信托基金范文
时间：2023-03-07 14:53:32
信托基金范文第1篇
这次影像展览，由纽约艺术家信托基金策划委员会成员及国际知名策展人Dan Cameron先生策划，展出收藏在艺术家信托基金全球的世界知名当代艺术家的艺术精品。虽然展览只为期周，展出作品的数量也非常有限，但由于有多位世界知名当代艺术家的影像作品出现在展览中，仍然吸引了很多艺术爱好者的关注。
艺术家信托基金是一个针对艺术家的长期投资服务计划，2006年4月刚刚在北京设立办公室，至今已经有超过三十位中国艺术家签约参与此计划。中国策展人皮力和韩国策展人sunJungKim女士加入并成为艺术家信托基金北京分部的联合策划人，将负责中、日、韩三国的工作。
艺术家信托基金全球股份有限公司的CEO兼总裁Bijan Khezri认为：“虽然中国的艺术市场仍处于起步阶段，但是却有巨大潜力和广阔的发展前景。我相信艺术家信托基金对中国艺术市场的发展会作出重大贡献。我对这次的国际影像艺术展感到尤其兴奋，因为此次展览是艺术家信托基金为帮助艺术家规划其职业生涯的最佳例证。”
APT是如何运作的?
每个国家、地区所建立的APT都由本地区最优秀的策展人和专业艺术经营者组成策划评选委员会。他们拥有成功的发现新生代艺术家和给中生代艺术家定位的专业经验，他们将为递交来的艺术家申请做评选工作。
“艺术家信托基金”(北京)的评选委员为卢杰(执行长)、冯博一、何浦林、候翰如、皮力、大卫・A・罗斯。
APT是“以物(作品)代币”为交换基础的项目。加入者需要向他们的信托提供自己的艺术作品，以交换他在APT的投资份额。艺术家在20年期间需投入20件作品，以获得“共享艺术品库”里的100个投资点数。
所有加入进来的作品共同构成“共享艺术品库”，给艺术家的钱款由最终这些作品售出所获得的收入来支付。随着这些艺术作品的数量的变化和投资的增值变化，每位艺术家将收到不断更新的个人账户报告。当APT出售所持有的作品时，在扣掉APT销售的手续费等直接费用后，其40％的纯利直接打入到所售作品的作者的账户上，另外40％的纯利，纳入250位艺术家的集体公积金账户，按照每位艺术家在共享作品库里拥有的单位比例分配。每个艺术家不但从公积金账户里获得均等的份额，从而从所有艺术家的集体成功中获利，同时，自己作品销售的差异还是反映在他所获得的40％纯利的个人账户里。而剩余的20％将视情况作为管理费用反馈给“共同艺术”公司属下的负责管理APT的公司作为投资成本的回报。
为什么艺术家应该加入APT?
这项信托服务的唯一目的是为艺术家在金融安全与投资计划方面提供支持。它使艺术家可以专注于他们的创作并可以为他们创造性的发展冒一定的风险。此外，策划委员会对加入APT的艺术家的集体认定，就其本身而言也是对艺术家个人作品以及今后发展潜能的一个强有力的认可。
艺术商们会认为APT侵犯了他们的业务?
APT项目建立在艺术家与艺术商的共同利益的汇合点上。各方参与者都会由于推进已加入APT的艺术家的职业生涯而从中受益。APT作为一种可以对艺术家的事业发展起到支持作用的途径，所有参与者都乐于建立这种长期的成功合作与金融保证。
APT特别的创意之处在于它是作为画廊商业活动的一种支持和补充的手段。在母公司“共同艺术”公司多元服务的协助下，APT可以为艺术家提供有价值的服务，而这种服务是画廊本身无法提供的，并且APT可以与画廊一同提携新艺术家和继续推进成功的艺术家。国际画廊业已经很热情地接受了APT，有一些主要的画商还参加了APT策划评选委员会。
如何确定可以用来投资的艺术作品?
艺术家与本信托的负责人和策划评选委员一起工作，根据APT制定的投资时间表进行投资，选出自己本投资年度的一件作品或多件代表作品，APT认为艺术家应该提交的作品，其价值应该是艺术家本年度作品市场中间价位的作品。
APT如何管理这些作品?
APT会由专业人员按美术馆保藏艺术品的标准进行妥善保管和保险。由APT保管的艺术作品其安全可以完全得到保证。一年一度的对所有艺术作品的重新评估是一个标准的程序，如果APT中的作品在市场价值上出现了足以引起我们注意的重大变化时，我们将决定合适的出售时机和价格。APT将为这些作品策划展览和出版项目来宣传推广这些作品和作者。作品将被有计划地公开展出，并且可能会租借给美术馆或画廊展出和推广。APT同时计划从收藏中选择、策划、展览和推广宣传整个APT的作品。
艺术品将在什么时候、怎样售出?
APT持有作品的售出过程将会受到妥善管理，以保证最大限额的获取货币价值以回报各位艺术家，并保证作品的售出可以为艺术家带来长期的利益。将会考虑避免任何不利的市场影响以及最大程度地保证作品的售出价格为艺术家职业生涯发展带来最大的利益。无论何时，如果需要的话，APT将与艺术家的画廊合作，提供作品给他们以供销售。APT还同样考虑通过拍卖和二级市场售出作品。
APT的构思与设计是在与现有艺术市场结构与动力相结合的基础上产生的。它的成功将取决于众多加入的艺术家、艺术商以及APT管理层的共同利益的平衡，最终产生最大程度的回报。当艺术作品售出后，获得的利润将按上述分配规则分配到每位艺术家的账户上。A P T将帮助每位艺术家谨慎而适当的保管其个人的资金，以保证为个人账户的后续发展提供安全的投资回报。
是否意味着在同一个APT中的比较成功的艺术家最终将比其他艺术家获得的回报多?
在公积金账户上，所有参与者以相同数量的作品投资后获得相同的份额，同样从公积金账户收获相等的利益，这点上和一般的退休金投资计划类似。然而，APT的设计比一般的退休金投资计划更有创意和合理，因为参与者可因其作品的售出价值的不同，比其他个人账户拥有更多或更少的价值，所以在售出后40％净收入进入他个人的账户时，同能自然合理地反映他们各自的市场成功的相对效益。
那些未售出的作品会如何处理呢?
50年后，APT将会与艺术家及(或)他们的人或继承人合作确定将哪一件艺术品捐给与其相符 的慈善机构。
APT是否像风险基金那样是为投资者自己的利益而设立的?
当然不是：APT向艺术家提供长期的金融安全保证。与此相反，艺术风险基金是将购买和持有艺术品作为投机性投资的公司。APT是对艺术家具有信托责任的信托方，而艺术家是APT唯一的受益入。
何为“共同艺术”公司，它如何获取投资和利润?
