房地产企业债务融资范文

房地产企业债务融资篇1

【关键词】 上市房地产开发公司; 负债融资; 资产负债率

企业资产负债率即负债占其资产总量的比重,是表示企业负债融资水平的重要指标。它也用来表示企业的融资结构。房地产业融资结构不合理不仅给房地产企业带来财务风险,还可能引发金融风险。

一、中国房地产上市公司负债融资水平现状

(一)房地产上市公司负债融资现状

本文按照中国证监会行业分类确定的2007～2009年房地产开发上市公司为对象,通过对各年房地产上市公司资产负债率数据进行比较,分析房地产上市公司的负债融资状况。如表1所示,2009年87家房地产开发上市公司中,有61家公司的负债率在50%～80%之间,其中资产负债率介于50%～60%、60%～70%和70%～80%之间的分别有17家、27家和17家:即负债率在50%～80%之间的房地产上市公司占所有被考察对象的70.11%。从上面数据还可以看出,2009年中国房地产开发上市公司负债率水平比2008年和2007年高。

(二)中国房地产上市公司债务资金来源

房地产上市公司的负债来源主要包括:1.从金融机构和非金融机构借入资金而形成的长期借款和短期借款;2.在开发过程中因产品、技术和劳务的结算而形成的应付账款和预收账款;3.其他应付款;4.部分企业发行企业债券形成的负债。

根据表2上市房地产开发公司资产负债表数据可以看出,2001年银行贷款约占房地产开发企业资金来源的26.08%,2008年银行贷款约占企业本年资金来源的23.23%。相比而言,房地产企业发行的应付债券始终比较小,多数年度没有超过企业资金来源的1%。由表2可见,应付账款和预收账款依然是房地产开发公司的重要资金来源,2001年两项合计为9.59%,而2008年两项合计达19.65%,呈增长趋势;银行贷款中,短期贷款比重明显高于长期贷款。但自2004年以来短期借款呈下降趋势,而长期借款呈上升趋势;预收账款呈上升趋势。

(三)中国房地产上市公司与全行业负债融资水平比较

表3列示了上市房地产开发公司和全国房地产开发企业的资产负债率数据。从中可以看出,全国房地产企业负债率水平呈降低趋势,这主要是应归因于房地产融资渠道的多元化发展和资本市场的日趋成熟。从表3可以看出,近年来上市房地产开发公司的资产负债率明显低于全国所有房地产开发企业的普遍水平并呈波动增长趋势。这是因为上市房地产开发公司股权融资渠道优于非上市企业,随着上市房地产公司的经营规模和股权融资的增长,其负债融资的能力也更高了。另外,房地产开发经营的周期性对上市房地产公司的融资水平也有影响。总之,在中国房地产金融市场体系不完善和自有资金短期内难以大幅增加的情况下,房地产占用资金大、周期长的特点决定了房地产上市公司的债务水平在一定时期内仍有可能提高。

(四)上市房地产开发公司与其他类型上市公司债务融资水平比较

表4通过将上市房地产开发行业与制造业、批发和零售业、金融保险业、社会服务业等行业比较可以看出,上市房地产开发公司的资产负债率水平除了低于业务特殊的金融类上市公司外,均高于其他类型上市公司的负债率。

二、中国房地产上市公司债务融资现状成因分析

造成中国上市房地产开发公司负债水平高于其他行业上市公司负债水平的原因主要有上市房地产开发公司自身因素与外部融资环境因素。房地产开发公司自身因素主要包括房地产开发公司的行业经营模式和企业的资源状况等因素;外部融资环境因素主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况。

(一)上市房地产开发公司经营模式

房地产业是典型的资本密集型产业,其融资模式是由房地产开发模式所决定的。20年来中国房地产经营模式是房地产开发企业统揽土地―融资―规划―施工―销售―物业管理的全部环节。在这一产业价值链中,土地是房地产开发商能够进行开发的原始支点,融资只不过是整个运作的一个环节而已。按法律规定,企业用自有资金拿到地后,就可以通过这块地的项目做抵押或担保去融资开发项目,项目达到预售状态即开始销售,销售回款进入下一个项目。在这个过程中,银行贷款的支持是这种运作模式得以持续的基础。因此,包括上市房地产开发公司在内的所有房地产开发企业的贷款水平都比较高。另外,由于房地产开发周期长,资金占用时间也长,其周期性特点使上市房地产开发公司财务业绩不稳定,使企业很难利用增发新股取得股权资金。因而房地产上市公司从股市上获得的资金总量占资产的比例很可能低于其他行业的企业。

(二)企业资源状况和盈利能力

公司的市场竞争能力、人力资源状况、品牌和信誉等有形资源和无形资源对公司的融资都有影响。但影响上市房地产企业融资最重要的资源是土地资源。由于房地产市场的地域性和产品的不可流动性,拥有土地决定着房地产企业占有市场,同时,土地作为企业资产可进行抵押贷款。因此房地产企业土地储备量的大小影响着房地产企业的再融资能力。首先是可增加权益融资,权益融资的增加又扩大了公司的负债融资能力,进一步导致负债水平的提高。这可以从表2的数据看出:2007年总负债水平和长期贷款水平达到了2001年以来的最高峰。这是因为2007年上市房地产开发公司通过增发等方式增加自有资本增加土地储备,进而使得负债水平大幅度提高。

房地产企业的盈利能力也影响着负债融资水平。企业的盈利能力是偿债的保障,是公司取得债务资本的前提条件。盈利能力强时股东更愿意采用负债融资以增加股东投资收益。

另外,中国房地产上市公司多为业绩优异的企业,当盈利水平高时,能够较容易地从银行获得贷款,而通过股市融通资金相对困难。因此其资产负债率水平也相对较高。

此外,公司规模、成长性、公司的控股股东及管理当局对风险的态度等因素都对公司负债水平有影响。

(三)房地产金融政策

从2003年起,中国为了调控房地产投资过热,房价增长过快,从土地政策和金融政策上对房地产业频频出台调控措施,对房地产企业的融资模式产生了较大的影响。如2004年4月27日,国务院要求提高房地产开发资本金比例,(房地产开发不含经济适用房项目),资金比例均由20%及以上提高到35%及以上。正是这些金融政策的出台使房地产企业去寻求其他融资方式。2004年后信托融资大幅度增加、引进战略投资者融资增加及银行短期借款减少而长期借款增加主要是由于金融信贷政策变化导致。为应对金融危机,2009年5月再次调整了房地产开发资本金比例,其中,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。配合其他金融信贷政策,使2009年房地产信贷水平大幅提高。整体上看,房地产金融政策的调整对房地产企业的负债融资水平影响比较大。

(四)房地产金融市场体系

房地产企业的融资与金融市场体系的完善有很大的关系。从发达国家的情况看,完备的房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。房地产金融一级市场是指围绕房地产开发、流通以及消费整个环节进行筹融资所产生的资金初始交易市场,包括以银行为主的金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动;房地产金融二级市场是建立在一级市场之上,对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场,主要指房地产抵押信贷资产证券化(Mortgage-backed securities,MBS)。

发达国家成熟的资本市场能为企业融资提供各种便捷而适宜的渠道,而中国房地产金融起步比较晚,目前仍处于初级阶段,这在一定程度上限制了房地产企业的融资选择。如中国的债券市场不发达导致房地产开发企业债券融资水平很低。除了股市融资之外,房地产上市公司主要通过银行贷款来满足其资金需求,这也在一定程度上提高了房地产上市公司的负债率。

三、中国上市房地产开发公司债务融资影响分析

(一)负债融资对公司盈利的影响

根据国泰安研究中心上市房地产开发公司2008年财务分析指标数据库整理的不同资产负债率水平公司平均资产负债率与相关平均报酬率数据得到图1和图2。从图1可见,在一定范围内资产负债率提高,公司的经营业绩也在提高;当资产负债率高于65%左右时,随着资产负债率的上升,公司息税前利润与资产总额比及总资产净利润率呈下降趋势;图2显示30%~40%负债率水平公司息税前利润与资产总额比及总总资产净利润率最大,而图2显示处于60%~70%负债率水平公司净资产报酬率达到高于30%~40%负债率水平公司的净资产报酬率。这应归因于负债融资带来的纳税效应提高了股东权益报酬率。

