房地产调控影响几何

[编者按]

今年出台的房地产新一轮调控政策比以往任何一次都要严厉、密集。这些措施落地后,将产生什么影响?这一问题成了当下热门。

楼市混沌期还将持续多久

《金融时报》的一篇文章说,新“国十条”出台一个月来,尽管楼市成交量锐减,但房价却依然没有明显下滑的迹象。

持续的高压式调控不断挤出很大部分的投资、投机性需求,造成成交量下跌迅速。那么,开发商为什么撑着不降价?甚至为了规避调控政策还出现了帮购房者垫首付款的怪招?

之所以撑着不降价,甚至喊出房价还会继续上涨的声音,是因为开发商们习惯了房价的上涨,在房价上涨中赚取高额的利润。我国的楼市处于卖方市场久矣,开发商以及其他利益群体习惯了主导市场的话语权以及在房价博弈中的强势地位,希望仍能通过他们的言论来主导购房者的预期。

事实上,购房者也是存在两种心态。当前尽管房价依然坚挺,但是成交量的下降却让投资者失去了抛盘机会,不少拥有多套住房的人群也在期待再次出现越调控越涨的现象。而购房者在观望的同时,刚性需求也在积攒。因此,尽管调控政策频出,但是市场的多种制约因素决定了房价调控将是一场持久战。

那么这场持久战的结果是什么?现在许多业界人士担心,房价在经过短暂的调整后会出现报复式反弹。如果楼市调控氛围不能持续的话,开发商、投资者将有能力、有时间改变市场的预期,进一步抬高房价。在以往楼市的观望期,往往是越弱势的群体情绪越急躁,购房者缺乏长期博弈的耐心,主动打破市场的僵局,开发商再趁机调价。

决定未来房价走势的还有各个市场主体对市场话语权的掌握程度,在楼市博弈双方陷入僵局时,往往是舆论的导向改变了博弈双方的心态和平衡力量。现在尽管由于成交量下滑,市场话语权逐渐向购房者倾斜,但是开发商还是掌握着主流话语权,还有一部分其他利益群体为他们摇旗呐喊。尤其是在二手房市场上,出于自身利益的考虑,房产中介对于房价上涨言论的“宣传”对购房者仍有很大的蛊惑性。

由于开发商、投资者、购房者等市场主体占有信息资源的程度、对市场的判断能力不一样,调控政策能短时间内显著影响购房者的预期和行为,但要影响开发商和投资者的行为需要时间很长,更何况这些市场主体还有一些本钱和招数来跟政策博弈,想方设法来打政策球。因此,只有将调控措施落实到位,不断强化楼市的调控氛围,开发商、投资者的行为才会真正转向,房价的理性回调才真正有可能实现。

不要低估新一轮房地产调控威力

《上海证券报》发表中国社会科学院金融所研究员易宪容的文章。文章说,新一轮房地产调控才刚刚开始,千万不要低估调控的市场影响,也不要错误估计政策的力度,以为新“国十条”还会像以前那样无功而返,导致房地产调控变成又一次“空调”。因为,从这次严厉房地产调控的主要内容来看,调控目标是相当明确的,就是要从根本上遏制住房地产投机炒作,就是要坚决遏制高房价。

之所以会得出这个判断,首先是因为这次房地产调控的核心与重点是要逐步调整我们在房地产方面的诸多优惠政策。

众所周知,正是由于过于优惠的房地产信贷和税收政策,导致去年国内房地产市场的过度繁荣及房价的非理性上涨。例如,2008年下半年启动的个人住房信贷政策过于优惠,导致大量银行信贷涌入房地产市场,国内房地产市场也从以居民住房消费为主导向以居民住房投资为主导的市场转变。特别是银行信贷的易得性、高杠杆等因素,成为导致国内房价快速飙升的根本原因。

这次房地产调控的核心和重点之一,是从紧缩银行房贷入手。无论从上调首付比例还是提高房贷利率,调控的目标是要降低住房投机者的银行信贷杠杆比例,提高他们的投资或投机成本。如果这次房地产调控措施能够得以认真贯彻,相信会对高房价和房地产投资炒作产生很大的影响。

其次是因为这次严厉房地产调控的最大影响,莫过于将改变人们对当前房地产市场的预期。

房地产调控新的政策与措施的陆续出台,在很大程度上将改变市场对整个房地产市场波动趋势的预期。以前是投资者担心买不到住房,现在是他们担忧自己是否会成为这次房地产泡沫破灭的最后接棒者。

特别是已经意识到房地产调控新政将改变未来房地产市场走向时,主要依赖于银行贷款持有多套住房的那些人,就会以最快的速度出售手头持有的住房,降低已显著增加的投资风险。当这样操作的住房投资者不断增加时,就会对房地产市场的供求关系变化或调整产生很大的影响。

尽管目前出台的房地产调控政策措施还有待于完善,但新一轮房地产调控已经触及遏制房地产泡沫的要害与核心。

挑战在房价回落之后

《新世纪》周刊发表花旗环球金融亚洲有限公司董事总经理、中国研究部主管沈明高的文章。文章说,中国的房地产价格并不难控制,关键是付出什么样的代价,经济放慢显然是房价调控的代价之一。