“共同艺术”公司是一家致力于给艺术界提供创新的和独特的财务产品的公司。“艺术家信托基金”是由“共同艺术”公司创办的，可在管理艺术作品上给APT提供经纪服务。这包括达到美术馆质量、标准的装卸、外借、储藏、运送和展览，保护和保险，出版和公共关系，这些服务在信托期间贯穿始终。
“共同艺术”公司已提供“艺术家信托基金”所需资金。而且，“共同艺术”公司还通过无息贷款方式支付超出每个信托期以外的费用的50％。对于这些服务，“共同艺术”公司将会收取来自艺术品售卖或其他商业化收入的20％作为管理费用。重要的是这笔费用低于行业标准。 此费用相当于在艺术家加入信托五十年间每年0.4％的年度费用。此佣金将由每件信托艺术品的售出收益支付，加入信托的艺术家不用现金支付这些费用。
如何能确定APT会为加入的艺术家带来长久的收益?
APT聚集一批具有领导才能的专业人士为此计划选择艺术家。这一批人在判别刚出道的新人和选择成功的艺术家以及推广他们事业的发展方面都具有丰富的经验。在发展商业模式和突显APT业绩方面，“共同艺术”公司已经网罗一批诸如希伯来大学商业管理学院的丹・格莱教授，美国惠特尼美术馆和旧金山现代美术馆前馆长大卫・A・罗斯等值得尊敬的专业人士。想获得关于“艺术家信托基金”(APT)经营管理和顾问咨询方面的更多的信息，请登陆我们的网站浏览管理及顾问部分的信息。
加入APT的艺术家的投资时问表是何样的?
艺术家最初五年可每年投资两幅作品，之后的五年可每年提供一幅作品；剩余的十年可每两年提供一幅作品，总共20幅作品。“共享作品库”单位取决于其在登记表格上的单位顺序，而不关作品本身的价值。
艺术家能退出他们的信托业务吗?
艺术家可以自由退出“艺术家信托基金”业务。参与“艺术家信托基金”(APT)的艺术家即使没有加入APT达到20年或没有提供足够的20件作品，而提前退出，也会由于他们投资的作品的数量和价值，加入的年份长短等得到相应的回报。对收益的计算取决于参加信托的年限和所投入作品的价值。在所加入的APT负责人和艺术家协调后，这样的艺术家将会被称为“停止合作者”并仍有资格获得他们的APT的相应利润，且仍对他们APT的成本及费用负责。但是， “停止合作者”将无权参与APT任何的投票或决策。
艺术家的信托资格会被撤除吗?
如果艺术家未完成在20年期问提供加入信托所必需的20幅作品，那么他们将会被APT撤除其资格。如果在策划评选委员会提出的意见中，艺术家的作品质量急剧地衰退，那么他们也将会被APT撤除其资格。策划委员会负责任地对待所有加入APT的艺术家的利益且将只在极端特殊的情况作出撤除资格的决定。
那些被撤除资格的艺术家仍将以分期付款的方式获得利润，此利润来自于公积金账户和其作品的售卖利润。
如果一个艺术家撤销其信托业务或被撤除信托资格，其艺术作品将怎样处理?
投入给APT的艺术品会成为APT的财产。撤出此信托计划的艺术家将会由其作品参与此信托计划的时间长短为基础得到补偿，同时将以分期付款的方式获得利润，此利润来自于公积金账户和其作品的售卖利润。
艺术家的画廊没有提供长期投资计划给他们的艺术家吗?
艺术家与画商的关系性质决定了这种长期投资计划的不可行性。首先，艺术家除非成为画廊的正式员工才可能加入退休劳保计划。而且，许多艺术家没有画商，或者在其艺术生涯的道路上并非只和一个画商合作。
艺术家为什么不自己出售他们的作品并且自行投资呢?
大多数艺术家很难对其未来进行适当的投资，其原因在于：刚出道的艺术家有其首要的艺术追求，相对而言，金钱的投资似乎是不重要且无需关心。APT是第一个专为艺术家设计并且提供独特资助的计划，由顶级的专业人士处理，这样可以在不牺牲短期的现金需要下投资在他们的未来事业上。
“共同艺术”公司经过研究发现，甚至一些成功的艺术家都不能从其事业起步时就为他们的未来投资。而由最近的经济研究表明，只有少许的艺术家在其事业有成后的数年才能达到保证其财务安全的程度。
如果艺术家去世了怎么办?
和其他同类的处理可继承的财产的方式一样，每个艺术家都可以指定自己去世之后的继承人的。为何以前没有这种为艺术家服务的信托业务?
信托基金范文第2篇
【关键词】阳光私募 公募基金 信托 问题 完善
阳光私募基金作为新生军,开始逐渐在证券市场上崭露头角。随着人均收入的提高,人们对于财富管理以及投资理财的需要会使得信托基金的前景不可估量。然而,由于很多制度的不完善使得关于阳光私募的纠纷越来越多。阳光私募信托基金正站在发展的关键位置上,若无法进一步完善则会陷入生存危机。只有各方共同协调,才能营造出一个更为活跃、健康的金融市场。
一、事件简要介绍
深圳国际信托投资有限责任公司(2008年更名为华润深国投信托有限公司,以下简称“华润信托”)作为受托人,与投资顾问――陕西鑫鹏投资管理顾问有限公司合作推出的“深国投・鑫鹏1期证券投资集合资金信托计划”于2007年12月20日成立。该信托计划托管银行为建设银行股份有限公司深圳分行,证券经纪人为国信证券有限责任公司。此信托计划的首次认购金额为100万元,封闭期6个月,截至2009年12月20日,该产品已经发生了60%多的损失。
2009年12月,由投资者联合将华润信托告上了法庭。几位投资者都以100万元认购了鑫鹏1期证券投资集合资金信托计划,但截至年底净值仅剩下了不到40万元。诉讼人士认为华润信托在签订资金信托合同时有欺诈行为,同时,其在管理信托财产和监督过程中出现失误。
原告方的主要观点为:
第一,投资顾问阮杰用信托资金为参加炒股比赛的账户“抬轿”,存在利益输送。
第二,存在重仓甚至满仓操作、高买低卖是其主要的特点。华润信托没有制定相关制度,比如止损制度。
第三,鑫鹏在股票上的投资额超过20%,深国投・鑫鹏1期的投资仓位超出了合同约定的10%,其依据来自于信托计划书的明确规定。
而被告方华润信托也做了相应的一些回应:
第一,关于止损制度。信托计划并未约定整体止损,而是单只股票的止损。在发现风险时,已多次向投资顾问发出止损提醒。
第二,关于合约的欺诈。华润信托认为签订的信托合同是由投资者亲笔签署,是双方真实意思的表示,其未对投资者进行任何误导性的陈述或保本承诺,不存在欺诈行为。
第三,华润信托还强调不能凭信托产品的收益亏损与否来判定是否违约。
此案件仍在进一步的调查中,而不论结果与否,通过这个案件暴露出的关于阳光私募基金信托的问题是多方面的。本文以华润信托诉讼事件为契机,来浅析阳光私募的现状与发展。
二、阳光私募的基本情况
1、阳光私募基金的概念
阳光私募基金通常是指由投资顾问公司作为发起人、投资者作为委托人、信托公司作为受托人、银行作为资金托管人、证券公司作为证券托管人,依据《信托法》发行设立的证券投资类信托集合理财产品。
一个阳光私募产品的组织架构可用图1来表示。
那么,鑫鹏1期阳光私募的组织架构可对应用图2来表示。
2、阳光私募的发展状况
随着信托公司的日益推新,阳光私募产品应运而生。阳光私募产品成为了我国股市的新生军,对于促进经济回暖以及刺激经济发展都起到了很大的作用。2009年成立的私募产品已超过120只。目前,市场上正在运行的阳光私募累计达300多只。据不完全统计,中国阳光私募管理的资金规模已经从2008年的50亿元发展到当前的超过300亿元。
三、阳光私募信托基金的优劣分析
1、优越性分析
