜花节、菌博会、铁人三项赛等节庆赛事活动,加大城市宣传力度;以三星片区为试点,在华西都市报、成都商报等主流媒体上大篇幅的宣传三星片区区域价值、发展前景以及我县人居环境、旅游资源和交通优势;借助成都电视台《小刚刚刚好》、《深夜快递》等栏目平台以及成南高速立柱广告、成德南高速跨线桥广告对金堂城市形象进行了宣传;利用金堂电视台、《新金堂》、《魅力金堂》等宣传平台,持续推广城市形象。

(五)市场监管和项目促建并举并进。把严格市场监管与优质政务服务统筹起来。大力推行商品房销售现场公示系统,提高开机率;积极探索商品房预售资金监管新方式;加强专项执法检查,重点对开发企业商品房预售资金、销售现场、合同备案、促销广告等进行严格监管,对成阿新城项目违规售房实施了行政处罚,对责令整改缓慢和拒不整改的锦绣香江、星岛国际、华地财富广场等项目作出关闭项目网签的处理。同时,加大对开发企业的政务服务力度,提高政务服务质量和水平,组织、协调召开房地产联席会议4次,到房地产项目现场解决问题6次,协调解决了金山国际、恒合时代城、鹭洲城邦、润利鑫项目、维罗纳等项目的用电、用水、阻工、市政道路建设等影响项目建设和销售问题,并协助鹭洲城邦、华尔兹、胜业望园、希望未来城、恒合时代城等项目办理报规报建手续。

(六)物业管理进一步规范。新增物业管理区域11个,面积65万平方米。推动62个100户以上农集区物业管理规范化建设,其中9个农集区聘用了6个物管公司进行物业服务。积极会同相关部门,探索建立物业管理矛盾纠纷处置长效工作机制,充分调动物业管理各类参与主体的积极性。上半年,调处华泰小区、森林小区、金沙小区等纠纷35起,回复涉及物管的信访件55个,按时办结率达100%。

(七)产权产籍管理逐步完善。按照法规政策和制度规定,共办理产权证登记10551件,归档10551件。其中新建房屋初始登记519件,转移登记4459件,抵押登记4075件,其他登记1498件。同时,房屋信息查询利用制度进一步完善,有效防止房屋信息泄露,确保房屋信息使用安全。

(八)确保全县房屋住用安全。重点开展了学校、幼儿园、医院、电影 院、市场等公共场所房屋住用安全检查。对全县7家单位玻璃幕墙使用安全进行了专项检查。完成铁人三项赛、龙舟节等重大节庆临时建筑物安全检查任务。对全县城乡居民用房进行安全检查,发出整改通知书84份,并督促整改到位,无房屋安全事故发生。

(九)扎实开展群众路线教育实践活动。严格按照县委总体部署,结合我局工作实际,采用“找准两个载体、抓好三个结合、坚持四个走访、着力五个解决”的活动方式,扎实推进群众路线教育实践活动。把群众路线教育实践活动与党风廉政建设和正风肃纪工作有机结合,扎实开展第一阶段工作,广泛征求意见,查找问题,建立台账,实行问题管理,着力提升队伍素质能力和行政效能,打造政治坚定、业务精良、作风过硬的房管干部队伍。深入开展“走基层”、“五进”等活动,做好了联系服务群众、企业和对口帮扶等工作。

二、工作中存在的薄弱环节及其原因

(一)房产市场执法力度不够。部分销售项目现场公示系统未按时开机,公布信息不及时,存在有误导消费者的现象;预售资金监管不够严格。主要原因是:侧重于强调政务服务,市场执法失之于软;预售资金监管部门协调性、联动性不足,合力不够。

(二)项目促建任务落实较慢。对于房地产项目促建确定的任务,相关职能部门在推进过程中,主动服务意识较差,配合解决问题力度不够,甚至落不到实处。特别是项目协调用地、用电和设施配套等方面落实较慢。主要原因是:部门本位意识较重,服务意识较差,有安排无督促,有任务缺落实。

(三)棚户区改造搬迁和资金压力大。搬迁进度较慢,项目资金缺口大。主要原因是:搬迁群众对搬迁补偿和安置期望值过高影响搬迁进度,改造地块商业开发价值小。

(四)物业小区矛盾纠纷多发频发。随着房地产业的发展,物业小区不断增多,居民维权意识增强,加之个别物业服务企业行为不规范,导致物业小区各类矛盾纠纷层出不穷。主要原因是:物业小区管理是综合性工作,除属地管理外,涉及行业主管部门较多,部门之间的协调联动不足,一定程度上影响小区矛盾纠纷的解决。

(五)城市营销创新不足。城市营销与相关部门联动不够,营销方法和手段上贴近市场、贴近对象方面还不够,针对西北地区市场的团购仍未实现实质性突破。主要原因是:在营销方法和手段上不够大胆,接地气不够。

三、下一步工作打算

下半年工作中,我局将紧紧围绕县委、县政府中心工作,按照“稳中快进、改革创新、统筹发展、全域开放”的工作基调,争当“四个标兵”,奋力完成全年各项目标任务。

(一)千方百计确保房地产业持续健康发展。加大房地产项目招商力度,积极引进知名房企提高项目打造的质量和水平,进一步推动城市综合体、纯商业、纯住宅等房地产项目连片发展,提高宜居水平,推进我县房地产业转型升级。加强房地产市场形势研判,稳定企业和购房者预期,尽力缓解经济波动引起的下行压力,确保全年目标任务顺利完成。

(二)有序推进住房保障工程建设。在把好工程质量、专项资金和建设过程安全“三关”的前提下,加快工程进度,确保完成20__年300套公租房项目分配安置和加快续建、新建公租房项目建设。通过在具体操作中设定不同的收入、住房申请条件、采用市场定价、租补分离、梯度保障的方式,实现廉租房与公租房并轨运行。廉租房住户审查不合格但符合公租房保障条件的调为申请公租房,有效解决保障房类型单一、“只进不出”等问题。

(三)加大棚户区改造力度。进一步完善全县棚户区改造项目计划,深入研究项目实施的稳定风险和可行性,加大项目资金争取力度和融资力度。充分借鉴“曹家巷改造模式”以及其他先进地区的经验和有益做法,结合我县实际,进一步完善和出台优惠政策,调动群众参与改造的积极性,切实改善棚户区群众居住条件。20__年7月上旬,在完成赵镇棚户区改造一期项目已启动区域的模拟搬迁前期工作基础上,加快推进模拟搬迁协议签订工作,确保全年改造任务的顺利完成。

