房地产调控成效几何

与日本相比，中国房地产市场的真实需求还在增加，虽然房价比较高，但短期内不会出现泡沫。

近日，林毅夫和张维迎的争论引发人们对产业政策的思考，房地产虽然只是一个产业，但房地产调控政策并非简单的产业政策，而是宏观经济的调控政策。一般的产业政策是长期政策，旨在促进或抑制某一个产业的发展；而房地产调控政策是短期政策，旨在短期内保障市场供求，建立平衡、健康、稳定发展的市场。对于近期的房地产调控政策，主要可以从以下几个方面来梳理。

房地产政策定位

政府对房地产业的政策，首先在“定位”方面存在一些问题。房地产对经济增长固然起到支撑作用，但是必须明确，住房市场最重要的功能是民生居住功能。在2003年18号文（即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）中，房地产被当做支柱产业；尽管通过加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上强调了民生导向，但目前房地产的定位仍然明显偏重经济功能，而欠缺社会功能。忽视房地产社会功能而强调经济功能的定位，必然会导致一系列的问题。

正是因为长期以来房地产政策把经济功能与社会功能的重要性反过来，将房地产视为经济增长的重要引擎，因此造成了近几年房地产市场的频繁调控。经济下行的时候就采取措施促进经济增长，造成房地产过热，然后再调控，房地产降温的同时经济增长也放慢，周而复始。

实际上，房地产市场并非是人们所说的越调控越不行。2013年之前虽然存在供给不足的问题，但也与产业定位有很大关系。由于我们把房地产定位为经济增长重要的带动力，对其保障民生的功能缺乏重视，而把民生保障住房的供给不足问题交给市场解决，造成了房地产过度市场化，热点城市的房价不断抬高。

政府在房地产市场中的调控角色

谈到政府与市场的关系，各家理论争论不休，但核心目标都在于保证提高效率又兼顾公平。理论上，在市场制度、市场体系比较完善的情况下，政府不需要太多干预，应当尽量允许市场自身调节。但目前中国房地产市场体系还远非完善。比如，由于中国没有房地产税，几乎零成本的投资和投机行为，很容易导致房地产投资和投机过热。针对这种情况，完全依靠市场调节必然存在隐患。那么，近期出台的限购政策，就属于在中国市场体系不完善的情况下采取的政府干预措施。如果不通过调控来抑制投资和投机，中国房地产市场就容易失控，导致泡沫破裂和市场崩盘，这对房地产市场的稳定发展、居民住房的改善甚至对中国整体经济都会有很大影响。美国一些理性经济学家也持政府在市场失灵情况下进行房地产干预的观点。

然而，中国在市场化推进过程中并没有积极有效地建设和完善住房市场制度和体系。前文提到的房地产政策定位的偏差导致了两个问题：一方面，将房地产作为经济支柱产业导致了市场化过度，忽略了住房的根本――民生；另一方面，在推进市场体系的建设中，政府在需要退出的领域做得不够，这跟政府与市场的关系定位有关。政府的角色应该是市场监管者，有责任完善房地产体系，以发挥市场作用。但在中国，政府既是一级市场土地垄断的需求方，又是二级市场土地的供给方，可谓“既是裁判员，又是运动员”。因此，尽管我们呼吁征收房产税，呼吁政府退出土地供应，完善市场体系和制度建设，但困难重重。

当然，在这几轮调控的过程中，虽然各个阶层对房地产的感觉不一样，但不可否认，中国人均住房面积从7或8平方米提高到了33平方米，住房状况总体得到了改善。

房地产市场过热的原因

在制度缺失的背景下，本轮房地产市场的暴涨是基于自身的利益追求和心理预期，包括政府在内的市场主体进行合作博弈以及支持投机和投资在一、二线城市穿越的结果。

首先，市场制度缺失是本轮核心城市房地产市场过热的基础。市场制度的缺失导致了市场的紊乱，使得房地产行业平均利润远高于其他产业，无论是居民还是企业都愿意投资房地产。

其次，流动性过剩是本轮核心城市房地产市场过热的源头。房地产经营机构在这个过程中起到了很重要的作用，比如经营机构同房地产开发企业和中介公司合作，甚至采取了不少违规做法，使得巨量流动性进入到房地产市场。这是投资和投机的源头。同时，在经济下行背景下，宽松的货币政策向市场注入的大量流动性并没有流入到实体经济，而是流向收益更高的房地产行业。实体经济出现的萎缩，导致了房地产市场的暴涨，而房地产市场的暴涨吸引了本该流向实体经济的资金，反过来又进一步加剧了实体经济的萎缩。正如一些三、四线城市的制造业企业主把企业卖掉，转而到一、二线城市买几套房，实体经济的萎缩与房地产的暴涨可谓互为因果。由于以上两方面原因，大量资金进入了楼市。

