房地产交易范文

时间:2023-03-20 08:00:36

房地产交易

房地产交易范文第1篇

第二章房地产转让

第一节一般规定

第二节商品房销售

第三章房地产抵押

第四章房地产租赁

第五章房地产中介服务

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为规范城镇房地产交易行为,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动,适用本条例。

第三条房地产交易应遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。

房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。

第四条市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。

区、县(自治县、市)房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。

工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工,协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

第五条房地产交易管理机构按照本条例的规定及市和区、县(自治县、市)房地产行政主管部门委托的权限,负责房地产交易管理的日常工作。

第二章房地产转让

第一节一般规定

第六条房地产转让是指房地产权利人通过法定程序,将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括:

(一)买卖(含以房地产清偿债务,下同);

(二)赠与、继承、划拨;

(三)产权调换;

(四)以房地产合资合作、作价入股,房地产权属发生转移的;

(五)因收购、兼并或合并企业,房地产权属发生转移的;

(六)房屋拆迁中,房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的;

(七)法律、法规规定的其他情形。

第七条有下列情形之一的房地产,不得转让:

(一)按有关法律、行政法规规定,不得转让的;

(二)权属证明文件与标的物不符的;

(三)权属证明文件被注销、吊销或其他原因失去效力的;

(四)属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。

第八条同幢房屋分割转让的,各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。

建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。

配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。

第九条房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内,应持相关的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。

对符合转让登记条件的,房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续;对不符合转让登记条件的,应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

第十条房地产转让,与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。

对涉及共有关系的房地产转让,转让人在申办转让登记手续时,应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。

第十一条房地产转让,转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

第十二条房地产转让当事人在申办转让登记手续时,应当如实申报房地产交易价格,并按国家及本市的有关规定缴纳税费。

除法律、法规另有规定的外,房地产转让价格由交易各方协商议定。

第二节商品房销售

第十三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

商品房现售,按国家及本条例的有关规定执行。

商品房预售,预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

第十四条取得《商品房预售许可证》,应当具备下列条件:

(一)持有营业执照和房地产开发资质等级证书;

(二)持有土地使用权批准文件;以出让方式获得土地使用权的,已按照土地管理法律法规的规定,交付了全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上,且拟预售的房屋属多层的,完成主体建筑封顶,属高层的,已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上;

(五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》;

(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议;

(七)涉及房屋拆迁的,已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书;

(八)拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权;

(九)法律、法规规定的其他条件。

进行小区建设的,预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。

第十五条渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发,其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县(自治县、市)房地产行政主管部门核发,有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。

房地产行政主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的条件对项目进行核实,自受理申请之日起七个工作日内,对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。

第十六条《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。

准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房总面积。

第十七条商品房预售,预售人应向预购人提供下列资料或其复印件:

(一)法人营业执照;

(二)土地使用权批准文件;

(三)商品房预售许可证》;

(四)商品房预售面积预测报告书》;

(五)项目及其配套设施的平面示意图;

(六)商品房的结构、户型、装修标准;

(七)施工进度和竣工交付使用时间;

(八)预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。

第十八条商品房预售,预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同,向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。

未经登记备案的商品房买卖合同,不能对抗第三人,由此造成的损失,由预售人承担。

预售合同未登记备案的,按下列顺序确定预购人的权利:

(一)已交付价款及预购商品房的;

(二)已交付价款未交付预购商品房的;

(三)未交付价款及预购商品房的,以签订合同的时间为序。

第十九条商品房预售时,预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取,预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。

代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。

第二十条预售款应当专款专用,由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度,书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知,代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当,给预购人造成损失的,应当与预售人承担连带赔偿责任。

一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

第二十一条预售人将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人;已经预售的商品房不得进行抵押。

第二十二条预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局,须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,办理《商品房预售许可证》变更手续。

非因基础设施建设或公共利益需要,规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。

经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在有关部门批准之日起十日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或解除合同之日起十五日内,向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局,损害预购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担相应的赔偿责任,预购人未解除合同的,可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。

第二十三条预售人转让已部分预售的在建商品房项目的,应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续;预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人,预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。

第二十四条转让在建商品房项目的预售人,应自签订项目转让合同之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。

第二十五条预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。

预购商品房再转让的,预购人应当书面告知预售人,再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项,并向原登记机关办理合同登记备案手续。

预购商品房再转让的,原合同约定的权利、义务随之转让。超出原合同约定范围内的补充约定,再转让人应与再受让人签订补充条款。

第二十六条预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。

预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内,为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;属现售商品房的,房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

对具备登记条件的,有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内,核发土地使用权和房屋所有权证书;对不符合登记条件的,作出书面决定并说明理由。

因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。

第三章房地产抵押

第二十七条房地产抵押,当事人应签订书面抵押合同,并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中,以跨区、县(自治县、市)的多处房地产设定同一抵押权的,应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。

房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见,并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查,对符合条件的,应自受理之日起五个工作日内办理登记手续;对不符合条件的,应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

房地产抵押合同自登记之日起生效,抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的,以登记确认的内容为准。

第二十八条共同共有人以其共有房地产设定抵押,必须经其他共有人书面同意;未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。

第二十九条两宗以上房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。

第三十条抵押已出租的房地产的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

出租已抵押的房地产的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

第三十一条贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的,购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。

第三十二条尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。

债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的,拆迁安置取得的房地产为抵押财产。

第三十三条已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。

第三十四条抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的房地产的,应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况;抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的,转让行为无效,由此给受让人造成的损失,由抵押人承担。

转让房地产的价款低于其担保债务的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押房地产。

第三十五条下列房地产不得设定抵押:

(一)法律、法规规定不得转让的房地产;

(二)作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产,但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外;

(四)已出售给他人但尚未办理权属登记的现房;

(五)法律、法规禁止抵押的其他情形。

第四章房地产租赁

第三十六条房地产租赁,是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。

商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售(购)房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为,包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。

房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的,视为房地产租赁。

第三十七条有下列情形之一的房地产不得租赁:

(一)未依法取得房地产权属证明文件的;

(二)共有房屋未经全体共有人书面同意的;

(三)未经批准擅自改变房地产用途的;

(四)已被鉴定为危险房屋的;

(五)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(六)权属有争议的;

(七)违法建筑;

(八)依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的;

(九)以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的;

(十)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第三十八条房地产租赁双方应依法签订书面合同,租赁合同应当载明房屋用途,房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同,不能对抗第三人。

符合条件的,房地产行政主管部门或其委托的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。

第三十九条租赁期内,承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的,必须征得原出租人书面同意,重新签订租赁合同,并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。

第四十条以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的,出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。

土地收益收缴的具体标准和办法,按市人民政府的有关规定执行。

第四十一条出租公有住房,应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租,由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项,但国家和本市另有规定的,从其规定。

公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利,在征得房屋所有权人同意后,可以依照有关规定转让,原租赁关系同时终止,由受让人与房屋所有权人重新签订租赁合同。

抵押人出租已抵押的房地产,应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。

第四十二条租赁住宅从事生产经营活动的,须按照有关法律法规的规定,报请所在地土地、房屋行政主管部门批准,并按规定缴纳土地收益。

第五章房地产中介服务

第四十三条从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。

房地产评估机构的资质管理,按市政府有关规定执行。

第四十四条设立房地产中介服务机构,须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见,到工商行政主管部门办理登记注册。

