房地产调控大考

今年两会记者会上，总理强调，对房地产调控的决心坚定而不动摇，并明确表示，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。全国这么多行业，为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出？因为房地产业在国民经济中权重最大，影响面最广，对稳定全局的作用也最大。目前，支持房地产调控已成共识：要完成中国社会经济发展方式的转变，就要容忍经济增长速度适当放缓，适度消减房地产的经济功能，强化住房保障的社会功能和民生功能。中国经济如果不能摆脱房地产依赖症，房价反弹的可能性就始终存在。行政之手退出后，房地产业能否随之褪去暴利与灰色，变成受市场竞争和供求关系约束的正常行业，尚待观察。楼市调控不会半途而废

一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知))。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭”。这意味着，此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。

去年以来，全国已有18个城市对楼市政策进行微调，其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。近日，国务院总理在政府工作报告中指出，要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。显然，今年楼市的政策面将依然坚持调控不放松，房价也将因此继续调整。限购、阻贷成为不可突破的“红线”，成交回暖趋势或放缓

细看对楼市政策进行微调的18个城市：马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100％补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准；中山提高限价新价格；芜湖出台购房减税等。

其中，佛山、成都、上海等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担，政策可以继续执行。截至目前，去年执行限购的46个城市全部延续限购。

“从这些城市政策微调的结果可以看出，限购、限贷这两项楼市调控的核心政策，几乎成了楼市调控政策的‘红线’。”中原地产市场研究部总监张大伟说，只要限购、限贷的前提不松动，对首套房、自住型需求给予更多支持，这种微调是被上级政府和舆论所认可的。业内人士认为，上海此次调整限购政策的尝试被叫停后，估计相当长时间内市场上难以再出现类似的调控松动迹象了。

最近一段时间，记者走访了部分楼盘的售楼处和二手房中介，普遍反映进入2月份以后市场成交量明显复苏，而“调控政策很快就要放松，房价就要反弹”也成了销售人员促销的标准说辞。部分购房者担心错过目前相对较低的价格而匆忙人市。但各地松绑调控的政策被叫停后，市场成交回暖的趋势很可能放缓。二些地方试图放松调控重出无奈，但经历阵疼方能促进结构调整

对一些地方政府而言，试图松绑调控实在是出于无奈。

“从去年下半年开始，我们的财政收入每月都以百分之十几的速度下滑，只有金融危机影响最严重时才出现过这样的情况。”江苏某市一位政府官员告诉记者，“主要原因还是房地产市场冷清，土地拍不出去，相关的税收也大幅减少。现在最担心的就是今年的地方债务能否如期偿还，压力很大。”

记者去年底今年初在各地采访时，不少地方政府表示遇到了相似情况。一些地方经济发展长期以来形成的对房地产业的过度依赖，使得在这场严厉的房地产调控中，政府比房企更快也更深切地感受到切肤之痛。

“中央希望通过房地产调控，倒逼地方加快调整经济结构，减少对房地产业的依赖。但转型升级不可能这么快实现，而现实的情况是，这么多项目等着钱建设，这么多人等着吃饭，但财政收入却是负增长。”某地一位政府官员向记者表示，“过几年回过头看看，也许现在是最难的时候了，就看能不能撑过去。”

正如人们一开始所预料的，持续了两年的房地产调控对经济和上下游产业的负面影响在逐渐显现，尤其是对一些负债较多的地方政府形成的冲击更大。因此，一些地方政府难免想松绑调控，改变目前的窘境。

而据记者了解，在操作层面，一些城市对政策的执行力度已没有去年那么严厉。包括限购、限贷在内的一些政策，只要“找人”，都能规避。这其中，既有监管部门的“睁一只眼闭一只眼”，也滋生了相关主管部门的腐败。

“如果现在一些地方政府就放松调控，刚刚见效的调控成果可能前功尽弃。不仅房价会大幅反弹，经济结构调整的进程也将受到重挫。”国务院发展研究中心有关专家表示，去年以来，地方土地出让收入有所下降，固然有房地产调控的原因，也与前两年增长快、基数高有直接关系。2010年，全国国有土地使用权出让金预算收入只有1.24万亿元，最后决算收入达到2.82万亿元，超收126.5％。这么高的土地出让收入增速不可能长期持续下去。经过短暂的阵痛，有利于地方经济逐步摆脱对土地出让和房地产业的过度依赖，将重心放在促进实体经济发展和经济结构的优化上。房俭调整尚未结束，政策微调应突出鼓励消费，抑制投扭

去年底今年初，在调控初见成效，部分城市房价开始进入合理回落通道的情况下，国务院有关部门负责人仍在各种场合强调要坚持调控力度不放松，已明确地为今年的楼市政策定了基调。“楼市已经彻底入冬了，而且这个冬天会很长。”张大伟说，随着各地试图松绑调控的政策夭折，房价下调的趋势将更加明显。

“房价调整尚未结束。”著名经济学家樊纲近日表示，“经过这一轮调整，有些地区价格可能下跌百分之几十。而由于采取比较及时的措施，部分地区的房地产泡沫没有波及二、三线城市。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。”

