消费市场研究报告范文

消费市场研究报告篇1

2013年，对于全球奢侈品市场，注定不平凡。这个行业在头顶光环多年后，第一次感到了压力，很多机构甚至用“遇冷”、“崩盘”、“冬眠”来描述这股实际始于消费升级与商业变迁的市场振荡。而2014年，对于各大奢侈品牌，注定是新的开始。游戏规则变了，品牌话语权时代过去了，取而代之的是物流与信息流发达带来的信息透明化，大数据时代带来的产业化与规模化，消费群体的扩大带来的大众化与时尚化，电子商务正大跨步地推动着商业模式由C2B走向C2C，零售升级在所难免，而以中国人为核心的新消费力在全球范围的崛起，更是突破了很多奢侈品牌负责人的管理经验。于是，这一切促成了奢侈品市场内部的结构性调整，短期振荡必然发生，这是个破茧的过程，我们需要忍受阵痛。

21世纪，无疑是商品经济高度发达的社会，此时，有两点深刻影响着商业社会的发展轨迹，一是消费能力，二是消费心理。物质生产极大丰富，人们生活富足，是消费能力强的表现，由此也支持了全球奢侈品市场多年来的高速增长，但是，人们往往会忽略或者轻视另一点，即消费者消费心理的变迁，或者说是消费者的成熟和发展。而谁在这个过程中能捕捉到市场与产业发展的讯号并提前进行风险防范与战略调整呢？这也把“产业研究”推到了前所未有的制高点。随着奢侈品市场的深入发展，消费行为的复杂，致力于奢侈品市场研究的机构却由以往的遍地开花到如今的凤毛麟角。很高兴地是，财富品质研究院作为独立市场研究机构，我们坚持住了，自2011年创立并首发《中国奢侈品报告》，到如今累计奢侈品行业专业报告12部，调研中国富豪逾万人，研究涉及消费行为、品牌管理、市场营销、媒体传播、商业模式等多个维度，全球千余家媒体与我们建立了合作关系，400多家主流媒体长期采用财富品质研究院的数据与观点，财富品质报告的网页搜索量超过1000万条。各大奢侈品集团、品牌、国际公关公司与广告公司正在大范围地使用财富品质报告，同时我们的报告也是国家财政部、商务部、海关总署等政府机构政策调整的参考，而2013年的《中国免税报告》则通过内参系统两次递交国家领导人参阅。财富品质研究院已经成为关于中国富豪生活方式调研与研究的第一机构。一切源于我们希望用数据说话，用专业观点呈现市场的理性声音。

当然，当我今天回首三年的研究历程，酸甜苦辣各种滋味涌上心头。2011年底，当财富品质研究院通过行业与消费调研发现三股市场悲观情绪而2012年市场预警时，没有品牌在意，而是按照某些机构的乐观估计加大对中国市场的产品投放。2012年，当财富品质研究院预测奢侈品牌将迎来大范围去logo化风潮的时候，曾受到很多奢侈品从业者的嘲笑，说奢侈品卖的就是logo。然而，到了2013年，去logo化风潮如决堤之水迅速渗入了整个奢侈品行业，人们发现所有的奢侈品牌都在推无logo的产品。2013年，当财富品质研究院高调宣布定制将产业化与规模化发展的时候，很多人又如三年前一样嗤之以鼻，其实早在2011年我们的团队就在基于中国富豪的消费调研中发现了中国高端群体对定制产品与服务的偏好，当时很多品牌的负责人在会的现场是满脸的不屑，如今哪个品牌不提定制都感觉自己不够高上大。当然，除了基于一手数据的研究，财富品质研究院也努力在理论研究方面不断创新。我们的研究团队第一次拟合出奢侈品消费欲望曲线，第一次计算出中国城市奢侈品发展指数，第一次清晰地定义三类奢侈品消费者，第一次推出奢侈品品牌价值与市场可见度博弈理论。定量与定性研究的互相结合，才能真正探索出其中真正的相关性。

本期财富品质二月刊将特别呈现《2013中国奢侈品报告》与《2013财富品质报告》中英文全集，再次呈现我们的独家数据与观点。此外，2014年财富品质研究院将推出15份专业报告，我们相信奢侈品行业真正的春天才刚刚开始。

消费市场研究报告篇2

经济学理论告诉我们，家庭的消费决策一般是跨期进行的。家庭购入住房需要利用前期收入或预支未来收入，家庭对住房的消费则发生在以后各期，因此住房消费最能体现家庭消费决策的跨期特征。家庭的消费水平取决于当期收入和财富水平，住房一方面因提供效用属于消费品，一方面提供收入属于资本。这样，住房既作为资本品又作为消费品，将影响居民的消费行为，从而从宏观上改变消费率。因此，清楚认识我国住房消费的现状，采取合理的住房消费政策显得越来越迫切。

