房地产统计工作总结范文
时间：2023-10-29 17:45:37
房地产统计工作总结篇1
20字方针要求新方案全面落实
国家房价统计改革工作甫一展开，就引起了北京方面的高度重视。国家统计局北京调查总队总队长潘表示：一年多来，北京一直积极参与国家局对房地产价格统计调查方案的修订工作，今后要继续在严格执行国家方法制度的同时，紧密结合北京市房地产市场的发展特点，不断深入研究统计方法制度，确保统计数据质量。“遵守制度、积极协调、加强审核、实事求是、尊重结果”，他用20字精准地概括出北京落实新房价统计制度的要求。
部门携手力促新旧制度顺利衔接
根据国家统计局、住房和城乡建设部《关于加强协作，共同做好房地产价格统计工作的通知》要求，北京被确定为首批直接使用房地产管理部门网签数据的城市之一。
据北京调查总队商业和投资建筑业调查处副处长肖楠介绍，为贯彻落实国家有关文件精神，总队与北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房和保障办公室等部门开展了多次座谈与交流，并就新建住宅销售价格网签数据的主要指标、交换方式和时间达成了共识。北京在国家新建住宅销售价格调查表的基础上增加了“单位名称”、“上期开盘时间”和“备注”三项内容。据悉，新调查制度执行四个月以来，也得到了市住建委的支持和配合，每月均能在5日前按要求提供新建住宅网签数据。在北京，信息通达、数据共享的部门合作交流机制已经形成。总队还要求各级政府统计人员要向企业做好解释工作，告知国家房地产价格统计改革的背景和内容，积极争取企业的理解和配合。
夯实数据确保统计改革显成效
北京统计人深知新方案唯有通过与地方实践顺利对接，方能实现改革初衷。肖楠介绍说，北京在拿到国家新制度后便立即着手本市2011年房地产价格定期统计报表制度的修订，在1个多月时间内共完成56项内容的修订。去年12月也是最为紧张的一月，全体工作人员加班加点，通力协作，最终确保新调查方案通过北京统计信息直报网如期上线，共设置审核关系485项，有力地保障了企业及时、准确地报送数据。
针对房价统计制度的新特点、新要求，总队进一步加大了对区县以及基层单位的年报培训力度。从制度转变到具体操作、常见问题，进行了深入浅出的辅导和讲解，并通过考试检验了参训人员的掌握程度。
根据国家统计局要求，结合北京实际，总队在数据评估工作中，一方面要求做好前期数据核实汇总工作；另一方面要求必须采取横向分类和纵向对比等多种方法进行综合数据评估，并且要将向报表单位统计人员直接质询所取得的企业经营情况作为重要评估依据，从而确保数据总量和分项的合理性。
房地产统计工作总结篇2
一、指导思想
以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，从研究房地产估价技术手段入手，建立健全存量房交易申报价格评估机制，规范存量房交易税收征管，防范存量房交易价格明显低于市场价格所形成的税收风险，创造依法治税、公平税负的良好环境，促进全市存量房市场健康发展。
二、工作目标
在2012年6月30日前应用房地产批量估价技术确定各地标准房基准价格。自2012年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。对纳税人交易的存量房进行评估时，以评估值下浮一定比例作为计税参考值，与纳税人申报的成交价格进行比对。对纳税人的申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税依据；对申报价格低于计税参考值的，如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。在评估初期，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。
三、工作原则
（一）合法原则。存量房评估工作严格按照国家法律、法规规定实行，评估所依据的数据必须真实、合法、有效，评估方法必须符合国家有关规定。
（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。
（三）效率原则。将房地产评估方法与计算机技术相结合，使存量房评估工作标准化、批量化和快捷化。
四、工作步骤及时间安排
按照省地税局、省财政厅统一部署，存量房评估工作分前期准备、工作实施、推广应用、总结提高四个阶段。
（一）前期准备阶段
1、成立组织机构。成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。。领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅。
各成员单位职责分别为：市房产管理处负责提供房屋权属登记和交易等相关数据信息；市城乡建设局负责提供建设工程定额等相关数据信息；市国土资源局负责提供最新土地分类分级图及说明，最新基准地价表、基准地价容积率修正系数表，最新基准地价行业用途修正系数表、商业路线地价表、地价指数等；市城乡规划局负责提供最新行政区域图、规划图和住宅小区、商品房详细分布图；市统计局负责提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及经济适用房）每月价格指数；市财政局负责经费保障；市地税局负责组织开展评估业务培训，开展交易价格评估调研论证，制定评估技术标准，整理各部门提供的房地产相关数据信息，运用评估软件评估存量房交易价格。
