房地产企业的财务制度范文

房地产企业的财务制度篇1

[关键词] 房地产企业；财务风险；公司战略；财务风险控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作为国民经济新的增长点，房地产业为中国经济的快速发展做出了巨大的贡献。房地产业的健康发展对于改善人民生活，调整产业结构，拉动经济增长起着至关重要的作用。本文以SK公司为例进行案例分析，通过对该股份有限公司财务风险控制流程进行研究及SWOT分析，得出该公司财务风险控制情况并对房地产企业财务风险控制提出相应的建议，具有一定的理论和实用意义。

1 SK公司财务风险控制情况

SK公司没有单独的风险管理体系，公司对财务风险的控制涵盖于内部控制系统之中。SK公司现行内控体系主要按照“控股总部、区域总部、城市公司”的“三级组织结构”进行管控，通过合理的岗位设置和人力资源政策，建立良好的内部环境并实施有效的控制。公司通过内部审计、内控检查、专业巡查等方式对内部控制进行监督检查，结合全面风险管理工作评估相关风险，并以内部报告、通报等形式确保有效的沟通，促进执行整改和制度修订。

公司对内部控制的实施采取多层次的监督、控制，内部控制体系。

董事会、审计委员会：负责审查、监督内控的有效实施和自我评价情况。

公司内部控制规范工作小组：负责指导、监督公司内部控制制度的建立、完善及其实施。

公司审计稽核部：负责日常监督。

外聘审计机构：对内控自评报告进行审计。

SK公司对于各类财务风险的管理目标和具体控制方法如下。

1.1 市场风险控制

SK公司的市场利率主要来自汇率风险和利率风险。汇率风险公司无法消除只能时刻密切关注。公司面临的现金流量利率风险是由浮动利率的金融负债产生的，而公司面临的公允价值利率风险则是由固定利率的金融负债产生的。针对利率风险，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮动利率，以此来消除利率变动产生的公允价值风险。

1.2 信用风险控制

为了降低信用风险，SK公司成立了专门部门，对合同另一方进行信用审批、确定信用额度、执行持续的监控程序以确保及时收回债权、以及对于过期债权采取必要的措施回收。在每个资产负债表日，公司会审核每一单项应收款的收回情况，对没有收回的应收款及时计提坏账准备。同时SK公司采用了内部政策及筛选机制，确保所有合同另一方均榫哂辛己眯庞眉锹嫉目突А3应收账款金额前五名外，公司无其他重大信用集中风险。

1.3 流动风险控制

SK公司采用定期分析债务的期限和结构的方法，时刻保证债务到期时有充足的流动资金来偿还。公司管理层也十分重视银行借款的使用情况，时刻确保遵守借款协议并对银行借款进行及时的监控。同时为了获得一定的授信额度，公司与多所金融机构进行融资磋商，通过授信额度来降低流动性风险。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中国上市房地产公司排名中，SK公司排名在前20名。根据排名，前20名可以分为三个战略群组。而SK公司隶属战略群组C。对战略群组C的SWOT分析如下。

2.1 优势

（1）市场挑战者或市场追随者；（2）规模较大；（3）品牌影响力较大；（4）进入壁垒高，避免过度竞争。

2.2 劣势

（1）跨地区开发风险；（2）行业过度集中于房地产，存在风险；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁垒较高，风险较大。

2.3 机会

（1）扩大国内经营范围；（2）塑造品牌影响力；（3）低碳环保的绿色住宅方向；（4）关注社会责任，提升企业形象。

2.4 威胁

（1）同类市场内存在竞争；（2）政府的管制与约束；（3）关于高房价的白热化的公众争议；（4）国外房地产企业进入市场。

根据SWOT分析中的劣势，可以看出SK公司业务过度集中于住宅地产和商业地产，且房地产开发地区过度集中于华中地区和东南沿海地区。行业和地区过度集中，如果国家政策对房地产行业或某一地区影响较大或房地产行业由成熟期进入衰退期，企业可能面临较大的财务风险。

3 房地产企业财务风险控制的启示

3.1 建立专门的风险管理体系

SK公司对财务风险并没有给予极大的重视，对财务风险的管理仅包含在内部控制体系中。公司可以建立专门的风险管理体系，如在总部设立风险管理部，总体评价和控制公司的财务风险。在下属公司设立直接责任人或部门来预测和评价公司的财务风险。预测或评价出重大财务风险时，有专门的项目小组或临时成立的项目小组来消除或减弱风险等适合本公司的风险管理体系，严格把控财务风险。

3.2 多渠道筹集，降低资产负债率

企业可以通过发行债券、与其他公司进行战略联盟、发行股票、房地产信托等方式将传统单一的银行贷款筹资方式转为多元化的筹资方式，来降低筹资风险。

3.3 多元化发展战略

在业务方面，可以通过多元化战略联盟、协同联盟、特许经营等方法进入其他相关联或不相关联的正处于成长期或成熟期的行业。可以借鉴行业龙头企业涉足银行、医院、商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地等多个行业的经验。在地区方面，企业可以通过研究其他地区的市场情况，选择适合本企业的发展潜力大的地区进行跨地区多元化发展，来降低房地产市场发生变化或可能进入衰退期给企业带来的风险。

4 结 语

通过对公司财务风险控制现状进行分析，研究房地产企业财务风险的防范措施，有助于提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，实现房地产企业健康可持续发展。

主要参考文献

[1]邢雪晨.我国房地产企业财务风险及其控制研究――基于远洋地产集团案例[D].北京：首都经济贸易大学，2014.

[2]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯，2016（23）.

房地产企业的财务制度篇2

关键词：房地产企业财务管理危机探索

企业财务管理一直是企业管理过程中不可忽视的一个重要环节，在促进企业长远发展、合理分配企业资产、确保企业资产安全方面发挥着重要的作用。近些年来，我国经济发展进入了新常态发展阶段，房地产企业的竞争愈加激烈，在这样的经济发展背景下，企业危机防范的意识急需不断增强，通过科学有效的财务管理措施来增强企业风险防范的能力和效率具有重要的现实意义。

