信托投资范文

信托投资篇1

这种看似遥不可及的财富神话,现在正通过私人股权投资信托的方式渐渐走入人们的生活。

私人股权投资信托是一种符合新的《信托公司管理办法》的非债权融资信托,既符合信托行业的功能定位,又能体现信托制度优势,发挥信托公司运作领域广泛、手段灵活的业务特点。由信托公司利用其专业化的私人股权投资队伍,考察拥有核心技术并具有高成长性的企业,然后将具有一定风险承受能力的社会资金集合起来设立私人股权投资信托计划,并将信托计划项下资金投资于该企业,推动企业提升自身的价值,最终通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式,进行投资退出以实现投资收益。私人股权投资信托有效降低了私人股权投资业务的准入门槛,使普通老百姓参与私人股权投资业务分享国民经济的发展成果成为了现实。

银监会于2008年6月25日下发了《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》,为信托公司开展私人股权投资信托业务的发展提供了制度保障,借助“操作指引”的东风,国内多家信托公司先后推出了多个私人股权投资信托计划,根据wind数据统计,2007年、2008年发行的股权投资信托类产品的数量分别为27只、43只,而记录在案的这类产品共有84只。

近年来,山西信托有限责任公司(以下简称山西信托)在私人股权投资领域取得了一些成果,先后以股权形式投资了山西和信电力发展有限公司、北京京客隆商业集团股份有限公司等企业,其中北京京客隆商业集团股份有限公司于2007年11月在香港成功上市。

山西信托目前正在积极策划推出私人股权投资信托计划,信托计划将投资于具有高新技术、高成长性的拟上市中小企业,在被投资企业成功上市后信托计划实施推出,并实现投资收益。该信托计划通过创新产品设计模式,具有风险可控、收益较高的特点,比较适合有一定风险承担能力并且有较高收益要求的客户群体。山西信托愿与各界有识之士真诚合作、互利共赢,共同创造下一个财富神话。

信托投资篇2

案例一：中诚信托诚至金开1号

背景描述：中诚信托发行，2011年2月成立，期限36个月，规模30.3亿元。项目用于对山西振富能源集团有限公司进行股权投资，用于该公司煤炭整合过程中煤矿收购价款、技改投入、洗煤厂建设等。原先计划整合完成后振富能源将形成一个年产达到360万吨，开采煤种涵盖焦煤、动力煤、无烟煤的大型综合煤矿集团。

2012年6月媒体报道，由于振富集团实际控制人因涉及高利贷被警方控制，据传对外借款50多亿元，主要公司经营已经停止。相关的几个煤矿技改后均还未投入使用。

目前为止产品还未到期，期间利息中诚信托均照常支付，最新一次为2012年12月。信托公司正积极采取对策处置风险事件。

风险点总结：流动性风险

振富集团是一家非上市民企，属于矿产类型，它本身的股权流动性非常差。作为矿产企业来说，由于受到更多的法律法规的规定，想要在短期内找到合适的买家接盘非常困难。导致信托公司处理资产其实非常难以操作，特别是在煤矿都未投入使用的情况下。最后，该项目规模过大，30亿元的规模导致信托公司寻找买家接盘更为困难。

投资者对策：流动性风险

按照不同类型的股权，选择最佳投资目标。一般建议优先选择的股权投资类型为（按优先程度）：（1）上市公司流通股，建议为主板和中小板，创业板不考虑。（2）上市公司限售股，同样建议为主板和中小板的优质公司，限售期越短越好。（3）优质非上市公司的股权，例如规模800亿元以上的大型城市商业银行股权，大型国有企业股权等，要求质押率要低。（4）要求有额外不同行业的收入来源及资产作为保障，不能接受简单的股权质押的企业尽量规避。

案例二：中融信托青岛凯悦中心

背景描述：2010年10月募集成立，期限18个月，募集规模3.845亿元。项目用于向青岛凯悦置业发放房地产贷款，用于青岛凯悦中心项目建设。该项目为在建工程项目，建成后为城市综合体，包括商场、住宅等，以销售收入作为还款来源，以土地及在建工程提供抵押。抵押物在2011年6月重新评估后，价值9.56亿元，抵押率不高于40%。

2012年12月，山东省高院宣布对该房产进行拍卖手续，款项用于偿还中融信托借款，从此被媒体曝光引发关注。其中最值得关注的是，在法院文书中，起拍价和评估价为5.8463亿元，与之前的评估价相比大为缩水，而且首次拍卖还流拍。按照一般规则，接下去的再次拍卖，底价要比之前低20%，很有可能导致其价格低于信托借款本金，导致资不抵债发生亏损。

产品于2012年3月到期，兑付了全部本金和收益。中融信托自己垫付了客户资金，正在风险处理期。

风险点总结：抵押物价值虚高

抵押物评估价虚高，行业调整导致抵押物价值严重缩水，资不抵债。本案例是一起典型的房地产类信托，信托借款主要是帮助房产商完成项目开发，然后依靠房产销售收入回笼资金。由于房产市场在2011～2012年的巨大调整导致很多房产商经营困难，销售不利，无法顺利归还资金。本案例中最值得关注的是，抵押物出现了非常大幅度缩水，最终与实际拍卖成交价比，估计抵押物价值要缩水一半以上，这就会造成信托的实质风险。从背后原因来看，主要有两方面因素：一是当初评估价格有点虚高，二是房地产行业的调整背景导致系统性风险爆发。

投资者对策

谨慎评估抵押物价值，同时尽量规避过热行业投资。在遇到资产抵押时，不要仅依靠信托合同里的描述，而是要自行再简单评估一下实际价值。查找到对应城市区域的相关地价和房价，包括市场平均价格，把平均价格和信托合同里的价格做对比。如果超过平均价格，一般就说明虚高、有风险，不建议进行投资。同时，对于房产、矿产这类周期性行业，一般有比较明显的行业周期。当整体行业过热时，对这些行业的投资就要小心，如果要投资尽量选择整体抗风险能力强的大型公司进行投资。

案例三：中信信托三峡全通

背景描述：2011年12月～2012年2月完成募集，项目规模13.35亿元，期限12个月，信托公司有权延长3个月。该项目贷款给宜昌市最大的招商项目三峡全通，企业方提供土地抵押作为保障，主要收入来自企业经营还款。该企业主要从事涂镀板生产，作为钢铁产业的中下游产业。前面2期投资已经让投资规模达到了170亿元，三期计划2013年投产，信托主要资金用于三期的生产线建设。

