房地产评估范文

房地产评估范文第1篇

《房地产评估》是一本有较高学术价值的月刊，自创刊以来，选题新奇而不失报道广度，服务大众而不失理论高度。颇受业界和广大读者的关注和好评。

《房地产评估》杂志是综合类专业杂志，该杂志侧重于房地产评估领域，是中国房地产评估行业中的主要媒体。《房地产评估》杂志的读者主要是从事房地产评估和估价师行业的专业人士，包括相关政府部门、评估机构和企事业单位等，同时也吸引了广大关注房地产市场发展的读者。

该杂志的主要内容包括：房地产评估和房地产估价师制度相关的政策法规、市场分析和预测、评估案例分析、评估技术和方法等方面的文章。其宗旨是推动房地产评估行业的健康发展，提高房地产估价师的专业素质和评估质量，及时反映中国房地产市场的动向，并将其作为重要参考研究资料，为政府、企事业单位和社会公众提供优质的服务、信息和管理方案。

是建设部中国房地产及住宅研究会《房地产评估》编辑部主办的关于房地产价格评估的月刊向全国发行，主要内容为刊登国内专家、学者、实际工作者在房地产评估、国有资产评估方面的最新研究成果；各类评估方法的介绍、学术研讨、经验交流等；每期一实例报告，为大家提供交流、借鉴、学习；介绍境外有关评估方面的最新动态，学术研究成果；选登国家和地方有关法律、规章制度和最新土地出让价格，各类楼宇的出租、出售价格；境内、外投资热点；市场动态、信息、资料。

房地产评估范文第2篇

关键词：房地产评估；金融风险；商业银行

近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献：

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.

[3]于伟，文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融，2000，（7）.

房地产评估范文第3篇

【梁竟成先生,祖籍广东顺德,澳门房地产评估业协会会长、澳门建筑置业商会副理事长、澳门篮球总会副理事长,曾是新华社澳门分社经济部高级研究员。高中毕业后进入中国银行澳门分行(前身为南通银行)工作,后被分配至其附属机构――澳门南通信托投资有限公司工作,正式进入房地产评估行业并积累了几十年的工作经验,为澳门房地产评估行业起到了很好的领头作用。】

立足本职奋力领跑

有人感叹时光的短暂,有人徘徊于一时的美好,而唯一可以长久的便是不停地去追赶和行动,把停滞的念头丢在脑后,好好地享受奔跑时的速度和心律,在追逐中奏响生命的舞曲。梁竟成先生在人生的道路上,不仅立足本职工作――房地产评估业,更是奋力领跑了整个行业,于事业中体会人生,于人生中感悟生活。

梁竟成先生出生于澳门,高中毕业后因家境困难而放弃了上大学的机会,于1969年幸运地进入中国银行澳门分行(时称南通银行,后于1978年更名为中国银行澳门分行)工作。

20世纪60年代以前的澳门,经济十分落后。自70年代初开始,澳门依靠工资低、地价廉以及享有欧美市场纺织品配额的优势,经济得到了蓬勃发展,吸引香港工业资本前来投资。因此,带动和活跃了房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等系列活动,而这一系列活动都离不开对房地产的估价。

此时,中国银行澳门分行在处理房地产抵押贷款时,为避免和减少银行的金融风险,需对贷款人的房产进行准确的评估,因而成立了专门负责房产评估部门。后因经济的快速发展,中国银行澳门分行所受理的房产评估工作越来越多,于1979年成立了其全资附属机构――澳门南通信托投资有限公司。这时,梁竟成先生从其它部门调派至此公司,专门负责房地产评估工作。在这段时间里,他亲临澳门房地产评估业的“前沿阵地”,充分地了解和迅速地积累了相关的宝贵经验,并由一名普通员工荣升至公司的副总经理。

在梁竟成先生和员工们的精心经营之下,澳门南通信托投资有限公司发展至今,业务范围已扩展到从事房地产、物业估价、工程监理、投资、物业管理,成长为一家规模较大和业务多元化的投资专业公司。

目前,梁竟成先生担任着澳门房地产评估业协会会长。他饶有兴致地介绍了协会的历史背景:“首先,20世纪70年代至80年代初的10多年里,建筑房地产业逐步成为澳门四大经济支柱之一。其次,随着澳门业的开放,外资大量涌入,居民的收入节节攀升,银行的抵押贷款利率很低,这一切推动着澳门房屋需求的增长。第三,特别是在2004年和2005年以后,外企入驻澳门时购买或租赁房产时要求出具房地产评估报告成为常例,而澳门居民已养成了房地产评估的习惯,这一切都促进了房地产评估行业的发展。第四,香港的一两家培训企业已进入澳门市场,然而澳门等多所大学并未设置相关专业。在这种环境下,澳门房地产评估业协会应势而生。”