一、房地产企业财务管理和危机防范相关内容概述

由于房地产市场的需求量很大，房地产市场规模迅速扩大。目前，房地产市场逐渐进入了新常态发展阶段，增速逐渐下降，部分地区出现了“供大于求”的现象，房地产企业破产、地产企业资金链断裂、楼市“崩盘”的现象时有发生，房地产企业迎来了前所未有的市场危机。房地产行业是一个投资风险较大的行业，企业财务管理是一项系统工程，有利于为企业决策者提供有效、全面的企业资产信息，从而使企业决策者做出符合市场发展规律的大型经济决策，有效降低大型经济投资带来的企业风险。在房地产资源的供求矛盾逐渐成为我国主要的社会经济矛盾之一的大前提下，一方面，加强房地产企业的财务管理水平是企业提升经营管理水平的现实需求，只有符合市场发展趋势的财务管理制度才是具有可持续发展的活力；另一方面，加强房地产企业的危机防范意识是房地产企业有效规避企业社会风险的现实需求。目前，我国各地区房地产市场的投资风险逐渐增加，但部分企业的财务管理制度并不健全，企业管理者危机防范意识不强、国家相关房地产政策落实度较差、财务管理制度可行性不足、财务管理手段较为传统、企业内部控制制度体系不健全等现象普遍存在，在外界经济环境对房地产企业提出更高要求的前提下，企业管理者必须用发展的眼光看待财务管理和危机防范问题，结合外界经济发展大趋势和房地产企业经营管理的特点有针对性地进行反思和创新，有效避免企业财务管理过程中存在的一些不合理现象。

二、房地产企业财务管理和危机防范过程中的不合理现象及改进建议

（一）健全房地产企业财务管理制度

目前，在我国房地产企业财务管理过程中，财务管理和危机防范意识不强、财务管理目标不明确、财务管理工作分工不明确、财务管理工作方式落后等现象普遍存在，财务管理制度有效性较差是存在的主要问题之一。在房地产企业的经营管理风险不断增加的背景下，这种不合理现象急需转变。首先，企业财务管理和危机防范的重要性是有目共睹的，有关部门应该组织研究团队对我国房地产行业财务管理理论进行深入分析和研究，提供符合国家宏观经济发展趋势的房地产企业财务管理的标准体系；其次，企业财务管理的根本目标是提升企业的经营管理水平、确保企业资产安全，一切不满足基本目标的财务管理制度都会阻碍企业发展；最后，企业应该不断健全财务管理责任分配制度，相关管理者应该制定战略性的财务管理工作计划，同时应该明确财务管理工作人员的工作责任，使财务管理工作更加公开透明化，在提升企业财务管理水平的同时可以促进廉政建设。

（二）完善房地产企业内部控制制度

房地产企业是我国的支柱性产业之一，在促进社会发展、提升人们生活质量方面发挥着不可忽视的重要作用。目前，我国房地产企业的内部控制制度并不健全，不利于合理分配企业财务资源、发挥财务管理的优势。首先，企业管理人员应该在深入了解企业组织结构的基础上，深入分析企业内部控制体系可能涉及到的各项内部管理事务，建立完善的内部控制网络；其次，房地产企业应该结合实践管理经验，建立完善的规避社会风险的制度，提高企业的抗风险能力，这样企业在经济危机状况下依然可以保持一定的发展活力；最后，房地产企业应该改进内部控制手段，充分利用先进的多媒体技术手段和计算机信息技术进行内部控制，建立完善的内部控制信息分享平台是提升企业内部管理效率的重要手段，通过信息分享平台，企业员工可以快速获取企业内部信息和管理策略，这样可以有效增加内部控制制度的执行效率。

（三）提升房地产企业财务管理团队的整体素质

管理团队是影响企业财务管理和危机防范过程的重要因素，但目前我国部分房地产企业财务管理团队的整体素质较差，一方面体现在财务管理团队的硬件条件较差；另一方面体现在财务管理团队的软件条件较差，组建高素质的财务管理团队是提升房地产企业财务管理水平的重要方法。一方面，财务管理团队的专业素养有待提升。我国应该逐步健全财务管理人才的培养模式和财务管理人员的再教育模式，为我国企业财务管理工作提供强大的人才力量。同时，企业应该给财务管理人员提供培训学习的机会，确保财务管理人员掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企业财务管理人员的思想觉悟需要提高，财务管理部门应该采用合理的措施激发员工的工作激情。同时，我国财务管理人员危机防范意识不强的现象是普遍存在的，因此，企业应该通过会议精神传达的方式让全体员工意识到现在的经济发展大趋势，建立员工与企业共同发展的责任意识，这样才能从根本上增强财务管理的有效性。

三、结束语：

在经历了长达十年的快速增长期后，我国房地产市场进入了相对来说比较低迷的发展阶段，房地产市场的经济增速不断下降，房地产企业的竞争更加激烈。在这样的市场发展背景下，企业更应该结合市场发展趋势和企业内部特点建立符合现实发展规律的企业财务管理制度，通过科学合理的财务管理策略增强企业风险防范的能力，只有这样才能使房地产企业在激励的竞争中持续保持发展的动力。

参考文献：

[1]祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J].行政事业资产与财务，2014，21:84-85.

[2]蒙永福.我国房地产企业面临的危机及管理预控机制的构建研究[J].全国商情(理论研究)，2011，13:15-19+76.

[3]钟国英.如何完善房地产公司财务风险防范措施[J].财经界(学术版)，2012，12:122-123.

[4]谷小城.国家调控政策下的房地产企业财务状况分析——以金地集团为例[J].商，2013，01:198-207.

房地产企业的财务制度篇3

摘 要 近几年中国房地产行业开始走俏，发展势头掀起了新一轮的高潮，根据分析报告显示：2011年上半年我国商品住宅销售面积达39805万平方米，销售金额达到20657亿元，销售面积和销售价格叠创新高，使房地产行业为国民经济做出巨大贡献。同时房地产企业之间的竞争也越来越大，那么怎样提高竞争力是房地产企业领导最为关注的问题。本文针对房地产企业的财务管理现状进行分析，提出有效的对策以提高房地产企业的竞争力。

关键词 房地产 企业 财务管理 对策

一、房地产企业财务管理的现状

（一）财务管理人员素质不高，财务管理水平较低

我国一部分房地产企业尤其是民营房地产企业中，他们之前是从事其他行业的，待有一定的资金积累后也转型从事房地产业，经营管理者文化程度不高，缺少现代化的经营管理理念。有相当多的房地产经营管理者是从技术员和包工头发展起来，他们虽擅长节约成本但是缺少财务管理的意识，他们只是凭借感觉和经验进行管理，认为财务管理只是记账、算账、对账等简单工作。大部分经营管理者在财务管理方面采用的是家族式管理，出纳、会计等人员都是由自己的亲戚担任，尤其是出纳一定是自己亲戚，造成出纳就是财务管理部门的领导者，由于家族成员不一定都是财务管理方面的专业人员，没有专业的会计素养，没有较高管理水平，更可不能有新的财务管理理念，而房地产行业风险很高，这样不专业的财务管理队伍势必会影响房地产企业的可持续发展，甚至可能导致企业资金运转困难经营不善而倒闭的现象。