仔细分析调控可能造成的负面影响，专家认为，随着城市化发展和居民收入水平的不断提高，我国房地产市场仍有一定发展空间；而且，这一轮调控比较及时，房价过快上涨势头得到遏制；加上近年来金融系统重视防范金融风险，金融资产质量不断上升，因此，房价回调引发系统性金融风险的可能性不大，影响总体可控。

在十几个城市所做的政策微调中，旨在保护自住型购房需求的税费减免等政策都得以顺利实施，对市场的正常复苏也起到了推动作用。在坚持调控不动摇的大前提下，要更好地坚持调控，具体政策也需要进行适当的微调，尤其是突出“鼓励消费，抑制投机”。

一段时间以来，为了让调控尽快

见效，政策难免误伤一部分购买首套房自住的刚性需求。“房地产调控的目的不是打垮房地产市场，而是促进市场健康发展，更好地发挥市场的功能。”张大伟表示，如果调控的结果是自住型需求买房也越来越困难，就背离了本来的目的。

国务院发展研究中心有关专家表示，以“鼓励消费、抑制投机”为目标，住房调控的方式和手段也可做适度调整。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时，增加投机成本，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。

自2010年1月启动的房地产调控由缓而急，已持续两年。2011年9月之后，政策累积的效果开始呈现，狂飙多年的房价，终于在“史上最强”的“双限”政策下归于平静。

2005年以来，不断上升的房价成为日益重要的社会问题，中央政府首次摆出了一次性解决房价难题的架势。但2008年一2009年的楼市V型反转历历在目，这一次真的会一以贯之吗?更重要的是，在限购与限贷的行政之手退出后，房地产业能否跳出与中央和地方政府周期性博弈的怪圈，同时褪去暴利与灰色，成为一个受市场竞争和供求关系约束的正常行业?

严格算来，这一波楼市调控始自2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，历经2010年1月、4月、9月三次政策加码、五次加息，2011年1月、7月两次限购、限贷升级，至今已经两年。

本轮调控中最为显著的特点――“限购”与“限贷”――均出自2011年1月，因此业内大多认为，此轮楼市新政开始于2011年1月。在空前严厉的“双限”政策下，房价进入下跌通道并不意外。

数据显示，2011年10月成为新政实施以来上海商品房成交价下跌最大的―个月，由2.26万元的均价，跌至1.69万元，环比下跌25.2％，新政颁布后未见大幅松动的上海房价终于跳水。

2011年12月9日，北京房地产协会11月北京新建普通住宅房价监测数据，全市新建商品住房成交均价21004元／平方米，同比下降5％，七个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价17061元／平方米，同比下降0.7％，环比则连续五个月下降。

从全国范围看，约有80％左右的楼盘有降价促销的行为，仍有20％左右的楼盘没有降价。上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由大型房企带动的策略性降价，主要是为了占据更多市场份额，也有在年底做好销售数据的需求。

不过，这种影响还是区域性的，并未形成趋势，且后续需求不足。以集中出现大幅降价的上海嘉定新城为例，龙湖郦城率先促销，成交234套，紧随其后的绿地秋霞坊仅成交53套。

张宏伟分析，正是由于对购买力的判断仍有疑虑，中小型房企对降价的跟进意愿还不明显。“中小房企存货本来就少，此时低位出售之后，持续开发能力也不能和大型房企抗衡”，这让他们或被动或主动地以“死扛”央应对龙斗皂企的降价。

多位行业人士称，最坏的时刻还未到来。龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪表示，当前降价促销后市场上仍然有成交量，这说明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时，大事就会发生。他同时认为，春节前后，房地产企业会面临一个比较严峻的工程款支付形势。

在2011年11月3日的研究报告中，世联地产称目前这轮调控为“史上最强宏观调控”。在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后，世联地产认为，2011年四季度是开发商局部降价阶段，2012年一季度将迎来全面降价阶段，二季度房价将触底。调控副作用

开发商虽然降价了，但贷款利也提高了，消费者减少的购房支出：低于开发商的让利幅度

“史上最强宏观调控”之下，一些副作用也在显现。首套房屋购房者被误伤，是其中最受诟病的一个。除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外，首套房贷利率的提高更是令购房成本雪上加霜。

2011年以来，随着商业银行存款准备金率提至21.5％的历史最高水平，银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消，而且大多上浮了5％到10％。

在接受记者专访时，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，8折利率可以取消，毕竟这是经济刺激计划时的政策，但是，提高首套房贷利率、甚至不予放款，是调控的配套政策开始乱套的表现，没有道理。“按揭是房改后最成功的政策，是楼市健康发展的关键，但是2011年却成为最致命的一条”。

秦力洪也认为，开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，“从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度”。

事实上，银行放款速度放缓，也影响到了开发商降价的积极性。世联地产董事长陈劲松在微博上写道：可否对已签按揭合同的业主定向宽松呢?银行既然已经签约，就应该信守合约，否则开发商降价了也回不了款，谁会降价呢?

