房地产开发商范文

房地产开发商范文第1篇

关键词：市场博弈；政府政策；房产泡沫；理

博弈论是关于包含在相互依存情况中的理的研究，是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为，以及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。马克思早就认识到了房价的特殊性。他说，这种垄断价格“只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”，马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：一是房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。由于房地产开发商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售，则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利率的一个手段。房地产市场往往被一些大房地产公司垄断。在寡头垄断市场上，决定价格的并不是简单的供求关系。某些大房地产开发商往往拥有一定操纵市场的能力。除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息、控制土地审批等措施都收效甚微。只要房地产开发商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。若指望房地产开发商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。二是地方政府。地方政府往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场的活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。

一、房地产市场博弈

房地产市场最大的特征是信息极不对称，房地产专业性政策性极强。房地产信息不对称表现为开发商在投资开发前就通过专业人员对产品的定位进行了详细的市场调研，较准确地把握消费群体定位，并对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况基本掌握。由于房地产专业性极强，购房者除了自己的购买能力、购买需求外，对开发商、房地产、开发成本费用等了解甚少，只能根据自身承受能力和需求被动地选择房地产消费，而且还往往被开发商的不实宣传和人为造成的紧缺迹象所欺骗。交易双方的信息不对称，双方博弈的地位是不平等的，谈判结果有失公平，房地产市场价值评估就必须弥补这种信息不对称。

房地产市场是博弈得出结果的竞技场，房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和“获胜”战略。参加者必须按照事先制定的规则行事，正式的法规和非正式社会价值观念都会限制房地产市场参与者的行动，现实当中，博弈规则随时都可能发生变化，博弈参加者也随时可以进出，这创造了一个动态的市场环境。

二、政府和房地产开发商的博弈

在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和最佳策略组合。在这一多方博弈格局中，政府与开发商的博弈无疑占主导地位。在国有土地使用权拍卖时，政府也作为一个博弈方，参与博弈。两者的策略选择有相互依赖性。政府的最优得益将是土地发挥效用最大化，即土地的充分合理利用以及带来的经济效益最大化。而开发商在争取土地使用权时，必须了解和遵循政府的需求及规划，而政府要实现的社会和商业经济必须依靠开发商的开发效率和质量。

（一）政府

政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化的社会福利。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显的压抑房价。但是，政府政策能否真的实现“居者有其屋”？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价，否则无论是采取货币政策或财政政策，都只能在一段时间内干预房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。政府通过制定的博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参与者之上，通过其他参与者的博弈过程，实现目标，各参加者只能在政府制定的规则范围内寻求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，规则不是永恒不变的。我国正处于经济转型过程中，变化最大的就是博弈规则，各种制度、法规还有待完善。在现阶段，对博弈策略选择影响最大的因素莫过于揣摩游戏规则的变化方向。

（二）房地产开发商

在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化是开发商的终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，房地产开发商还处于垄断或半垄断地位，原因如下：其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性；其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。如上海目前中低价位住宅供应不足，二室一厅、二室二厅等小房型供不应求。房地产开发处于产品垄断地位，曾有某律师提出签订购房“204”条款，但开发商却底气十足地对购房者说，这房不卖给你。其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于开发商，开发商左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必然重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者偏好、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品一旦形成，就难修正，其中的缺陷随时都将成为对方谈判的筹码。而良好的居住环境、合理的房型布局等成为开发商要价筹码。房地产投资开发费用是开发商预期价格底限，也是参与博弈谈判的底限。

（三）博弈过程

假设待开发的土地是闲置的空地。在博弈的第一个阶段，政府判断是否拍卖土地的开发权，若不拍卖，则其收益为零。影响政府选择的因素很多，比如，该土地的面积、地理位置、周围环境，城区规划等。如果决定拍卖土地使用权，政府要作前期规划，设计拍卖规则，并对参加竞拍的开发商进行审查，包括公司的财务状况、资信水平、工程质量等。拍卖过程中，各开发商凭借对该土地带来的预期经济收益的判断和成本的比较，分轮叫出能接受的价格，直至能接受的最高价格，最终由出价最高的开发商得到使用权。

在博弈的第二个阶段，房地产开发商在取得规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》以后，向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续。之后，房地产开发商方可向建设行政管理部门办理施工许可手续。在开发建设中，房地产开发商应当在规划、土地、建设行政管理部门规定的期限内办理房地产开发项目的各项审批手续，并按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行房地产项目开发建设。在这一阶段，政府则监督开发商是否有违规违法建设。

博弈的第三个阶段，由建设行政主管部门综合验收。对综合验收合格的项目，核发综合验收合格证，同意交付使用；综合验收不合格的，建设行政主管部门应当提出整改意见。

三、存在的问题及政府行为的原则

土地交易过程中可能存在暗箱操作，导致腐败现象的产生。在标价最高者中标的拍卖方式下，隐含着一些对卖方不利的危险因素，若竞标人之间形成某种形式上的串通，会使土地的价格大大降低，从而导致最终国有资产的流失。解决这个问题，可以预先设置一个底价，若最高竞价达不到这个价格，则不能成交，同时要求投标人支付一定的投标费用，促使投标人积极争取中标。

现阶段是不完全适合使用土地储备及拍卖制度的，应结合土地储备及拍卖制度的优势，在坚持科学、务实、公平、公正的原则基础上实施土地储备及拍卖、招标相结合的制度。该制度的实施应遵循以下原则：第一，房地产开发用地由政府统一收购、储备；第二，按照房地产开发用地的类别、等级、用途由政府统一实施拍卖或招标；如一类土地或商业、旅游、娱乐和豪华商品住宅用地实行拍卖制度，二类以上土地或中、低档商品住宅及经济适用房用地实行拍卖或招标制度；第三，政府在土地拍卖过程中追求最大限度的利益，拍卖土地上建设的商品房在符合城市规划的前提下政府不监控其销售价格；第四，招标土地由政府根据城市规划对在该土地上建设商品房的容积率、绿化率、最低建筑标准等做出小区详细建设标准，或直接由政府委托设计单位（同样采用招标方式）对该土地上的小区做出详细规划设计，提出指导销售价格，然后就土地价格、付款方式、建设标准、建设周期、销售价格五项招标内容采用竞标的方式进行招标。中标方应符合购买土地价格相对较高、付款方式相对合理、建设标准相对齐全、建设周期相对较短、相对接近指导销售价格等综合条件，从而达到政府在获得相对最大利益的前提下，有效控制商品房价格，提高城市综合建设水平，让城市居民获得最大受益的目的；第五，参与招标的房地产开发商可以独立或以联合体的形式参与竞标，或参与招标土地某一区域的竞标，中标方应同政府签订相关协议，就土地价格、付款方式、建设标准、建设周期、销售价格及政府向中标方提供服务的事项等做出具体约定，并明确双方的违约责任；第六，参与招标的设计、房地产开发商在资格符合规定的条件下，不受地域限制，积极鼓励海外企业的参与，依法为其创造良好的投资条件。土地通过公开拍卖的方式，为政府增加了土地出让收入，使土地市场变得越来越公开、透明。然而，任何事物都有正反两个方面：因为开发商是要追求利润的，而且在一定的市场环境下其利润预期也是一定的，所以地价的上升肯定会推动周边地价和房价的上升。当然也不要迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格，因为开发商对未来市场的乐观预测、开发商之间的博弈和非理以及伴随着开发商的道德风险等，都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道。

总的来说，中国房地产业能够健康地向前发展主要取决于政府、开发商共同化除其中的“泡沫”成分。如何化除其中的“泡沫”成分，取决于双方的理。在这个双方博弈格局中，任何一方“使坏”，都有可能引发一场“地产灾难”。

参考文献：

1、徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社,2006.

2、房地产市场价格博弈小论[Z].www.省略.cn/info/info02-27-1.htm.

3、王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京大学出版社,2002.

4、李恩平.超大城市房地产发展的歧路[N].中国经济时报,2005-05-16.