图1和图2验证了资产负债率和公司绩效的关系,在一定的临界点之内,资产负债率和公司绩效正相关,当超过这个临界点以后,继续增加债务融资,提高资产负债率,不但不会提高公司绩效,还有可能会增加公司的破产成本,公司的财务风险也相应加大,公司绩效下降。

根据表1可以看出中国上市房地产开发公司有近1/3的公司资产负债率超过了70%。这表明房地产行业财务风险比较大。遇上经济变动或金融政策调整,公司资金链就会紧张,导致公司财务风险增大。

(二)负债融资趋同性对金融风险的影响

从前面数据可以看出,上市房地产开发公司的资金来源单一,股权资本的增加主要来源于增发配股。2006年5月中国证监会《上市公司证券发行管理办法),首次允许上市公司公开发行认股权和债券分离交易的可转换公司债券,同时全面放开了定向增发。这在一定程度上扩展了上市房地产公司的股权融资途径,但负债融资仍主要来源于商业银行贷款、预收账款(这主要是客户的定金和预售款,这部分资金实际上是个人消费贷款转化而来,主要来源于银行)及应付账款(主要是建筑企业流动性贷款)。债券融资比例仍然很低。房地产企业负债融资的趋同容易引发系统风险。一旦房地产市场出现波动,公司销售下滑,公司资金链断裂,公司发生财务危机的可能性就会增大。这不仅可能导致土地闲置、烂尾楼,还将导致银行坏账增加,甚至引发金融危机。中国1992～1993年海南的“房地产热”就是一个教训,海南“房地产泡沫破裂”给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1 600多万平方米,闲置土地18 834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。1995年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但仅仅两年零十个月,海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日,央行不得不宣布关闭海发行,这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

【参考文献】

[1] 翁少群,张红,刘洪玉. 中国房地产上市公司债务融资水平分析[J].中国房地产,2003(12).

[2] 洪振挺.基于融资能力的房地产企业竞争力[D].广东省社会科学院硕士学位论文,2007.

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[4] 靳明,杨广领. 房地产上市公司资本结构的影响因素分析[J].财经论丛,2008(11).

房地产企业债务融资篇2

关键词 房地产 上市公司 资本结构 优化策略

中图分类号：F293. 3 文献标识码：A

随着我国房地产调控政策的不断变化，房地产市场由供不应求到渐趋饱和，上市房地产企业资本结构也面临诸多的问题，不少企业出现资金紧张，面临资金链断裂的风险。尽管最近国家出台一系列利好政策稳定房地产市场，但是，上市房企的股价却在不断创造新低，企业经营面临很多的困境。在这样的背景下，上市房企需要更加重视资本结构优化，结合宏观经济政策和市场发展现实，运用新思维、新方法不断优化房企的资本结构，推动企业健康发展。

1积极拓展多种融资渠道，降低对银行贷款的过度依赖

成熟的房地产市场房企的融资渠道都比较多，比如，美国房地产企业的负债比例都在三成左右，而我国大部分房企的负债比例超过七成，比美国的两倍还要多。我国现在正处于经济高速发展时期，我国调整产业结构的压力比较大，对银行对房地产企业的信贷也在压缩，我国上市房企的融资渠道也处于发展时期，一直以来，大部分房企只能通过上市融资、银行信贷以及企业债券等形式，银行信贷是房企的资金的主要来源，造成当前我国房企融资方式单一，融资渠道较窄。我国政府需要做成更多的努力，鼓励企业拓宽融资渠道，制定和完善法律法规，对金融市场做好监管，引导上市房企在较为健全的金融市场环境中获取更多的融资渠道，减低对银行的过度依赖，优化企业资本结构。

2增强企业偿债能力，灵活应对市场变化

我国上市房企负债比例较高，短期债务和长期债务是影响企业资金链的重要因素，企业在发展和经营过程中需要不断发生各种信贷关系，需要不断获取新的融资，又需要对已有的债务进行偿还。由于我国的上市房企负债比例较高，偿还本息是很多上市房企的重要问题，这样的债务比例使得上市企业无法更好地发挥负债的杠杆作用，影响企业的发展稳定，让企业随时面临一定的财务风险。房企一旦出现资金链断裂，严重的债务危机必然是企业陷入困境甚至绝境。为此，上市房企必须未雨绸缪，一方面需要不断提升企业的偿债能力，防止企业财务危机发生；另一方面，需要积极稳妥地拓展融资渠道。我国上市房企获取长期贷款的难度一般都比较大，由于国家政策要求房企必须具有较强的盈利能力，在资金使用和企业的净资产等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想获得长期债务较为困难，房企需要不断寻找更多的短期负债渠道，短期偿债压力非常大。所以，我国上市房企需要强化短期偿债能力，优化短期债务的时间和债主结构，准确把握市场变化，合理安排短期债务的增长速度。

3提高企业盈利能力，不断优化内部融资比例

企业资本结构的核心是盈利能力，只有企业的盈利能力提升了，企业才能更好地发展，企业的融资渠道才能畅通，才能不断提升企业的偿债能力，才能确保资本结构合理和安全。很多的上市房企都处在高速发展的关键时期，需要储备大量的土地，甚至为了发展商业地产，还要100%持有物业，这样会让上市房企占用很多的资金。无论是以商业还是住宅为主的企业，都需要不断提升盈利能力，不断增强企业的收益留存，改变单一的对外融资局面，降低外部融资比重。利用上市房企每年的利润增加自由资金投入，既能降低对外部资本的依赖，又能够降低融资和经营成本，又有利于企业的资本优化。为此， 上市房企土地积累到一定数量以后，对土地储备的需求可以适当降低，不必再跟风拿地或者炒地，选择那些具有更大开发价值和发展前景的项目。在经营过程中，企业根据市场变化和自身发展积极尝试多元化经营模式，降低或者分解经营风险，加快资金回笼，提高存货的周转率，增强企业资金的循环能力，不断优化企业的资本结构，实现企业的可持续健康发展。

4积极发展金融市场，构建多元化融资渠道

我国上市房企的资金来源于国内贷款、自筹资金、购房预付款、外商直接投资以及利用外资等，我国上市房企的融资渠道貌似很多，但是渠道确实非常狭窄。要想更好地优化企业资本结构，需要不断拓展融资渠道，需要发展完善的金融市场。首先应该健全法律法规，为上市房企营造一个较好的发展环境；其次，需要鼓励房企积极探索各种融资模式，实现多元化融资，促进上市房企根据市场环境和自身发展优化资本结构。

5健全房地产市场法规制度，形成成熟的金融市场

我国房地产市场化起步晚，发展速度远远高于市场化建设速度，很多的法律制度跟不上我国房地产市场的发展，造成房地产政策管理和服务相对滞后，出现很多不规范问题，前期影响房地产质量，现在影响房地产企业融资发展壮大。尤其是当前我国房地产市场缺乏完善的融资法律法规，无法对房企资金来源和用途进行有效监控，没有对房企自由资金、金融信贷、海外直投等比例作出统一的规定，很多的政策、法规都处在不断变化之中，不利于整个行业的长期稳定发展。在比较成熟的欧美市场，可以更好利用房地产投资基金，可以实现房地产证券化模式经营，而在我国才刚刚研讨，缺乏较为完善的政策和法规支持。为此， 我国要确保房地产市场的健康稳定发展，需要构建较为完善的适合房地产可持续发展的金融法律体系。首先应该在《公司法》《合同法》《商业银行法》等基础市场经济法律法规中融入房地产金融方面的法律条款；其次，制定房地产金融专门法律，比如，房地产开发项目资金管理条例、房企融资法等，对融资方式、资金使用等方面做出严格规定；最后，为房地产信托、证券化、投资基金等融资模式提供较为完善的法律支撑。

总之，我国房地产走过了黄金十年，在推动我国社会经济发展和改善人民居住条件的同时，也是实现了发展壮大和升级，房地产企业完成了上市以后，规模不断扩大，业绩不断提升。但是，还应做好上市房企资本结构多元化，不断拓展融资渠道，实现上市房企的健康可持续发展。

参考文献

[1] 王艳华.新形势下房地产企业融资方式探讨[J].财经界（学术版），2011（06）.

