房地产业务管理范文
时间：2024-01-10 17:30:27
房地产业务管理篇1
关键词：房地产资产运营；管理方式；咨询服务
在房地产行业发展的过程之中，为了实现资产的运营管理，就需要房地产能够在依托于资本市场的情况下，进一步实现资本增值的同时最大程度上增强市场竞争力与市场占有率，通过相应的经济活动，来促使资本进行重组、收购等，实现对于生产要素的合理化管理。本文将具体阐述房地产在实现资产运营管理业务的过程之中需要如何进行业务设计与组织设计来取得创新与管理成效。
一、房地产资产运营管理业务的基本内涵
事实上房地产的发展是有一定的市场发展规律可以遵循的，资产经营的本质与核心就是最大程度上实现资产增值，在这一过程之中也有相应的表现形式与表现手段，在房地产行业中有两种资产经营的方式，第一种是依托资本市场，比如实现企业上市、资产证券化等，另一种就是依托产权市场，比如说加强企业之间的兼并、收购以及产权转让等[1]，在这一过程之中，资产也可以实现转让、租借以及托管等行为。这些都是房地产实现资产经营的主要方式。除此之外也需要注意资产经营过程之中主要的经营问题，房地产行业本身在产品上就具有一定的缺陷，比如说产品单一性较大，不能够很好地实现市场的扩大，因为具有地区的限制性，在信息的流通性与对称性上也往往较弱，投资艰难的同时也会存在一定的风险，市场效能整体较为低下，交易成本又普遍偏高，所以使得房地产在融资方面门槛较高。综合来看实现房地产资产运营管理业务能够有效实现房地产发展转变，给予房地产行业发展的更多可能性，并且针对目前所存在的发展问题，都能够给予一个相对合理的解决方式。所以房地产在实现资产运营管理业务的同时也具有一定程度上的积极意义。只有在明确房地产资产运营管理业务进行的必要性与可行性的基础上，才能够更好地对房地产资产运营现状进行转变。
二、加强房地产资产运营管理业务的具体措施
1.实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建
在房地产资产运营过程之中，想要实现房地产资产运营，就需要从根本上实现房地产资产运营中组织的有效构建，首先我们需要明确对于房地产企业来说，房地产企业资产管理的对象不仅是资产以及实物意义上的对象，而是与房地产企业相关的一切活动都应该被囊括在房地产企业资产管理的对象之中，而细化加强房地产资产运营中组织结构的有效构建，则是将管理的主要对象，其主要集中在了人员配置以及管理结构上。这不仅仅依赖于组织的良好设计，也与房地产企业整体的发展定位与发展目标息息相关[2]。比如在提供服务方面，就需要有顾问服务、估价服务、服务、营销服务、策划服务以及资产管理服务中，所以想要实现组织结构的有效构建，还需要集中投入到服务之中去，并且在研究的基础之上，进行更好的组织结构设计。所以可以结合实际情况，增设营运中心，实施管理中心、物业管理中心等，实现客户管理以及业务咨询发展的需要，有效构建房地产资产运营的组织结构，能够合理实现价值动态最大化，促进房地产资产运营的时效性。
2.实现房地产资产运营的转型与创新
在加强房地产资产运营管理业务的过程之中，可以通过实现房地产资产运营的转型与创新的方式，通过实施财政管理措施，制定适应市场变化的资产转型战略，比如为了促进资金的流通与回笼，可以将地皮暂时进行出售与租借，并且实现销售方面的管理，完善销售与营销方面的绩效机制，综合实现产业资本的优化，扩大融资渠道，实现战略融资的有效发展。另外因为资产营销本身的特征，如前期投入较大，固定资产投入较多，受政府政策、市场影响较广以及资金使用周期加长等因素的影响，导致很多的实际运营环节中很容易出现空当，对接不是十分流畅，重资产模式中强调了固定资产的投资比例。对于土地的购买以及相关部门之间的协商，建房还需要具有存货，以及建筑操作设备等，都需要资金的投入与资金周转，整体来看，风险较大。所以可以从重资产模式向轻资产模式进行转变[3]，不再以资产投入为唯一的资产运营渠道，而是去增强品牌的实际影响力，降低固定资产的投资比例的同时，以相应的技术投入与品牌开发为着手点，去获得更多的客户资源根据客户的实际需求来强化目前的资产运营管理业务的相关设计，加强对于房地产生命周期之内所存在的现金流以及租户价值的可能性研究，以更加优质的服务，实现房地产的资产运营的转型与创新，促进运营投入与资金的有效流通，使得资金能够在灵活运转的情况之下，实现房地产企业的进一步发展与升级。
3.加强房地产企业的品牌构建
因为房地产企业在发展的过程之中，往往过多注重房地产产品，忽视对于房地产品牌的认识，所以房地产企业在品牌树立与构建方面还存在着不足，所以从企业发展以及行业发展的角度而言，构建品牌不仅仅是轻资产运营的关键，同时也是房地产企业赢得市场竞争的优势，可以将打造产品品牌、产品系列品牌以及企业品牌有机结合起来，实现房地产品牌的有效构建，以此满足消费者心理需求的重要体现，实现品牌的运营有助于整体的房地产资产运营与发展。
4.实现阶段化资产运营管理业务的有效调整
因为房地产产业需要根据社会阶段的变化与不同，对于资产运营管理业务进行相应的调整，需要根据阶段的不同去实现不同的服务，这里我们可以通过租赁价值与调整相关产品价格等，实现对于房地产发展周期的调整，因为房地产的发展很大程度上与社会经济紧密相连，所以往往在社会财富较高的时候，房地产行业有更大的发展空间，而社会财富较低的时候，作为社会中的一部分重要资产，房地产行业在提供不同的服务的过程之中，也要适当降低价格以及服务方式。另外从房地产自身的资产运营管理阶段大致也可以分为投资决策阶段、规划阶段、运营启动阶段、成熟运营阶段以及衰退阶段的几个重要部分，不仅仅体现了资产生命价值周期，也有助于帮助房地产行业去把握市场规律，作出正确的调整。在资产价值收益上大致也可分为三种，比如说销售收入、租金收益以及增值收益[4]等。只有在正确的阶段，作出相应的战略规划，为社会及市场提供正确的服务，才能够顺应市场要求，实现房地产行业的整体进步。比如说在目前的房地产市场发展之中，房地产在社会中所扮演的服务角色就不仅仅是以销售为主，同时还需要进行相应的调整与转变，实现房地产的有效持有、有效销售和有效租赁三者的有机结合，而这仅仅是其中的一个方面。换个例子，比如说物业管理方面，传统的物业管理的过程之中，更加注重对于业主居住环境的服务，以及相关设备的维修等，但是目前因为物业管理困难性的增多，也无法在物业管理上面取得突破，所以就可以针对这一问题进行调整，将发展重心进行相应的转移，加大对于公共物业的管理，实现商业物业管理上的经济提升与效益增值。真正将房地产产业进行调整，将管理服务向有效的收益性方向进行转变。