第四十五条申请房地产中介服务机构资质初审,应当提供下列资料:

(一)有自己的名称、组织机构、章程;

(二)有三十万元以上的注册资金的验资证明;

(三)有固定的服务场所;

(四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人;

(五)房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。

市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。

第四十六条房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。

符合条件的,市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书;不符合条件的,应在五个工作日内作出不予核发资质证书的决定并书面说明理由。

资质管理的具体规定由市房地产行政主管部门另行制定。

第四十七条房地产中介服务机构变更或终止,应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。

第四十八条房地产中介机构承办业务时,应当与委托人签定书面合同,明确规定双方的责任,也可以按照国家规定办理相应的保险。

第四十九条房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。

从事房地产中介服务业务的人员,应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。

取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。

第六章法律责任

第五十条未按规定申办房地产预售合同登记备案的,由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续,给予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款;给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第五十一条未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款,并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

第五十二条不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的,由房地产行政主管部门责令改正,并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局的,由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。

第五十三条因房地产经营者的责任,致使房地产交易合同解除的,经营者应退还购房者已付的购房款及其利息,赔偿购房者已支付的有关税费等损失。

第五十四条未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的,由市房地产行政主管部门责令其限期改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

第五十五条未取得房地产中介服务资格或者取得资格证书的房地产中介服务人员以个人名义从事房地产中介业务的,由市房地产行政主管部门责令改正,没收违法所得,可处二百元以上一千元以下的罚款;逾期不改正的,吊销其资格证书。

第五十六条违反本条例规定将预售商品房预售款挪作他用的,由市或区、县(自治县、市)房地产行政主管部门责令其限期改正,处挪用款额百分之五以上百分之十以下的罚款;逾期不改正的,注销《商品房预售许可证》,并可由建设行政主管部门降低或取消其开发资质;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十七条房地产行政主管部门及其工作人员有、、、索贿、受贿等违法违纪行为的,视其情节轻重,由所在单位、行政主管部门或行政监察机关依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。给管理相对人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十八条房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中,不遵守法定期限及程序的,由房地产行政主管部门责令改正,并可视其情节轻重给予行政处分。

房地产交易登记机构及其工作人员在房地产交易登记工作中因工作失误给房地产权益人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十九条当事人对房地产等行政主管部门的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章附则

第六十条房地产交易合同、预售资金监管协议的示范文本,由市房地产行政主管部门、市工商行政主管部门统一印制。

第六十一条房地产行政主管部门及房地产交易管理机构应将房地产产权及转让资料提供社会公开查询。

房地产交易范文第2篇

在房地产交易管理中,风险管理一直占据着十分重要的地方,是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度,探讨了房地产交易中的风险管理问题。

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都非常重视“家”的概念,而在现代社会,人们会选择购买一套商品房,建立自己的家。近年来,我国房地产的价格节节攀升,房地产市场发展迅速。与此同时,在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中,如果出现风险问题,不仅会给购房者带来巨大的经济损失,也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此,应该对这些风险有清醒的认识,并且有效管理风险,才能维护房地产交易市场的健康发展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产,其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品,房地产的价值一般无法被衡量,并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动,房地产无法被即时买卖,不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大,权益转让的手续比较复杂。在我国,就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说,一套商品房从开发商到客户手中,中间要经历多个过程及中介,流程的复杂性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

(一)因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关,一旦发生自然灾害,必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后,有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外,水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响,给房地产企业带来不可估量的损失。

(二)因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足,直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时,人们势必会减少商品房的购买。此外,国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来,政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制,从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。

(三)房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如,若对相关法律不熟悉,或是审核不严密,则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定,此外在多种情况下,房屋买卖合同都可能无效,需要特别注意。又如,若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解,或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等,都会引起法律风险,造成一定的损失。

(四)房地产交易参与者的道德风险

房地产交易的参与者,包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先,一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息,诱导消费者购买房地产。其次,当前房地产中介市场鱼龙混杂,一些非专业机构匆匆进入这个市场,却操作不规范,乱收费,以及向购房者夸大其词等,还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后,购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。

三、房地产交易中的风险防范措施

(一)注重保险的购买和使用

在风险管理中,保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险,而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险,从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前,我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况,选择合适的保险进行投保。

(二)健全房地产相关法规

近年来,我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区,房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快,相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来,许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此,政府首先要充分重视,发挥自身的主导作用,加快建设相关的法律法规,并督促各级地方政府尽快实施,从而为房地产交易提供相应的法律保障,逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外,房地产开发商内部也应建立完备的规章制度,当问题和风险发生时,要依照规章制度追究责任,对违规行为严厉打击。

(三)加大诚信宣传力度

为了加强社会对于房地产交易的道德认识,政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识,在房地产交易中培养一个良好的分文,从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度,在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传,培养购房者的风险防范意识,协助政府一道培养整个社会的购房诚信。

(四)增强工作人员的培训工作

房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题,房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质,首先应以诚信待顾客,其次也要能够有效分辨和预防风险。因此,要加强工作人员的培训工作,对其进行法律知识方面的培训,增强一线人员的法律意识,从而规范交易行为。此外,还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念,在工作中能够站在客户角度为客户考虑,不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任,保持一个清醒的头脑,要抵制住诱惑,从源头上避免风险的产生。

四、结语

总而言之,在我国社会主义市场经济制度下,经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展,取得了相当显著的成果。然而发展速度太快,市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此,要充分重视这些风险,根据房地产企业的发展实际情况,实施有效的风险管理措施,才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。

参考文献:

[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015(9):81-86.

[2]廖红梅.关于房地产交易中的风险及其防范探讨[J].江西建材.2014(7):8-10.

房地产交易范文第3篇

关键词:新形势;房地产交易;风险;防范对策

中图分类号:F270文献标识码:A

文章编号:1005-913X(2017)04-m16-02

引起房地产交易风险的因素有很多,这些因素若不及时处理好,将会对购房者的利益造成极大的损害,同时也阻碍了房地产业的市场发展进程。因此深入分析研究房地产交易中存在的风险,并提出有效的防范对策,为购房者的利益提供保障,具有现实意义。

一、房地产交易特点、交易规则

(一)交易特点

所谓房地产交易,指的是将房地产的所有权、土地使用权和其他相关权益进行转让。房地产开发企业和房地产中介公司,都承担着房地产的交易任务。交易平台的多样化是房地产交易活动中最突出的特点。房地产交易是一项庞大的活动,需要大量的交易资金,需要签订繁杂的交易手续,在市场因素的影响下,无法短期内完成交易活动。随着我国颁布实施了《城市房地产管理法》,明确了房地产交易的基本特点;要求交易主体应具备平等的民事权,负责有关的民事义务;交易双方就房地产交易规定进行商讨确定;房地产交易必须满足有关法规的要求。要想保证房地产交易活动的顺利完成,就必须及时找出房地产交易中存在的风险,制定有效的措施加以防范。