房地产企业债务融资篇3

论文摘要：从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。房地产是一个资金密集型行业，且债务融资比例高于除金融业以外的其他行业。文章选取房地产上市公司作为实证分析样本，发现房地产企业债务融资与公司治理效率负相关，债务融资没有起到相应的治理效用。因此，文章提出改进房地产上市公司债务融资结构的建议，以提升公司治理效率。

一、问题的提出

我国房地产行业已逐步成长为国民经济的支柱产业。扣除土地购置费后，1997-2008年，房地产开发投资对gdp增长的贡献率由6. 32%增加到13%。房地产开发投资对gdp增长的间接贡献更大，对关联产业如钢铁、水泥、木材、玻璃等产业的增长带动约为其本身增长的两倍。而房地产又是资金密集型产业，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的环节。而债务融资和股权融资构成企业资本结构，同时形成相应的委托关系和公司治理结构，对公司治理效率产生了不同的影响。随着我国资本市场的兴起，国内学者研究房地产上市公司股权融资对公司治理效率影响的较多，而对于债务融资对房地产上市公司治理效率的研究较少。本文通过房地产上市公司债务融资对公司治理效率影响的实证分析，研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。

二、债务融资对公司治理效率影响的理论分析

企业债务融资的治理功能，即债务融资对公司治理效率的作用与影响的认识经历了一个渐进过程。从最早mm理论中对债务融资的财务效率方面的讨论到新资本结构理论中对债务融资治理效率的研究，从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。

债务融资在经营者激励方面主要表现在:债务融资可以提高经营者占有剩余收益的比例;债务融资到期还本付息的硬性约束，减少了可供经理使用的自由现金流量，抑制管理者做出低效率、非理性、投机性投资，促使经理努力工作并做出较好的决策。

债务融资的信号传递理论中，由于信息不对称，从两方面影响到企业的投融资:其一，当外部投资者预期到自身处于信息不利地位时，可能会减少投资或增加融资成本，使企业无法筹集到足够的成本;其二，当外部投资者缺乏足够的信息时，对市场上所有融资企业只能按照平均价值估计，导致投资的低效率现象。ross(1977)最早注意到经理可以通过负债比例的选择向外部投资者传递其融资项目的质量，投资者把具有较高举债水平当作是一种较高质量的信号。当企业提高债务时，相当于经理预期企业有更好的经营业绩。majluf和myers (1984)提出的融资优序理论指出，在信息不对称的情况下，负债融资将优于外部股权融资。

由于债务融资状况会影响到公司的控制权分布，当企业经营业绩优良的时候，债权人较少地干预企业事务;当企业经营状况恶化，陷于债务不能履行的状态时，债权人会干预甚至接管企业，意图改善企业治理效率。这一潜在接管威胁对企业的激励约束作用非常显著，对完善公司治理机制具有重要意义。

以上从负债融资的治理机制角度分析了债务融资对公司治理效率的影响。国内学者近几年在借鉴国外文献的基础上也开始关注债务融资治理效率问题，但经常得出不同的结论。于丹枫(2007)从房地产上市公司债务融资整体出发，发现资产负债比例与我国公司治理效率呈显著负相关。刘晓江(2008)以资产负债率为自变量检验出资产负债率与每股收益、净资产收益率和托宾q值相关系数均为负相关，得出资产负债率与房地产上市公司治理效率为负相关。刘建国和杨卫东(2009)对2004-2008年房地产行业上市公司的实证研究表明，房地产行业上市公司治理效率与长期银行信用融资率和财政融资率呈显著正相关关系，公司治理效率与股权融资率呈负相关关系。方茂扬(2009)通过实证分析表明，当前房地产上市公司负债率过高，会对公司绩效产生负效应。

综上，国内学者大多从房地产上市公司融资结构及融资渠道拓展角度研究债务融资对房地产上市公司绩效的影响。本文以房地产上市公司为研究对象，以公司绩效作为中间变量，主要分析债务融资对公司治理效率的影响，试图揭示我国债务融资存在的问题，以促进房地产上市公司债务融资结构的进一步优化，提升公司治理效率。

三、研究设计

(一)样本选择和数据来源

本文选取2004年以前在上海和深圳证券交易所上市的a股房地产上市公司作为研究样本。为保证房地产上市公司的特性，剔除2004-2008年间，年房地产主营业务收人不及50%的公司，同时剔除2004-2008年被列为st的房地产上市公司，最终选取了41家房地产上市公司作为研究样本。本文所用数据来源于万得资讯系统()，数据分析使用spss16.0。

(二)定义变量

(1)被解释变量选取总资产收益率(roa)

学者对公司绩效的研究，通常用的指标主要有三种tobinq、净资产收益率、总资产收益率。在我国，由于上市公司股权结构的分割，存在大量的非流通股，因此，在计算公司市场价值时就易失真。净资产收益率能够很好地反映自有资本收益能力，但忽略了债权形式资源投资的影响。总资产收益率反映了公司全部资产所产生的效益，体现了公司资产综合利用的效果。因此，本文选用总资产收益率作为衡量公司绩效的指标。

(2)解释变量选取总资产负债率(dar )

总资产负债率最能体现企业的整体负债状况，是体现公司融资结构的最基本指标，并且容易计算和界定。

(3)控制变量

①公司规模，根据莫克(morck,1998)的研究，公司规模对业绩也有影响。本文选取公司总资产的自然对数(insize)来衡量公司规模。

②自由现金流量比(fcf)是国际上各行业领先企业所普遍采用的业绩考评指标，而自由现金流量比正是企业价值的最重要变量。企业价值和自由现金流量因其本身具有的客观属性，正在越来越广泛的领域替代传统的利润、收人等考评指标。

③流通股的比例(ple)，即上市公司流通股的数量和总股本的比例。因为流通股越多，表明一个公司的股权越分散，有利于形成完善的公司治理结构，可能对公司业绩产生正面的影响。

(三)模型设计

本文采用最小二乘法(ols)来研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。具体的多元回归模型设定为:

其中，α是回归方程的常数项，β1、β2、β3、β4分别是解释变量和控制变量的待估系数，产‘是随机项，i表示公司，t表示年份。

四、实证分析

本文对2004-2008年共205组房地产上市公司的数据进行统计分析，得出结果见表1、表2。

描述性统计分析表明，样本标准差不高，各变量偏离平均值水平均不高，结果具有统计学意义。相关分析表明，各变量之间无明显相关性，样本不具有自相关。

(一)强行进入法回归分析

本文采取强行进人法，将所有对总资产收益率具有解释能力的总资产负债率、1nsize、自由现金流量比和流通股比例纳人回归方程，得出的多元回归结果如表3、表4、表5。

分析结果显示，模型的相关系数r = 0. 374，判定系数r2=0.140，调整的r2 = 0.122，表明此多元回归模型拟合度比较理想，并且durbin-watson =2.326，表明各残差间相互独立、无自我相关。方差分析显示，f值为8.116, p值为0. 000a，表明这一回归模型成立并具有统计学意义，即这四个自变量能显著解释房地产上市公司的绩效。

由回归系数分析表6的结果可得回归方程式为：

由标准回归系数可知，四个解释变量对被解释变量的影响从大到小依次为总资产负债率、in-size、流通股比例、自由现金流量比。其中总资产负债率、自由现金流量比和流通股比例与公司绩效呈负相关，公司规模与公司绩效呈正相关。四个解释变量中总资产负债率和1nsize通过显著性检验，说明这两个变量通过显著性检验，与公司绩效呈显著相关关系。但是我们也发现自由现金流量比、流通股比例与被解释变量之间的线性关系是不显著的，不该保留在模型中。同时，在共线性诊断(见表7)中我们发现此模型中条件索引的第五维度高达58.925，说明存在明显的共线性问题。

总之，通过分析我们发现以上回归方程存在一些不容忽视的问题，以下通过逐步回归法选取变量，避免发生复共线性现象。

(二)逐步回归法回归分析

由逐步回归结果(见表8一表12)可知，总资产负债率和1nsize选人回归方程，这与我们回归分析的结果一致。这两个解释变量对公司绩效具有显著性影响，具有统计学意义，同时强行进人与逐步回归整体回归模型的f值都达显著。因强行进人法有四个解释变量，所以其r与r2都较逐步回归法高，但调整自变量各数值的影响后，由调整后的r2与f值可知，去除复共线性影响后，逐步法的回归模式的解释力较强行进人法更佳。可以得到回归方程式为:

