信托融资范文
时间：2023-11-16 05:44:38
信托融资篇1
在日益趋紧的信贷市场和持续的楼市调控下，房地产企业的融资渠道愈来愈少。为了破解企业的资金困局，房地产企业正在使出浑身解数以筹措资金。
这股寒流直逼大小房地产企业，以万通地产为例，下面的一组数据或许能反映其现金紧张：
2011年上半年，万通地产现金（含现金等价物）为1.27亿元，但2008年至2010年，这一指标分别为1.32亿元、4.08亿元和10.27亿元。这意味着在半年的时间内，万通地产的现金骤降9亿元，即使与2010年上半年相比，亦下降了86%。
然而，目前，万通地产已在房地产企业的融资困境中有效突围。它是如何做到的？
第一步，成立基金公司，通过信托融资
2011年9月，万通地产与华润深国投信托有限公司（简称：华润深国投）共同发起设立万通核心成长股权投资基金（简称：万通基金），期限为3年，基金规模为3.726亿元。
其中，双方皆作为有限合伙人（LP）加入基金，万通地产出资1860万元，华润深国投发行信托计划募集资金3.5亿元，期限为3年。
万通深国投（深圳）股权投资基金管理有限公司（简称：万通深国投）作为普通合伙人（GP）认购400万元基金份额。
万通深国投成立于2011年9月19日，由北京万通地产股份有限公司全资子公司和华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元人民币组建，持股比例各为50%。从时间点看来，万通深国投成立的主要目的是为了认购万通基金。
而在基金退出途径上，由基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，以收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司（简称：万通时尚；该公司目前经营万通中心D座物业）100%股权或整栋购买项目公司物业方式退出，信托有限合伙人年化收益率实现超过20%以上收益部分归万通地产有限合伙人。若32个月后，仍未找到合适投资人，则由万通地产回购基金持有股权，保证信托投资人实现年化8%的收益率。
上述新建投资基金将发行“华润信托・万通城市商业中心基金项目集合资金信托计划”（简称：华润信托万通计划），资金通过加入万通基金合伙企业（有限合伙）作为对合伙企业的出资，并成为合伙企业的有限合伙人的方式投资于万通时尚D座物业。
此外，北京万通地产宣布为其全资子公司万通投资私人有限公司提供约7680万人民币的担保。
第二步，左手倒右手，小成本获大资金
随后的10月份，万通地产以28367万元的交易对价，将持有的万通时尚49%股权转让给万通基金。此外，万通地产同时将万通时尚的8860万元的债权也转让给了万通基金。
在设立地产基金不到1个月内，万通地产就通过向万通基金出售子公司股权，获得了37227万元资金。华润信托万通计划融资标的万通中心写字楼D座，是万通地产2008年以6.7亿元从关联公司万通房地产开发有限公司手中购得，经营模式为只租不售，目前万通地产总部就设在该写字楼内。在收购时，万通地产曾预测该写字楼将在2008年～2012年共计为公司带来租金收入3.24亿元，净利润约6000万元，是一项优质的商用物业资产。不过，按照此次收购价格计算，以2.84亿元出售49%的股权加上8860万元债权计算，整体的股权价格依然约为6.7亿元，与3年前收购时相比，几乎没有溢价。
出售49%的股权后，另外51%的控股权仍然掌握在万通地产手中。这样一来，一方面董事会成员绝大多数源于万通地产，便于写字楼的后续经营；另一方面，该写字楼的租金收益还能够合并入万通地产的报表中。
一个是全资子公司，一个是控股50%的公司，万通地产以1860万元和250万元合计2110万元，就换来了37227万元资金。在这次交易中，万通地产没有使用资产抵押、债务负担和高息贷款，只是透过“左手倒右手”的技巧，漂亮地以低成本获取高额资金。
几个要点
一、万通地产的房地产项目通过万通基金融资，万通基金是一个有限合伙企业，华润信托万通计划通过募集的资金投资到万通基金，万通基金为万通地产提供资金支持。
二、从这次万通地产的融资路径看来，不但采用了信托融资模式，而且从华润信托万通计划中回购资金，利用股权和债权以实现曲线融资，即“融资+回购”的方式。
三、在这个案例里，万通基金相当于一个SPV（特殊承载体）的中间角色，万通基金是万通地产实现曲线融资而专设的资产运作平台，万通地产的这笔融资本质上就是房地产信托融资，只是借道基金来实现。以基金作为缓冲带的这种形式不但低成本获得所需资金，而且规避了当前房地产信托的一系列风波以及政策层面的压力，达到融资的目的，其手法值得房地产企业借鉴。
（本文选自第80期《公司金融》杂志）
附文：
地产信托融资四大模式
一、贷款型信托融资模式。信托投资公司受投资者委托，以信托合同的形式将其资金集合，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托收益并于信托计划届满时支付最后一期信托收益和偿还本金。
二、股权型信托融资模式。信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
三、混合型信托融资模式（夹层融资型）。债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有方案设计灵活、交易结构复杂的特色，以股权、债权和组合满足开发商对资金的需求。
信托融资篇2
本合同郑重声明：受托人管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。依据本信托合同规定管理信托资金所产生的风险，由信托财产承担，即由委托人交付的资金以及由受托人对该资金运用后形成的财产承担；受托人违背信托合同、处理信托事务不当使信托资金受到损失，由受托人赔偿。
本合同的双方为：
委 托 人 ：
法定代表人/负责人：
自然人身份证号码 ：
地 址：
电 话：
受 托 人：
法 定 代 表 人：
地 址：
电 话：
根据《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）、《中华人民共和国合同法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及其他有关法律、规定和规章，上述合同双方遵循平等、自愿、互利和诚实信用原则，为明确各自的权利义务，在充分协商的基础上，就设立金融租赁资金信托事宜达成一致，委托人愿意委托受托人，受托人愿意接受委托人委托办理本合同项下的信托业务，双方为此特订立本合同，以资信守。
第一条 定义和解释
在本合同中，除非上下文另有解释或文意另有所指，下列词语具有如下含义：
1、本合同：指《金融租赁资金信托合同》及对该合同的任何修订和补充。
2、资金信托：指委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿、以受托人的名义，为受益人的利益管理、运用和处分的行为。
3、信托计划：指由受托人对信托资金集合管理、运用、处分的安排。
4、信托资金：指委托人设立本信托时交付给受托人的资金。
5、信托收益：指受托人根据信托文件的规定，计算并分配给受益人的现金。
6、信托计划资金：指信托计划项下，信托资金的总和。
7、信托文件：指本合同、信托计划书和信托财产管理、运用风险申明书。
第二条 受托人确认
1、受托人系经中国人民银行_____年_____月_____日批准重新登记的信托机构，持有中国人民银行核发的《信托机构法人许可证》，号码为__________。
2、受托人具有订立本合同的合法资格，具备从事和参与本合同项下信托财产设立、管理及其相关活动的民事行为能力，且未受到任何限制。
3、受托人承诺上述事实的真实性、合法性和有效性，如有虚假或不当，由此产生或可能产生的全部后果和责任，概由受托人自行承担。
第三条 委托人确认
1、委托人自愿将自己合法所有的资金用于设立本合同项下的信托财产，委托人保证对该资金的合法权利未受到任何限制。
2、委托人具有订立本合同的合法资格和完全民事行为能力，且自愿委托受托人设立、管理和运作本合同项下的信托财产。
3、委托人不以加入信托计划的形式达到非法目的谋取非法收益。
信托融资篇3
关键字： 房地产信托融资，集合资金信托，贷款信托，委托人利益保护
“房地产信托”一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托？主流媒体这样予以界定：“房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。”2