房地产对于中国经济的重要性或已经超过对外贸易。2009年,房地产投资占GDP的比重高达10%,相比之下,净出口占GDP的比重在2008年高位也不到10%,这比例2009年更被腰斩。当然,这仅是房地产对经济的直接影响,考虑到房地产较长的产业链,估计其对经济间接影响的规模与直接影响相若。

也就是说,扣除物价因素,1个百分点房地产投资的下降,或带动GDP放慢0.2个百分点。如果房地产投资从今年一季度35%的同比增长放慢至四季度的10%或以下,如其他条件不变,季度GDP或放慢3个百分点左右。

存在着一种可能性,即就季度GDP增速而言,今年下半年中国经济或再次面临“保八”的挑战。到那个时候,政策将再次面临选择。

一种可能是,政府将放松或部分放松现有的房地产紧缩政策,需求和成交量回升带动房地产投资增长,但房地产市场可能又会进入新一轮的调控周期。另外一种可能是,在房地产之外寻找其他部门投资增长的机会,弥补房地产投资的不足,巩固房地产政策紧缩的成果。

除了传统的基础设施和房地产投资,新的投资增长点很可能来自以下几个方面:首先,在“十二五”规划中,明确未来结构调整的方向,引导投资。这既包括战略性行业,如新能源、新材料、生物医药和环境友好型技术,也包括消费和服务行业。然而,为结构调整腾挪空间,或需要将未来五年经济增长的目标从“保八”调整为6%-8%,以质量型增长替代数量型高增长。

其次,加快服务业开放的步伐。如果说1997年中国经济走出危机靠1999年的住房改革和2001年加入WTO,那么,这次应对更大的全球性金融危机,需要采取类似的政策创新,服务业开放则或可有同样的效果。最近出台的民间投资36条或意味着市场开放渐近,该文件提出向民间投资开放基础设施、医疗服务、金融等关键领域。

再者,在今年下半年召开的全国金融工作会议上,如何发展债券市场可能会被再次提到议事日程。固定收益类产品市场的发展,可以增加企业长期融资的渠道和工具,为中长期发展和行业并购提供稳定的资金来源。对地方政府而言,或可减少对卖地收入的依赖,部分化解地方融资平台的债务问题。对个人,增加了流动性良好的投资机会,降低对房地产的依赖。

房地产不是一下轮经济增长支柱

《上海证券报》报道,社科院金融所货币理论与政策研究室副主任杨涛说:对房地产行业进行调控,是符合当前国内外环境的,或许短期内这回对经济增长造成一定影响,但这是中国经济转型所必须经历的。

一方面,单就房地产行业增加值的规模来观察,其占GDP的比重不到5%,但从地产的杠杆作用来看,一是可以拉动的钢铁、有色金属等行业,二是通过土地财政而支持地方基础设施建设。随着未来土地财政的不断弱化,房地产相关的拉动作用会下降。另外,房价泡沫的积累,也影响到经济金融体系稳定性,带来的潜在风险和负面作用一定程度上抵销了对增长的拉动效应。

另一方面,从国际经验观察来看,房地产投资具有高度的周期性特点,很难成为一个中长期稳定持续的经济增长动力,我国的经济转型也将符合这一趋势。

所以说,同世界上其他国家一样,中国都在寻找转型道路,房地产已经不适合作为下一轮经济增长的支柱,这在短期内会对经济增长有影响,但中国经济不会因此轻言见顶,更主要的是要看我们能否真正实现转型,并抓住新型的、高附加值的现代化产业方向。

“新政影响经济论”是要挟

《中华工商时报》发表陈雪根的文章。文章说,房地产行业产业链很长,房地产市场的风吹草动都会对上下游产业产生影响。正因为如此,政府投鼠忌器,也正因为如此,很多业内人士就以此为理由,强调房地产业的特殊性,并以房地产崩盘、经济崩溃之类的话恐吓政府。这次新政势必影响上下游产业,但现在就说上下游产业已经受到影响,未免言之过早。事实上,上下游产业例如钢铁、建材等本来就已产能过剩,而且价格上涨也很迅猛,面临着淘汰落后产能等艰巨任务,房地产业的降温,对这些产业的调整只有好处,没有坏处。这样的言论,其实仍是房价不能下降,房地产业没有泡沫无需调控等言论的翻版。

房价降多少才算降

《长江日报》的一篇文章说,房价究竟下跌多少才会让老百姓满意,这是个不容易确定的问题。

5月11日银监会主席刘明康表示,我们要求所有的银行必须提供准备金,也就是说我们现在有足够的“弹药”可以抵御在房地产市场的下行风险。同时关键的一点是必须要实施审慎性监管,并具有相应的技能,确保银行有充分的资源。2月,上海银监局的银行“压力测试”,是以2009年9月30日的数据为准,楼价下跌30%为预测所进行的。“新国十条”的出台后,外资金融机构对内地楼市价格走势的看法,里昂证券:跌20%;瑞银:跌30%;瑞信:跌15%。

楼价下跌30%,是金融机构可以承受的风险,楼价如何软着陆就是调控的技术手段了。但是资产这种东西价格上涨时是信心爆棚,但是一旦下跌就立刻跌入谷底,所以所谓软着陆其实并不存在,在过了一段僵持、观望期后,楼价急泄30%极有可能,或许更多。