其中，总资产负债率与公司绩效呈显著负相关，公司规模与公司绩效呈显著正相关。

五、结论

本文根据大多数学者的研究，采用总资产收益率作为衡量公司经营绩效的度量指标来衡量企业的公司治理效率，然后运用收集的数据对经营绩效与债务负债率进行了回归分析和统计检验，得到如下结论:

1.房地产上市公司的公司治理效率与总资产负债率呈显著的负相关关系。这与理论分析中的结论相悖。笔者认为主要有以下两点原因:一是我国资本市场发展时间短，尚不规范，只是弱有效市场;二是房地产公司本身特殊的债务融资特点。据统计，我国房地产开发企业银行贷款加上购房者银行按揭贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。房地产公司债务资金的主要来源是银行贷款，尤其是四大国有银行。而我国的国有商业银行尚未完全走上商业化轨道，经营管理水平长期以来偏低，对企业的资金利用效率缺乏监督机制，参与公司治理的兴致不高，很难在房地产上市公司的治理中发挥应有的作用。

2.控制变量公司规模与公司绩效呈显著正相关关系。这与本文前提假设是一致的，说明所选取的样本公司符合规模效应原理。另外两个控制变量自由现金流量比和流通股比例与公司绩效呈负相关关系，但是不显著，没有通过显著性检验，其原因可能是由于样本量太少的关系。

房地产企业债务融资篇4

房地产业也是资金密集型行业，房地产企业资金的主要来源仍来自银行信贷。然而近些年来国家针对房地产市场的过热问题频繁出台政策，其中银行信贷成为了国家宏观调控政策的监督重点：从2003年央行下发的“121文件”，到2005年银监会公布的“212号文件”；从央行上调房贷利率，再到限购政策的大力实施，直接导致了购房者对房地产的观望和推迟购房计划的态势的加强。因此，在传统的融资渠道（银行信贷）受国家宏观调控政策的打压下，大量的房地产企业经受着销售资金回笼漫长与融资难度加大的双重压力，房地产市场也因此从“春天”进入了“冬天”。根据国家统计局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87，这是该指数两年多以来首次跌破100大关。纵观我国目前金融市场的现状及国家宏观政策的影响，房地产企业要想求得生存与促进发展，就必须比以往的任何时候更加全面深刻地了解金融市场环境及政策背景，时刻保持与金融机构的沟通，根据自身实力、资金持有状况和企业的发展目标三个方面来合理规划企业的资金使用情况。同时，我国政府应加紧探讨融资新渠道的研究，加紧出台有利于房地产融资渠道发展的政策及措施，实现融资渠道的多元化，以解决目前房地产企业融资渠道单一化的现状，进而促进我国房地产行业的健康发展。

二、房地产企业融资成本分析

本文选取2001-2010年深沪A股市场的房地产行业上市公司为样本数据。在总计为103家房地产类公司的基础上删除了十年间被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司和财务数据不全的公司，最后得到了30家深沪A股房地产上市公司，其中深交所的房地产上市公司共23家，上交所的房地产上市公司共7家，见表1。本文所使用的财务数据主要来源于深交所和上交所网站公开披露的2001-2010年间公司年报中的主要财务指标及财务报表，即资产负债表和利润分配表，其中被研究的数据均属于合并报表的数据。由于这些报表均经过注册会计师审计，因而认为所研究的数据是真实可靠的。此外，本文部分数据来源于股票查询软件“大智慧”，并通过计算整理得出。

（一）债务融资成本 债务融资成本用公式表示为：

债务融资成本=债务融资筹资成本+债务融资资本成本

其中债务融资成本可再分为短期借款融资成本和长期借款融资成本，由此，长、短期借款的融资成本的计算公式分别为：

短期借款融资成本=短期借款的筹资成本+短期借款的资本成本

长期借款融资成本=长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本

在计算长、短期借款的融资成本时，将二者的筹资成本均定为企业所需缴纳的贷款手续费，数据为1.6%；二者的资本成本以央行2001-2010年间的住房开发长、短期贷款平均利率为准（见表2）。

（二）权益融资成本 权益融资成本包含了权益融资的筹资成本和权益融资的资本成本两部分。在计算权益融资成本时，将企业在股票发行时支付的发行成本定为其筹资成本，数据为2%；将30家房地产上市公司历年的分红率定为权益融资的资本成本。30家房地产上市公司历年分红率的计算公式为：

分红率=分红派息总额/股票市值

根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》【国税发（1997）198号】的规定：“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配”，因此，本章分红派息总额的计算公式为：

分红派息总额=现金股利+红股股利

股票市值=股价×股票总股数

（三）融资成本 具体为：

（1）融资成本的计算公式。根据债务融资成本和权益融资成本的计算结果，现计算30家房地产上市公司历年的综合融资成本（简称融资成本），计算公式为：

融资成本=债务融资额/总融资额×债务融资成本+权益融资额/总融资额×权益融资成本

其中总融资额=债务融资额+权益融资额；债务融资额=长期借款+短期借款；权益融资额为实收资本。

（2）融资成本计算结果分析。根据表3的数据显示，可以得出如下分析结果：一是融资成本的时间趋势分析。这样的变动趋势表明，除与国家的宏观调控政策相关外，融资成本的变动也与30家房地产上市公司历年选择的债权融资组合相关。融资成本为二者的加权平均值，计算后综合融资成本整体上均低于债务融资的单项融资成本。这说明了企业通过合理运用融资组合可以有效降低融资成本。二是融资成本的数值分布分析。在对30家房地产上市公司十年融资成本均值进行排序后，从数值分布中可以看到，在30家房地产上市公司中，融资成本均值在5%以下的共14家，5%-6%间共5家，6%-7%间共11家，其中融资成本均值最低的公司为绿景控股，数值为2.26%；融资成本均值最高的公司为金地集团，数值为7%。这样的数值分布体现出，大多数房地产上市公司的融资成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集团的融资成本为7%，此外，深振业A和深长城的融资成本均为6.92%，数值接近7%，各区间内的数值差距不显著，整体数值分布较均匀。三是融资成本的公司差异分析。对融资成本均值为最低值的绿景控股和融资成本均值为最高值的金地集团比较后发现，绿景控股历年的融资成本均未高于5%，历年的融资成本均低于30家房地产上市公司融资成本十年均值。而金地集团历年融资成本数值显示为：2001年融资成本为最低值，数值为4.86%；2002年至2004年的融资成本开始上升，从2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融资成本虽有下降，但到2007年，融资成本已上升至十年间的最高值8.27%。2008年此数值降低至7.59%，但2009年融资成本又回升至7.7%。2010年此数值降低到了6.84%。因此金地集团融资成本的整体表现为，除2001年的融资成本在5%以下，其余九年的融资成本均高于30家房地产上市公司融资成本十年均值。根据两家公司的债务融资成本、权益融资成本和融资额的数据显示，绿景控股的债务融资成本十年均值为7.84%，权益融资成本十年均值为0。在融资额上，除2006年以外，其余年份中公司的债务融资额均比权益融资额低，其中2008年和2010年债务融资额均为0，这说明绿景控股的资本结构中权益融资占主要位置。而金地集团的债务融资成本十年均值为7.81%，权益融资成本十年均值为4.42%，其中二者数值均高于30家房地产上市公司的债务融资成本和权益融资成本的十年均值。在融资额上，金地集团的历年债务融资额明显高于其权益融资额，因此这说明与其权益融资成本相比，金地集团十年间的主要融资成本支出来自债务融资成本。

对绿景控股来说，由于公司十年间未进行任何分红派息导致了企业较低的权益融资成本，又由于企业的融资资金主要来自权益融资，因此企业形成了较低的融资成本。对于金地集团来讲，由于企业的债务融资成本和权益融资成本均高于30家房地产上市公司的二者十年均值，并且企业的资金来源主要依靠债务融资，因此直接导致了金地集团融资成本的偏高的结果。

