房地产企业会计准则范文

房地产企业会计准则篇1

一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响

新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。

二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策

房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。

其次，房地产企业在经营的过程中，为了对资金不足的问题进行化解，在销售中房企还会对预收房款形式加以采取。在会计准则中，房地产企业预收房款销售相应的营业税纳税义务在向客户收取预收款的当天就会产生。不过，当房产企业收到的款项并非直接的营业款，而是在业务方面与其发生往来的单位所给予的归还借款，在新会计准则中房地产企业当天无营业税纳税义务。针对这一情况，房地产企业应对预售房款的税收筹划进行加强，归还借款的点充分利用。房地产企业可与顾客协商，签订一定的协议，将房产预售款在协议中转变为与房企相关的垫付款，从而在遵守新会计准则的同时有效推迟营业税纳税义务确认时间。

房地产企业会计准则篇2

[例1]20×5年1月1日，甲企业(非房地产开发企业)将其拥有的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期2年，年租金800000元，按年收取，且到期后不再续租。该栋写字楼的账面价值为8000000元(其原值10000000元，累计折旧2000000元)，甲企业对该写字楼采用直线法计提折旧，折旧年限为20年，净残值为0，甲企业采用的折旧政策与税法规定一致。该写字楼的公允价值在20×5年1月1日为7000000元，20×5年12日31为10000000元，20×6年12月31日为9000000元。甲企业适用的所得税税率为33％，20×5和20×6年度的会计利润均为10000000元，并假设无其他纳税调整事项。

分析：根据新准则有关规定，甲企业出租写字楼应作为投资性房地产核算。由于其公允价值能持续可靠取得，甲企业可对其采用公允价值计量，并相应确认递延所得税资产或负债。

20×5年1月1日，将固定资产转入投资性房地产核算：

借：投资性房地产――成本　7000000

累计折旧　2000000

公允价值变动损益　1000000

贷：固定资产　10000000

20x5年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，差额确认为当期损益，并确认租金收入：

借：投资性房地产――公允价值变动　3000000

贷：公允价值变动损益　3000000

借：银行存款／其他应收款　800000

贷：其他业务收入　800000

20×5年12月31日，该写字楼的账面价值为10000000元，而计税基础为7500000元(8000000-10000000÷20)，根据《企业会计准则第18号――所得税》(以下简称新所得税准则)的规定，两者之间的差额2500000元属于应纳税时间性差异，应当确认递延所得税负债825000元(2500000x33％)：

借：所得税费用　3300000

贷：应交税金――应交所得税　2475000

递延所得税负债　825000

20×6年12月31日，确认租金收入，会计分录略。

20×6年12月31日，甲企业将该写字楼转为自用，应将其作为固定资产核算：

借：固定资产　9000000

公允价值变动损益　1000000

贷：投资性房地产――公允价值变动　3000000

――成本　7000000

20×6年12月31日，该写字楼账面价值为9000000元，而计税基础为7000000元(8000000-1000000)，根据新所得税准则规定，递延所得税负债的期末余额应为660000元(2000000×33％)，本期需冲回165000元(825000-660000)：

借：所得税费用　3300000

递延所得税负债　165000

贷：应交税金――应交所得税　3465000

该写字楼于20×6年12月31日转为自用，期末按公允价值结转固定资产，递延所得税负债的贷方余额660000元将在该固定资产的剩余使用年限内，通过会计折旧与税法折旧的差异逐年转回。

[例2]假设该写字楼的公允价值在20×5年1月1日为900000元，其他条件同例1，则甲企业的账务处理如下：

20×5年1月1日，将固定资产转入投资性房地产核算：

借：投资性房地产――成本　9000000

累计折旧　2000000

贷：固定资产　10000000

资本公积――其他资本公积　1000000

同时，根据《企业会计准则第18号――所得税》第22条有关规定，甲企业应确认相应的递延所得税负债，并冲减资本公积：

借：资本公积――其他资本公积　330000

贷：递延所得税负债　330000

20×5年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，差额确认为当期损益，并确认租金收入(确认租金收入的分录略)：