一、 “房地产信托”的兴起原因与现状
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发「2003121号），简称央行121号文，出台了一连串措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。
“121号文”出台后，房地产业反应极为强烈，房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”，“地产业的冬天已经来临”。央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇。
除121号文带来的机遇外，信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。
房地产信托融资兴起后，发展势头非常强劲。据《中国信托业季度报告》（2003年第四季度）显示，“信托业出乎意料地在年底呈现出爆发突进的现象”，“投向房地产领域的品种居前列，品种数、金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元”，“房地产信托融资的品种数量、金额分别占本季度的比重为42.5%、40.4%，与前三个季度相比较，不仅比重在增加，金额比重直线上升，而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散，第三季度原来只是集中于浙江地区，第四季度已在国内主要大中城市全面开花”。3在2004年第一季度“投向房地产的信托品种募集资金一直保持上升趋势，其资金比重在本季度达到49.7%，引人瞩目。”4在2004年的第二季度与第三季度，虽然信托行业由于监管加强而呈下跌趋势，但投向房地产的信托资金始终是位居榜首。5
二、 “房地产信托”的法律分析
所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义、为收益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。6“受人之托，代人理财”是信托的基本特征，也是信托关系的简明概括。
信托依据不同的标准可以划分成不同类别，依据信托上的利益是否归属于委托人本人，可以划分成自益信托与他益信托；依据产生方式的不同，信托可分为明示信托和默示信托；依据信托关系中受托人是否为商业营业，可以划分为商业信托和民事信托，典型的商业信托包括：有价证券信托、投资信托、贷款信托、带抵押公司债信托、养老金信托、单位信托、设备信托等，典型的民事信托包括：抚养费信托、浪费者信托、遗产信托、节税信托等；依据信托所涉及的行业不同，信托可分为金融信托与贸易信托，金融信托业务范围包括：资金信托业务、财产信托业务、租赁业务以及业务，其中资金信托业务包括存款信托业务、贷款信托业务与投资信托业务，财产信托业务主要包括不动产信托业务，贸易信托业务主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租赁信托等。7
法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。8显然，媒体所指“房地产信托”与法律意义上的不动产信托大相径庭，究竟何谓“房地产信托”，如何从法律层面予以界定？
上海国投的新上海国际大厦资金信托计划很具有代表性，下面笔者以此为实例，进行研究。
上海国投的新上海国际大厦资金信托计划项目中委托人和受益人为同一人，即中国境内具有完全民事行为能力的投资人，包括自然人、法人、和其他依法成立的组织，受托人是上海国投信托。计划资金用于向新上海国际大厦提供资金贷款，用于公司经营，贷款期限三年，贷款利率为中国人民银行规定的三年期固定资产贷款利率，每年根据人民银行的规定进行调整。当时三年期贷款利率水平为年 5.49%，可见预期的信托贷款利息回报相当的高。信托贷款由新上海国际大厦有限公司以新上海国际大厦的部分房产进行抵押担保，抵押物的市场价值超过人民币 4.6 亿元。
从上例分析可知，该“房地产信托”产品是以贷款信托为具体方式的资金信托业务，在我国又称集合资金信托，即受托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为商业贷款发放给第三人（通常为房地产开发商），并将因此而取得的利息交给出资者（既是委托人，也是受益人）。信托财产是长期贷款基金，受益人凭借贷款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和利息。
这种信托具有以下特点：第一， 收益模式以稳定收益为主，大部分计划的收益或者直接采取信托贷款方式（典型的固定收益），或者在收益模式设计上给投资人以收益稳定的合理预期，预期年收益率水平大都在 3-5%/年
之间；第二，资金运用方式以信托贷款为主，在已推出或披露的集合资金信托计划中，有一半是采用信托贷款的资金运用方式，这种方式的资金管理和运营操作相对简单，收益稳定，风险控制也比较落实；第三，管理报酬多与业绩挂钩，集合资金信托计划中，管理费用和报酬方式的设计大多采用了非固定方式，即分段计算管理报酬，当投资收益低于某一水平不收管理费，达到预期收益水平按标准管理费率收取，当获得较高收益时对超额收益部分分成，这种管理费的提取方式符合现阶段投资人的心理，也与产品的收益模式比较吻合，容易获得投资人的信任；第四，大部分计划的风险控制和退出机制是由政府（财政）支持的，或有抵押物担保、或有资金实力强的担保公司提供担保。
除了常见的集合资金信托（贷款信托）外，“房地产信托”还包括以下情况：财产信托，如上海磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划；证券投资信托，如上海外环隧道项目资金信托计划；随着金融的不断创新，信托产品新品种不断涌现。
综上，“房地产信托”一词表述不够严谨，究其本意，是指信托资金投向房地产项目的信托产品。既包括集合资金信托（贷款信托），亦包括财产信托，还包括证券投资信托，以及其他可能出现的信托新品种。笔者认为用“房地产信托融资”来替代 “房地产信托”更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产信托融资”。该词内涵指房地产营业企业（包括开发、建设以及租赁等以房地产为营业的企业）为运营房地产项目的需要以信托方式从社会上吸纳资金，外延包括信托资金投向房地产开发项目的各种信托产品，以集合资金信托（贷款信托）为主，亦包括财产信托、证券投资信托等。
三、房地产信托融资的金融创新与法律规避
目前，对房地产信托融资进行规范的法律规范主要有：《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》以及银监会的部分文件，如《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》。
上述法律、部门规章以及规范性文件对房地产信托融资主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：…（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；…”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：…（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》，规范了信托公司经营行为，其指导思想值得肯定，但是，通知中的一些要求将难以真正落实。
《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》主要对信托公司的异地经营作出明确规定。
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。政府管制是有形的手，规避则是无形的手，许多形式的政府管制与控制实质上等于隐性税收，阻碍金融业从事已有的盈利性活动和利用管制外的利润机会，因此金融机构通过创新来逃避政府管制。但是，当金融创新危及到金融稳定和货币政策不能按预定目标实施时，政府又会加强管制。同时，不同于传统工具的替代品又会为规避而不断生成，这样又将导致新一轮创新。管制与规避引起创新不断地交替过程，凯恩称之为“管制辩证法”。9