各地也要参照市里成立相应机构，确定成员，明确职责，建立部门沟通合作的长效机制。
2、制定工作方案。各地财税部门要制定符合本地实际的存量房评估工作实施方案，明确指导思想、工作目标、工作原则、工作步骤及各阶段安排，拟定工作时间表，按照方案要求开展工作。各地财税部门应于2012年3月10日前将工作实施方案报市领导小组办公室。
3、确定评估机构。为统一评估标准，提高工作效率，保证存量房评估工作的公信力，各地地税部门要在2月中旬前将相关技术工作委托当地专业评估机构承担。要严格按照招投标程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保受托单位根据地税部门需求按时完成所承担的技术工作。
4、组织工作培训。待全省存量房评估技术模型确定后，省地税部门将统一对地税部门及评估机构开展培训，重点讲解存量房评估基本知识和数据信息采集方法。市地税部门要结合实际，组织好对本地区相关人员培训。
（二）工作实施阶段
1、开展信息采集。各级房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门要在2012年3月30日前，按照地税部门要求的数据采集范围、内容和数据格式及时予以提供，数据信息以2011年12月31日为时点。各地地税部门要会同专业评估机构，按照各部门提供的存量房基础数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。要确保采集的信息完整、准确，符合工作需要，要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。
2、制定标准房基准价格。各地地税部门要会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。各地要认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在专家指导下建立本地区标准房价格体系；要严格对评估机构制定的标准房基准价格进行审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。
3、软件测试及评估结果检验。各地地税部门将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数，应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。各地可邀请有关专家、估价机构和房屋中介机构参与，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。对软件运行中发现的问题，要及时上报市地税部门后统一汇总到省地税部门予以解决。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，申请市地税部门组织评定验收。
（三）推广应用阶段
1、全面实施评估。2012年7月1日起，各地地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。各地应以存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低，评估值下浮比例为20%。
2、定期维护更新。各地地税部门要定期对评估系统进行维护更新。对日管中发现存在遗漏“小区”或“楼幢”的，要及时补充完善相关信息；对新建住宅小区的相关信息，要定期采集更新。各地原则上应按年对本地区标准房基准价格进行维护更新，当存量房价格受市场影响波动较大时，也可根据市场实际情况及时调整。
3、建立争议处理机制。为保障纳税人合法权益，纳税人对申报价格低于计税参考值有异议提出重新评估申请的，可要求纳税人陈述、举证，如果提出理由正当，由地税部门与资产评估部门重新对其存量房交易价格进行评估，按照重新评估的交易价格计征税款；如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。争议解决工作要在受理申请之日起20日内处理完毕，各地地税部门要根据本地实际情况细化具体处理工作流程。当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，有关地税部门应认真受理，耐心解答，争取高效、公平、合理地解决争议。
（四）总结提高阶段
1、总结工作经验。各地地税部门要切实抓好存量房评估推广工作，及时向市地税部门报告工作开展情况，提出工作意见，做好总结分析。市地税部门将适时召开专业会议，总结工作经验，交流工作情况，推动全市存量房评估工作深入开展。
2、积极研究探索。各地地税部门要按照市地税部门的统一部署，结合本地实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围。要以开展存量房评估工作为契机，积极研究房地产税收征管问题，进一步推进房地产税收一体化管理。
五、工作要求