三、结语
在房地产行业进行资产运营管理业务的时候，除了要正确认识资产运营的本质与核心，也要通过相应的手段，来促进资产运营管理业务的加强与发展，比如实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建、实现房地产资产运营的转型与创新、加强房地产企业的品牌构建、实现阶段化资产运营管理业务的有效调整等，都是促进房地产行业发展，实现资产运营推广的重要手段。
参考文献
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房地产业务管理篇2
关键词：房地产企业；财务管理；具体措施
一、前言
随着我国住房需求量的增长，房地产企业迎来了发展的新契机，在这一有利形势下，房地产企业面临着新的发展局面。从房地产企业本身而言，要想提高整体经营管理效益，在竞争中处于有利形势，内部经营管理环境和经营管理手段十分重要。作为房地产企业经营管理的基础工作之一，财务管理是关系到房地产企业整体经营状况的重要因素，只有切实做好财务管理工作，并加强财务管理质量，才能达到提高房地产企业效益，提升房地产企业经营管理水平的目的。因此，我们应立足房地产企业的经营管理实际，制定具体措施，做好财务管理工作。
二、房地产企业财务管理工作的重要作用和意义
对于房地产企业而言，财务管理作为一项基础工作，具有重要的作用和现实意义。从房地产企业的经验管理实际来看，财务管理工作的作用和意义主要表现在以下几个方面：
（一）财务管理对提高房地产企业整体效益具有重要作用
从财务管理的实际作用来看，财务管理对房地产企业的经营和管理具有重要影响。由于财务管理是资金管理的重要环节，因此只有做好财务管理工作才能保证房地产企业的整体效益得到有效保障。从目前房地产企业的经验管理来看，财务管理对提高整体效益具有重要作用，对房地产企业产生了重要影响。
（二）财务管理对促进房地产企业快速发展具有促进作用
基于财务管理的内容及其对房地产企业资金管理的实际作用，财务管理工作可以被认为是促进房地产企业快速发展的重要因素。通过对房地产企业的深入了解发现，财务管理工作开展的是否深入，是衡量房地产企业经营有效性的重要标志。为此，我们应认识到财务管理工作对房地产企业发展的促进作用。
（三）财务管理是保证房地产企业有序经营的重要手段
房地产企业要想在激烈的市场竞争条件下做到有序经营，并稳步提升企业业绩实现企业的快速发展，就要对财务管理工作引起足够的重视。结合房地产企业经营管理实际我们可以发现，财务管理质量已经成为房地产企业经营管理的重要指标，如何做好财务管理工作成为了房地产企业经营管理的重要内容。
（四）财务管理是房地产企业实现高效化管理的重要措施
考虑到房地产企业的特殊性，资金周转量大是其重要特征。如何在保证资金安全的前提下合理利用资金加速企业发展，成为了房地产企业的重要课题。而要想实现房地产企业的这一管理目标，财务管理无疑是重要手段。由此可见，财务管理是房地产企业实现高效化管理的重要措施，对房地产企业具有重要作用。
三、房地产企业财务管理的现状及存在问题
虽然财务管理工作对房地产企业具有重要的促进作用和现实影响，但是受到房地产企业经营管理环境及人员的限制，房地产企业财务管理工作还存在一定的问题，主要表现在以下几个方面：
（一）项目的可行性研究不到位
目前在我国房地产企业财务管理中存在的一个最为突出的问题便是对于房地产公司所要开发的某些项目的可行性分析研究得很不到位，结果就可能导致企业在这个项目上的损失，甚至影响到整个公司的发展。所以，项目的可行性研究制约了财务管理取得预期效果。
（二）财务管理意识淡薄
当前我国众多的房地产企业在企业财务管理的意识方面还很淡薄，缺乏足够的重视，这种重视程度上的差异对于整个财务管理的各个环节都有重大的影响。从目前房地产企业的经营来看，财务管理意识淡薄的局面必须得到改变。
（三）财务管理方式不规范统一
我们都知道，因为房地产企业同时会进行好几个项目工程，成立不同的项目公司，甚至于一个大型的房地产企业会存在较多的分公司，正是由于这种分项目的多样化而每个项目的财务管理方式都不一样，所应用的软件、采取的成本费用标准、会计科目、核算方法等等也不统一。 如果不能财务统一的财务管理方式，势必会造成财务管理工作陷入被动局面。
（四）缺乏成本管理能力
不少房地产企业财务人员成本管控能力较低，由于财务人员非工程造价人员，对项目成本造价缺乏专业知识，难以判定成本价格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地产企业财务管理效果不理想的重要原因。
（五）资金管理能力较差
当前在我国的房地产企业的资金活动方面，不管是资金的筹集、回收、投资、支出都存在着投入过大并且周期过长，资金难以形成健康的流动模式，企业也缺乏资金的流量管理观念。资金管理不到位，成为了房地产企业财务管理的软肋，不利于房地产企业的发展。
四、房地产企业提高财务管理质量的具体措施
基于当前房地产企业财务管理工作存在的问题，要想提高财务管理的整体效果，就要从以下几个方面入手：