(二)交易规则

房地产交易过程中,应考虑好以下几项规则:一是房产权和地产权同时交易规则;房地产转让、抵押过程中,将房屋所有权及其土地使用权一同转让、抵押。房产权和地产权是紧密相连的,同一房地产的房屋所有权及土地使用权只能由同一主体同时享有。这样,房地产交易才真正具备公平性、安全性。二是房地产成交价格申报;房地产权利人在房地产的转让过程中,必须及时向上级政府部门具体申报房地产成交价,禁止有瞒报或者申报不实的行为。总体而言,房地产交易中应按相关法规缴纳所有税费,当事人必须真实申报成交价格,为计算税费提供有力依据。若当事人申报价格不实,那么国家将依法委托有关部门评估,在评估价格基础上计算税费。三是房地产转让、抵押当事者应按相关法规办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事者应按相关法规办理租赁登记备案。我国相关法律中这样规定:房地产转让和抵押时若没有办理相关的权属登记,那么该转让、抵押不成立。

二、房地产交易中存在的风险

(一)房地产交易合同无效

房地产交易过程中,如果存在卖方主体缺乏合理性、转让不合法、侵犯购房者的购买权等问题,都将削弱交易活动的有效性。若双方签订的合同一开始就没有任何效力,那么由此带来的不确定性将严重影响到双方各自利益,如当房价猛涨时,房地产卖方可能会反悔;当房价下降时,购房者会有退房的念头。

(二)缺乏完善的诚信评价机制

由于目前我房地产业实施的社会诚信评价管理体系还不够完善,没有一套系统的评估方法,导致结果的独立性、公正性得不到社会的大力支持;诚信管理无法紧跟现代市场的发展,给各项规定的完善造成了一定的阻碍。

(三)开发商存在欺诈的可能

随着经济社会的快速发展,进一步加大了房地产建筑的投资力度,为此,带动了房地产业的发展进程。而在经济利益的诱惑下,房地产建筑市场中出现了一大批资质低下的开发商,实际开发中没有清晰标准的要求,为了获取更高的经济利益,使用一些非法的手段参与投标,忽视了城市建设工作,只注重对房地产的改造建设,致使城市绿地和公共生活空间被大面积占用,严重影响了城市全面发展。有的开发商出于自身经济利益的考虑,在房地产建设中经常使用质量差的材料,安全问题严重,如楼基不够稳定、墙体发生下降等,对民众的居住安全带来了极大的隐患。同时,房地产销售中还存在诸多的欺诈行为,比如发放虚假的广告或者与实际不符的人住条款等欺诈行为。

(四)房地产中介公司存在欺诈的可能

房地产中介公司主要负责房地产的评估销售工作,或者负责有关于房地产的所有活动。当前,仍有一部分中介公司为了提商自身的利润水平,根据购房人不了解房地产相关法律法规等政策情况,对其实施欺诈行为,最终引起购房人的经济损失。通常情况下,房地产中介公司的欺诈行为体现于缺乏经营执照、经营不合法、权力以外的经营等。

三、风险防范对策

(一)规避房地产交易合同风险

.

只有以相关法律法规为依据签订的房地产交易合同才具备法律效力,房地产权属过户登记在合同的物权行为范围内,不会影响到合同关系的确立。购房者在合同签订过程中,应充分考虑由政府部门制定的规范文本,认真分析签订的各项条款,确保文字的清晰表达,并充分了解条款内容;合同签订中,必须划分双方的权利义务和双方违约合同规定所负的责任,比如交房时间逾期、达不到合同中质量要求等,防止日后发生不必要的纠纷;及时了解交易合同的法律特征,如果条件允许可聘请专家或专业律师加强合同的审核工作,若对合同某项内容存在疑问,交易双方不能不情愿的签订,切实维护好自身利益。

当前,我国房地产市场还缺乏一套健全的运行机制,加之相关法规比较陈旧,因此房地产交易中经常会发生合同风险问题,而购房者实际承担的风险要大得多。怎样有效防范交易中合同风险的发生,必须根据当前房地产性质、交易双方类型等来具体对待;在购买预售商品房时,必须掌握房源信息,查看商品房的相关证书;在二手房买卖过程中,必须详细核查卖方的实际情况,特别要查看有无抵押、出租等不完整产权情况,保证房地产交易主体的合理性、转让的合法性、购房者的购房权等,发挥合同的法律效力。

(二)构建完善的房地产法制制度

相较于我国其他产业,房地产业在我国的发展时间还不够长,相配套的法律法规有待进一步完善。所以,政府部门应积极发挥自身的主导作用,与市场、企业等建立良好的合作关系,结合市场当前的需求和有关问题,采用传媒监督、听证会等诸多手段构建一套行之有效的房地产法制制度,并严格要求有关部门严格按该制度办事,凡是发现有违纪违法的房地产开发企业,必须予以严厉的惩处,切实保证制度功能作用的全面发挥。

(三)强化房地产市场信息体系的建设力度

现阶段,加快构建房地产市场信息体系,切实增强房地产在市场中发展的监测力度。房地产监管机关应与有关部门保持良好的信息沟通,并将各有关信息集中整合,定期向社会公众公布土地供应、住房价格增减等信息,采用科学合理的手段引导正确的舆论方向,加强政策实施的透明化,以促进房地产市场的稳定发展。

(四)提高风险防范意识,强化交易人员的综合素质

树立良好的风险防范意识能将风险抵制在萌芽之中,提高自身的风险防范能力,对房地产业的长远发展具有重要的推动作用。所以培养全员的风险防范意识及综合素质,已经成为了现代房地产业的核心任务之一。相关管理者应结合之前的风险案例,对实际存在的问题进行深入分析,加强全员间的交流,同时积极了解和掌握同行丰富的风险防范经验,切实保证全员的综合素质水平,从而为企业的健康发展奠定坚实的基础。

(五)树立诚信理念

强化诚信道德建设力度,落实诚信为本的基本原则,通过新闻媒体加大宣传和监督力度。政府部门及有关管理者应清楚认识到自己的职责权限,做好房地产开发商和房地产中介公司的培训活动,尤其要加强培训其思想道德素质及诚信理念,促进有关人员的思想价值观,在交易中以诚信为首,保证房地产交易率。如果开发商、销售商、中介公司经营中存在与诚信意识背道而驰的行为,那么,政府及有P管理者必须第一时间给予严厉的处罚,促使其对问题及时整改,若再有该问题发生,应终身禁止其接触与房地产有关的事项,切实保障房地产交易顺利安全进行下去。

(六)建立健全房地产安全信息工作体系

信息化时代的到来,加快了房地产市场的发展进程,为了更好地拓宽房地产的发展范围,应建立健全适应房地产交易活动的信息安全体系,通过先进的信息技术综合各类交易信息,实现信息的及时共享,一旦发现交易中存在不合法的行为,必须第一时间加以整改,促进房地产交易的安全性。交易中,应公布相关的政策规定,政府部门及有关管理者应做好自身的职责义务,为广大的民众提供房地产交易信息,以免交易中受到不良欺诈。对于购房人而言,应具备必要的防范意识及危机意识,充分掌握房屋信息,能及时辨别信息的真假,维护自身利益。房地产开发商、销售商必须和购房人签订相关的诚信协议,确保信息的真实可靠和房地产质量水平,严厉打击违法欺诈行为,切实保证交易信息的安全性,满足购房人的购房要求。