（二）房地产企业财务管理制度和财务监督机制不健全

目前我国房地产企业大多在财务管理制度方面都不健全，由于房地产企业资金分散、融资困难、财权分割、流动资金周转困难、私设小金库等问题经常发生，很多款项都是在没有合同的情况下进行支付的，财务部门对支付款项的来龙去脉不能掌握，使财务人员无法制定财务制度；还有的房地产企业经营管理者对财务核算要求不高，这些现象都会导致财务信息缺少真实性和完整性。

虽然有的房地产企业财务管理制度已经完善，但是财务监督机制不健全不完善，或者根本没有设置，导致财务管理制度形同虚设，没有科学有效的审核程序，使财务管理工作开展困难，甚至养成财务管理人员懒散、按个人意愿去工作的习惯。这些想象都不能使财务管理发挥它的职能，给房地产企业的财务管理发展带来很大影响。

（三）房地产企业各部门对财务管理认识不到位

很多房地产企业其他部门员工不了解财务管理，不知道财务工作的重要性，在实际工作中，没有根据正确的财务工作流程并在没有经济合同的情况下就答应款项的支付，给财务工作带来很多不必要的麻烦。财务管理是企业管理中的重要组成部分，它不仅仅是财务部门自己的事情，它也涉及到房地产企业经济部门和工程部门等其他部门，需要各部门和财务部门进行沟通和交流共同完成财务工作，防止部门之间工作不配合现象出现，防止他们之间矛盾出现。这些矛盾如果出现将阻碍财务管理制度的执行，因此，必须正确处理好各部门和财务部门之间的关系。

二、房地产企业财务管理现状的对策

（一）加强财务管理人员的专业素质

房地产企业管理者要定期安排财务管理人员学习财务知识和更新财务管理理念，要求财务人员必须具有最基础的会计从业资格并不断提升自己的专业水平，提高自己的专业素质。但是有的财务人员对财务知识的学习兴趣降低，对企业安排的培训和学习敷衍了事，使其起不到提高专业素质的效果，房地产企业针对这种情况还要建立有效的奖惩机制，让财务人员既有动力又有危机感，达到提高财务人员专业素质的目的；还要定期对财务人员的职业道德素质进行考核，防止财务人员给企业造成不必要的麻烦。

（二）完善财务管理制度和财务监督机制

财务管理工作要想有效实施首先就要有财务管理制度，它是财务管理实施的依据，如果不建立财务管理制度就会使财务管理人员在工作时无从下手，孤军奋战。财务部门的主要任务是做好财务预算、财务成本管理、资金管理和控制降低财务风险等工作。因此，房地产企业要从这几方面入手，结合企业实际情况依照国家的相关政策，建立完善的财务管理制度。比如：制定财务管理业务流程和财务预算管理等一系列必要制度作为房地产企业财务管理和会计核算的依据。财务管理制度完善之后，由于房地产企业员工的素质有所不同，就会出现有人遵守制度，有人无视制度的现象，

（三）协调好各部门之间的关系

一个企业是否保持健康良好的发展，取决于企业各部门之间是否能协调合作，房地产企业也是如此，正确处理好各部门之间的关系十分有必要的，尤其是财务部门和其他部门之间的关系。这就要求房地产企业全体员工都要认识到财务预算等工作的完成是各部门都要参与的，不是财务部门能独立完成的工作。因此，要想完成企业财务管理目标就要求房地产企业人力资源管理人员协调好各部门之间的关系。

（四）业务是财务之本，全面了解业务才能实施全面的财务管理

房地产业的财务人员应该加强了解销售和工程知识。比如销售方面，2003年6月1日之后实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于销售方面的几个核心控制点就可以更好的制订出维护企业利息的《商品房买卖合同》；又如工程方面，在装修的主要材料方面参与询价了解，然后采用甲定乙购的方式，便能保证质量和品牌又能控制成本。

四、结束语：

总之，财务管理是房地产企业管理中的重要组成部分，房地产企业经营管理者要充分重视财务管理，财务人员要随时更新财务理念，企业要建立完善的财务管理制度和监督机制，并协调好各部门之间的关系，全体员工共同努力完成财务管理目标，提高房地产企业的竞争力，实现企业目标。

参考文献：

[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨.中国外资. 2011(04).

[2]高庆磊.完善房地产企业财务管理体系的研究.中国商界(下半月).2010(04).

房地产企业的财务制度篇4

关键词：房地产企业；内部财务；控制体系

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-0-02

一、我国房地产企业内部财务控制的现状

随着我国经济发展速度不断加快，规模不断扩大，房地产整个行业回暖加速，我国房地产企业的内部财务控制制度是房地产企业发展的根本基础，我国社会主义市场经济发展的未来要求会对房地产建设的规模与数量的要求越来越高，我国开发房地产的巨大利润吸引了更多的资金与投资厂商进入房地产业，这也在一定程度上拉动了地方经济发展规模，我国政府也相应的提高了房地产业的投入资金和支持力度。房地产企业的外部发展环境已经十分健全了，现阶段房地产企业的主要发展问题存在于房地产企业自身的内部管理与控制的问题，在房地产企业内部财务控制体系的建立过程中，欠缺财务发展的有效性，房地产企业自身的内部财务管理控制体系存在很多无法解决的困难和问题，而且房地产业作为我国新兴经济发展的增长点，对我国经济具有推动作用，内部财务管理的失误和内部财务资金运用的盲目性会造成房地产企业自身的发展障碍，造成管理体制难题。

二、房地产企业内部财务控制的特点

1.开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产企业的项目开发就是一种大量资金投入的开发与建设的过程，资金投入的额度随着规模大小而正向变化，房地产企业的开发对象一般都是大型住宅楼盘或商业建筑，期间都会投入大量的资金，城市地价随着城市化的速度加快而持续增加，高额的低价和房屋工程建设费用，要求房地产企业必须运用强大的资金开发经营好建设项目，并在长期性的开发建设过程中处理好征地、土地开发、房屋建设、施工、竣工等一系列的项目。而在最后要确保工程的顺利结束从而收取资金，这个流程是需要消耗时间成本的。

2.房地产风险大，投资需谨慎

房地产本身因为是刚性需求，我国目前需求强大，短期内房地产波动的风险不是很大。但是房地产开发活动资金投入量大，投入时间长，管理时间长，会造成资本的损耗和一定的投资风险，资本的投入会随着时间的长短变化和国际大宗商品物价局势的变动有所变化。所以房地产的开发才具有相当大的环境风险，另一个方面房地产的开发具有方向性的优势，要明确房地产未来的发展预期，判断未来的价值潜力才能够实现资金的投入与回报的最大受益，可是收益的最大化追求往往会冒很大的风险，投资决策的失误或投资战略决策的失误会提高风险发生的可能性。