房地产开发商范文第2篇

《投资者报》：你自身并不缺钱，为何还要坚持做房地产基金？

闫宗成：在家族企业，我也曾帮忙拿地，帮忙融资，这是我的作用；做房地产基金，我发起设立基金，同时还负责资金的募集，我们改变的是一个企业的现状，但是如果做基金联盟，我们可能会改变这个行业的现状，不管最终能否实现，我们都需要努力。这本身也是一个事业，也是一件有成就的事情，而且联盟本身也会在基金管理方面有所涉及，也可以推动房地产基金在民生地产方面有所作为。想拿老百姓的钱，就盖老百姓的房，联盟将会推动更多的社会资金及力量参与到发起设立民生保障住房私募基金中来，而基金管理人，应老老实实为老百姓的钱、投资人的钱打工。

《投资者报》：那你以前的生意就彻底不做了？是否感觉可惜？

闫宗成：最近几年做房地产基金，珠宝生意就彻底停了。我现在全部精力都放在房地产基金联盟上面，希望能够做点事情。我没有感觉可惜，追求理想，现在的生活对我来说很幸福。

《投资者报》：房地产商设立的基金与你们倡导的房地产基金有何不同？

闫宗成：房地产商发起设立的基金在前两年是房地产基金市场中的主流，主要是由他们发起并设立，而管理人也是他们自己，主要的投资对象即为他们自己的项目，比如万通地产、远洋地产和世茂地产，还有复地集团、金地集团等设立的基金，都是类似的。

而我们倡导的房地产基金，则是房地产开发商可以作为LP参与，但具体到基金的管理和运营，投资什么项目，则是由决策委员会做决定，而不是一定要投到这些房地产商的项目当中。GP更独立，更自由和专业化。

这种房地产基金要坚持“三个代表”：始终代表地产投资模式的先进发展方向；始终代表地产金融的先进商业模式；始终代表最广大地产投资人的根本利益。

地产基金联盟正是去浊扬清，规范行业发展路径。

《投资者报》：房地产基金联盟是一个什么性质的组织？是否有官方背景？

闫宗成：没有官方背景，而是几个房地产基金发起来的有点类似于FOF（基金中的基金）机构。

基金联盟是基于地产行业、地产基金、金融管理行业，以联盟合作、资源共享为形式的合作组织。在今后的发展中，基金联盟将设立以联盟基金管理为形式的基金总部和基金联盟商。通过联盟总部在提供基金管理公司股权投资、资金募集、人才培训、管理机制等方面的支持及综合服务解决方案，形成品牌系列基金。

《投资者报》：成立以后，该联盟做了哪些事情？

闫宗成：我们现在的一个任务就是通过自身资源孵化一些新兴地产基金管理公司，目前我们已经孵化了华夏双大这只房地产基金。

对于基金联盟的未来发展，我们的工作主要是推进地产基金投资机构的差异化生存及细分市场战略，塑造成员品牌效应、信用累积及信用评级，建立资金池及项目池，在信息共享、资金共享、人力共享、资源共享、优势互补的基础上，推进中小基金联合投资及基金间的多元合作。

《投资者报》：房地产基金逐步发展，是否会侵蚀房地产开发商的利润，促使房价下降？未来房地产业的发展形势怎样？

闫宗成：我觉得不能说是侵蚀，不过如果以后房地产基金成为投资主体，那么这个行业的利润一定会回归到合理区间。如果中国地产基金行业发展，一开始就以规范发展、谋求合作为前提，这对于促进地产行业的理性回归肯定是有好处的。

是否会大规模降价还不好判断，虽然很多房地产公司的负债率很高，但这是由房地产过去的发展条件造成的，比如过度依赖银行融资，融资渠道狭窄、单一，只能是逐步改变，一步到位恐怕很难。

房地产开发商范文第3篇

摘要：房地产业是一个城市发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济的支撑系统与前提。中国的房地产业正处在高速发展时期，城市发展带动房地产业的突增，房地产行业的发展推动城市化进程的不断完善。目前，越来越多的房地产开发商进入市场，在高利润的同时伴随着高风险。通过对房地产开发商投资过程中的各风险进行分析，并提出了相应的管理。

关键词：房地产；联合经营；品牌；财务管理

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18011803

企业存在于社会，企业发展依赖于整体社会经济的良性与可持续。过去的几年里，中国房地产的发展带动了中国经济，但也致使中国经济繁荣的表象之下隐藏着重重隐患和危机。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发商要想健康快速的发展，必须要注意房地产投资的风险，并对其风险进行管理。房地产投资风险是指在房地产开发经营的过程中，在开发经营利润的多种因素影响下，不能收回其投入的资本或者达不到预期收益而遭受经济损失的可能性或者可能。

1 房地产投资的特征

1.1 房地产投资项目的固定性和不可移动性

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。

1.2 房地产投资资金的高投入性和回收长期性

土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成。房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。

1.3 房地产投资的高回报性和高风险性

房地产投资项目一般都会有30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人，占总数的19%，从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。

2 房地产开发商投资面临的主要风险

2.1 原材料等的成本升高所带来的风险

随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飙升。在北京，中服地块第一阶段规划设计方案招标环节共吸引了200多个单体参与角逐。最终，中信集团以63亿元拿下中服Z15地块，刷新了此前万科五矿联合体保持的年度总价地王纪录。此外，广州，上海，深圳，杭州，武汉，温州等一、二线城市都出现新的地王，推动地价不断上扬。并且，在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。

2.2 供需不等所带来的风险

现今房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国统计年鉴显示，2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元，同比增长了15.6%，其中住宅同比增长了10.6%。房屋施工面积为511657万平方米，同比增长了15.6%。2012年8月70个大中城市新建住宅价格指数以及二手住宅价格指数的定基比基本都超过了100%，有的甚至达到了110%以上。同时，2012年1-8月份商品房销售面积为57415万平方米，同比减少了4.1%，其中住宅面积为50985万平方米，同比减少了4.8%。房地产待售面积更是达到了31957万平方米，同比增长了33.9%，其中住宅面积为20401万平方米，同比增长了42%！商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，一些城市房地产有价无市的情形已经出现，所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。

2.3 政策更改或遭遇意外所带来的风险

房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响，如政府对土地使用的控制，对外资额的控制，对投资规模以及金融的控制，税务政策的更改，都会使房地产开发商承担风险。例如，“限价房”+“土地闲置处理并收回”政策颁发以后，房地产开发商从土地升值中获得的利润减少，已完成或即将完成的商品房也将限价，这将导致预期的收益的减少。地震，火灾等的自然灾害也将对房地产带来很大的损害。例如，2008年的汶川地震造成灾区住房市场毁灭性的伤害，也给成都、重庆等周围城市的房地产市场带来严重影响。地震发生后，这些城市的房地产项目基本上全部停止。房地产项目施工是在露天作业，恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷而发生的诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。

2.4 企业自身管理不善所带来的风险

房地产开发企业自身能力的不足和管理不善等也会使房地产商承受风险。房地产开发涉及到的流程和环节较多，风险的种类多、影响范围广，这使房地产开发者和经营者需要有丰富的专业知识和经验，房地产开发商如若专业知识和经验不足会严重影响他们进行正确地分析和决策、冒险创新以及对风险的防范。房地产商品的高投入性使得房地产企业的资金筹措能力必须达到高标准，充足的资金才能保证房地产商品高质高量地完成，才能及时投入销售。资金如果无法及时到位，将会影响工程的进展，还会增加相关的管理成本，甚至可能因为工程没有按时完成而赔付违约金。项目质量保障是整个工程建设的关键所在，施工项目质量达标是非常重要的。项目的施工过程会涉及到多个流程，其劳动人数多、操作复杂，科学的管理流程以及管理结构，才能保证项目的施工正常地进行，从而达到节约时间和成本的效果。企业内部财务管理意识淡薄，不够集中，审核制度不利和资金流动性差也会影响企业成本控制，并且造成资金链紧张，造成风险。

3 房地产开发商投资面临风险的管理

房地产风险管理总目标为：以较小的投入成本，最小额度的风险损失，获得最大的安全保障。针对上述房地产开发商投资风险问题，加强房地产开发商投资风险管理工作，具体可以从以下方面入手：