根据资料，三峡全通由于属于钢铁产业中下游，在受到最近几年钢铁业全行业亏损影响下，在2011年第三季度就已经接近停工停产。中信信托在此情况下2011年12月开始迅速帮其募集了10亿元资金（另外3亿元为夷陵市国有资产经营有限公司提供的劣后级），依然发行信托项目。根据媒体报道，该企业不仅停工停产，而且面临着大量银行撤资的情况，银行目前贷款为70亿元，当地政府正在协调处理。

产品接近到期，先出现了一次利息未得到兑付的通知，但是于第2日完成了利息支付。在2013年1月，又出现了本金无法兑付的通知。信托公司有可能会启动3个月的延长期，来处理抵押物。如果如此，将是中国信托业第一个没有实现刚性兑付的产品。

风险点总结：系统性风险

项目最后出那么大的风险，主要原因在于全行业不景气的系统性风险。钢材行业在最近2年里经营非常困难，大幅萎缩。本身该行业就是风险比较高，此时进行盲目扩张，采取高负债生产的模式，一旦销售不畅，就会起连锁反应。同时，信托公司没有谨慎地把握项目风险，在明知道对方企业已经经营困难，资金链紧张情况下还募集资金投资，有违尽职调查的义务的嫌疑。

投资者对策

信托投资篇3

从2013年起，信托个案风险逐渐暴露，2014年更是兑付风险集中爆发的一年。高企的不良资产率及兑付风险案件的频发，提醒着保险公司在投资时不能一味地唯投资收益率是从，保证资金的安全性才是重中之重。2014年10月，保监会对市场上保险公司投资信托情况做了调研，并披露了保险公司在投资过程中可能面临的各种风险，然而这些风险是否符合实际，本文拟对此进行详细分析。

保险资金投资收益率攀升

承保业务与投资业务收益是保险公司获取收益的两大来源。承保业务是基础，是保险公司经营精髓所在，也是各家保险公司竞争最为激烈的部分。根据中国保监会数据统计，随着国内保险市场的不断完善以及国人保险意识的不断加强，保险收入连年增长，每年都有大量资金流入保险账户。2007年，中国保险市场保费收入仅有7035.76亿元，经过两年的发展，2009年保费收入突破万亿元，2014年更是达到2.02万亿元。而赔付率水平从2007年的32.2%到2014年的35.66%，期间最高时能达到36.07%，最低时仅有22.03%，一直未能突破40%，万亿元的保险资金若仅仅放在银行账户当活期存款，不仅不能保值增值，每年的通货膨胀率也会使得保险资金有所贬值，保险公司得不偿失。在这种情况下，保险资金投资运用就显得尤为关键和必要，既可以实现资金的保值增值，又能提高保险公司的经济效益。

2014年国内保险公司取得了骄人的战绩，特别在投资领域。近两年投资收益率一路上升，由2012年投资收益低谷3.39%强势反弹到2014年的6.3%，让人惊喜的同时，也让人不断反思其背后的原因。

图描述的是2013、2014年这两年末保险资金资产结构，2014年投资收益率之所以较2013年高了1.26个百分点，首先在于2014年国内股票市场一片大好，保险资金投资组合中此前维持着一定比例的股票资产，获得较高的股票投资收益，拉高了保险资金投资总收益;其次是其他类投资占比上升迅猛，由2013年底的13000亿元上升至22000亿元，涨了6.77个百分点。这里的“其他”主要是另类投资，而另类投资中的信托产品脱颖而出，正以较高人气获得各家保险公司的喜爱，一夜之间成为保险公司的“香饽饽”。

房地产信托投资占比过高

2008年以来，信托资产以50%的复合增长率快速增长，2013年三季度，信托资产首次突破10万亿元，成为金融业中仅次于银行业的第二大行业。

根据投资领域，信托产品主要分为：房地产、基础产业、工商企业、金融机构、证券投资信托产品。

在过去几年里，受宏观经济政策影响，过多的资金投资于房地产与基础设施领域，导致市场分配不均。近几年来，随着对实体经济重视的加深、市场化进程的加快，市场上的资金已实现再分配。

近5年来基础产业、房地产信托处于下行趋势。基础产业投资占比在2010年达到34.39%，远远领先于其他投资领域，2014年仅占21.24%;房地产投资于2010年占比14.75%，至2014年降至10.04%。与此同时，工商企业信托、金融机构等处于上升趋势。工商企业信托占比由2010年的18.56%强势上升至2014年的24.03%，成为信托业第一大资产配置领域，其在一定程度上引领实体经济发展，其在未来的日子中，将会越来越受到欢迎。而金融机构信托与证券投资发展速度也较快，其占比已跻身于房地产之上。

各信托产品收益率均处于不断上升状态，特别是金融机构信托产品，近6年来的平均收益率均在8%以上，一直遥遥领先。工商企业信托收益率增长则较快，2009年仅有6.9%，每年以大于3%的速度有所增长，至2014年，其平均预期收益率高达9.12%，直逼金融机构信托预期收益率。而房地产与基础设施信托产品稍逊一筹，收益率稍低，但6年来平均预期收益率仍分别达到8.12%与7.91%。

表中是2008-2014年期间投资于工商企业信托、基础设施信托、房地产信托以及金融机构信托的平均年限。

在中国经济已经进入降息时代的背景下，按理说，信托产品总投资期限越长，收益率越高，越容易受到投资者的青睐，然而，事实上却事与愿违。由表3明显看出，除房地产信托产品平均年限相对平稳之外，工商企业、基础设施、金融机构信托产品平均投资期限均处于下降的趋势。以金融机构信托最为明显，由2008年平均期限最长（2.34年）一直降为2014年的平均年限最短（1.26年）。工商企业信托的平均年限也由2008年的2.2年降至1.33年。这一趋势可能由于投资者对长期信托产品信心不足，对取消“刚性兑付”以及未来5-10年前景不明朗的担心。

