房地产调控政策分析及展望

【摘要】近年来，由于我国城市化的快速发展，导致房地产市场出现严重供求失衡，引起一些主要城市比如北京、上海等地方的投机性购房现象，房价快速飙升，远远超过居民的平均收入增幅。至此，住房问题一跃成为目前最大的民生问题，尤其是最近几年的全国“两会”上，也是最受争议的热点之一。自2010年至今，中央政府频繁出台各种调控政策，旨在改善房地产市场的正常秩序。本文旨在从供需角度剖析国家房地产调控政策。

【关键词】房地产 调控 需求 供给

一、房地产调控政策的背景

2010年之前，得益于宽松的货币与财政政策，房地产行业得到飞快的发展，几乎所有城市的商品房销售面积及销售额均达到历史高位。同时由于“热钱”的不断涌入，各房产企业的竞争非常激烈，“地王”的竞标单价不断打破记录，成本的增加无形地推动价格无限地攀升。在此背景下，房地产市场的调控迫在眉睫，中央政府与2010年1月7日出台了“国十一条”,由此进入调控阶段。

我们在经济学中通常使用供给与需求达到均衡时的价格来衡量产品的真正价值。如果供给超过需求即供过于求，或者需求超过供给即供不应求，均会引起价格相对于真正价值的波动与偏离。因此，从根本上解决房地产问题应是从总供给与总需求两方面着手，目前政府采取的“房地产调控”政策也正是基于对这两方面的调整与控制，通过深入分析造成房产供求失衡的原因，进而对症下药，控制总供给与总需求达到新的平衡，使房价稳定下来。

二．从供需角度剖析房地产政策

（一）控制各类需求

（1）提高存款准备金率。这是央行调控货币市场的有力工具，通过调整准备金率，一方面减少商业银行的超额准备金，另外一方面也降低了货币乘数，从而控制货币的总供给，增加房产开发商的融资难度，减少房地产投资的“热度”。同时，从宏观上对冲外汇储备剧增、出口顺差等原因造成的流动性过剩，控制CPI增速及通货膨胀；

（2）谨慎提高相关利率。此举通过两个方面来控制投资与购房需求。首先，高利率提高了开发商的融资成本及风险，大大缩减了其利润水平，降低再投入的能力，抑制了投资需求；另外一方面，高利率直接增加了所有购房者的购房成本，强制性降低了购房需求，尤其是2010年4月对二套房房贷贷款利率的调整，又进一步提高了购房成本，控制了投机性需求。此外，高利率也可以控制房地产泡沫引起的通货膨胀，但由于引起的超额利息支出无法区分承担者的购房动机属于合理性还是投机性，无法兼顾正常合理的自住购房需求者的利益，同时降低了整个社会的经济需求，因此需“慎用”。

（3）对开发商及购房者实行差别化信贷政策。首先，通过引导银行和信托等金融机构，对房地产行业的信贷调整额度、风险评级、风险溢价，控制对该行业的资金投放额度，限制房企的融资渠道，控制投资需求；其次，又通过类似三套房贷暂停的政策提高了投机购房的购房压力，从而限制了各种投机性购房需求。

（4）税收政策。房地产相关课税税种不断开发，而且伴随着税率的逐步提高以及课税范围的不断推广，尤其是对多套房持有者的征税，均旨于大大提高购房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投资性购房需求；同时有利于节约住房、土地资源，对住房基本消费平等化、促进住房公平有积极意义。但由于相关税种存在重复征税引起争议，房产税还处于试点状态。

（5）房产的限制购买与停止购买政策。从2010年开始，由主要一线城市到二三线城市，各地方政府相继出台限制性购买政策，通过对外地户籍居民购房、公司购房、对本地户籍居民购房套数以及多次购房时间间隔的限制，强行遏制了过度的投资投机性需求，在中心城市比如北京、上海等地实施限购政策的效果尤其显著；限购政策是目前调控的最有效的手段，以行政手段强制将“热钱”隔离，是从根本上控制购房需求的前提，避免政策落空，同时又不会影响租赁、度假、物业等相关产业的发展。