国内销售额最大的万科地产亦在2011年12月5日披露：9月之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。贷款额度不足和信贷成本的上升，会对首次自住购房家庭的支付能力产生不利影响，并在一定程度上削弱房价回调的效果。

限贷的副作用令房价合理回归的目标大打折扣，而限购也在部分城市产生了“抑贫助富”的后果。

北京一家大型房企的营销总监对记者表示，高端客户有足够的能量突破限购的规定，其策略大致有三种：利用自己的亲属进行交易，一次性付款；利用自己信赖的人进行交易；以公司形式购买。“前两种是第一选择，很多时候公司也会出谋划策。”

开发商主动应变

与2008年全行业岌岌可危相比，这次降价是龙头房企主动引领的策略性降价

房地产行业内外均有一个心理预期，就是把大公司之死作为检验楼市调控成果的试金石。但就本轮调控而言，人们难免失望。

自2003年地产调控以来，先后有三家标杆房企走入大众视野，最终以重组结束：顺驰地产、浙江南都集团、中新地产。然而，上述三家房企中，除顺驰现金流管理不善，导致财务危单位：百万套资料来源：住建部，CEIC，瑞银估算机外，别外两家房企重组原因与楼市调控关系并不明显。

恒大地产曾被认为是2008年楼市调控中最有可能倒下的大型房企之一。2008年3月，恒大地产香港IPO失利，成为当年的标志性事件。此后，恒大地产引入一系列私募对象，对先前的结构性融资进行重组，招股材料

显示，许家印被迫接受苛刻融资条件。

随后，恒大地产借助2009年楼市反弹加速出货，当年8月，恒大地产重启IPO，10月上市成功。截至2010年，恒大地产已是中国土地储备量最大、年度销售面积最大的房企之一。2011年中报显示，恒大地产现金储备在300亿港元之上。截至2011年10月底，恒大地产完成合约销售额778.7亿元，提前两个月完成全年销售目标的111.2％。

在业绩反转之外，容易被外界忽略的是，恒大地产是本轮调控中率先降价促销的龙头房企之一。2010年5月，恒大地产即宣布旗下40个项目8，5折销售，为期一个月。当时，楼市虽遭调控，但是牛市姿态仍在，恒大的做法被热议一时，却鲜有同行跟随。

聂梅生对记者说，现在外界都希望一个大公司倒闭，作为调控见效的一个戏剧性的标志，但这种情况不会发生。“开发商心态很放松，他们认为大不了不买地了。开发商已经从2008年吸取了足够的教训，如果让同一块石头绊倒，那就是自己的问题了。”

做出最坏预案的还有龙湖地产。在华东市场发觉成交量不妙的迹象后，2011年10月中旬，龙湖地产在华东市场的三个项目推出代号为“抢收华东”的限时团购活动，五天之内认购金额近20亿元，但这也将龙湖地产推上了业主维权的风口浪尖。

在秦力洪看来，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，恒大、万科、绿地、中海、保利等是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有最大化收益的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。

在限购模式下，争夺客户的“房票”变得越来越重要。2011年9月，北京万科针对3000户家庭进行了抽样调查，样本主要是万科老业主及前来咨询买房的准业主。抽样调查显示，在目前严格的限购措施下，北京仅有3％的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数约20万户。按照北京一年销售商品房13万套的水平估计，这20万户“房票”一年多即可消化完毕。

虽然这份数据遭到坊问人士质疑，但在北京市以五年纳税证明为基本门槛的约束下，符合资格的买房人一旦成交，即退出了客户群，而新的合格人群并不会很快补充进来。

“万科在做的也是我们在做的：寻找那些还有‘房票’的人，了解他们的需求，然后把需求兑现给他们。”秦力洪说。他表示，由于银行放款缓慢，回款签约比对地产公司格外重要。到2011年底，龙湖地产的回款签约比将保持在85％。“如果一个年销售几百亿元的大型公司回款签约比只有50％的话，问题就大了。我们的预警指标是70％。”

2011年11月21日，世联地产董-事长陈劲松在微博上写道：“经过本轮调控考验，中国房地产会有什么长进?知道银行是靠不住的，知道利润都是浮云、现金可以要命；了解价格是会跌的，跌的速度比升的速度陕；明白住宅开发就应该学习制造业，货如轮转才可永远避免风险；明白商业地产开发就是金融业，不搞定直接融资就别玩了；知道夹道欢迎和关门打狗是一个意思!”向制造业看齐

房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢

“中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年问市场规模增长了10倍，这不是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给企业创造了机会。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者专访时强调，开发商今后不再会有过去那么好的外部环境。

她指出，房改、GDP高增长、宽松货币政策、高速城镇化，这四大外部条件同时具备的外部环境几乎不可能再出现了。过去十年，地产公司习惯了利用政策的波动来发展自己，从未像制造业那样去关心产品品质、创新能力、团队建设等。其实，以前的赚钱模式是不牢固的，就像撞大运一样。该寻求变化的是地产公司自己，而不是政策。

秦虹的观点并不孤立。2011年10月25日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博客上发表了一篇后来广受关注的文章，文中写道：中国房地产业正面临第一次真正意义上的大调整。房地产业将一改过去十多年的高成长格局，企业的主要成长动力将来自行业内的分化与整合所产生的经营效率提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。