经澳门特区政府注册,2005年11月10日,澳门房地产评估业协会在创办人何志光先生、柯庆耀先生、谈振康先生的筹组下正式成立,定位于以澳门当地房地产评估专业人士和服务人员组成的非牟利团体。

致力提高澳门房地产评估人员的专业素质,并严格规范从业员之操守准则,协会作了许多努力。“协会成立以来,不仅加强了对珠海、广州、香港等同行业间的交流沟通和良好的合作关系,而且得到了澳门特区政府的支持,与澳门生产力暨科技转移中心合办了‘房地产专业评估入门课程’及‘房地产专业评估应用课程’,目的是为了完善行业和从业人员的服务守则,为澳门培养更多以独立、客观、公正、专业为宗旨的从业人员。目前为止,我们共举办了六次职业培训,共有近两百人通过我们的培训。”梁竟成先生如是说。

情怀长存 奉献常在

奉献如一株散发着清香的茉莉,其芬芳浸入人的心田,其美态映入人的眼帘,使人久久闻其香、观其态,欣赏、认可和感化,最终使更多的人进入奉献的队伍,共同绽放出那无私的美好。

澳门,对于梁竟成先生来说是一份割舍不断的故土情怀,这里记录着他人生中的点滴历程。而梁竟成先生,对于澳门来说是六十年来历史沉浮的一个见证,并是某些重大历史事件的亲身参与者。

在澳门回归前夕,我国与葡萄牙于1988年1月15日成立了中葡土地小组。该小组是代表中葡两国政府专门处理澳门土地契约及有关事项的机构,由中葡双方各指派3名成员组成,其职责是就中葡双方关于处理澳门土地契约及有关事项的规定进行磋商,并依照相关规定,监察批出土地的数量和期限,以及批出土地所接收人的分配和使用情况。

当时,梁竟成先生以新华社澳门分社经济部高级研究员的身份作为中方代表,参与了中葡土地小组的工作。在这段时间里,他与其它中方代表齐心协力,在领导的高要求下顺利地完成了工作任务,使当时管理的土地基金不但保值,安全度过香港金融风暴,而且由原来的69亿元,增加到交出时的101亿元。

“当土地基金达到100亿时,大家都非常高兴。特别是香港金融风暴时,澳门的土地基金没有受到大的影响,这使大家都十分欣慰。而回归前,澳门居民担心特区政府没有资金运转,但当得知有土地基金时,都放心了。”回想当年,国务院前副总理钱其琛代表中央将土地基金的支票交给澳门特区政府时的情景,梁竟成先生至今仍历历在目。他是这样热爱着澳门,心系澳门整体的发展和变化,牵挂着澳门居民生活的和谐与幸福,真正爱国爱澳的人才能体会得到。

退休后的梁竟成先生,仍在澳门的社团中身兼多职,并担任澳门篮球总会的副理事长,一心一意扶持澳门篮球运动的发展。“什么运动我都很喜欢,特别锺意打篮球。20世纪70年代时,我曾是澳门篮球队的代表队员。”原来,篮球一直是他的至爱,并在上学时便对篮球产生了浓厚的兴趣,至今都十分享受在球场上大汗淋漓的畅快。对于篮球的热爱,就如他对待喜欢的工作一样,会全力以赴地去完成并享受。目前,乐于与朋友相聚的他,经常把新老朋友约出来打打球,出出汗,以赚取更多的“健康本钱”。

由于性格爽郎,他在生活中与许多人建立了深厚的友情。“我向来都是真心实意地交朋友,乐意与各行各业的朋友打交道。因为朋友是人生中最好的教科书,与朋友们在一起,生活会更丰富,人生会更加充满乐趣。”

房地产评估范文第4篇

关键词：房地产；评估；方法

随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。

1房地产评估中三种方法的简介

1.1市场法

房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。

1.2成本法

成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。

1.3收益法

在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。

2房地产评估中三种方法的具体形式

2.1市场法

市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝参照物房地产价格×交易市场信息修正系数×交易时点修正系数×地域修正系数市场法只有在具有公开活跃的交易市场中才具有实际的价值，在房地产评估中，市场法较为常见，其表达形式较为直观、易懂，容易被人们所接受。