3.1 建立信息收集机构，了解政策规章以及市场供需情况

建立信息收集机构，对国家和区域经济政策、行业政策进行研究，对地区区（段）域的土地、规划、在建项目或意向项目、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业的经营决策提供准确重要的依据。加强企业员工对现行法律法规和企业规章制度的学习，掌握本行业的政策规定，避免出现投机风险、政府风险，在合理合法下充分利用政策优惠。并且对市场的商品房需求情况进行调查，分析都市地区的经济基础，描述市场的基本特征，包括宏观经济趋势，就业趋势，经济活动的预测和经济增长模型；分析主要的商品房区域以及模型、主题、特点；预测每个区域的人口，住户，就业增长率，包括分析和推测家庭特征的趋势，如家庭类型（群居，单身）、生活方式和年龄结构；预测每个区域的收入特征，包括住户、家庭和人均收入的情况，及可支配收入，购买力的趋势和前景，根据商品房交易区域的商品房类型和特点确定消费模型和趋势。并且对市场的商品房的供给情况进行调查，根据商品房的类型分类，分析交易区域内同业竞争商品房的特征、位置和销售业绩；根据交易区域内商品房的种类，分析所调查的商品房的存量、吸纳量和销售量；调查和分析交易区域内计划开发的商业物业的特征和档次，同时包括可能成为竞争对手的待开发地段；分析预测的市场份额和单位价格，以及根据规划方案得出的物业特征及商品房结构和规模。然后通过这些信息，得出房地产开发商投资项目的具体地点，时机，以及楼盘品质、户型、面积、建筑式样、风格、装饰等。

3.2 进行联合经营，加强成本控制

在房地产竞争越来越激烈的情况下，企业可以走联合经营路线。处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益，降低市场风险，而组建成非正式集团，这种非正式集团称为联合体。成为联合体的开发商们为了最终的最大利益紧密的联合起来，互通信息，充分把握市场的流向，互相取长补短、优势互补，最优地利用有限的资金和技术，从而冲破单个公司无法克服的局限，取得类似于“边际规模报酬递增”的规模经济效益。这种联合体并没有改变联合开发商企业内部的结构和工作人员，只是通过联合，为了共同的利益，在面对难题时相互沟通相互帮助，信息互通，共同解决当前以及未来可能出现的问题，在激烈的市场竞争中共同拼搏而成为赢者。联合经营的开发商们把特定区域内的片区商品住宅项目作为目标，提高开发商本身以及区域内商品住宅项目的整体形象，营造好的外部市场氛围，建造好的内部结构，以获取广大客户的喜爱和青睐，淡化个体之间的竞争，利用特定区域内的片区合作，提升整片区域或者说整个联合经营开发商的竞争力。待到整个片区的总体形势定下来以后，具体的单个楼盘将由各个房地产开发商们独立负责和开发以及销售。这个时候单个的开发商开始相对的竞争，这时主要突出的是单个楼盘的特点，例如楼盘的户型、面积、建筑样式、装饰、风格等。通过联合经营能够降低房地产商品的同质化竞争程度，通过集体谈判降低原材料成本，有效的利用集体的力量来抵御市场风险。

3.3 建立自己的品牌，为自己赢得优势

建立属于自己的“品牌”。品牌就是用来识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。品牌代表着销售者对生产出来销售到消费者手中的产品特点、质量和销售（以及售后）服务的承诺。一个口碑优良，消费者心中信任的品牌就是优等质量的保证。品牌将不同销售者生产的产品区别开来，揭示了其差异的实质。一个好的房地产品牌，应当具有良好的品质和优质的服务，良好的外部氛围这三大要素，品质是房地产品牌最重要的筑基，良好的外部氛围是房地产品牌的重要外延，而服务是当今社会不可欠缺的一部分，并且也是很重要的一部分。创立一个良好的房地产品牌，必须要树立“以人为本”的营销观念，用环境优美的小区规划和合理的户型设计，赢得消费者的青睐和认可，还要有优质的服务，让住宅区有一个良好的氛围，使顾客买得放心，对住宅有一种“归属感”。一个良好的品牌企业不仅能更轻松容易得得到政府、银行的支持，更方便的取得贷款，拿到好的项目，还有助于提高消费者的认知度促进产品销售，为企业带来巨额的无形资产。

3.4 通过合同或保险以及投资组合进行风险规避

在防范意外带来的风险时，一般采取两种方法。一种是风险转嫁的方式：通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位，例如房地产开发商通过合同，将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己需要承担的风险责任。第二种是买保险的方式：通过向保险公司投保，将风险转移给保险公司。购买保险是一种及时、有效、合理的规避风险的方式，所以一直是房地产开发商处置风险的主要手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险的方式来规避，所以在通过合同和购买保险来规避风险的方法之外，房地产开发商还可采用投资组合的方式。房地产投资存在很大的风险，但并不是所有的投资项目风险都是一样的，不同类型不同区域的房地产，其投资大小不一样、时期期限不一样、年经营费用、年经营收益也不一样，所以其投资的风险也是不同的。例如投资银行、政府办公楼等国有机构建筑或住宅项目，收益率较低，但伴随的风险也小；投资商场、宾馆、写字楼等私有机构建筑，收益率较高，但伴随的风险也很大。进行投资组合时，可将不同风险不同收益的投资项目组合起来，一种少额收益但风险小的投资项目可与另一种或几种高收益但风险较大的投资项目组合，“将鸡蛋不放在一个篮子里”，提高总体投资项目的抗风险能力和获利能力，适应市场的需求。

3.5 加强企业内部财务管理

企业的财务管理对于企业生存和发展都至关重要，对于房地产这个需要巨大资金支持的产业来说更甚，所以房地产企业尤其需要树立财务管理这样的核心理念。企业的领导者必须要增强自身的财务管理意识，加强学习财务管理知识，可以不需要太专业，但必需的基础理念要具有；财务管理人员则必须要聘用高专业水平的人员，并且对公司内相关的财务人员开展培训工作，提高财务人员财务管理水平，建立高水平的财务管理团队，加强企业财务的集中管理，促进房地产企业管理型财务转变。并且设立专门的财务管理机构，建立起一套企业的内部审计制度。内部审计有助于加强审计监督，有效的规划财务管理流程，这样能及时全面地反映财务成本信息，使房地产企业财务资金的利用效率提高。在资金的调配使用过程中，房地产企业要对资金统筹安排、合理调度，不断提高企业财务资金的使用效率，优化企业的信用体系，积极推进企业的科学化，规范化，法制化管理。

参考文献

[1]中国国家统计局年鉴.2012年1-8月份全国房地产开发和销售情况[Z].

[2]司玉海，唐文芳.房地产风险来源探析.[J].中国商界，2010，（9）.

[3]肖灯勇，梁俊，孙锡杰，张江水，胡柏.城市特定区域内房地产开发商联合经营理念及实现方式[J].沿海企业与科技，2009，（3）.

房地产开发商范文第4篇

[关键词] 城市经营 房地产开发商 角色转变

美国著名经济学家斯蒂格利茨预言，影响未来世界经济发展的是两件大事，一是美国高科技的发展，二是中国的城市化。在市场经济体制的进一步深化和城市化进程的大背景下，中国城市经营作为一个全新的课题在近几年开始引起政府、房地产开发商，以及专家学者的高度重视。

一、中国城市经营产生的动力机制

中国城市经营是在市场经济体制的逐步建立和城市化进程的大背景下产生的。

首先，它是市场经济不断深入的结果。20多年的改革开放，中国的社会、经济转型经历了三个阶段：一是微观搞活；二是中观搞活，就是企业的搞活；三是宏观搞活，就是区域经济的发展和城市的搞活。

其次，“经营城市”也是中国城市化快速发展中实现政府职能转变的必然课题。在市场经济和城市化进程的大背景下，政府职能实现从点到线再到面和体的三个转变。第一个阶段是建设城市。改革初期的时候，我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准很单一。第二个阶段是管理城市，就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等市政工程和“面子”工程，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法，这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是经营城市，即这一阶段，城市化推进速度加剧，对以土地为核心的城市资源、公共服务乃至资金的需求急剧扩张，同时投资商们的眼光变得挑剔，为了吸引招商引资，各城市之间展开竞争，迫使城市政府用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，利用市场机制，将部分城市资源进行资本化运作，实现城市的增值，同时提高效率，改善服务，增强城市的竞争实力。

第三，城市房地产制度的改革、土地市场的建立成为中国城市经营的起点。土地是城市中最为稀缺和最为昂贵的资源，城镇土地市场的改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营的起点。早在1984年，国家统计局在《国民经济行业分类和代码》中，首次将房地产业作为一个产业分类，标志着中国官方开始承认房地产业的存在。1988年，7届人大1次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”;1990年，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为房地产市场的运作规定了基本的制度框架，使中国房地产开始走上规范运作的轨道。