(四)深入推进城市营销。突破传统房产营销模式,谋求更加贴近市场、更加合理有效的办法深化城市营销和房产促销工作。重点以优惠促销、资源团购为切入点,突破新疆、西藏、青海在内的西北市场的团购渠道,实现城市营销效果的化。通过在新疆、阿坝、凉山等地异地巡展,进一步巩固市场;积极筹备。

(五)加强房产市场和物业监管。完善全县房地产市场监管工作机制,推动建设、工商、税务、城 管、银监等部门联动,清理整顿房地产开发建设、商品房销售、中介服务机构的违规违法行为,严查各种违法违规行为,规范房地产业开发销售及售后服务流程,重点加强预售资金监管、房地产广告、公示系统在线情况等监管,确保我县房产市场有序运行。同时,建立健全物业管理长效机制。充分落实县级部门、辖区乡镇政府、社区(村)管理责任,通过以奖代罚的方式,激励各部门各乡镇参与物业管理的积极性和工作责任的有效落实;制定物业企业准入机制,严格物业企业资质备案及合同备案制,实现退出备案率达100%。

(六)加强项目促建服务。以推动部门联动落实促建工作任务为目标,以解决企业实际困难、促进房地产项目加快建设为重点,进一步提升政务服务质量,积极协调各部门落实解决房地产项目在筹备、建设、销售、交房、办 证过程中存在的问题和困难,推进项目加快建设。同时,加强尚缘国际、成阿新城、水城学府等问题项目的稳定风险管控,积极协调、会同相关部门解决项目遗留问题,切实降低维稳压力和行政风险。

(七)高标准开展群众路线教育实践活动。严格按照全县统一要求,不打折扣,不搞变通,认真落实第二阶段和第三阶段各项具体工作,把党风廉政建设和正风肃纪工作作为群众路线教育实践活动的重要内容。紧密结合房管工作实际,进一步用好“三视三问”群众工作法,建立健全群众诉求解决机制,实行台账管理、问题管理,大力解决密切关系群众切身利益的问题、联系服务群众“最后一公里”的问题等,着力建设一支为民务实清廉的房管干部队伍。

房地产个人工作总结2不知不觉中,20__已接近尾声,加入__房地产发展有限公司公司已大半年时间,这短短的大半年学习工作中,我懂得了很多知识和经验。20__是房地产不平凡的一年,越是在这样艰难的市场环境下,越是能锻炼我们的业务能力,更让自己的人生经历了一份激动,一份喜悦,一份悲伤,最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说,这1年的时间里,收获额多,非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导,现在已能独立完成本职工作,现将半年工作做以下几方面总结。

一、学习方面

学习,永无止境,这是我的人生中的第一份正式工作,以前学生时代做过一些兼职销售工作,以为看似和房地产有关,其实我对房产方面的知识不是很了解,甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候,对于新的环境,新的事物都比较陌生,在公司领导的帮助下,我很快了解到公司的性质及房地产市场,通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责,并且深深的喜欢上了这份工作,同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面

刚进公司的时候,我们开始了半个月的系统培训,开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后,回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静,更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下,我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线,感触最深的就是,保持一颗良好的心态很重要,因为我们每天面对形形色色的人和物,要学会控制好自己的情绪,要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、专业知识和技巧

在培训专业知识和销售技巧的那段时间,由于初次接触这类知识,如建筑知识,所以觉的非常乏味,每天都会不停的背诵,相互演练,由于面对考核,我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人,我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手,都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过,现在回过头来想一下,进步要克服的困难就是自己,虽然当时苦累,我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的,这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧,这样才能与时俱进,才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败

从接客户的第一个电话起,所有的称呼,电话礼仪都要做到位。来访客户,从一不起眼的动作到最基本的礼貌,无处不透露出公司的形象,都在于细节。看似简单的工作,其实更需要细心和耐心,在整个工作当中,不管是主管强调还是提供各类资料,总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中,两位专案也给了我很多建议和帮助,及时的化解了一个个问题,从一切的措手不及到得心应手,都是一个一个脚印走出来的,这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。

有时缺乏耐心,对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,增加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户,需要销售人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的联络,时时关切,通过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但可以掌握先机,操控全局,而且还可以增加与客户之间的感情,增加客带的机率。

五、展望未来

20__这一年是最有意义最有价值最有收获的一年,但不管有多精彩,他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中,我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能,此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态,走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”,接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务,在客户心理树立良好的公司形象,这里的工作环境令我十分满意,领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作,让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之,在这短短半年工作时间里,我虽然取得了一点成绩与进步,但离领导的要求尚有一定的差距。

六、总结半年来的工作

自己的工作仍存在很多问题和不足,在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习,20__年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短,重点做好以下几个方面的工作:

1、依据20__年销售情况和市场变化,自己计划将工作重点放在中重点类客户群。

2、针对购买力不足的客户群中,寻找有实力客户,以扩大销售渠道。

3、为积极配合其他销售人员和工作人员,做好销售的宣传的造势。

4、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识,力求不断提高自己的综合素质,为企业的再发展奠定人力资源基础。

5、加强自己思想建设,增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。

积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

6、制订学习计划。

做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆。

7、为确保完成全年销售任务,自己平时就积极搜集信息并及时汇总,力争在新区域开发市场,以扩大产品市场占有额。

今后我将进一步加强学习、踏实工作,充分发挥个人所长,扬长补短,做一名合格的销售人员,能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地,为公司再创佳绩做出应有的贡献!

房地产个人工作总结320__年已经过去,新的挑战又在眼前。在20__年里,有压力也有挑战。年初的时候,房地产市场还没有完全复苏,那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑,媒体有各种不利宣传,我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力,在稍后的几个月里,房市回升,我和同事们抓紧时机,达到了公司指标,创造了不错了业绩。

在实践工作中,我又对销售有了新的体验,在此我总结几点与大家分享:

一、不做作,以诚相待,客户分辩的出真心假意。得到客户信任,客户听你的,反之,你所说的一切,都将起到反效果。

二、了解客户需求。第一时间了解客户所需要的,做针对性讲解,否则,所说的一切都是白费时间。

三、推荐房源要有把握,了解所有的房子,包括它的优劣势,做到对客户的所有问题都有合理解释,但对于明显硬伤,则不要强词夺理,任何东西没有完美的,要使客户了解,如果你看到了完美的,那必定存在谎言。

四、保持客户关系,每个客户都有各种人脉,只要保证他们对项目的喜爱,他们会将喜爱传递,资源无穷无尽。

五、确定自己的身份,我们不是在卖房子,而是顾问,以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识,中立的评价其它楼盘,都可以增加客户的信任度。