(1)安全性。与一般的私募基金相比,最显而易见的是其安全性。其有信托公司作为投资的平台,签订信托的合约。将银行作为投资人资金的托管人,其可以保证投资者的资金不存在像非法地下私募基金般有被卷走的可能性,在很大程度上保证了资金的安全。
(2)收益性。很值得一提的是,阳光私募基金和公募基金的激励机制不同,而激励机制导致的最大后果是投资者的收益不同。阳光私募基金收取固定管理费和20%的业绩提成,这样会使基金经理更关注业绩,即收益率和“绝对涨幅”。而公募基金在数量上本身就比阳光私募大很多,但他们的收益只来自于管理费,于是他们更需要做的是扩大筹资数量,更在乎的是基金的一个排名。这样激励机制的差异必然使得阳光私募信托基金的收益率从大体上看要大于公募基金。
例如2009年共有17只私募基金取得超过100%的收益,同时,有30只私募基金跑赢沪深300指数,业绩前三还大幅战胜公募基金前三。
(3)灵活性。就目前而言,阳光私募基金和公募基金的监管限制不同导致收益率会有较大差距。因为公募基金的契约中明确规定了基金可以投资的各类证券品种的仓位上下限。这种规定虽然加强了监管的效率,却是以削弱基金主动管理灵活性为代价的。其股票型基金为最低60%的股票仓位,若在大熊市里,等于是直接宣布了基金经理们的失败。
而阳光私募虽然已灌上“阳光”二字的限制,即有了银行将其资金进行托管,但相较面向大众的公募基金而言,它的限制要少得多。它有的只是单只股票的止损制度,投资限制的相关法规早在2007年就被废止。也就是说,投资限制的法规被废止后,根据合同,信托计划对单一股票的投资比例可达100%。
这样一来,阳光私募基金的收益浮动范围要远大于公募资金,又因为其认购下限为一百万元,所以,这种产品实际上已经把那部分追求高收益的风险偏好型的投资者从市场上分离出来了。
2、阳光私募信托基金的缺陷
(1)信息不对称。其一,双方专业知识的差距。这一点对委托人来说尤为重要。因为行业间的隔阂、差距,导致众多投资者对于信托基金以及整个金融业并不熟悉。投资人往往关心的只是收益率问题,而忽视了签订的合约以及当时信托行业的规范细节。
从华润信托诉讼案可知,的鑫鹏1期的几位投资者指出,单只股票的投资额不得超过信托计划资产总值的10%。这本是《计划书》中的内容,实际上他们并不知道行业相关法规已经废止了该项规定,单只股票的投资额实际甚至可以达到满仓。这本不应该成为一个纠纷,但由于信息的不对称,委托人对于信托行业的不熟悉而造成了该种争端。
其二,信托公司的夸张宣传。在信息不对称的这一基础上,加上信托公司的导向性的宣传,对于知识经验欠缺的投资者而言无疑是雪上加霜。受托方往往普遍的做法是强调本公司以往创造出来的高额收益率来吸引投资者眼球,而对于风险的存在以及亏损的可能性进行掩饰。
在华润信托此次鑫鹏1期的《计划书》中,对于投资顾问陕西鑫鹏投资管理顾问有限公司的介绍是西部地区规模最大、水平最高、收益最好的证券投资理财顾问品牌公司。这“三最”无疑能造成极大的导向作用,并且会减弱投资者对于风险的防范心理。
(2)可能形成利益输送。因为阳光私募的发展仍处于新兴阶段,相关的法律法规并不完善。而其高收益能吸引到很多的投资资金,使得运用资金进行投资的投资顾问有通过操作来进行各种利益输送的空间存在。
又有如可能信托公司及投资顾问与某些上市公司相勾结,用信托资金的大量买入来抬高股价,使得该上市公司的业绩报表更为诱人,从而吸引更多的投资者的资金。
(3)真正受托人不明确。在阳光私募中,若产生纠纷,在权责认定的环节界线十分模糊。在本案例中,如果真正的受托人为鑫鹏公司,那么信托公司仅仅作为一个平台,便可以免去很多的责任。然而就是因为在协定里的概念不明确,使得无法区分是谁的过失。
(4)依然存在很多争议。银监会信托管理虽然规定设立严格的止损制度、止损点,严格执行分级授权和敞口风险管理制度,必须要有精确计算。但是如何进行实质的止损,在信托公司和投资顾问之间平衡止损的权利,必须出台详细强制的法规来进行规范。在这种责任认定的过程中,便存在一个止损终属的责任问题。止损的强制实施权究竟该掌握在信托公司手中还是投资顾问手中依然不明确。这些都需要进一步完善,并且要通过合约协议的方式显示出来。
(5)相应的各种监管较为混乱。虽然在2009年银监会证监会相继出台了一些限制的政策措施,但作为证券市场上崭露头角的新兴力量,阳光私募必然在很多方面都疏于管理。很多制度的不完善使得关于阳光私募的纠纷越来越多。在华润案件中,涉及到银监会又涉及到证监会,本身又属于信托产品。在多方的制约下会丧失本来的制约力,会存在逃避管制的盲点。
另外,关于投资顾问的选择问题仍疏于监管。根据证监会的有关规定,做投资咨询,不能进行经纪业务和资产管理,而本案中的投资顾问又做咨询,又做资产管理。这种情况便很好地反应出了阳光私募各方监管极不严格。
四、对阳光私募信托基金的完善
近年来,尤其在金融危机的阴影笼罩下,随着信贷政策的紧缩、资金的流失与蒸发,众多企业正在积极努力走出其在股市中的发展瓶颈,寻找新的融资渠道。于是,越来越多的企业把眼光投向了经过整顿、逐渐走出阴影的信托业。信托公司日益成为企业投资者股市资金来源的一个重要渠道,利用信托拓展企业融资渠道,具有良好的可行性,可以帮助企业构建多元化融资渠道以及稳定其在股市市场的“脚跟”。
根据我国经济形势可进一步得知,阳光私募信托基金接下来会得到更广阔的发展。加之随着人均收入的提高,人们对于财富管理以及投资理财的需要会使得信托基金的前景不可估量。
1、受托人――信托行业自身的完善
(1)推出对象更广的产品,将投资的门槛降低。目前,所有的阳光私募产品的最低认购额都为100万。这对于中小投资者来说,是可望而不可及的。若能够适当地降低限额,寻找一个最大边际量,使得在降低限额的基础上能够吸引到最多的投资资金,又能使得更多的人参与到理财以及投资的活动中来。
(2)信托行业的人员要自律。金融界的人员应当遵守行业的道德,在追求自己利润最大化的同时必须要顾及投资者的利益。阳光私募的报酬来自于固定管理费与收益提成,投资顾问不能为追求高额报酬而拿庞大的信托资金去不顾风险地博弈。监管层在2009年2月发文,试图规范信托公司收取管理费和业绩报酬的方式和比例,尤其强调了信托公司收取的业绩报酬只能在信托计划终止且实现赢利时提取。这也是要求在私募基金产品运作过程中,阻止信托公司获取巨额收益。
另外,该行业人员也应当自律杜绝各种非法的利益输送行为。这些违法行为会扰乱正常的市场秩序,并且会使很多虚假现象产生,让投资者蒙受损失。
2、委托人――投资者自身的完善
(1)正确认识风险与收益间的关系。很多投资者只关注收益率大小而完全不考虑风险的存在,高收益对应着高风险是一条市场规律,每一个投资者都应该认识到这一点之后做一个理性投资人,从而选择自己风险承受能力范围内的金融产品,而不是一味地追求收益率的数字大小去盲目投资。
(2)在投资前要对该产品进行充分了解。只有主动而充分地了解,才能最适当地解决两方信息不对称的问题。华润信托诉讼事件中,投资者若在之前就单只股票投资的比例份额进行协定,或者就止损制度进行咨询,便可达到一个更为官方的协议,从而可以减少事后的纠纷。然而,对于大多数投资者而言,了解是困难的。因为缺乏相对应的专业知识,即便被解释,也不见得明白那些规定中间的具体含义。这便要求一种全民金融知识的普及。
3、监管部门――法规与制度的完善