2.2成本法

成本法是依据被评估房地产的各项重置成本之和来确定房地产的价格。在成本法中的关键因素主要有：1.土地成本。由于房地产是在一定面积的土地上建造的建筑物，因此，房地产的实际占用土地面积的购买成本就构成土地成本；2.构建成本。房地产作为一项资产，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工资等；3.利润。任何房地产开发者所追求的目标都为利润，利润是房地产建成后价值增值的部分，在计算利润时，要以客观、公正的原则进行，不能夸大实际利润。4.折旧。由于成本法是在重新构建相同的建筑物的条件下进行的。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝土地成本＋构建成本＋利润—折旧在使用成本法进行评估时，应注意：房地产的各项重置成本必须是合理的、真实的成本，应以社会平均消耗成本来计算，而不能根据少数企业所确定的成本进行计算；各项成本的确定必须以评估时点的各种价格来确定，不能是过去或未来的价格。

2.3收益法

收益法是面向未来的一种方法，在运用收益法时，应该明确任何一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿意花费的货币数额不会超过在未来能够带来的收益额。收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值，来判断其价格的方法。在收益法中有三个基本的要素：1.被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币表示，同时，在获得预期收益的同时，所承担的风险可以预测并可以用货币表示。2.折现率可以明确。3.被评估房地产预期收益期限可以预测。由此确定的被评估房地产价格的方法为：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri为预期未来收益；r为折现率；i为收益期限。综上所述，不同的方法对应着不同的房地产状况，所以应根据具体情况选择适当的评估方法。

参考文献：

［1］王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建［J］.商业会计，2012（03）.

［2］白雪梅.房地产评估成本途径的思考［J］.辽宁经济，2008（02）.

［3］沈珠,黄华明.市场比较法在房地产评估中的运用［J］.资源与人居环境，2007（05）.

房地产评估范文第5篇

关键词：经济外部性房地产评估效用函数

房地产评估概述

自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。

房地产评估的概念

房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。

房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单的套用某些数学公式就能计算出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。

评估方法及评价

房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。

经济外部性

经济外部性的概念

外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。经济外部性可用消费者的效用函数表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消费者i的效用函数，Xih表示该消费者i消费的第h种商品量，Yjk表示经济主体j进入消费者i效用函数的第k种经济活动水平，显然有：Ui/Xih>0。假设Yjk表示消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk>0,则表示消费者j对消费者i产生了外部正效应；如果Ui/Yjk=0，则表示消费者j对消费者i没有产生外部效应；Ui/Yjk<0,则表示消费者j对消费者i产生了外部负效应。

从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。

经济外部性的特点

经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。

经济外部性的影响

外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。

经济外部性的评估

由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。

由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满足程度。效用在很大程度上决定着房地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用U表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用Ui表示某种外部性给消费者带来的效用值，用xi表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数：

U=ΣxiUi(3-1)

因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80。对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为100，那么用这一效用值去除以100可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。

假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价40万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为80。该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为90。政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为120。

可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的行为相当重要，则资产评估师可采用1-9标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵，如表1所示。

根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3阶矩阵相应的临界本征值3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数计算公式求出该消费者的总效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相对效用数=106.53/100=1.0653，

则经调整后的房地产价格P=40×1.0653=42.612万元。

此结果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。

经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。

参考文献：

1.盛承懋等.房地产经纪人专业基础.东南大学出版社，2002

2.王洪卫等.房地产经济学.上海财经大学出版社，1997

3.黎诣远.西方经济学.高等教育出版社，1999

4.朱中彬.外部性理论及其在运输经济中的应用分析.中国铁道出版社，2003

房地产评估范文第6篇

房地产评估研究的学术领域跨越许多学科,不仅包括经济学、地理学、城市规划和设计,而且商业、金融、统计和专业的房地产部门和学校。鉴于这一领域的动态特性,定期反思当前的发展,它可以对房地产评估的学术研究提供很好地洞察。随着几十年的发展,国外空间计量经济学研究被广泛运用至各个社会科学方面,包括社会学、犯罪学、政治学、经济学等等。目前我国学者对于空间计量经济学的研究与应用才刚刚起步,主要的应用领域集中在省域科技创新、经济增长的收敛性等方面。

1空间评估方法

为了处理空间计量模型的复杂性,在过去的几十年里许多先进的空间计量方法已经被开发。这些工具大致可以分为两类:处理空间依赖性和处理空间异质性。

1.1空间依赖性

空间依赖性也叫空间自相关性,是空间效应识别的首要来源,产生于空间组织观测单元之间缺乏依赖性的考察。空间依赖不仅意味着空间上的观测值缺乏独立性,而且意味着潜在于这种空间相关中的数据结构,也就是说空间相关的强度及模式由绝对位置(格局)和相对位置(距离)共同决定。空间依赖性表现出的空间效应可以用以下两种模型来表征和刻画:当模型的误差项在空间上相关时,即为空间误差模型;当变量间的空间依赖性对模型显得非常关键而导致了空间相关时,即为空间滞后模型(Anselin,1988)。