房地产改革第一次使城市政府控制的土地资源变为可经营性资产，可以定价，可以交易。土地市场的建立使城市政府获得了通过土地经营合法获得巨额利益，再将其投入到城市建设中去的机会。可见，从土地市场建立的时候起，中国城市以土地经营为核心内容的城市经营就已经实实在在地开始了。

第四，分税制改革为城市经营提供了基本的财力资源。1994年中国的财政体制改革，建立了分税制。分税制明确了中央政府和地方政府（包括城市政府）的财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对独立自控的财权。可以说，分税制使城市政府获得了城市经营的第一桶金。为了以财生财，城市政府不遗余力地调动一切因素，改善投资环境，吸引投资商。

二、“城市经营”概念的提出

“城市经营”这一概念具有鲜明的中国特色，国外没有这个概念，国内也是近几年才出现的。较早提出这个概念并形成一套理论用于实践的专家叫王志纲。在城市项目的策划中，他意识到，中国城市的下一步发展单靠政府或房地产开发商做大盘都是不够的。

政府的过于强势容易造成很多后遗症。比如当时，包括现在也是，很多城市规划，都是市长一步到位走到前台来当总设计师，往往会干出些屁股决定脑袋的事情；或是请设计大师来在空间布局上做文章，后进的学习先进，也多是去看看那个城市的广场公园之类表象的东西，回来就依葫芦画瓢，似乎这样就可以进步了，于是乎很多城市出现了同一幅画面--大草坪，大花园，大广场，大高楼，房地产市场不买账，最后只是成了摆设。

同样，房地产的大盘开发中，政府的缺位也会给城市发展带来很多后遗症。当年，王志纲在《大盘时代》中首次提出了“城市经营”这一概念和理念，并引起了强烈而广泛的反响。紧接着，城市经营作为一种新的理念在第三届CIHAF（中国住交会）正式提出。2002年11月17日，国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛，来自全国各地的500多位城市市长和国土系统的政府官员出席了会议，就“经营城市，经营土地”这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。

三、城市经营的主要内容

一个城市由三个层面组成，一个是城市的建筑形态，即城市的硬件、基础设施，这是大家都看得到的。其二是经济形态，这是我们所有的市长和书记最看重的；第三，城市的文化形态。

城市经营包含的三大内容应该包括：城市土地、城市资源，以及城市形象和品牌。

城市土地是城市经营中最为宝贵且有限的资源。通过土地出让获取收益，可以说是大多数城市的城市经营的最主要内容，因为这对政府而言是一条最为便捷和大宗的收益渠道。在很多地方，来自土地出让的收入规模甚至可以与税收收入相匹敌。同时，作为城市空间和城市功能的载体，城市化过程中以房地产为依托的土地经营状况又直接关系到城市、区域乃至整个国家未来的发展。

一个国家或城市的房地产发展基本与其对应的人均GDP保持同步发展。根据联合国的一项统计资料表明，当一个国家和地区人均GDP达到800美元～1000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在1300美元～8000美元，房地产进入快速上升阶段；人均GDP在8000美元～13000美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在13000美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1000美元，要想达到8000美元，至少还需30年的时间，这30年，将是中国的城市化速度最快，波及面最广的时间。有人把这种态势比喻为Soon City（即刻城市）。

另一方面，房地产市场与城市化水平息息相关。城市化水平越高，房地产市场相对越发达，竞争也越激烈。

四、城市运营商：城市经营时代房地产开发商的角色转变

在城市经营时代，房地产开发商应该由原来的单纯建筑房屋的“建筑商”转变为“城市运营商”。城市运营商，顾名思义，是指运营城市或区域地产的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市地产层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸，对所在的区域统一规划与布局，整合各种房地产商来投资、经营，用全新的模式去打造一个新的区域和城市。要做一个好的城市运营商，必须具备以下几个方面的条件或能力。

第一，良好的信用和项目融资能力。城区开发的项目往往是面向一个面积比较大的地块，为了保证项目的持续开发，其涉及的资金情况将会是一笔非常大的数目，即使是目前流行的统一规划、多元开发模式，也仍然要有巨大的前期规划和调研策划资金，如果没有良好的银行信用和项目融资能力的话，很难支撑起这么大项目的运营和管理。2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。

第二，丰富的土地资源和雄厚的资源整合能力。如果没有丰富的土地资源，不可能形成一个城区，因此城市运营对开发商还有一个前提能力要求，就是土地审批能力。另外，要有雄厚的资源整合能力，包括两个方面，一是企业内部及外部资源整合能力，比如在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力；二是土地资源整合能力，在对现有生地进行深入分析勘察的前提下，对土地中的相关资源，如生态、矿产等资源进行有效整合，以挖掘出土地本身的宝藏，发挥其最大化价值。

第三，超强的市场运作能力。城市运营的要求是两方面的，一是政府主导，二是市场运作，由于城市运营中纯粹政府主导有很多劣势，比如规划不全面，重视短期利益，领导班子的替换带来的规划延续性难以保障，甚至是政绩工程等，另外，由于操作方式的原因，使得回报甚微，从而产生资金断链问题。这就把市场化提上了日程，只有在市场化运作下，才能保证开发的延续性，同时投资主体多元化才能更有效地保证资金到位。

第四，政府公关能力。只有与政府关系密切，与市长有效沟通，支持政府、弥补政府不足，才能够吃透城市未来规划和发展方向，并有效地把指导性思想贯彻到项目规划开发和运营管理中去，并在此基础上进行操作和推进，从而保证城区开发既符合政府宏观调控，又能保证市场效应。

第五，全局把控，占据上游，号召整合其它二级开发商的能力。城市运营商面向城区开发和社会环境营造，因此其开发必须全局把控，以开阔的眼界，宏大的气势，把控城市规划发展，并能占据市场上游，号召和引入二级开发商多元开发，并且对其特长和资源进行整合，从而共同促进城区品质。

第六，企业信息化能力。

参考文献：

[1]刘文俭:城市经营概论[J].现代城市研究,2001,(5)

[2]刘欣英:城市经营的内涵探讨.经济经纬，2004，（4）

[3]曹宏亮：开发商应坚持房地产的理性开发.中国房地产金融，2004，（2）

房地产开发商范文第5篇

一、房地产开发与交易中不法行为对社会的危害

正常的房地产开发与交易行为有助于经济的发展和人民生活水平的提高，能推动社会的良性进步。反之，则会对社会产生危害。

房地产业的不法行为涉及社会多方面内容，对社会的直接影响即是造成房地产业的秩序的混乱，致使房价的不规律地上涨，给人民带来严重的负担，使整个社会的经济运作呈现恶性事态。给整个社会的经济秩序、社会发展以及社会稳定都造成了不同程度的危害。

1.房地产业不是独立的行业，在完成自我行业的目标同时，它一定要与相关产业发生密切关系，在共同实现利益的同时共同构建社会主义市场经济体制，并在国家法律的强制下严格遵守其共同形成的符合社会经济体制的经济秩序。所以，法律则是这种秩序的保护者。遵守法律即是遵守有序的体制环境。

房地产开发与交易中的不法行为直接影响到的是房地产业的正常运作，但这些不法行为实质上让消费者的财产和人身的合法权益遭到不同程度的损害。同时，与此相关联的其他行业也因为这些不法行为使得房地产市场的不正常运行而受到或多或少的影响，致使这些相关行业的不正常发展。更甚者则会同流合污，致使这些经济秩序呈现恶性循环。所以，我们可能不难发现，这些不法行为不仅扰乱了房地产市场的正常秩序，更严重的是严重的破坏了社会经济秩序。

2.现如今，科学技术日新月异，社会飞速发展。但社会的发展又是多方面构成的共同作用的结果。房地产业虽是新忻产业，但其庞大的发展规模和广阔的涉及范围使得它在社会发展的进程中具有重要的作用。

但现实生活中的这些房地产行业中的不法行为对法律的侵袭即是对社会生活正常发展的不尊重，是对社会发展的客观规律的挑战。扰乱了正常的经营体制和市场秩序，于是使得社会发展呈畸形的不健康的混乱形态，严重阻碍了社会生活的发展。