房地产交易范文第4篇

关键词:规范;房地产;交易

中图分类号: F293 文献标识码: A 文章编号:

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动,房地产交易是一种极其专业性的交易,房地产交易的形式、种类很多,每一种交易都需要具备不同的条件,遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期,许多房地产权利并不规范,有些可以自由流转,有些限制流转,有些禁止流转。

一、房地产交易的分类

首先,按交易形式的不同,可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。

其次,按交易客体中土地权利的不同,可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易,因此,在我国,一般而言,房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

第三,按交易客体所受限制的程度不同,可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易,带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四,按交易客体存在状况的不同,可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

二、当前房地产交易中存在的问题及制约因素

1.房地产开发企业整体实力较弱,短期内缺乏独立开发、做大做强的能力。

一是开发企业规模普遍偏小,竞争力弱,抗风险能力差。二是企业自有资金不足,开发资金来源渠道多为金融借贷,联合开发,企业抗风险能力差,一些开发项目因为资金问题进展缓慢,有的甚至中途停建。三是近年来房地 产发展前景看好,吸引了不少房地产以外的企业进入这一领域,从经验、人才、技术和管理上都有待于完善。

2.房地产市场秩序不够规范。

“三无”违规开发时有发生,集资建房依然存在,个别单位借团购之名搞集资建房,为职工搞福利分房或高价对外出售,既造成国家税费流失,又挤占了住房市场的有效需求量,扰乱了房地产市场的正常秩序,破坏了房地产市场公平、有序的竞争环境,一定程度上制约了房地产业发展,动摇了外来投资者的信心。

3.房地产交易税费偏高,影响了二手房市场的交易。

由于针对二手房交易的优惠政策已经到期,后续政策没有出台,按照目前现行的二手房交易政策,房龄在5年内、面积在144平方米以内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税,2%的契税,1%的个人所得税和0.5%的印花税。总的算下来,各种税款达到总房价的8.5%。况且二手房交易无法提供分期付款,对大多数首次置业、首付款本来就偏紧的购房者来说,负担比较重,直接导致黑市交易的增加,进而影响了二手房市场的健康发展。

4. 商品房供应结构性矛盾依然存在。

主要表现为经济适用房和廉租房总量偏小,中小户型和中低价位普通商品房占商品房总量的比例不足。

三、规范房地产交易行为的几点思考

当前,房地产业已成为国民经济和社会繁荣发展的支柱产业,其中房地产交易又是近年来房地产业发展中的热点和重点,一旦发生违法案件,具有很大的社会影响,它涉及到银行资金安全以及各方面的经济利益;影响着社会稳定和构建社会主义和谐社会;关系到国家行政机关的形象和声誉;关系着房地产市场健康、稳定、有序地发展。因此,进一步规范房地产交易行为,必须注意抓好以下几方面工作。

1.进一步规范道德行为,加大从思想上筑牢预防违法违纪的堤防。房地产业,是当前社会关注的热点,房地产交易成为一些不法分子谋取私利,进行投机诈骗活动的新的领域。因此,作为房地产交易部门的从业人员,要以“三个代表”重要思想为指导,树立正确的世界观、人生观、价值观和权力观;要坚持以民为本,从维护人民群众根本利益出发,想群众所想,急群众所急,解群众所难;要自觉地加强党性锻炼,加强思想政治修养,坚定理想信念,提高精神境界,规范道德品行。

2.进一步规范市场行为,努力提高科技防范能力。规范房增交易市场行为,要做到关口前移,强化管理,加大源头治理力度。一是要通过加强技术手段,大力推行房地产权证加载密码措施的办理和宣传力度,努力提高防范能力,二是要加强对房地产交易受理窗口安装监控报像设备进行可行性研究和进一步完善交易管理信息系统,提高系统的安全性和可靠性;三是加快房地产登记资料的“数字化”进程,并采取多种方式引导、推进网络交易登记平台的不断完善,从而有效防止和避免虚假交易和虚假登记的发生。

3.进一步规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质。当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面规范从业行为,提高职业素质。一是依法办事。市场经济即是法制经济,市场经济的运行离不开法律、法规 和政策的保证。作为房地产交易领域的做作业人员,必须牢固树立法纪意识,强化党规政纪原则,自觉遵守有关法律、法规和纪律,努力提高依法管理、依法行政依法办吾的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,珍惜手中的权力,珍惜党和人民的信任,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须牢记“两个务必”,始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

4.进一步规范监管行为,积极推进体制、机制和制度创新。要按照“加强管理,规范交易,服务百姓”的原则,积极积极推进体制、机制和制度的创新,建立和完善高效、透明、廉洁的房地产交易服务网、房地产登记资料公开查询的运行机制,实现公开、公平、公正的房地产市场秩序;要切实加强房地产市场动态巡查制度和重点楼盘销售中的执法监管,对违规操作而侵害百姓利益的行为,坚决依法依纪处理,并实行责任追究;要充分发挥纪检监察和检察机关的职能,综合运用预防工作的手段措施,强化交易环节的监督制约,打南昌损害群众切身利益的欺诈活动,遏制房地产交易中的违法违纪行为,推进房地产交易工作持续健康有序发展。

四、结语

房地产交易范文第5篇

关键词:房地产交易 风险 防范措施

一、房地产交易过程中的风险

1、开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动,开发商通过暗箱操作,将既定的规划随意变更。更有甚者,建设项目内规划的绿地可以占用,规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时,房屋销售陷阱重重,广告虚假,由于信息严重不对称,消费者欠缺房地产专业知识,造成许多开发商常常采取不正当的营销方法,造成业主付款后不能入住,或入住后不能取得房屋产权等。

2、房地产中介组织欺诈引发的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,利用自己的优势地位,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,其签约双方的权利义务关系不对等,对交易方做出不合理、不公正的规定,使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有:以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;无照经营、超越经营范围和非法异地经营;房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书;房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

二、交易中买方的风险及其防范措施

1、充分了解房地产方面信息,避免盲目购买,降低信息的不对称性。

购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息,但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等,因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期,别人疯狂时,自己要退出,别人悲观时,自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2、谨慎交定金,签合同

掌握了详尽的房地产信息后,再确定是否下定金,签合同,不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款,都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后,房地产商才在规定的时间交楼。很显然,这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里,房、款都控制在地产商手中,而买方的利益全凭卖方的信用,其风险显而易见。

3、合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用,则很有可能形成烂尾楼,交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题,如楼面、墙体出现裂缝,水、电线路不通或漏水漏电,建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此,所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

三、房地产交易中的风险防范的几点建议

1、加强房地产法制建设

面对房地产交易过程中存在的种种问题,由于没有明确的法律规定,使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等,常常是无功而返。因此,当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样,查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时,要重视执法工作,加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为,在现有的国家以及地方的许多法律法规中,也都有所涉及。之所以难以依法查处一个很重要的原因,就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业,而对一些房地产企业的违法违规行为,忽视甚至纵容。因此,地方政府必须端正态度、提高认识,在房地产交易秩序专项整治行动中,切实负起责任。

2、宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育,对社会公民要进行社会道德教育,使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面,可以对房地产相关机构开展道德讲座,加强他们的业务培训和行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育,提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能,例如,依靠媒体对违法案例进行宣传,要善于利用各种典型案例,有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3、规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质

当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员,必须牢固树立法纪意识,自觉遵守有关法律、法规,努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

4、建立房地产市场信息体系

首先,对房地产市场来说,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息,要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。同时,房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑,以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上,真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次,对消费者来说,只有充分掌握了真实的商品信息,消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此,要充分利用信息社会的方便条件,从多方面获取更多的商品信息。

参考文献:

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[4]王如华.用“三个代表”重要思想指导企业房产管理[J].中国石化,2003(7) .