3.开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、加强房地产企业内部财务控制体系的意义

1.提高房地产企业的资金管控能力

建立健全房地产企业的内部财务控制体系可以有效的改善房地产企业内部的财务控制能力，提高房地产企业的发展动力，可以提高房地产企业运用资金的能力，降低资金投资的风险性因素。因为房地产企业内部的财务核算体系和财务软件的信息化预算不一致，财务报表也不统一，所以会造成管理的障碍，加强财务管理的制度建设，可以规范化财务管理各项制度，科学、合理的安排好资金使用与投资，帮助企业获得长远的发展利益。

2.加强的财务管理有利于企业行为的规范性

加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。

3.加强财务管理有利于企业员工素质的提高

加强房地产企业的内部财务管控体系，可以通过制度的规划和限定，改善内部员工的工作态度，转变员工对财务工作的认识和观念，了解更多的财务管控相关知识。当前，财务人员的素质普遍较低，与科学化、正规化、标准化、信息化的财务管理体系相差甚远，所以要加强财务管理制度的建设提高财务管理人员的素质，提升员工的道德思想水平，促进财务管理能力，促进企业的发展。

四、我国房地产企业内部财务控制体系存在的问题

1.资金管理方式落后

盲目追逐高端产品、流动资金管理落后、融资困难，这基本上是房地产企业财务管理中的通病。投资活动中，不少中小房地产企业不以市场为导向，盲目追求高端产品，投资缺乏科学性，无视房地产行业市场所需，此外在日常经营活动中，多数中小房地产企业不重视现金流量管理、未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。房地产企业在日常资金筹集时会遇到融资困难，商业银行会对房地产企业开展较全面的资金调查而耽误过多的时间，导致金融服务的滞后局面，影响房地产企业的正常发展。尤其是很多家族式民营房地产企业不具有科学性的财务管理意识，对资金的使用效率更是非常低下，中小型房地产企业的自身发展能力有限，经常会因为无法找到合适的金融中介机构和贷款担保机构而无法筹集到资金，贷款的发展障碍会影响企业的发展动力，造成资金使用效率的恶性循环，降低企业的发展动力，所以很多家族式中小型房地产企业会高额利息的借贷民间资本，这种方式对其生存带来了影响，严重威胁到了项目的正常发展。

2.管理能力低下，影响企业发展

企业经营者的管理水平和财务人员的业务素质都关系到中小房地产企业财务管理能否有序进行。现实中很多中小房地产企业经营管理者管理理念保守落后，文化素质偏低、缺乏现代化的财务管理观念；集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务，更加重了财务管理的无计划和混乱状态；还有些经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面。

五、完善房地产企业内部财务控制体系的措施

1.建设现代企业管理制度

现代化经济发展的主要要求之一就是要加强产权明确的制度，要求企业内部管理结构紧密，要求企业拥有多渠道的融资发展途径，要求企业要有健全的发展机制，要求企业在扩大规模的过程中必须要加强现代化经济管理制度，房地产企业的内部财务控制体系的完善必须要加强，也只有不断完善内部管理制度才能实现房地产业的整体发展，而且内部财务制度是房地产业发展的重点，只有不断加强财务制度才可以保障资金的有效性，提高经济发展的动力。产权股份化、管理制度化、组织公司化，这是现代企业制度的基本要求，也是中小房地产企业经营的努力方向。在建立现代企业管理制度过程中，中小房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以科学的管理理念和管理制度对企业进行管理。

2.强化信用观念，提高信用等级，拓宽融资渠道

中小房地产企业要摆脱目前的发展障碍，提高融资能力，必须要加强自身的信用发展观念，提高信用级别，改善银行对房地产企业当前的认识和看法，在企业的经营与发展的过程中要积极与其他组织建立合作，要遵守信用法则，做大诚实守信，还要积极拓宽房地产发展的融资渠道，获得银行融资信誉，与其他中介人金融公司和贷款担保公司积极合作，让银行可以将其资金借贷给房地产企业进行项目的开发与建设，让银行熟悉把握房地产企业自身的发展情况，取得金融机构和银行的信任，实现金融融资的可持续发展，提高信用等级的评价。

参考文献：

[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨[J].中国外资,2011(02):90-93.

[2]谢虹.民营房地产企业财务管理存在的问题及对策分析[J].时代金融,2010(02):56-58.

房地产企业的财务制度篇5

关键词：房地产；财务管理；创新策略

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-01

房地产企业是我国第三产业的一个重要部分，近几年来其交易相当的活跃，为国民经济做出了巨大的贡献。由于政策、竞争、管理等因素使得企业的未来经营产生了一定的压力。在市场经济的条件下，企业的财务管理水平直接影响着企业的生产规模以及其市场竞争力，财务管理是企业管理的核心，房地产企业如何进行有效的财务管理是企业能够良好发展的关键。

一、目前房地产企业财务管理面临的问题

1.房地产企业开发的风险较大

房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发时间和难度都较高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，这些因素直接关系着房地产项目的成败，因此，在房地产的建筑开发过程中存在着许多的风险。对于敏感性强、调整能力弱的房地产企业来说，投资能力是很关键的因素，而一个科学明智的投资决策是由房地产的财务管理人员对于企业财务信息进行分析评价的结果。因此，提高房地产企业财务管理的水平，能够给决策者提供准确、有效的财务信息，帮助其有效预防经营风险。

2.房地产企业融资的难度较大

房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的一个过程。随着经济的发展，地价和房价的不断增长，要求房地产企业一次性投入更大的资金，其融资的任务也相当的繁重。又由于其资金周转的时间长，其周转率较低，房地产企业必须采用各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发都增加了融资的难度和周期。按照普遍情况来看，房地产企业经过征地、开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长的时间。其出售过程又通常采用分期付款，持有性物业经营和管理的过程中通常需要追加投入，因此其投入的资金很难在短时间内回收，更是加大了企业的资金压力。

3.房地产管理人员的管理观念陈旧

绝大多数的房地产的经营权和所有权通常是集中的，因此房地产的所有者对于房地产经营活动的管理通常为直接管理。这样一来，虽然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上却没有明显的提高。并且房地产的所有者对于风险和收益没有一个正确的认识，对于相关的财务管理流程并不清楚，风险意识相当的薄弱。另外，房地产的所有者和管理者的管理观念陈旧，并不重视财务管理，直接导致了房地产企业在项目投资、日常管理、招投标、签订合同等环节时，没有考虑财务因素，显出极大的盲目性。并且房地产企业的管理人员通常是工程出身的，对于财务管理领域了解甚少，忽略了财务管理的重要性和创新性。