（一）提高项目的可行性研究质量
考虑到目前房地产企业项目可行性研究不够深入的问题，房地产企业应立足企业实际，做好立项审批和项目可行性研究工作，并在项目研究过程中加强财务管理工作，使财务管理能够贯穿于项目研究始终，提高项目可行性研究质量，满足企业发展需要，达到提高财务管理水平的目的。
（二）加强财务管理意识
目前财务管理意识不强的问题是困扰房地产企业经营管理取得实效的关键，为此在房地产企业中，必须不断加强财务管理意识，提高对财务管理的认识，充分认识到财务管理的作用，使财务管理真正成为促进房地产企业发展的重要手段，保证财务管理取得积极效果。
（三）采取规范统一的财务管理方式
从目前房地产企业的财务管理来看，缺乏规范统一的财务管理方式是制约财务管理质量的重要问题。所以，只有根据房地产企业发展实际，采取规范统一的财务管理方式，才能保证房地产企业的财务管理工作取得积极效果。为此，我们应优化此物管理手段，统一财务管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
在财务管理中，成本管理能力是关系到财务管理整体效果的重要因素。为此，我们应重视成本管理工作，认真研究房地产企业经营管理形势，将成本管理作为财务管理中的主要工作，不断提高成本管理能力，使成本管理效果能够满足实际需要，达到促进房地产企业发展的目的。
（五）加强对资金的管控
考虑到房地产企业资金管理的重要性，我们在财务管理过程中，必须加强对资金的管理和控制，一方面要保证资金安全，另一方面要提高投资效益，使资金能够满足房地产企业的经营管理需要，保证房地产企业的经营管理效果满足实际要求，达到提高房地产企业整体效益的目的。
五、结论
通过本文的分析可知，在房地产企业经营管理过程中，财务管理作为基础工作，财务管理质量成为衡量房地产企业经营管理有效性的重要因素。为此，我们应从加强财务管理意识、提高成本管理能力、加强资金管控等几个方面入手，切实提高财务管理质量，为房地产企业发展提供有力手段。
参考文献：
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房地产业务管理篇3
关键词：房地产企业 财务管理 新构想
一、引言
房地产行业涉及的资金量巨大，面临的市场竞争也日益激烈，也就使得该行业必须迎接更大的挑战和遭遇更多的风险。据相关资料显示，我国的房地产企业资质良莠不齐，尤其是一些中小型房地产企业，在市场经济的大潮中，其平均寿命往往不超过三年，这是非常值得警惕的一个现象。很大一部分原因在于，房地产企业的资金链得不到很好的衔接，从而造成了不必要的损失甚至走向破产的边缘。究其原因，主要在于房地产企业的资金需求量大，周转时间长，如果财务管理达不到一定的水准，很有可能造成房地产企业的经营不善甚至倒闭。因而，房地产企业的财务管理具有重要的地位，可以说是房地产企业能否获得长远生存空间的关键因素之一。本文将着重探讨如何加强对房地产企业的财务管理，提高财务管理水平。
二、房地产企业财务管理的现状
房地产企业传统的财务管理方法已经显然不能适应时展的要求了，主要表现为以下几个方面：房地产企业很多时候都缺乏必要的财务管理意识，往往造成了对于目标成本控制环节的忽视，基本上还停留在会计核算水平；房地产企业的所有权和经营权过于集中，直接造成了房地产企业的管理效率低下，这主要是由于房地产企业的决策层缺乏先进的管理理念和方法作为理论支撑；由于房地产企业的投入资金量大，且融资筹资途径有限，造成了房地产企业的负债率过高，一旦不能及时收回应收账款而一味的举债借款，就很容易加大房地产企业的财务风险，从而给企业经营带来很大的困难；还有些房地产企业只把重点放在工程质量和进度上，对于财务管理未引起充分足够的重视，从而使得财务管理制度缺乏应有的科学性、针对性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏对于财务人员素质的培训力度，从而造成财务控制力较弱，也很难实现财务筹划的功能。这些都造成了房地产企业的各项财务管理水平不高，成本管理过于粗放，直接影响了房地产企业的利润空间。以上这些不仅仅妨碍了房地产企业财务管理水平的提高，而且也成为房地产企业提高利润的最大瓶颈之一。
三、努力加强房地产企业的财务管理工作
鉴于房地产企业的财务管理特点，我们要想真正加强房地产企业的财务管理工作，提高财务管理水平，就要遵循一定的财务管理原则，深入分析论证各个开发项目，加强对资金的管理工作，尤其重视降低相关开发成本和有关费用，并实行长期的全员参与的成本管理办法。此外，我国的房地产企业财务管理工作已经在当代新形势下表现出新的工作特点，比如说当前我国已经出台了一系列保障性住房政策，有些城市还逐步实行了限购令，国家还调整了相关税收政策，针对开发产品的不同情况征收不同的税率，而且还收紧了银行信贷业务，加大了贷款不同情况之间的利率差距。这些新特点势必将给房地产企业带来较为深远的影响，甚至会造成巨大的冲击。因而，房地产企业必须尽快加强自身的财务管理工作和能力的提高。具体来说，主要可以从以下几个方面来入手：
（1）房地产企业的决策层应该尽快转变对于财务管理的认识，走出财务管理的误区，不断加强自身的财务意识，切实树立长远的财务管理战略目标，以先进的经营观念认识和重视企业财务管理的重要性和必要性。通过房地产企业领导层的财务理念增强，能够促进和改善财务从业人员的素质提高，因为领导层的财务意识能够直接决定企业的财务管理水平，它能够促使财务人员提供真实可靠的财务信息，还有利于企业聘用高素质的财务人员，从而能够从思想、组织和行动上都促进房地产企业的财务水平提高；