由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产信托融资操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖作出投资决策-购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度，为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险，如果风险一旦爆发，损失最惨重的无疑是委托人，因此，如何保护房地产信托融资中的委托人利益，是法律学者的重要命题。
四、房地产信托融资中的委托人利益的法律保护
（一） 房地产信托融资中保护委托人利益的意义
1、保护委托人利益是信托市场繁荣的前提与核心
2004年，信托业系列负面事件暴光：先有年初爱建信托爆出数亿信托资金曾被挪用炒股的丑闻，后有庆泰信托炒股亏损7亿余元，最新事件则是2004年7月金新信托8000万元信托计划到期毁约，导致数十名上海投资者游行示威。10金新信托一年前推出总金额8600万的“金新信托乳品行业战略并购资金信托计划”到期，按合同约定，该信托的投资者将收回一年前投入的本金，以及5.2%的到期收益。但金新信托发生支付危机，这是信托业首例到期无法偿付的事件。 信托业的系列负面事件打击了投资者信心，“自一季度以来信托基金的发行持续下滑”“信托品种发行呈现持续低迷走势”。11
同现代金融市场上保护投资人原理一致，只有委托人的利益得到保障，信托市场、信托业才有存在的基础与前提。我国信托市场今年低迷的发展状况即为明证。
2、保护委托人利益有助于社会安定
虽立法者规定了“接受委托人的资金信托
合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）”，意图提高信托投资的门槛，将信托限定为“富人”的游戏，但是由于我国存款和国债利率太低，股票投资风险太大，证券投资基金业绩不佳，一般小投资者直接投资又力不从心，加上“承诺保底”和“预期收益”的诱惑，还是有很多经济实力并不强大的普通公众都参与了进来，以金新信托为例，有投资者甚至借钱投资，在风险发生后，连基本生活都无法保障，有投资者扬言要跳楼自杀，数十名投资者游行示威。
规范信托业，保护委托人利益将有助于社会安定。
3、房地产信托融资风险已现，保护委托人利益是迫切现实需要
中国人民大学信托与基金研究所的研究报告指出，目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两大环节：一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等；二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。12
由于投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制，使得众多信托资金集合产品出现了风险，有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。
（二）现有法律规范对对委托人利益的法律保护和不足
1、信托法赋予委托人调整财产的管理办法、监督委托人信托活动的广泛权利我国信托法第四章第一节对委托人的权利作了如下规定：
⑴监督知情权。委托人有权了解其信托财产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求委托人作出说明。委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其它文件。
⑵建议权。因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或不符合收益人的利益时，委托人有权要求委托人调整该信托财产的管理方法。
⑶撤销处分权。受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责，处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿，该受托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。
⑷对受托人的变更权。受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。
⑸对信托财产被强制执行的异议权。在人民法院违法强制执行或拍卖信托财产时，委托人、收益人或受托人均有权提出异议。
⑹请求赔偿权。当委托人违反信托目的或者法律、法规，致使信托财产遭受损失时，委托人及其继承人、收益人均有权请求赔偿全部损失。
2、有关部门规章确立了刑事责任与行政责任
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格。”
3、现有法律规范之不足
审视以上现有法律规范，我国现有的法律规范在保护委托人利益方面存在以下缺陷：
⑴缺乏信息披露制度，委托人的权利形同虚设
作为分散的信托委托人，其很难获取有关信托运营的全面详尽的信息，且不具有监督、建议信托委托人的专业知识。虽法律规定其享有知情权，但对于投入资金较少的单个委托人来讲，实现知情权的成本无疑太大，而且也缺乏行使知情权的动力。
⑵信托业法缺位
信托业，是指以营利为目的而常业经营信托业务的组织机构。13信托业具有金融功能，与银行业、保险业、证券业共同构成现代金融业的四大支柱。由于商业信托（又称营业信托）与民事信托有完全不同的特点，许多国家都单独制定信托业法来规范商业信托（营业信托），如日本、韩国等。而我国信托业法缺位，现有的法律规范主要针对的是信托基本关系和信托投资公司，而没有一部系统的规范信托组织机构及其业务活动的组织法与行为法，导致我国信托经营业务混乱，信托公司很难摆正自己的位置，在短短20年内经历了五次整顿。
⑶信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定
信托财产是信托制度的核心，信托财产受特殊保障，一般由信托财产之独立性、信托财产之追击性、信托财产之同一性三方面构成14，我国信托法对三方面均有规定，但对于信托财产之追击性仅规定了撤销权的享有，而没有规定撤销权的具体行使，以及信托财产被转让后再次转让时，委托人是否享有撤销权以及如何行使撤销权，该权利是合同上的权利还是物上的追及权等。这些规定的缺乏导致信托财产的特别保护被大为削弱。15
⑷实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系
现有的对信托业规定监管的只有《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，两者仅属于部门规章，效力层次低。而且从两部门规章的规定看，仅有政府部门的监管，缺乏行业协会的自律监管，以及社会督机制。
⑸信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏
现信托业充斥着挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露等诚信缺失现象。诚信缺乏，有道德因素，更多是法制因素。企业征信制度的缺乏、企业信用信息的垄断分割等，导致不诚信现象层出不穷。
（三）构建系统的、全面的信托委托人利益的法律保护机制
⑴加强投资者的风险意识
信托委托人在信托法律关系中为委托人，在金融市场上其身份为投资者。既然是投资，当然有风险，加强投资者的风险意识，有助于信托市场的健康发展。
⑵健全信息披露制度
有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。
⑶制定信托业法
由全国人大或常委会制定一部《信托业法》，全面规范信托机构组织及其业务活动。内容包括：市场准入规则、业务范围规则、业务经营规则、监督管理规则。对机构的准入、特种业务的准入、严格界定信托业的经营范围、特种业务必须遵守的经营规则、监督管理等各方面进行全面详尽的规范。
⑷赋予信托受托人、收益人信托财产之追索权
赋予信托受托人、收益人信托财产之追索权，贯彻信托财产之追及性，加强对信托财产的特殊保护。只有当第三人不仅“善意”，而且“无重大过失”，方可不受委托人、收益人追击效力所及。否则，无论信托财产被转让多少次，委托人除向受托人请求赔偿外，符合一定要件时均可请求信托财产之受让人返还该财产。该追及权使得委托人、收益人的地位在法律上几可与所有权人并驾齐驱。16
