房地产调控成疾

过去十年，有70余项关于中国房地产的金融、财税、土地、行政等方面的重大宏观政策出台，可谓世所罕见。媒体和大众都在讨论一个又一个紧锣密鼓的宏观政策之后，仍旧居高不下的房价，他们或愤怒、或质疑、或慨叹，房地产俨然成了敏感区。

十八届三中全会闭幕之后，关于房地产的政策走向毫无例外的再次成为万众瞩目的焦点。但是让众人不解的是，在全会的公报中，只字未见 “房地产”、“楼市”等敏感词语。随后，《决定》中对于“房价”、“房地产调控”等热点话题也是未置一词。

“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户的农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等措辞成为了中央对于房地产相关设计环节的主要政策信息。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在近期的发言中指出，三中全会对房地产业的影响集中在两个方面：市场化和改革。

市场化思路

其实仅从当前全国楼市的形势来看，地区间的差异决定了中央政府确无必要此时部署出“一揽子”的调控政策。从统计数据看，虽然房价仍呈现全国普涨态势，但北京、上海等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末，“北上广深”的新建商品住宅价格同比都超过了20%，而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。另外，从销售情况看，今年“北上广深”的多个地产项目连番上演“日光盘”效应，而不少三、四线城市的住宅则陷入了滞销僵局。

洲联集团总建筑师刘力纠正了记者的说法：现在言“调控”还是沿袭过去的非市场化的思路，把房价问题视为“硬骨头”仍是缘木求鱼的做法，包括土地财政、分税制、民间投资渠道枯竭等在内的核心问题都超出房地产领域。

“减少行政化调控、回归市场化方向”决策层对于房地产的顶层设计思路已经非常明确。

决策层对房地产的顶层设计思路之变化早在今年7月30日召开的中共中央政治局会议上就可见端倪。会议指出，“各地区各部门要积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”在外界看来，这释放了强烈的信号。

作为最高决策机构，此次政治局会议对于房地产问题进行表态的措辞有了不同往常的微妙变化。多家研究机构分析称，过去十年来频繁出现的诸如：“加强房地产市场调控”、“坚决执行房地产调控不动摇”等口径多年来首次没有被决策层提及。

会后，国家发展和改革委员会主任徐绍史表示，针对中国房地产市场的当前情况，中央的安排部署是“探索建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长”。

此前并未见诸于报章的“长效机制”这一关于房地产市场的全新提法由此正式登堂入室。

改革根源问题

或许很多人还记得，今年春季，一条“北京五道口华清嘉园某套二手房源拟将以10万元/平方米的价格出售”的信息在微博上传得沸沸扬扬，因感叹其堪称天价的售价，有网友因此戏称五道口为“宇宙中心”。

记者在当时赴现场调查发现，“10万元/平方米”实属个例，华清嘉园小区的二手房源售价普遍集中在5万元―6万元/平方米。但是与2000年的均价5800元/平方米的开盘价相比仍然上涨了十倍左右。

值得一提的是，这一“宇宙中心”房源的推出恰逢房地产调控十年、以及最新一轮号称史上最严厉的房地产调控政策出台，“10万元/平方米的价格”因此被很多人认为是对长达十年的调控的莫大嘲讽，人们不禁反问：十年调控起到了什么作用？

在这之后，很多媒体、研究机构用“调控全线失败”、“调控基本无效”、“房价越调越涨”这样的言论来形容始于2003年的房地产调控政策。

该领域内一位研究人士向记者表示，房价上涨的本质原因是：宏观层面长期的货币超发，微观层面地方土地财政，还有投资渠道狭窄。

但是这三个本质原因一直未能有效解决。众所周知，土地与资金是与房地产行业结合最紧密的环节。土地市场方面，量价齐升成为了今年上半年土地市场的直观写照。多地地方政府土地放闸，土地高热之下，指望房价下降显然是不切实际的。

资金方面，过去针对地产企业融资渠道一刀切的限制以达到去杠杆的政策效果并不理想。在总量层面，限制地产企业融资渠道的实际推行结果是企业不拿地、少开工、去库存，进而造成市场的整体供应缺口。

聂梅生认为，未来房地产长效机制的形成，需要在地根、银根、税收三个方面着力改革。首先，如果能够逐步形成政府供地和市场供地的“双轨制”，解决农村建设用地和国有土地的同地、同权、同价问题，这对未来10年中国房地产业平衡发展将起到巨大的推动作用。其次，银根方面最重要的是启动多元化的融资渠道，使民间资金同等进入。第三，税收包括房产税和房地产税以及增税和减税并用的手段。

这其中，十八届三中全会提出的土地制度改革被很多人认为是中央对于房地产市场的“釜底抽薪之举”。分析人士认为《决定》中重点提及将会加大城市建设用地供给，这最终会打压地价、从而房地产市场失去地价不断上涨的支撑。但从目前来看，土地制度改革不是一蹴而就的事情，并不会很快形成足以改变中国房地产市场基本格局的变化。

此外，还要辅之以两项微观改革，“第一，财税改革，使地方政府事权与税收相符；第二，增加住房供给，通过增加保障房和保障性商品房建设以及加快农村土地流转入市的手段来实现。”上述研究人士如是说。

一位业内人士对记者分析称，新一届政府强调不再以治标不治本的“短平快”调控形式来整顿房地产市场，而是着力从体制上解决涉及房地产的土地制度改革、房地产税改革等根本性问题。而这正是目前中央对于楼市按兵不动的原因。

未来市场遐想

然而房地产长效机制的确立绝非一朝一夕的易事，在短期内难有地产领域制度设计的重大突破的情况下，市场分析人士倾向认为，现行的限购、限贷等系列调控措施将在一段时间内长期存在，对于房地产行业的银行信贷和资本市场融资再融资管控仍将持续偏紧。

“从短期来看，将利率保持在上行通道，是避免房价全面上涨的最好办法。目前各地8.5折利率优惠贷款越来越罕见，二套房贷款政策丝毫不放松。同时，在温州、盐城和很多房价有下跌压力的城市放开了前期限价、限购等需求管制手段。”一位分析人士如此表示。

另外，日前国务院常务会议决定，在2014年6月底前，国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。这被普遍认为是中央开征房地产税的基础准备工作。

《决定》全文中也提到“加快房地产税立法并适时推进改革”，作为“深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重”长远规划的具体举措之一。

瑞银证券认为，透过《决定》中关于房地产税的表述可以得出三点结论：首先，中央将其作为完善税收制度的一项重要内容，料会将征收房地产税与现有土地使用税等房地产相关税收的存废通盘考量；其次，财税体制改革将是一个缓慢的过程，房地产税作为其中的一个环节，其实施也将以稳步推出的方式进行；第三，建立房产基础数据平台，将为未来征收房地产税奠定技术基础。

事实上，自 2011 年以来，重庆和上海已率先开启房产税试点。从两个城市新建商品房住宅的成交记录来看，房产税对于抑制房价上涨的作用并不明显。但是房产税的征收意义不在于短期调控房价，在于重塑地方政府税收模式和长期税制建设，同时在构建多层次住房体系中，房产税将被作为一种税收的调控手段未来将发挥“高端有抑制”的作用。

刘力认为，房地产税是必然趋势，土地收入必然转成税费收入，由于统计与财产公开等障碍，短期内不会见效。而一旦实施，将首先重创房地产开发行业，并严重影响经济和民间财富形态，也不再有房东和住房出租市场，居民财产性收入大幅缩水。