3.众所周知，国家颁布法律的意义在于稳定统治阶级的统治，保证革命胜利的果实。在我们中国，法律的最终目的就是肯定全中国人民当家作主的主人翁地位，并保障广大人民群众的合法权益，保证广大人民的民主和对少数敌对分子的。

房地产行业中的不法行为即是对相关法律的不尊重，从根本上来说，则是在冒险挑战保障社会稳定的的国家法律的权威性，造成了社会局部的不稳定，有碍于社会经济的正常有序的发展。

二、房地产开发与交易中不法行为对消费者的危害

消费者购房，开发商从购房者手中赚取合法的利润是房地产开发商进行房产买卖的合理的目的。但由于对高额利润的追求，房地产开发与交易中的不法行为屡屡发生，直接给消费者造成了财产和人身利益的损害。

也许有人会说房地产开发对消费者应该没有什么直接的利益关系，但我们可以不难发现，所有的开发事宜其实最终都是为了能在交易中取得收益而实施的，所以开发的合法与否直接影响到了消费者的切身利益。

在房地产开发与交易中的不法行为，特别是后者中，涉及最多的是对消费者的财产利益的侵害，出现了诸如海口市有人购房6年都未能入住等案件的发生。在这群购房消费者中，占大多数的还是普通老百姓，他们也许用了一辈子的积蓄购置了房屋，可房地产开发与交易中的这些不法行为足以使得这些老百姓的一辈子心血化为乌有，给消费者造成精神或者物质上的严重伤害。

这些不法行为不但侵犯了国家法律，同时更重要的是法律保护的对象――人民，在这里既老百姓的合法权益遭受侵害，严重打破了社会稳定和阻碍了人类发展。

三、房地产开发与交易中的不法行为产生的原因

纵贯房地产开发与交易中的各种不法行为，咎其产生的原因，笔者认为可以大致分为以下几点：

1.社会主义市场经济逐步建立和完善的今天，市场规模的扩大加剧了市场竞争的范围和力度。市场竞争的激烈和残酷必然导致在优胜劣汰现象的出现，使得社会财富得到不同程度的分配。所以，在竞争中处于优势以获得更多的利润是不法分子不择手段以至违反法律规范。

2.房地产行业作为一个新忻的行业在中国改革开放的今天正迅猛发展，但中国大法制建设还刚刚起步再加上法律固有的滞后性导致了其法律规范的不全面和彻底贯彻实施的难度大。同时，相关法律还不能及时跟上现实生活中遇到的问题。无论是实体法还是程序法都有其规定和实施的局限性。也正因如此才成全了一些人在房地产开发与交易中钻了法律的空子进行不法行为。

3.消费者购房的从众心理、对房地产市场的了解的局限性是房地产开发商及建筑商等进行损害消费者实际利益的不法行为的直接原因。

4.中国法治建设的起步性反映在大多数人们对法律知识的欠缺上，对于房地产相关的程序和法律事宜大多都处于盲从状态，他们的被动使得不法分子趁机进行不法行为以获得更多的利润。

5.权力让渡让受拜金主义、思想是侵蚀个别官员灵魂的源头，是他们，徇私枉法的罪恶行为的原动力。

房地产开发商范文第6篇

开发环节的两大考验

一、自行全额缴纳土地出让金的考验。根据国土资源部的规定，自去年7月1日起，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。面对高额的土地出让金，许多开发商一直习惯于通过银行贷款解决。然而，6月5日的《通知》这次明确规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于交土地出让金的贷款。这使得很多自有资金不足的开发商“借鸡生蛋”的想法成为泡影。

二、筹措建设资金的考验。《通知》规定，开发商申请银行贷款，除应具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证外，其自有资金（指所有者权益）还应不低于开发项目总投资的30％。而且在预售商品房项目中，为减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这又使得开发商通过购房人垫付建设资金的希望落空。开发商是否拥有雄厚的资金实力，便成为其能否取得项目用地，顺利进行前期开发的重要基础和保障。

建设环节的两大考验

一、建筑承包商难以垫资的考验。建筑承包商垫资，不仅是房地产行业三角债产生的一个重要根源，而且承包商建设工程价款优先受偿权的行使，直接影响了银行债权的安全，极容易引发金融风险。为了消除房地产界的这一长期痼疾，此次《通知》规定：“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。”这一釜底抽薪的规定，使得开发商在建设过程中，资金的压力空前加大。

二、确保房屋质量的考验。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房交付使用后，主体结构质量不合格的，买受人有权退房。此次《司法解释》除重申了这一规定外，还增加了：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”尽管这一规定的操作性还有待于进一步明确，但是它无疑在房屋质量问题上对开发商提出了更高的要求。而且，《司法解释》对于不退房时质量问题的处理也作出了更为具体的规定。

销售环节的五大考验

一、虚假广告责任的考验。目前，百分之九十以上的商品房是通过宣传广告促销的，一些开发商在商业利益的驱使下，往往对销售的商品房作出夸大宣传。而购房人往往出于对开发商在广告和售楼书中美好描述的向往，才与开发商签订了购房合同。然而一旦交房时，购房人发现房屋现状与自己的想像大相径庭，找开发商交涉时，开发商却以原描述未写进合同为由，拒绝承担责任。为此，《司法解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这将对房地产虚假广告的泛滥起到有力的遏制作用。

二、恶意违约而致惩罚性赔偿的考验。针对消费者强烈呼吁的在商品房买卖中适用消费者权益保护法第四十九条的要求，《司法解释》在一定程度上作了采纳。根据《司法解释》的规定，在以下五种情形下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人（开发商）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这种惩罚性赔偿将会通过对上述严重损害市场交易安全行为的有力规制与打击，促进社会诚信制度的建立。

三、房屋面积差异的考验。在预售商品房中，要做到产权登记面积与合同约定面积完全一致，几乎是不可能的。问题在于必须本着公平的原则，将这种面积差异约束在一个合理的范围内。《司法解释》规定，出卖人（开发商）交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，除非双方另有约定，否则应按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这一规定将使房屋面积严重缩水、公摊面积过大的开发商面临严峻考验。

四、房屋不能按时交付的考验。《司法解释》在明确将房屋的转移占有（即通常所说的交钥匙），视为房屋的交付使用的同时，还对开发商迟延交付房屋的违约责任作出了规定。根据规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，除当事人另有约定的以外，购房人有权请求解除合同。对于法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

五、不能及时办理产权证的考验。为了解决实践中购房人入住后长期拿不到产权证而又投诉无门的问题，《司法解释》规定，由于出卖人（开发商）的原因，买受人（购房人）在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应当支付的违约金。而且在上述期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

物业管理环节的一大考验

招标选聘前期物业管理企业的考验。实践中，开发商为了“肥水不流外人田”，习惯于自行成立物业管理公司，管理自己建设销售的住宅物业。从今年9月1日起，开发商的这一习惯做法将受到《条例》的直接制约与限制。按照《条例》规定，首先，国家提倡建设单位（开发商）按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。其次，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；只有投标人少于3个或者住宅规模较小的，才可以经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。最后，对于开发商未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，《条例》规定将由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并可以处10万元以下的罚款。这一规定意味着即使开发商自己投资的物业管理公司，其能否为开发商建设的住宅小区服务，也要凭借其自身的资质与实力接受公开、公平与公正的挑选。

房地产开发商范文第7篇

关键词：城市经营 房地产开发商 角色转变 条件 措施

一、房地产开发商应向城市运营商角色转变面临的挑战

眼下去库存和房企转型，已成为时下房地产圈最热词语。在行业发展面临“天花板”的背景下，不少开发商纷纷喊出“转型”口号。如何转型？从哪些方面转型？也成为摆在房企面前的共同课题。

伴随着国内经济转型的深入，房地产开发商面临着一系列的问题和前所未有的挑战，突出的表现为：

1.城市土地减少，城市发展受到约束。相对于巨大的人口规模，土地资源十分有限。尤其是城市土地资源不足。但在工业化、城镇化的快速发展过程中，城市空间过度扩张、占用土地和生态环境压力增大：一些地方以非市场化的方式低价征用土地，高价出让获得差价收益，将农用地转为城市建设用地作为变现建设资金的重要手段。造成土地大量被占用。城市化的进一步发展需要占用一定的耕地，但是逐渐减少的耕地成为未来城市化发展的一个重要的制约因素，这对房地产开发商是一个严峻的挑战。