从投资规模、平均预期收益率以及平均年限对信托产品的分析可以看出，相对来说，最有前景、收益率高、风险相对较小的是工商企业信托产品，保险公司在投资时，可重点考虑。

根据信托资金来源，可以将信托产品分为三类：集合资金、单一资金、管理财产信托。

来源于单一信托投资计划资金远远高于其他类信托资金。2010年其占比高达74.51%，到2014年，仅占比62.58%，虽相较于其他两种仍处于领先地位，然而，与上年同期相比，该比例下降了10.11%，与5年前相比，下降了16.01%之多。与此同时，2010年集合资金信托占比20.61%，2011年飙升至28.25%，之后3年内一直处于稍微下降趋势，在2014年42900亿投资资金中，占比升至30.7%。

自2013年起，信托兑付风险不断被爆出，而2014年正是信托违约风险集中爆发的一年。然而，仔细观察近两年内发生的较为典型的集合资金信托产品危机案例可知，被曝光的信托案件并未让投资者出现大规模损失。对于打破刚性兑付的必要性，从监管层到信托公司已经达成共识，却没人敢于突破常规，后果怎样无人知道。而目前为止，在这个潜规则之下，至少对保险公司而言，当其投资融资类集合资金信托计划类的信托产品时，信用风险较低，收益比较有保障。

其实，通过对信托市场进一步研究，可知信托兑付风险在这两年内频发有根可循。由于近几年信托业快速发展，2011年末、2012年信托处于大扩张前夕，而信托产品的平均期限在1.5-2年之间，时间上正好赶上大量信托产品同时到期。如此密集的信托产品同时实现兑付，引起了市场的广泛关注，稍有些风吹草动便会引起轩然大波。

保险公司选择与信托结合主要原因是资产与项目的完美吻合，即保险行业每年庞大的保费收入带来大量可供投资资金正好与信托业项目众多却缺乏资金的现状相结合。一方面，可解决信托资金难题;另一方面，每年8%左右的高收益率可以打破保险业多年低投资收益率的魔咒，使保险公司真正认识到投资的魅力，帮助保险公司转型升级。

保险资金参与到信托业可追溯到2006年，直到2012年，保监会才明确提出保险资金可投资于信托公司集合资金信托计划。逐步放开的原因主要是由于在2006-2012年期间内，信托业经整顿发展势头正盛，信托资产规模增速较快，项目收益较高，而兑付风险较低，在这种背景下，保险资金投资于信托领域收益高、风险小。允许保险资金投资信托产品也是保险资金投资多元化背景下的必然选择。而自2013年信托产品不断爆出兑付风险案件以来，为保障保险资金的安全性，2014年保监会明确规定保险资金不得投资于单一信托产品。

根据保险公司年报数据披露统计，2012年在“贷款及应收款”项目下集合信托计划的数额均为零或未有该项，即2012年保险公司投资信托还处于不足以披露的阶段。而到2013年底，该资产规模已达到1442.亿元，占到当年保险资产总额的1.9%，更是占到当年集合资金信托产品总规模的5%以上，如此快速的发展让人始料未及。

根据保监会对78家保险公司（集团）投资的信托计划调研结果可知，截至2014年上半年，保险公司共投资信托计划739笔，涉及投资金额2805亿元，平均每笔投资金额高达3.8亿元。

从保险资金投资信托产品领域来看，保险公司投资比例最高的是房地产信托，占到33.12%，而投资工商企业信托的占比与其相当，仅低了0.96个百分点，其次是投资到基础设施领域，占比为17.54%，高于金融机构和证券投资信托投资资金占比。正如之前讨论，投资于工商企业信托风险相对于其他领域会小很多，且其发展前景较好，保险资金投资该领域风险可控，然而，1/3的信托资金投向房地产市场。房地产市场兑付风险一度频频爆出让我们对这方面风险担忧更重。

从保险公司投资信托产品的信用等级来看，大部分保险资金投资的是AAA级信托产品，该比例达到63.21%，一般而言，这部分的风险相对较为稳定，在可控范围内。值得探讨的是有28.52%投向AA级信托产品，6.27%投向A级及以下信托产品。

从保险资金投资信托产品期限来看，投资期限5年以上的占到52.91%，投资规模最高，投资3年以下的占到31.19%，而投资于3-5年之间信托产品比例却最低，仅占15.9%。然而，从前文来看，信托公司发行信托产品的平均期限越来越短，均在2年以下，这对保险公司选择适当的信托产品增大了难度。

投资规模增速快

保监会的调研结果显示，保险资金信托投资增速过快，2014年前两季度的增长率分别是41.3%、37.7%，而信托市场前两季度的增长率分别是11.73%，6.39%。若如此直接比较的话，险资投资于信托规模增速确实快速的不可思议。增长率较大的原因除了资产增长额较快之外，也与前一季度资产规模有关。据统计，截至2014年二季度末，信托市场资产规模已高达12.48万亿元，保险投资规模近2805亿元，如此一来，险资信托投资规模增速快也属于正常现象，且保险资金正式踏足信托领域近两年时间，刚开始起点低。

但投资集中度较高，值得注意。保监会的调研显示，近半数以上的险资信托投资集中于房地产和基础设施等不动产领域。在整个信托市场，投资于不动产领域的信托资金规模比例一直在降低。2010年，投资不动产领域占比是49.34%，至2014年，占比仅有31.28%。

从这个角度说，保险信托投资于该领域的占比51%，大于信托行业，突破常规，通常伴随着高风险。而根据近年不动产市场各种兑付风险的频发，保险资金的确存在着一定风险。

而且，交易对手较为集中。调研数据表明，近60%的保险资金集中于上海国际信托、建信信托、平安信托、中信信托、中诚信托和贵诚信托6家信托公司。

2014年，在这6家信托公司中，中信信托无论从发行信托数量到筹集资金规模都是最高的，在业内颇有实力。而平安信托虽发行信托产品的规模大于建信信托，然则募集资金却与之相差甚远。而上海国际信托、华能贵诚信托的表现却让人大跌眼镜。根据数据分析，从信托发行数量上来看，这6家信托公司发行仅占到市场发行总数的9.7%;从募集资金上来看，该6家募集资金额也仅占到总数的15.29%。从整体表现实力及投资多元化选择来看，保险资金大量集中于这6家信托公司，一定程度上会增加保险公司投资信托的风险水平。