（2）房地产企业还应该努力克服传统管理手段的主观随意性，不断加强对于项目的可行性研究，加强决策制度建设，避免不必要的损失。按照国家的规定做好各项日常的财务工作，切实规范化各种财务行为，建立健全各项财务管理制度，完善内部审计制度，加大内部的监督力度，并且引入一定的内部竞争机制，通过一定的科学评估手段来进行奖惩。这样，房地产企业才能形成一股严格的内控财务制度，使得企业员工能够在良好的激励政策下与企业同生死，共存亡，最终有利于房地产企业的长期和稳定可持续发展；
（3）房地产企业还要不断加强内部控制环境的建设，重视对企业目标成本的管理工作，积极创新财务管理的方法，提高财务控制的能力，对企业的各项经济业务和经营活动实行事前、事中和事后的财务监督和财务分析，建立统一明确的业务授权和审批审核制度，提高管理的规范化与科学性。此外，房地产企业应该建立多元化的融资渠道，优化筹资渠道，通过多种手段，努力降低财务风险，并通过优化投资项目，适当储备一些土地资源，同时通过科学合理的方法来评价项目的经济效益大小，来强化和改善公司的财务管理水平，使得房地产企业从活动组织上和制度上得到双重保障。
四、结语
总的来说，快速发展的房地产企业近阶段以来，已经持续遭遇了国家宏观调控政策和市场持续低迷的交易现状，为了能够适应此种变化，房地产企业应该尽快加强自身的财务管理工作，把它放到战略性的高度来认识和实施。只有这样，我国的房地产企业才能克服传统财务管理的局限性，才能适应我国房地产企业的快速发展和国家房产政策的变化，为我国房地产企业的财务管理提升到更高的层次打下坚实的基础。
参考文献：
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房地产业务管理篇4
关键词：房地产 财务管理 制度
引 言
面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。
1.房地产企业财务管理存在的主要问题
1.1财务管理制度不健全
房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。
1.2财务管理观念及财务方法落后
由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。
1.3财务管理的职能发挥不全面
财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。
1.4财务监控力度不到位
对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。
1.5财务管理资料考虑不全面
决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。
1.6财务管理人员素质参差不齐
财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。
2.房地产企业财务管理的特殊性
2.1财务关系复杂，管理难度大
房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。
2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长
房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。
2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重
房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。
3.提高财务管理水平的策略
3.1规范会计工作，强化预算管理水平
财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。
3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。
3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。
3.2提高财务管理人员的素质及修养
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。
3.3加强资金管理，提高资金利用效率
资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。
3.4减少企业经营中的主观决策
在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。
3.5保证财务系统的执行力效果
企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。
结 语
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。
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房地产业务管理篇5
摘 要：社会主义市场经济的深入发展，推动我国房地产开发行业逐步转向专业化与复杂化的发展模式，房地产行业因此成为带动我国国民经济快速增长的重要产业。而近几年，随着市场竞争的日趋激烈以及我国宏观政策调控与干预力度的加大，“财务问题”成为房地产开发企业经营、管理及发展中的关键。如何在降低成本的同时有效提升企业利润增长点，进而实现企业经济效益的全面提升则成为房地产企业的核心问题。因而，主要围绕房地产开发企业财务管理的问题进行简单分析与探讨。
关键词：房地产开发；财务管理；特点；现状
对房地产开发企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产开发企业管理工作中的核心。结合房地产开发企业所属的行业特性来看，其财务管理有何特点？目前我国房地产开发企业财务管理工作开展的现状是怎样的？而其又该从哪些方面对财务管理工作进行进一步的优化与完善？以下主要从这几方面对房地产开发企业财务管理的问题进行讨论。