六、团结、协作,好的团队所必需的。

自己也还存在一些需要改进之处:

1、有时缺乏耐心,对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。

其实,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,增加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。

2、对客户关切不够。

有一些客户,需要销售人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的联络,时时关切,通过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但可以掌握先机,操控全局,而且还可以增加与客户之间的感情,增加客带的机率。

现今我已来工作半年多了,在上半年的工作中,本人的销售套数为69套,总销额为6千万。在今后的工作中,我要更加完善自己,提升自己,增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解,不但要做好这个项目,更要跟着公司一起转战南北,开拓新的战场。

在此,我非常感谢领导给我的这次锻炼机会,我也会更加努力的去工作,去学习,交出自己满意的成绩单。

房地产个人工作总结4本人自20__年_月_日加入__房地产集团有限公司,任职营销策划部文员,转眼20__年快接近尾声,在即将踏入20__年之际,我感慨良多。回首过去,在各位领导的悉心关怀与同事们的帮助下,通过自身的不懈努力,在短时间内适应了新的工作环境,在新的工作岗位上我虚心学习、忠于职责,较好地完成了各项工作任务,工作上取得了一定的成效,现将本人入职以来的工作情况总结如下:

一、自觉加强学习,努力适应工作。

这是我初到中山的第一份工作,面对是全新的工作环境,但庆幸的是在以往的工作经验中我积累了一定的销售文员工作经验,使得销售统计工作在短时间内即可上手。除此以外,为了尽快适应新的工作岗位与环境,我自觉加强学习、适时调整工作思路、总结工作方法,现已基本能胜任本职工作。

二、心系本职工作,认真履行职责。

(一)认真细致做好销售统计工作。

自入职接手销售统计工作以来,我认真仔细地核对每天的成交数据,严格按照销售报表工作要求制作每期的报表,所制作的销售报表出错率越来越少,基本上每月报表出错率不超过三次,个别月份甚至还取得了零次出错的好成绩。

(二)积极主动做好文案管理工作。

大半年以来,除了销售统计工作之外,部门日常文件的收发工作也很重要。期间主要完成了以下两方面的工作:

1、资料录入和文档编排工作:对营销部涉及的资料文档及有关会议记录,我在认真做好录入与编排打印工作基础上,根据工作需要及领导安排,及时高效地完成了各项请示、报告、协调单等文件的草拟工作。

2、档案管理工作:对于营销部日常文书档案按相关工作标准进行规范化的分类管理,再运用平时维护与定期集中整理相结合的办法,将档案进行分类存档,并做好收发文登记工作;

在20__年12月18日公司行政人事部例行的文件检查中,营销部获得了92分的良好成绩。

(三)做好保密的工作。

营销策划部日常的决策内容是直接影响到公司利益的关键。故在日常会议或文件传送过程中,凡涉及到公司机密内容的,我均做到了以公司的利益为重,决不外泄公司机密,因为我明白:这是职业道德中最基本的。

(四)协助财务部发放景三、四期二标段房产证工作。

在20__年11月至12月初期间,逢周一至周五整理景三、四期二标段发放房产证的清单,以短信形式通知业主前业领取房产证,并协助财务部进行 房产证发工作,到目前为止,已有500多户业主领取了房产证。

(五)做好部门物料申购、发放工作。

在物资管理方面,我严格按照公司物资管理制度做好部门每天的物品申领、发放、登记管理工作;再根据部门工作需要认真做好部门每月所需物品的申购计划,并在规定时间内(每月25日前)递交集团公司行政人事部进行审批。

(六)做好部门日常文件会审及传阅工作。

对于日常部门需会审的文件,及时递交会审部门并密切跟进会审进度,以确保文件在规定时间内完成会审,不耽误部门工作的正常开展,同时做好相关文件的传阅工作。

三、主要经验和收获

在公司工作的半年时间以来,在同事们的积极配合下我得以完成各项工作,取得了一定成绩,与此同时我得到了以下方面的经验和收获。

(一)只有摆正自己的位置,下功夫熟悉基本业务,才能尽快适应新的工作岗位。

(二)只有主动融入集体,处理好各方面的关系,才能在新的环境中保持好的工作状态。

(三)只有坚持原则、落实制度,才能更好地履行岗位职责。

(四)只有树立服务意识,加强沟通协调,才能把份内的工作做好。

四、工作中存在的不足

由于工作实践不够全面,我在20__年工作中仍存在以下的不足。

(一)日常工作中与其它同事的沟通欠缺,工作开展得还不够充分。

(二)对公司的发展史及企业文化不够深入了解。

(三)岗位专业知识不充足,实际工作中走了一些弯路。

五、20__年度工作计划

针对20__年工作中存在的不足,为了更好地完成下一年度的工作,我将重点做好以下几个方面:

(一)利用工作之外的时间,多学习房地产相关专业服务知识。

(二)加强对本岗位知识的学习,以便进一步地提高工作效率。

(三)进一步加强部门物资的管理工作。

(四)加强部门会审文件的跟进力度。

(五)认真制作各类销售报表,仔细核对相关数据,以保证报表的正确率。

(六)更深入了解公司的发展历史与企业文化,使自己更好地融入公司这个大家庭。

(七)加强与同事之间的沟通,以利于工作的更高效开展。

房地产个人工作总结520__年地产综合办公室围绕本部门工作职责,充分发挥后勤管家、督查检查、协调服务三个作用,在公司领导的正确领导下,其他部门的大力支持配合下,经过地产综合办公室全体同事的共同努力,较好的完成了各项工作任务,现将工作情况总结如下:

1、地产综合办公室配合地产公司领导参与、修订、拟定了地产公司各项规章制度,做好了各类文件和报告的文字工作的起草,较好的完成了地产公司各种会议记录、整理和会议相关决议的实施工作。

认真做好地产公司各类文件的收发、登记和督办工作;按总公司领导指示为实现地产公司档案的规范化,10月份办公室积极与市档案局联系学习档案的管理方法、规范流程、拷贝电子文件等,逐步实现了所有文件资料统一归档,方便各部室查阅。地产公司各项规章制度在__月底最终装订成册。

2、地产公司的各类印章、证照是地产公司管理经营工作顺利开展的重要凭证。

地产公司工商营业执照在年检过程中遇到一些困难(缺少物业管理资质),办公室积极与市工商局相关部门联系,了解年检证照的手续,认真准备办理资料,在最短的时间内就办好了地产公司工商营业执照的年检工作;同时完善公司印章管理工作,按董事长要求对地产公司印章设专人管理,并制定了详细的印章管理制度及使用流程,对所有文件、材料必须有领导签字才能盖章,未出现印章管理失误现象。