(1)明晰监管体制。虽然私募通过信托公司可实现阳光化,但事实上,目前信托归属在银监会的管理之下。然而,作为资本市场的参与者,阳光私募从属性上又应纳入证券监管范围,这便形成了监管上的一个矛盾,会造成管理的越界问题,难以做到统一、规范。故应该去探索更科学的监管体制,从而能够全面对这种特殊的基金募集进行管理。
(2)形成良好的评价与竞争系统。目前各信托公司靠的是之前做的产品业绩成果来吸引投资者,而这样一种介绍自身的方式是很片面的。监管部门应当形成一套完整的机制,对其管理方式、人才储备、资源掌控、历史成绩等实质内容评价打分,如形成一个星级评价系统,用这种第三方的角度为投资者作一个客观的介绍。如此一来,可以在业内形成良好的竞争,改变之前一味追求收益率而忽视内部建设的模式,倡导信托公司的良性发展。
【参考文献】
[1] 程亮亮:阳光私募信托前11个月成立120只产品[N].第一财经日报,2009-12-21.
[2] 张治萍:我国信托业产生与发展中有关问题探析[J].消费导刊・理论版,2008(3).
[3] 金峰:信托信用对股市的影响:信托成为股市资金重要源头[EB/OL].www.省略/studyLIst/List.asp?SelectId=
信托基金范文第3篇
一、房地产投资信托基金的概述
1.房地产投资信托基金的简介房地产投资信托基金是一种房地产证券化产品，通常以股票、受益凭证的形势募集资金，其中募集的资金又专业的人士统一集中管理，用来长期投资不动产来获取收益，然后将收益分给各投资人。不用缴纳所得税是其一大优势。房地产投资信托是一种十分有效地市场化融资工具，可以说企业不需要上市就能享受在公开市场上募集资金的通道，其模式主要是通过合作经营或者收购物业，打包上市，以达到盘活存量资产的目的，这样不仅能够加快资金周转，也减轻了企业大量持有存量物业的资金压力，对促进商办物业的发展具有划时代的意义，可以说能够直接推动行业的转型升级。
2.房地产投资信托基金的特点具有多元化的优势，可以说几乎各类资产都可以通过房地产投资信托予以盘活，包括住宅、公寓、商业、酒店、工厂、仓库、办公楼、医院等等，且既可以投资其中的一项，也可以多项组合。具有股权、债券兼具的优势，可以说既有股权中投资者风险共担的优势，也就是所有投资人一起承担投资的风险和回报；也有债券中相对稳定的特点，对投资者有一定的保障。具有流动性佳的特点，房地产投资信托基金核心优势之一就是盘活投资者的资产，提升其资金的流动性。
3.房地产投资信托基金的运作房地产投资信托基金有两种形式：一是信托；二是股份公司。以发行股票、收益凭证的形势募集投资者的资金，将这些资金进行房地产投资，或者房地产抵押贷款投资，并将这些资金委托给专业的人员、专业的机构来进行经营和管理。基金发起方面：绝大部分的房地产投资信托基金是由房地产公司、商业银行、人寿保险公司、独立经纪人、联营公司等发起，即发起人是组织或者机构。资金来源方面：主要有股票融资和金融市场融资两个方面。前者由养老基金组织、人寿保险公司等机构投资者和股民认购，后者以发行债券、银行借入、商业票据等。管理形式方面：基金参与者包括投资者、管理者和经营者。其中董事会（或受托人委员会）为管理者，负责制订房地产投资信托基金的业务计划，并指导实施。经营机构方面：包含内部经营和外部经营。内部经营结构和股份公司相似，由基金自身的经营公司负责，公司CEO由董事会任命；外部经营结构与共同基金相类似，由董事会聘请或委托独立的经营公司(或投资顾问公司)负责。两者相同之处是都要在董事会的监督下进行。经营决策与管理方面：房地产信托基金受经济环境、市场环境、区域发展不均衡、项目自身差异化等多种因素的影响，因此对投资时机、管理能力均有较高的要求，一旦房产的出租率不佳、运营成本过高的情况出现，对基金的业绩和价值均有较大的影响。因此，一般房地产投资信托基金会聘用顾问公司和经理人来专业化运作、多元化投资、差异化布局，以降低投资的风险，获取稳健且较高的投资回报。
4.房地产投资信托基金的分类房地产信托基金的分类有多种角度，不少研究报告也有详细的阐述。本文主要从投资对象的视角来进行分类，房地产投资信托基金主要分为权益型、抵押型和混合型。权益型房地产投资信托基金是收益类房地产，且兼具所有权和经营权，也基本上是狭义的房地产投资信托基金所指，包括房地产的开发经营、物业管理服务、租赁管理等等。房地产信托基金最大的特点就是要开发、收购和持有房地产，同时将三者纳入自己的投资组合中，而不是简单的开发-销售型的开发模式。抵押型房地产投资信托基金是指向房地产所有者、开发商提供直接融资，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资。从美国的经验看，这一模式主要针对已经开发建成的房地产项目。混合型房地产投资信托基金是权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的混合体，既持有并经营房地产，同时也向房地产所有者和开发商提供资金。
二、发展房地产投资信托基金的意义
我国商品房总量短缺的时代已经过去，未来将逐渐转向存量商品房的时代，因此，开发企业依靠开发-销售回笼资金的难度加大，因此，房地产企业的资金问题将逐渐成为核心问题。在国内现有的融资渠道单一的形势下，发展房地产投资信托基金将具有其独特的优势。一是可以拓宽房地产开发企业的融资渠道。现阶段，我国房地产开发企业的融资渠道相对单一，且上市融资、发行债券等对企业要求较高，以至于房企对银行贷款的依赖度过高。房地产投资信托基金兼具参与一级、二级市场的优势，是发展房地产金融市场的重要手段，也是房地产金融发展的重要标志。通过房地产投资信托基金能够直接从市场上融资用于房地产企业，明显可以减轻房企对于银行信贷的依赖。二是可以降低房地产开发企业的融资风险。从房地产企业的融资现状看，融资途径的过于单一，对银行和房企来说，都存在着极大的系统性风险。引入房地产投资信托基金，可以有利地化解这一风险，提升房地产金融的安全性。三是可以疏通房企的资金循环通道。现阶段，受过于依赖银行贷款的印象，关于信贷政策的变动对房企的影响巨大。比如信贷政策的收紧，将对迫切依赖于信贷自己的房企资金循环造成极大的冲击。这一模式可以有效避免环境波动对房地产开发企业造成的影响。
三、我国房地产投资信托的发展现状
2015年中在深圳，面世了第一只国内公募房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金，也打破了十多年来国内房地产投资信托基金毫无进展的僵局。可以说，自房地产业开始迅猛发展依赖，关于房地产投资信托的提议就开始出现，特别是对国外城市房地产市场研究较多的专家持续呼吁，但受多种复杂因素的影响，特别是金融市场尚不完善和政策限制等方面的影响，房地产投资信托基金停滞不前。其实在十年前，建设银行、越秀地产等银行和地产公司都有所探索，但基本上属于昙花一现，关注度颇高但很快就悄无声息了。2013年，开元酒店信托基金在香港问世，业内给予了极大的希望，认为将具有极大的带动意义，但随后两年仍然没有太多的动静，对商业地产、办公楼、酒店都没有形成积极的带动作用，房地产投资信托基金依然是举步维艰。《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》政策均提出支持房地产投资信托基金试点，为这一模式尝试提供了政策支持。鹏华基金联手万科共同推出的公募基金项目是在2015年6月8日获批的，公示显示：这一封闭式混合基金的总规模为30亿元人民币，已经完成了注册，不少机构投资者对鹏华前海万科基金兴趣极大。基金将有一部分投资于万科前海公关公馆这一优质超甲级写字楼公馆。预计将来会为基金带来一定的现金流保障。