（一）提高思想认识。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，是堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，促进房地产市场健康发展的重要举措，是贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关规定问题的通知》精神的一项重要工作，也是综合治税的一项重要内容。各地、各职能部门要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，认真贯彻落实。
（二）强化部门配合。存量房评估工作政策性强、涉及面广、信息采集量大、工作要求高，由地税、财政、房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门建立合作机制是存量房评估工作顺利开展的组织保证，也是取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。在推广应用工作中，各相关部门要加强配合协作，共同做好存量房交易评估工作。各级地税部门要围绕中心工作、统一部署，研究制定存量房评估工作实施方案，完善内部工作机制，与政府和相关部门积极协调，面向社会广泛宣传，要确定专门机构负责存量房评估工作，配齐配强人员，确保相关工作有序推进。
（三）加强工作宣传。各级财税部门要充分尊重纳税人的知情权，积极通过各种方式（包括税法宣传月、新闻媒体），广泛宣传存量房评估工作的重要意义、主要内容和工作流程，阐明存量房评估工作在贯彻国家房地产市场宏观调控措施，营造依法、公平的纳税环境，保护依法纳税人正当权益等方面的重要作用，并耐心接受纳税人的咨询，使社会公众对这项工作有正确的认识和必要的思想准备，取得纳税人的理解和支持。
（四）建立经费保障。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作任务重，工作量大，各级财政部门要及时了解评估工作经费需求，及时安排拨付所需经费，确保评估工作顺利进行。
房地产统计工作总结篇3
一、二00九年工作总结
（一）努力克服经济危机影响，实现了房地产业稳定健康发展
1、房地产开发投资继续保持增长。按照连承敏书记关于“将*房地产打造成为全国同类城市最好的房地产”的指示精神，认真贯彻落实各级政府促进房地产业发展的政策措施，紧密结合当前房地产业发展的实际，研究制定了《*市房地产业发展2009—2010年工作要点》（临政办发[2009]53号），明确了2009年-2010年全市房地产业发展的指导思想、工作目标和工作措施，坚持管理与服务并重，全面加强行业管理，优化行业发展环境，有力地促进了房地产业发展。预计2009年，全市完成房地产开发投资149亿元，同比增长25%，开发项目施工面积达到1650万平方米,其中新开工面积480万平方米,同比增长7%，竣工面积330万平方米,同比增长37.5%，销售面积390万平方米，同比增长24.6%。
2、房地产业企业迅速发展，行业结构不断优化。全市房地产业开发企业发展到357家，其中，一级企业3家，二级企业10家，三级企业68家，四级企业95家，暂定级企业181家，从业人员达到3万人。在全市开发企业当中，市外投资企业65家，占开发企业总量的18%。
3、开发项目管理工作得到进一步加强。以房地产开发项目经营许可管理为抓手，严把开发项目配套设施建设入口关；以房地产开发项目竣工综合验收备案为抓手，严把开发项目配套设施出口关,有效解决了开发项目配套设施建设不到位的问题。全年共签订开发项目建设合同书62份，颁发开发经营许可证62份，批准开发经营面积298万平方米。
4、全面加强市场监管与调控。率先在全国开展公布商品房开发成本构成工作，先后于今年1月5日和7月16日通过《*日报》公布了中心城区高层商品住宅和多层商品住宅开发成本构成的开发成本构成；实行了房地产开发统计季报制度和商品房交易情况周报制度；开展了房地产开发企业综合信用评价工作；代市政府起草了《关于进一步促进全市房地产业稳定健康发展的意见》；及时研究解决群众反映的热点、难点问题，有效地维护了群众利益、行业和谐与社会稳定。
5、进一步加强房屋拆迁管理工作。及时研究制定2009年城市国有土地房屋拆迁计划和安置房建设计划；加大对县区工作指导力度，县区拆迁工作取得可喜成绩，沂水县建设局和临沭县房地产管理局被省建设厅授予“全省城镇房屋拆迁管理规范化工作先进单位”称号。
6、物业、评估管理工作得到进一步加强。截至年底，全市物业服务企业发展到150家，直接从业人员及相关从业人员近1万人，房地产评估机构发展到21家，从业人员140多人。举办了《*省物业管理条例》专题培训班，培训九县物业管理企业和全市三级以上资质房地产开发企业主要负责人245人次。开展了房地产估价报告检查，使房地产估价市场秩序得到进一步规范。
（二）城中村与棚户区改造工作稳步推进
截至年底，预计市区范围内200个村居已完成改造的村居累计达到61个，正在改造的村居累计达到106个，未进行改造的村居还有33个；拆除房屋面积累计达到1710万平方米；新建安置房面积累计达到1086万平方米。其中,本年度完成改造的村居18个,启动改造的村居增加12个,拆除房屋面积290万平方米,新建安置房面积171万平方米。市区已经完成改造的棚户区累计达到81个,拆迁房屋面积390万平方米，新建安置房屋489万平方米。其中，今年启动了小埠东社区二期改造等5个棚户区项目，拆除房屋面积30万平方米，开工建设安置房面积39万平方米。