3、落实地产公司人事、劳资管理工作。

组织落实地产公司的劳动、人事、工资管理工作,根据公司领导要求,6月底地产公司与市人才中心、新入职员工签订了三方人才派遣协议,按照有关规定,已办好每位员工各类保险手续、公积金(养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金)。体现公司的规范性,解决员工的后顾之忧。

4、切实抓好地产公司企业日常管理、福利工作。

按照预算审批制度,组织落实地产公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。在7月初为地产公司员工宿舍和工地安装了空调,使大家在炎热的夏天有一个舒适的工作和住宿环境,同时发放了防暑降温费。并按照季度时间表发放了每季度的劳保费。

5、为加强地产公司办公网络的管理,保证办公网络畅通无阻。

对各部室办公设备进行了及时清理维护(电脑、电话、打印机、传真机、复印机),使办公系统得以运行正常。

6、为加强公司环境卫生、安全防盗的管理。

较好的完成了公司房屋、水、电、门窗的日常维修工作。在10月底根据__公司党政联席会上董事长要求的要做好冬季防火工作,综合办公室组织全体员工利用一周时间把西郊办公院内空地杂草、垃圾全部清理干净,同时协调西郊电厂更换并配齐办公楼和宿舍楼灭火器,强化公司内部环境卫生工作,安排值日表及时清扫及维护办公区域卫生,为公司员工提供了一个良好安全的工作环境。

7、做好地产公司及其他各种会议的后勤服务工作,做好车辆管理和食堂质量管理的后勤工作。

落实好各种会议的会前准备、会议中的协调及会后的总结工作。地产公司股东会、董事会在3月初召开、在4-10月份多次召开各项招标会、研讨会、专家论证会,办公室全体人员认真做好会场布臵、食宿安排,较好的完成了接待及会务工作。严格执行车辆管理制度,车辆实行用卡加油,用车前填写用车登记表,10月份按董事长要求对每一位公司驾驶公车员工签订了严禁酒后驾车的通知(包括私家车辆)并存档,严格要求自己,确保车辆安全行驶。在食堂质量管理中,按照餐费标准坚持营养、健康、卫生、节约的原则,保证员工吃的健康、吃的卫生。

8、及时有效的处理领导交办的各种临时工作。

在6月份,综合办公室积极协调政府相关部门和供电局落实项目工地临时用电相关事宜(缺少相关手续),最终在8月初接通临电。在项目工地由于违章施工挖断临电两根一万伏电缆,施工单位隐瞒真相造成了中水电和项目工地断电3天,得知后积极协调供电局抢修并和供电局、中水电达成了谅解,在抢修工程中充分体现了国有公司的优越性。在7-8月份办公室积极与中国联通、中国电信等通讯运营商、__有限电视网络公司联系咨询项目楼盘销售电话和楼宇宽带连接、楼宇有线电视进入优惠政策及办理的相关程序。

地产综合办公室由于人员少、工作水平差(包括本人)工作量大、责任重、涉及面广,为保证高质量的完成日常工作,办公室全体员工没有怨言,迅速开展工作,较好完成各项任务,也受到了公司领导的肯定,同时也锻炼了队伍,提高了办公室工作人员的工作能力。

存在的问题和改进措施:

在这一年的时间里,我们地产综合办公室人员为公司的发展付出了很多的努力,取得了一定的成绩,同时我们还应看到办公室负责的一些工作还存在许多问题和不足:

1、办公室的行政职能不明细没有完全发挥作用,各个部门之间的协调仍不是很顺畅,在明年工作中要加强综合协调作用,争取做到各个部室之间的协作配合。

2、办公室每位员工对自身的岗位职责不是很清晰,每个人对自己的工作标准未能达到公司要求,在未来要通过加强员工学习,认真明确岗位职责、工作内容,使员工实现自我管理、自我激励与自我发展。

3、地产公司的企业文化建设尚未建全,各项培训工作没有全部开展。

明年地产办公室要从建企业文化入手,逐步推进。先从公司各项规章管理制度开始学习,对地产公司人员进行一次彻底的学习培训,再争取让业务部室和各专业人员参加相关专业培训。

4、地产公司绩效考核制度尚未推行。

房地产上半年工作总结篇7

关键词人口半城镇化;房价;工具变量;土地供给

中图分类号F293.2F328文献标识码A文章编号1002-2104(2017)04-0023-09doi:10.12062/cpre.20170329

近十多年来,中国人口半城镇化问题引起了社会广泛的关注。大量农村转移人口进入城镇务工经商,实现了职业和地域空间的转变,但是由于难以获得城镇户口,没有从农民转化为市民从而实现身份的转换,享受与城镇居民同等的公共服务与社会福利[1-4]。学界通常用半城镇化率即常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差来衡量半城镇化水平[4-5]。中国常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率存在较大差距,2014年半城镇化率已经达到18.09%,这意味着有2.6亿多的农村转移人口还没有成为市民。人口半城镇化的实质是一种不彻底的城镇化,其一方面抑制了农村转移人口的消费,不利于扩大内需[6];另一方面催生了大量农村留守儿童和留守老人,导致农村“空心化”,社会不平等加剧,从长远来看,这都不利于经济发展与社会稳定。人口半城镇化水平快速上升的原因到底何在?值得注意的是,自2004年起中国房价开始快速上涨[7- 8],而中国人口半城镇化率几乎随房价一同快速上升。快速上涨的房价和快速上升的人口半城镇化率之间是否存在某种因果联系呢?基于此,本文结合中国土地供给政策的巨大变化,综合探究房价上涨对人口半城镇化的影响及其作用机制,最后在此基础上揭示相应的政策含义。

1文献综述

针对中国人口半城镇化问题,学术界从不同角度进行了广泛的分析,其中许多研究认为房价是影响城镇化水平的关键因素。比如,陈广桂[9]将农民市民化的成本分为私人成本和公共成本,认为由房价虚高导致房屋租金的传导性虚高是构成农民市民化成本过高的主要经济因素,而公共成本源于税收,不会形成农民市民化的“瓶颈”。吕政[10]也认为城镇商品房价格过高、上涨过快,提高了城镇化成本,阻碍了城镇化进程。城市房价的高企使得大量农村转移人口无力购买正规的商品房,不得不选择居住在城中村、厂商提供的集体宿舍或群租型的普通商品房[11-13]。而李永乐等[14]利用省际面板数据进行了实证检验,研究发现2005―2012年住宅价格上涨对全国城镇化水平的提高起到了显著的阻碍作用,但是其实证模型中并没有加入其他控制变量,可能存在估计偏误。另外,孔艳芳[15]使用1999―2013年31个省市的动态面板数据,采用GMM法进行的研究也发现由于农村转移人口的消费能力的上涨远远落后于城镇房价的上涨,房r快速上涨导致农村转移人口未能实现市民化。然而,也有一些研究发现人口城镇化推高了房价[16]。换言之,人口向城市集聚,增加了住房需求,从而推高了房价。不过,陈国进等认为城镇化进程在户籍制度的控制下一直都很平稳,城镇化难以解释2004后房价的快速增长[17]。