⑸建立政府监管、行业监管、社会监督的全方面监管体系
首先，由全国人大或常委会制订一部《信托业法》，提升监管法律依据的效力层次，该法着重对信托监管机构的确立、地位和职责等问题作出详细规定。其次，根据《信托业法》尽快成立专门的信托监管机构和信托业协会，并在此基础上建立起以专门监管为主、行业自律管理为基础和社会监督为补充的信托监管网络体系。最后，建立信托从业人员资格考试制度，对信托从业人员的准入把好关，制订信托从业人员的资格标准和行为标准，并监督实施。
⑹建立信托企业信用制度
建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。
结论：“房地产信托”实为“房地产信托融资”，其内涵指房地产营业企业（包括开发、建设以及租赁等以房地产为营业的企业）为运营房地产项目的需要以信托方式从社会上吸纳资金，外延包括信托资金投向房地产开发项目的各种信托产品，以集合资金信托（贷款信托）为主，亦包括财产信托、证券投资信托等。
这一金融创新中存在大量法律规避现象，虽从长远来看，金融管制与法律规避引起金融创新不断交替，但是在这种交替过程中，如果没有健全的委托人保护机制，广大委托人（投资者）的利益就会成为交替的成本。本文审视了现有法律规范保护委托人利益之不足，构建了由健全信息披露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统的委托人利益的法律保护机制。
参考文献：
方嘉麟著：《信托法之理论与实务》，中国政法大学出版社2004年版
霍玉芬著：《信托法要论》，中国政法大学出版社2003年版
陆泽峰著：《金融创新与法律变革》法律出版社2000年版
1程海群，中国政法大学民商经济法学院2003级硕士研究生
2参见/house/2004-01/29/content_1290791_1.htm
3上海证券报，2004年1月14日。
4上海证券报，2004年4月21日。
5上海证券报，2004年7月15日与2004年11月12日。
6《中华人民共和国信托法》第二条。
7 参见霍玉芬《信托法要论》，中国政法大学出版社2003年版，第56页、102页、108页。
8《信托投资公司管理办法》第二十条。
9《金融教学与研究》2001年第4期，P21页，《试论商业银行法律规避型创新》，闫海。
10参见凌华薇、曹海丽：《信托业再度涉险 交行上海分行的“监管”之惑》，载《财经》杂志2004年第7期。
11参见《中国信托业季度报告（2004年第三季度）》， 载《上海证券报》2004年11月12日。
12参见席玮雄：《金新乳品信托事件追踪：信托业遭遇“寒流”》，载《金融时报》2004年7月21日。
13参见霍玉芬《信托法要论》，中国政法大学出版社2003年版，第135页。
14参见方嘉麟著：《信托法之理论与实务》，中国政法大学出版社2004年版，第44-47页。
15参见李振华：《英国信托法“第一人”把脉“金新事件”-信托失败要追究“人”的责任》，载于《21世纪经济报道》 2004年09月10日。
16参见方嘉麟著：《信托法之理论与实务》，中国政法大学出版社2004年版，第46、47页。
信托融资篇4
[关键词]融资模式；房地产信托；融资管理
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529085
1研究背景
近十年，由于我国房地产业发展迅速，房地产金融业得到巨大的发展，但与发达国家相比，我国房地产金融市场还不够完善，金融产品数量相对单一。房地产企业融资主要依赖于商业银行，房地产募集资金相对困难，导致我国房地产企业的负债率大多超过65%，比发达国家要高很多，具有一定的风险。在我国房地产金融业逐步走向成熟的过程中，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的渠道之一。房地产信托是指委托人在信任的前提上将财产权委托给受托人，签订相关委托合同，由受托人按委托人的意愿，为其管理资金。房地产信托包括三要素：信托所属行为、信托当事人以及信托标的物。在信托管理的过程中所产生的收益，即为信托收益，这些也在房地产信托所属范围内[1]。
2我国房地产开发企业融资现状
2.1政策制定――国家加码宏观调控，控制融资规模
2008年美国次贷危机期间，中央政府为了防止经济的下行风险，推出4万亿元的刺激计划，使房地产业发展过快，导致政府对房地产进行分类调控，具体措施包括紧缩银根、控制信贷的增长速度、合理规划土地出让面积等。一方面，各地方政府也根据中央分类调控原则，依据自身的情况，出台了相应政策，使房地产市场尽快回归理性。另一方面，房企之间的整合和兼并加快，以及在此现状下实现转型升级，比如有的大型房地产开发企业选择走多元化发展道路，有的则把目光着眼于海外扩张。
2.2融资结构――融资渠道单一，风险和隐患大
当前，我国传统的房地产融资渠道主要通过银行信贷、企业上市、发行房地产信托三种。其中，银行信贷又是主要渠道。从20世纪末我国推行住宅市场化至今，房地产企业的融资途径主要依靠银行贷款来解决资金需要，融资结构不合理，导致商业银行承担着极大的风险。一旦房价下跌，银行将会有许多的坏账。所以，融资结构单一，无论是对于房地产开发企业，还是对整个国家的金融安全都是不利的。
2.3融资环境――房地产金融产品匮乏
目前我国的房地产金融市场还处于建设阶段，金融产品、金融衍生品种类较少，有关的房地产金融制度还不完善，这与我国现阶段市场经济发展水平相关。存在的主要问题包括：房地产金融产品匮乏，银行是主要融资主体，风险相对集中；房地产金融交易集中在一级市场上；政策性支持缺失，保障房建设不到位。
3我国房地产信托发展现状及存在问题
3.1我国房地产信托发展现状
随着我国市场经济的不断发展，信托产业也取得了长足的进步，房地产信托的发展尤为突出，见下表。
由表1可知，房地产信托投资额在整个信托业的投资额中占比21.83%，其中基础行业中也有一部分是属于房地产业范围内。此外考虑到，2012年房地产市场相对低迷，投资增速放缓，2013年之后，楼市回暖，投资额大幅增加，所以，房地产信托投资在信托投资中的比例呈上升趋势。
2012年，由于房价的回落，房地产信托新增资金达到3163亿元，同比减少15%。而2013年随着基础产业类信托明显降温，加之房产市场持续回暖，房地产信托出现明显升温。2013年全年新增房地产信托资金达到684823亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上涨11649%。总体上，房地产的投资不断增长，对融资需求也就更加迫切，房地产信托正在飞速增长。
3.2我国房地产信托发展过程中存在的一些问题
第一，监管不到位。我国房地产在运用的过程中缺乏相应的监管，导致风险增大，目前已有一些房地产信托在到期时出现违约。事实上，房地产项目一般投资金额巨大，少则几千万，多则上亿，这样的情况下，每个项目的资金链都很紧张，而且我国的房地产企业负债率普遍较高，一旦开发商出问题，就容易造成资金链断裂、违约。第二，政策的限制。依据已出台的信托业管理规定：接受委托人的资金信托合同不超过200份，最低投资额为5万元，这些都限制了信托募集资金的规模，被迫放弃了一些小型投资者。第三，信托产品周期较短。一方面，目前市场上的房地产信托产品期限普遍较短，一般在三年以下，这使得房地产信托产品结构失衡，也加速了房地产开发投资周期，导致房地产企业资金链的紧张，引发了房地产的质量问题，另一方面，房地产信托产品的信息披露也不健全，放大了暗箱操作的空间，也容易引发风险。
4房地产信托融资的创新性研究
从目前情况来看，信托运用到房地产的融资过程中，既受到宏观调控政策的限制，又受到信托本身发展不完善的掣肘。因此，只有通过创新改革，才能使房地产信托更具生命力，也才能让房地产和金融两大行业相辅相成、共同发展。
第一，解决信托资金的来源问题。资金是房地产信托投资机构从事一切活动的基础，目前房地产信托机构主要的资金来源包括房地产信托基金以及房地产信托存款。其中信托基金来源主要包括：财政拨款、社会集资以及自身盈利；房地产信托存款指在规定的资金来源范围内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源、期限及利率都受到央行的把控。从国外房地产信托的发展来看，后期集信托和信托、资金信托、共同投资基金将是对房地产信托资金来源的重要补充[2]。