借：投资性房地产――公允价值变动　1000000

贷：公允价值变动损益　1000000

20×5年12月31日，该写字楼的账面价值为10000000元，计税基础为7500000元(8000000-500000)，根据新所得税准则的规定，递延所得税负债的期末余额应为825000元(2500000×33％)，本期需确认递延所得税负债49500元(825000-330000)：

借：所得税费用　3300000

贷：应交税金――应交所得税　2805000

递延所得税负债　495000

20×6年12月31日，确认租金收入，分录略。

20×6年12月31日，甲企业将该写字楼转为自用，应将其作为固定资产核算：

借：固定资产　9000000

公允价值变动损益　1000000

贷：投资性房地产――公允价值变动　1000000

――成本　9000000

20×6年12月31日，该写字楼的账面价值、计税基础及递延所得税负债的期初已有数与期末应有数及账务处理均与例1相同。

[倒3]假设甲企业在20×6年12月31日以10000000元将该写字楼出售，并收到银行存款，其他条件同例2，则甲企业20×5年月1日将固定资产转入投资性房地产核算的账务处理,20×5年12月3日按照公允价值调整其账面价值、并确认租金收入的账务处理，20×5年12月31日确认递延所得税负债和本期应交所得税的账务处理，20×6年12月31日确认租金收入的账务处理均与例2相同。20×6年12月31日，甲企业将该写字楼转为出售，其账务处理为：

借：银行存款　10000000

贷：其他业务收入　10000000

借：其他业务成本　10000000

贷：投资性房地产――公允价值变动　1000000

――成本　9000000

借：公允价值变动损益　1000000

贷：其他业务收入　1000000

20×6年12月31日，该写字楼已出售，相应的递延所得税余额应为0。即应冲回递延所得税负债825000元：

借：所得税费用　3300000

递延所得税负债　825000

贷：应交税金――直交所得税　4125000

同时，由于该写字楼已出售，转换时计入资本公积的部分应转入其他业务收入：

借：资本公积――其他资本公积　670000

房地产企业会计准则篇3

一、投资性房地产初始计量与计税基础差异

投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。

(一)借款费用的资本化　根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。而企业所得税法实施条例(以下简称“条例”)第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。

(二)购买取得的投资性房地产的成本　企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。其中，投资性房地产购买价款的现值，应按各期支付的购买价款选择恰当的折现率进行折现来确定，未确认融资费用符合借款费用准则规定的资本化条件的，应计入投资性房地产成本，其余部分应在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。新税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。

二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异

投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

(一)减值准备的处理　按资产减值准则的规定，投资性房地产存在减值迹象的，应适用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。此类减值损失属于长期资产减值损失，一经确定不得转回。而根据新税法第10条和条例第55条的规定，投资性房地产的减值准备不得扣除。对于这一差异，应区分以下两种情况进行纳税调整。一是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备大于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应纳税暂时性差异，应调增的应纳税所得额为本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备，减去按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。二是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备小于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应纳税所得额为按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额，减去本期会计折旧或摊销额和本期计提的减值准备。

(二)关于投资性房地产的处置　处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，并结转该项投资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“投资性房地产”，其差额借记“其他业务成本”，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。在成本模式下，处置投资性房地产时，由于在初始计量与计税基础方面新准则和新税法之间存在差异，需要对投资性房地产的会计成本与计税基础净值差额进行纳税调整。如果投资性房地产的会计账面价值大于计税基础净值，应调增应纳税所得额；反之，应调减应纳税所得额。需要补充的是，根据条例第25条规定，企业将投资性房地产用于非货币性资产交换，以及将投资性房地产用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售计算资产转让所得，按照公允价值和计税基础确认资产转让收益。

三、公允价值模式下投资性房地产后续计量与处置的差异

新准则规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

(一)公允价值变动与折旧　新准则规定，采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。而在税务处理上，投资性房地产作为固定资产或无形资产来处理。根据财政部、国家税务总局《关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计人应纳税所得额。因此，一方面，投资性房地产公允价值的增减变动，依照新税法，均不确认所得或损失；另一方面，投资性房地产作为固定资产或无形资产，可按税法规定计提并扣除折旧或摊销。