三、结论

房地产企业融资成本的变动主要源于企业选择的债务融资和权益融资在资本结构中的所占比重。其中，债务融资成本的变动直接受国家历年宏观调控政策的影响，是国家宏观调控政策的产物；而权益融资成本主要与企业向股东发放的股利分配有关。但是长期以来我国大多数房地产上市公司都采用了不分红、低比例分红或以送、转股形式分配股利的做法，股利支出极低，导致企业的权益融资成本明显低于债务融资成本，因而体现出了权益融资成本的成本优势。通常情况下，将二者安排在相对合理的比重下，才会形成合理的资本结构，才会产生出最低的融资成本。也就是说，如果企业选择过多的债务融资，由于债务融资属负债，须考虑到期还款问题，将会成为企业较重的财务负债，甚至会影响到企业的生存与发展；反之，如果企业选择过多的权益融资，很可能会影响到企业的控制权和所有权，进而稀释企业大股东的权利，这很不利于企业的未来发展。因此对于房地产企业来讲，应认真研究债权融资的融资组合问题，并将其作为企业实施战略决策的先决条件来认真对待。

参考文献：

[1]陈灿：《债务危机背景下中国房地产融资风险问题研究》，吉林大学2011年硕士学位论文。

[2]陈小悦、徐晓东：《股权结构、企业绩效与投资者利益保护》，经济研究》2001年第11期。

[3]邓龙华：《基于直接融资的房地产融资模式研究》，天津大学2007年硕士学位论文。

房地产企业债务融资篇5

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 财务风险定义

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。

财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。

财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。

2 房地产企业财务风险的具体表现

2.1 资金源层面的财务风险

2.1.1 债务风险

在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。

2.1.2 融资风险与再融资风险

房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。

2.2 营运管理的财务风险

2.2.1 投资风险

房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。

2.2.2 经营风险

经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。

2.2.3 管理风险

管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。

2.3 外部客观环境层面的财务风险

2.3.1 利率风险

房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。

2.3.2 市场风险

由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。

2.3.3 政治风险

调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。

3 房地产企业财务风险的成因分析

3.1 资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一

因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。

房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。

同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。

3.2 财务管理的意识薄弱

在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。

另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。

3.3 内部财务控制体制不健全，管理体系不完善

现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。

虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。

3.4 宏观经济与政治环境的影响

近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。

同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。

4 房地产企业财务风险的防范及控制措施

4.1 优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化

在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。

目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。

4.2 建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力

企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。

4.3 合理规划投资项目

目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。

4.4 加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质

由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。

另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。

4.5 关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制

房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。

参考文献

[1]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015，（04）：60.62.

[2]许铸.浅析房地产财务管理的问题与对策[J].新经济，2015，（02）：88.90.

房地产企业债务融资篇6

（一）永续债券概念及应用

永续债券又名无期债券，即无期限债券，通常由国家或上市公司发行，其并不规定到期期限，投资者不能到期要求清偿本金，但可每年按票面利率，永久取得利息。永续债券一般附有赎回条款，即赋予发行人期权，发行人有权根据市场经济状况选择是否执行回购债券、推迟利息支付以及发放普通股股利。永续债券作为长期限含权债券的重要代表，适时推出有利于丰富我国债券市场产品多样化，可满足发行人以及投资者日益上涨的投融资需求。

从发行市场来看，目前永续债的计价货币主要是美元与欧元，主要的发行市场集中在欧洲，占世界永续债总金额的64.07%，其中英国是永续债最主要的发行市场。从发行主体来看，当前银行是永续债券的主要发行主体。彭博数据显示，截至2013年4月末，国际市场上银行占永续债券发行主体总数的45.25%，其次是非银行金融机构，约占23.05%，特殊目的机构和实业企业占大部分剩余部分。另外，永续债券发行人的评级通常较高，评级区间为穆迪评级的Ca到A1之间或标普评级BB到BB+之间。

（二）永续债券与房地产企业融资

国际市场上永续债券的大规模发行主要集中在最近10年内，在近几年更颇受融资方尤其是房地产公司的青睐。目前已有不少房地产企业涉水永续债，如雅居乐、长江实业、融创中国等。从内部环境看，房地产企业需获得持久抗风险能力，降低融资成本，提高扩张能力；永续债融资利息成本较高，但仍比信托融资成本低；从外部环境看，随着房地产宏观调控的深入，房地产业越来越呈现金融化趋势，投资者对于高收益投资机会的需求亦愈来愈大。在这种情况下，明股实债的永续债受到企业青睐，很可能成为未来企业融资的新模式。

二、永续债券对利益相关者利弊分析

（一）发行人角度利弊分析

从发行人的角度看：首先，永续债券只需支付利息无需偿还本金，且偿还顺序低于一般债券而与公司股票相近，当由上市公司发行时可被视为股本而非债务，在不影响股权结构的情况下，被视为一种股权融资的手段。其次，企业通过发行永续债券可为企业引入长久资金，获得稳定现金流。最后，满足条件的永续债券可在报表中反映为权益工具，在获得资金的同时，降低企业资产负债率，美化财务报表。

永续债券对于企业的弊端有三：其一，当企业在赎回期不采取赎回行为，则后续年份利息支出增加，企业融资成本增加。其二，永续债券在近十年兴起发展，缺乏市场熟悉度，仍未充足进入投资者视野。其三，根据《资本工具合格标准》以及巴塞尔III协议最新规定，只有满足相应条件的永续债券才可以为权益工具，永续债券的发行缺乏相关政策促进。

（二）投资者角度利弊分析

从投资者的角度来看，永续债券票息高，可获得高额固定收益。永续债久期较长，当购买少量的永续债券时便可对冲购买大量短期而高收益债券对组合久期带来的不利影响，提高投资者的投资灵活性。再者，为了补偿投资者所承担的市场利率变动带来的投资风险，永续债券一般设立利率跳升机制，保证投资者获得更高的回报率。另一方面，永续债券虽不能收回本金，但若投资者反悔，仍可于次级市场进行脱手变现。

对于投资者，永续债弊端体现在三点：第一，除非发行人清算，否则投资者一般无法收回本金。第二，永续债的长久期将为投资者带来更高的风险。第三，永续债无优先清偿权，其偿还顺序后于普通债券而与普通股相近。永续债券利弊可由图1逻辑树概括。

三、永续债券破解房地产融资困境及其对接路径

（一）房地产融资困境

目前我国的房地产融资模式发展相对滞后，缺乏完善的体制架构及明确定位，无法满足房地产业融资需求。房地产调控政策继续升级与细化，我国房地产融资存在的主要困境有：（1）资金需求压力大。数额巨大的房地产开发项目资金，仅靠开发商的自有资金难以维系。（2）融资工具缺乏多样性。我国房地产开发资金的主要来源为国内贷款、信托、房地产私募股权基金，自筹资金及其他资金，其自筹资金大部分来自购房者的银行按揭贷款，融资渠道狭窄。（3）融资期限长，供求不平衡。房地产项目投资大，期限长，融资方式的单一无法平衡投融资。（4）资产负债率高，风险大。民间资金的大量涌入令房企负债率居高不下，增加财务风险的同时带来不利于市场信用的负面影响。

（二）永续债破解及其对接路径

根据房地产融资困境状况结合永续债券的特点，永续债券可从资金需求、融资方式、融资期限、降低资产负债率四个方面进行对接，破解房地产融资困境，给房地产企业融资带来新选择，对接模式见图2。

四、永续债创造共赢模式：雅居乐案例

根据上述分析，房地产发行永续债券可解决房地产融资四大问题，破解房地产融资困境，为房地产企业与投资者实现共赢，从而创造综合效益最大化。下面进一步就房地产发行永续债券的交易结构展开讨论，并以雅居乐永续债券案例提供参考。

（一）房地产发行永续债券交易结构

依据房地产经营模式以及永续债券特点，通过房地产发行永续债券的交易结构基本采取图3所示框架。

募集资金：房地产公司通过无固定期限贷款，即发行永续债券引入基金，用于购买几个项目公司超过40%的股权，成为项目公司的股东方。房地产公司就项目公司在无固定期限贷款项下的贷款本金及利息提供连带责任保证。

分配：房地产公司每年按固定比率向投资者分配。

赎回：项目公司有权以商定的价格赎回，但投资者无权要求赎回。

清算：待项目进行清算后，本息全部结清。一般来说，一个项目的开发销售周期为3～5年。

房地产公司的还款来源一般为项目公司的销售回款，当房地产公司发行永续债券，在不改变股权结构又不提高负债率的情况下使公司获得资金来源，房地产公司获得的项目越多，还款就越有保障，扩张也就更快，融资也就更容易，从而形成一个积极的循环系统。