通过对现有文献的分析,可以发现大多数学者认为房价上涨对人口城镇化存在抑制作用。但是,笔者认为这些研究尚存在一些不足:①没有考虑到中央土地供给政策的变化对房价的影响,进而对人口半城镇化的作用,尚未有学者将土地供给、房价与人口半城镇化三者进行系统分析;②人口半城镇化水平上升可能反过来影响房价,产生内生性问题,所以,针对二者之间关系的实证研究需要重点解决可能存在的内生性。③关于人口半城镇化的研究以理论分析居多,而实证分析还很缺乏。值得注意的是,2003年中央土地供给政策发生了巨大变化,一方面在土地供给方式上全面推行“招怕挂”, 对建设用地指标管理更为严格;另一方面采取了倾向中西部的土地供给政策,相对压缩了东部地区土地供给[8, 18]。这一政策变化导致房价上涨,可能是致使农村转移人口无力买房落户,推高半城镇化水平的重要根源。

基于以上分析,本文拟综合研究土地供给、房屋价格与人口半城镇化率的内在逻辑关系。为此,首先从理论上分析房价上涨影响半城镇化水平的作用机制,然后利用1999―2014年31个省市的面板数据进行实证检验,针对可能的内生性问题,以土地出让面积作为房价的工具变量,采用两阶段最小二乘法进行估计,克服由于内生性导致的模型结果被低估的问题。最后,为了保证估计结果的可靠性,我们还进行了一系列的稳健性检验。

2制度背景与理论分析

2.1制度背景

户籍管理制度是中国的一项基础性社会管理制度。上海、广州、深圳、天津、西安等超大城市和部分特大城市在严格控制人口规模的基础上构建了包括购房指标在内的积分入户评价体系;还有一些大城市也主要通过购房落户等方式才能获得城镇户籍,如武汉、成都、重庆、南京、济南、青岛、大连等城市[15]。而根据《小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度的意见》(国发〔1997〕20号)文件,在小城镇办理城镇常住户口同样需要有固定的居所和稳定的就业或生活来源。

总之,从现有的落户制度来看,不论是在大中城市还是在小城市,拥有固定居所、稳定的就业或生活来源是在城镇落户生活的基本条件[19]。

3计量模型、变量与数据说明

3.1计量模型

本文利用1999―2014年中国31个省市的宏观面板数据,不含港、澳、台,建立实证模型如下:

periurit=β0+β1lnpriceit+β2Zit+μi+νt+εit(5)

其中,下标i=1,2,...,N; t=1,2,...,T,分别代表省市和年份。periur表示因变量人口半城镇化率,lnprice表示商品房屋销售价格即房价的对数,μi表示省份虚拟变量,控制不可观测的省际固定效用,比如区位、气候、制度等因素,νt表示年份虚拟变量,控制不随省市变化的时间固定效应,比如经济周期、利率等因素,εit表示随机扰动项。考虑到人口半城镇化率不仅受到房价的影响,还受到其他因素的作用,我们分别从经济因素、社会因素、制度因素三个方面加入一组控制变量以缓解遗漏变量偏误。经济因素,如工资(lnwage)、对外开放程度(open)、产业结构(struct)等能够影响劳动力的就业机会和社会需求,可能对农村转移人口市民化产生重要影响;社会因素,如财政负担能力(financ)、人力资本(lneduc)等影响地区的公共服务水平与生产率水平,进而也可能对地区半城镇化水平产生一定作用;制度因素是影响人口迁移的重要因素[21],如户籍制度改革(reform)。

3.2内生性

联立性(反向因果)、遗漏变量与测量误差通常是造成计量模型产生内生性的三个主要来源。

首先,从联立性偏误来看,房价上涨可能抑制人口城镇化,推升人口半城镇化率,然而人口半城镇化率的提高也可能反过来影响房价,因为农村人口向城市集中,增加了对房屋的需求,从而推高房价。其次,对于遗漏变量偏误,我们引入了一系列的控制变量,并同时控制地区和时间效应以尽量缓解地区和时间不可观察因素对房价和半城镇化率的影响,但是,无法解决的是随地区或时间变化因素所引起的遗漏变量问题,比如居民偏好等不可观察因素。最后,对于测量误差,由于统计上的问题,房价的测量误差可能依然存在。

解决内生性的一个有效办法是工具变量法。好的工具变量要求满足两个条件:一是相关性,即工具变量要与内生解释变量(房价)相关;二是外生性,即工具变量不会直接影响被解释变量(半城镇化率)。本文以土地出让面积作为房价的工具变量。因为土地是房屋生产最基本的投入要素,土地供给的多少会直接影响房价高低,既有研究也证实了土地供给越少,房价越高[7, 21]。其次,就外生性而言,我国建设用地指标受到中央政府严格管制,每一年度的土地供应计划指标,国土资源部根据全国土地利用年度计划总量控制指标建议以及省、自治区、直辖市上报的计划指标建议,编制全国土地利用年度计划草案,草案依次须上报国务院审定及人大审议通过后再下达各地正式执行,也就是说,土地供给指标受到中央政府严厉管控。自2003年开始,为了保护耕地以及平衡区域发展,一方面中央建设用地供给总量收紧,从图1可知,多数年份增长率很低甚至为负,自2003年后审批建设用地年均增长率仅为1.85%;另一方面中央建设用地供应是向中西部地区偏移的,如图2所示,东部土地出让面积占比在不断减少。对于不同规模城市,其住宅用地的年度增幅基本呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。值得注意的是,中国人口一直都是流向东部以及大城市,这表明建设用地指标供应不是根据人口半城镇化率来配置的。另外,土地供给也不会直接影响人口流动,通常影响农村转移人口是否迁入城市的主要因素是收入水平与相应生活成本的高低。简而言之,土地供给面积相对各省人口半城镇化率而言是一个外生的量,尤其是2003年中央土地供给政策的巨大变化对各省半城镇化而言也是一种外生冲击。另外,中国实行土地用途管制制度,根据不同的土地用途,共有四种土地供给方式,包括划拨、出让、租赁及其他。考虑到作为商品住宅开发的土地必须经过出让方式供应,土地出让面积的多少更为直接地影响房价,因此,本文以土地出让面积作为房价的工具变量。此外,还考虑到土地出让面积可能通过其它途径影响半城镇化率,我们在回归中进一步控制了工资、产业结构、对外开放程度等因素。