2011年11月20日，远在波士顿的王石也肯定了当前的政策。“我双手赞成政府对房地产行业实施宏观调控。目前房地产市场调控成效初现，此局面若能维持三年，中国房地产将实现软着陆。否则房地产泡沫一旦破裂，大房地产商首当其冲。”2007年，王石甚至抱怨称，地产业是个阿猫阿狗都能赚钱的行业。当年底，王石抛出“拐点论”，而万科也率先启动降价。

2007年8月，针对前所未有的房价狂飙和炒房热潮，中央政府启动了又一轮房地产调控。一年后，引发了全国性的价量调整，多家知名开发商告急。但旋即被2008年底的经济刺激计划所挽救。

2011年12月5日，万通控股董事长冯仑公开表示，双轨制是中国房地产业将长期面临的趋势，未来商品房的市场份额将减少40％以上。而当下的“双限”政策，在一年到两年内会有所调整。

而抑制房价，限贷是比限购更有力的武器：既对开发商限制开发贷款，又对购房者实施差别化的按揭政策。在实际贷款发放中，银行在存贷比与存款准备金率等监管指标约束下，大多将调控政策用足，因此对开发商与业主均造成了很大压力。面对越来越高的资金门槛、越来越低的整体利润，房企如何找到合适的资金解决方案，正成为行业关注的焦点。

国内A股市场对房地产业几乎关闭。自2010年以来，没有一家真正意义上的房企完成再融资与IPO。

上市融资受阻，银行又从房地产业的朋友变成了“敌人”，房地产公司只好寄望于信托、PE和其他形式的民间融资。上述方式均为高成本融资，在市场下行之际，开发商大量使用无疑是饮鸩止渴。一位第三方理财机构的人士对记者表示，如今中型开发商的信托产品年利率已经升至17％，随着调控深入，客户更倾向于购买大牌开发商的信托产品。

秦力洪对记者表示，归根结底，房地产是一个类金融行业，比拼的就是资金成本，这是房地产企业的核心竞争力。“龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04％，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。”

2011年11月30日，央行宣布自12月5日起下调商业银行存款准备金率0.5个百分点，估计可以向市场释放出约4000亿元流动性，这是存款准备金率三年来的首次下调。此举引发了市场的想象空间，2008年-2009年楼市v型反转的一幕在许多开发商眼前浮现。

但12月9日中央政治局会议“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理

回归”的表态，旋即让政策救市的希望再度变得渺茫。多数业内人士均认可，房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢。

秦力洪称，一线房地产公司现在的净利润是15％左右。如果2011年这批以3％、5％和8％净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道，那么2013年的净利润率就会被拉向10％附近。“10％上下是相对好一点的制造业的利润水平，到5％左右就是没有品牌的鞋垫和衬衫行业了。”

万科地产总裁郁亮则反复强调不要留恋过去的美好，努力向制造业学习，提升产品的性价比。和一些悲观的同行不同，郁亮认为未来15年房地产业仍然处于黄金发展时期，但是靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经一去不复返了。房价反弹之虑

最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时还可能再拐回来

主要城市商品房销售在2011年10月之后量价齐跌和房地产投资增速大幅下滑，引发了市场对于经济硬着陆的担忧，和对房地产调控放松的期待。一些人认为，在“保增长”的惯性下，决策者很难对房地产行业长期维持严厉的调控政策。

2011年12月8日，国务院参事陈全生在全国工商联房地产商会的年会上称：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中房地产投资非常重要，“我们不担心房地产公司是否倒闭，而担心1300万以农民工为主的建筑大军的就业问题”。

但是，房价回落趋势确立一个多月来，、、等决策高层反复表态，不放松对房地产市场的调控。2011年12月12日至14日举行的中央经济工作会议再度重申：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

“总理三番五次说的话你都不信，我是相信的。”在万科公司2011年11月12日的媒体见面会上，总裁郁亮对追问不已的记者们说，“还没做好过冬准备呢，就想着春天的事!”

但仍然有很多人不信，至少不全信。“灵活性、前瞻性、预调、微调”等官方措辞，让他们对未来的政策走向心存疑窦。长期以来，投资是拉动中国经济增长的最强引擎，而房地产投资占到全社会固定资产投资总额的四分之一左右。2010年，房地产及建筑业占中国GDP的12％，对GDP增长的贡献率达到18％，如果房地产这只引擎熄火，到哪里去找替代引擎?

2011年12月9日，华远地产董事长任志强在深圳称，最近的“量缩价跌”并不是真正的拐点，随时可能拐回来。价格拐点取决于市场需求是否消失，现在的市场需求是被政府之手压着，政策一松，市场就会量价齐冲，现在的库存量并不可怕。

事实上，并非所有的开发商都对当年的救市拍手称快。2008年夏，房地产市场进入深度调整之时，记者曾遍访京沪穗深四地的知名开发商，很多人都认为房地产业历经十年高速发展，深度调整是市场自身的需求，调整之后的行业将更加健康，政府不应干预。

“如何看待房地产调整带来的短痛和房地产泡沫带来的长痛，对判断未来政策走向具有重要意义。”在2011年10月30日的研究报告中，中金公司首席经济学家彭文生写道。

这份报告分析说，短期内房地产投资放缓对宏观经济运行会有一定负面影响，这是短痛。但从长期看，如不挤压房价泡沫，将导致居民收入和财富分配恶化，住房资源浪费，城镇化受阻，经济创新能力降低，这是长痛。长痛不如短痛。