（二）雅居乐与永续债券共赢模式

1.雅居乐资金困境

作为中国领先市场的房地产开发商之一的雅居乐地产控股有限公司，广泛涉足房地产开发经营、物业管理、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，然而近四年来政府政策的出台、雅居乐大扩张以及其过度投资，使其资金状况出现“贫血”。雅居乐资金紧张及融资困境主要有以下几点。

（1）资金需求大。首先，雅居乐对商业地产倚重并投入巨大资金沉淀其中，同时住宅开发和商业地产开发齐头并进的方式亦加大资金损耗。其次，雅居乐在2011年开始积极在广东中山、广州以及海南等地连续拿地，耗资巨大。再次，现金流紧张。雅居乐2010年至2011年经营活动现金流以及投资活动现金流均入不敷出，现金来源主要依靠融资，2012年经营活动现金流虽达到正数，但对于雅居乐融资还款以及下年进一步发展仍不“解渴”。近三年现金流情况如表1所示。

（2）融资方式受困。开发贷款收紧成为银行业界共识，发放门槛的提高使其失去作为短期融资手段的意义，进一步束缚雅居乐融资方式的选择。房地产宏观调控下，依靠传统的开发贷融资越来越困难。

（3）金融风险头寸大。从2010年以来，雅居乐一直不断进行融资，通过优先票据、可转债、俱乐部贷款、双币循环贷款等方式，获得内地银行的信贷，并与多家大行、银团进行融资。其大规模循环举债，推高负债率，使金融风险头寸进一步加大。净负债比变化情况如表2所示。

（4）供求失衡。政府强力推动保障房建设并出台对二三线城市的限购政策，雅居乐项目分布过于集中，且分布于限购政策监控严厉区域，限制其销售发展，资金回笼缓慢，难以支持庞大的资本开支。

2.永续债破解困境

雅居乐的财务状况代表了大部分房地产开发企业的现状，此时外部输血才是解救之道。

2013年1月，雅居乐发行了总额7亿美元的永续债券（约合人民币44亿元），于香港联交所上市，由汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际负责。永续债券7亿美元的融资使雅居乐在资金上有所缓解，直接或间接为雅居乐的发展提供助力，创造价值，实现困境突围。

（1）活化资金，增加拿地能力。永续债券所融资金为雅居乐2013年的大力发展带来坚固基础。截至2013年8月26日，雅居乐拿地金额约为114.6亿元，为2012年的4.1倍，为2011年的7.3倍。雅居乐于2013年7月通过银团贷款再次融资56.28亿港元，但永续债券带来的大量资金乃是推动雅居乐在土地市场迅猛出手的主要原因。

（2）开拓多元化的资金来源，灵活融资。通过境内融资与境外融资相结合的方式，雅居乐共筹集123.44亿元借款。其中，雅居乐永续债，获超额认购10倍，有效延长了债务组合的年期及降低再融资风险。

（3）优化财务结构，增加现金流。发行永续债券，使雅居乐稳固及优化财务结构。由于永续债没有设定到期日，降低了借贷成本。同时，对成本较高的借款提早偿还，使企业的资金成本从8.5%下降至8.1%。充裕的现金流降低财务风险，截至2013年6月30日，雅居乐现金及银行存款总额为人民币155.48亿元，而未动用的借款额度为人民币25.43亿元。

（4）优化资本结构，平衡供求。永续债券的发行，进一步优化了雅居乐资本结构，增加企业再融资能力。表3显示，净负债比率为57.9%，相比于2012年末的62.3%，下降了4.4%。优化的资本结构有助于控制雅居乐财务风险，亦增强企业市场信用。

3.投资者利益分析

雅居乐永续债按面值100元价格发行，并附加赎回条款，可于5.5年后即2018年7月18日赎回。雅居乐永续债发行时票面利率为8.25%，于每年7月18日及1月18日每半年期付息一次。若发行5.5年后即2018年7月18日，发行人没有赎回，则票面利率变为5年期美国国库券利率加7.463%，半年付息。到2023年7月18日票面利率则调整为5年期美国国库券利率加7.713%，至2033年7月18日票面利率调整为5年期美国国库券利率加8.463%。雅居乐永续债获超额认购10倍，对投资者来说，雅居乐永续债带来的利益如下（见图4）：（1）高票息、固定回报。雅居乐永续债发行票面利率为8.25%，即5.5年内每份额每年8.25元的稳定现金流。（2）优化投资组合久期。对于希望延长投资组合的久期投资者，购买雅居乐永续债，可对冲购买大量短期、高收益债券对组合久期带来的不利影响，保持投资组合的利率风险敞口，同时不会显著降低投资组合的灵活性。（3）利率跳升，未来价值可持续增长。目前美国5年期国债利率约为1.646%，若以此做参考计算，则在雅居乐没有赎回的情况下，5.5年后，雅居乐永续债票面利率将达到9.109%，到2023年7月18日将达到9.359%，2033年7月18日则达到10.109%。

综上所述，其未来价值之可观，永续债券为雅居乐公司及投资者带来共赢，实现价值最大化。

五、结论与展望

（一）结论

永续债券作为国际市场上较为成熟的债务融资工具，政府政策出台及宏观调控力度加大，房地产企业资金正需“解渴”。（1）永续债券切合房地产资金需求现状，破解房地产融资困境，为房企带来价值创造，同时为投资者带来利益增值，实现共赢。（2）优化房企融资组合。摒弃传统模式融资组合，为企业开创多元化融资途径，一方面有助于多渠道纳入资金，另一方面降低单一渠道融资受困带来的风险，为企业的发展提供多条输血管道，解决房地产企业融资方式单一问题。（3）稳定房企财务状况，优化资本结构。永续债为企业带来稳定现金流，通过疏通资金，降低企业借贷成本，降低负债率从而降低财务风险，提供企业再融资能力以及盈利能力。（4）丰富债券市场产品序列，灵活投资。永续债券为投资者带来新投资机会，优化投资组合，丰富我国债券市场产品序列。（5）永续债券对于发行人和投资者而言，均有其利弊。因此，发行人与投资者均可灵活运用永续债券，实现共赢。

（二）展望

永续债券可有不同命名，如永久资本证券、类优先股产品等，本质相同但细节仍有出入，需根据具体类型切合不同企业分析，本文仅根据雅居乐发行永续债券展开分析，全面性尚显不足。此外，永续债券发行资本结构以及为发行人和投资者创造的共赢模式有一定全面性亦有一定特殊性，本文以房地产行业为基点展开，其他行业分析需有所调整。最后，房地产融资结构以及永续债券的发行条件都受政府政策、经济发展、会计准则等多方而影响，研究此问题需根据新环境、新条件、新问题而不断发展优化，达到新的共赢模式。

房地产企业债务融资篇7

一、房地产行业遇增长瓶颈，金融创新带来变革机遇

1.房地产行业面临增长天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持续的货币宽松、信贷增产、政策松动的强刺激下，房地产行业进入小周期上升阶段，市场交易行情持续复苏，房企资金链明显好转，收获了靓丽的成绩单。但是从长期来看，除一线城市和少数核心二线城市出现供小于求的情况，大部分城仍然市面临库存积压、降价难销的困境，去库存依旧是未来长期主题。同时，天价地王频频出现，地价涨幅持续高于房价涨幅，房地产企业盈利空间继续缩窄在所难免。

传统房地产企业面临销售规模增长的中长期瓶颈，依靠简单拿地、开发卖房的盈利模式将难以持续。从上市房企财务数据看，自2011年以来，房地产企业销售毛利率从接近40%的高位持续下降至28%，销售净利润率从16%下滑至不足10%，行业盈利空间持续被压缩。虽然近两年房地产行业明显回暖，但多数房企增收不增利，2016年一季度行业销售净利率为9.68%，同比下降了3.3个百分点。今年一季度房企盈利继续出现分化，1/4的上市房企销售净利率高于10%，而另有1/4的房企却已经为负值。

2.部分房地产企业负债率高企，急需改善融资结构

房地产企业传统的重资产模式，必然会导致高杠杆和负债率偏高，而房企的主要融资渠道为债务融资（银行贷款、委托贷款、公司债等）。去年以来信贷政策宽松，银行贷款利率多次下调，房企融资成本明显降低，同时A股再融资渠道也在放宽，房企融资冲动强烈。2016年1-6月，上市房企发行公司债、企业债、超短融等信用债超过2500亿元，远高于去年同期水平，代表房企发行公司债的票面利率普遍在3%-4%之间，较去年明显降低；2015年28家上市房企定向增发募集资金超过1200亿元，今年上半年又有20家房企定向增发700多亿元，另有25家房企正处于审批流程中，部分房企甚至连续推出定增方案，房企资金饥渴可见一斑。