3.3变量说明与数据来源

被解释变量人口半城镇化率(periur),借鉴李爱民[4]、张腾飞等[5]的做法,用常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差表示,即人口半城镇化率=(城镇常住人口-城镇户籍人口)/城乡常住总人口×100%。数据来源于《新中国六十年统计资料汇编》、《中国人口与就业统计年鉴》、《中国统计年鉴》,少数缺失值通过查阅各省市的统计年鉴数据和插值法补齐。核心变量房价为商品房屋销售价格(lnprice),用商品房销售额除以商品房销售面积并取对数。对文中所有名义变量以1999年为基期,利用 CPI进行了平减。相关数据来源于《中国统计年鉴》。为了更直观地了解房价和人口半城镇化率的关系,绘制出了2014年中国人口半城镇化率的空间分布图(见图3)。从图3可以清楚地看到,人口半城镇化率最高的省市集中分布在东部地区,其次是中部地区,而分布最低的是西部地区。东部地区经济发达,就业机会多,工资水平高,吸引了大量的农村转移人口,但是东部地区房价高生活成本高,所以半城镇化水平高,而中西部地区尽管房价低,但是工资低,对农村转移人口吸引力不足。

下面再来简要介绍控制变量的测度。①工资(lnwage),用在岗职工的平均工资表示;②对外开放程度(open),用进出口总额占GDP的比重表示,首先将美元核算的进出口额按当年美元与人民币的中间价折算成人民币,再除以各省市GDP;③产业结构(struct),用二三

产业产值占GDP的比重表示;④财政负担能力(financ),用预算支出/预算收入表示;⑤人力资本(lneduc),采用各省 6 岁以上人口的平均

受教育年限来衡量,具体把未上过学、小学、初中、高中、大专及以上人口的受教育年限分别定为0年、6年、9年、12年和16年,然后按各类受教育年限的人口数占总人口数比例加权求得平均受教育年限。⑥户籍制度改革(reform),如果该省当年有户籍改革,则取值为1,否则取值为0。以上变量中除户籍制度改革数据来源于Melander和Pelikanova[19]与互联网,其它变量数据来源于历年《中国统计年鉴》。表1是变量的简单描述性统计。

4实证结果

4.1基本回归结果

本文的Hausman检验结果在1%的显著性水平上拒绝随机效应模型,因而表2前四列仅报告了固定效应模型回归结果,其中第1、2列不含年份固定效应,第3、4列加入了年份固定效应。表2前4列的估计系数符号是一致的,但是如果遗漏时间效应或者其他控制变量,会造成估计偏误。基于此,以第4列的双向固定效应回归结果为准进行解释。

从表2第4列可知,房价(lnprice)的系数为6.756 4,说明房价每上涨1个百分点,导致人口半城镇化率上涨约0.067 6个百分点。这说明房价上涨不利于农村转移人口市民化,推高了人口半城镇化率,这跟前文理论分析是一致的。工资(lnwage)的系数符号显著为正,说明工资上涨也导致了人口半城镇化率的上升。这可能是因为工资上涨虽然有利于增加居民收入,提高农村转移人口买房落户转化为市民的能力,但是工资上涨也导致了企业的用工成本上升,企业可能减少劳动力雇佣,另外,工资上涨也可能吸引了更多的农村转移劳动力进入城市,最终导致人口半城镇化率上升。

其它控制变量跟预期基本是一致的。对外开放程度(open) 、产业结构(sturct)的系数为负,说明发展非农产业、对外贸易能够创造更多的就业机会,提高城市化水平,促进人口城镇化。财政负担能力(financ)的系数符号显著为正,说明该省财政负担能力越强,半城镇化水平越高,可能是因为财政收入能力越高的省份越有能力发展地区经济,吸引了大量农村转移人口,但是地方政府倾向于将资金用于基建等投资领域,没有为农村转移人口提供足够的公共服务。人力资本(lneduc)的系数显著为负而且影响力比较大,这一方面可能是随着人力资本的提高,社会生产效率提高,创造了更多的就业机会,另一方面可能是农村人口通过教育积累人力资本提高了转化为市民的能力。户籍制度改革(reform)显著为正,这可能是因为户籍制度改革只是放宽农村转移人口进城务工经商的条件,但是并没有真正放宽落户条件,事实上,一些特大城市对低技能劳动力而言,落户条件越来越苛刻了。

4.22sls估计结果

上文对房价与人口半城镇化率的关系进行了实证检验,发现房价上涨推升了人口半城镇化率,但是,我们进行了稳健内生性检验,在5%的显著性水平拒绝所用解释变量均为外生的原假设。因此,根据前文分析,以滞后一期土地出让面积作为房价的工具变量,采用两阶段最小二乘法(2sls)进行估计。具体而言,设定计量模型如下:

periurit=α0+α1lnpriceit+β2Zit+μi+νt+εit(6)

lnpriceit=λ0+λ1lnlandit-1+λ2Zit+μi+νt+ηit(7)

其中(6)式为第二阶段估计方程(2sls),(7)式为第一

阶段估计方程。(6)式各变量同(5)式,(7)式中lnlandit1表示滞后一期土地出让面积,这样做的好处是可缓解土地供给与房价的内生性,其它变量含义同(6)式。表2的第5、6列分别报告了两阶段最小二乘法(2sls)估计结果,其中,2sls 估计的工具变量F值18.55大于弱工具变量检验的经验值10,这表明不存在弱工具变量问题。首先从第二阶段估计结果来看,房价对人口半城镇化率依然具有显著的正向影响,而且该变量的回归系数(18.943 1)是面板ols估计结果(6.756 4)的2.8倍,这表明解释变量的内生性使得ols回归严重低估了房价上涨对人口城镇化的抑制作用。在其他条件不变的情况下,如果房价翻一番,人口半城镇化率增加18.94个百分点,说明房价上涨是导致人口半城镇化率上升的重要原因。第二阶段回归中的其它变量系数符号跟前文估计基本一致。其次,从第一阶段估计结果来看,土地出让面积对房价有非常显著的负向影响,说明土地供给越少,房价会越高。工资(lnwage)对房价有显著正向影响,工资上涨提高住房购买能力,增加住房需求从而推高房价;对外开放程度(open)以及财政负担能力(financ)对房价有显著的正向影响,可能是这些因素增加了住房的需求从而推升了房价,但是这两个因素不是影响房价的关键;其它变量对房价影响不显著。