4.房地产企业的资金压力大

房地产企业有着和其他企业不同的特征，比如资金的投入量巨大，占用资金的时间较长，资金周转率较低等特征，由于房地产企业是资金密集型企业，因此对于资金的需求是非常巨大的。但是目前来看，房地产企业的融资渠道主要是依靠银行的贷款，其贷款金额较大，因此企业的负债率也普遍较高。但是考虑到房地产企业的资金风险性较大，银行从自身的利益和国家不同时期对房地产政策出发，通常不愿意给房地产企业开展大量的信贷业务。并且其土地和信贷政策的收缩使得房地产企业信贷门槛被提高了，加上国家的宏观调控增加了房地产开发的资金成本，使得房地产企业的资金压力巨大。

5.房地产财务人员的素质不高

随着市场经济的快速发展，信息时代的到来，要求企业的经济活动要更快、更准、更全面。我国现有的房地产企业一般的机构设置都是呈金字塔型的结构，中间层次的人员较多，并且素质不高，效率低下缺乏创新性和灵活性。并且房地产企业的财务人员的财务观念性不强，没有完善的财务知识体系，并且通常没有更新其财务体系，一贯沿用陈旧的财务制度，缺乏创新性。在掌握新的知识上也显得相当的被动，与市场的要求相脱节，妨碍了企业的发展和进步。

二、房地产企业财务管理的创新策略

1.房地产企业要在财务管理制度和体系上进行创新

房地产企业制定会计制度必须要考虑到其针对性、原则性以及操作性，其制定的财务制度必须要符合房地产企业实际情况的要求。比如要设置专门的财务管理机构，对于会计人员的岗位设置、工资的核算、预算的编制、资金流的管理等进行统一的核算管理。并且财务管理的制度和体系要更加规范化和制度化，必须对现金、报销、采购、销售等财务管理环节进行严格的把关，制定相应的业务流程。除此之外，要强化房地产企业的监督核查机制，制定相对应的考核制度和责任追究制度，对于工作人员的职责和岗位进行严格的界定，保证企业财务行为能够规范、有效的进行。

2.房地产企业要在内部控制制度上进行创新

内部控制制度是企业内部维持正常生产经营的制度基础，是企业进行财务管理的一个有效的手段。首先要建立一个完善的内部控制体系，保证决策、经营以及监督三个方面的相互配合、相互制约。并且确定董事会在内部控制体系中的核心地位，企业的各个环节的运作要接受监事会的监管。其次要健全企业的内部控制制度，按照要求统一制定相关的投资管理制度、财务决策制度等相关控制制度，严格限制控股的房地产开发项目公司、特别是外地项目的授权。最后，要加强公司的内部审计，发挥企业内部审计的职能，加强力度对于投资项目、重大的财务支出、重点的部门进行专项审计的工作。

3.房地产企业要在风险管理方法上创新

影响财务目标实现的一个重要因素就是企业面临的各种风险，因此进行风险管理是现代企业最为必要。房地产企业的面临的风险随着开发成本的不断加大而加大；随着金融市场的环境变化以及内部财务结构的改变而变得复杂；房地产市场的不稳定性也直接导致了投资风险。因此必须采用创新性的风险管理方式，首先对于房地产企业面临的各种风险进行有效的识别，确定其风险管理的目标，建立风险的控制体系统，以便能够对于企业的各类风险进行有效的分析和研究，规避可能出现的风险，对于已经出现的风险提出有效的解决措施，使企业更规范更有效的运作。

4.提高房地产企业财务人员的创新能力

提高房地产企业财务人员的从业素质，是企业进行财务管理创新的一个关键性的举措。首先，招聘上岗的财务人员必须熟练掌握经济法律和财务理论的基础，并且具有良好的经济学、法学、计算机等相关的知识。在面对知识经济不断变革的时代，能够快速的更新自己的专业知识，充分利用信息网络技术，建立财务分析和评价模型，从各个角度对于财务信息进行有效分析。其次，要加强对于房地产财务人员的培训，使其不断汲取新的知识和技能，运用绩效考核等手段对其业务提升能力进行全面考核，从而激发财务人员潜在的学习能力和创新能力。最后，其财务人员要以经济发展和企业发展的要求，根据我国金融的发展趋势作出科学的、正确的分析，运用合理的融资工具，采用适合的风险策略组合，控制和降低企业的经营分险和财务分险。

5.房地产财务管理信息化的建立

现代社会是一个信息化的社会，通过网络系统能将房地产的各个部门经济活动的业务信息和资金情况完全的联系起来，让企业的管理人员能够随时掌握企业的真实信息。网络的出现，使得信息更加具有对称性，并且企业的经营情况能够及时的让股东了解到，从而能够更好的加入企业的经营决策之中，能够使企业做出更有利于股东的行为。并且企业应该设置严格的内部审计机构和相对应的内部审计制度，保证其机构的独立性，对审计的监督也要不断的加强，来保证企业财务信息的真实性和有效性。

总结

综上所述，房地产企业的快速发展的进程之中也面临着许多的问题，这些问题直接影响着房地产企业的生存和发展。房地产企业应该不断加强自身的财务管理的工作，重视其财务管理的效果，并且不断提出其创新性的管理方式，让财务管理能够克服传统财务管理——重核算轻管理的局限性，适应房地产的快速发展以及国家政策的相关变更。只有将财务管理放置在战略化的高度上，才能不断的为企业的发展做出更大的贡献。

参考文献：

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业,2007(02).

[2]王师.如何防范房地产企业的财务风险[J].财经学术版,2010(01).

[3]魏有焕.企业集团财务管理模式研究[J].财会月刊,2008(18).