2.产业持续稳定发展的基础不牢，产业升级调整，就业问题突出。一些区域资源集中用于城市建设，也用于房地产开发，或者是通过调整行政区划来扩大城市辖区面积，忽视产业发展，造成城市发展中的产业“空心化”，进而影响就业人口，最终影响房地产的开发。随着社会经济进入资本密集度提高阶段，资本投入迅速增加，资本有机构成提高，资本对劳动的替代加快.就业对经济增长的弹性较以往降低。城镇人口更是大幅减少，是城市房地产开发面临的突出问题。

3.城市公共产品短缺，社会管理滞后。房地产开发快速发展在推动中国经济快速发展的同时，也带来了进城人口对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求的大量增加，如何为这些人提供城市生活必须的公共产品，这是城市公共服务所要面临的问题。

复旦大学房产研究所的蔡为民提出“如果开发商把房子修成碉堡，建筑成本的投入一定非常高，但最终会有多少人喜欢住在这样的房子里？楼盘的价值和开发商对建筑成本的投入，并不成绝对正比”，这其实引出一个问题：过去房地产开发商靠投资升值获利的比例高达三分之二，这种粗放式的开发模式将在未来的市场发展中受到挑战。

在房地产的“微利时代”来临之际，开发商究竟该如何创造价值？金地、万科、世贸和天朗等不少品牌房企正在实施的战略转型，从“房地产开发商”向“城市综合运营商”的转身，这给予了其他房地产企业很多的启示。

这种转变，从拿地层面已经开始，据有关机构数据表明，近两年，国内的商住综合用地成交比例猛增，未来居住综合体将取代单体住宅。许多房地产开发商看好运营服务，为了给客户创造更多价值，进而达成更好的销售业绩，全力推进城市综合运营，这比单纯做好物业服务具用更强的竞争力。

城市综合运营的内涵非常宽泛，在许多房地产企业未来的地产规划中，都同时在“社区健康产业”、“教育产业”、“文化艺术产业”及“原有的社区服务系统”四个方面发力，努力向提供“多元服务的城市运营商”的角色转变。现在房企已经进入不光上项目，还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。

二、房地产开发商城市营运的角色转变的条件

所谓城市运营商，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

要做一个好的城市运营商，必须具备以下几个方面的条件和能力。

1.房地产开发商城市营运的角色转变要具备强大的项目融资能力。城市营运过程中项目的开发往往是一块面积比较大的地块，为了保证项目的持续开发，必然涉及巨额的资金，如果没有强大的融资能力，这一切很难办到，很难支撑起这么大项目的运营和管理。几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。

2.房地产开发商向城市营运商的角色转变要拥有丰富的土地资源和雄厚的土地资源整合能力。如果没有丰富的土地资源，不可能形成一个城区，因此城市\营对房地产开发商还有一个前提能力要求，就是土地，需要拥有丰富的土地资源，要有雄厚的资源整合能力，包括两个方面，一是企业内部及外部资源整合能力，在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力；二是土地资源整合能力，在对现有土地进行深入分析勘察的前提下，对土地中的相关资源、生态等资源进行有效整合，以挖掘出土地本身的宝藏，发挥其最大化价值。

3.房地产开发商向城市营运商的角色转变要以科技进步作强力支撑与科技创新作为发展立足点。作为城市综合运营商要在推进城市化进程中扮演重要角色，需要把科技进步与技术创新作为发展立足点和强力支撑。把握和引导社会发展和产业技术发展的方向。因此，房地产企业要实现转型发展必须巩固科技成果和专利水平，提高专业领域研发实力。同时，通过推进节能减排，走绿色低碳经济发展之路，以引进消化吸收方式，取得先进的新能源和环境保护技术。

4.房地产开发商向城市营运的角色转变需要对城市建设和社会发展的战略、方向有准确的把握。城市综合运营是一个庞大、跨时代、高社会效益的城市建设综合服务体，将为社会提供种类繁多、具有个I生的产品、物业服务，如各种楼盘、市政基础设施、物业管理服务等。因此，城市综合运营商提供的不仅仅是居住空间的硬件设施或服务，而是涉及城市生活的公共空间。此外。城市综合运营商需要研究城市发展的战略定位，把握城市未来发展的方向，进而配合政府进行城市建设的总体规划。这些策划和规划不仅改变城市的形态，而且直接影响到市民的生活，进而影响城市未来的发展。由此可见，房地产企业只有具备社会责任意识，才有可能转型发展成为城市综合运营商，承担对城市建设和社会发展的使命感和责任感。

三、房地产开发商在向城市运营商角色转变中的措施

1.注重充分发挥房地产转型作用。经济转型与发展存在着一定的相互依赖关系，靠过去高投入、高污染、高能耗、低效益的发展模式不可持续，无论是环境还是资源都无法承受，要想取得长期发展必须转型。但经济转型也必须建立在一定的发展速度基础上，经济速度过度下降，投资、就业、收入都会下降，消费也会下降。民生问题就会更加凸显，特别是造成巨大的就业压力，就会变成社会不稳定因素，从这个意义上说，在转型进程中保持适当的经济增长速度，是转型成功的重要保证。房地产业对经济增长的贡献率达20%以上，对财政收入的贡献率达35%左右，在转型初期。房地产业在经济增长中的作用不可或缺，经济转型在一定时期内需要包括房地产业在内的多种产业支撑。但是，受市场需求的限制，再像过去那样盲目数量扩张也是行不通的。房地产本身也要转型，要减量提质，调整供应节奏，在转型中发挥房地产业在经济增长和转型中的作用。要在房地产开发中增加附加值、延长产业链、加大科技品质投入，通过品质投入带来的效益弥补数量减少损失的效益。另外，经济转型就要转变外向型经济发展模式，扩大内需，提高内生动力。提高住宅品质，是扩大内需、放心消费的基础条件和有力保证，不转型不利于促进消费，不转型不能实现房地产业在经济转型中的应有作用。

2.全面提升开发项目的综合品质。作为房地产市场的重要主体、核心主体和支配主体，房地产开发企业必须直面调结构、转方向。调结构，目前主要是调整住房供应结构，增加符合新型城镇化发展形势的、针对自住性需求的中小户型住房供应，转型的一个重要方向就是坚持稳中提质。开发成品住房是保持增长与转型提高的最好结合点，同时，提高项目的品质为突破口，因此，现在一些房企已经转型为城市运营商，房地产开发逐步走向城市复合功能的开发，而不是单一的住宅。现在房企已经进入三级开发，不光上项目。还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。在此趋势下，开发商和政府、金融机构的关系需要重新构建，做好长期运营的准备。以后可能很多企业要做持有型资产的经营，这也要求房企要构建这种运营团队，房地产业的定位和角色的扮演会出现转变。

3.注重创新发展实现房地产转型。住宅与房地产领域的创新重点是科技创新、体制创新和机制创新。通过科教创新增加“新技术、新材料、新产品、新工艺”应用，提高规划、设计水平，提升住宅产品质量；通过体制创新实现设计总承包，提高规划、设计、施工的协同性，减少扯皮、有机配合、提高效率；通过机制创新实现建筑、一体化设计，实现“社区健康产业”、“教育产业”、“文化艺术产业”及“社区物业服务系统”统一。当务之急就是要解放思想，彻底摒弃墨守陈规，尽快加强顶层设计。创新管理模式，更新设计理念，让先进的设计理念得到应有的尊重，让综合、合理的设计方案得到有效实施。要加大节能、绿色、环保技术的应用力度，促进科技成果的转化，推动绿色建筑发展。要通^科技创新、体制创新、机制创新实现房地产转型。在经济转型中实现科学发展，并发挥其在经济社会发展中的应有作用。

4.要做到“四个统一”。一是在开发目标上，自我本位与社会本位的统一，即在追求自身经济利益的同时，还要注重社会效益。二是在开发方式上，由“内生型开发”与“外源开发”的统一，即注重与优秀资源的相互整合，并以此形成产业带动地产的规模运营，从而创造出“造城”奇迹。三是在开发定位上，由单一项目的市场定位与城市区域功能的选择定位统一，即必须注重项目的可持续发展性，要将产品定位与整个区域经济的发展相结合。四是在对社会责任的定位上，由居住空间的提供者与城市公共生活空间的提供者统一，即房地产开发不仅仅是提供居住空间，还是城市景观的塑造者之一，“公共生活空间”强调的是公共，不仅仅是居住者本身的内部空间，其外部空间更是整个城市景观的构成部分。

房地产开发商范文第8篇

关键词：房地产；信息不对称；博弈

中图分类号：F293文献标识码： A

1 前沿

近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。

2 信息非对称性

信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。

房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。

3 道德风险的表现形式

房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：

重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保证。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。

假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。

抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。

我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）

表1 房地产开发商与银行博弈分析表

当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。

则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。

以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。

5总结

从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。

从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。

总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。

参考文献：

[1]华武等.策略模糊的最优契约博弈分析[J].预测.2003，（4）56-61

[2]何新宇，陈宏民.外部性、贴现因子与兼并动机[J].管理工程学报.2002（3）9-11

[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154

[4]李凌，王翔.论博弈论中的策略思维[J]，上海经济研究，2010.