1、研究制定了市区城中村改造工作要点。为加快推进工作，确保按时完成任务，年初及时研究制定了《*市2009-2010年市区城中村改造工作要点》（临政办发[2009]52号），该要点进一步明确了2009年-2010年市区城中村改造的工作目标、工作原则、工作措施、政策措施、管理措施。
2、点面结合，强力推进。今年重点推动南关社区、前岗头社区、梨杭社区、七里沟社区、安康社区（原*啤酒厂青年路家属院）、滨河美域（*区第二食品厂家属院）等城中村与棚户区改造项目，启动了新华社区、五里堡社区等旧村改造项目。及时组织调查摸底，研究批复改造方案，协调办理审批手续，组织实施拆迁建设，加强统计调度与宣传，严格执行季度统计与通报制度，有效地推动了城中村与棚户区改造的开展。
3、积极参与城市道路建设拆迁工作。组织协调有关市直部门和区政府及单位对金雀山路西延与原临西八路拓宽改造等道路建设拆迁工作进行了调查摸底，制定拆迁安置补偿方案，具体负责开展*路拓宽工程拆迁工作，此项工作可望于年前完成。
4、组织开展陶然路西段道路拆迁建设结算工作。组织协调市财政局、国土局等部门和*、*区政府及相关街道、村居对陶然路西段拆迁建设成本进行核算,此项工作可望于年前完成。
5、积极参与创建国家园林城市工作。按照创建国家园林城市关于棚户区（危旧房）改造的要求，对市区城中村与棚户区改造进行认真总结，整理内业资料，安排检查路线，配合检查验收，得到检查组的充分肯定和高度称赞，为创城工作做出了重要贡献。
（三）积极开展房地产业协会工作。
1、继续用心办好协会会刊《*房地产》（双月刊），办好协会网站--*住宅与房地产信息网，为全市房地产开发企业及社会各界提供准确、及时的政策法规、经营管理、市场动态等方面的信息服务。
2、开展国家、省级优秀住宅小区推荐与市级优秀住宅小区评选活动。积极组织企业参加国家“广厦奖”、省级优秀住宅小区评选活动，开展市级优秀住宅小区评选活动。通过该项工作的开展，提高小区规划建设水平，提高楼房施工质量，推动住宅产业化各项技术应用，提高小区物业管理水平。全市有八个住宅小区参加各级优秀住宅小区的评比，其中有三个住宅小区被推荐参加全省优秀住宅小区评选。
二00九年，市建设局开发办所承担的各项工作均取得一定进展，但也存在许多不足之处，突出表现在以下几个方面：开发企业组织结构不够合理，大企业偏少小企业偏多；开发项目配套建设不够完善，部分项目存在大配套不落实、小配套不到位的问题；房地产市场统计分析、住宅产业化、等工作需要进一步加强。
二、二0一0年工作打算
（一）努力改进加强房地产业管理工作
1、完善政策措施，促进行业发展。完善房地产开发企业信用评价。进一步细化企业综合信用等级考核标准，通过对企业队伍素质、经济实力、开发业绩、经营行为等情况综合考核，评定企业综合信用等级，依据考评结果进行奖惩，提高企业素质，树立行业良好形象。
积极扶持企业做大做强。从资质管理、信用评价等方面，帮助企业做大做强。坚决取缔一批常年无开发项目的弱小企业，引导企业走联合发展的路子，选取部分社会信誉好、有发展潜力的企业进行重点扶持。使全市三级以上开发企业有现在的81家发展到100以上。
2、完善管理程序，加强项目管理。认真贯彻落实《*省物业管理条例》，改进房地产开发项目配套设施建设管理体制改革，加强对开发项目建造过程的监督管理。组织协调市直有关部门、公用事业单位和开发企业搞好开发小区红线内外大小配套设施建设。
严格执行开发项目综合验收备案制度。要求开发商严格按照审批的项目规划和签订的开发建设合同对配套设施进行开发建设，对没有按照规划、建设条件意见书进行建设的，或是配套不齐全的开发建设项目不予验收备案。
推行房地产开发项目建设条件意见书制度。在土地进行拍卖前，提出开发建设条件，从源头上对开发项目配套设施建设、住宅性能认定、一次性装修、中水回用、雨水收集、住宅节能等工作提出要求，提高新建开发小区建设水平。
3、积极推进住宅产业化，提高住宅小区建设水平。以创建国家、省、市优秀住宅小区为切入点，积极开展住宅性能认定工作，督促企业严格执行国家新建居住建筑节能65%的强制性标准，推广太阳能建筑一体化、中水回用、地源热泵和智能化等住宅产业化新技术，大力发展节能省地环保型住宅。
4、做好房地产统计工作，加强房地产市场监测。做好房地产开发企业统计工作，在严格执行房地产开发行业统计年报、季报制度的基础上，实行房地产开发行业统计月报制度，及时对房地产业运行形势进行分析，及时房地产市场行情，并提出行业发展对策，确保房地产市场稳定健康发展。
（二）强力推进城中村和棚户区改造工作
1、进一步完善工作程序。根据城市建设总体规划和土地利用总体规划及村居改造现状，编制市区城中村改造与棚户区改造规划及年度计划，将城中村和棚户区改造任务分解落实到区、街道和村居；指导编制城中村和棚户区改造总体策划方案；及时组织调查摸底，研究批复城中村和棚户区改造总体策划方案；协助办理城中村和棚户区改造拆迁、建设审批手续。