(二)投资性房地产的处置　处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，按该投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，同时借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”；按该投资性房地产公允价值的变动，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”，对于该投资性房地产在转换日计人资本公积的金额，转入其他业务收入。而根据新税法和条例规定，在处置公允价值模式计量的投资性房地产时，企业应纳税所得额为处置取得的价款扣除其历史成本后的差额。

四、投资性房地产转换与计量模式变更差异

新准则和新税法关于投资性房地产转换的差异，主要体现在公允价值模式下，企业将自用或作为存货的房地产与投资性房地产之间的互换；计量模式的变更是指将投资性房地产的计量由成本模式转为公允价值模式。

(一)公允价值模式下的转换　一是采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用或作为存货的房地产。此时应以转换日该房地产的公允价值作为房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。按新税法规定，投资性房地产转为自用房地产，不确认所得或损失，因此应将公允价值变动损益科目的金额从利润中予以剔除；对于应当计提和扣除的折旧应作纳税调减处理。在处置该房地产时，应按计税基础净值，即初始计税基础减去已扣除的折旧或者摊销额，从转让所得中扣除，转让收益与应纳税所得额之间的差异，需作纳税调整。二是将自用或作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。此时应以转换日该房地产的公允价值作为投资性房地产的账面价值，转换日公允价值大于原账面价值的部分计入资本公积，公允价值小于原账面价值的部分计入公允价值变动损益。在处置该投资性房地产时，在转换时原本计入资本公积的部分转入当期的其他业务收入。按新税法规定，该投资性房地产的计税基础以初始计税基础减去已按税法规定扣除的折旧或摊销额确定。

房地产企业会计准则篇4

税收筹划是随着我国市场经济发展而出现的一种会计行为，相比国外企业税收筹划工作，我国具有起步较晚的特点，但是我国在经济的不断发展中，税收筹划也在与时俱进，不断的更新发展中，而且在各行各业中进行有效运用，为企业创造了一个有利条件。税务筹划又称纳税筹划，是企业日常生产与经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业纳税人在法律规定许可的范围内，利用各种合法以及非违法的方式，通过各种不同的形式与途径，包括投资、经营、筹资和理财等活动进行事先安排和筹划，对自身的纳税工作予以科学合理、有效的策划和财务安排的活动，尽可能减少不必要的纳税支出，实现利润最大化的目标，因此进行税务筹划是纳税人的必由之路。在新的市场经济大环境下，我国于2006年2月对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始，是为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生而制定的会计准则。作为一个房地产企业而言，在这个执行了八年多的新会计准则下，税收筹划也受到了多方面的影响。

二、房地产企业在新会计准则下税收筹划所受影响

（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响。新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。

（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。

三、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策

（一）加强关注税收政策，采取相应对策。在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。

（二）强化房地产对销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业来的主要收入来源，新企业会计准则中的收入准则规定销售商品收入规定了较为严格的确认要求，必须同时满足5个条件才能予以确认。从房地产的销售情况分析，买方市场一般很难一次清购房款，采取分期付款往往成为房地产销售的重要营销策略。为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员就应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，需要应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，从而获得延迟纳税的目的。

房地产企业会计准则篇5

以前，我国房地产业的暴利令人昨舌，房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在．这极大的扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日，财政部了39项企业会计准则，2007年1月1日．新会计准则在我国地产类上市公司实施．新的会计准则的实施对我国当今房地产企业的财务管理与经营发展战略带来了一定的影响。

本文将新旧会计准则进行对比，从涉及当今房地产企业的主要内容出发，重点探讨了新会计准则对我国当今房地产企业的影响．结合我国实际情况分析其应用的积极之处以及存在的问题，并对新会计准则进行了思考，提出了相关对策分析，以期为促进房地产企业的持续、稳定、健康发展提供借鉴与参考。

二、与房地产企业相关的会计处理上的主要变化

1、《投资性房地产》准则的引入在旧的会计准则中。以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算。新准则体系增加‘T《投资性房地产》准则，对投资性房地产做出了明确定义：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

2、《收入》准则的变化以前的《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据．虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。新《收入》准则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，虽然要求会计人员具有较高的职业判断能力．但理论上更具有合理性。