房地产企业的财务制度篇6

摘 要 企业财务内控体系的构建对于企业财务管理水平的提高与企业的长远发展意义重大，如何构建企业财务内控体系具有深刻的研究意义。由于我国房地产企业只有短短几十年的发展历史，加之对财务内控理论研究的缺乏，使得房地产企业的财务内控体系存在着严重问题，本文从当前房地产企业财务内控体系存在问题的分析入手，对企业财务内控管理体系的构建和完善提出了相应对策。

关键词 房地产 财务 内控体系

一、内部控制的含义和遵循原则分析

企业财务内部控制最初简单表述为内部牵制，是指企业在财务管理工作过程中为实现有效的经营与组织活动，防止错误以及非法业务发生所设计的业务流程。内控理论经过不断的研究和发展，企业财务内控的概念逐步演变为“由企业管理层实现的，在适用相关法规基础上，为实现企业财务报告准确可靠性，提高企业经营效率和效益的财务管理过程。

企业财务控制作为企业财务管理活动的重要组成部分，对企业的发展意义重大，在制定和执行过程中应遵循以下原则：

（一）合法性原则，是指企业在制定财务内控制度的过程中必须以相关法律法规为基础，在国家法律法规允许范围内进行财务内控管理活动，防止企业财务管理过程中违法、违规现象的发生。

（二）适应性原则，是指企业在所制定的财务内控管理制度应与企业自身发展情况以及企业所处的社会经济环境相适应，并根据企业的现状、战略规划情况和不断变化的所处环境进行及时调整和优化。在此基础上努力实现内控制度的易于操作和切实可行性。

（三）一贯性原则，指的是企业财务内控制度要保持一致性和连续性，防止朝令夕改等不利于内控制度贯彻执行的现象的发生，保证财务内控工作的严肃性和有效性。

（四）整体性原则，指企业内控体系的建立既要符合企业的现状，又要保持发展的眼光，与企业的长远发展规划相适应，并在贯彻秩序过程中做到与其他内控制度的协调，保障企业内控制度的整体效果的发挥。

二、房地产企业财务内部控制存在的问题分析

随着市场经济的发展，房地产企业财务管理内部控制体系建设日趋完善，企业财务管理内控水平较之以往有了明显提高，但是问题仍然不可忽视。财务内控意识的淡漠、治理结构的不合理、内控制度的不规范、内控监督乏力以及财务内部控制管理人员素质低下的问题，造成房地产企业财务内控体系在企业财务管理与发展中无法发挥应有作用。

（一）财务内控意识淡漠

由于房地产企业在我国的发展只有短短的几十年，加之我国企业财务内部控制的理论研究较薄弱，使得企业的决策者忽视财务内部控制在企业发展中的作用。企业管理过程中单纯把房产的开发与销售作为工作重点，对财务内控不重视以及对财务内部控制片面理解的问题的存在，企业管理者财务内控意识的淡漠，造成财务内控体系作用在企业发展过程中难以得到有效发挥。

（二）企业治理结构不合理

当前我国很多房地产公司存在着股权结构不合理的问题，股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题。企业高层管理者由于内部控制观念的淡薄，对企业财务越权管理，控制人集财务管理控制权、管理权、监督权于自己一身，权力发挥的任意性，导致房地产企业财务内部控制能力降低。

（三）企业内部控制制度不规范

财务管理缺乏风险控制意识，内部控制制度不健全。内控制度尚未建立或者制度不够健全、内部控制程序不合理、控制目标不够细化，执行违规现象的存在严重影响着企业内部控制体系作用的发挥。当前，房地产企业之间的竞争日趋激烈，房地产企业在面对我国变幻莫测的经济大环境时，诸如政策性风险、投资风险、经营性风险、成本控制风险在不断提高。规范、合理的内控管理制度的缺乏，是困扰企业财务管理水平提高的一大难题。

（四）企业财务内控监督乏力

虽然我国的房地产企业制定了财务内控制度，且较为全面，但在执行过程中却存在执行不力现象。部分企业没有设立内部控制专门机构，这就使得财务内控制度的执行和落实缺乏保障，无法对财务管理违法违规行为进行有效制约。有些企业虽然设立了内控专门机构，但赋予的职权十分有限，财务管理中发现的问题得不到及时有效处理。此外，在企业财务外部监督方面，由于企业信息的封闭性，造成社会以及公众等外部监督主体难以实现对企业内控的有效监督。

（五）财务管理人员素质低下

我国房地产企业发展历史较短的自身特点，以及当前我国内部控制理论研究不够深入，使得先进合理的财务内控管理制度很难纳入到企业管理的机制之中。对企业财务人员素质培养的忽视，导致房地产企业财务管理人员，内部控制观念滞后，财务内控管理知识欠缺、内控管理缺乏主动性和积极性，财务管理人员无法为企业的长远发展提供有价值的建议，这对房地产企业自身竞争力的提高产生了严重影响。

三、构建房地产企业财务内部控制体系的对策分析

当前，我国房地产企业的财务财务内控体系难以与企业财务管理和企业发展情况相适应，已经逐渐成为影响房地产企业发展的因素之一，构建和完善财务内控管理体系，要注意以下几点：

（一）增强企业财务内控意识

我国房地产企业的财务管理者，尤其作为企业决策层的高层管理者应注重财务内控意识的提高，注重财务内部控制监管体系的构建和完善，加强企业财务内控工作观念，摒弃落后的财务内控思想，在注重吸收传统经验的基础上，注重吸收财务内控新的管理知识，实现房地产企业财务管理水平的提高，降低房地产企业运行成本，实现企业市场竞争力的提升。

（二）优化财务内控组织结构

为避免企业股权结构中“一股独大”的现象、财务管理工作中“内部人控制”的问题的发生，房地产企业应注重企业财务内部控制组织结构的优化。充分发挥企业董事和监事会的作用，通过专门内部控制监督机构的设置，为公司财务决策提供真实、可靠的会计信息；同时注重对企业财务内控管理机构的授权，保障财务内控执行的独立性和有效性，充分发挥财务内控体系在企业财务管理过程中的作用。

（三）树立财务管理风险意识

房地产企业投资大、周期长、社会影响大的特点，要求企业财务内控管理体系构建过程中必须树立风险意识，达到规避和消除各种财务风险影响的目的。房地产企业必须要把财务风险防范意识渗透到财务内控工作的全过程。通过财务内控预警系统机制的建立和完善，保障企业财务风险预兆出现时，可以采取及时有效的措施加以防范。

（四）强化财务内控有效性

规范房地产企业财务内控的有效性监督度，通过企业财务体系的建立和完善，使内部控制监督作用得以充分发挥。企业内部控制对于企业会计信息真实性以及经营业绩有效监督的实现意义重大，在实施企业财务内部控制、规范企业会计审计、核算的过程中，要注重企业内部控制工作的权威性和的独立性，使财务内部控制反馈的信息得到充分重视，保障财务管理过程中发现的问题得到及时有效解决。

（五）完善财务内控流程

科学有效的财务内控流程是充分发挥企业财务内控作用，实现财务管理活动规范运行的重要保障。加强内控管理制度的制定和完善，通过财务内控流程信息管理系统的构建，实现房地产企业业务的一体化。此外，在执行过程中注重与企业相关部门的协调配合，避免职能交叉与制度缺失等问题的出现，使企业财务内控流程不断完善，