2、进一步加强统计宣传，搞好调查研究。严格执行市区城中村与棚户区改造工作季度统计、通报制度，努力营造各级各部门及社会各界关心、支持城中村与棚户区改造工作的社会氛围；深入实际，调查研究，及时发现典型，总结经验，推广经验，查找问题，解决问题。
3、进一步加强组织领导，加大工作措施。建议市政府组建*市城中村与棚户区改造办公室，组建*市城市建设综合开发办公室，两个办公室合署办公，加强对城中村与棚户区改造及房地产业的领导；继续制定完善鼓励支持城中村与棚户区改造的优惠政策，调动各级政府、村居和企业及单位的改造积极性。
（三）大力开展房地产业协会工作
1、提供信息服务。认真抓好协会会刊《*房地产》编辑出版和*住宅与房地产信息网的网站建设，及时准确地向企业提供政策法规、市场动态、开发经营等方面的信息。
2、提供学习培训。采取“请进来、走出去”的办法，通过举办培训班与高峰论坛、召开现场会、外出参观考察，对企业经理、经营负责人、项目经理等各类管理人员进行业务培训，帮助他们提高业务素质。
3、提供交流服务。根据工作实际需要，组织召开协会会长与副会长、常务理事会、理事会及各专业委员会不同层级的会议，针对各类热门话题，进行相互交流，达到互相启发、共同提高的目的。
4、提供合作服务。针对目前开发企业面对的经济形势，协会要积极开展工作，推动企业之间开展合作，使企业能够发挥各自优势，实现共赢。
房地产统计工作总结篇4
【关键词】房地产企业 成本管理 目标成本
一、房地产企业的成本特点
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。
1、土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。WWw.133229.CoM配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产企业加强成本管理的措施
1、针对不同房地产企业特点进行成本管理
根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。
（1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合，不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。
（2）精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算，预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划，通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警，系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理（按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点、加价比例），保证材料最大限度地应用。
（3）积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系，注重工程细节。具体包括：一是建立了目标成本管理体系，同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态，并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊，主要适用以下原则：受益原则，按受益该成本的地块、期、区分摊；均摊原则，在所有地块、期、区分摊；属地原则，在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额（基准价）体系，按照不同的产品设置多套定额，一般使用“地区产品通用”定额，再加上指标数据，就可以快速产生初始版本的目标成本，以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限，防止失控风险。
（4）简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主，设计、施工等核心工作外包，在这种企业中应该以宏观成本管控为主，兼顾工程进度和质量。具体包括：一是建立目标成本管理体系，对每个项目，都建立对应的目标成本，目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算，动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本，在总体成本控制的框架下，按专业分工将总成本分解到专业细项，分配给具体的专业部门，然后配备相应的检查机制，辅以绩效考核制度，使每个专业部门都能发挥主观能动性，有效地降低成本。
2、制定成本计划，执行全过程成本管理
（1）制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
（2）全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
3、逐步引进科学的成本管理方法
具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。