1.2空间异质性

空间异质性又称空间差异性,是空间计量学模型识别的第二个来源。空间异质性指地理空间上的区域缺乏均质性,从而导致发达地区和落后地区、核心区和边缘地区经济社会发展和创新行为存在较大的空间上的差异性。空间异质性反映了经济实践中的空间观测单元之间经济行为(如增长或创新)关系的一种普遍存在的不稳定性。空间变系数的地理加权回归模型(GeographicalWeightedRe-gression,简记为GWR)是处理空间异质性的一种良好的估计方法。可以对多元的空间关系做出推断,特别是对国家的政策。总之,GWR模型为研究人员提供高度灵活的方法,衡量住房属性和住房价格之间的现有关系的空间异质性问题。

2土地价值

最近的一些研究已经转向了更加密切关注土地价值的机制,以便更好地了解近期房地产价值波动的时间和地理成分。在这领域的研究可以分为两大显着及相关类型:研究,旨在跟踪土地价格指数以及把房地产价值分解为土地及结构件。

2.1土地价值指数

众所周知,房屋价格指数(HPIS)是房地产评估的重要指标。土地价值的类似指标,却是少之又少。2007年初期,少数的研究人员试图扩大对土地价值的检测方法。从1970年到2000年代中期,居住用地价值比整体房价涨得更快,可以肯定的是这些价格趋势有一个地理因素在内。这项工作表明,在过去四十年里土地价值已经经历了巨大的变化,其中一些研究,以及一些后续的跟进,主要是从探讨的土地价值,以及如何将它们从改善值中分离开来,或如何将房地产价值分解成各个部分。

2.2房地产价值的分解

将房地产价值分解成土地部分和改进部分,是这种方法最早的支持者,因此,我们应该预料到土地价值和改进值对外部冲击有着不同的反应。此外,DavisandHeathcote(2007)解释说,改善值只不过是建筑成本的折旧估计。因此,这些价值受到材料和劳动力成本指数的限制外,对于其他商品的原材料和劳动力是变化的,因此根据价格的变动,建设成本(改善值)通常显示更大的经济趋势(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空间上是固定的,并在本地供应受限,这意味着土地价值更容易受从外部需求冲击所产生的大的波动的影响。

3可持续性和房产价值

在过去的十年可持续发展已成为城市学者关注的主要议题。大量的文献已经踊跃去证明把城市扩张、节能建筑的益处和更加紧凑的发展形式更紧密相连联系到一起,现在几乎普遍被城市规划者所接受。然而,绿色建筑和紧密发展可以通过发展更传统的形式指挥价格溢价。

3.1绿色建筑的溢价

随着房地产行业的极速发展,大量建设会导致资源和能源被消耗。人们越发意识到城市建筑是能源消耗和温室气体排放重大来源。大量潜在的经济效益与绿色认证的建筑相关,可提高价值,它的能源成本节约是最明显的。在某种程度上,绿色建筑的用户应该是愿意支付更高的租金。此外,如果绿色建筑被认为是风险较低,它可以指导价格溢价。例如,在事件中招致税务执行费用的风险较低,能效法规在未来颁布。这些溢价是由绿色建筑产生的大收入流,因为这些建筑同时享受更高的租金和入住率,从而导致房产价值溢价。绿色建筑的溢价也会随地理环境变化而变化。比起那些位于“黄金”地段的建筑物,在规模较小市场的建筑物以及大都市周边地区的建筑物都会产生更大的价格溢价。

3.2紧凑发展的价值

除了对绿色建筑的价值的研究,城市研究者们越来越多的把自己的注意力放在识别价格溢价上,可归因于更方便,联系和便于行走和减少开车的紧凑型的城市设计上,因为如果处于远离工作,员工,服务和运输的位置即使是一个净零能耗建筑是不可持续的。城市经济学家长期以来一直在关注可得到性和区位属性在塑造土地价值所发挥的作用,但这只是在最近,房地产评估研究已经投向可持续发展的范围内。

4结论

文章强调了在房地产评估中三个显着的趋势:(1)利用复杂的空间建模技术;(2)恢复对地价的兴趣;(3)研究

可持续发展形式对房产价值增长的影响。然而,考虑到缓慢的把空间直观的方法整合进房地产评估领域,对于研究人员仍有机会对房地产估价产生变革。 5不足和发展方向空间

房地产评估范文第7篇

关键词 房地产 价格 评估价格

一、房地产评估价格的定义

房地产评估价格是指专业房地产评估价格人员，根据特定的评估价格目的，遵循公认的评估价格原则，按照严谨的评估价格程序，运用科学的评估价格方法，在对影响评估价格对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估价格对象在评估价格时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估价格是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