（六）提高财务内控人员素质

注重房地产企业财务内控人员业务素质和职业道德水平的提高。由于财务内控涉及内容广泛，对企业财务内控人员的综合素质要求极高，这就要求注重对财务内控人员的教育培训以及业务指导，通过对财务内控人员综合素质培训，为企业财务工作培养出一批高素质的财务管理人才，同时必须建立起科学合理的奖惩考核与激励制度，切实推动财务管理人员主动性和积极性的发挥。

四、结束语

房地产企业财务内控体系的构建，与企业财务的管理活动进行的顺利与企业的生存和发展有着直接的关系。随着企业财务管理制度改革的不断深入，企业财务内控体系的构建取得了一定成效，同时存在的问题不容忽视，适应当前企业发展面临经济社会环境对财务管理工作的新要求，构建起一套合理有效的财务内控体系对房地产企业的发展意义重大。

参考文献：

[1]王兆金,秦江萍,冯纯纯.浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用.北方经济.2009(02).

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[3]罗淞尹,段柯伊."贵"在制度,"赢"在执行――浅论国企财务内控制度管理创新.科技创新导报.2008(32).

[4]曾江涛.浅议如何加强建筑企业集团的内部控制.中国总会计师.2010(05).

[5]宗菊.内控信息化解决方案.新理财.2010(06).

房地产企业的财务制度篇7

一、房地产企业的财务预算管理必要性分析

从房地产企业的产业性质角度分析,财务状态是否健康,对于其行业发展具有重要影响意义。在这种情况下做好对房地产企业的财务预算管理能够帮助房地产企业实现多方面的良好发展,具体益处表现在以下几个方面:

1.实现科学的财务管理。

财务预算管理是根据房地产自身经营、生产、财务能力以及所承揽项目的实际需求的综合分析而进行的财务管理工作,其能够通过科学的预算方法,来衡量和评价出承揽项目后,房地产企业所需要进行的所有成本投入、资金回收模式、具体周期以及相应的风险等。该项工作不仅能够帮助房地产企业更为全面的了解自身实际能力,同时还能够充分考量房地产项目的实际情况,并对其进行评估,为房地产企业管理者提供科学的决策支持。

2.降低企业的经营风险。

房地产行业是一个经营风险相对较大的行业,在实际经营过程中,管理者的任何一个决策都能够产生非常大的蝴蝶效应,如果决策正确你们企业能够获取效益,如果决策错误那么不仅会亏损,甚至会导致破产,所以说房地产企业的经营风险非常大。在这种情况下,财务预算管理工作能够通过自身科学的管理模式,对房地产项目当中任何产生资金流动的工作内容进行考核、评估,给予房地产企业决策最全面、科学的信息支持,让房地产企业决策者掌握项目风险,并依靠其来降低企业经营风险,以实现对房地产项目的有效建设,获取效益。

3.完善企业的管理模式。

良好的管理模式能够帮助企业实现更为健康、长远的发展。对于财务管理行为决定‘成败’的房地产企业来说,完善的企业管理模式具有重要意义。在实际工作当中,财务预算管理能够为房地产企业提供最科学的财务管理信息支持,并通过切实可行的管理方法来确保房地产企业的财务和其他管理工作能够科学、有序的按照财务预算管理的计划进行,从而为房地产企业提供更为健康的经营模式,确保房地产企业的健康、长远发展。

二、房地产企业现存财务预算管理问题

从房地产企业现存的财务预算管理工作水平来看,绝大部分房地产企业都存在一定的问题,这些问题的存在不仅影响了房地产企业的财务管理效果,更会为房地产企业带来一定的经营风险。房地产企业现存财务预算管理问题主要可以概括为以下几个方面:

1.缺乏专业预算团队。

目前,许多房地产企业的财务预算管理工作都由财务管理人员完成,虽然财务预算管理工作属于财务管理工作内容。但在实际工作行为上,财务预算管理的要求更高,这会在一定程度上出现财务管理人员无法胜任财务预算管理工作的情况,进而为财务预算管理带来更大的工作失误几率和风险隐患。

2.预算编制不够全面。

财务预算管理属于财务管理当中的工作,因此财务预算管理工作都是由财务管理人员来予以完成。但由于房地产企业的财务管理人员有限,而其财务管理工作种类、工作量又相对较大,因此常常会出现财务人员工作负担过重的情况。在这种情况下,财务人员难免>！

3.缺乏科学考核机制。

在企业经营过程中,任何管理工作都需要一定的标准来予以评价,这种评价标准被称之为‘考核机制’。财务预算管理是房地产企业的重要管理工作,其自然也需要考核机制来对财务预算管理工作效果予以评价。但从目前房地产企业的实际工作状态来看,其‘考核机制’更多的是用于房地产项目的生产、质量等方面当中,财务管理预算工作并未归纳其中。这使得财务预算管理工作变得“虎头蛇尾”,既失去了本质意义,又浪费了资源。

三、房地产企业财务预算管理的具体对策

想要提高房地产企业财务预算管理效果,使财务预算管理工作真正的发挥出在房地产企业经营当中的积极作用,房地产企业必须要做好以下几方面工作:

1.提高预算重视程度。

提高财务预算管理工作的重视程度,是房地产企业管理者所必须进行的思想观念转变。财务预算管理对于房地产企业的积极影响前文已经明确分析,为了使企业能够更好的发展,房地产企业必须要实现观念改变,将财务预算管理工作作为企业当中的重要管理工作内容,企业上下共同努力,积极开展和配合财务预算管理工作,使其能够顺利的进行,为房地产企业发展带来帮助。

2.健全预算管理体制。

健全财务预算管理体制是确保房地产企业财务预算管理工作能够有效进行的重要途径,为此房地产企业必须要在提高对财务预算管理重视程度的基础上,结合企业自身的实际规模、经营能力和特点的基础上,制定出健全的预算管理体制,为自身的发展提供支持。从财务预算管理工作的性质及流程来看,其需要预算编制、预算执行、预算监督以及后期审核等多个环节,房地产企业一定要做好各方面的融合,确保财务预算管理工作能够尽快发挥出作用,为企业发展带来支持。

3.提高预算人员素质。

提高预算人员素质也是房地产企业提升财务预算管理工作水平的重要措施。实际上,在财务管理工作的快速发展背景下,绝大部分财务管理人员都能够具备良好的专业素质。但房地产企业一定要深刻认识到财务预算管理与财务管理工作之间的不同点,在财务管理人员当中选择一些具备更高潜力的财务管理人员进行更为全面和专业的培训,并成立财务预算管理团队

