要命的房产信托?

作为开发商主要融资通道之一，上半年红极一时的房地产信托突然降至“冰点”。

在银行信贷、上市融资两大资金源被切断后，房地产信托这根地产商最后的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了销售通道遇阻，房价的松动也使得房地产信托偿付风险加大；与此同时，日益上升的信托融资成本也逐渐成为开发商的噩梦。

“从6月开始，房地产信托的产品就不再好发售了，销售也明显下降。”8月3日上午，新时代证券分析师姜文磊表示，其根源在于风险逐步增加，让监管层不得不停止。

银行不“买账”

随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托成为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。

中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。

“房地产信托的收益率，要明显高于其它理财产品。”用益信托首席分析师李表示。但是，监管机构并没有忽视房地产信托产品高增长和高收益背后的高风险。

今年以来，房地产信托业务规模快速增加。监管层屡次对此警示风险，并在今年5月中旬对信托公司开展窗口指导，要求抑制房产信托业务增长。近期银行的态度转变，也说明房地产信托业务收紧的力度正在加强。

监管的加强，也使得“银信合作”的销售渠道不再牢固。

据了解，目前国内的信托公司普遍没有建立自己的营销渠道，信托公司与银行的合作，主要是信托公司走银行的代销渠道。

从用益信托了解到，去年共发行投资于房地产市场的银信合作理财产品80款；而今年上半年，除了1月份有8款产品推出之外，2至4月一共只有两款产品发行，到了5月和6月份，通过银行信托合作发行途径推出的房地产信托产品已经绝迹。

“实际上，银监会的法规并不是为了抑制银行与信托公司之间的合作，而是希望信托公司能够以正确方式，为银行理财投资客户提供风险可控的增值理财产品。”毕马威日前的《2011年中国信托业调查报告》认为，无论理财产品多么安全，一旦有关贷款成为不良贷款，银行多少还是会为其埋单，更不用说其中蕴含的声誉风险。长期而言，信托公司可利用银行成熟的渠道向银行零售客户提供低风险的投资产品。

信托利益链

中国信托业协会最新数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。值得一提的是，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。

“比较整个房地产市场，房地产信托资金量并不显眼，但是对于部分房地产公司而言，尤其是在信贷收紧的大背景下，房地产信托却是一根‘救命稻草’。”李表示。

而房地产信托产品频发背后，则是一条错综复杂的利益链。

“2009年与2010年的大部分时间里，中国大陆的房地产市场呈现出一片繁荣的景象，作为房地产开发商的主要融资通道，许多信托公司也受惠其中。”毕马威在前述《报告》中称，信托公司最大的利润增幅与成功推出房地产信托产品组合直接相关，这些产品一般会为投资者带来12%或更高的收益率。

由于房地产信托产品的高收益率，越来越多的信托公司推出了此类产品，这也导致了房地产信托产品销量自去年第三季度起急剧增长。

“房地产信托产品的出现，缓解了许多开发商的燃眉之急。因此，尽管房地产信托产品的融资成本高达20%左右，甚至更高，开发商们还是趋之若鹜。”中融信托的一位分析师表示，高成本融资实属无奈之举，在当前房地产政策遇冷的背景下，一旦开发商资金链断裂，投资者和信托机构、银行都将深受其害。

融资无门？

长久以来，房地产行业的融资渠道主要来自银行贷款、上市融资和房地产信托等。但如今，三扇大门似乎都已关上。

数据显示，银行对于房地产开发的“输血功能”萎缩严重。2010年，金融机构新增商业性房地产贷款2.02万亿元，相较2009年减少了3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少了55.3%。

而今年的情况更为严峻。央行日前披露的上半年金融机构贷款投向报告显示，上半年金融机构人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元。

实际上，开发商借助资本市场融资的大门早已被关上。Wind资讯的统计数据显示，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。而今年，多家地产公司上市之路更加艰难。

“信贷紧缩和融资难，直接造成了房地产信托的火爆。”李表示。

但如今，作为房地产行业主要融资渠道的信托也遭遇限制，房地产行业的资金链无疑将更为紧张。