综合以上分析，房地产成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如，一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。

二、房地产成交价格与预评估价格存在偏差对企业资金管理的影响

（一）资产负债率高，高负债经营风险大

投资成本高、项目周期长及资金回笼慢是房地产开发项目的三大主要特征。基于此，笔者认为，仅依靠开发企业自身开展项目既难以满足资金需求，又不易实现项目风险分担，不利于实现企业持续稳定发展；另一方面，与其他企业相比，房地产开发企业上市融资门槛相对较高，且难以有效利用资本市场实现直接股权融资。为满足资金需求，房地产开发企业不得不以商业银行贷款等形式进行负债融资，如此久而久之便会造成资产负债率较高。特别注意的是企业资产负债率越高，则表明债务负债越重，从而所面临的财务风险越高。

（二）缺乏周密的资金预算管理和过程控制

通常情况下，绝大多数房地产开发企业过于注重业务扩张，轻视资金管理制度建设，再加上未能够充分认识到资金预算管理的重要性，以致缺乏健全的资金预算制度作为保障。此外，房地产开发企业开发经验积累不足，超支现象频繁发生，导致预算管理难以充分发挥其应有的价值效应。

盲目投资也是房地产开发企业在资金预算方面的重要失误，其主要体现在两大方面：第一，融资过度，即企业未基于资金需求量与使用时间等方面开展融资活动，以致资金成本偏高；第二，融资不足，即对项目资金需求的估计不够充分，项目建设期间缺乏资金，致使工程进度延误。另外，完善的监督管理机制是提高资金利用率的有力保障。事实上，房地产开发企业部分员工资金成本意识薄弱，再加上企业对预算执行的重视力度不够，造成开发资金被挪用现象频繁发生。

（三）资金沉淀严重，资金回流缺乏系统管理

囤积土地与高库存是房地产开发企业资金沉淀的两种表现形式，对于前者，其实质上为房地产开发企业可持续发展的必备条件，其中房地产开发企业为满足开发需求或土地增值的高利润诱惑而进行囤积土地。土地竞投完成后，企业的货币资金转化为土地储备，土地闲置即为大量的资金沉淀；对于后者，未开工、在建工程、在销与未销售项目和未结算的项目等均为房地产开发企业的存货。其中房地产市场高涨时期，开发商为谋求高利润，不仅大量开发商品房，而且还“捂盘惜售”，如此一来便形成高库存现象。

销售资金与租赁资金共同构成资金回流，其中销售资金作为资金回流的主流形式，是实现资金快速回收的重要手段，而租赁资金虽也能够起到促进资金回收的作用，但该方式回收期相对较长，极易造成资金缺口。为解决囤积土地与高库存等问题，要求运用“以价换量”的方式加速资金回收。总结来说，基于我国房地产开发企业资金回流缺乏系统管理，致使资金缺乏现象存在，不利于推进房地产开发企业持续稳定发展。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。

因此，房地产成交价格与房地产评估价格中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下两个方面：

一方面同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

另一方面房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。

（作者单位为江苏省响水县物价局价格认证中心）

参考文献

[1] 王波.基于岗位需求的房地产估价技能培养探析[J].重庆第二师范学院学报，2014（02）.

[2] 卜晔蕾.房地产估价风险与防范措施[J].中外企业家，2013（29）.

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[6] 陈建敏.论高职《房地产估价理论与实务》课程改革[J].中国成人教育，2012

房地产评估范文第8篇

(1)评估方法不当造成的评估风险问题。

在房地产评估过程中，为了确保评估工作的准确性，应该严格依照房地产估价规范中规定的原则、程序以及方法进行房地产的评估。由于房地产的具体情况各有不同，在房地产评估程序以及方法的选择上也应该根据实际情况确定，如果在评估业务中选择的参照主体不正确，就会造成房地产评估结果与实际情况出现偏差，产生房地产评估风险问题。

(2)房地产评估从业人员的素质能力风险。

房地产评估工作是一项专业性、技术性要求相对较高的工作，房地产评估结果，在很大程度上也取决于房地产评估执业人员的素质能力和认识水平。如果房地产评估从业人员能力差、素质水平不高，在进行评估过程中可能无法准确的控制误差，出现评估失误导致风险问题发生。此外，在房地产评估过程中，如果评估执业人员受委托方利益驱使，就有可能故意让评估方做出有利于自己的评估报告，出现职业道德风险。