此外，关联交易也较严重。一是关联交易金额占信托投资比例较高;二是保险公司与融资方、信托公司、信用评级方等具有关联关系。保监会曾点名幸福人寿信托投资关联方交易金额占94%。

总体而言，保险信托投资的信用风险曾经较高，主要是由于对于融资类集合信托产品而言，刚性兑付仍是信托业的潜规则，有人兜底，风险自然就小了许多。若需要投资信托产品，保险公司可选择以债权形式投资工商企业信托产品，其风险相对较小，分散投资，尽量避免关联交易。

近年来，房地产信托发生兑付概率相对较高，保险资金应严格控制向房地产信托投资比例。与此同时，可将更多的资金转向工商企业信托，其安全性相对较高，且发展快速，投资收益率有望增长。

信托投资篇4

因为股市目前不是高歌猛进的时节，买买信托还是又省心省力又保收益的。天信08A1证券投资集合资金信托计划，金额起点人民币20万元，信托期限18个月。预计收益5.5％+或有分红(预计税前年收益率)。信托计划资金由受托人集合运用，投资于债券及其回购、基金、股票、银行间市场投资品种及以不超过信托计划规模5％的资金投资于经国家批准的金融衍生产品。收益分配：当信托资金投资总收益扣除应由信托财产承担的费用后，其年收益率等于或小于5.5％时，受托人将不收取报酬；当其年收益率在5.5％至8.33％之间(包括8.33％)时，受益人享有5.5％部分的信托收益，受托人提取超过5.5％部分的信托收益作为管理信托事务的报酬；当信托资金年投资总收益率超过8.33％以上时，受益人享有5.5％部分的信托收益以及超过8.33％部分信托收益的60％。其余信托收益将作为受托人管理信托事务的报酬。

天津信托投资有限责任公司注册资本金15亿元人民币，由天津市财政局和中国节能投资公司并列为第一大股东，现公司受托管理资产规模达100余亿元人民币。

保险营销员监管信息系统

推荐一个工具――中国保监会开发的“保险营销员监管信息系统”。系统包含资格管理、展业登记管理、培训管理、诚信管理、电子档案管理等5个模块，采用B／S模式(Browser／Server)，通过互联网传输数据，将全国保险营销员的基本情况全部纳入系统。社会各界可以登录http：//iir.circ.省略网站对保险营销员资格情况、展业情况以及历史诚信记录进行查询，保险监管机关、保险行业协会和各保险公司可以通过该系统对保险营销员进行信息化管理。保险营销员监管信息系统上线启用，拓宽了社会各界监督保险营销业务的渠道。此外监管部门提示，今后社会公众通过保险营销员购买保险产品时，应当要求其出示《保险从业人员资格证书》和《保险从业人员展业证书》，并可采取登录http：//iir.circ.省略网站、拨打免费声讯台电话960160123以及向营销员所的保险公司进行查询等方式，了解保险营销员的相关信息。

信托投资篇5

从3月1日起，市民投资信托的门槛大大提高。

中国银监会最新颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》下月起施行。其中，新规定特别提出了对“合格投资者”的要求，市民想要投资信托必须具备相关要求。为保障投资者利益，新规定也对集合信托业务的风险管理作出了明确规定。

富人参与信托

《信托公司集合资金信托计划管理办法》中明确，信托计划委托人必须是“合格投资者”。

根据规定，合格的个人投资者应当符合三项条件之一：个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币，或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供收入证明；在认购信托计划时，个人或家庭金融资产总计超过100万元，且能提供财产证明；投资一个信托计划的最低金额不少于100万元。而且，即使是因为信托公司的过错而导致投资者的资金受损，投资者仍有可能承担部分损失。

据了解，关于“合格投资者”的规定在以前的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中是没有的。《暂行办法》只是规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”。

新规定在建立合格投资者制度的基础上，取消了原办法的有关限制规定，规定单个集合资金信托计划的人数除自然人不得超过50人外，合格的机构投资者数量不受限制。

“高门槛”是为防风险

由此看来，市民投资信托的资金“门槛”比以前高了许多，而类似的“高门槛”在国外信托市场也存在。银监会有关负责人介绍说，英国规定，拥有10万英镑的年收入或拥有25万英镑净资产的个人有资格参加此类业务；美国规定，拥有500万美元资产的个人或机构有资格参加，且人数不超过100人。这样规定的目的，是避免把风险识别能力和损失承受能力较弱的普通投资者引入此类业务。

在规定信托公司设立资金信托计划须遵守上述“合格投资者”的基本要求的基础上，为防范信托公司和投资人或委托人在从事资金信托计划时变相降低或违反其他有关“合格投资者”的规定的情况出现，修订后的《信托公司管理办法》还规定，在资金信托计划存续期间，信托受益权的拆分转让时，受让人不得为自然人，并规定机构所持有的信托受益权不得向自然人转让或拆分转让。

同时还规定两个以上(含两个)单一资金信托用于同一项目的，委托人应当为符合规定的合格投资者；对因信托公司从事动产、不动产信托以及其他财产和财产权信托所涉及的受益权转让情况，一律需符合上述关于“合格投资者”的相关规定等。

修订后的《信托公司管理办法》的上述规定，重在树立信托是专业公司为富人理财的产品意识，同时避免因委托人过低的风险意识而引发的信托行业危机。信托业人士预计，新规定开始执行以后，符合投资信托计划条件的市民可能会减少很多，参与信托投资的将只限于高端客户。

风险揭示风险自担

银监会有关负责人同时指出，新规定还特别强调风险揭示，强调投资者风险自担原则。

一是规定信托公司因违背信托计划文件、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿。不足赔偿时，由投资者自担。

二是规定委托人认购信托单位前，应当仔细阅读集合资金信托计划文件的全部内容，并在认购风险申明书中签字，申明愿意承担信托计划的投资风险。

同时，新规定要求建立受益人大会制度，加强受益人对信托业务的监督，督促信托公司依法履行受托职责。

受益人大会可以就“提前终止信托合同或者延长信托期限、改变信托财产运用方式、更换受托人、提高受托人的报酬标准以及信托文件约定的其他事项”行使权利。

监管部门也将对信托公司设立、管理集合资金信托计划过程中存在的违法违规行为，依法采取取消高管资格、暂停业务、限制股东权利直至停业整顿等措施，加大信托公司的违规成本。