随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。
【参考文献】
[1] 王中伟：房地产开发项目的成本优化控制[j].开发与建设，2006（2）.
[2] 陈振华：试论我国房地产企业应如何塑造核心竞争力[j].国外建材科技，2006（3）.
[3] 蔡敬梅：房地产企业成本管理观念的创新[j].财会月刊，2004（3）.
房地产统计工作总结篇5
[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统
一、引言
房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。
二、DSS基本理论
DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。
三、系统分析
1.海口房地产投资系统目标
房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。
2.系统功能要求
为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;独立性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。
四、系统设计
1.系统总体结构
本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。
根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计图设计为：
海口房地产投资决策支持系统总体结构图，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上图所示。
2.人机对话系统设计
人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：
(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。
人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户
3.模型及模型库设计
(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。
(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。
(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。
(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。
(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和图表) 查询和打印。
(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：
4.数据库设计
本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。
5.知识库设计
随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。
知识库的结构如下：
6.方法库设计
首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。
五、系统实现
1.开发环境
系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。
2.开发计划
本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。
六、结束语
总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：
1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。
2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。
3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。
参考文献：
[1]张春元:《决策支持系统讲义》
房地产统计工作总结篇6
关键词：房地产价格 难点 对策 建议 统计调查
文章将重点对影响房地产价格波动的原因进行讨论，对存在的难点和对策进行研究。通过对新建商品房的销售价格水平现状，提出能够进一步改善房地产价格统计的方法和制度。
一、我国房地产价格的统计现状调查
对房地产价格水平进行调查和统计的相关部门涉及政府统计部门、经济研究机构和房地产企业等。
国家统计局城市司、国家统计局投资司、住建部房地产市场监管司三个职能部门和其它相关企业和部门针对房地产的销售情况与价格水平进行了下列调查和分析。