对于首只公募基金的面世，可以说业界为之一片振奋，不少专家认为三五年内房地产投资信托基金将在国内规模化的发展，这将是国内商业地产、办公楼、酒店能持有型物业的破局的利器。另外，万达近两年开始提出轻资产化，王健林在公开尝试不止一次的表示：万达要开启轻资产化的战略计划，这也很容易理解，过去多年万达靠着以售带租的方式，快速扩张，短短几年内，在国内多个城市开了超过100座万达广场，这种快速发展的模式几乎就是靠着万达自带的公寓、住宅项目的回现支撑的。在地价高企、商业地产供应严重过量、百货业受到重大冲击的形势下，万达持有的大量的万达广场类的重资产将难以承受资金压力，因此，轻资产化是万达必须要选择的一条道路。2015年6月，万达集团参与一款类房地产投资信托的产品，名为“稳赚1号”，同时也是一款众筹理财产品。其投资门槛较低为1000元。这一产品的基础资产是万达广场，募集资金全部投资于万达持有的万达商业广场。就国内众筹的环境看，仍有募集人数的限制，因此对于资金规模大的产品，仍然需要解决这一问题，特别是门槛较低、资金规模较大的产品。万科、万达两大地产巨头，一个住宅地产的龙头，一个商业地产的老大，可以说在2015年均实现了在国内公募领域的破冰之旅，这也几乎指出了未来房地产开发企业融资发展的一大方向，将助推国内商业地产快速转型升级。不少业界专家都预计未来三五年，房地产投资信托产品有望实现在A股上市。
四、我国发展房地产投资信托的建议
1.健全法律体系和税收体系国内房地产投资信托基金（REITs）发展相对迟缓的原因之一就是配套的法律体系不健全，这种新型的房地产投资工具，亟需建立完善的法律体系，来保证和维持市场的公平、公正、公开、透明。在《信托法》《公司法》之外，根据房地产投资信托基金的具体实际，专门制定相应的专项管理措施，确保从一开始就规范化发展。另外在税收体系上也要相应配套。
2.加快专业人才的培养目前REITs在国内仍处于起步阶段，摸索中发展，因此，尚未形成专业的基金管理和运营团队，既要了解房地产市场，又要熟悉基金业务的运作，还要熟悉投资市场的规范。要想实现房地产投资信托基金的快速发展，亟需加快房地产和基金跨界人才的培养。
3.完善信用制度由于房地产投资信托基金存在着信息不对称的问题，投资人对管理公司难以全面了解，因此，需要建立信托企业的信用制度，促进市场诚信的建设，从而保证信托市场的健康发展，包括政府可以建立企业征信体制、失信惩戒制度等。
4.增强披露制度房地产投资信托基金对信息披露制度的要求相对较高，要求定时披露财务信息，从而确保投资者的利益。但受过去多年房地产业不规范操作的影响，会计制度的不规范、信息披露存在困难，这对发展房地产投资信托基金极为不利。亟需加强这一方面的引导和监管。
信托基金范文第4篇
6.1结论
缺乏有效的融资渠道制约了我国房地产企业扩大经济规模，增强市场竞争力。国外（或地区）经验表明，REITs是解决这一问题的有效途径。REITs在国外(或地区)的成功经验使我们有理由相信这种投资产品能为我国的房地产业和金融业注入新的活力，推动我国房地产业的健康转型，促进我国金融业的健康发展。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上摸索前进、不断创新，但我们的产品与REITs仍有一定的距离。各种现象表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，各方对REITs的迫切需求也迫使我们加快发展REITs的步伐。虽然制约REITs发展的因素仍有存在，但我们相信通过努力，REITs在不久的将来就会在我国内地市场诞生。本文在借鉴他人研究的基础上，通过阅读国内外大量文献来探讨REITs的中国化发展策略。通过研究，本文得出以下几点结论：首先，房地产投资信托基金是解决我国房地产业融资问题的一种有效途径，我国已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该在已有房地产信托产品的基础上，通过借鉴国外（或地区）的成熟经验，完善相关法律法规，加快发展REITs的步伐。其次，在借鉴国外（或地区）经验时，要对其REITs产品进行认真地分析比较，有选择地加以吸收，并结合我国国情因地制宜地进行一定的创新。再次，在我国发展REITs市场时，宜采取分阶段发展策略。同时，笔者认为在我国已有房地产信托产品的基础上，结合国内的专项资产管理计划，我国REITs的组织形式宜采用直接式契约型，并采用封闭式运作方式，但同时需要采取措施对封闭式的缺陷进行一定的弥补；运用资产组合理论和投资风险决策模型进行投资资产的选择和组合，在地域选择上可以多关注二、三线城市有增值潜力的房地产资源，同时对开发性项目进行一定的限制；应该尽量延长REITs的期限，这有助于提高产品的收益和稳定性，要尽快解决REITs上市的问题，增强产品的流动性；制定合理评估REITs价值的方法，尽量做到减少误差，同时对REITs的分红比例和分红时间作出明确的规定；此外要合理并有选择地使用REITs的财务杠杆，-60-在提高产品竞争力的同时注意防范财务杠杆过高带来的风险。总之，我国发展REITs还处于起步阶段，未来的道路还很长，需要各方积极努力，加大理论研究力度，加快完善法律政策的步伐，推进产品的突破和创新。同时希望本论文能对我国REITs的发展提供一些帮助。
6.2本文的局限和有待进一步研究的问题
本文在研究和撰写过程中，通过阅读相关书籍、文献、浏览相关网站和文章，获得了大量资料，对本文的论证提供了有力的支持。但是由于我国房地产投资信托基金（REITs）尚未诞生，而国外的实际情况与我国存在差距，所以没有足够相关成熟的理论可以借鉴。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不断完善和改进。
1．由于我国尚未有房地产信托投资基金（REITs），同时我国信托机构对已有信托产品的信息披露不够充分，本文无法收集到更多的资料来进行实证分析和数据分析，有待今后进一步研究。
2．房地产投资信托基金（REITs）涉及领域较广，包括金融领域、房地产领域、法律领域等。同时内容较复杂，如RETIs的税收问题，就涉及到众多税种和税目。因此，本文在某些方面分析还不够深入，需要今后加以完善。
3．房地产投资信托基金（REITs）的发展属于应用领域，更注重产品的开发介绍和相关政策研究。在运用经济学理论具体分析问题方面仍有不足。由于笔者水平有限，所提观点不一定正确，不足之处恳请各位专家批评、斧正！
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信托基金范文第5篇
REITs既可以采取契约型基金的组织形式也可以采取公司型基金的组织形式。契约型基金是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金在组织结构上不设董事会，基金管理公司自行管理基金的经营和操作，而不参与对项目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利为目的的投资公司，基金投资人取得公司股份。公司可以自主营运和管理房地产项目，再将收益以股利形式分配给投资人。一般来说如果REITs的规模比较大，投资领域也比较广，就应采用公司型组织形式。如果REITs的规模较小，业务投资又具有一定的专业性，那么可采用契约型组织形式，因为其更有利于风险控制。在资本市场比较完善和金融秩序比较规范的国家应以发展公司型基金为主。