第二，提高信托资金的流动性。由于在信托产品的期限内，信托转让是仅限于信托凭证的转让，导致了信托的流动性较低，影响了投资者的资金使用效率。这与我国现阶段的金融发展现状是紧密联系的。由于我国信托业的发展尚处于建设阶段，信托业的制度和体系还不完善，因此需要国家加快此方面的改革进程。根据发达国家的发展经验，房地产信托的发展需要良好的市场和政策环境来孕育和推动[3]。
第三，平衡信托产品的风险与收益。目前，信托产品对风险的管控较为严格，所以信托的收益也相对较稳定，但收益较低。一些伞形信托产品虽然想对此做出一些改变，但最终由于国内环境的限制，没有取得实质上的突破。
第四，信托资金过程中的改革创新。大量的信托产品在实际运作过程中，投资的对象是房地产项目而不是房地产企业本身。此外，由于货币政策收紧，房地产开发商拆东墙补西墙，房地产信托资金实际用途就是填补开发商土地出让金缺口，风险较大。所以，在资金用途上，应该加强第三方监管，防止房地产商乱用信托资金。同时，房地产信托机构也应考察开发商的资质情况，应以投资房地产企业为主要目标，而非项目本身。
第五，改变基金式运作模式。运营灵活的方式运作基金，包括资金来源的多样性、资金运作的持续性、项目评估的真实性。当然所有的信托投资，都是以获取可观的利润为前提，信托投资也正深入到房地产投资中。虽然目前房地产总体投资增速大幅下滑，楼市相对低迷，但在市场上不乏逆势操作的机构，继续加大对房地产信托的投资。信托业协会数据显示，2014年上半年投向房地产领域的新增信托金额达到一个峰值为2955亿元，总规模达到1.26万亿元，占比1072%，同比增长了1.6个百分点。
5结论
房地产信托融资的发展使房地产业在遭遇资金紧张时，能够得以持续发展的重要金融手段，也是我国金融通过一段时期探索之后，所迈出的重要一步。房地产信托将房地产金融投资和房地产金融工具创新相结合，实现房地产信托投资的多元化、灵活化和房地产企业融资简便化。另外，房地产信托在国家政策的保驾护航下，以及各项政策的相互协调下，其发展的潜力将无比巨大。
参考文献：
[1]时宝东信托：房地产融资的新亮点[J].银行家，2003（9）
[2]房地产投资信托产品设计创新实例研究[J].城市开发，2005（3）
[3]黄雷论当前宏观经济环境下的房地产信托融资及创新[J].沿海企业与科技，2005（4）
[4]谢经，荣殷红，王玉玫房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002：45-60
信托融资篇5
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？
信托融资篇6
1.1公租房信托融资模式分析目前我国公租房REITs的发展尚处于探索阶段。公租房REITs本质上是公私合作伙伴关系的一种形式，通过基金管理公司与地方政府达成协议，将公租房、部分商业资产打成一个资产包，向社会公众或特定投资者发行REITs份额募集资金，将民间资本以信托投资基金的形式投入政府提供的公租房公共服务领域[6]。运作流程如图1。1）由信托公司发起和管理REITs基金，并向广大投资者发放收益凭证。2）广大投资者购买公租房REITs基金，并承担相应的权利和义务。3）公租房委员会通过公开招标的方式寻找专业房地产开发商，建设落实新建公租房房源；或委托资产评估机构对收购、改造的公租房进行资产评估。4）将新建、收购和改造的公租房交给公租房资产管理公司进行日常的运营和管理。5）公租房委员会对申请租住公租房的家庭或者个人进行审核，并负责计划一段时间内公租房的建设规模。6）由公租房资产管理公司收取租金，并将租金及政府补贴交给基金托管机构进行保管。7）由中国证监会及银监会进行公租房REITs全面监督。
1.2公租房信托融资风险指标体系构建近年来，国内外学者对信托融资风险评估进行了大量的研究。董良峰提出廉租房REITs面临的内部和外部风险[7]；丁铄总结房地产投资信托的投资风险主要包括：环境、政策、资本市场、利率、法律、流动性和通货膨胀等风险；运作风险主要包括：财务、经营管理、道德、委托、投资等风险[8]。本文在综合分析REITs风险相关研究的基础上，结合公租房运作过程的具体特点，系统性地对我国公租房信托融资模式的风险进行识别，将主要风险总结为以下七个方面。
1.2.1法律风险我国针对房地产信托融资的法律主要有《信托法》、《信托公司管理办法》、《证券法》以及银监会部分文件，但普通信托模式和REITs在投资对象和资产处理等方面有很大区别。法律体系不完善和法律的修改变更极易给投资者带来风险。
1.2.2政策风险指由于中央或地方政府的政策如国家的财政政策、货币政策、对房地产行业的调控政策等发生变化对公租房信托融资可能带来的影响。REITs作为一种全新的融资工具，从试点到运作，政策的出台是一个探索性过程，存在很大风险，并且地方政府的补贴是否到位和审批延误都会给公租房的收益带来风险。
1.2.3市场风险主要表现为利率风险、通货膨胀风险。并且房地产行业和资本市场的变化也会引起REITs的波动。
1.2.4管理风险REITs在我国还没有形成完善的运作模式，在管理过程中，面临着专业人才匮乏等问题，并且在运作过程中，由于委托关系的存在，双方的经营权与所有权分离，且信息不对称，从而产生委托—风险和道德风险。
1.2.5建设风险项目的选择决定后期的收益。项目无法按时完工将会造成不能产生足够的现金流支付各种费用和还款利息，导致项目成本增加等风险。
1.2.6运营风险目前我国公租房租售情况会给公租房REITs的收益带来一定的影响。由于运营商缺乏经验，导致公租房运营效率低下，并且后期运营维护成本的增加也会给公租房的收益带来风险。
1.2.7收益风险公租房的租金比较低，主要依靠政府补贴，先租后售模式不够成熟。所以公租房的租金定价和政府补贴额度都会影响公租房REITs收益。由于公租房的产权及退出机制没有完善，REITs在运作过程中还会面临流动性风险。在上述分析基础上建立风险评价指标体系，如表1。
2构建评价模型
影响公租房信托融资模式的风险因素复杂多变，所以专家评判存在一定灰度。本文提出运用模糊综合评价结合灰色聚类分析的方法，评价公租房信托融资的风险。通过灰色关联分析，为风险指标（影响因素）赋予权重系数，利用白化权函数，进行灰色评估。将灰色聚类分析得到的聚类系数矩阵，进行模糊评价。将模糊评价与灰色分析方法相结合，分析公租房信托融资的风险。其分析过程如下：
2.1确定公租房风险评价指标集与评语集1）确定公租房信托融资风险评价指标集，U=（U1，U2，……，Un），U是公租房信托融资过程中面临的法律、政策、市场、管理、建设、运营和收益等风险。2）确定公租房信托融资风险评语集，V=（V1，V2，V3）。指公租房信托融资的风险分为低等、中等、高等三个等级。
2.2计算公租房信托融资各风险因素权重基于AHP法确定各风险评价指标的权重，因素权重向量为W=[u1，u2，…，ui，…，un]，指标层的权重为[ui1，ui2，……，uin]。
2.3公租房信托融资风险评价矩阵的确定
2.3.1确定评价准则
2.3.2确定评价矩阵基于表2的评价准则，由专家评价各风险指标，得出综合评价向量，D=（di1，di2，…，dir）。
2.3.3确定评价灰类首先要确定灰类的等级数、灰数，并建立白化权函数。灰数在灰色系统理论中对应的是一个区间，是一个动态范围。灰数不同，白化数所对应的关联程度也不同，用fjk（dij）表示。根据评价等级、评语集，通过定性分析确定灰类，建立白化权函数，如表3。
2.3.4构造模糊综合评价矩阵分别计算dij属于f1（dij）、f2（dij）、f3（dij）的灰色统计量[9]，并通过归一化处理，得出因素i指标j风险（低，中，高）的模糊综合评价矩阵R：通过对R进行模糊矩阵评价，得出系统的模糊评价矩阵B[9]根据最大隶属度原则，可以得出结论：当B1=max[B1，B2，B3]时，说明此项目风险比较低，比较适合采用信托模式融资。当B2=max[B1，B2，B3]时，说明此项目风险中等，可以采用信托模式融资。当B3=max[B1，B2，B3]时，说明此项目风险很高，不适合采用信托模式融资。
3实例应用
本文以西安市某待建公租房项目为例，介绍信托融资风险的分析与评价过程。该公租房建设项目位于西安市未央区，设有两个单层高地下停车库，占地面积约为109600平方米，总建筑面积约697831平方米，包括：12幢32层住宅楼，9幢33层住宅楼、商业楼、会所、幼儿园，项目由西安市房地产经营一公司投资建设，建成后，可入住户数10508户。