5进一步的分析

5.1分年份和分地区的子样本分析

为了进一步分析土地供给对房价进而θ丝诎氤钦

化影响的时空差异,我们分时间和地区进行讨论。基于前文分析,从图1和图2可知,2003年后中央土地供给政策发生了巨大变化,一是土地供给总量减少;二是供给政策向中西部倾斜。基于此,首先把全部样本分为1999―2003年与2004―2014年两个时段子样本,采用2sls进行回归,回归结果见表3的第1、2列。其中,对于1999―2003年子样本,在第一阶段回归中,滞后一阶的土地出让面积(lnland)对房价有正向影响,但是在第二阶段回归中,房价对于半城镇化率的影响不显著;而对于2004―2013年样本,土地出让面积与房价显著负相关,同时,房价对半城镇化率的影响也显著为正。对比可知2003年前后两个子样本回归结果存在明显的差异,这主要是因为2003年后土地供给总量减少,尤其是压缩了东部地区土地供给,推高了房价,导致居民生活成本上升,在城市落户变得更为困难,同时,房价上涨进一步促使企业生产成本上升,大量企业向内地迁移,甚至一些企业迁往生产成本更低的东南亚国家和地区,相对减少了居民就业机会,从而推高了半城镇化率,而在2003年之前,土地供给并未减少,因而由土地供给推高房价进而提升半城镇化率这一效应是不明显的。

我们再次把全部样本按区域划分为东部、中部与西部三个子样本,采用2sls进行回归,回归结果见表4第3、4、5列。其中,在东部地区,土地出让面积对房价有显著负的影响,房价对半城镇化率的影响显著为正;在中部地区,土地出让面积与房价显著正相关,而房价对半城镇化率的影响为负,但系数不显著;在西部地区,土地出让面积对房价有显著负的影响,但房价对半城镇化率的影响为正,但系数也不显著。对比来看,同样存在明显的区域差异,这可能是由于土地供给向中西部倾斜,东部土地供给减少直接导致东部地区房价上涨,造成住房成本上升和就业机会的减少,进而推升东部人口半城镇化率;而中部地区土地供给增加反而使得房价有所上涨,而房价上涨也未推高人口半城镇化率,这似乎违背直觉,其实不然,因为土地供给增加能够降低居民住房成本和企业生产成本,以及随着中部崛起战略实施,中部承接了东部大量产业,为居民创造了大量就业机会,这一方面使得住房需求有所增加,同时也有利于农村转移人口市民化。在西部地区,尽管土地供给增加降低了房价,但是经济落后,就业机会少,工资水平低,农村人口大多流向东部发达地区,因此,西部房价上升对人口半城镇化率影响不显著。

综合表3第(1)―(5)个回归结果来看,可知2003年土地供给政策收紧且向中西部偏移,导致了东部房价快速上涨,最终传导致人口半城镇化率上升。

5.2稳健性检验

(1)检验工具变量外生性。在前文分析中,从理论上详细论证了工具变量的外生性,我们再次运用回归方法检验土地供给是否还通过其它渠道直接影响人口半城镇化率。表3第6个回归直接将滞后一期的土地出让面积放入回归中,发现土地出让面积的系数并不显著,这从统计上进一步说明土地出让面积并不会直接影响一个省市的半城镇化水平,满足工具变量外生性这一要求。

(2)剔除异常样本。常值的情况,如东部的上海,其房价明显高于其他省份,而一些中西部省份的房价明显低于其他省份,那么这样的极端样本是否会影响本文估计结果?为了避免受到异常值的影响,我们首先计算出房价的1%和99%的分位数值,然后剔除含房价低于1%或高于99%分位点的省市样本。回归结果表明,异常样本未对本文回归结果产生实质性影响,估计结果是稳健的。限于篇幅,未予报告。

此外,我们考虑到理性预期以及楼盘预售等情形,使用当期土地出让面积以及人均土地出让面积作为房价的工具变量进行了估计,总体而言,改变工具变量也未对本文计量模型估计结果产生实质性影响。

6结论与政策建议

近十多年来,中国常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距逐u拉大,越来越多的农村转移人口进得了城却落不了户,表现为人口半城镇化率的上升。而人口半城镇化率几乎随同房价一起上升。针对这一现象,本文首先从住房与就业两个角度分析了房价上涨影响人口半城镇化的原因,然后应用1999―2014年中国31个省市的面板数据就房价与人口半城镇化的关系运用工具变量法识别了其内在机制。与以往研究不同,本文首次将土地供给、房价与人口半城镇化置于同一框架下,以土地出让面积作为房价的工具变量,研究了房价对人口半城镇化的影响,同时有效克服了计量模型的内生性问题,纠正了普通面板数据ols回归估计的向零偏误。

本文的研究得到如下几点主要结论:①房价上涨导致人口半城镇化率上升,换言之,房价上涨抑制了农村转移人口市民化。房价每上涨1%,人口半城镇化率上升0.189 4个百分点。②土地供给是影响房价的重要原因,土地供给越少,房价越高,从而人口半城镇化率越高,但是这一效应存在明显的时空差异。在房价上涨平缓的1999―2003年,房价上涨未显著推升半城镇化率,而在2004―2014年房价快速上涨显著推升了半城镇化率;同时,东部房价上涨显著推升了半城镇化率,而在中西部地区这一效应并不显著。这表明2003年后土地供给政策收紧且向中西部偏移,是造成东部房价上涨进而推高半城镇化率的重要根源。③对外开放程度以及人力资本的提高有利于降低人口半城镇化率,而财政负担能力和户籍制度改革对人口半城镇化有不利影响。

本文的研究结论隐含的政策建议包括:①调整土地供给政策,特别是要增加东部地区土地供给。近十多年来,为了保护耕地以及平衡区域发展,中央土地供给政策收紧且向中西部地区倾斜,对于“城市人口500万以上特大城市,除生活用地及公共基础设施用地外,原则上不再安排中心城区新增建设用地”[22],这是促成房价高涨的重要原因,尤其是东部地区。实际上,现有的土地供给政策是与人口流动方向不一致的,土地供给与需求是错配的。因此,为了降低房价,土地供给要增加而且应该与人口流动方向相匹配,并且健全住房供应体系,增加廉租房和保障房的供应。②大力发展工业、服务业,并提高对外开放程度。发展工业、服务业和加强对外开放程度能够创造更多就业机会,增加居民收入,促进地区人口城镇化。③深化户籍制度改革,促进公共服务均等化。由于农村转移人口缺乏城市户籍,不能享受与拥有城镇户籍居民同等的公共服务,农村转移人口通常在就业、医疗、教育、保障房等方面都受到歧视,这削弱了农村转移人口转化为市民的能力或增加了农村转移人口的负担。因此,政府应该切实深化户籍制度改革,促进公共服务均等化。