,为财务预算管理工作提供专业技术上的支持。 4.确保预算执行效果。

确保预算执行效果是房地产企业财务预算管理工作的重要一环,如果预算执行效果不好,那么无论财务预算编制多么科学,都无法发挥出实际作用。为此,房地产企业除了要在建设专职财务预算管理团队的基础上,还要做好对企业当中各部门工作者的引导教育,让他们也能够深刻认识到财务预算执行的作用,并能够在工作当中对财务预算执行予以配合,最大限度发挥出财务预算管理工作效果,为房地产企业的健康、长远发展提供最基础的支持。

四、结语

房地产企业的财务制度篇8

关键词：房地产企业；财务管理；营改增；影响

自从我国提出了“营改增”这一新的税改政策后，大大降低了我国之前重复征税的现象，并且这一政策的提出也让我国的经济与社会发展的更为协调。所以在这种社会背景下，企业财务管理者必须抓住这样一个前所未有机遇，清楚的了解新增值税务制度对房地产企业财务管理者有什么样的影响，这样才可以更好的提高房地产企业财务管理者的工作效率，同时也能将“营改增”政策具体落实在企业内部，并进行严格的监督使房地产企业能够尽快的面向现代化社会发展。

一、对“营改增”这一新增值税制的内涵分析

在当今社会可能有很多人对“营改增”不是很了解，那么，什么是“营改增”呢？“营改增”就是营业税改增值税，即是将属于营业税征收范围的行业改为增值税征收。最先是在2012年上海交通运输业和部分服务业作为试点开展，2013年的时候开始在全国推广，2014年正式实施高校会计制度。以致能够达到避免重复征税，可以进一步完善财税制度，进一步促进我国国民经济的稳定发展。这一新增值税制政策的实施，对我国的房地产企业产生了较大的影响。第一，这一政策的实施让我国的重复征税率大大降低，这样的话也提高了我国房地产企业市场的竞争力，同时，也让我国的第三产业快速的发展起来。第二，营业税和增值税有什么不同之处呢？营业税是我国境内的一种征收商品劳务费的形式，但是增值税却是以商品和应税劳务在流转过程中所产生的一种增值额的形式，并且增值税分为两种类型：进项税和销项税。简单来说增值税就是一种流转税。二、“营改增”这一新政策对房地产企业财务管理的影响

1.“营改增”对房地产企业负债表的影响

房地产企业中，固定资产是其中一项重要的元素之一，从“营改增”的具体实施情况来看，“营改增”这一政策对房地产企业的固定资产的原值入账额以及累计折旧有所减少，并且也降低了房地产企业的期末余额。这一现象表明房地产企业内部的流动资产及负债的比重会大大提高。同时，这一新政策的实施对房地产企业自身发展起到很大的作用，并且有利于其自身发展规划的完善。

2.“营改增”对房地产企业利润表的影响

房地产企业的利润决定着房地产能够发展成什么样的规模，当下由于“营改增”政策的颁发和试行，对房地产企业利润也产生了部分影响，具体可分为以下两点：第一，“营改增”新政策实施后，免除了房地产企业的原值税金，这样的话，不仅会促进房地产经济的效益而且还降低了企业的税金金额和成本水平。第二，“营改增”政策的具体实施，降低了房地产企业的纳税成本和税款，在发展的角度看，使房地产企业有了更多的成本资金去扩展企业自身的规模，有利于房地产企业的发展壮大，从而为国家和社会带来更多的利益。

3.“营改增”对房地产企业现金流量表的影响

房地产企业的现金流量表是企业在某个季度或者某项工程的资金支出数量统计，属于房地产企业财务管理的重要工作，“营改增”的实施从很大程度上也改变了现金流量表的数据情况，具体可分以下两点：第一，房地产企业要想发展就必须要对各项目进行投资，在确定好投资项目之后接下来就要着手购买项目所用的材料以及装备。第二，房地产企业从开始投资项目到项目竣工，整个过程中费用支出也是相当庞大的数目，再有，若在过程中出现材料使用不合理导致浪费的情况又要再次进行采购，或者人工方面的隐患没处理好出现的各方面损失，都或多或少的增多了房地产企业资金的使用。

4.“营改增”的实施对房地产企业财务风险管理带来的影响

房地产企业的发展程度，就证明了其能力的强弱，在发展过程中，企业的财务管理工作是重中之重，掌握这房地产企业的资金也就掌握着其投资能力，进而反映出能力的强弱。因此，一定要将房地产企业财务的风险管理控制在一定范围中，才能保证企业的可持续发展。随着“营改增”的实施，了解其中的影响程度才能进一步完善管理制度。其中，“营改增”对企业财务风险管理可分为以下几点：第一，“营改增”的实施会对企业的会计核算制度提出更加严格的要求，同时也是对房地产企业财务工作人员的一种挑战。所以，作为房地产企业的财务工作人员来说就必须提高自己的专业水平能力。第二，房地产企业的资本结构管理也受到“营改增”的影响。

三、“营改增”制度实施后加强房地产企业财务管理工作的措施

1.为了避免财务风险的发生，必须要加强企业的纳税筹划。要想让房地产企业纳税改革顺利开展，对于财务管理者来说首先要注重纳税筹划的优化和完善，否则会因为房地产的纳营业税和增值税之间的差异在改革过程中出现问题。2.健全企业会计核算制度，改进本企业的账务管理。房地产企业必须对本企业的会计核算制度进行健全和完善，对于增值税的处理也一定要严格按照规定进行，并且根据增值税的相关要求，正确的设置好明细的账目。同时，在合法、合理的范围内为企业减少税负成本，提高房地产企业的盈利率。3.提高财务管理人员的素质，从而让企业内部控制逐渐增强。“营改增”新政策的实施，肯定会让很多的财务制度发生一定的变化。所以“营改增”制度要想更好的实施就必须增强房地产企业内部的控制。同时，为了避免财务管理工作人员对问题处理不当等现象的发生，房地产企业管理者要加强员工的培训，提高他们的工作素质，这样才可以确保他们具备处理“营改增”相关问题的能力。

四、结语

总的来说，“营改增”新政策的实施肯定会给房地产企业的财务管理者带来重要的影响。在当今社会背景下，房地产企业管理者必须完善本企业的财务核算管理制度，提高财务管理人员的素质和其专业技术的水平，并且也要根据本企业的实际发展情况和需求，深刻的了解这一政策的实施对房地产企业财务管理的影响。同时，也要加强对财务管理人员工作水平，对企业的经营策略进行有效的调整。

参考文献：

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[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者,2016(09):62.

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