房地产交易范文第6篇

关键词:房地产交易;交易风险;风险规避

一、房地产交易的特点分析

所谓房地产交易,就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象,所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为,包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为,它没有向普通购物那样的柜台,具有地区性、不可移动性和个别性等。

在进行房地产交易时,其权属不是瞬间完成的,不能做到像购买普通商品那样“一手交钱,一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等,使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入,如:交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用,这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为,但房屋本身不发生转移。

二、一手房交易中应注意的风险及规避策略

在一手房交易中,作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说,他们拥有更多的信息,显然出于优势地位,在关于交易程序方面,买方处于相对弱势地位,应注意的风险和规避策略如下。

(一)对房地产方面的信息进行充分了解,降低信息不对称性,避免盲目购房

购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解,但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解,这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等,做到正确把握房地产价格的走势,在别人疯狂购房时,自己要正确分析,不盲从;当别人感到悲观时,自己根据经验决定要不要购买。

(二)在交定金、签合同时要格外谨慎

购房对普通大众来说是生活中的一件大事,切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后,再决定是否交定金、签合同,而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项,仔细阅读合同书,对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款,房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后,才会在规定的时间把房子交给买主,这种交易方式,很显然是不利于购买者的。在一定时期内,房屋和房款都被控制在房地产商手中,买方全凭卖方的信用,这种风险也是显而易见的。

为避免这种风险,在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用,就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视,还会出现房地产商虽按期交付房子,但质量不能保障如出现:墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等,这些都会对买方造成很大损失。此外,为防止出现一房多卖现象,买方一定要与房地产商签订电子合同,进行网上合同备案,这样买方就可通过网上的楼盘销售表,了解该房地产的销售情况,确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况,所以在签合同时一定要明确这些事项,避免不必要的麻烦和损失。

三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略

(一)买方的风险及防范措施

买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后,买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有,则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现,这会影响买房者得购房时机。此外,还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。

(二)明确结算方式和交易程序

对二手房进行交易的大致程序如下:

1.在中介机构处,签订买方、中介、卖方的三方合同,这此环节,买方一般需要缴纳2万元的保证金,以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机,对卖方造成损失。

2.向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外,还要签订买卖合同,来确定交易的税费,这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件,若这两个合同有不同的地方,则以三方合同为标准。这个环节非常重要,要求买卖双方必须都到场,亲自按手印确认。交易申请通过后,需要卖方缴纳交易税,交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续,并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中,付款比例为40%和30%,在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账,卖方则可以把房产证交给中介或买方,再办理后面的手续。同样,在二手房交易中也要注意签订电子合同,防止违法现象发生,保证交易双方各自的利益。

(三)卖方要有效利用资金托管机制来规避风险

在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在,为了保障卖方资金的安全到位,资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式,可利用定点银行对中介的佣金进行监管,从而有效地规范二手房交易中中介的行为,增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的,在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。

四、结语

房地产交易范文第7篇

一、房地产权属登记分类及权证设置房地产权登记分:初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房地产权证书设置包括《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》三种,经建设部批准,由省建设厅统一组织印制,市、县负责房地产交易的管理部门统一颁发。

二、房地产交易与权属登记流程受理----初审----复审----审批----缮证----收、发证----归档

三、流程各环节的主要职能

(一)受理

1、收给证件齐全;

2、初审证件真伪;

3、进行录入登记;

4、填写收件受理单;

(二)初审

1、核验证件;

2、现场勘察(必要时);

3、查档审核;

4、提出初审意见。

(三)复审

1、复核初审意见;

2、对疑难问题提出处理意见;

3、提出复审意见。

(四)审批

1、全程审核;

2、疑难问题终结处理;

3、签署审批意见。

(五)缮证

(六)收费发证

(七)归档房地产权属注销登记、房屋租赁登记备案及商品房预售合同备案,不采用以上三种审批制度,各地可根据当地实际予以适当简化。

四、登记办法、必收要件和办事时限

(一)房地产初始登记。

自12月1日起,凡新建商品房屋的,开发经营企业应自房屋竣工并验收合格之日起30日内,持取得土地使用权合法证明文件及有关文件资料向市、县房地产交易管理部门申请确认产权,经核准登记后,颁发房地产权属证明书。新建非商品房(自建房)的,自建成交付使用之日起30日内,权利人持取得土地使用权的合法证明及有关文件资料,向市、县房地产交易的管理部门申请房地产初始登记,经核准登记后,颁发《房地产权证》。

必收要件:

1、土地来源证明;

2、建设工程规划许可证;

3、建设单位关于房屋竣工验收合格的证明;

4、房地产测绘机构出具的房地产测绘成果报告。

(购买商品房的,由房地产开发企业统一提供)

办事时限:5个工作日

(二)房地产变更登记

凡房屋发生改建、扩建、翻建以及法律法规规定其他情形导致房地产发生变更时,权利人持房地产权属证书及有关文件资料,向市、县房地产交易的管理部门申请房地产变更登记,经核准登记后,颁发《房地产权证》。

必收要件:

1、房地产权属证书;

2、房屋翻、改、扩建的批件、名称、房屋面积等发生变化的有关证明。

办事时限:5个工作日

(三)房地产转移登记

已确认产权的房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的,权利人应自事实发生之日起30日内,凭房地产权属证书及有关文件资料,向市、县房地产交易的管理部门申请办理房地产转移登记;经核准登记后,颁发《房地产权证》。

必收要件:

1、房地产权属证书;

2、房地产转让证明材料(房地产转让合同或协议,法院司法文书,房地产赠与、房地产继承公证书等)。

办事时限:10个工作日

(四)房地产抵押登记

设定房地产抵押权的,权利人应自事实发生这日起30日内,持房地产权属让书及有关文件资料向市、县房地产交易的管理部门申请办理房地产他项权利登记。以预售商品房或者在建工程抵押的,房地产交易的管理部门应当在抵押合同上作记载,发给抵押证明书。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人在抵押人领取房地产权证后,重新办理房地产抵押登记。必收要件:

1、房地产抵押合同;

2、房地产权证书(以预售商品房贷款抵押或者以在建工程抵押的,则应提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押的文件与证明材料等);

3、用地证明。

办事时限:5个工作日。典权登记提交设典协议,其他收件及办事时限同房地产抵押登记。

(五)注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起30日内向原登记机关申请注销登记。

必收要件:

1、原房地产权属证书。

2、其他有关证明材料。

(六)商品房预售合同登记备案经批准预售商品房的,预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。

必收要件:商品房预售合同

办事时限:1个工作日

(七)房屋租赁登记备案房屋租赁,当事人应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权属证书及有关文件资料到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。

必收要件:

1、房地产权属证书;

2、房屋租赁合同。

办事时限:3个工作日

五、认真做好两证合一工作

在房地产交易环节、实行房屋所有权证与土地使用权证合一,涉及面广、工作量大、技术性强,为实施好房地产权属登记工作,各级房地产交易的管理部门应区分情况、分门别类,积极稳妥地做好两证合一工作。

1、权利人领取了房屋所有权证而没有领取土地使用权证的房地产,在近期内需要上市交易(转让、出租、抵押)的,产权人可凭原房屋所有权证和用地合法证明文件以及其他有关法律文书,上市交易,经审核符合条件的,可以办理房地产权属登记手续,向产权人颁发《房地产权证》。

2、权利人已经领取的房屋所有权证继续有效,房地产交易的管理部门应制定换证计划,在当地规定的时限内,将房屋权属证书分批换成《房地产权证》。

3、为保障房改的顺利实施,保障购房人及时领到《房地产权证》,对于出售公有住房单位,原则上要持有房屋和土地使用权证,但对领取了房屋所有权证,未领取《土地使用权证》,只要土地使用权没有纠纷,产权单位即可凭房屋所有权证出售公有住房,购房人即能申领《房地产权证》。

4、房地产权证的缮证应按照缮证规则进行。房地产图按有关规范配附。

5、房地产权证中房屋占用土地情况,只记载房屋占有土地的总面积,即共用面积,不采用分摊到户的办法分摊土地使用面积。

六、积级推行房地产交易和权属管理一体化

各市、县房地产管理部门应进一步强化房地产交易与权属管理工作,建立健全管理机构,推行房地产交易和权属管理一体化,要严格按照《*省城市房地产交易管理条例》的规定,简化交易手续,规范管理行为,方便当事人,提高工作效率,降低成本。实行一个窗口收件,一个窗口发证,"一条龙"办公,统一收费,规范服务。涉及房地产交易与权属登记的,当事人机构内部传递有关资料,不再重复收件;房地产交易与权属管理机构分设的,由房地产交易管理机构负责初审,权属管理机构负责复审,改变原来分散管理、各自封闭的工作方式。

七、加强政风建设,推行服务承诺制度

涉及办理房地产交易与房地产权属登记手续的服务项目,要按照省政府关于加强政风建设的有关规定,向社会公开办事程序和服务承诺内容,公开收件范围,简化办事程序,明确办事时限,规范收费行为,增强工作透明度。要设立投拆台、咨询窗口,自觉接受群众监督,保证服务承诺内容落到实处。八、加强基础建设,提高现代化管理水平

房地产交易、房地产权属管理要积极采用计算机技术,配备适合现代化管理的必要的硬件和软件系统,以提高工作效率,形成有效的监督约束合同制。各市、县房地产管理部门要在现有房地产固定交易场所的基础上,加快信息网络化建设,实现资源共享,建立房地产市场信息定期制度,为政府宏观决策和正确引导市场服务。现有房地产权属档案也要创造条件,尽快实现数据化管理。

九、主动争取相关部门联合办公

房地产交易范文第8篇

关键词:房地产;交易;风险;措施

1 房地产交易过程中的风险

1.1 开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动,各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏,通过暗箱操作,将既定的规划随意变更,更有甚者,建设项目内规划的绿地可以占用,规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时,房屋销售陷阱重重,广告虚假,由于信息严重不对称,消费者欠缺房地产专业知识,造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法,造成业主付款后不能人住,或入住后不能取得房屋产权等。

1.2 房地产中介组织欺诈引发的风险

1.2.1 房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

1.2.2 一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,利用自己的优势地位,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,其签约双方的权利义务关系不对等,对交易方做出不合理、不公正的规定,使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有:以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;无照经营、超越经营范围和非法异地经营;房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书;房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

2 一手房交易中买方的风险及其防范措施

2.1 充分了解房地产方面信息,避免盲目购买,降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息,但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等,因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期,别人疯狂时,自己要退出,别人悲观时,自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2.2 谨慎交定金,签合同

掌握了详尽的房地产信息后,再确定是否下定金,签合同,不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款,都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后,房地产商才在规定的时间交楼。很显然,这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里,房、款都控制在地产商手中,而买方的利益全凭卖方的信用,其风险显而易见。

2.3 合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用,则很有可能形成烂尾楼,交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题,如楼面、墙体出现裂缝,水、电线路不通或漏水漏电,建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此,所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

3 房地产交易中的风险防范的几点建议

3.1 加强房地产法制建设

我国房地产市场还很年轻,各种法律、法规还有待进一步健全,因而,更需要政府发挥主导作用加以培育和发展,以规范市场交易行为,维护市场秩序。首先,要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题,由于没有明确的法律规定,使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等,常常是无功而返。因此,当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样,查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时,要重视执法工作,加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为,在现有的国家以及地方的许多法律法规中,也都有所涉及。之所以难以依法查处,一个很重要的原因,就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业,而对一些房地产企业的违法违规行为,忽视甚至纵容。因此,地方政府必须端正态度、提高认识,在房地产交易秩序专项整治行动中,切实负起责任。

3.2 宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育,对社会公民要进行社会道德教育,使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面,可以对房地产相关机构开展道德讲座,加强他们的业务培训和行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育,提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能,例如,依靠媒体对违法案例进行宣传,要善于利用各种典型案例,有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3.3 规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质

当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员,必须牢固树立法纪意识,强化党规政纪原则,自觉遵守有关法律、法规和纪律,努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

3.4 建立房地产市场信息体系

首先,对房地产市场来说,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息,要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。同时,房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑,以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上,真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次,对消费者来说,只有充分掌握了真实的商品信息,消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此,要充分利用信息社会的方便条件,从多方面获取更多的商品信息。

参考文献

[1]李滨.房地产交易中风险及规避思路及策略浅析[J].科学中国人,2015(27).

房地产交易范文第9篇

一、房地产交易过程中的风险

1、开发商欺诈引发的风险

由于利益驱动,开发商通过暗箱操作,将既定的规划随意变更。更有甚者,建设项目内规划的绿地可以占用,规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时,房屋销售陷阱重重,广告虚假,由于信息严重不对称,消费者欠缺房地产专业知识,造成许多开发商常常采取不正当的营销方法,造成业主付款后不能入住,或入住后不能取得房屋产权等。

2、房地产中介组织欺诈引发的风险

房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。

一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,利用自己的优势地位,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,其签约双方的权利义务关系不对等,对交易方做出不合理、不公正的规定,使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有:以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;无照经营、超越经营范围和非法异地经营;房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书;房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。

二、交易中买方的风险及其防范措施

1、充分了解房地产方面信息,避免盲目购买,降低信息的不对称性。购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息,但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等,因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期,别人疯狂时,自己要退出,别人悲观时,自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。

2、谨慎交定金,签合同

掌握了详尽的房地产信息后,再确定是否下定金,签合同,不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款,都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后,房地产商才在规定的时间交楼。很显然,这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里,房、款都控制在地产商手中,而买方的利益全凭卖方的信用,其风险显而易见。