在国际上通行的GDP核算中，住房消费是居民消费支出中非常重要的一部分。由于我国住房租赁市场不发达，全国各地差很大，国民经济核算中的虚拟房租主要以成本法核算为基础。这种方法，可能对房屋市场价格的变动考虑不够，以至低估居民的收入和消费水平，影响GDP的核算。另一方面，由于全国各地的城市化水平、经济发展阶段不同，用平均数的方法核算，就可能使级差地租无法得到充分的反映，从而反映不出城市化地区和非城市化地区在居民收入结构和消费结构方面的巨大差。因此，我国存在对居民住房消费核算偏低的问题，核算的差将影响消费率比较的结果，可能导致各种刺激内需政策的方向和程度出现偏差。

有鉴于此，本期以“城市化与居民住房租赁消费”为论题，集中讨论在城市化加速推进的过程中，居民房屋租赁对居民收入结构和消费结构的影响问题。发表的这组文章中，大部分是以国家统计局、深圳市政府、市统计局和综合开发研究院人员组成的联合课题组研究的成果，这些研究成果以总报告和分报告的形式推出，相互交叉，互为支撑。

其中，“居民住房租赁核算及对消费率的影响――国际比较与中国的实证研究”，作为课题研究的总报告，着重依据美国和发达国家的一般经验，就全国城镇居民住房租赁消费对国民经济和居民消费率的影响做了深入的分析。“我国居民住房租赁核算的方法选择”一文，作为课题研究的分报告，通过对联合国国民经济核算体系（SNA）中有关住房租赁核算方法的分析，着重讨论核算的方法论和具体的计算过程。其它两篇分报告，“住房消费对美国宏观经济的影响”和“发达国家居民住房租赁市场的经验及借鉴――以德国、日本、美国为例”，分别从不同的视角研究了美国等发达国家住房消费和租赁市场的经验。

此外，本期论题还收录了国内其他研究者的相关成果，包括“从GDP核算看实体经济与虚拟经济”、“基于房价收入比的居民住房支付能力研究――以上海中等收入居民为例”、“论我国居民消费水平的影响因素”等。

我们相信，随着城市化进程的推进，中国的经济重心将继续从沿海向内地转移，城市化从100万平方公里向250万平方公里扩展，这意味着将崛起更多的大城市、特大城市和超大城市，房屋租赁消费将可能成为我国城镇居民普遍的行为。我们期待着有更多的有关住房租赁消费的研究成果问世。

消费市场研究报告篇3

中国是一个很大的市场，放眼到消费市场会发现，中国地区之间消费的差异是非常大的，不同的气候，不同的土壤也会滋生出不同的消费者。英国的一个著名研究机构《经济学人》杂志研究部曾经对过去几年打算到中国发展的跨国公司进行研究，问了一个问题：“你会把中国看成多少个市场？”结果显示，有44％的公司把中国看成是一个市场，39％的公司认为中国是4个或者4个以上的市场，4年以后又做了一个研究，发现当初认为中国是一个市场的公司失败了，而把中国看成多个市场的公司获得了成功。这个结果显示，纵然企业可以跨越地理的疆界，但是地理的疆界却是一直存在的，企业需要重视地理和区域文化的因素的作用。很多企业目前都提到非常头疼区域市场的开拓问题，事实上如果研究清楚了区域消费市场的问题，那么区域市场问题就将会迎刃而解。

代表中国消费的7个区域：背后隐藏着性格和文化

如果拿中国具有一定区域代表性的7个城市，北京、上海、广州、沈阳、武汉、西安和成都来看，同样会发现，不同区域的城市有着不同的文化，这就使得不同区域的消费者也就有着不同的特征。比如北京作为政治、文化和教育的中心，北京人表现出大气、张扬和潜在的贵族意识，他们会在生活当中对政治表现出兴趣，会有政治感、责任感，甚至会有首都人的优越感。上海是中国的金融中心，也是最具有国际化气息的大城市，上海人表现出来的特点是非常精明，同时追求品位和格调。广州人则因为商业气息浓厚而敢拚敢闯，具有务实本色，而如果再看成都的特点，则会发现，作为一个西部的休闲城市，成都人则表现休闲和慵懒的态度，对于在其他城市生活的人来说是难于接受的，因为成都人的生活节奏很慢，他们更加追求轻松的生活。其次，沈阳人的豪爽、大度、仗义以及西安人悠久古都历史遗留下来的正义感也是具有地域特色的。

分析这些城市的特点，带给企业的启示就是，不同的城市因为它不同的特点、不同的土壤或者不同的文化会产生不同的消费人群，从很多消费的判断中能够看到他们之间的差异，如果企业能够把握这种差异的话，就能够更好地理解中国的消费市场。