3、《资产减值》准则的变化及其意义以前，上市公司“盈利上升，多计提跌价准备；盈利下滑，再将跌价准备冲回”，运用资产减值准备的计提和冲回来操纵企业利润，调节盈利。实施新会计准则后，上市公司不能冲回固定资产减值准备、无形资产减值准备和按成本计量的投资性房地产的减值准备，使得利润操纵的这一主要途径被封死。

4、《借款费用》的变化及其意义借款费用准则的变化有以下几方面：扩大了借款费用资本化的资产范围；扩大可以资本化的借款范围；借款费用扣除项目规定更加严谨科学。

首先，借款费用可资本化范围的扩大，将使生产周期长的房地产企业受益。但对借款费用中应予资本化的利息金额，扣除了尚未动用的借款资金存人银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益。其次，新准则还要求披露资本化率和利息资本化金额，这也有助于投资者了解房地产企业的融资状况。

三、新会计准则对当今房地产企业理财的正面影响

1、增加房地产企业资产账面价值企业从采用成本模式转换为公允价值模式．视为会计政策的变更，根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此．在采用新会计准则公允价值模式的首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量．其影响结果是．这些上市公司的上年度的资本公积f其他资本公积1将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。同时，企业将自用房地产转换为投资性房地产时．公允价值大于原账面价值的差额也将计人所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来隐形的资产得到了体现，达到更好地披露其真实价值的目的。

2、增强会计信息真实性和可靠性新会计准则引入公允价值的后续计量模式，可以反映出房地产随时间变化的真实价值，提高了会计信息的真实性和可靠性。同时，新准则规定：投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，需要单独披露其种类、金额和计量模式，还有两种计量模式下的详细信息。新准则下的财务报告相当于一份详细的调查报告，信息披露更加规范、详细，这大大增强了房地产企业会计信息的真实性和可靠性，从而使企业信息披露更加透明．利用资本市场融资更加便利。

四、新会计准则对当今房地产企业理财的负面影响

1、加大了会计槽算的工作量新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定。对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认．以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息．在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

2、容易造成房地产企业业绩波动新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量．但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的．可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计人当期损益。这势必会影响到。房地产企业各个会计期问财务状况和经营成果的稳定性。

3、易引起房地产企业现金不足房地产企业大多是以现金为主的．所以人们除了关注企业的盈利状况外，会更加关注企业良好的现金流状况。如果房地产企业以公允价值计量投资性房地产．使得被重估的投资性房地产更贴近市场价值．但没有形成实质性的现金流人。新会计准则并没有对其价值重估带来的当期损益税收安排做出明确解释，如果按照现行的评估增值会计处理方式，虽然净资产增加的一部分只是形成递延税款．不影响当期应计税款，但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现．就要缴纳相应的所得税，反而导致房地产企业的现金流出

五、应对新准则不利影响的措施

作为房地产企业而言．一方面要积极利用新会计准则的利好政策促进企业的发展：另一方面，房地产企业也要有针对性的采取措施，尽量避免其带来的不利影响

1、调整资金来源结构针对新会计准则的出台导致房地产企业现金不足的问题．房地产企业必须调整资金结构，扩大资金来源。对当今房地产企业来说，不能过分依赖银行贷款，而要重点注意实现资金的多元化来源渠道。

2、加强企业成本控制新会计准则的出台．必然会增加房地产企业的费用支出，房地产企业要实现利润最大化．必须加强成本控制。包括明确成本控制]：作流程、建立成本控制体系、建立完善的成本控制机构、贯彻成本控制思想等。

3、把握好将自用房地产资产或存货转为投资性房地产的时机是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让的情况下，好的选择是，继续作为自用房地产或存货；在不打算近期转让的情况下．公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

4、选择合理的投资性房地产后续计价模式新会计准则虽然引入『公允价值计量模式，但对于这一模式的运用尚有一定的保留。因而采用公允价值模式对企业也存在着某些不利因素。因此，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，对投资性房地产的后续计量模式应该相机选择