3.1确定风险指标体系和评语集风险评价指标体系如表1所示，风险评语集V=（V1，V2，V3）。
3.2计算公租房信托融资各风险因素权重首先邀请10位具有房地产信托管理经验的专家对风险评价指标体系（表1）中的各风险进行打分，确定各级判断矩阵，利用AHP方法，确定风险因素的权重。
3.3确定评价矩阵1）确定评价准则如表2所示。2）请10位专家，按照表2的评价准则，在（0，1）范围内进行打分，得出综合评价向量。3）建立白化权函数，如表3所示。4）构造模糊综合评价矩阵。利用表3中的白化权函数，计算各指标的灰色统计量，并通过归一化处理，得到模糊综合评价矩阵R，计算评价结果[9]。根据最大隶属度原则可判断此项目风险为中等。因此，本项目采用信托融资较为合适。同时可以得出，该公租房项目信托融资面临风险因素由大到小依次是：政策风险、法律风险、建设风险、收益风险、运营风险、市场风险、管理风险。
4政策建议
由于REITs在我国起步较晚，目前在公租房建设中引入REITs尚面临相关法律法规缺位、信息披露不到位、缺乏专业机构和人员等障碍，所以需要完善以下政策。
4.1完善针对REITs的相关法律法规首先需要完善公租房REITs的发起设立、组织机构、经营运作、产权转移、收入分配等法律法规。其次规范管理措施，明确信托投资关系中各主体的权利、义务。
4.2明确税收优惠政策首先健全相关税收体系，明确税收减免政策，避免重复征税。明确在发行、交易及派息过程中如何征税，对个人、机构投资者、基金公司如何征税。其次，明确公租房REITs产品利息收入免征所得税。REITs存续期间，免征租金收入的相关营业税、房产税、印花税等。
4.3加强信息披露和监管制度目前国内的房地产业不规范，信息不对称，使我国公租房建设同REITs接轨存在一定缺口，制约公租房REITs的发展。为此应建立以证监会为主与中国银行、银监会等紧密合作的监管机构，严密监管公租房REITs的管理与信息披露，并且完善信托登记制度。
4.4加强专业机构和人才的培养由于国内REITs起步较晚，专业机构和人才非常缺乏。建议加快REITs的组织建设，建立由商业银行、证券公司、信托投资公司、房地产管理公司等组成的多元化投资机构体系。加强REITs所需的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务人才的培养。
5结语
信托融资模式未来会成为公租房建设的主要融资渠道之一，因此对其融资风险进行分析与评价尤为重要。本文在国内外相关研究的基础上，结合公租房信托融资模式的特点，系统总结了公租房信托融资的7大风险，并建立风险评价指标体系；采用模糊与灰色相结合的方法进行分析评价。为促进公租房信托融资模式的发展，提出完善相关法律法规、明确税收优惠政策、加强对REITs的监管和专业机构的建设、人才的培养等相关建议。随着我国REITs的发展，REITs在国内运行的障碍将会逐步解决，运用REITs进行公租房融资的优势将会充分体现。
信托融资篇7
［关键词］公租房；房地产信托投资基金；融资
［中图分类号］F293.338 ［文献标识码］B ［文章编号］2095-3283(2012)04-0116-03
一、引言
2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求，完善住房供应体系，促进房地产市场的健康、平稳发展。然而，财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道，远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。如何引入民间资金，发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式，成为破解公租房建设瓶颈的关键。
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），实质上是一种房地产证券化产品，通过采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。作为比较流行的房地产融资方式，房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功，基于此，本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金，作为加快建设公租房的融资渠道。
二、房地产信托投资基金应用于公租房融资的可行性
房地产信托投资基金由专家管理，专业化经营，并迅速筹集，积少成多，流动性较强，且具有税收上的优惠性。因而，早在20世纪80年代，美国政府就开始运用房地产信托投资基金与廉租房制度结合发展低收入者的保障性住房，成为廉租房一个成功的融资渠道创新。在美国尝试成功后，房地产信托投资基金成为保障性住房融资的有效渠道。
近年来，我国一直都在研究推出房地产信托投资基金，以促进房地产市场的健康发展。2008年，国务院陆续的“金融国九条” 与“金融国三十条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月，国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月，央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。2010年，发改委等七部门联合下发的《关于加快发展公租房的指导意见》提出了“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。由此可见，对于公共租赁房实行房地产信托投资基金融资，相关部门是持积极态度的。
因而，我国在公租房的融资中引入房地产信托投资基金具有理论上和实践上的指导，又有政府相关部门的支持。
三、公租房房地产信托投资基金融资模式的构建
（一）公租房房地产信托投资基金的标的物
公租房房地产信托投资基金的标的物是公租房的所有权益，包括使用权权益与物业权益等。
（二）公租房房地产信托投资基金的目标
作为保障性住房体系的一部分，公租房的性质决定了房地产信托投资基金融资模式目标的多样性。
1.将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中，有助于拓宽公租房融资渠道，弥补公共租赁住房建设的资金缺口，推动公租房建设和发展，解决人数众多的“夹心层”住房问题，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存质量。
2.发展公租房房地产信托投资基金，解决公租房融资问题，推动公租房建设和发展，能增加我国城市住房的供应数量，有助于抑制房价的过快上涨，促进房地产市场的均衡、健康和平稳发展。
3.发展公租房房地产信托投资基金，有助于深化地方政府投融资体制改革，促进金融市场和证券市场的发展。
4.房地产信托投资基金具有专业化运作实体，将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中，可以使政府的权力寻租机会减少，并能解决由于利益冲突而带来的积极性低下问题。
（三）公租房房地产信托投资基金设立形式
1.基金组织形式:采用契约型房地产信托投资基金
在契约型的组织形式中，受托人为公租房投资信托公司，以成立信托的形式，签订基金契约后，通过发行公租房房地产信托投资基金受益凭证来募集资金，并籍以规范相关各方当事人的行为。契约型房地产信托投资基金可以回避中国相关企业所得税法律规定，依照《信托法》进行基金运作，以回避纳税与投资者监管等问题。
2.资金投向：采用“证监会”版权益型房地产信托投资基金
目前国内有两个版本的房地产信托投资基金试点方案：“证监会版”和“央行版”。“证监会版”房地产信托投资基金方案是股权类基金，在证券交易所市场发行，发起人需转让给信托公司物业资产。“央行版”则规定房地产信托投资基金为债权类产品，在银行间市场发行，发起人只需转让给受托人租金收益权。由于房地产的租金是权益型房地产信托投资基金的主要收入来源，这符合公租房的特性。另外，利率变动对权益型房地产信托投资基金的影响更小，因此，有助于规避利率变动的风险，有利于保障投资的稳健性。从国外的经验来看，无论是市场价值还是发行数量，权益型房地产信托投资基金都占绝对主导的地位。在美国，从资产规模上来看，权益型房地产信托投资基金占91%，而债权型房地产信托投资基金只占7%。在中国香港上市的三个房地产信托投资基金均采取了权益型，其发行过程实质上就是招股的过程。因此，本文建议公租房房地产信托投资基金采用权益型。