价值观地理：影响消费的内在因素各有不同

城市文化塑造了城市消费者的价值取向，从消费的价值取向的角度，七个城市之间也存在差异。研究结果显示，北京人和沈阳人价值观具有保守和稳定的倾向，他们追求和谐，对于他们来说一些和谐的因素，比如企业的品牌诉求如果跟和谐与稳定有关，就能得到他们的认同。而在社会公益的价值取向上，北京人表现得更加突出，同时北京人在消费当中还更愿意充当消费的意见领袖，也就是说北京人是最佳的公益大使，也是企业更好的广告宣传员，他们很重视传播或者跟别人分享消费信息。而广州人则是在休闲的娱乐当中更追求自我的实现，边娱乐边工作成为他们典型的价值理念，上海、西安和成都人则更加重视家庭的稳定。 　 消费狂热地理：花钱在于胆识

现在关于超前消费的讨论有很多，很多人都会把目光投向北京这样的大城市，但是实际的结果并不是的那样，我们把研究的七个城市按照超前消费的倾向进行排序，会发现上海、成都和沈阳人更倾向于超前消费，他们会认为“会花钱比会挣钱更重要”、“即使昂贵的香水或化妆品我也会购买”以及“我想节约花费但很难”，而北京、武汉、西安、广州这四个城市更倾向于稳健的消费，他们的花费会非常谨慎，他们通常的表现是如果有富余的钱，更愿意存入银行，我对自己的花销非常谨慎，甚至不喜欢负债消费。从区域的角度来看会发现，其实消费的欲望和消费的狂热跟有钱没钱没有关系，跟在大城市还是小城市也没有本质的联系，关键在于是不是有足够的胆识敢于超前消费，成都和沈阳这样的城市在消费的潜力上也不容忽视。 　 广告影响力地理：到底谁更容易心动？

现在广告满天飞舞，但是广告要做到有效的被消费者接受，却越来越困难，特别是面对区域市场的时候，同样的一个广告在不同的市场产生的结果往往也是不一样的，因为每个区域城市审美的标准、关注的因素都不一样。我们通过研究七个城市对于广告的敏感度来看，结果显示，北京人更追求广告的格调，他对广告的要求很高，如果你的广告做得太简单、俗气，他们就不愿意认同、不愿意看。上海、广州和成都人对促销广告极其敏感，在这几个城市，你只要打出一个促销广告，他们就会压抑不住购买的愿望。而广州人比其他城市的人更加相信广告，因此任何产品在广州一定要做广告，他们才会非常信任你。值得注意的是，西安人对广告表现出了一定的排斥心理，因此，对于西安人来说，良好的广告环境以及创意好的广告才能得到接受。从这个角度来看，广告也需要区域的差异化，不同的区域都使用当地的消费者喜欢的方式来传达信息，才能取得好的效果。

购买因素影响力地理：各有各的算盘

从购买产品看重的因素上，七个城市也有着显著的差异。我们以IT数码产品的购买为例，研究结果显示，北京人和西安人看重品牌，广州人和沈阳人关注价格，上海人关注技术性能、产品的质量指标和外观，成都人既关注品牌又关注外观，武汉人关注的比较多元，不仅关注产品品质和技术性能，同时价格也是比较重要的因素。因此，对于北京和西安人来说，品牌是赢得他（她）们购买行动的关键因素，而价格策略则对广州和沈阳人比较有用，对于上海人和成都人来说，产品外观设计的时尚程度也非常重要。

我们如果从各个城市的消费信息来源来看，会发现北京、成都、广州会更加重视口碑的效应，他们购买产品的时候，会提前听取朋友的意见，成都和西安会重视终端的体验，因此在现场能不能给他们一个很好的购物环境，对他们的购买会起到很大的作用，上海、沈阳会相信专业媒体，专业的宣传册、店面的广告、专家的指点对他们的决策来说意义重大。

媒介接触地理：信息流的涌动与本地媒体的崛起

在媒介接触的角度来看，七个城市同样有很多差异，从消费者接触媒体的时间长度，我们可以看到不同城市的人花在不同媒体上的时间是不一样的，比如西安、武汉、成都人花在看报纸上的时候会比较多一点，北京人用来看电视的时间比较多，北京、上海人上网的时间比较长，沈阳人读一些诸如故事会这样的杂志的时间比较长。而如果具体到媒体，本地化的力量正在崛起，比如拿大家经常收看的电视台的前5位来看，上海、广州和成都三个城市收看最多的是本地的电视台，特别是广州排在前面的都是粤语的频道。而从报纸来看，地方的都市报是消费者阅读的主要媒体，基本上排在前3位的报纸都是本地很有影响力的报纸，比如北京是北京晚报、上海是新民晚报，广州是广州日报，武汉是楚天都市报等；广播更加体现出本地化的特点，但是每个城市略微有一些差异，北京和沈阳收听交通台的比较多，上海收听新闻频道的比较多，而广州收听经济频道的比较多，西安、成都、武汉收听音乐频道的比较多。