3、合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜

如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用,则很有可能形成烂尾楼,交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题,如楼面、墙体出现裂缝,水、电线路不通或漏水漏电,建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此,所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。

三、房地产交易中的风险防范的几点建议

1、加强房地产法制建设

面对房地产交易过程中存在的种种问题,由于没有明确的法律规定,使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等,常常是无功而返。因此,当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样,查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时,要重视执法工作,加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为,在现有的国家以及地方的许多法律法规中,也都有所涉及。之所以难以依法查处一个很重要的原因,就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业,而对一些房地产企业的违法违规行为,忽视甚至纵容。因此,地方政府必须端正态度、提高认识,在房地产交易秩序专项整治行动中,切实负起责任。

2、宣传诚信理念、倡导诚信价值观

首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育,对社会公民要进行社会道德教育,使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面,可以对房地产相关机构开展道德讲座,加强他们的业务培训和行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育,提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能,例如,依靠媒体对违法案例进行宣传,要善于利用各种典型案例,有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。

3、规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质

当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。

一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员,必须牢固树立法纪意识,自觉遵守有关法律、法规,努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。

4、建立房地产市场信息体系

房地产交易范文第10篇

第一条为规范城镇房地产交易行为,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条在本市城镇规划区范围内国有土地上的房地产交易及其相关活动,适用本条例。

第三条房地产交易应遵循平等自愿、诚实信用、公平公正和房屋所有权与其占用范围内的土地使用权主体一致的原则。

房地产交易管理应遵循集中管理与分级管理相结合、依法保护房地产权利的原则。

第四条市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理和本条例的组织实施。

区、县(自治县、市)房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。工商、建设、规划、财政、物价、税务等部门应当按职责分工,协助房地产行政主管部门做好房地产交易管理工作。

第五条房地产交易管理机构按照本条例的规定及市和区、县(自治县、市)房地产行政主管部门委托的权限,负责房地产交易管理的日常工作。

第二章房地产转让

第一节一般规定

第六条房地产转让是指房地产权利人通过法定程序,将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括:

(一)买卖(含以房地产清偿债务,下同);

(二)赠与、继承、划拨;

(三)产权调换;

(四)以房地产合资合作、作价入股,房地产权属发生转移的;

(五)因收购、兼并或合并企业,房地产权属发生转移的;

(六)房屋拆迁中,房屋所有权人以产权调换形式获得的期房权利转移的;

(七)法律、法规规定的其他情形。

第七条有下列情形之一的房地产,不得转让:

(一)按有关法律、行政法规规定,不得转让的;

(二)权属证明文件与标的物不符的;

(三)权属证明文件被注销、吊销或其他原因失去效力的;

(四)属拆迁冻结通知书确定的时效范围的。

第八条同幢房屋分割转让的,各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。

建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。

配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。

第九条房地产转让应签订书面合同。房地产转让人在转让合同签订之日起三十日内,应持相关的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证明文件和书面合同到所在地的房地产交易管理机构申办房地产转让登记手续。

对符合转让登记条件的,房地产交易管理机构应自受理之日起五个工作日内办结转让登记手续;对不符合转让登记条件的,应自受理之日起三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

第十条房地产转让,与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前三十日通知共有权人或承租人。

对涉及共有关系的房地产转让,转让人在申办转让登记手续时,应当出具其他共有人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。

第十一条房地产转让,转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

第十二条房地产转让当事人在申办转让登记手续时,应当如实申报房地产交易价格,并按国家及本市的有关规定缴纳税费。

除法律、法规另有规定的外,房地产转让价格由交易各方协商议定。

第二节商品房销售

第十三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

商品房现售,按国家及本条例的有关规定执行。

商品房预售,预售人应当取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

第十四条取得《商品房预售许可证》,应当具备下列条件:

(一)持有营业执照和房地产开发资质等级证书;

(二)持有土地使用权批准文件;以出让方式获得土地使用权的,已按照土地管理法律法规的规定,交付了全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上,且拟预售的房屋属多层的,完成主体建筑封顶,属高层的,已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上;

(五)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》;

(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议;

(七)涉及房屋拆迁的,已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书;

(八)拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权;

(九)法律、法规规定的其他条件。

进行小区建设的,预售人可以分期向房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。

第十五条渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》由市房地产行政主管部门核发,其他地区的《商品房预售许可证》由所在区、县(自治县、市)房地产行政主管部门核发,有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。

房地产行政主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的条件对项目进行核实,自受理申请之日起七个工作日内,对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应当在三个工作日内书面通知申请人并说明理由。

第十六条《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积。

准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房总面积。

第十七条商品房预售,预售人应向预购人提供下列资料或其复印件:

(一)法人营业执照;

(二)土地使用权批准文件;

(三)《商品房预售许可证》;

(四)《商品房预售面积预测报告书》;

(五)项目及其配套设施的平面示意图;

(六)商品房的结构、户型、装修标准;

(七)施工进度和竣工交付使用时间;

(八)预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用帐户。

第十八条商品房预售,预售人与预购人签订书面的商品房买卖合同。预售人应当在签约之日起十日内持商品房买卖合同,向核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理登记备案手续。

未经登记备案的商品房买卖合同,不能对抗第三人,由此造成的损失,由预售人承担。

预售合同未登记备案的,按下列顺序确定预购人的权利:

(一)已交付价款及预购商品房的;

(二)已交付价款未交付预购商品房的;

(三)未交付价款及预购商品房的,以签订合同的时间为序。

第十九条商品房预售时,预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取,预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。

代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。

第二十条预售款应当专款专用,由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度,书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知,代收预售款的银行不得直接向预售人划款。

工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当,给预购人造成损失的,应当与预售人承担连带赔偿责任。

一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

第二十一条预售人将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人;已经预售的商品房不得进行抵押。

第二十二条预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局,须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,办理《商品房预售许可证》变更手续。

非因基础设施建设或公共利益需要,规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。

经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在有关部门批准之日起十日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或解除合同之日起十五日内,向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局,损害预购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担相应的赔偿责任,预购人未解除合同的,可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。

第二十三条预售人转让已部分预售的在建商品房项目的,应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续;预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人,预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。

第二十四条转让在建商品房项目的预售人,应自签订项目转让合同之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。

第二十五条预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。

预购商品房再转让的,预购人应当书面告知预售人,再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项,并向原登记机关办理合同登记备案手续。

预购商品房再转让的,原合同约定的权利、义务随之转让。超出原合同约定范围内的补充约定,再转让人应与再受让人签订补充条款。

第二十六条预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。

预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内,为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;属现售商品房的,房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

对具备登记条件的,有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内,核发土地使用权和房屋所有权证书;对不符合登记条件的,作出书面决定并说明理由。

因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。

第三章房地产抵押

第二十七条房地产抵押,当事人应签订书面抵押合同,并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中,以跨区、县(自治县、市)的多处房地产设定同一抵押权的,应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。

房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见,并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查,对符合条件的,应自受理之日起五个工作日内办理登记手续;对不符合条件的,应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。