（二）增加住房有效供给

（1）采用财政手段直接或间接地推进城市保障房的建设及扩大有效住房供应量。保障房建设是从根本上减少房产供求差距的有效手段。从直接的角度来讲是通过政府拨款提供资金，扩大相关财政支出，比如增加中央财政拨款、地方政府公共预算的相应比例，用于实现保障房的建设；间接则是指政府通过补贴、减税甚至免税等财政手段，鼓励并引导信贷资金向国家政策扶持的保障房建设项目投放，同时通过合理的利率降低保障房的建设成本，提高民间资本的投资积极性，从而最终推动保障房的建设。加快保障性住房建设，已成为房地产调控寻求突围的重要突破口，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响，解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。同时，扩大有效住房供应量是通过房产税增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，扩大住房供应，从而抑制房价增长。

（2）采用行政手段强制调节土地的合理供应及控制土地的价格。从2010年开始，从中央到地方，住房用地的计划供应总量逐年增长，2011年的住房用地计划供应总量在2010年实际供应量的基础上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供应；通过控制对大型商品房及别墅的土地供应、强制要求增加对经济适用房、廉租房及中低价位、中小户型等商品住房的土地供应以及对民生住房建设用地或保障性安居工程用地的优先安排，来提高土地的有效利用率，进而提高住房的有效供给量。其次通过强制杜绝非法囤地来平抑土地价格。土地供应的控制有利于土地价格及房价的回归，提高了土地的使用率，增加了住房有效供给，从根本上改善了住房需求。

三．房地产政策的未来展望

（一）调控效果将显现

去年10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅缓慢。前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在今年，市场各方将逐步确立理性心态，开发商抛却暴利思维、消费者确立理性房屋消费观、地方政府抛却土地财政思维。同时，在国家紧缩银根、加息、限贷等政策调控下，房地产行业整合将加剧，部分中小房企将或因转型、关闭、破产而告别房地产领域，随着行业整合及市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将出现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。

此外，房地产投资增加必然会拉动经济增长，一般在成熟国家中，房地产投资占GDP的比重在5%到10%左右。而我国房地产投资的比重远超过这个区间，2012年我国经济发展目标为GDP增长7.5%，8年来首次破“8”，足以说明经济结构调整的决心。

（二）调控将难以长期持续

根源于房地产调控的干扰因素过多，包括各种内在或外在性因素，无法从根本上消除。比如说土地财政问题，这是一个老生常谈的问题，地方政府依靠房地产完成财政收入目标以及平衡财政收支的现状暂时无法改变，目前来讲地方政府仍旧面临巨额债务的压力，这是地价攀高的根源，因此暂时只是行政手段压制了其推高低价的冲动，而政策一旦放松，地价就会立即反弹；还有目前投资资金缺乏合适的投资渠道，由于近几年来在房地产行业的推动下，出于对通货膨胀的预期，投资资金缺乏可以获得超额收益的投资渠道，目前房地产调控政策只是通过行政手段将“热钱”隔离，但是无法根本性地解决投资资金的去处，因此调控政策一旦放松，这些资金仍旧会立即追高；除此之外，国际经济因素干扰调控，近年来美国经济复苏非常缓慢、欧洲债务问题的扩大升级，都会影响全球的经济发展，也很容易造成全球性经济的动荡，如果发生引起动荡的全球性大事件，调控政策将被迫打断。因此，目前的房地产调控难以长期持续。

参考文献

[1]戚蓉蓉.近年来房地产调控政策分析及展望[J].中国房地产金融，2011.5 (4):21-22.

[2]崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产，2006.1 (10):1-2.

作者简介：陈坤（1985-），对外经贸大学金融学院金融学，研究方向：证券投资。