1 房地产开发企业财务管理的特点分析
众所周知，房地产开发的投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。
1.1 资金筹集任务重
对房地产企业来讲，财务管理在资金筹集方面的任务相对较重。首先，目前居高不下的地价及工程造价决定了房地产企业所开发的每一个工程项目都需要巨额的资金投入；其次，工程开发是一项长期性工作，从项目征地、开发、建设到最后的竣工交付，通常需要两年以上的时间，这期间财务管理必须保证项目开发所需资金链的完整性及运行的有效性；另外，因以上两点的影响，房地产企业资金的周转期相对较长、周转率普遍偏低，因而房地产开发企业必须通过不同的融资手段来筹集足够的开发资金，如此才能保证项目的稳定开发。所以，相比于其他行业来讲，房地产开发企业财务管理在资金筹集方面的任务较重。
1.2 财务管理风险高
结合以上分析可以知道，房地产企业的项目开发活动往往需要投入大量的人力、物力与财力，较长的开发周期内，各种不确定性因素遍布项目开发的各个环节；同时，特殊的行业属性决定了房地产企业对于国家政策的敏感性相对较强，但从根本上来看，多数房地产企业基于新政策的自身调整能力却并相对较差；再加上项目在资金和资金方面的高投入，使房地产开发企业所面临的财务风险更高于其他行业。
立足于目前我国房地产开发行业的发展现状，基于以上对房地产企业财务管理工作的特点分析来看，目前我国房地产开发企业财务管理工作的开展现状是怎样的呢？
2 房地产开发企业财务管理工作的开展现状
在现有的市场环境下，房地产开发企业所面临的行业竞争日趋激烈，财务管理作为企业内部管理工作中的核心环节，在企业经营、管理及发展中的重要性也日渐突出。但从我国多数房地产开发企业财务管理工作的开展现状来看，以下几点不足严重影响着其财务管理作用的有效发挥。
2.1 管理制度形式化
财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数房地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。
2.2 资金管理体系不完善
房地产开发企业财务管理可以说是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。
2.3 融资渠道单一
目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。
2.4 税负居高不下
一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。
2.5 审计监督力度不足
尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。
不难看出，目前房地产开发企业财务管理工作中存在的诸多不足已经严重影响企业整体的经营与管理，同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。
3 房地产开发企业财务管理的优化与完善
要解决房地产开发企业财务管理工作中存在的不足与缺陷，对其财务管理工作进行进一步的优化与完善，应从以下几个方面进行调整。
3.1 加强财务管理制度建设
房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。
3.2 建立健全资金管理体系
房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。
3.3 积极扩展企业融资渠道
要保证财务管理质量，有效避免企业财务风险的发生，房地产开发企业就必须对现有的融资渠道进行积极地扩展，摆脱单一融资渠道对企业经营发展的局限。首先，房地产开发企业依托集团化的资金管理模式，对资金进行统一的管理，并借助这种集团化的优势来获取银行在利率方面的优惠；而后借助于企业的市场形象与行业口碑等积极开展像信托之类的融资新渠道，为企业资金链的有效运行提供保障。
3.4 提升企业税收筹划水平
随着各项针对房产企业的调控政策的出台，房地产企业的税收筹划与会计处理都受到不同程度的影响。在税负居高不下的现实条件下，房地产企业必须结合现行的税法、税收优惠政策以及会计制度等，对企业的税务工作进行有效筹划，通过推迟缴税或者是利用税收优化政策等方式来对企业的纳税金额进行有效控制和降低，以便于在控制好税收成本的基础上提升企业财务管理水平，为企业的整体发展提供良好的财务条件。
3.5 加大对财务管理的审计力度
当然，要切实保证企业财务管理工作的规范性、标准性和安全性，房地产企业还必须加强审计部门对财务管理工作的监督力度。除了要针对不同的项目进行项目财务审计之外，还必须对不同工程项目开发的过程中，不定期地进行各种专项审计，借助于相应的审计制度对财务管理工作中存在的问题进行及时的发现与改善。与此同时，还必须借助审计功能，对财务管理的经济效益进行综合性的分析和评价，以便于在总结经验的基础上切实提高企业财务管理的整体水平。
4 结论
总之，财务管理作为现代房地产开发企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可小觑的重要作用。而随着全球经济环境的不断变化以及我国市场经济体制的深入发展，财务管理的重要性将更为突出，而财务管理水平也将成为房地产企业参与市场竞争的核心竞争力，必须得到企业相关层级与部门的重视。
参考文献
［1］李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨［J］.中国总会计师，2010，（1）.