此外，新规定还提出，信托公司推介信托计划时，不得以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益。

信托公司艰难转型

有业内人士对“合格投资者”颇有微词： “这对信托行业打击比较大，信托公司需要转型了，从面向个人投资者转向机构投资者，但这是一个比较艰难的过程。”

据了解，目前信托产品的主要认购对象还是以个人投资者为主。相对机构投资者，个人投资者投资渠道比较有限，所以收益率较高的信托产品往往受到个人投资者的青睐。

在新规定实施后，个人投资者就要对照有关条款看看自己是否“合格”，而信托公司也将审核个人投资者的条件，但是否能完全按照要求来做，目前还不得而知。

记者在采访时已听到有人议论，以前买房子、办信用卡都要提供收入证明，“不过是让单位敲个章嘛，收入想填多少填多少，根本没人管”。也有人表示，信托门槛这么高，而且风险完全自担，一点保障都没有，有钱也没兴趣再去玩。可以预见的是，新规定将让信托公司步入艰难的转型过程。

限制信托贷款

新办法对信托贷款的限制也让信托公司的利润肥肉难以再吃到了。目前信托贷款是大部分集合资金信托计划最常用的一种资金运用方式。据2005年信托公司年度报告披露，在收入结构中，贷款利息收入占73.47％。

原办法规定，信托公司管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的约定，采取贷款的方式进行。对此，新办法作出了限制，规定信托公司管理信托计划，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30％。

之所以作出这样的调整，银监会认为，主要是引导信托公司真正开展国际化的信托业务，不以贷款作为主要业务模式和盈利模式，增强国际竞争力。同时，引领信托公司发挥信托制度优势，进一步运用多种信托财产管理运用方式。银信合作是发展方向

新办法的出台将迫使信托公司的业务逐渐转向。从去年5月份以来，兴业银行、民生银行首推并开始尝试用人民币理财资金认购信托产品。这种银信合作业务规模不断增加。

“银信结合将是未来信托业的主要发展方向。”南开大学金融学博士邢成认为。

目前，银行出售的银信结合产品，是银行先发行人民币理财产品，然后再投资于信托公司的信托产品。这种银信结合的现象，使得广大的投资者参与到信托中去。毕竟目前直接投资信托产品门槛过高，而银行的人民币产品门槛则要低很多，一般的小康和中产家庭都能承受得起。

信托投资篇6

【关键字】房地产投资信托 风险控制 措施

自2003年6月央行121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。

一、我国房地产投资信托的风险分析

房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。

1、市场风险

（1）国家宏观政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段，房地产市场和资本市场都还很不完善，政府的监管也缺乏足够的经验，经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在2007年政府接连出台了一系列方针政策，包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等，对房地产和金融市场都产生了一定的波动，也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当，必然会遭受损失。

（2）房地产行业风险。除了国家政策的宏观调控，房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况，会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。

房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房产本身既是耐用消费品又是投资品，在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。

（3）利率风险。利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大，利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，尤其是中长期信托项目，甚至可能出现负的净现值；二是会抑制对房地产的购买需求，从而导致房地产价格下降。

2、非市场风险

（1）信息不对称导致的风险。房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面：房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下，房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐，往往会利用财务手段制造虚假报表。此外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密，这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂，就会造成项目停工，信托资金必然会遭受到毁灭性损失。

投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如，有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”，却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺，“预期收益”是不受法律保护的，这意味着一旦项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。此外，房地产投资信托在本质上是一种委托关系，由于其在我国刚刚起步，尚未形成完善的运作机制，也未形成对受托人的有效约束和激励机制，可能会发生受托人道德风险，即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等，这些都可能影响项目的进展和信托收益，导致委托人利益受损。

（2）运营风险。运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险，主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。

投资者如果想在规避风险的前提下提高投资收益率，则必须要对拟贷款企业或投资的房地产项目本身能否产生预期效益进行分析与评判。当投资项目或贷款对象确定后，要对投资（贷款）对象使用的信托资金的安全性、效益性情况进行监督，如果信托公司决策失误，或对信托资产的管理执行不到位，甚至发生挪用资金等道德风险，都势必会造成投资者的损失。

在房地产投资信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的，而中国的房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司又缺乏经营管理房地产投资信托的经验，在我国既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，这使得信托财产的管理风险加大。

我国的房地产投资信托运作模式和产品结构单一也会带来运营风险。目前我国多数房地产投资信托资金都是直接贷款给房地产开发商，绝大部分信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，运作模式较为单一。据用益信托工作室统计，在2005年发行的115个房地产信托项目中贷款类73个，发行规模为总发行规模的65%，而在2006年发行的102个房地产信托项目中，贷款类占到58个，发行规模达到总发行规模的70%。这意味着一旦投资的房地产项目出现问题，投资者将面临着损失的风险。

（3）信托资产流动性风险。房地产投资信托的信托财产多以土地、房屋、房地产企业股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。按照《资金信托管理暂行办法》，一旦投资人（委托方）与信托公司（受托方）签订了《资金信托合同》，投资人不得违反《合同法》的有关规定随意解除已签订的合同，而国内目前也没有明确资金信托业务可在证券二级市场进行交易。另一方面，房地产作为不动产属于非货币性资产，销售过程复杂，很难短时期内将房产兑换成现金。因此，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

二、我国房地产投资信托的风险控制

通过上面的分析可以看出，我国房地产投资信托风险的产生既有政策法规、房地产及金融行业方面的宏观原因，也有自身业务经营、风险控制、人员素质等微观方面的原因。因此，本文从宏观和微观两个层面来分析我国房地产投资信托的风险控制措施。

1、房地产投资信托风险控制的宏观措施

（1）建立我国房地产投资信托的法律法规体系。房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系，而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系，可以有效地防范房地产投资信托带来的风险，为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展，设定相关的约束机制，确认有效房产所有权，建立银行托管制度，保护投资者的合法利益。

（2）加强对信托业务的严格监管。为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险，必须建立对信托业务的监管机制，并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规，使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据，如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查，投资信托公司内部要有独立管理机构，项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次，要尽力构造相关业务监管的统一框架，实现监管模式的统一化和集中化，这样可以减少监管部门之间的摩擦，有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一，从而有利于提高监管的效率，而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次，根据目前我国房地产投资信托的发展情况，为了最大限度地防范和控制信托业务风险，应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手，逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。