[5]张文远，王曦晨.基于博弈论的融资担保费率及风险分配研究[J]，南方金融，2014

房地产开发商范文第9篇

摘要:房地产业作为我国经济的支柱产业，对国民经济的持续稳定发展具有举足轻重的作用。但是，在房地产交易市场中买卖双方存在着严重的信息不对称问题,导致了道德风险与逆向选择的出现。

本文以此为背景，通过对房地产开发商与消费者之间的博弈情况研究，从价格角度进行系统的分析，试图得出在信息不对称的情况下，各个市场主体之间的相互作用，运用博弈理论竞争模型，试图打开对房地产市场研究的新思路。

关键词:不对称信息 博弈分析 道德风险 逆向选择

购房者买房的关注点大多集中在房价的问题上，所以房地产开发商与消费者之间的价格博弈成为二者之间的一个最重要的博弈之一，开发商希望房价越高越好，而消费者则恰恰相反，正所谓“开发商漫天要价，消费者就地还钱”。纵观中国房地产发展的三十年，消费者一直处于被动地位，就连金融海啸也不能彻底扭转消费者的劣势地位。尤其在房地产信息不对称的情况下，这种劣势问题更为严重。

房地产开发商为扩大销售，追求利润最大化，房地产商能够采取的三种策略是：降价、不降价与提价。基于国四条以及各部委对房地产市场的宏观调控，提价较难即不可行的策略，现假定房地产商的策略是降价或者不降价，有意购房者的策略是观望或者购买。理性的房地产商和消费者之间博弈的纳什均衡为降价和购买。

但博弈是复杂的，如果房地产商掌握刚性需求信息后，主动降价的可能性不是很大，部分房地产商甚至反向操作宣布涨价，导致买卖双方的博弈持续更长时间。对于消费者来说，在整个房地产博弈中，购房者期望花最少的费用购买到具有尽可能高的使用价值（当前价值或预期未来价值）的房产，尤其是国务院“遏制部分城市房价过快上涨”等政策的相继提出，消费者从原来的疯狂追逐房价的被动方变为主动方，采取边观望边考虑的策略，选择自认为最合适的时机进入市场购买。

基于以上的讨论，下面通过一个不完全信息下的静态博弈扩展式对房地产开发商与消费者之间的博弈予以分析：

1、静态贝叶斯博弈模型的建立

关于房地产市场的信息,虽然开发商比消费者了解的更多,但也是不完全的。根据海萨尼转换原理,自然选择根据房地产市场的特征将房地产市场分成两类，萧条的概率为q， 繁荣的概率为1-q。开发商有两种战略选择，降价或者不降价；消费者也有两种战略选择，入市或者观望。

开发商和消费者的支付函数下图1所示

其中，、分别是房地产开发商降价与开发商不降价时的销售收入，也即消费者的实际支付；、分别是消费者在房地产市场萧条与繁荣时，从住房消费中得到的效用，即对房地产商品的期望价格；为开发商的开发成本（在这里，我们假设无论市场萧条或繁荣，开发商的开发成本不变）。

在房地产市场萧条的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时,开发商的得益是，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时， 开发商的得益为，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。

在房地产市场繁荣的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时,开发商的得益为，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益，消费者的得益为。如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。我们再假设(不降价时的销售收入大于降价时的销售收入，销售收入始终大于开发成本,否则开发商退出房地产行业)，(即房地产市场繁荣时,消费者愿意支付的房价高于萧条时愿意支付的房价)。

2、不完全信息静态贝叶斯博弈分析

对于上述的静态贝叶斯博弈模型的扩展式，可以得出以下6种情况，下面，我们分别来进行分析：

（1）当，，，,即时，无论房地产市场是繁荣还是萧条，消费者都会选择入市。开发商选择降价的期望收益是，开发商不降价的期望收益是，因为，所以开发商选择不降价。此时（开发商不降价，消费者入市）是满足上述条件的贝叶斯均衡。甚至，开发商可能鉴于市场的刚性需求，会进行试探性的提价。

（2）当，,，,即时，只有在开发商降价的情况下消费者进行住房消费的期望效用才高于观望时的期望得益时，消费者才选择入市。此时，房地产开发商选择降价的期望收益是，不降价的期望收益是0，因为0，所以开发商一定会选择降价。此时（开发商降价，消费者入市）是满足上述条件的贝叶斯均衡。

（3）当，,，,即时，消费者在市场繁荣时选择入市。开发商选择降价的期望收益是，开发商不降价的期望收益是0，因为0，所以开发商的选择是降价。此时（开发商降价，消费者繁荣时入市）是满足条件的贝叶斯均衡；当市场萧条时，消费者选择观望，此时不存在纯策略贝叶斯均衡。在这种情况中，只有房地产市场繁荣时，开发商选择降价，消费者进行住房消费的期望效用才大于消费者观望时的效用。

（4）当，,，,即时，消费者选择入市。这种情况是指除了在市场萧条下开发商坚决不降价，消费者会选择观望外，消费者都会选择入市。此时房地产开发商选择降价的期,望收益是，开发商不降价的期望收益为如果，开发商选择降价，则（开发商降价，消费者入市）是贝叶斯均衡；如果，开发商选择不降价，则（不降价，在繁荣时入市）是贝叶斯均衡。

（5）当，,，，即时，消费者在市场繁荣时入市。此时，无论开发商是否会降价，消费者进行住房消费时的期望效用都高于观望时的效用。房地产开发商选择降价的期望收益是 ，选择不降价的期望收益是，因为，开发商会选择不降价。此时（开发商不降价，消费者市场繁荣时入市）是符合条件的贝叶斯均衡；在市场萧条时消费者选择观望，不存在贝叶斯均衡。

（6）当，，，,即时，无论房地产市场是繁荣还是萧条，消费者入市的期望效用都小于观望时的期望效用，所以此时消费者不入市。开发商无论降价不降价，它的收益都为0。此时不存在纯策略贝叶斯均衡。

从上述分析可知,房地产市场的交易不仅取决于房地产的开发成本和厂商的定价,更决定于消费者从住房消费中得到的效用,即对商品房的期望价格。无论房地产市场是繁荣还是萧条，只要消费者住房消费的期望效用大于观望时的期望效用时，消费者都会选择进行住房消费。当市场萧条时,成交量萎缩、房价下跌,消费者对商品房的期望价格下调,会选择观望。当市场繁荣时,成交量放大、房价上涨,消费者对商品房的期望价格上升,会选择入市。这一现象验证了“买涨不买跌”的传统消费心理学。

3、不对称信息下的开发商与消费者的对策

基于不对称信息的存在，房地产开发商一方面加强对项目的宣传力度，增加消费者对项目的认同,提高消费者的心理预期；另一方面又对项目的各项成本进行蓄意的隐瞒甚至夸大，提高房价，增加企业的利润率。而处于劣势地位的消费者一方面想要买到质量优、价格公道的商品房；另一方面，又要支付巨大的信息搜寻成本。作为博弈的第三方――政府的立场则更为尴尬，一方面房地产行业是国民经济的支柱产业，是税收的主要来源；另一方面又要维护广大人民群众的利益，实现“住有所居”的目标。目前的房地产泡沫已由经济问题转变为社会问题，房地产市场已经偏离了正常的运行轨道，仅仅依靠经济措施已很难解决。但如果中央政府下定决心，完全通过行政手段遏制目前的高房价，又会使房地产价格高空坠落，给我国社会稳定和经济发展带来更大的隐患。