房地产企业融资的增加，造成部分房企资产负债率居高不下。上市房企资产负债率持续升高，2015年达到76.64%，比2014年提高1.8个百分点。绿地控股、泛海控股等部分房企的资产负债率超过了87%，远高于行业平均值，其负债以债券、银行贷款等为主。房企负债率高企，意味着企业偿债压力巨大，同时会影响企业后续再融资的安排，因而急需开拓融资渠道及创新融资模式。

3.房地产与金融合作密切，金融创新浪潮带来发展机遇

房地产行业与金融行业都是传统的资金密集型行业，二者合作广泛而密切，在国外的行业分类中，房地产行业直接被视为金融的一部分。一方面，房地产的资产属性使其成为金融领域最重要的抵押品和融资工具；另一方面，房地产企业通过发债、IPO、定增等传统方式融资，同样离不开金融机构的支持。

近几年，随着金融市场管制逐步放宽，金融创新尤其是直接融资渠道拓宽，互联网金融如火如荼，金融行业迎来新一轮发展阶段，也为房地产行业带来变革的机遇。以P2P、众筹等为代表的新型互联网融资方式，为房企将重资产的房子、土地转换为轻资产提供了便利。金融创新也在推动房地产资产证券化不断发展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、类REITs、公积金贷款证券化等产品开始涌现，这为房企开辟了新的融资渠道，有利于提高资产流动性。在“地产+金融+互联网”大融合的趋势下，部分房企借助金融创新力量，加速战略转型，目标成为产业金融集团或其他类基金投资管理机构，也变得顺理成章。

二、房企转型金融背后动因思考

1.企业利润多元化，谋求高投入高回报

房地产企业转型金融业务，最主要的目的是寻求更大增量市场，突破现有行业发展瓶颈，拓宽企业利润来源。而金融行业门槛高、资本金数量大、盈利能力强，正符合房企未来战略需求。部分投资于金融行业的房企，已经获得丰厚回报。泛海控股的民生证券公司已经成为其利润主要来源，2015年证券公司营业利润占比达到51.2%。绿地控股的全资子公司绿地金控去年实现净利润30 亿元，占比上市公司净利达40%。

2.拓宽融资渠道，调整融资结构，降低融资成本

房企直接参与金融业务，将融资渠道从银行、公司债扩展至信托、私募基金、保险、REITs、互联网金融等领域，并且不断发展出融资租赁、房地产资产证券化、P2P与众筹等新型融资方式。而以债权融资为主的融资结构，也悄然发生改变，股权融资占比大幅增加，房地产股权投资基金开始兴起。直接参股或控股金融机构的房企，享有更多融资便利，入股保险的企业将有可能获得大量低成本、长期限的保险资金；对入股银行的房企而言，一方面其在地产开发周期中的融资需求皆有所满足，包括前期拿地保证金、开发贷、销售期按揭贷款以至于在持有运营阶段的经营性物业抵押贷款、社区金融服务等，另一方面也可对房企产业链的上下游企业提供融资服务。

3.推动房企经营模式转型

传统房地产企业多为重资产模式，即企业投入大量自有资金用于拿地、开发项目；但是借助金融创新方式，房地产基金、众筹等多种融资渠道获取资金，将项目大部分权益打包转让，一方面使企业债务出表，从而优化房企财务报表结构，另一方面使企业专注于设计、建造、招商及运营管理等环节，使企业经营模式向轻资产模式转换。

三、地产转型金融业务的三大主要模式

1.成立金融控股平台，统筹金融业务，获取金融全牌照

房地产企业转型金融最直接的模式就是成立金融控股平台，独立开展所有进入业务，通过多种渠道布局，目标是获取金融领域全牌照。采用这种模式的多为房地产龙头企业，如万达集团、恒大集团、绿地集团等，它们未来谋求房地产业务与金融业务板块的协同效应，力求打造金融地产财团的发展模式。

万达集团在2015年正式成立万达金融集团，目前已经拥有网络金融、保险、投资等子公司，今年上半年收入155亿元，发展极其迅速。恒大集团成立恒大金融集团，先后获得保险、银行等业务牌照，设立恒大金服公司涉足互联网金融，其中“恒大人寿”借助亚冠决赛高调亮相，引起广泛关注。绿地集团将金融业务作为三大新业务版块，成立金融控股集团，进入包括互联网金融、私募基金、小贷/担保等多个领域，并参股东方证券、上海农商银行、锦州银行等金融机构。

2.参股控股金融机构，扩大金融布局

部分中型房企由于自身实力有限，但是在金融行业拥有一定的经验或资源，选择直接参股或控股金融机构的方式，以“地产+金融+X”为战略目标，逐步转型金融业务。一般而言，房企主要通过认购上市金融机构定向增发的股份或二级市场收购、收购非上市金融机构股权等手段，获取金融机构的参与乃至控制权，快速开展金融业务；或者联合其他房企、资本共同发起设立寿险、财险、再保险、民营银行等公司，从而获取金融牌照，扩大金融领域布局。

泛海控股是典型的转型金融业务的房地产公司，从2014 年起加大了在金融领域的投资，在“金融+房地产+战略投资”的战略转型思路指导下，先后收购并增资民生证券、亚太财险、民生信托、民生期货等，设立基金、投资管理公司、民金所等子公司，联合其他民企发起成立寿险、再保险公司等，不断完善金融版图。

互联网金融平台则是房企转型金融的热门路径。今年以来，就有金地集团、碧桂园集团、佳兆业等房地产企业纷纷上线互联网金融平台，推出众筹、首付贷、供应链融资等各类金融产品。2016年9月，泛海控股设立民生金服控股有限公司，也建立了互联网金融控股平台。

3.与金融机构合作，创新发展房地产金融产品

虽然很多房企意识到金融业务的价值，但是出于自身实力、整体战略等多种原因，难以直接参与金融业务，所以选择与外部金融机构合作，实现地产与金融的创新结合。

房地产公司与券商、基金合作推动房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行房地产投资信托基金（REITs），房企实现商业物业项目的投资退出，提前变现租金收益，缩短投资回报周期，提高资金运用效率，加速轻资产化转型，而REITs投资人享受租金、物业升值等带来的投资收益，丰富资产配置品种，实现双赢目标。例如，2015年万科地产与鹏华基金发起的国内首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”，以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，运作一年的投资收益达到了9%，而同期的同期沪深300指数下跌近19%。

房企与P2P、众筹等互联网金融平台的合作，有些集中于首付贷、众筹购房等产品，虽然能帮助房企提高成交量，推动项目去化，加速销售资金回笼，但是存在助长房价上涨和涉嫌非法集资等法律风险，部分地区已经叫停。而现在房企与互联网平台的合作，更加重视场景与金融的结合，挖掘消费金融潜力，譬如围绕购买房地产过程购房、装修、物业管理的消费需求，借助互联网为客户提供金融解决方案。

此外，多家房企引入保险等机构作为战略投资者。保利地产引入泰康人寿、珠江人寿、安邦保险，远洋地产引入中国人寿等，推进地产与保险在战略层面的长远合作，二者在融资、运营、业务开拓方面实现协同发展。譬如在当前热门的养老地产领域，保险作为低成本长期资金的投入者，地产企业作为养老社区的承建者、运营者，双方的结合将带来持续良好的效益。

四、房企转型金融业务须重视风险

房地产与金融虽然都是资金密集型行业，但是二者在政策监管、市场竞争等方面存在很大的不同，房企转型金融业务过程中不可避免面临诸多风险。

金融行业竞争激烈，转型金融同样面临盈利困难的风险。以寿险业为例，2015年上海人寿、恒大人寿、人保健康等均出现净利润亏损亿元以上。我国经济进入新常态后，金融机构不良贷款处于上升通道，房企转型金融不得不面临这个风险。我国银行业不良资产总量和占比最近几年持续双升，不良资产率已经突破2%，银行利润增速出现锐减。