（3）强制信息披露制度。我国房地产投资信托的健康发展，必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度，约束房地产开发企业行为，并将所有相关信息公之于众，以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于2004年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，确定了30家信托公司首批公布年报，并要求3年内所有信托公司实施年报披露制度，应以此为契机，督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面，房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。

2、房地产投资信托风险控制的微观措施

（1）信托公司提高自身风险管理水平。信托公司应提高自身风险管理水平，降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同，这些不同又影响着投资项目的风险大小，因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究，同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判，从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施，以分散风险，并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况，房地产开发商的财务情况，以及项目的进展情况进行跟踪了解，当发现资金违规使用或项目出现风险时，要及时采取补救措施，如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物，尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理，提高信托财产的安全性与效益性，降低投资人的风险和损失。

（2）引入第三方评价机构或仲裁机构。目前，大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足，风险控制能力较差。因此，引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构，让他们提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时，各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。出现相关的法律问题时，信托公司如果以单方决定，或者以主观意志为转移地判断，变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为，往往不能得到投资者的真正认同。因此，引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估，并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见，能有效地解决很多法律问题，更有效地控制房地产投资信托的风险。

（3）不断进行产品创新。信托公司要不断进行创新，不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进，还应进行产品的创新。121号文件之后，房地产信托进行了一些创新，出现了股权信托模式和财产信托模式，但仍以贷款给房地产项目为主，这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前，房地产投资信托基金（REITs）模式越来越成为房地产投资信托的新方向，其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息，而我国的商业房地产自2005年以来快速发展，存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于REITs可以公开发售上市，并且需要定期向投资人分配信托利益，因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。

（4）加强人才的培养和储备。信托公司应重视对专业人才的培养，在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲，房地产投资信托运作更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心业务80%的利润实际上是由20%的高管或专业人员承担和完成的，能否建立一支经过专门训练，具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍，将是房地产投资信托兴衰的关键所在。

【参考文献】

[1] 刘玲玲：我国房地产投资信托的发展对策[J].中国房地产，2007（1）.

[2] 楼当：信息不对称所致的中国房地产信托风险与防范[J].上海房地，2006（9）.

[3] 何厚高：资金信托业务风险问题分析[J].浙江金融，2005（5）.

信托投资篇7

【关键词】房地产信托风险防范

一、引言

随着近些年国家宏观调控政策对房地产信贷门槛的收紧，融资难的压力迫使房地产开发者不断探寻新型融资路径。房地产投资信托作为发达国家一种成熟的融资手段，凭借其灵活的金融创新和政策规避优势受到许多开发商的青睐。目前，国内信托公司发行的集合资金信托产品已经逾千个，其中大部分资金都投向了房地产开发领域。房地产投资信托的火爆和一路走高，虽然缓解了不少地产开发公司的资金压力，但部分信托产品暴露出的风险也使得我们不得不予以特殊关注。

二、房地产投资信托产品的风险因素分析

1、宏观行业风险

一般来说，信托产品的风险首先来源于其作为标的的资产，具体到房地产投资信托产品而言，房地产行业的宏观性风险是其风险的首要来源。国内目前的房地产信托产品，无论是借贷型亦或是股权型，其本质都是资金型信托产品，都同房地产市场本身的波动密切相关。房地产开发链条中政策、资金、土地供求市场等因素中的任一因素发生变化都可能导致房地产产业形势的转变；一旦某个关键环节发生问题，便很容易发生资金链绷断；房地产企业很容易因此陷入困境，由此导致信托产品发生行业风险，难以兑付。从房地产投资信托产品本身的发展而言，其也面临着很大的风险。信贷政策逐步收紧的近十年，房地产投资信托产品有了一个井喷式的增长。虽然许多条款的规定有所不同，所接受的监管也不一样，但从本质上来说，其只是银行贷款的一个变种。不过同银行相比，信托公司在贷款使用监控、风险管理、实际经营方面都严重缺乏经验，其自有资本金也不足以抵抗很大的风险。事实上，相当一部分房地产投资信托产品的发行正是因为公司没有达到银行信贷的要求，因此信托产品面临的风险不言而喻。

2、实际运营风险

（1）信托公司尚缺乏成熟的项目选择和评估制度。信托公司对于房地产投资项目的选择及评估能力很大程度上决定着信托投资房的收益水平和风险，信托公司有必要肩负起评估项目收益性及风险性的责任。目前国内与房地产信托公司配套的专业评估机构尚未出现，信托公司本身也不具有这方面的丰富经验。因此，在房地产投资信托市场走向规模化和成熟之前，项目选择和评估能力的高低也始终是信托产品多潜藏的巨大风险。

（2）信托产品的条款设计还尚未成熟，许多房地产信托资金更多的是作为一种“过桥贷款”的性质而存在。虽然目前出现了诸如股权信托方式和财产信托方式等，但由于国内一直缺乏具有稳定收租收益的房地产项目，所以国内主要的房地产投资信托形式仍然是资金型信托。在具体的运作模式上，仍然遵照的是传统的贷款形式，形式比较固定。信托产品转让形式也仅局限于信托凭证的转让，信托产品转让市场还尚未构建起来。

（3）信托投资公司本身素质参差不齐。有相当一部分信托公司自身治理结构就存在问题，从业人员的素质也参差不一。信托公司和信托产品的快速扩张也导致相当多的信托公司铤而走险，违规经营。根据有关监管部门的数据显示，新登记的信托公司中，约有三分之一都存在这样那样的问题，主要集中在违规操作和坏账比例居高不下这两方面。信托公司违背规定操作或不注重风险控制，导致原定的信托目的难以实现，使不少的投资者蒙受经济损失。

3、法律监管缺失风险

信托产品作为国内金融业的新兴产品，在法律建设方面存在着严重滞后的问题，主要的表现则是信托合同的条款在法律中存有缺陷，导致后续发生法律纠纷甚至难以依法律履约。可以预计的是，相关法律法规的建设之路还非常漫长，而房地产投资信托产品市场则快速发展，这为房地产投资信托的健康发展蒙上了阴影。投资者对于信托产品缺乏足够了解亦或是存在某种错误认识也是潜在的风险之一。许多投资者尚不清楚信托产品，并不能提供承诺的收益率。这意味着在信托产品开始进行运作之后，如果实际的可获得收益率达不到信托公司宣称的水平，购买者也无权要求信托公司以宣称的收益率兑现收益信托产品的担保效力仅存在于信托公司与被投资项目之间。因此可以说，如果被投资方（房产开发公司）出现破产现象，信托公司是优先被偿付的对象，信托产品受益者则无权获得偿付。如果信托公司自身不能够全额退还信托本金，投资者要承担其中的风险。