在美国，房地产投资信托基金通常是一个房地产上市公司，其组织结构是完整的公司制度，经营范围单一，仅限于房地产的交易和经营管理。通常是由董事局制订投资及借款政策，通过发行基金份额，以股权融资方式向投资者进行融资，投资者即基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产。上市公司或其委托的资产管理公司通过对相关物业的管理获取租金收入，并以股利的方式分配给基金持有者。基金份额可以在二级市场进行交易。
与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有较强的流动性，它可以在二级市场上流通;②REITs有着较高的预期收益，由于房地产基金可以在市场上通过不断的扩充发行新基金再收购其他的房地产，所以，投资REITs既能获得稳定的当前收入?熏 又同时具有资本增长的潜力;③REITs具有较低的风险，由于REITs投资对象是房地产，且该基金可投资不同的房地产组合，所以它具有很强的保值功能，在通货膨胀时期?熏 REITs的收益水平也会随之升高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。综上所述，REITs具有高流动性､高收益､低风险的特征，是投资者理想的投资工具。
房地产投资信托基金通过专业人士投资､经营管理，投资于运作规范，市场前景好的房地产项目，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且有利于促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，带动整个房地产行业的升级。同时，REITs还为投资者提供了具有稳定收入､风险较低的股权类投资产品，拓宽了投资者的投资渠道。由于房地产投资的收益相对比较稳定，房地产投资信托基金具有保值增值的功能，这些特性可以减弱诸多非系统因素的影响。
信托基金范文第6篇
【关键词】房地产投资信托基金；现状；问题；对策
一 、我国房地产投资信托基金发展的现状
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs ） 是一种以发行股票或收益凭证的方式，公开或非公开汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。REITs通过发行股票或收益凭证，将单位资产价值很大的房地产进行打包分拆，降低了投资门槛，提高了流动性与众多其他金融衍生产品类似，是利用资产证券化进行金融创新的产物。
REITs在中国的两个方向：一种是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；另一种是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。
二、我国房地产投资信托基金出现的问题
（一）政策协调问题
REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场运行呢？首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。
（二）基础资产问题
REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。
（三）税收环境的障碍
在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开 。
除此以外，还有相关法律环境问题，配套制度环境问题，机构投资人和资产管理人的准入问题，宏观环境问题等。
三、对我国房地产投资信托基金发展问题的对策
（一）为REITs市场发展明确法律载体、创造法律环境、构建完善的法律体系
REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。
要建立完善的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。
（二）完善配套制度
首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。
（三）对REITs的税收采取区别化的政策
在美国，REITs可以获得有利的税收优惠，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
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信托基金范文第7篇
我国房地产行业作为国民经济发展的支柱行业之一，年均增长率达37.8%，对GDP增长的贡献率在1.5至2.8个百分比之间。《2003～2004年度中国房地产市场报告》显示：我国房地产企业的资产负债率在75%左右，房地产金融的资金主要来源于银行，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，还没有形成合理风险分担的机制，因此，潜在而巨大的金融风险基本集中于银行体系。REITs是房地产业可持续发展直接融资模式，有利于化解金融风险，同时，有利于缓解当前房地产中小企业融资难问题。
公司型基金是REITs的重要形式
美国房地产投资信托基金行业协会（NAREIT）把REITs定义为一类公司，这类公司多数情况下拥有并且经营能够产生收入流的商业房地产，也有一些公司为房地产业融资。根据其投资类型，可以把REITs分为三类。实物资产类（Equity REITs）拥有并经营房地产，以租金为主要收入；贷款类（Mortgage REITs）向地产商直接贷款或购买房地产抵押贷款支持的证券（MBS）；混合类（Hybrid REITs）既拥有实物资产又向地产商贷款。要获准成为REITs，一家公司必须满足四个方面的条件。一是组织条件，即至少有100个不同的股东以及在税收年度的下半年5个或5个以下的股东不能拥有公司50％以上的股份。二是经营条件，REITs每年毛利至少有75％必须与房地产相关（例如租金和房地产贷款的利息），每季度总资产至少75％为房地产类资产，另外REITs与其子公司之间的关系也要满足一些规定。三是分配条件，REITs分红比例不得低于90％。四是基金选举及告知投资者等其他方面的条件。