(3)政策变动风险。

房地产的市场价格影响因素较多，除了市场价格以外，土地政策、调控政策、税收政策、金融政策、市场政策等都会对房地产的价格造成较大的影响。如果在房地长的评估工作中，不能紧跟政策要求和形势发展，就有可能造成对房地产的评估缺乏准确性，出现评估风险隐患。

2．房地产评估风险应对控制措施

房地产评估风险具有明显的多因素性、模糊性、潜伏性以及客观性的特点，评估风险大部分是主观方面的原因，因此防范评估风险问题，也应该在加强评估机构、评估职业人员、委托人以及评估流程管理方面采取措施。根据我国房地产评估行业实际情况，控制房地产评估风险可以采取以下几项措施:

(1)加强与委托方的沟通联系。

加强与房地产评估委托方的沟通联系，也是控制房地产评估风险的重要手段。首先，在进行房地产评估之前，评估机构应该与委托方进行提前沟通，大致了解清楚标的物的具体情况以及委托方的相关需求，为正确的评估创造良好的基础。在房地产的评估过程中，评估执业人员应该全面的对委托方的资料进行审核，确保信息的准确性，掌握清除标的物的实际价值情况，严格按照客观、公正、公平的原则进行房地产的评估。

(2)改进房地产评估业务开展方式。

提高房地产评估质量，首要任务应该改变房地产评估工作的业务方式，特别是随着房地产评估行业税收咨询、项目开发咨询、抵押品管理以及房地产市场研究方向的拓展，在房地产评估工作的开展上，应该积极的引进信息化、程序化与数据化的评估手段，通过采用计算机软件、数据库技术以及缝隙模型，进行房地产评估工作的开展，以提高房地产评估工作质量。

(3)提高房地产评估从业人员的专业素质和职业修养。

防范房地产评估工作中的风险，必须不断地提高房地产评估人员的素质能力和职业道德水平。房地产评估机构应该强化对于执业人员的培训教育，尤其是结合房地产评估当中存在的一些问题以及房地产评估行业发展的新形势与新变化，认真学习房地产中介服务管理办法与市场估价办法等，通过专家讲座、交流研讨以及外出学习等方式，对房地产评估执业人员进行培训教育，提高房地产执业人员的专业素质能力。此外，还应该进一步的加强对于房地产评估人员的职业道德教育，不断强化房地产评估人员的从业职业道德意识，确保客观公正的开展房地产评估工作。

(4)紧跟房地产市场行情完善评估体系。

在房地产评估共组的开展过程中，评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，并结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析，以及时的掌握最新的行情动态，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。

3.结语

随着房地产评估行业新的评估业务以及评估技术的拓展应用，房地产评估行业的风险隐患越来越多，房地产评估机构与评估人员的职业风险不断加大，在这种形势下，房地产评估机构必须细致深入的评估业务中的风险隐患，制定相应的风险防范措施，客观公正的开展评估工作，不断规范业务流程，进而确保房地产评估结果的准确可靠，促进行业的稳步健康发展。

房地产评估范文第9篇

【关键词】房地产行业；评估方法；问题；研究

1前言

在我们国家经济发展的主要支柱就包含房地产行业。房地产行业的发展不仅关系着国家经济的发展还对人们的生活有一定的影响。在我们国家的房地产行业中房地产评估非常重要主要是因为它可以影响房地产的定价，能够促进房地产行业有秩序和健康的发展。然而就目前的情况而言，我们国家的房地产行业的各方面的发展都不够完善，导致不能正确的选择合适的评估方法。现在社会市场中房地产行业在不断的发展，房地产评估的范围也在不断的扩大，传统的评估方法已经不能满足现在的房地产行业评估的要求了，也就不能够得出合理的评估结果。

2我国房地产评估中存在哪些问题

2.1房地产评估中没有完善的法律体系

因为我们过节啊的房地产行业是从改革开放之后才发展起来的，发展的时间还比较短。目前只有在1995年制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》中对房地产评估有具体的规定，但是在现在的社会中房地产行业发展的速度较快，出现了许多中房地产交易，对房地产的估价也就比较模糊，房地产中许多的法律纠纷都是因为房地产估价不合理引起的。比如现在我们国家房地产中的拆迁补偿问题一直没有法律的依据，因此出现了许多的经济纠纷。

2.2房地产估价人员的素质不同

我们国家的房地产评估人员要求学历最低应该是中专学历，考试的科目有《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》这四科，对于有不同的工作经验的人员学历要求也是不同的。而国外的评估师大多数最低要求是本科学历，另外国外的考试科目不仅仅是房地产的知识还包括建筑经济方面和法律方面的知识。