5、加强人员培训新会计准则的实施．对房地产企业财务管理人员的职业判断和综合技术操作能力提出了更高要求．财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量。这样对于房地产企业来说应特别注意管理人员是否对新会计准则的精神做了正确的传达，财务人员是否真正了解领会了新会计准则的精髓、要点和内容，以及是否能做好新会计准则的衔接工作。要想让财会人员尽快熟悉新制度的运作，就必须重视对财务人员的继续教育，这样不仅能使我们财务人员最快、最准确的学习和掌握不同时期的制度，也能大大减少企业成本，降低企业财务风险。

六、结语

房地产企业会计准则篇6

【关键词】公允价值；影响

2007年1月1日起新会计准则已经开始在上市公司中应用，这是我国会计业的里程碑，它将推动中国向更现代的经济模式过度，并帮助投资者做出更明智的决定。而公允价值成为这次新准则中的一大亮点问题。主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。

一、投资性房地产的定义及特征

1.投资性房地产的定义及特征。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征；（1）投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2.投资性房地产的范围。属于投资性房地产的项目：（1）已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：一是这里不包括闲置土地；二是房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。（3）已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

二、会计计量模式

1.历史成本计量模式。历史成本是指取得资源时的原始交易价格。在直接现金交易时，历史成本表现为付出的现金或承诺付出的现金；在非现金交易时，历史成本则表现为被交易资产的现金等价物。历史成本作为机器工业的产物，随着生产力约发展，逐渐步入了鼎盛时期。建立历史成本的假设前提有两个：一是币值稳定假设；二是社会平均劳动生产率不变假设。历史成本计量属性主要有以下特点：历史成本会计的最大特点是面向过去。从确认的基础看，历史成本会计是建立在过去已经发生的交易或事项基础上的。不论权责发生制还是收付实现制，都是针对已发生的过去交易而言的。前者指因过去交易而引起的权利和义务；后者指因过去交易而引起的现金收付。它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础之上。因此，历史成本具有客观可靠性、可检验性等特点，维护会计信息的可靠性。

2.公允价值计量模式。我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是：在公平交易中，熟悉情况的双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一解释是基于公允价值形成的前提和基础是公平交易来做出的，强调的是公允价值的“公允性”。公允价值是在后工业时代和信息时代，科技对社会生产力的发展推动明显，伴随着社会平均劳动生产率变动显著而出现的。但是后工业时代社会平均劳动生产率不断提高，通货膨胀也成为一种常态，这就对历史成本计量提出了挑战。自20世纪90年代至今，公允价值在西方国家得到广泛的应用。公允价值与历史成本相比主要呈现出以下特点：一是公允价值计量属性能够满足信息使用者的决策需求。公允价值直接客观地反映企业资产的真实价值，并保持“随行随市”，保证企业会计信息有用性。二是公允价值计量属性能更真实地反映企业的经营成果。企业利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行而实现的，收入按现行价格计量，而成本、费用则按历史成本计量。这样由于收入和费用计量属性不同从而造成利润的虚高，不利于正确反映企业经营成果。

3.历史成本、公允价值的异同。历史成本、公允价值作为会计计量的两种属性，都是对资产、负债的一种衡量、评价，同的地方。但是它们又是在不同的经济环境中应对不同的情况产生的，又有所区别。公允价值（fair value）亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在购买法下，购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。公允价值的确定，需要依靠会计人员的职业判断。新会计准则——基本准则第九章“会计计量”，规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量，将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则。我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎，这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是，公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。两者的联系在于：在初始计量日，两者是一致的。如果市场不发生通货膨胀，币值保持稳定，社会平均生产率保持不变，那么历史成本和公允价值相比就不会产生严重的背离。这样，在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时，由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值，因此，可以直接以历史成本替代其公允价值。两者的区别在于：历史成本计量属性反映的会计目标是受托责任观。在受托责任观下，可靠性重于相关性。由于历史成本是基于过去的已发生的交易或事项形成的市场价格，所以具有可靠性。又由于历史成本能得到原始凭证的支持，因此具有可验证性。同时，我们也应该认识到，历史成本的可靠性也是相对的。历史成本只能反映过去交易或事项发生时点的信息，不仅不能反映未来而且同市场价格的变动毫无联系。公允价值计量属性反映的会计目标是决策有用观。