即使短期内，房地产调控带来的也并非全是负面影响。中金公司研究部研究了35个城市1996年-2010年的数据，结果显示：房价和房地产销售与消费之间呈负相关关系。“这意味着房地产市场调整有可能促进消费增长，从而部分地抵消投资下降导致的GDP增速放缓。”之所以如此，是因为对消费而言，高房价带来的财富效应，要远远小于其对收入的挤出效应。对存在首次购房或改善型购房的居民而言，高房价对收入的挤出效应尤其明显。

瑞银中国首席经济学家汪涛在接受记者采访时认为，中国房地产业正处于变革期，有望结束暴利时代，回归正常的利润空间，这对中国经济是一个很好的转折。过去十年，房地产是国民经济的重要支柱，今后仍将是支柱，但地位将有所下降，从而为其他行业的发展腾出空间。

汪涛强调，过去几年，各行各业的资本都涌入房地产业追逐暴利、地方政府依赖房地产开发和土地财政创造政绩、国有企业也背靠雄厚的资金和政府资源投资房地产，这种模式是畸形的，干扰了市场的真实供需，助长了泡沫的形成。保障房补位不易

保障房建设能否对冲商品房投资下滑，取决于中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性

地方政府对房地产的过度依赖，反映的其实是中国经济由来已久的结构性缺陷。虽然总量已是世界第二经济大国，人均收入也迈入中高收入国家行列，但中国经济整体而言仍是一种靠要素投入支撑的粗放增长模式。劳动力、资金、土地、环境、能源等要素资源的价格被人为压低，从而吸引投资并赢得终端产品的竞争力。

2008年7月，房地产业在调控中陷入“水深火热”，以深圳市房地产研究中心主任王锋为代表的一些专家建议市政府，通过减免税收等方式提振市场，这些建议没有被采纳。当年11月，深圳市市长在公开场合表示，每个城市都有自己的特点，深圳不需要救市。

“不救市”的底气，首先源于深圳早已脱离了土地财政时代。深圳土地出让金仅占地方财政收入的10％左右，也没有任何土地储备贷款，对直接介入房地产市场明显缺乏动力。更重要的是，经过多年调整，深圳经济已呈现代服务业和先进制造业“双轮驱动”的格局。

根据官方数据，2010年，高新技术、金融、物流、文化等深圳市四大支柱产业占GDP的比重超过60％。现代服务业占服务业增加值的67.5％，先进制造业占规模以上工业增加值的70.8％。深圳虽然是龙头房地产企业云集之地，但拉动经济增长的主动力却不是来自房地产业。

不再依赖房地产业的还有上海。2005年以来，拉动上海经济增长的主动力已由第二产业变为第三产业，而房地产业在第三产业中的地位却日益下降。

但是，深圳和上海毕竟是中国的“第一世界”，其经验对于“第二世界”和“第三世界”的省市而言，短期内难以复制，他们必须找到更加现实的增长替代手段。

“把保障房的量真正做上去，兑现年初制定的保障房建设计划，就可以弥补商品房投资的下滑，房地产调控对中国经济的影响就应该不大。”汪涛说。

2010年底，中央政府宣布将在--“十二五”期间建设3600万套保障房，其中2011年开工1000万套，2012年再开工1000万套。1000万套保障房的面积约为5亿平方米，约占年度住房建设总规模的三分之一。到2015年，

这项计划将覆盖20％的城镇居民，远高于2010年的7％左右。

在中央政府的压力下，并不情愿的地方政府加快了保障房建设速度。2011年10月底，住建部宣布已新开工1033万套保障房，超过了全年的建设计划。

专业人士很快发现，暴涨的保障房开工数据并未带来钢材、水泥等大宗建材的同步增长。2011年11月10日，住建部承认已宣布开工的保障房中，有三分之一处在挖坑待建状态。次日，住建部重申，保障房的开工标准是：规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。

“最大风险是中央政府能否调动足够资金并激发地方政府积极性，使其在保障房建设方面采取更多切实的行动。”汪涛说。财税难题怎解

房产税不可能马上成为新的主体税种。即使开征了房产税，地方政府也不可能放弃土地财政

对中央政府而言，扩大保障房建设是增加支出，但对地方政府而言，保障房不仅意味着增加支出，还意味着在收入减少的同时增加支出。

2000年以来，地方财政对土地出让收入的依赖程度持续上升，2010年，全国土地出让收入超过2.9万亿元，相当于地方本级财政收入和地方财政支出的71.68％和39.40％。

国家发改委宏观院经济研究所副研究员许生认为，虽然地方本级财政收入和中央税收返还及中央转移支付资金共同构成地方财政收入，但对地方政府而言，由于可以掌握收支安排主动权，地方本级财政收入的地位要重要得多。2009年和2010年，地方财政收支自给率只有53.41％和55.18％，自给率明显偏低，这就更加凸显了地方政府可以自由支配的土地出让收入的重要意义。