国家统计局城市司的工作内容是负责调查和编制我国全国范围内的房地产价格指数。调查范围是七十个中型以上城市，九千多家房地产开发企业、有关管理单位和部分居民。资料收集来源是调查对象报送资料和调查组员上门调查方式相结合。内容是七十个城市的房地产价格指数，其中包含：商品房销售、土地交易、物业管理价格总指数 、二手房销售和各种分类价格指数。时间和方式是每个月的十号左右，国家统计局和国家发改委联合对上个月的月度指数进行。每年二月底，对上一年度的年度指数进行统计和公布，刊登在《中国统计年鉴》上。
国家统计局投资司的工作内容是负责全国房地产的开发和统计工作。调查范围是八万多家房地产开发企业。资料收集来源是房地产企业报送资料。内容是房地产市场的运行情况；按用途对商品房的平均销售价格进行分类。时间和方式是每个月的十号上个月的房地产市场运行情况；每年的一月中旬上一年的资料，刊登在《中国统计年鉴》上。
住建部房地产市场监管司的工作内容是负责全国重点城市的房地产开发和商品房成交记录信息的统计工作。调查范围是九十个重点城市房地产开发、中介、物业和房管部门。资料收集的来源是调查对象报送资料。内容是九十个重点城市的房管部门和研究部门相关信息：房地产开发和商品房交易等资料信息；商品房平均销售的价格。时间和方式是两类资料都在每个月上旬，通过官方网站和报刊等媒体进行。
二、其它国家房地产价格调查的方法和资料公布
目前国际上还没有能够借鉴的房地产价格指数的指导性文件，文章通过对加拿大统的住宅价格统计进行对策研究。
加拿大的住宅分为公寓住宅和新建住宅两种，以每个月编制新建住宅的价格指数方法举例，在编制的过程中，需要每一个调查新建住宅的相关数据和详细规格，都要在两个连续的调查时期之内保持一致性，在调查中也要同时收集建筑工程承包商按照市场价格进行计算土地价值，用来单独计算与公布土地价格的指数。
（一）总体目标
是包括调查的二十一个城市在内的建造民用住宅的建筑商，对住宅的设计和数量特征报出销售价格。
（二）抽选企业
在任意一个城市区域内，要充分的利用当地市场的信息资源对建筑施工企业进行筛选，再依据相关建筑许可证明对资料予以确认。住宅的价格数据统计一班都是在负责建筑房屋的开发商那里获取到的。
（三）数据的来源与调查方法
此项调查的性质是法定性月度调查，所取数据从两方面渠道获取：第一直接在建筑施工企业那里获得；第二利用其它手段获取所需资料。加拿大的地区调查机构会采取上门调查、收集住宅的样本资料和电话调查方法相结合。
（四）基础数据的质量监测
统计局的相关工作人员要对房地产市场的变化和发展进行密切监督和检测，要注意报价价格的波动情况，才能够更加准确的评价其可信度，才能够进一步确保价格波动的数据能够代表整体的价格水平变化趋势。
（五）缺少价格推算
在统计过程中要是出现价格缺失或迟报的现象出现时，就要对其进行价格的推算统计，主要的方法是依据前几年房地产价格水平波动情况进行外推，这样做不至于影响到数据统计的准确性和有效性。
（六）权数和价格
进行权数统计的方法是：按照每三年的移动平均方法，对各个大城市的建设竣工的新建住宅价格进行平均报价，在依据每一年的建筑竣工项目统计资料进行对新建住宅的价格统计工作。进行逐级汇总数据统计工作之后，就可以科学的得出全国以及各个省级的价值量和权数。对价格进行统计的方法是需要调查人员和建筑工程企业的开发商进行商量和探讨，从不同的竣工住宅中抽取具有代表性的样本进行跟踪数据调查。建筑企业报送的价格数值要依据新建住宅的结构和所在土地质量的特征变化进行相应的调整，才能够得到具有可比性的价格。
（七）数据的公布
加拿大统计局除了会将部分住宅价格指数向社会公众公布之外，还会提供详细的分地区数据资料及注释。但是为了避免和价格指数发生冲突，加拿大统计局从来不会向外公布全国的平均住宅价格指数。
（八）数据的修订
加拿大统计局对已经公布的住宅价格指数是不会进行二次更改的。
（九）数据的准确性
加拿大的地方统计局指出，住宅价格指数要想达到标准的科学性和准确性，就必须要首先确保住宅的价格与价值量的数据是真实可靠的，但是在实际情况中，这两方面的数据通常都会与实际数据出现一定的偏差。目前并没有对住宅价格指数进行准确度评估的方式，但是住房指数的汇总价格指数数据分为较高层次与较低层次两种，会控制数据偏差的范围，所以在一定程度上来看，统计的结果是可信的。
三、准确反映房地产价格水平的对策及建议
（一）理顺经济关系，进行统筹规划
我国的国家统计局应该对国内的房地产价格统计与其它价格统计的相关指标体系和工作构架进行整改，要对房地产的价格统计指标体系与实施模式重新塑造，只有加快对住宅价格监控的制度改革，加强基层建设，才能综合提升对房地产价格统计的能力，提升房地产价格数据的真实性。
（二）提升统计能力，加强人员培养
要想值得房地产价格数据得到科学性的统计和分析，就要加强对相关统计人员的技能培训，要对基层的统计人员进行业务上的指导，才能综合提高他们的专业能力和职业素养。还要利用计算机科技手段，进行专业化的数据分析和备份，要对统计人员进行具有针对性的指导，才能确保基层工作按照标准顺利的进行。
四、结束语
总而言之，要想能够真实准确的反映出我国的房地产价格水平，对社会公众能够提供真实可靠的住宅价格指数，就要在数据统计的基础工作和过程中加强监督力度，加强制度的改革，还有对统计人员进行专业的指导和培训，才能确保统计数据与实际水平想符合，才能充分调动社会公众的购买力，实现社会主义现代化的经济发展规律。
参考文献：
[1]李昌南.我国房地产价格攀升的原因及其对策[J].延边大学学报（社会科学版），2008（05）