3.基金存续期限是否可变:采取半封闭方式运营
作为一项长期投资，房地产投资估价过程具有一定系统性，不可能时时变动，所以在存续期是否可变方面，应规定投资者不能赎回其持有的股份，而只能转让。但是，为便于及时将新建优质公租房项目吸纳进来，在成立公租房房地产信托投资基金一段时期之后，应赋予其依据公租房市场变化进行增发的功能。
（四）公租房房地产信托投资基金融资模式的结构搭建
构建公租房房地产信托投资基金融资模式，应首先组建投资信托机构作为发起人，由于公租房的社会保障性质，发起人应具有政府背景，资产池应包括新建、整合或收购适宜公租房物业，其房地产信托投资基金收益加上政府补贴与税收优惠等，在扣除各项费用后，作为投资收益支付给投资者。
公租房房地产信托投资基金融资模式的构建思路如图1所示：
1.组建投资信托机构，设立公租房房地产信托投资基金。作为委托人，投资信托机构的职责包括：受益凭证的发行、投资者信息的登记和房地产信托投资基金收益的分配，同时将房地产信托投资基金募集的资金交付信托公司运作。
2.投资者。作为信托受益凭证的持有者和受让人，投资者可以是发起人、战略投资者、公众或机构投资者。通过认购公租房房地产信托投资基金单位，投资者持有受益凭证，并具有转让权。
3.信托公司。作为受托人，信托公司是信托资产持有人，代表投资者的利益处理各项相关事务：包括定期披露房地产信托投资基金的执行情况；定期召开受益人会议，选择、委任或变更投资管理人，并监督投资管理人的行为，使其按照信托文件的约定与受益人会议决议，管理信托财产投资等事务。
4.投资管理人。其职能与基金经理人类似，按照信托文件约定，在授权范围内代表信托公司，管理和运用公租房房地产信托投资基金所持有的资产，进行物业管理和具体投资组合。
5.物业管理人。物业管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地产信托投资基金所持有物业；此外，物业管理人也可以将公租房房地产信托投资基金所持有物业外包给房地产管理公司，由房地产管理公司负责所有直接管理方面事务，诸如管理房地产实体、处理房地产租赁合同与发票等事务。
6.托管人。作为基金托管机构，一般可以由商业银行担任，其职责在于：依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公租房租金，监督投资管理人、公租房房地产信托投资基金投资运作，保管信托基金财产等。
四、发展公租房房地产信托投资基金的建议
（一）完善房地产信托投资基金相关法律制度
从国外的房地产信托投资基金发展历史看，其快速发展应以相关法律为前提，依靠完善的法律推动房地产信托投资基金的发展，而我国目前相关法律的制定则滞后。作为公租房房地产的产业投资基金的一部分，房地产信托投资基金无相应法律进行规范。当前房地产信托的发行量较小，融资困难，主要原因在于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定：资金信托合同总份数不得超过200份（含200份），金额不得低于人民币5万元（含5万元）；另外，我国房地产信托投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围，没有制定相关产业投资基金法；此外，目前在国内房地产信托投资基金试点中不对公众开放，发行对象仅限于投资机构，而为了充分利用社会闲散资金，公租房房地产信托投资基金则需要对公众开放。
因此，为便于房地产信托投资基金发展，应制定《房地产信托投资基金法》，对其组织模式、投资方向与投资比例、税收优惠等进行限定规定，以明确对房地产信托投资基金的专项管理措施；或者应该在完善现行法律体系，如《信托法》《税法》《证券投资基金法》以及《公司法》的基础上尽快颁布《产业投资基金法》，以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈，促进房地产金融市场的优化配置和发展。
（二）制定配套优惠政策
由于公租房的社会保障性质，具有良好的社会效益，为了提高参与机构、投资者的积极性，政府需要制定配套优惠政策支持公租房房地产信托投资基金的发展，如税收优惠和政府补贴，这直接影响到公租房房地产信托投资基金在融资时的成本和对投资者的吸引力。因此，第一，可以参照国际通行的惯例制定相关税收减免政策，在房地产信托投资基金存续期间，物业资产将获得租金收入，根据现行税收法律体系规定，租金收入需缴纳房产税、印花税、营业税等流转税，建议税务机关对此予以完全豁免；公共租赁房房地产信托投资基金产品的股息收入，可以考虑参照国债投资的税收减免政策，明确免征所得税。第二，为了保证公租房房地产信托投资基金的盈利性，政府需要出台一定的补贴政策。此外，要保证税收优惠政策和补贴政策的连续性与稳定性。
（三）完善房地产信托投资基金信息披露制度和监管体系
信息披露机制会影响到金融市场公平、公正、公开，我国相关政府部门应制定具体违规行为的判断标准和惩处办法，以强化信息披露制度，保障房地产信托投资基金在国内顺利实施运行。
房地产信托投资基金不仅涉及房地产业，也关系到基金管理行业和证券行业，从这三个行业的现状来看，在监管体系方面都需要完善。所以，应建立一个系统性和跨部门的监管体系。根据我国的实际情况，监管体系建议采用行业协会和上级主管部门相结合的方式。例如，成立房地产信托投资基金协会等自律组织进行监督和约束，政府指定证监会作为房地产信托投资基金的上级监管部门监控其运行等。
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Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.
Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing
信托融资篇8
【关键词】中小企业信托融资 信托计划
一、中小企业融资难的现状分析
（一）中国中小企业数量庞大，融资需求高涨
根据国家统计局的2010年度统计报告，截至2009年底，全国工业企业中，中小型企业总数占企业总数的99.25%；中小型企业实现的工业总产值占全部工业总产值的67.94％。
全国规模以上工业企业主要经济指标(2009年)
随着我国近些年经济的高速发展，数量日益庞大的中小企业融资需求也随之高涨。2011年5月中国人民银行公布了2011年第一季度《中国货币政策执行报告》，其中首次“社会融资规模”数据：2010年社会融资规模14.27万亿，2011年第一季度社会融资规模增加4.19万亿，这还未能包括万亿以上的民间融资部分。虽没有直接按企业规模分类的融资统计数据，但中小型企业总数占了企业总数的99%以上，其日益高涨的融资需求也是不可小觊的。
（二）中小企业融资难的现状
市场经济条件下较为完善的中小企业融资体系应由银行、证券、风险投资、产业基金、信托、融资租赁等机构共同组成，但现实情况是，中小企业融资渠道依旧较为单一。除部分能满足银行放贷条件的企业外，很多企业只能依靠自有资金的积累甚至高息高成本的民间借贷，这在很大程度上限制了中小企业扩大生产、技术升级的能力。
尽管国家近期出台了一系列中小企业融资优惠政策，但由于抵押物不足、信用较低、担保体系不完善等风险存在，银行在开发中小企业贷款业务时仍然顾虑重重，仅仅对资质较好的中型企业增加了贷款扶持力度。有调查表明，即使在新增信贷规模较大的2009年上半年，7.37万亿元新增贷款中，大型企业获得47%，中型企业获得44%，小企业才获得8.5%，充分说明银行对中小企业贷款尤其是小型企业支持的动力明显不足。
我国构建多层次的资本市场体系已历时多年，中小企业板、创业板相继推出，但通过股票融资对中小企业支持作用十分有限。截至2010年底中小板上市公司共有527家，创业板市场有153家，对数量众多的中小企业来说上市融资门槛仍然很高。另外，产业基金和风险投资近年来在国内虽然发展较快，但整体规模有限，能够获得其资金支持的仍是少数。
融资租赁的方式虽然较为合理，但融资租赁公司却受限于资本金难以做大，而且主要针对有大型机器设备、厂房需求的企业，业务领域狭窄，对那些轻资产的科技创新型、服务型中小企业来说并不适用。
（三）中小企业融资难的原因分析
1.法人治理结构不完善，经营风险高。相当一部分中小企业仍存在治理结构不完善、财务制度不健全、抗风险能力弱等问题，大大降低了信用度。而且中小企业融资需求频率较高，借期又短，导致银行从中小企业信贷中获得的收益与承担的风险不匹配、贷款管理成本高，从而使银行对中小企业产生“惜贷”现象。