2011年以来，随着各地楼市调控的深入，房地产开发商拿地更为谨慎，土地市场也遭遇寒流，目前全国的土地出让收入大幅减少。统计数据显示，截至2011年11月20日，全国67个城市土地成交总金额较去年锐减28％。

一方面是土地收入锐减，税收收入受到影响，另一方面要为中央三令五申的保障房建设筹措资金，很多地方政府的财政捉襟见肘。从长远来看，地方政府还是要开拓财源，培养新的主体税种。很多人认为，房产税和资源税有望成为市县基层政府未来的主体税种。

2010年，全国实际征收资源税417.57亿元，资源税并不完全归属地方政府，即使按照提高后的税率计算，2010年资源税占地方财政收入的比例也只在2％左右，显然难当重任。

但房产税的前景也难言乐观。从2011年1月28日起，上海、重庆两地已经开始同时实行房产税改革试点。重庆方面预计，2011年该市房产税的收入在1.5亿元左右，不到该市前八个月土地出让金收入847.5亿元的0.2％。

全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达表示，一个经济体的税制结构与其经济发展水平相关联，基于现实考虑，中国财产税的份额在短期内不可能有大幅度增加。“有人说，中国要搞大的房产税替代土地财政。2010年中国卖地收入2万多亿元，我不知道用一个什么样的税制设计，能收上来这么多房产税。”

财政部财科所副研究员王宏利也认为，由于征税范围不宽、计税依据不尽合理、税率设计有失偏颇，当前的房产税收入不可能很快成为土地财政的替代品，更大的可能是房产税作为地方政府的补充收入，与土地财政并行。

他同时认为，由于房产税与土地出让价格正相关，地价高，房价自然也水涨船高，地方政府能得到的房产税就更多。地价下跌，地方政府则两头受损。而由于土地出让市场由地方政府垄断，供地的规模和节奏由地方政府控制，如果没有宏观调控，土地价格实际上也在地方政府的操控之中。这意味着，即使房产税将来更加完善，地方政府也不可能放弃土地财政。页层设计：住有所居，适得其所

最近一个时期，关于制度改革的“顶层设计”成为人们关注的热点话题之一。就住房制度来说，中国城镇住房“顶层设计”的基础就是住有所居。

“住有所居”四个字是和联合国“人人享有适当住房”的目标密切联系在一起的。在“人人享有适当住房”这句话中，“人人”的含义是，少数人有房住不行，甚至多数人有房住也不行，制度目标必须是所有人都有房住；“适当”的含义是，穷人的房子不能太简，富人的房子也不能太奢。

“住有所居”四个字又是和中国的国情密切联系在一起的。其中，一是要能够满足不同层次人群立足于“住”的合理住房需求，包括低端群体的基本需求和一般城市居民的改善性需求。中国是一个发展中国家，需要通过政府和社会救助才能满足基本住房需求的人群所占比重要比发达国家大得多；中国又是一个已经走过严重“房荒”和住房危机阶段、处于经济快速发展和人民生活水平不断提高的国家，大量城市人群的住房需求正处在从脱困期向改善期的转变过程中。

二是要能满足人们在需要住的地方有房子住的需求。简单说就是，得满足数亿农村人口向城镇集中的住房需求。

三是“住”的一般和普遍标准是“有所居”，而不是过度占有资源的居住需求，更不是奢侈性的居住需求。这个道理很简单，中国是一个人多地少、资源匮乏的国家，必须走一条集约合理地利用资源、实现与环境友好的城市化、城镇化之路。

四是制度安排的立足点是“住”，而不是把房子作为投资牟利的工具。这意味着，抑制为卖而买的需求、离开房子本身的有用性单纯追求价值增值的需求，将是中国住房制度中长期稳定的题中应有之义。

特别强调，“住有所居”不是不鼓励老百姓买房和拥有自己的产权房。在未来20年的发展过程中，住房制度仍会积极支持老百姓通过市场化的途径改善住房，支持老百姓“有产”；而且可以预言，在这个过程中，中国城镇居民买得起房子的家庭所占比重一定会加速提高。中国一定能够实现“大多数人买得起房”这一目标，而且实现这个目标所需的时间一定比那些发达国家短。但是，在未来20年的发展周期中，制度设计还不能把所有人，或者大多数人“买得起房”定为基本目标。为什么?两个理由：一是能够承载数亿人口的城市建设过程决不是一蹴而就的，二是让大多数人拥有充分的私人资产累积能力、成为“中产阶级”的过程也不是一蹴而就的。制度设计不能立足于脱离客观可能性的主观愿望之上。

如何实现住有所居?核心就是“适得其所”。在任何国家，合理的住房需求一定是多元、多样、多层次的。我国要实现住有所居的目标，重点是建立让不同层次的社会人群满足不同层次住房需求的多样化的途径。多层次的人群通过多样化的途径，满足多元的需求，这就叫“适得其所”。以2020年为制度设计区间，需要重点解决的是四个方面的问题。

一是建立完善的住房保障体系。

要实现“住有所居”，首先需要建立完善的住房保障体系。

住房保障体系并非仅仅就是建廉租房。根据国际经验和我国的实践，完善的住房保障体系应当包括救助

第一阶段：1949年-1978年。房地产市场萌芽前夜：

改革开放以前，城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决。这一阶段不存在房地产这个行业。

第二阶段：1979年-1986年。房地产市场萌芽时期：

改革开放初期、我国曾经严格的城镇国有土地管理制度，开始松动。

第三阶段：1986年-1998年。房地产市场的起步阶段：

土地使用权可以依法转让标志着房地产业开始起步、这一阶段国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。