公司型基金是REITs的一种重要形式。公司型基金是相对契约型基金而言的，契约型基金是指依据信托契约或信托法理,通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金一般由基金管理公司(管理人)、托管公司(托管人)及投资者三方当事人订立信托契约而组建，在组织结构上不设董事会,基金管理公司往往自己作为发起人发起设立基金,自行管理基金的经营和操作。在美国，2004年底公开上市交易的REITs达到193家，股票总市值3078.95亿美元。NAREIT从组织的角度把REITs定义为一类公司，但人们往往也把REITs理解为一种金融工具，这时候REITs很大程度上指的就是房地产基金公司发行的股票。1986年，美国国会通过了《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，法案允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接运营和管理，也可以直接为其拥有的房地产项目的客户提供服务。因此，目前不少REITs都组建了自己的专业管理团队并创造了不错的业绩。
目前，国内的基金均为契约型基金，设立公司型基金仍存在不少法律障碍，诸如独立董事制度、双重征税等等，这方面学术界已经有了很多讨论，这里不再赘述。当然REITs也可以采取契约型基金的形式，但公司型基金毕竟是基金业发展的趋势，越来越多以契约型基金为主的国家（如日本）都通过立法或修改法案发展本国的公司型基金。
REITs属于产业基金范畴
REITs主要投资于实业而不是证券，属于产业基金范畴。上图显示了2003年底美国REITs投资于各类地产及MBS的分布状况。2004年底，美国193家上市REITs中，实物资产类有153家，市值2752.9亿美元，占上市REITs总市值的89.41％。对房地产的直接投资和经营使REITs有别于其他的基金类股票，成为资本市场上一个独具特色的品种。
理论上，REITs兼具固定收入工具和权益工具的特点。投资分析的一个基本原理是一项资产的投资价值等于预期资产所带来的未来净现金流的现值。就商业房地产而言，其预期净现金流包括两个部分，一是现有租约产生的预期净现金流，二是未来租约产生的预期净现金流。在不考虑客户信用风险和某些合同条款风险的情况下，现有租约产生的预期净现金流与未来房地产出租市场的波动无关，从而使REITs具有固定收入工具的特点。与之相对，未来租约产生的预期净现金流依赖于未来租约商订时的市场供求关系，反映出对市场前景的预期，从而使REITs具有权益工具的特点。
市场表现上，高分红和适度成长的投资特性使REITs 总收益一般比高增长公司低，但比债券收益高（2003年REITs行业指数收益率为33.88%，纳斯达克市场指数收益率为46.78％，标准普尔500指数收益率为22.27％，10年期国债收益率为4.32％）。在具有较高收益的同时，REITs的风险相对较小，其收益波动远低于纳斯达克市场指数，也低于标准普尔500指数。显然，REITs的市场表现是与其部分具有固定收入工具的特点以及人们对房地产市场的良好预期密切相关的。REITs受到投资者青睐的另一个原因是其收益与其他金融资产的相关度较低，可以有效降低投资组合的风险。如果国内能够成功地引进REITs，那么不仅能为中小投资者提供一个新的投资选择，同时也给机构投资者的风险分散化操作提供了便利。问题在于虽然2003年国内出台了《证券投资基金法》，但迄今仍没有《产业基金法》，《产业基金法》的缺位成为发展产业基金的最大障碍。
波士顿地产公司（BXP）―一个典型的实物资产类REITs
波士顿地产公司是美国最大的顶级写字楼开发和经营商之一，以波士顿、华盛顿、曼哈顿和旧金山为其核心市场，在纽约证券交易所上市。公司内部采取伞形结构，通过合伙人制实体――波士顿有限合伙企业完成全部经营活动。
2004年底，公司总资产90.63亿美元，其中房地产资产81.47亿美元。公司资产组合中包含125处地产，可出租总面积4410万平方英尺，包括119处写字楼，一处工业地产，两处零售业地产和三家酒店。2004年公司总收入14亿美元（其中租金收入12.93亿美元，酒店收入0.77亿美元，开发和管理服务收入0.2亿美元，其他收入0.1亿美元），可分配利润2.84亿美元，每股分红2.58美元。
作为一家REITs，波士顿地产公司的运作十分类似一家普通的上市房地产公司。公司通过股权和债务方式筹集资金，投资于房地产，同时组建自己的管理团队完成所有地产开发和经营活动，租金收入是公司收入的主要来源。与普通上市房地产公司不同的是，波士顿地产公司作为REITs，每年分红比例必须在90％以上，其资产的75％以上必须是房地产类资产，其收入的75％以上必须来自房地产类资产。这三个方面的要求是普通上市房地产公司所不具有的，却正好反映出基金的特点。
信托基金范文第8篇
天信天房保障性住房信托基金第11期产品，信托基金预计期限为18个月(在通过转让退出的方式下，视受让方情况，信托基金可提前终止；在通过持有到期清算退出的方式下，信托基金可延长期限，但信托基金期限预计不超过三年)。信托基金的募集金额总额为人民币9000万元，募集期内，每一基金投资者最低认购份额为100万元，并可按10万元的整数倍增加。信托基金认购金额在300万元以下的受益人，预计可获得的税前年收益率为7.3％；信托基金认购金额在300万元(含300万元)以上的受益人，预计可获得的税前年收益率为83％。
信托基金财产的管理方式为委托人指定受托人以自己的名义，以有限合伙人的身份将信托基金资金聚集起来，设立天津信托?天房集团保障性住房股权信托基金第11期，以有限合伙人的身份向天津保障性住房股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简称：“保障房基金”)增加基金份额，并由保障房基金将该资金以股本金形式投资到天津市信缘房地产开发有限公司(以下简称：“项目公司”)，用于何兴庄津北金(挂)2010-095号地块1～5号楼限价商品房的开发建设，并由受托人对包括所持有限合伙企业则产份额在内的信托基金财产进行管理、运用和处分，以获取信托基金收益。
保障房基金由受托人和基金管理公司于2009年12月共同发起设立，初始规模为3.02亿元人民币(其中，受托人以其合法发行的天津信托?天房集团保障性住房股权信托基金第1期资金出资认购3亿元人民币，基金管理公司以其自有资金出资认购200万元)。目前受托人共持有保障房基金份额90000万份，占合伙企业份额的99.78％；基金管理公司持有保障房基金份额200万份，占合伙企业份额的0.22％。
天津市信缘房地产开发有限公司，注册资本金为6000万元人民币。股东方分别为天津市天房信诚房地产开发有限公司出资3060万元(持股比例为51％)、天津市房地产信托集团公司出资2940万元(持股比例为49％)，主要经营房地产开发，商品房销售，室内外装饰装修，物业服务建筑材料销售等。目前项目公司主要负责何兴庄津北金(挂)2010-095号地块保障房的开发建设。
何兴庄津北金(挂)2010-095号地块(已经摘牌取得)四至范围为：东至规划缤纷路，南至规划路杜鹃道，西至规划红梅道，北至何兴庄还迁房地界。地界使用面积43804.7平方米，容积率23，建筑密度22％，绿地率40％，主要用于建设限价商品房。该地块1～5号楼限价商品房，建筑面积为2-5万平方米。
安邦保险稳赢投资型产品获批
近日，安邦保险稳赢投资型综合保险(一至五年期)及稳赢投资型家庭财产保险(六至十年期)等十款新的保险条款与保险费率获批，已正式与公众见面。几款新批复的投资产品经过保监局系统审核，具有收益稳定、升息无忧、手续便捷、双重保障等四大特点。