房地产业务管理篇6
关键词：房地产 企业 财务管理
本文首先概述了房地产企业财务管理的概念和特点，从多个剖析了当前我国房地产企业财务管理的现状，指出了工作中存在的问题，并根据这些问题，提出了加强我国房地产企业财务管理的合理化建议，希望能为我国房地产企业的发展提供决策性指导。
1.房地产企业财务管理概述
1.1房地产企业财务管理的概念
房地产企业财务管理，与一般企业财务管理有所不同，它是指房地产企业在经营运行中对全部资金运作过程进行的管理，从项目开发前期资金的筹集，到筹资之后将资金分配到各个项目中，都做具体详细的记录，并且对每一笔资金的利用进行合理管理，对企业运营过程中所产生的支出成本和资金收入进行记录、核算，并进行再分配，做好财务管理的相关工作。
加强房地产企业的财务管理，可以使企业的资金利用更加集中，优化企业筹资机制；提高企业管理的专业化水平，并监督企业资金运作；另外，还可以辅助企业的工作绩效考核，促进企业内部控制机制的形成，实现房地产企业的透明化管理。
1.2房地产企业财务管理的特点
1.2.1项目开发周期长，筹资数目大，筹资任务繁重
房地产企业开发项目与其它行业有着很大的区别，首先，我国土地价格不断攀升，项目工程造价数字庞大，需要通过多种渠道进行资金的筹集；其次，项目销售时间长，不能很快收回投资资金。房地产企业开发项目本身，决定了项目开发周期长，而且筹资数额大，筹资任务繁重。
1.2.2房地产开发风险大，决策难度大
房地产企业项目运行过程中存在着很多无法确定的因素，这有可能对项目本身有着决定性作用，所以要多方面论证项目开发的可行性，项目开发风险大，决策难度提升。值得注意的是，房地产企业项目一旦开始，其调整能力很差，缺乏很高的灵活性，无法及时对财务危机进行处理。
1.2.3财务管理所涉及的范围广、内容多，责任重大
房地产企业所涉及的资金、收入和支出，涉及到各个方面，范围广、内容多，责任重大，管理难度也相应增加。
2.房地产企业财务管理现状
2.1缺乏财务管理意识，方法滞后
一般房地产企业的经营管理者对财务管理直接负责，将财务会计人员当作专门记账、整理发票的人员，专业财务管理缺失，方法滞后，工作效率极为低下。有些房地产企业的管理者对财务管理不够重视，在进行招标投标和日常管理工作中，没有进行财务方面的衡量。
2.2企业筹资面临很多问题
当前，很多房地产企业缺少流动资金，这是非常普遍的现象，更糟糕的是，很多企业在资金的筹集过程中，也面临很大困难。房地产企业的项目投资周期长，在项目运作过程中面临的风险也多，越是这样，项目对筹资资金需求量也越大。
房地产项目筹资本身渠道少，目前我国银行贷款的成本增高，增加了筹资的难度。
2.3成本管理困难
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的相关法律法规也逐步健全，但是，房地产企业成本管理的难度增大，很多企业工作的重点是保证施工质量的前提下，尽可能缩短工期，而忽视项目运作过程中的成本核算，或是重视成本核算而忽略了全过程的成本控制。再加上房地产项目成本涉及范围广，内容多，项目周期长，房地产企业财务管理难度很大。
2.4财务管理制度不完善，把控能力弱
房地产企业财务管理制度不够健全，企业内部的各项制度不完善：房地产企业项目运作初期，很多财务管理工作没有依据；企业银行存在多户头；企业资金管理比较盲目；企业自有资金较为分散；企业的成本核算制度、内部财务牵制制度缺乏等。
企业财务管理制度本身不健全，没有可参考的规范。总的来说，企业注重成本核算而忽视成本控制，对财务管理工作的把控能力也减弱。
2.5财务管理人员综合素质不够
在房地产行业，存在这种现象：财务管理人员专业知识够硬，但是对企业本身的运营、项目运行过程中的资金运作不了解，对相关的政策法规制度也没有概念。这不利于房地产企业财务管理工作的进行，轻则弱化财务管理在企业中的核心作用，重则产生财务管理工作中的失误，甚至会出现腐败现象和违法行为。
3.加强房地产企业财务管理的措施
3.1对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策
房地产企业在项目开始运作之前，一定要对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策。项目开发的可行性分析重点把握筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益几个环节，财务管理人员将项目运行可能遇到的所有问题进行预测，结合项目本身的特点，并对成本控制进行分析。
3.2加强风险把控，吸收投资者资金投入
投资者看中的是投资风险较小的项目，房地产企业要不断增强项目本身的把控能力，加强风险防范和风险控制，吸引投资者的眼光，吸收投资金额。另外，企业还要对外建立良好信誉，增加投资者的青睐。
3.3拓宽房地产业的融资渠道
房地产项目开发资金的筹措，通过银行贷款是非常好的方式，为了筹集到更多的资金，房地产企业还需要拓宽渠道。一是利用银行贷款以外的其它金融服务，如商业汇票等；二是进入资本市场，通过股票和债券等形式进行资金筹集；三是吸收民间闲散资金；四是强化企业资金管理，提高资金利用效率。