第四阶段：1998年-2002年，宏观调控谨慎期：

吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训。国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主。

第五阶段：2003年-2005年，稳定房价起步期：

随着各大城市房价开始进入上涨通道，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。

第六阶段：2006年-2009年，先控后扶时期：

2006年开始全国各地房价飞涨，国家加大宏观调控力度。2008年后楼市小幅下滑。为}氐御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持。

第七阶段：2010年至今，史上最严调控期：

12009年楼市重入高涨期，4月15日中央政府四管齐下，拉开“史上最严调控”的序幕。(救济)性保障、援保障、互保障和自保障四个层次。这四个层次的“无缝对接”和一定程度的交叉覆盖，才能真正实现“人人享有适当住房”的目标。

廉租房就是救保障。目前估计，到2020年，城镇低端群体的救保障目标应为基本实现“应保尽保”，即最低收入且住房困难家庭，在政府的救助政策下，可以住上户均建筑面积30-50平方米左右的住房。其中，最低收入且住房困难户，指当时当地城镇居民中收入最低的10％家庭中人均住房建筑面积低于10平方米的家庭；“应保尽保”的含义是符合上述条件的家庭，即时可解决，无需轮候。

援保障的对象是有一定自我改善能力，但能力不足或严重不足的人群。援助的含义是政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群及时获取住房。公共租赁住房、经济适用房、住房补贴、贴租、贴息以及对中小户型住房和适度改善型需求提供税负减免和优惠利率等政策都是援保障措施。从我国目前的实际情况出发，有两个援保障措施迫切应当纳入制度视野。其一是发生恶性通胀、利率持续高涨时，对特定收入阶层的已购房人群实行财政贴息的政策；其二是为鼓励刚参加工作时间不长的年轻人群体先租后买，实行租房支出纳入减免“个税”范围的政策。

互保障的基本形式是公积金。公积金制度在我国实行以来，在保障中低收入群体住房需求方面已发挥很大作用。目前的问题，一是个人账户覆盖面尚不充分，二是代际互助功能过于弱小。

自保障是在政策鼓励、扶持下自己帮助自己的一种保障方式。目前在我国的住房保障体系中，自保障部分尚缺乏制度性的形式。从国外经验看，自保障的主要形式是住宅银行或个人住房储蓄账户。个人自愿存入住宅银行或住房储蓄账户的钱可以享受减或免个人所得税的政策优惠，但这部分储蓄的最终用途必须是住房消费。这种自保障方式的实质，是政府通过减免税负的形式提供购房补贴。

二是妥善解决农村人口“进城”的住房问题。

认识中国的城市化、城镇化，一定要认识大批农村人口、农业过剩劳动力向城市、城镇集中的国情。在未来发展中，我国住房矛盾将日益集中在向城镇迁徙、转移的进城务工农民(农民工)的住房问题上。

根据2011年国民经济统计公报，目前我国有2.5亿农民工常年外出务工。这些农民工主要住在四个地方。其一是地下空间，如人防层；其二是营业场所，如大排档餐馆等；其三是城乡接合部农民出租屋；其四是建筑工棚。对今后十年将占进城务工人员绝大多数的“第二代”农民工来说，留在大城市是他们的最终愿望。破题农民工住房问题已成为中国城镇化进程和完善住房制度中的迫切之需。其中，首先需要解决的制度障碍是土地制度和公共福利资源的均等化覆盖问题。例如宅基地置换问题和农民工享受城市住房保障的问题。

三是坚持改善性需求优先的市场调控政策。

在未来20年左右的周期内，我国大多数城镇居民住房将面临从脱困期向改善期的转变过程。

什么叫改善性需求?简单说，户均一问房叫作满足脱困需求，户均一套房叫作满足基本需求，人均一问房叫作满足改善性需求。迄今，我国城镇居民住房的平均水平是户均60平方米略多。60平方米左右的房型，就是满足基本住房需求的房型。如果全国城镇户均60平方米，一方面意味着还至少有25％30％的家庭尚未满足基本需求，尚未达到“一套房”的居住水平；但另一方面，也意味着大多数家庭的住房需求已经或者正在升级为人均一问房的改善性需求。

改善性需求主要需依靠市场化的供给来满足。应当强调，住有所居目标的实现，主体部分必然是市场而非政府。完善和发展房地产市场、加快普通商品住房建设、扩大有效供给是根本之策。从我国过去10年的投资能力、建设规模、资金供给等方面因素看，要让改善性需求全部得到满足，至少需要20年左右的周期。也就是说，每年只能有5％左右的家庭得到改善。这就需要在制度设计上格外注重改善性需求优先的原则。迄今在土地供应、财政税收、信贷资金等方面对改善性需求的支持力度不应放松。