2.3评估方法的使用受到限制

我们国家现在使用的评估的方法主要有市场比较法、成本法、收益法等，和国外使用的方法类似，但是因为没有明确的评估数据、评估员的专业知识不够，因此不能很好的使用各种评估方法。（1）市场比较法是将评估对象和已经发生交易的类似房地产进行比较，适当的修正那些已经发生的类似房地产的成交价格，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。市场比较法能够将房地产市场展的实际情况反映出来，因此这种评估的方法评估出的价格比较现实。而且这种方法又具备直观、简单易行的优点。所以市场比较发在房地产评估工作中应用比较广泛。（2）成本法评估是指在现在的房地产发展中重新对相同的被评估的房地产的价格进行构建将所需要的成本和损耗从中扣除，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。这种方法操作简单，不像市场比较法和收益法在技术上的要求那么高，但是它的缺点主要表现在房地产的价格不是主要受到房地产成本的影响，房地产的成本增加不一定会使房地产的价值增加，房地产的价值不高并不代表投入的成本少。所以成本法的评估受到一定的局限。而且成本法评估的过程中比较有难度的工作就是对损耗的估算，特别是比较老旧的房地产更加难以进行。这就对成本法评估结果的准确性有着非常重要的影响。（3）收益法是求取估价对象在估价完成之后的正常净收益，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。收益法的缺点主要是因为这种评估的方法在应用时要求的技术比较高，对于纯收益的计算比较困难，很难准确的将各种费用计算出来，所以对纯收益进行准确的估算比较困难。在我们国家房地产评估的过程中，收益法中对于利润的确定和成本法中损耗的确定都比较模糊，因此不同的评估人员会使评估的结果有很大的区别。因此市场法是现在我们国家房地产评估中应用比较普遍。但是在市场评估发的应用中，很难对未来房产政策的发展趋势进行预测，这就造成了委托方并不采用评估的结果。

2.4房地产评估执业中存在很高的风险

在我们国家的房地产评估的行业中有着不合理的竞争。在评估进行的过程中，委托单位总是限制评估人员，而评估人员则没有进行公平、合理的评估。比如在对拆迁补偿进行评估时，委托单位为了能够获得较高的经济利益，出现了贿赂评估师，使评估师做出不准确的评估结果。而因为现在我们国家的评估需求在不断的增多，我们国家对评估机构的要求不是特别的严格，使我们国家出现了较多的评估机构而且这些评估机构之间出现了不正当的竞争，没有按照评估的原则进行，使房地产评估执业中存在很高的风险。

3如何解决房地产评估中存在的这些问题

3.1建立健全相关的法律法规

我们应该借鉴国外的一些房地产评估行业发展完善的国家，建立完善的法律法规的体系。随着我们国家经济的快速发展，房地产评估行业也在迅速的发展。而就在这时许多国外的房地产评估机构也在慢慢的向中国发展，他们制定的法律规章制度对中国的评估机构完善法律体系有着很重要的影响。但是我们国家不能只是拿别人的东西做依据，要以我们国家现在的国情为依据，针对我们国家房地产评估行业中存在的问题来制定适合我们国家的法律法规。而不同的地区也要根据该地区的房地产评估行业发展的具体情况来制定更加符合实际的法律体系。例如，因为每个地区发展的情况不同，城乡发展的速度也不一样，造成房屋拆迁的标准也有很大的不同，因此每个地区就应该建立符合实际情况的规章制度，减少由于拆迁补偿款而引起的法律纠纷。

3.2提高录取的条件和对评估员进行不断的培训

房地产的评估工作越来越复杂决定了评估员的专业能力也必须要提高。（1）提高评估员的录取条件，提高学历要求，学历至少应该是本科以上。但是对学历要求的提高会使评估员的录取工作比较困难，评估人才日益缺乏，为了弥补这个漏洞，可以根据不同的学历对评估师进行分级，大专学历的人员可以作为助理评估师也可以是普通评估师，只有本科以上的人员才能成为高级评估师，（2）对评估师不断的进行培训，扩大评估师的知识范围，加大法律、经济的培训，使现在的评估师能够具备全面的知识技能。

3.3遵守职业道德，降低执业风险

评估师在对房地产进行评估时，如果遵守职业道德，自然而然的会降低执业的风险。评估师应该按照评估工作的法律法规制度，公平公正的对待每一个评估的项目，不满足委托方不合理的要求，按照规定一步一步的进行评估，这样评估师的执业风险也就大大的降低了，相反委托单位为了能够获得较高的经济利益，贿赂评估师，使评估师做出不准确的评估结果。这样就会使评估师的执业风险大大的增加。因此必须要使评估师具有良好的职业道德，提高评估的质量。

4小结

因此在对不同的房地产进行评估时必须要根据委托方的特点和当地的房地产发展的形式选择合适的房地产评估的方法。然而传统的评估方法已经不能适应经济的快速发展，因此必须要对现在的评估方法进行不断的改进。

参考文献：

[1]曹海军.我国房地产评估方法及现状[J].中小企业管理与科技，2010（34）.