作为理财投资产品，稳定的收益是消费者最关心的。以安邦稳赢投资型综合保险五年期为例，每购买担保1万元保障金，将按照现行银行利率标准，享受年收益2.88％回报。在银行同期存款利率不变的情况下，五年期满可以获得满期给付金11,440元，累计收益率达14.4％。稳健的投资方式，保证了消费者稳定的收益及基础投资回报。
滨海新区开发建设之创意产业收益权系列信托
北方信托计划发行滨海新区开发建设之创意产业收益权系列信托，此次推出的信托产品规模为不低于人民币5000万元不超过人民币6000万元。单笔信托合同起点在300万元以下的自然人作为委托人的信托合同总数不超过50份(含50份)。单笔信托合同起点为100万元。信托计划期限18至27个月，信托期限满18个月后受托人可随时提前终止信托计划。信托成立之日起至信托成立满18个月的期间内，税前预计收益率为年7.6％；信托成立第18个月起至信托终止日，税前预计收益率为年8.5％。
集合信托资金用于购买滨海新区范围内的土地未来产生的收益。土地收益权为土地及土地开发后建筑物出租、出售产生的收入。所购买土地收益权地块位于天津市滨海新区塘沽海洋高新技术开发区，东侧为天津滨海职业学院，南侧为云山道，西侧是西中环，北侧为庐山道第九大街。经调研，该地块目前市政配套基本完善，同时拥有便利的交通条件。
塘沽海洋高新区是我国迄今为止唯一的部级海洋高新技术开发区，位于天津滨海新区核心区，东依天津开发区，西邻天津开发区西区，北至北环铁路，南接京津塘高速公路，现规划面积44.5平方公里，是滨海核心区三大功能区之一。该地块占地面积5.4万平方米，建筑面积约为10.7万平方米，根据周边同类土地情况分析预计该地块未来可实现净收益不低于3亿元。该土地定位于集创意产业(包括但不限于文化创意，设计创意，多媒体创意，创意类服务外包，创意工场，时尚中心，当代艺术馆，城市雕塑中心)；新经济模式(包括但不限于电子商务，目录导购，电视购物，呼叫中心，创新工场)；配套区域(包括但不限于都市旅游，拓展训练，时尚街区，时尚酒店，设计酒店，LOFT,SOHO)和社区公共服务平台于一体的创意、创新、创业孵化基地。
永不落价的学区
信托基金范文第9篇
近年来，随着国民经济的发展、人民生活的改善，以及我国城镇化发展的需要，房地产业逐渐成为拉动经济发展的重要产业之一，未来经济增长很大程度也有赖房地产支柱产业的发展。 房地产投资信托基金作为房地产融资未来重要方向之一受到了广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，对我国房地产投资信托基金的发展做一个简要分析。
【关键词】
房地产投资信托基金；REITs；发展
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种。
REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。
起源于美国的房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的典型模式之一，它募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。在我国设立房地产信托投资基金，可以为房地产业发展融通大量民间资金，防止由于过度投资需求引发的投机风险；改变目前单一的融资模式，降低房地产业对银行贷款的依赖性；优化房地产业的内部结构，通过内部竞争加快房地产资源的优化配置；促进房地产企业经营管理机制的转变。同时，REITs的发展相应伴随着系统风险及非系统风险，可能对投资者、REITs管理者及金融市场造成相应的损失或波动，研究借鉴发达REITs的有关风险，有助于提高我国REITs的管理水平及融资效率，对我国REITs的健康发展具有较强的借鉴意义。
从我国REITs的发展现状看，由于国家政策及客观环境等条件的限制，我国直到目前还没有设立真正意义上的的房地产信托投资基金。2008年12月15日国务院颁布《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展若干意见》（“金融30条”），明确了开展房地产信托投资基金试点工作，据悉试点将在证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。地方上的筹备工作也已经在进行中。在上海，浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批，其主要打包对象是符合REITs 要求的拥有良好业绩带租约的浦东部分写字楼和商铺。天津也着手把滨海新区的部分工业园区打包作为设立REITs 的基础物业。
实际上，我国于2002年7月开展信托业务后就逐渐涉及了房地产信托业务，2003年6月5日，中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”）严格对房地产行业的银行贷款条件后，房地产信托更是得到了众多面临融资困境的房地产开发商的热捧，从而发展迅速。2004年全国约有31家信托公司共计发行了83个房地产信托产品，募集资金122亿元。2005年9月银监会下发了《加强信托公司部分风险业务提示的通知》（“212号文件”），进一步强调和规范了房地产信托和证券投资类信托业务，对房地产信托发行门槛进行了严格规定，但各种房地产信托产品的发行量却有增无减，而且该文件在某种程度上还带动了房地产信托产品的创新。2005年全国房地产信托产品共发行76个，募集资金71.4亿元；2006年共发行99只，募集资金167.3亿元；2007年共发行45只，募集资金72.20亿元。而2008年房地产信托产品数量和规模均超过了2007年全年，达到发行量135只和募集资金总额272.85亿元。这些年发行的房地产信托产品中，有些已经具备了与房地产信托投资基金极其相似的特征，因而被广泛称之为“准REITs”，它们与房地产信托投资基金相比，最大的差距就在于不能够公开上市流通，这也给我国内地REITs 市场的进一步发展造成了阻碍。我国房地产信托基金的快速发展也伴随着相应的风险，而目前我国在对REITs的监管、管理等方面尚无较为完整的风险管理规定与防范手段，因此，对发达国家的REITs风险管理进行了解和借鉴对我国REITs的发展极为重要。
【参考文献】
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳研究字第0089号，2004.
[2]胡军.中国引入REITs 之可行性分析[J].商场现代化，2007，（492）：188-189.
[3]REITs 的风险收益考察分析报告[EB/01].http：//，2007-02-15.
[4]王仁涛.房地产投资信托基金理论与实践[D].同济大学.2006.
信托基金范文第10篇
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分
只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
2建立和完善房地产信托投资基金的法律体系。国外公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国现在的信托计划披露较为简单，仅在发售时对信托计划涉及项目的内容进行披露．对项目的收益和风险结构则“轻描淡写”．缺乏透明度，无法保护投资者的利益。