我国金融机构牌照采用审批制，获取牌照的难度极大，通过发起设立金融机构获取金融业务牌照的房企不得不面对漫长的审批过程，也有可能无法通过审批。监管机构对产业资本获取金融牌照采取严格审核的态度，譬如目前有200多家企业排队申请保险牌照，但保监会15年至今年上半年仅批准24家筹建，对发起企业提出财务报表良好、有持续出资能力、股东社会信用要好、有专业人才队伍等多项要求。

而热门的房地产互联网金融，目前并没有严格的行业规范，也缺乏相关法律的监管和约束。部分房企的互联网金融产品甚至存在自融问题，即旗下平台将募集资金投入到关联公司的房地产项目上，而这种隐蔽的风险很难被监管部门及时发现。有些互联网金融平台的房地产P2P产品还存在资金监管缺失、重复抵押等问题，面临房价下跌、逾期等风险，如果因此出现兑付问题，对行业发展和房企品牌都是巨大伤害，投资者更是面临严重损失。

从监管层面来看，房地产参股金融，受到住建部、央行、证监会、银监会、保监会等多个部门的监管，涉及多个部门的协调，有可能存在一定的监管空白。而房地产与金融作为关联度很强的行业，二者的融合，存在影响金融系统稳定的隐患――以房企入股银行为例，房企可能一定程度上影响银行的决策，银行信贷政策、利率政策、风控机制独立性减弱，如果房企或银行一方发生问题，风险将会叠加放大。

五、房地产企业转型金融业务的建议

房地产企业纷纷切入金融业务，企图从“地产+金融”的融合中获取企业新的发展动力，再加上“互联网”的因素，地产与金融的创新更是层出不穷。房企在转型金融业务过程中，应该在以下四个方面努力。

首先，制定转型金融业务的战略目的，做好顶层设计规划，譬如选择整体转型金融业务还是走产融结合，选择战略投资或者财务投资，实现全牌照的金控集团还是集中某一行业深耕等。

其次，结合企业自身的运营模式、资本实力等条件和优势选择实现路径。以国有大型房企为例，它们资金实力雄厚、股东背景强大，可以直接获取金融牌照，甚至直接成立金控集团，在发展房地产主业同时，做大金融业务，推动企业跨越式发展。中小房企则资本有限，可选择互联网金融平台，开展金融创新，服务地产业务发展。

再次，建立符合金融行业特点的人才管理与激励机制。金融行业是资本密集型+知本密集型行业，人才是核心资源。房企需要建立起市场化的激励机制，完善职业上升通道，并着手培养地产+金融的复合型管理人才。

最后，建立地产业务与金融业务的隔离机制，在分业监管的模式下还应建立不同金融机构间的防火墙机制。企业内部建立严格的风险控制体系，对房地产与金融机构间、不同金融机构间的关联交易建立审查制度和机构，在符合法律规定的情况进行关联交易，并向监管部门报告。

面对房地产转型金融业务的浪潮，政府也应与时俱进，制定相应的政策，及时引导和监管“地产+金融”的创新。对于房地产主导的金融控股集团，由于其控股的金融机构属于不同金融行业，监管层面需要加强协调。应严格控制企业关联交易，加强信息披露；对房企与关联金融机构间的资金流动及时跟踪监测，严控同一控制人下不同金融机构的监管套利，保障房企与金融机构在合法合规的轨道上运行。

房地产企业债务融资篇8

关键词：房地产；筹资风险；成因；防范

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）003-0000-01

一、前言

筹资风险，又称财务风险，从筹资的视角出发，是指企业在筹集资金的过程中，由于未来收益的不确定性使偿还到期债务存在不确定性带来的风险。因此，企业的筹资风险与负债经营有关，企业不借用负债，就不会产生筹资风险。

房地产业是资金密集型产业，其基本特征为：资金需求量大负债高、项目投资周期长资金周转率低、受外部金融环境和国家宏观政策调控影响明显。房地产公司面临的筹资风险无时不有，无处不在。因此，企业只有提升自我管理水平，增强对筹资风险的识别与防范能力，防微杜渐，才能使企业在市场竞争日趋激烈的今天立于不败之地。

二、房地产企业筹资风险的成因

（一）负债规模逐年增长

负债规模是指企业负债总额的大小或负债在资金总额中所占的比例的高低。企业负债规模过大，利息费用支出增加，企业需用收益的大部分去偿本付息。依据2010至2013年《中国房地产上市公司测评研究报告》，中国房地产上市公司2010―2013资产负债率如下表：

由上表看出，我国房地产企业的资产负债率较高，均超过60%，且成逐年递增的趋势。负债比重越高，企业的财务杠杆系数越大，股东收益变化的幅度也随之增加。因此，负债规模越大，筹资风险越大。

（二）期限结构不当

期限结构是是指企业长期借款同短期借款的相对比重。负债的期限结构安排不当，会增加企业的筹资风险。从长期负债比率来看，2013年，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2012年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2012年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。因此，需权衡好长期负债、短期负债的规模与比重，合理安排筹资期限组合。

（三）筹资方式单一化，过度依赖银行借款

我国自改革开放以来，逐步建立和发展了金融市场，债务筹资方式呈现多样化，主要有吸收直接投资、银行贷款、发行股票、商业信用等。房地产行业是资金密集型产业，资金需求量大，自筹资金比重小，必然依赖金融机构尤其是银行的支持。2010年起中央收紧房地产商融资，一旦房地产出现长期滞销，房地产企业将陷入资金困局。

三、房地产企业筹资风险的防范

（一）确定合理的负债规模，优化资本结构

市场经济的条件下，企业竞争日趋激烈。仅利用所有者投入的资金肯定不能满足企业的经营管理。因此企业需要负债，需要利用财务杠杆产生的杠杆效应，筹资风险和财务杠杆收益是企业筹资过程中必须考虑的两个方面。房地产企业要想在项目开发时资金周转顺畅，就要使企业内部各类项目保持合理的比例关系。

（二）合理安排筹资期限组合方式

筹措短期资本，资本成本相对较低、弹性高、筹资风险较大，而长期资本则与之相反。企业在决定长、短期筹资的比例关系时，要根据其生产经营和发展需要，权衡风险与收益。

企业对筹资期限结构的安排主要有三种方式：保守型、中庸型、和风险型。

保守型期限结构，企业以长期融资方式支持固定资产、永久性流动资产和部分波动性流动资产的需要，短期融资仅满足剩余的波动性流动资产的需要。该期限结构面临的整体风险较低，但资本结构弹性较弱，具有较强的刚性，实际中并不多见。中庸型期限结构，企业对波动性流动资产以短期来源来解决而对永久性资产包括永久性流动资产和固定资产则用长期来源来满足资金需求。该结构具有良好的财务信用，资本成本具有可调节性，资本结构具有弹性，实际中较为常见也较为合理。风险型期限结构，是指企业资本结构中主要甚至全部采用债务融资，流动负债也被大量长期资产所占用。短期来源不仅解决临时性流动资产的资金需要，还解决部分永久性资产的资金需要。这种融资结构资金成本低，财务风险高。所以，房企应当尽量选择中庸型期限结构，避免风险型结构。

（三）选择多元化筹资方式

房地产行业具有规模大、时间长等特性，促使房地产开发资金需求量巨大。资金来源问题成为房地产公司扩大规模提升效益的瓶颈。2004年7月5日，万科A（000002）公告称，已与Hypo Real Estate Bank International签订合作协议，为即将开发的中山万科城市风景花园项目融得3500万美元。万科开启了房地产企业从海外银行贷款之先河。此笔贷款的利率比国内现在海外房地产基金的利率要低很多，大大降低其筹资成本。2008年万科A（000002）公司债有担保品种发行规模为30亿元，无担保品种发行规模为29亿元。因此，可通过寻求海外贷款、发行债券、房地产投资信托、引进抵押贷款投资等形式寻求多元化的筹资方式，提高融资能力，降低筹资风险。

四、结语

企业既然需要负债经营，就必须承担筹资风险。筹资风险是一把“双刃剑”。它既有可能给企业带来损失，也有可能给企业带来意想不到的经济利益，关键在于企业能否把握、控制并利用好筹资风险。房地产企业需要寻求合理的资产结构、控制负债规模、创新筹资模式，树立正确的财务风险观念、提升风险防范意识，做好筹资风险的防范措施，方能提高其经济效益以及社会效益，强化其市场竞争力。

参考文献：

[1]黄婉婷.企业财务风险控制研究[J].会计之友，2013（23）.