在如此微妙的房地产市场环境中，需要社会各方的共同努力，维护房地产市场的稳定与社会的和谐。

作为房地产开发商有责任维持房地产市场的稳定，应秉承诚实经营、合法经营的原则，不仅要对所开发的房地产项目进行适度正确的宣传，也要对项目进行全面质量管理，保证项目质量。

作为消费者，应该理性的对待房地产市场，形成合理的预期，在房价达到自己的心理预期时出手，而不是一味的等待房价无休止的下降。当然也不可以盲目跟风，被开发商牵着鼻子走。应该综合考虑各种因素而后再做决定。

作为宏观调控的主体，政府应充分协调利用行政调控和市场调节，绝不能回到“放乱收死”的老路，遏制高房价亟待健全房地产三项制度，即在房地产宏观管理上采取“双轨制”；在针对地方政府中观房地产管理上采取“问责制”；在房地产开发商微观管理上采取“税收金融制”。

参考文献：

[1]刘华伟.房地产市场中的信息不对称问题[J].中国房地信息,2002.11

[2]施鑫华，阮连法.房地产市场信息不对称问题研究[J].建筑经济,2003.3

房地产开发商范文第10篇

关键词：房地产；开发商；工程管理；结构优化

当前房地产开发商对工程的管理方式，部门制度管理最为普遍，即将各个部门作为贯彻整个工程主线的载体，各施其职，从项目的策划、设计、决策，到项目的施工、竣工、验收，都实现流水线的管理，哪个环节出现问题都一目了然，落实责任制也不费吹灰之力，但是工程管理结构的优化绝非按照工程方案进行就能了事，其中很多不可预知和难以预知的因素都很可能导致工程无法按质按期顺利完成，因此，房地产开发商对工程管理结构的优化势在必得。

1.项目工程管理现状

1.1建设前期工作准备不充分

房地产开发商较重视项目的定位，即项目的地理位置、交通情况、配套设施等，却疏于建设前的准备工作，尤其是对施工资料的掌握。譬如为了加快项目进度，而加快建设速度，类似地质勘察、设计依据等等都不重视。另外，少数开发商由于对城市的配套管理规划不明朗，在应允业务应有的配套后，却在交付时仍然使用临时用水等。以上诸类问题都是建设前期工作准备不充分的表现，应该予以重视。

1.2项目风险管理问题

房地产开发商开发项目遇到的问题，有以下几种：政策风险，即房地产相关的调控政策决定市场的走向，当市场环境改变后，所发生的项目投资风险也将随着增强或者降低；其次是环保问题，项目开发是在为城市策划一个全新环境的过程，但也要在环境环保方面付出代价，譬如噪音、大气、水系等的污染问题；再次是金融风险，房地产开发的项目融资问题是较为重要的问题，在既定的融资数额上，工程管理结构的变化随时给资金增加不必要的压力，甚至在国家货币政策的影响之下，管理结构的优化也会受到一定的阻力；最后是市场风险，工程管理结构当中的决策环节，包含对预期销售的估计，因此受到市场行情的牵肘，如果结构优化工作不当，或者建材价格上涨，都会增加工程的造价。

1.3项目成本管理问题

项目的成本从项目的决策到竣工阶段，都在产生。很多房地产开发商因为决策的错误，导致工程投资的增多；而在实际工程中，为了降低工程造价，而故意忽略建设的问题，严重影响施工的质量，对房地产投资效益也造成了很大的伤害。

2工程管理结构

2.1规划管理

房地产开发的第一阶段是项目的规划管理。为了避免追赶进度而没有严格按照建筑规划方案进行，开发商一般都会对建筑方案的可行性进行分析探讨，进而确定项目工程开发的管理结构，以发挥规划方案在整个项目开发中的作用。

2.2设计管理

管理结构中的设计环节是整个项目的灵魂所在，贯穿于整个工程项目，对于工程的质量、投资以及竣工后的维护等方面都影响甚大。建筑工程的设计管理是工程管理结构优化的关键环节，在施工之前要充分考虑到设计阶段的管理，即设计阶段决定着投资分量和预期收益，并为项目的决策提供足够的理论依据。

2.3施工管理

房地产开发商对工程施工方面的管理，具有时间持续性、内容繁杂性、影响力大、辐射范围广等特点，它是直接实现工程管理目标的途径，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公开和诚实守信原则，择优选择工程队伍，施工、监督、竣工、验收每个环节都要处理好，并严格遵守相关的法律法规，实现工程质量、工期的完美结合。

3.优化工程管理结构的措施

3.1风险管理

房地产开发商为了减少隐蔽的损失，通常利用一定的技术手段进行工程管理，一方面是规避风险，另一方面是本身的利益。风险管理通常有两种方法：

1）转移风险

房地产开发过程中，开发商进行风险管理的首要选择方式是转移风险，一般有两种选择方式：一是以合同方式进行风险约定，譬如房地产开发商作为甲方，建筑材料供应商作为乙方，如果项目因为材料而产生的质量问题，可根据合同约定的方式要求乙方承担部分或者全部责任；二是购买保险，将房地产开发可能遇到的人力无法恐惧灾害或者施工意外等不可预知的风险转移给保险公司，虽然此类转移方式是建立在成本增加的基础上，但是它能够最大限度的降低风险。

2）回避风险

风险的回避其实是一种权宜的办法，较为消极，它通过判断工程管理结构中程序是否存在风险，将存在风险的程序删减，虽然风险回避了，但是蕴含风险的程序自身所带的经济效益也将会随之消失，开发商自然不能从中获得任何利润，反而会造成利润流失。

3.2成本管理

工程成本管理贯穿项目决策、设计、施工以及竣工各个阶段，各个阶段的成本管理不是独立的，而是要进行全过程的成本管理。所谓的全过程成本管理，是指房地产开发商在策划阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段、营销阶段，对工程的造价进行全方位控制。各个阶段的成本管理，都是以最低成本换取最大效益为基本原则，对工程项目进行成本管理，其中策划阶段和施工阶段的管理是重中之重：

1）策划阶段

房地产开发项目的策划阶段，不仅是工程的开始，也是进行成本管理的关键阶段。通常情况下，要从两个角度分析，一是对项目成本影响因素进行总体研究，宏观调控；二是全面把握成本，对成本的细节进行分析，掌握工程价值的走向，策划可行性报告，进而付诸于工程接下来的各个阶段。

2）施工阶段

工程的施工阶段是整个工程成本所占比例最大的阶段。首先是对工程的变更进行严格控制，防止工程的变更使得工程成本的不合理增加，每个房地产开发商都希望将成本降到最低，而做法无非是对建设单位进行严格监督，要求其严格按照方案和图纸施工，按照程序施工，出于工程需求而要变更的内容，详细审查，对于不需要变更的，坚决驳回。其次是施工现场的管理，监督施工必须进行，一是对现场的监督，二是对施工材料、施工工具进行严格管理，清除不符合要求的材料，更换不符合施工需求的工具，三是对施工方案的执行严格审核，从而达到控制工程造价的目的。最后是对施工相关人员进行奖罚，防止拖延施工的现象发生。

3.3项目的质量管理

1）严格选择和使用材料

提高建筑材料质量，建设单位应加强建材市场的考察，对建材产品提出的更高，尽可能选择应用质量优良、安全环保的新型建筑材料，淘汰不利环保、落后、危及建筑安全的材料，保证建筑材料质量。

2）严格使用施工工具

端正所有施工人员使用工具时正确的态度，使其在主观意识和思想上重视安全，熟悉工具的操作技能，明确施工工具使用不当的安全生产责任和事故危害，遵守各项规章制度，使事故发生的控制、减少和杜绝工作行之有效。

3）提高管理者的素质

首先，作为建筑工程领头人的管理者必须懂得科学的建筑管理理论，掌握先进管理方法和扎实的专业知识，以先进的管理知识为基础制定相关规章制度和劳动纪律，并且带头遵守，模范和鞭策下属人员；其次，注重管理人才和技术人员的培训，使管理、技术和施工全体人员将质量和安全意识深埋内心，明确各自岗位的责任，提高建筑工程质量管理的整体水平。

4.结束语