三、公允价值计量对房地产企业的影响

2007年1月1日新会计准则公允价值计量对房地产企业的影响首先是在上市公司房地产企业中体现。新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，适当地引入了公允价值，在投资性房地产、企业合并、债务重组、非货币易、金融工具等方面采用了公允价值的概念或计量方法。下面试以公允价值计量对上市公司的房地产企业影响最大的投资性房地产为例分析其影响：

（一）对企业资产结构的影响

房地产企业首先应确认在企业中哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产。根据企业会计准则第三号投资性房地产第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。根据企业会计准则第三号第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。

2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。因此，把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企业，在新会计准则下，首先就是要按照其持有目的不同，将资产重新分别归类为：存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产：企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。因此，投资性房地产准则对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业来说，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响会较小。另外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，因此，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。

（二）对所有者权益的影响

房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。新会计准则还规定，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此在采用新会计准则中公允价值模式的首年，各相关房地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原帐面价值的差额也将计入所有者权益。例如：农工商房地产（集团）股份有限公司2009年2月通过股权转让取得金山新城B8地块329亩土地储备，当时取得该地价每亩均价89万元。随着近年房地产地价的快速上升，该地块周边土地已增值到每亩200万元。若以此市场价作为公允价值来计算，可使该公司所有者权益增加3.65亿元。

（三）对利润的影响

新会计准则还规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。房地产企业中拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如：某民营投资企业集团，旗下拥有8万平方米房地产出租业务。在2008年1月1日执行《新会计准则》开始，将原成本法模式核算的投资性房地产改为采用按公允价值模式计量投资性房地产，并追溯调整，从而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6亿元。2008年上半年及2008年年度的净利润则分别增加4000万元及8000万元。从目前看，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平，企业净利润将有提升，但从长远来看，相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值的下降的机率加大也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时可以通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。

（四）对税负的影响

按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而目前税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值模式的选择。另外，房地产企业还应注意对其他资产转换为投资性房地产的税法规定，根据国家税务总局的文件规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新会计准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税；企业因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可用于利润分配等，目前在现有的税法中还没有相应的规定。

参考文献

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[9]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006

[10]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京：中国财政经济出版社，

房地产企业会计准则篇7

［关键词］ 房地产企业；会计信息；销售收入

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。

另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。

一、建立完善的房地产行业的会计规范体系

房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

二、完善配套工程的会计核算准则

配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容

鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:

(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目

该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。

(二）披露企业的预售政策及情况

因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。

(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息

房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。

(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露

即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。

(五）增加质量保证金及风险的披露

房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。

四、逐步与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。

［参考文献］

［1］赵霞艳．我国房地产企业相关会计问题研究［J］.财经界(学术版)，2010(9).

房地产企业会计准则篇8

关键词：新准则;投资性房地产;财税管理

随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变，房地产业得到飞速发展，一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产业已逐渐成为普遍现象，这种投资行为已逐渐流行，甚至成为企业新的经济增长点，于是，有关企业投资性房地产的会计处理也成为理论界研究的焦点。财政部在2006年颁布的会计准则中（以下简称“新准则”）将投资性房地产单独出来进行会计处理。

一、新准则有关投资性房地产的有关规定

新准则有关投资性房地产的规定较为细致，这里仅对投资性房地产的定义、范围以及公允价值在投资性房地产会计处理中的应用进行探讨。

1.投资性房地产的定义、范围

根据新准则第二条规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。新准则同时也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。其中，自用房地产是指企业为生产商品，提供劳务或经营管理而持有的房地产，其核算由《企业会计准则第4号——固定资产》规范。作为存货的房地产，符合存货的定义，其核算由《企业会计准则第1号——存货》规范。另外，由建造合同形成的，企业代建的房地产适用《企业会计准则第15号——建造合同》。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2.公允价值在投资性房地产会计处理中的应用

公允价值即公允市价、公允价格，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。公允价值日益成为盛行全球会计和其他经济管理领域的重要计量模式主要是因为公允价值计量模式相对于历史成本计量模式具有其显著的优越性，其在投资性房地产的会计处理中被广泛应用。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。

在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。

采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，采用公允价值计量模式计量能够比较真实的反映资产价值。所以此时采用公允价值计量，能够提高会计信息的有用性，相关性，有利于企业投资者据此做出正确决策。