[2]刘宇，杨开源.房地产评估方法的选择[J].科技经济市场，2007（4）.

[3]金柳.浅谈房地产评估行业及现状与问题探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2011（23）.

房地产评估范文第10篇

【关键字】房地产；评估；特征因素；指标量化

1前言

在房地产估价实践过程中，对于特征因素的选取和量化存在着十分大的主观性，从而对房地产估价的结果准确性造成了很大的干扰，出现不同人员对同一宗房产产生较大差异的估价结果。本文从影响房地产评估价格的特征因素进行研究，并尽可能的对房地产的特征因素进行量化，并对减少主观性提出相应应对措施，保证市场比较法的精确性。

2影响房地产评估过程中的相关因素

随着城市化和工业化的快速发展，产生了一系列的生态变化给居民生活和工作不同程度的影响。而人们的物质生活越来越丰富，对居住环境和工作环境都有了更高的要求，因此对建筑物的区位、交通等因素有着较高的需求，而这些因素都对房地产的价格评估产生着影响，一个环境因素较好的房地产必然会有着较高的评估价值。

房地产评估过程中受到各种因素的积极影响和消极影响。其中，对房地产评估价值产生正面影响的是积极影响，一个好的因素的影响会给房地产的带来增值的效益，比如：环境较好的房地产必然会有较为明显的较高价值，具有较高的优势，在房地产的估价过程中一般采用成本估价法进行外部积极影响的检查。对房地产价格评估产生负面外部性影响的是一种消极影响。

3特征因素的分析和选取

在市场比较法中应用模糊数学使得实例选择和权重确定一些较为传统方法更具有科学性，从而避免了对房地产评估价格中的一些个人感彩因素产生的影响，在一些规模较大、价值较高的房地产价格评估过程中应使用模糊数学法。

3.1特征因素的分析

像反映房地产特征的建筑面积等可以反映异质性商品的特征的因素就称为特征因素。众多影响房地产价格的特征因素相互作用的结果就是房地产的价格水平，因此可以说房地产的价格水平是由房地产的各种特征因素交汇而成的。关于对房地产进行估价的主要难点是影响房地产价格的特征因素具有较高的复杂性，同时还十分难把握。在对影响房地产评估的特征因素进行研究的过程中应对其进行量化以减少人为因素的影响。

3.2特征因素的选取

根据房地产估价目的不同对不同的房地产估价对象的特征因素应进行不同的选取，同时在众多的影响因素中，确定房地产的最具有代表性的主要特征因素，其选取原则则是比较对房地产评估价格的影响程度，选取那些对房地产估价结果产生重要的影响作用的因素作为特征因素。一旦缺少特征因素，即使有再多的次要因素，也无法对房地产评估进行客观的估价。有针对性的适用于估价对象，使得其对估价结果的各个因素都产生一定的影响，可以针对估价对象和可比案例的差异进行选取，同时还应邀请相关专家对特征因素的选取进行评定，选取时一般采用德尔菲调查法。

使用德尔菲调查法对特征因素进行选取，会有较多因素影响选择重要性，然而却可以有较为清楚地外延概念使得其中的协调性相对来说就容易很多。专家们较易得到统一的结果。下表是相关专家采用打分法对资料进行收集、整理和归纳核计出来的一些房地产特征变量。

在房地产评估价格过程中最常采用的一种方法是市场比较法，这种方法的理论前提是经济学中的替代原理，即对估价对象和估价时点的近期有过的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正来对房地产进行客观合理的价值和价格评估，评估结果中的代估价的房地产价格是由可比交易实例价格、交易情况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数和个别因素修正系数相乘得出的。通过对交易价格情况进行修正，可以将可比交易实例修正为估价的时点价格，对区域因素和个别因素的修正，可以将可比交易实例修正为代估价房地产状况下的价格，从而达到对待估价房地产的市场价值的确定。

4特征因素的量化

4.1硬指标的量化

硬指标指的是比较容易得到的数据，是一种可以进行量化的指标。

对硬指标进行量化一般采用的是模糊数学法，而模糊数学法也分为各种种类，下面根据模糊数学中的分布函数法对量化硬指标进行说明。

对于房地产状况特征因素的具体数据是采用的其本身数据，如面积、成交价等。

4.2软指标的量化