第三，一、二线城市地王频出是房价上涨和市场恐慌的直接原因。地王频出的本质是企业和地方政府的合谋―找地，拍地王。原本从2016年4月开始，包括上海、深圳等核心热点城市在内的整个房地产市场形势已开始回落。但随着6月份上海的土地竞拍，其他城市土地竞拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三个地王，人们纷纷议论着“面粉比面包贵”，接下来开发商自然要涨价，造成市场恐慌，投资者才有利可图。由于一般居民要赶在价格大涨之前进入市场，地王频出直接导致了房价上涨和市场恐慌。

第四，地方政府对房地产投机和投资的纵容、容忍，是市场过热的重要原因。本来中央提出房地产调控的政策非常明确――“因城施策”，即三、四线及以下城市需要去库存。然而，本来就不存在高库存的一、二线城市也“浑水摸鱼”，执行去库存政策，以进一步增加投资，促使地价上涨，增加财政收入。热点城市政府对地产投资的纵容和容忍是导致市场过热没有得到很好抑制的一个重要原因。

第五，政府对市场变化未及时回应导致市场预期恶化。在房价疯长的谣言下，政府需要出来表态，明确采取或不采取实际措施的态度。没有政府的表态，市场上诸如“政府为了保增长，为了保汇率，为了转移地方债务”等谣言就很有煽动性。传言引起的误读更加剧了整个市场的恐慌。

近期房地产调控政策的效果

国庆节前后，各地方政府出台了许多调控政策，对市场产生了十分重要的影响，但最终效果还有待观察。从两个层面看，这些调控政策目前已经取得了一定的作用。第一，限购政策将不符合条件的投资者与投机者拦在门槛之外，导致各地房地产市场的交易量有所下降，但由于价格取决于企业，房价还没有下降。第二，政策的密集出台，给市场一个稳定的预期，起到了化解恐慌、稳定市场预期的作用。

房价何时封顶

从全国总体情况来看，中国自2013年以来房地产市场就已接近饱和―平均每个家庭有1.1套住房，当然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，从现状来看，房地产市场还存在着结构性短缺。从人口结构来看，中国处在城市化中期阶段，人口处于急剧变化的状态，城市人口还在增加，预计未来十年城市人口占比会达到70%。基于这两点，尽管总体上中国房地产市场是饱和了，但结构上，三、四线及以下城市存在市场过剩，而一、二线城市和部分三线城市还存在着供给不足。对于一、二线城市来讲，城市人口的急剧增加，使住房的潜在需求很大。同时，一些城市房地产看似供需缺口很大，但从统计数据可以看出，实际存在大量投资、投机性住房，而非刚性的市场需求。因此，从供需角度来看，热点城市的房地产市场还有潜力，从房价角度来看，随着收入的增长，房价也还未涨到最高点。

日本的房地产泡沫是在城市化结束时出现的，当投机和投资需求消失时，过高的房地产价格和虚假需求带来的泡沫自然会破裂。相比之下，中国房地产市场的真实需求还在增加，虽然房价比较高，但短期内不会出现泡沫。

房地产企业转型是必然趋势

虽然总体来看中国房地产依然存在潜力，但供给存在严重不足的黄金时代已经过去。而现在，房地产业增长缓慢，而且可能会面临着很大风险，房地产企业必须转型。

企业转型在很大程度上影响甚至决定了中国经济的转型。之前一段时间，许多企业都是向房地产转型，那么现在我们真正要做的就是要从房地产业转向房地产相关的产业上去，比如运用“互联网+”思维来改造房地产业就是其中一个转型方向。此外，住房地产除了可以向文化地产、旅游地产、休闲养老地产转型，还可以更进一步依托旅游地产做旅游、依托文化地产做文化、依托养老地产做养老、依托医疗地产做医疗产业，向各个方面转型。过去许多高科技、制造业企业，本来发展得挺好，一看房地产发展好，都来凑热闹，那么现在它们需要做的就是回归高科技、制造业。

转型的根本动力是转变对未来经济利益的预期。在市场机制下，如果房地产企业卖不掉房子，就会想到转型，一旦形势好转，房地产业的利益还是最高，就又回归房地产业了。因此，要让产业的利益平均化，竞争更充分，才能实现真正有效转型。如果没有这个微观机制，经济转型就无法进行。

（作者为中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员）