二、新准则对企业投资性房地产财税管理的影响

新准则有关投资性房地产的会计处理引入公允价值计量属性，所提供的会计信息决策相关性较高，但对企业的财税管理造成了一定的影响。

1.企业纳税核算方面

引入公允价值计量后，税法有关投资性房地产的核算并未改变，这样公允价值变动引起的损益的变动以及投资性房地产的折旧成本成为企业纳税调整的对象，无疑增加了企业进行纳税核算的难度，提高了企业纳税的“交易成本”。此外，通过这种方式国家便可在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控，企业税务筹划的自由度有所降低。

2.公允价值不“公允”，不利于企业实施财务管理

目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待提高；受相关利益的驱使，交易过程中非法牟取暴利的不规范行为仍屡见不鲜，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润；市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范没有制定。

从企业角度看，一方面获取公允价值的成本较高。公允价值计量属性是动态计量属性，对投资性房地产运用公允价值计量就意味着每一个会计期间都要对其进行重新计量，除了需要专门的评估计量人员从事准确的确定资产和负债的公允价值工作外，还需要会计人员对资产和负债进行全面调整的账务处理，这就要增加资产评估成本、账务管理成本和监管成本。再者公允价值的不同确认周期将加重企业的操作成本。因为，采用公允价值模式，企业在资产负债表日必须持续取得公允价值，频繁地确认公允价值会加重企业的操作成本。另一方面是企业利润波动较大。由于采用公允价值核算后，企业不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计人当期损益，在我国投资性房地产市场的加速发展中，企业利润将不断创新高，得到持续地额外提升。但由于我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈利后亏损，加大企业的经营和财务风险，不利于企业实施有效的财务管理。

三、加强企业持有投资性房地产的财税管理

新准则颁布后，有关企业投资性房地产的财税管理发生了变化，企业如何根据新准则的有关规定，加强企业持有投资性房地产的财税管理，是企业生存与发展的关键。

1.科学合理地选择投资性房地产转换为其他资产的时机

当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转换为其他资产均不会产生转换损益。但当企业选择以公允价值计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生很大的差异。当企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于上升趋势时，企业应继续将其作为投资性房地产。一方面，由于市场价值的不断提升，租金的价格可以相应地提高，从而获得较高的租金回报。另一方面，待市场价格达到一个相对高点时再将其转换为其他资产，从而获得一个更高的转换收益，增加转换当期的利润。反之，当市场价格处于下降趋势时则应选择尽快转换为其他资产，从而回避转换损失。

2.审慎地进行纳税调整

在运用新准则对投资性房地产进行核算后，年终对所得税进行汇算清缴时，由于纳税调整项目的增多，相关会计人员一定要审慎进行调整，避免因工作过失引起纳税成本的上升（不应扣除的项目扣除后引致罚没成本或者应予扣除的项目没有扣除引致税费的增加）。这里主要从两个方面做起：

(1)提高企业会计人员的业务素质。企业应当组织相关会计人员进行新准则方面的学习，及时吸收与新准则有关的会计和税法方面变动的内容。

(2)深入分析、研究税法与会计相关处理差异，在保证相关财税处理合规合法的基础上，做好公司的税务筹划。比如，在年末要做好以下工作：确认投资性房地产折旧计提基础，准确计算折旧并做好备查登记；恰当运用递延税款科目，做好企业所得税汇算调整。

3.建设公允价值信息数据库

为使公允价值的评估成本降低，企业应尽快建设公允价值信息数据库。为获取公允价值的相关信息，企业应根据其所涉及的房地产业务类型，应建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值，从而降低公允价值的评估成本和操作成本，增强企业会计信息的相关性。

总之，公允价值计量属性用于投资性房地产本身是一种进步、一种与国际会计准则接轨的体现，但公允价值计量属性的运用需要一系列配套措施予以保障，只有这样才能发挥其效用。

参考文献：

[1]财政部:企业会计准则（2006），经济科出版社,2006年2月.

[2]沈小平 房振武 孙元元:投资性房地产会计处理问题探讨，商业会计，2006年第8期.