2.缺少可供担保抵押的财产，融资成本高。由于银行对固定资产抵押的偏好，一般不愿接受流动资产抵押。而中小企业资产结构中固定资产比例小，特别是轻资产的科技创新型、服务型中小企业，缺乏可抵押的不动产，难以满足银行放贷要求。
3.金融体系的缺陷。从间接融资渠道上来看，银行贷款在全社会企业融资来源中一直占有较大比重。而四大国有商业银行在银行体系中的垄断地位，相对减少了股份制银行、城市商业银行、城乡信用社等中小金融机构能够获得的金融资源，限制了它们为中小企业服务的作用，而大银行为追求贷款规模效益和风险考虑又不愿为中小企业提供更多贷款。
4.信用担保体系的缺陷。我国还没有建立全国性的中小企业信用信息系统，中小企业信用普遍低下，单靠中小企业自身难以满足融资的信用条件和要求。我国信用担保体系虽然有所发展，但其结构性缺陷和经营性缺陷仍然限制着为中小企业融资服务的功能发挥。
因此，解决中小企业融资难问题，需要改变对银行的依赖，积极探索其他融资途径。在目前资本市场直接融资难度较大，产业基金和风险投资机构尚未发展成熟、融资租赁受限较多的现状下，更加灵活的信托方式是较为可行的选择之一。
二、信托作为中小企业融资渠道具备的优势和作用
截至2010年底，我国信托资产管理规模已突破3万亿元人民币，与银行业、证券业、保险业共同成为四大金融支柱。信托作为中小企业融资渠道之一，其优势和作用体现在以下几个方面：
（一）信托财产的独立性，加强了对风险的可控性
我国现行法律要求信托财产必须与受托人和委托人的资产相分离，信托财产具有独立性。这使得信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险相分离，具有局部信用保证和风险控制机制。
（二）信托财产的独立性，决定了信托融资方式的多样性
债权方式、股权投资方式、以企业动产或不动产设立信托转让受益权的方式、以企业的财产权设立信托再转让受益权的方式、企业资产证券化的方式等都可以成为信托机构对中小企业融资的选择。
（三）信托业投资范围广泛
信托资金除了投资于股票、债券等金融产品之外，还可以作贷款、股权投资、不动产投资、资产收益权投资、艺术品投资等，横跨资本市场、货币市场和产业市场。信托公司利用其投资范围广泛的优势，满足不同类型的中小企业在不同发展阶段的融资需求。
三、各地中小企业信托融资的探索和尝试
近几年，在政府部门对中小企业的扶持政策频出的背景下，信托公司针对中小企业的融资产品也在增多，资金运用包括了贷款、权益投资、组合运用等多种方式，筹集了大量社会资金用于扶持中小企业发展。
（一）中投信托・杭州市小企业集合信托债权基金
2008年8月，中投信托与杭州西湖区政府、杭州点石引导投资管理有限公司、杭州中新力合担保有限公司等共同发起小企业集合信托债权基金一期产品“平湖秋月”。首期规模5000万元，西湖区财政认购1000万元，点石公司认购1000万元，银行发行理财产品认购3000万元，由中新力合担保公司提供担保。该信托向西湖区20家科技创新型小企业提供了年利率为7.47%的2年期贷款。
2009年1月，推出针对文化创意产业的二期产品“宝石流霞”。募集资金总额6000万元，杭州市财政认购1000万元、银行发行理财产品认购4700万元，浙江三生石创业投资公司认购300万元，由中新力合担保公司提供担保。该产品向29家企业提供了为期1年、信托贷款利率为8.39%的融资资金。
2009年7月，小企业集合信托债权基金推出系列产品“三潭印月”。该产品对企业没有行业限制，甚至包括个体工商户。另外，在发行期内，只要符合条件并评审通过，单个企业即可获得信托贷款资金，操作上更加灵活，大大缩短了企业融资的时间。
（二）兴泰信托・合肥中小企业发展集合资金信托计划
2009年1月，合肥兴泰信托推出“滨湖春晓”中小企业发展集合资金信托计划。由合肥市创新担保公司、合肥市中小担保公司筛选出30家中小企业并提供全额信用担保，政府中小企业发展专项资金认购3500万元，其余6500万元向社会投资人募集。信托贷款利率为5.4%及担保费1%，贷款期限2年。
2009年6月，兴泰信托推出“滨湖春晓”二期信托计划，为合肥蜀山区中小企业提供信托贷款。发行总规模2亿元，其中7000万元由市、区财政认购，其余1.3亿元向社会投资人募集，期限2年，信托贷款利率仍为5.4%。
“滨湖春晓”信托计划通过政府财政性专项资金的有效引导，吸引社会资金参与，为中小企业提供了融资成本与银行贷款基准利率基本等同的资金支持。
（三）上海国际信托“创智天地1号”集合资金信托计划
2009年10月，上海国际信托发行了中小企业集合信托债权基金―“创智天地1号”，为上海杨浦区7家科技中小企业提供了300万～1000万元金额不等的2年期信托贷款，年利率7.7%。
该信托产品首先以结构化设立，优先受益权由社会投资者认购，劣后受益权由风险投资机构认购；其次突破传统的信贷条件限制，企业以机器设备、经营权、商标权、股权等资产的实际条件，获得最大的融资支持；另外由杨浦区中小企业信用担保中心和浙江中新力合担保有限公司对其中的4600万元提供全额担保，担保费在企业偿还信托贷款后由杨浦区财政提供全额补贴。
四、进一步完善中小企业信托融资渠道的建议
（一）借助信托平台，整合社会各方资源，完善“政、信、企、保”多方合作的中小企业信托融资模式。
中小企业集合信托的核心是结构化的资金来源和风险分散的制度安排。中小企业集合信托借助信托在资金募集与运用、财产权益分割与重构、信托财产独立性等方面的优势，整合政府引导资金、社会投资、风险投资机构、担保公司和中小企业等各方资源，组成利益共同体。
具体操作模式上，一般是通过政府、担保机构、信托公司等的联合筛选，将有融资需要并符合条件的多家中小企业组成项目池，信托公司统一发行信托产品，由社会投资人认购优先级，政府或地方财政成立的中小企业引导基金及风险投资资金作为劣后受益人，担保机构为中小企业提供担保，使各投资主体可以依据各自的风险偏好和承受能力获取相应的收益，承担相应的风险，从而有效解决中小企业个体融资成本高、信用低、风险大的矛盾。
但仅仅依靠信托公司一家的力量，是难以支撑起为中小企业“输血”这条管道的。首先，必须整合社会各方资源和力量形成合力，包括政府机构、专业性的担保公司、评级公司、各类资金参与方等，因协调的单位较多，这当中，各地方政府的中小企业主管部门应起到主导和推进作用；其次，应与银行机构加强合作，优先级引入收益率相对较低的银行理财资金，降低中小企业的融资成本；最后，担保机构需信用等级较高或有政府资金参与出资的担保公司，以增加信托产品的信用度。
（二）信托应在融资条件和担保方式上加以创新
中小企业集合信托应在企业融资条件方面做更多的尝试，根据企业实际状况和未来发展前景，企业可以用机器设备、特许经营权、注册商标权、股权、应收账款、发明专利等有形或无形资产作为抵押质押条件，获得最大的融资支持。在担保方式上，除了担保公司担保外，尝试引进上下游企业互保、行业协会组织联保及其他有效合规的担保方式，在控制风险的前提下，解决中小企业抵押物不足的问题。
（三）个性化产品设计与基金化规模发展
中小企业集合信托在产品设计时，可以根据中小企业的所属行业及发展周期的不同，设计出不同类别的产品。如对于起步期和成长期的企业，信托公司可与风险投资基金、PE基金等各类投资机构合作，选择一批符合国家产业政策、具有高成长性和上市意愿的中小企业，结合股权投资方式，发行信托产品。
此外根据企业类型的不同，信托公司可以设计有针对性的专业化信托产品，如固定资产融资租赁信托、应收账款受益权信托、股权受益权信托、知识产权信托等，并形成产品线，既能降低开发成本，又易于复制推广，这类业务朝着规模化、基金化、专业化的方向发展可能是一条较好的出路。
（四）信托为中小企业融资需要政府和财政的大力支持
让目前仍处于市场边缘地位的信托公司承担起解决中小企业融资难问题的重要角色，需要政府加快建立信托财产登记制度，优化信托税制，加快构建信托产品的流通市场和体制等，这样才能充分发挥信托制度的功能优势，缓解中小企业融资难问题。
另外，目前信托公司中小企业信托产品的预期收益不高成为中小企业信托融资发展的一个瓶颈。信托公司的资金来源于追求高收益的委托人，发行中小企业信托计划的协调成本、综合成本较高，因此，在政府主导推动的基础上，由财政提供1％～2％的贴息支持，将有效降低中小企业的融资成本，推动中小企业信托融资渠道的丰富和发展。
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