三、风险防范措施探讨与研究

监管方（政府）、信托公司、投资者在房地产投资信托发展中有着不同的利益和诉求，各利益相关方要达到某种平衡，才能保证信托产品的健康发展和保证投资者的利益。房地产投资信托的风险防范是一个系统性的工程，有赖于各方特别是政府监管部门及信托公司的共同努力。当然，信托投资者也要增加对信托产品和信托风险的了解，最好能够通过成本估算、预估收益等办法确定所承担风险的大小，正确对房地产投资信托产品进行投资。要从根本层面上防范房地产投资信托风险，还是要依赖政府部门和信托公司共同发挥作用。

1、从政府角度

（1）要完善与房地产信托有关的法律法规制度。

信托作为新型金融业态，没有专门的法律予以规范，因此有必要进行专项立法。信托立法首先是要完善对信托业务的监管范围，对动产信托、不动产信托、股权、债权信托等产品的业务操作都作出明确的规定。因为信托合同可能导致房地产权属发生改变，且这种改变是无偿的；这在物权法中也是一个监管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地产信托权属登记制度。另外与信托相关的税收规定、财会制度、信息披露制度、外汇信托制度等都亟待完善。促进这些专门监管制度和配套设施的完善，才可以确保信托产品在法律的实时监管下运行。

（2）可以尝试对房地产投资信托实行行业准入制度

以准入制度来保证房地产投资信托行业的规范化。第一，对信托机构资质的准入制度，未经资质认定的机构不得从事房地产信托业务和交易；第二，对具体的信托投资项目建立批准制度，具体来说就是对信托的具体投资项目在信托发行和审批上进行把关，防止信托机构盲目把信托投资项目推向投资者，抑制行业可能产生的巨大风险；第三，建立行业从业人员的资格准入制度，确保从业人员的业务素质能够达到风险防控的要求。

（3）可以尝试对信托机构施行差异化的管理措施。

对于规模较大、资信条件较好、依法合规经营的信托机构，在通用的政策规定上予以突破，比如突破信托份数限制、准许异地经营等；通过特殊性的政策规定，扶持优质信托机构的快速成长和发展。对于那些经营管理能力较差、风险防控能力弱的信托机构则应当进行重点化监管，确保其遵守相关制度规定，依法合规经营。通过对信托机构实施差异化监管措施，保证信托行业既能快速健康发展，又能避免系统性风险的过高过大。

（4）要健全信托产品披露制度。

健全的信托披露不仅可以对信托机构的不合规经营及操作予以监管，还能使信托发行方脱离目前信托产品发行、营销渠道狭窄的困境。对信托机构和信托产品的信息披露规定原则上应做到以下三点：第一，信息披露要限制在特定的媒体之上；第二，必须按照监督部门要求的格式、语言进行规范化披露，保证信息披露的一致性；第三，披露内容仅限于信托业务文件、使用情况报告、重大例外事项等，要遵守重要性规定。

2、从信托机构角度

（1）找准市场定位，做专业化信托服务。

目前国内的信托机构还没有做专业化信托的概念。专业化信托公司在专业积累、提供服务方面都要比通用型信托机构更有优势，其风险控制水平也更为优异。因为风险控制涉及到对投资项目的风险评估、管理能力、担保规定等诸多方面，本质上还是与信托机构的运营经验和风险抵抗能力有关。因此，现有信托机构要尝试向专门化信托的业务方向发展，找准资金的优势，进行准确定位，从而实现更有效的规避风险、为客户提供专业化服务的初衷。

（2）建立强有力的内部控制制度。

信托机构作为资金运作型机构，内控完善对其发展有着至关重要的作用。第一，要严格遵守法人治理这一规定。目前来说，由于许多信托公司的大股东都是地方政府或垄断央企，信托机构的法人地位和公司治理在一定程度上都出现了虚化的现象。因此，后续监管方面，政府部门要同信托机构一起就如何建立透明、规范的法人治理制度展开尝试。第二，要全面完善内部控制框架和规范，规范应当涵盖信托机构的一切职能业务活动，包括其执行程序和具体规定；其中，对具体业务，应建立业务操作手册并满足职务的牵制规定。

（3）信托机构应当加快业务创新的步伐。

房地产投资信托产品目前的形式还比较单一，难以满足市场上一部分投资者的投资需求。房地产市场的迅猛发展要求信托公司加快创新，通过创新手段设计出具有极大灵活性且能够满足投资者差异化投资需求的产品。信托机构必须通过创新设计出具有不同收益形式、来源和风险水平的新型信托产品，满足不同偏好投资者的投资需求。解决信托资金来源也是信托机构应当考虑的问题。现行规定中的信托份数不得超过200份的规定，无疑严重制约了信托的资金规模。信托机构既然无法摆脱200份的限制，则可以从资金来源的方面进行创新。200份的限制只是针对于资金信托业务而言，如果委托人的资产不是资金的形式，而是股权或债权形式，则可以突破200份的限制。

（4）加强投资决策能力和风险控制能力建设。

信托机构必须明晰其经营业务风险的性质、来源及风险水平高低，通过对风险的梳理来制定相应对策予以应对。信托机构有必要成立专业化风险控制管理部门，对本机构的宏观风险和业务操作风险进行定性和定量的双重分析，在风险分析的基础上制定具有操作性的应对之策。在风险控制决策方面，必须要建立明确的决策程序和决策办法，确保公司领导层承担风险控制、决策的责任，保证风险控制活动能够落实到位。信托机构应当通过自律性、技术性措施等的结合，最大限度地降低信托风险。

【参考文献】

[1]周星：浅析房地产信托业务的风险管理[J].现代商业，2013（14）.

[2]扈凌霄：浅析我国房地产信托的风险管理[J].中国商贸，2014（5）.