3.4健全财务管理制度
健全的财务管理制度是保证企业健康运行的保证，也是实现企业可持续发展的重要条件。房地产企业要建立规范的法人治理体系，用制度来规范企业项目运作。一是企业财务管理人员要根据项目管理的特点和需求，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订；二是设立企业的财务管理专门机构，保证企业财务管理工作的正常运行。在资金管理中，对所有资金的支出和收入，都要按章规章制度执行，发挥企业财务管理人员应有的作用。
3.5加强成本控制，降低成本费用
企业项目开发和管理中，要重视成本核算和成本控制。在项目运作的每个阶段和每个环节，都要融入成本控制，在日常工作中降低企业的成本费用。
3.6提高财务人员的综合素质
首先，企业在人员招聘时，要加强人员专业知识和相关技能的考核，在把关过程中就聘用综合素质较高的人员。其次，人才运用中，要加强岗位培训，加强财务人员的业务能力，将会计人员转变为财务管理人员。另外，要让会计人员不断学习最新的房地产行业相关政策和法律法规，还要加强财务管理人员的道德修养。
结 论
财务管理是房地产企业管理的核心和重中之重，加强房地产企业财务管理迫在眉睫。房地产企业可以从以下几个方面加强财务管理：对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策；加强风险把控，吸收投资者资金投入；拓宽房地产业的融资渠道；健全财务管理制度；加强成本控制，降低成本费用；提高财务人员的综合素质。
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房地产业务管理篇7
关键词：财务管理；内部控制；融资风险
财务管理是依据国家相关法规制度，遵循一定的管理原则，组织企业财务活动和处理财务关系的一项经济管理工作。房地产是我国第三产业发展的重头戏，随着人们生活水平的提高，房地产交易日益活跃，对国民经济的贡献量不可小觑。但作为资金密集型行业，对资金使用要求较高，所以财务管理显得十分必要。正是基于此，本文对房地产企业财务管理问题进行了研究分析。
一、房地产财务管理的运行现状分析
(一)融资管理方面
房地产项目开发是一个巨额资金投入的过程，动辄上亿的地价和房屋建设费用，对房地产企业实力是一个巨大考验。由于一次性投入的资金太多，房地产企业筹集资金的任务就十分艰巨。房地产项目开发周期较长，资金回转率低，房地产开发企业不得不使出混身解数来筹集资金。目前，国内的主要融资渠道有两种，一种是内部融资，另一种是外部融资。内部融资主要来源是预售账款和自有资金。自有资金是企业自有的可使用资金，一般不低于投资项目的30%；预售账款主要是开发商通过预售商品房获得的资金，一般占总投资的28%左右，也是一笔重要的资金。外部融资主要有银行信贷、房地产债券、上市融资等方式，但从目前来看，大部分房地产企业主要依靠银行信贷。房地产企业的融资渠道比较单一，并且银行为房地产信贷设置了较高的门槛，所以融资难度比较大。
(二)资金投资运用和开发成本管理方面
房地产投资有极大的盲目性，主要体现在房地产企业在投资时过多依赖人的主观判断，未对市场进行调查和充分论证，这样得到的结果就像在赌运气。一个房地产企业保持这样的状态显然是不行的，因为目前中国的房地产市场还算景气，粗放式投资模式的弊端并不显著，假设中国房地产市场开始走向低迷，那么很可能就有一批投资失误的房地产企业面临倒闭危机。一些房地产企业带有较重的投机心理，利用房地产市场机制获取暴利，忽略市场项目的可行性分析，结果造成投资项目技术可靠性较低，盲目扩张、控制不力，最终导致项目烂尾，资金无法回收，损失惨重。一个项目包括方案设计、土地使用权、工程招标管理和施工、销售等诸多环节，每一个环节都会涉及到资金，然而房地产企业在这些环节上的成本管理存在诸多问题。成本管理的目的是经济效益最大化，要求房地产企业必须对项目全过程的各个环节进行有效控制和规划。然而，我国房地产企业在方案设计时，并没有全盘考虑；为了获得土地使用权可谓大费周折，无形成本不断增加，造成了竞买价格与预算成本严重不符；工程招标过程中，忽略了工程后期合同、纠纷等因素的影响；对施工成本控制不力，施工成本与预算目标产生较大分歧。
(三)房地产财务人员专业素质和制度建设有待加强
企业领导者是企业的核心，尤其在家族企业当中，领导者几乎主宰了企业的一切。近些年，中国经济呈现井喷式发展，房地产企业从中受益逐渐强大起来。然而一些房地产企业管理者的“包工头”身份始终没有变，他们严重缺乏管理理念，眼中只有利润没有管理，只重视短期利益而忽略长远战略。在人才选用上，因为对外来人员信任度不够，所以更愿意让亲戚来担任，亲戚关系固然有更好的信任，但人才质量大大降低，势必会对企业发展造成不利影响。在一些企业领导者看来，财务管理只不过是一部计算工具，并与记账、发工资等基础工作混为一谈，缺乏科学系统的规划，在财务管理过程中，常常凭借自己的经验和直觉作判断，为企业财务管理埋下了致命隐患。在财务制度方面，虽然一些房地产企业建立了财务管理制度，但制度不明确、责权利不统一，会计失真比较严重，会计信息质量得不到保障。这些现象归咎于财务管理体系不健全，大部分房地产企业仍然将财务管理置于一个较低的层次。财务管理制度不健全，财务管理工作不完善，就无法为企业提供有价值的财务数据和信息，更满足不了企业高层决策需要，使决策风险进一步加大。