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房地产上半年工作总结篇8

今天,我们召开上半年工作总结会议,主要内容是总结回顾上半年的各项工作,安排部署下半年的工作重点,并明确具体要求。刚才,各单位、各部门汇报了上半年工作开展情况和下半年的工作思路,大家讲得都很好,起到了相互沟通、相互启发的作用。下面,我再讲几点意见。

一、全局上半年主要工作回顾

今年,我们根据学比看工作精神和全局实际情况,提高了各单位工作任务指标,尽管存在这样那样的困难和问题,总体上说,大部分责任单位都能实现时间过半,任务过半,较好地完成局里布置的工作任务,各项工作有条不紊向前推进。

(一)全面加大住房保障工作力度。积极做好保障性住房项目立项和资金申请工作,加大协调力度和督查力度,盯紧项目,强化监管,交叉作业,稳步推进住房保障工作。一是全面加强经济适用住房建设,争取经济适用住房项目111.3万平方米,计划建设规模为前5年的总和,在全省位居第四,各个项目开工建设工作正在紧张筹备。二是大力推进廉租住房建设。争取廉租住房项目14.3万平方米,目前已开工7.72万平方米,其中:市区廉租住房开工新建4万平方米。三是加快发放廉租住房租赁补贴。争取中央专项补助资金5312万元,其中20*年度资金2710万元,2009年度资金2602万元,根据国家相关政策,我市安排2212万元用于发放租赁补贴,另外3100万元收购小套型住房用于实物配租。目前,已发放廉租住房租赁补贴767万元,小套型住房收购工作正在紧张进行。四是加强经济适用住房销售管理,对市区东方明珠一期和叶县昆安小区一期10*套经济适用住房实行摇号配售,保证了经济适用住房销售的公开、公平、公正。

(二)加强房地产市场管理。加强全国重点城市房地产市场信息系统建设,通过住房和城乡建设部第一阶段验收,获得全国优秀城市称号。对*房地产网进行改版升级,开展市辖6县(市)房地产网站建设,在全省18个省辖市中第一家推出覆盖市、县两级的房地产网站群,完善了房地产信息和政策宣传平台。在商品房网上登记备案的基础上,加强房地产市场信息的分析与整合,实现了房地产信息向住房和城乡建设部网上直报。对*市房地产业协会进行换届改选,充实协会力量,完善协会章程,为房地产企业搭建交流合作的行业平台,畅通房地产企业与行业主管部门信息沟通的渠道。在市场低迷的情况下,举办2009*住交会,为房地产企业搭建市场互动平台,合理引导住房消费,达成购房意向2424个,面积22.9万平方米。共办理商品房预售8.23万平方米,季度末累计可售面积45.99万平方米,与去年同期相比下降明显,市场供给放缓,5月份基本上没有预售项目。商品房销售合同登记备案23.87万平方米,其中商品住房22.38万平方米,1937套,均价2645元,成交量和成交价格与去年相比均有上升,市场正逐步回暖。二手房成交13.17万平方米,金额2.32亿元,其中二手住房12.5万平方米,1481套,2.05亿元,均价1641元。同时加强房屋租赁市场管理,登记备案面积26.4万平方米,1.15万间,发放租赁证4317本,公房登记备案达到89%。

(三)加强物业服务企业管理。规范发展物业服务产业,开展20*年度物业服务企业资质动态考核,对全市70家物业服务企业的基本情况进行综合考核,限期整改3家,注销资质3家,规范了物业服务行为。做好物业服务企业资质申报审批工作,全市物业服务企业达到80家,其中一级资质2家,二级资质3家,三级资质57家,一级资质企业占全省的1/3。物业服务项目222个,创建部级示范项目1个,省优物业服务项目4个,市优物业服务项目16个。同时积极推进住宅专项维修资金归集工作,目前3个住宅小区归集工作已经完成。

(四)加强房屋登记管理和使用安全管理。制定《*市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》,认真研究解决历史遗留问题房屋登记问题,加快集体土地房屋办证筹备工作,进一步加强房屋登记管理和服务,保护房地产权利人的合法权益。房屋权属登记发证174.84万平方米,其中研究历史遗留问题房屋97栋、31.50万平方米,已登记29栋、9.81万平方米。加大违规装修和私拆乱改行为查处力度,加强房屋安全鉴定、房屋装饰装修和危险房屋防治的管理工作。开展公共场所用房安全隐患排查治理和企业生产用房安全排查工作,重点加强各级各类教育教学机构教学用房和卫生系统房屋排查鉴定工作,排查房屋101栋,面积19.27万平方米,鉴定面积42.37万平方米,对河南平棉纺织集团等13家企业生产用房进行排查,公共场所用房完好率达到100%。

(五)加强内部管理工作。认真开展深入学习实践科学发展观活动、“讲党性修养、树良好作风、促科学发展”活动,学习焦裕禄精神,进一步深化“强基础、精管理、优服务、争先进”主题活动,推进“学先进、比创新、看实效”长效工作,为住房保障和房产管理工作注入新鲜活力。通过新闻媒体和我局网站向社会政风行风建设公开承诺二十条,全面公布主要职能、责任部门、监督部门、责任人员、联系电话和局长信箱,特别邀请市人大代表、市政协委员作社会监督员,为进一步加强政风行风建设,提高市场管理和服务水平迈开了坚实一步。发扬一方有难、八方支援的精神,组织全局干部职工为重病职工郭金保同志捐款19110元。加大双创工作力度,加强公共厕所、垃圾中转站、街头游园建设,深入整治直管公房、局属单位开发项目和家属院环境卫生,摘掉了落后帽子,进入了先进行列。进一步加强局属单位经济建设,各开发、物业单位积极寻找建设项目,努力推进项目建设,大众开发西高皇育华新居项目已经实现开工,房屋租赁单位和物业企业及时调整工作目标,不断加大租金和费用征收力度,房屋租赁合同签订率、租金收缴率均达100%,物业服务费收缴率保持在65%以上。在搞好经营、开发、物业与局属房屋租赁工作的基础上,增加全局职工工资补助,提高职工生活水平,促进了全局和谐发展的良好局面。

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