信托投资篇8

[关键词] 房地产投资信托；投资信托计划；发展路径

能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产企业开始积极寻求创新的融资方式。其中，房地产投资基金被业界普遍认为是改善房地产融资环境、推动金融改革的有效途径。

一、房地产投资信托

房地产投资基金(Real Estate Investment Fund)属于投资基金的一种，是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。“房地产投资信托”从字面上来理解，应该是投资于房地产的信托产品，可以看成是契约型的房地产投资基金。但是，1961年第一只房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，简称REIT)是在美国国会对《国内税收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后诞生的，所以REIT是一个具有专属性的概念。

按照美国《国内税收法》中的规定，经济实体要取得 REIT 资格，必须符合这些条件：(1)是和法人一样可征税的实体；(2)由董事会或受托管理人管理；(3)拥有可完全转让的所有权凭证；(4)至少有 100名所有权凭证持有人；(5)在前一个税收年度的下半年，由5人以下人数拥有的所有权不超过50%；(6)总资产中至少有75%投资于房地产资产；(7)总收入中至少有75%的收入衍生于房地产的租金或房地产贷款的利息；(8)由应纳税的REIT子公司股票构成的资产不超过20%；(9)每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的形式支付。

可见，REIT在所有权的分布、总资产的运用和利润的分配等方面与一般的房地产投资基金是有区别的。因此，可以把REIT理解为一种特殊形式的房地产投资基金，它按照有关规定将其资产主要用于拥有或营运能带来收益的房地产或房地产融资，并按照相关规定将绝大多数应税收入分配给受益凭证持有者。

作为房地产投资基金的一种特殊形式，REIT具有房地产投资基金的一般特点，如专家经营、组合投资、分散风险、高流动性。还由于其在资产运用和利润分配等方面的特殊规定，而具有其他类型的投资品所不具备的独特优势。

1.确定性的投资策略。REIT在物业投资活动方面为投资者提供确定性的投资策略。由于监管方面的规定，REIT只能将投资主要用于房地产投资业务，而且收入主要来源于房地产市场的资产运营，而不是产品经营(即直接进入房地产开发)，极大地回避了房地产一级市场的投资风险。这个确定性的投资策略带来了较肯定及可预见的管理及业务行为。

2.在多元化的投资组合内做出规模和灵活多变的投资。透过房地产投资组合，实现更多元化投资，而不是仅投资于单一栋建筑。对中小投资者来说，REIT的吸引力在于：他们只需投入少量资金，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合。因此，投资者可以在其足以负担的财政范围内，参与物业投资。

3.交易的便利性。投资者通常只需支付少量佣金就能够在主要的证券交易所买卖上市的REIT股份(或基金单位)。在一般情况下，投资者可以通过交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。这使REIT变得更容易接触，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，对长远建立和增强投资者的信心非常重要。

4.税务方面的优惠。多数国家(地区)的房地产投资信托都设有优惠的税务安排，由于REIT绝大部分的税前收入都直接分配给投资者(美国，新加坡以及中国香港都规定在90%或以上)，REIT所分派股息不会在基金层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，避免了双重征税的问题。投资者可以受惠于较高的税后回报。

5.信息披露的透明度。投资基金如果没有向投资者披露足够的信息，便须承受投资者会对其运营的稳健性失去信心的风险。这主要是由于投资者缺乏相关信息所致。REIT会按照规定就其重要的运营事项披露适当的信息，可以帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资风险。

6.收益平稳，波动性小，市场回报高。REIT所投资的房地产都由经验丰富的房地产专业人员管理，回避风险的能力较强。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回报，使很多投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一可行的投资选择。投资者可以依赖房地产投资信托基金提供稳定的现金收入，将有关基金作为减低证券市场的投资波动的有效途径。截至2002年底，美国REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亚上市REIT的平均股息收益率约为7.6%；中国香港三只上市的REIT的收益率为5.3-7%，都比同期的国债利率高出不少。

从全球范围看，全球REIT主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等地。美国的REIT是国际上房地产基金中最典型、最主要、资金量也最大的形式，美国占据了其中60%以上的比例。根据最近的数据，美国目前大约有 180家公开上市交易的 REIT，行业的总市值已经达到2390亿美元。全美REIT拥有的商业类房地产超过4000亿美元。新加坡市场目前共有7只REIT，市值超过50亿美元。中国香港市场上目前有3只REIT。

二、当前我国房地产投资基金的发展现状

20世纪90年代初，中国曾掀起一阵房地产开发的热潮。深圳股票交易所上市了蓝天、富民、富岛、天冀等近10家基金，从这些基金的投资主要以房地产投资为主上看，它们实际上是我国房地产投资基金最初的雏形。目前，这些基金或从我国股票市场中完全消失，或被兼并，或被重组。可见，我国早期对房地产投资基金的探索是不成功的。导致这一结果的主要原因是，这些基金都采取了产品经营型的运作模式，陷入了当时房地产市场的“炒作”。所以，随着90年代初房地产“泡沫”的破灭，这些基金的运作也随之陷入困境之中。这类房地产投资基金衰落的原因主要有：相关的法律法规不健全，基金组织结构不合理，基金管理人员房地产专业能力欠缺，另外房地产投资基金的融资规模小，投资渠道过于单一也是主要原因之一。

2002年7月央行出台的《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务。2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)对房地产信贷采取了从严的态度。这使信托投资公司和房地产企业找到了结合点，导致了房地产投资信托计划(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大规模发展。据有关统计资料：2003年9月，全国房地产投资信托计划发行额30亿元；2003年底为60亿元；2004年底达111.74亿元。据市场不完全统计，2005年公开披露的集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。

从2003 年底中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，到2005年3月，国内首只“准房地产投资信托”——“联信·宝利”一期的公开发售(这只信托产品首次引进受益大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度)。这些其实都属于房地产投资信托计划的范畴，离真正意义上的房地产投资信托还有很大的差距。

1.产品性质的区别。REIT属于股权类的投资产品，购买REIT是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REIT所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内的房地产信托投资计划本质上是债券类产品，属于信贷融资行为。信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。

2.产品流动性的区别。reit具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易，而且没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。

3.组织结构的区别。reit发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且reit设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。

4.收益途径和收益方式的区别。reit的收益途径主要来源于reit持有不动产的租金收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。尽管开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益；而一旦开发商偿还不了本息，信托持有人却要承担风险，形成了风险与收益不对称的局面。