二、房地产企业财务管理的几点建议
(一)拓宽融资渠道
房地产企业应做好融资准备，尽可能减少对银行贷款的依赖，通过其他渠道获取成本更低的资金。比如我国的中小房地产开发企业，可以选择联合开发模式，通过与其他企业结成战略合作伙伴，得到另一方资金的鼎力支持，这样就可以形成利益共享，风险共摊局面。融资过程中一定要注意财务风险，尽量保持企业的稳定运转。房地产企业在投资前，一定要对市场信息进行科学评估，不搞投机主义，更不能盲目乐观，项目评审要做到科学化、专业化，充分考虑效益与风险之间的关系，争取在风险可控范围内获得更多收益。除此之外，房地产企业还要加强财务风险防范工作，通过风险转移、风险共担等方式，使财务风险降至可承受范围内。总之，应做好资金管理、风险管理和监督管理，优化资金结构，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率。
(二)强化成本控制
首先，房地产企业要正确反映房地产开发的实际支出，以此来确定销售价格，保证利益最大化；其次，要对工程结算进行严格把关，既要保证工程质量，又要防止施工中的浪费；作为房地产企业日常主要的资金支出，工程支出通常有一定的调节性，要评估房地产企业的工程部门、财务部门对各个在建项目工程资金需求的先后顺序，控制工程成本支出。在销售淡季，由于企业的进项变少，更应该对支出项进行严格控制。比如管理费用，虽然这一部分比例较小，但仍需要财务部门对其进行监督审核，确保支出科学合理，减少不必要的浪费。
(三)完善财务管理制度
房地产企业领导者要多学习财务管理方面的知识，提高对财务管理重要性的认识。财务部门要加大财务管理培训工作，提高财务工作人员的专业素质。房地产企业要尽快建立健全财务管理制度，为财务管理人员工作提供必要的依据和准则。同时要明确财务部门的地位，突出财务管理在企业管理中的核心位置。一要设置专业的财务管理机构，负责企业财务相关的各项工作。二要规范资金支出，提高财务管理效用；三要建立考核机制和内部审计制度，提高财务工作人员的积极性和主动性，保证资金使用安全与完整。
(四)财务管理人才培养
要明确财务管理部门及人员的职责，保证财务人员能够积极主动且有序的完成职责之内的事情，使财务工作得以有序开展。财务管理是一项复杂而严谨的工作，非专业人员是无法担任的，所以企业管理者要避免举贤唯亲，大胆使用外来优秀的财务管理人才。此外，还要加大对财务管理人员技能的培训，可定期开展培训或集体交流活动，也可通过知识和技能讲座，聘请行业专家来丰富财务人员的知识和见识。房地产企业还要给予员工在外进修的机会，激发其工作热情，更好的为企业财务管理做出贡献。
(五)精细化、信息化管理模式的应用
目前，我国房地产企业在财务管理细节上、扁平化上处理不够，需要进一步细化财务管理工作，提高财务管理实效性。房地产企业可以借鉴企业管理的一些做法，采用精细化财务管理模式，做到凡涉及资金的问题均事无巨细，全面掌握资金动态，使资金发挥最大效益。此外，随着电子信息技术的日益普及，各行各业财务管理工作已经与电子信息技术发生了深度融合，房地产企业应后来者居上，大力发展财务管理信息技术，以信息带动财务管理发展。目前，我国信息化财务管理尚存诸多不足，如缺乏信息化管理平台，在这种背景下，就需要房地产企业参与进来，争取在行业领域有所建树。总之，房地产行业作为第三产业的重要部分，对社会经济产生了深远的影响，对我国向小康社会迈进具有重要的历史意义。目前我国房地产企业财务管理尚存诸多问题，需要不断修补和完善，只有这样才能保证企业在获得经济效益的同时，长久发展下去。
参考文献：
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房地产业务管理篇8
【关键词】房地产企业；财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
（一）加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
（三）完善内外部控制监督体系
首先，是要完善内部审计机构的设置。房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性。在企业建立一种制衡机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地完成内部审计对内部控制的监督。其次，是要对内部控制实施强制审计。对于房地产公司来说，我国应对其内部控制实施强制审计。将内部控制审计作为一种过关性审计，要求公司必须接受，在年度审计中还必须继续接受内部控制审计。
参考文献：
[1]李晓梅.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务,2011,9.
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