[2]钱峻峰.我国房地产泡沫的实证分析[J].未来与发展，2008（01）
[3]肖楠.房地产价格指数是怎样计算的[J].数据，2006（10）
[4]北京市房地产价格走势及国际比较研究课题组.北京市房地产价格走势及国际比较研究之二：国际大都市房地产价格比较分析[J].数据，2007（05）
[5]王善合.对现行房地产价格统计方法制度的探析[J].统计与咨询，2010（02）
[6]孙宪华.从房价涨幅争议看价格统计的方法论[J].数据，2006（05）
[7]赵善华.利率上调对房地产价格影响的均衡性分析[N].华南理工大学学报（社会科学版），2008（04）
房地产统计工作总结篇7
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。
1、土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产企业加强成本管理的措施
1、针对不同房地产企业特点进行成本管理
根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。
（1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合，不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。
（2）精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算，预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划，通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警，系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理（按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点、加价比例），保证材料最大限度地应用。
（3）积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系，注重工程细节。具体包括：一是建立了目标成本管理体系，同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态，并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊，主要适用以下原则：受益原则，按受益该成本的地块、期、区分摊；均摊原则，在所有地块、期、区分摊；属地原则，在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额（基准价）体系，按照不同的产品设置多套定额，一般使用“地区产品通用”定额，再加上指标数据，就可以快速产生初始版本的目标成本，以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限，防止失控风险。
（4）简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主，设计、施工等核心工作外包，在这种企业中应该以宏观成本管控为主，兼顾工程进度和质量。具体包括：一是建立目标成本管理体系，对每个项目，都建立对应的目标成本，目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算，动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本，在总体成本控制的框架下，按专业分工将总成本分解到专业细项，分配给具体的专业部门，然后配备相应的检查机制，辅以绩效考核制度，使每个专业部门都能发挥主观能动性，有效地降低成本。
2、制定成本计划，执行全过程成本管理
（1）制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
（2）全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
3、逐步引进科学的成本管理方法
具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。
随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。
【参考文献】
房地产统计工作总结篇8
关键词：房地产；统计监测；美国
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。
2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国
2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.
[2]Univ.ofMichiganDocumentCenter,StatisticalResourceontheWeb:DemographicsandHousing.