房地产抵押合同自登记之日起生效,抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的,以登记确认的内容为准。

第二十八条共同共有人以其共有房地产设定抵押,必须经其他共有人书面同意;未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。

第二十九条两宗以上房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。

第三十条抵押已出租的房地产的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

出租已抵押的房地产的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

第三十一条贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的,购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。

第三十二条尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。

债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的,拆迁安置取得的房地产为抵押财产。

第三十三条已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。

第三十四条抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的房地产的,应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况;抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的,转让行为无效,由此给受让人造成的损失,由抵押人承担。

转让房地产的价款低于其担保债务的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押房地产。

第三十五条下列房地产不得设定抵押:

(一)法律、法规规定不得转让的房地产;

(二)作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产,但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外;

(四)已出售给他人但尚未办理权属登记的现房;

(五)法律、法规禁止抵押的其他情形。

第四章房地产租赁

第三十六条房地产租赁,是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。

商品房预租是指房地产开发企业或商品房预购人以预售(购)房的租赁期权让渡给预租人并收取租金的行为,包括以在建的商场、铺面、市场摊点或办公用房向社会公开招租和以在建商品住宅、公寓楼预约出租。

房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的,视为房地产租赁。

第三十七条有下列情形之一的房地产不得租赁:

(一)未依法取得房地产权属证明文件的;

(二)共有房屋未经全体共有人书面同意的;

(三)未经批准擅自改变房地产用途的;

(四)已被鉴定为危险房屋的;

(五)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(六)权属有争议的;

(七)违法建筑;

(八)依法以出让方式取得的国有土地使用权未达到法律、法规规定的转让条件的;

(九)以划拨方式取得国有土使用权的建设项目按经批准的规划设计方案尚未竣工的;

(十)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第三十八条房地产租赁双方应依法签订书面合同,租赁合同应当载明房屋用途,房地产租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明文件和租赁合同向所在地房地产行政主管部门或其委托的交易管理机构申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的租赁合同,不能对抗第三人。

符合条件的,房地产行政主管部门或其委托的房地产交易管理机构应自受理申请之日起三个工作日内办理租赁合同登记备案手续。

第三十九条租赁期内,承租人与他人互换房地产使用权或转租房地产的,必须征得原出租人书面同意,重新签订租赁合同,并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。

第四十条以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租或以划拨方式取得土地使用权的已竣工建设项目的空地出租的,出租人应当依照有关规定向土地行政主管部门缴纳租金中所含土地收益。

土地收益收缴的具体标准和办法,按市人民政府的有关规定执行。

第四十一条出租公有住房,应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。公有非住宅、私有房屋出租,由租赁双方协商议定租金和其他租赁事项,但国家和本市另有规定的,从其规定。

公有住房使用权及被拆除公有房屋使用人的安置权利,在征得房屋所有权人同意后,可以依照有关规定转让,原租赁关系同时终止,由受让人与房屋所有权人重新签订租赁合同。

抵押人出租已抵押的房地产,应经抵押权人书面同意并书面告知承租人。

第四十二条租赁住宅从事生产经营活动的,须按照有关法律法规的规定,报请所在地土地、房屋行政主管部门批准,并按规定缴纳土地收益。

第五章房地产中介服务

第四十三条从事房地产中介服务的机构应持有工商营业执照和相应的房地产中介服务机构资质证书。

房地产评估机构的资质管理,按市政府有关规定执行。

第四十四条设立房地产中介服务机构,须持市房地产行政主管部门提出的资质初步审查意见,到工商行政主管部门办理登记注册。

第四十五条申请房地产中介服务机构资质初审,应当提供下列资料:

(一)有自己的名称、组织机构、章程;

(二)有三十万元以上的注册资金的验资证明;

(三)有固定的服务场所;

(四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的百分之五十以上。从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师。从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人;

(五)房地产专业中介服务人员的资格证书和聘用合同。

市房地产行政主管部门应自收到房地产中介机构资质初审申请之日起十个工作日内发出书面审查意见。

第四十六条房地产中介服务机构应自领取法人营业执照之日起三十日内持工商营业执照副本到市房地产行政主管部门申请核发资质等级证书。

符合条件的,市房地产行政主管部门应自受理申请之日起十个工作日内核发房地产中介服务机构资质证书;不符合条件的,应在五个工作日内作出不予核发资质证书的决定并书面说明理由。

资质管理的具体规定由市房地产行政主管部门另行制定。

第四十七条房地产中介服务机构变更或终止,应自工商行政主管部门核准之日起三十日内向市房地产行政主管部门申请办理资质证书的变更或注销手续。

第四十八条房地产中介机构承办业务时,应当与委托人签定书面合同,明确规定双方的责任,也可以按照国家规定办理相应的保险。

第四十九条房地产中介从业人员管理实行资格认证制度。

从事房地产中介服务业务的人员,应当取得专业资格证书并经市房地产行政主管部门注册。取得资格证书的房地产中介服务人员不得以个人名义从事房地产中介业务。

第六章法律责任

第五十条未按规定申办房地产预售合同登记备案的,由房地产行政主管部门责令责任人补办登记备案手续,给予转让价款百分之五以上百分之十以下的罚款;给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第五十一条未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,由房地产行政主管部门责令其停止交易活动、退还预售款,并处已收取的预售款百分之五以上百分之十以下的罚款。

第五十二条不按套内建筑面积计价销售商品房或者将未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收以及验收不合格的商品房交付使用的,由房地产行政主管部门责令改正,并处违法行为所涉商品房交易金额百分之五至百分之十的罚款。

预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局的,由有关行政管理部门依照有关规定予以查处。

第五十三条因房地产经营者的责任,致使房地产交易合同解除的,经营者应退还购房者已付的购房款及其利息,赔偿购房者已支付的有关税费等损失。

第五十四条未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的,由市房地产行政主管部门责令其限期改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

第五十五条未取得房地产中介服务资格或者取得资格证书的房地产中介服务人员以个人名义从事房地产中介业务的,由市房地产行政主管部门责令改正,没收违法所得,可处二百元以上一千元以下的罚款;逾期不改正的,吊销其资格证书。

第五十六条违反本条例规定将预售商品房预售款挪作他用的,由市或区、县(自治县、市)房地产行政主管部门责令其限期改正,处挪用款额百分之五以上百分之十以下的罚款;逾期不改正的,注销《商品房预售许可证》,并可由建设行政主管部门降低或取消其开发资质;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十七条房地产行政主管部门及其工作人员有、、、索贿、受贿等违法违纪行为的,视其情节轻重,由所在单位、行政主管部门或行政监察机关依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。给管理相对人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十八条房地产交易管理机构及其工作人员在房地产交易登记工作中,不遵守法定期限及程序的,由房地产行政主管部门责令改正,并可视其情节轻重给予行政处分。

房地产交易登记机构及其工作人员在房地产交易登记工作中因工作失误给房地产权益人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十九条当事人对房地产等行政主管部门的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章附则

第六十条房地产交易合同、预售资金监管协议的示范文本,由市房地产行政主管部门、市工商行政主管部门统一印制。

第六十一条房地产行政主管部门及房地产交易管理机构应将房地产产权及转让资料提供社会公开查询。

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