由于我国是一个发展中国家，满足改善性需求的最主要障碍之一，是房价和社会普通居民家庭收入之间存在着尖锐的矛盾。除了坚决抑制投机性需求等对房价的影响外，根本解决房价与收入之间的尖锐矛盾，需要有四个调整。其一是城市结构的调整，实现大中小城市协调发展；其二是土地制度的调整，形成与城市化相适应的、市场化的土地供应制度；其三是中央与地方财税关系的调整，赋予地方与事权和职责相一致的财税能力；其四是收入分配结构的调整，不断提高中低收入群体的私人资产累积能力。去房地产化考验

对房地产领域，中央态度坚决――“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。这的确是一个了不起的决定。说明中央政府有信心应对房地产调控可能带来的经济下滑风险，誓欲拆除“房价泡沫定时炸弹”。

多年来，房地产对整个国民经济深度渗透，既联系地方政府融资平台，又事关土地财政；既“绑架”银行，又影响股市。房地产不调整，中国经济不平顺；调整狠了，也会有波

折。因此，能不能艺术地调控好房地产，使社会经济平稳地“去房地产化”，是一场形势严峻的考试。

首要难题是如何应对投资引擎“哑火”的风险。

在拉动经济增长的三驾马车中，提高消费还有待多项改革，非短期内可以实现；外贸出口受制于国际环境的恶化，亦是不可控因素。只有投资仍可期待。而由于房地产持续调控，2011年前三季度，固定资产投资增幅只有17％左右。固定资产投资主要依靠房地产和制造业，二者在投资中所占的比重约为60％，其中房地产占比约25，4％。

房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面，一是作为投资的一部分，对GDP增长的直接贡献；二是房地产开发投资通过带动关联产业，对GDP增长的间接贡献；三是房地产开发投资通过拉动消费，对GDP增长提供消费贡献。从历史经验来看，如果房地产投资增速低于30％，中国GDP增长将低于8％。据专家预测，2012年，房地产投资增幅有可能继续回落至15％-20％之间。

其次，去房地产化考验，还包括如何应对地方政府财政收入下滑。

在一些城市，来自房地产及关联行业的直接和间接税收占比地方财政总收入达30％-50％。这笔税收一直都是地方政府重要且稳定的财政收入来源，但调控使地方政府所倚重的房地产税收有较大幅度的减少。

地方财源遭遇的更大威胁，来自于土地出让收入的锐减。2011年下半年，全国各地土地交易普遍降温，一些大城市出现土地流拍、底价成交现象。开发商出于对后市担忧和去库存化考虑，一时纷纷表示“暂停拿地”。对于一些全靠土地出让偿付政府融资平台贷款、完成市政基建的地方城市而言，这无疑是釜底抽薪。

中国房产信息集团统计，截至2011年10月底，除北京外，全国大多一二线城市土地成交金额同比降幅均超过20％。其中，上海土地成交金额930.43亿元，比上年同期减四分之一；南京和长沙土地出让金近乎“腰斩”，同比降幅分别为40％和55％；西安土地出让金为28.70亿元，同比骤降71％。

去年11月，陕西、云南、内蒙古等省区多个城市，均出现个别基础建设项目因后续资金跟不上而停工的现象。财政部公布的数据显示，2011年前10月全国财政收入接近9，09万亿元，超过上年全年总和，但“受经济增速趋缓、个人所得税改革、房地产交易量增幅下降相关税收减少以及非税收入减少等因素影响”，10月份财政收入增幅继续保持回落。其中提到的“非税收入”主要就是指土地出让收入。

此外，较大的难题是与房地产关联的就业问题。去年以来，房地产相关产业就业岗位流失现象颇为普遍。

以房产经纪行业为例。据业内人士估算，2011年北京地区就约有1000家中介门店关闭、上万个经纪人就业岗位被压缩，行业收缩幅度创历年之最。据了解，目前全国房产经纪人从业人数已超过100万人，持续近两年的房地产调控，让该行业的就业人员减少30％以上。

不止于此。各地房地产的停工歇业，会给原本就利润稀薄的建筑施工行业带来影响。早在几年前，全国建筑施工行业的平均利润约2％左右，到了2011年中，北京市最大的建筑施工企业平均利润跌破1％，为0，7％左右。

业内人士表示，由于限贷收紧开

上世纪50年代新中国成立初期，城镇居民的住房只有一个来源：由单位建房无偿分配。

60年代。城镇居民开始有了整齐划一的住房，但住房仍然沿用50年代格局，筒子楼比较普遍。

70年代，城市居民的住房条件有所改善，中小城市住房也开始变革：将厨房，厕所和卧房合在了一起，成为套间房，但面积很小，一般只有20多平方米。

80年代，许多家庭经历了从平房迈入楼房的阶段。同时也出现了大、中、小套间房，但总体面积依然不大，房型设计比较落伍。这一阶段，开始住房改革试点，但福利分房仍是主要形式。

90年代，沿袭了几十年的，福利分房与百姓告别，实行货币分房，即让职工到市场买房住。

21世纪。现代新式小区已经遍布全国。也是这一时期，房地产业成为经济支柱产业。随着经济发展。不断涌入的外来人口令城市的住房需求急剧扩大，一些城市住房价格开始渐渐超出多数居民的购买力水平，很多人都背上了“房奴”的标签。