这些媒体的消费者渗透力让我们看到，媒介不仅是信息载体，更重要的是文化功能，各个城市都会按照自己的文化符号来选择媒体，从地理上对于媒介进行切割，以及重视对于本地媒体的组合将是打好在这些城市的消费市场战役的重要方面。

媒介内容偏好地理：在资讯与娱乐之间和之外

刚才谈到一些媒介的习惯，事实上，更加值得注意的是到底这些城市的消费者都会收看或者阅读什么类型的媒介内容。如果我们把视听节目分成4个纬度，第一个纬度是新闻资讯，对应的第二个纬度是对生活有帮助的资讯，第三个纬度是倾向于一些专业知识，文化等等，对应的第四个纬度是休闲娱乐的节目，这样总结发现，北京既关注新闻资讯和一些比较专业的节目，而上海则是关注新闻、专业节目还有对生活有意义的资讯，广州和成都都是新闻资讯和休闲娱乐。

同样从读报纸的习惯我们也可以看到一些微小的差异，北京、上海、广州和武汉追求读报的效率，所以他们对头版新闻的关注度会比较高，北京、上海和广州对国际新闻更关心，成都关心身边的周围社会的新闻，而北京、上海和西安对娱乐的资讯更加关注。

我们还可以进一步来看杂志，北京人和沈阳人会关注人物的经历、体验，他们会看一些人物的专访，看一些人怎么成功，这些杂志对他们有吸引力，因此对于他们来说，杂志没有人物访谈是很难想象的，上海、西安关注一些影视和娱乐类的杂志，因此明星新闻、娱乐界的各种资讯在这两个城市就大有市场，而广东和成都更关注一些休闲、旅游和度假的内容，因为他（她）们更加注重生活的享受。有意思的是，武汉人特别喜欢看情感故事，所以我们可以理解，像《知音》这类的杂志会在武汉崛起，因为他们市民文化让那些有意思的情感故事得到传扬。

此外，对于互联网的接触方式各个城市也不同，二级的城市，像成都、武汉西安和沈阳更加追求互动，网民的网上游戏和聊天交友的使用频率都在70％以上，而北京和上海和广州则是单向的或者接收消息，比如邮件浏览或者查询一些信息。我们可以想象，二线城市因为他们空闲的时间比一线城市多，压力比大城市小，所以他们有更多的时间玩游戏，进行网上聊天等等。

时尚地理：大家一起舞动

中国的时尚区域差异也非常突出，在很多人印象中，时尚的应该是大城市，但是实际上，二级城市也并不示弱，拿时尚的服装来看，调查结果显示，像武汉这样的城市对于时尚服装的消费远远高于其他城市。

同样的，每个城市的消费者都会拿一些时尚的标志产品来彰显自己，北京和武汉人对珠宝首饰比较偏爱，上海、沈阳人对香水比较追求，更喜欢“有味道”的生活，沈阳人和广州人则手表消费更加强烈，或许对于他们来说，抬起手臂看表，既掌握了时间，也显示了自己的品味。通过看不同地理区域的时尚差异，很多时尚的奢侈的厂家就能够更多地找到他们的市场。

休闲地理：消遣VS品味

在休闲娱乐上，成都人、武汉人喜欢消遣式的活动，比如说打牌、打麻将，这都是一些消遣时间的活动；北京、上海广州喜欢一些有品位的活动，比如说阅读、摄影、听音乐会，这些活动的比例会高于其他的城市；而广州、成都、武汉和西安喜欢一些娱乐性的活动，比如说唱卡拉OK，去娱乐场所等等。

而在外出就餐的频率上七个城市也都有差异，成都和广州人喜欢在外面就餐；而上海、广州、北京人喜欢去咖啡厅；成都人和广州人的茶馆文化也是他们的一道风景。

在运动和健身方面，成都人喜欢一些跑步、登山钓鱼等有氧运动，同时他们也会关注一些室内的运动，广州人喜欢一些有竞技性的体育项目，毕竟作为一个商业城市，他们觉得有挑战的活动更受他们的欢迎。

投资地理 ：生财之道各不同

在我们的研究中，还发现一个更加有趣的现象，那就是各个城市的生财之道也不一样。北京人和沈阳人倾向于把钱存在银行，他们图的是安全和保值，有一个故事讲的是，北京的老头老太太每年都会去攒十二生肖的金条，攒够了以后他们不会去变卖，他们会藏起来，他们觉得这样比较安全和过瘾。上海人的投资取向比较多元，他们在基金、股票、房地产等等方面都有涉足，总是在收益和风险之间寻求平衡，上海人的金融意识和他们的理财水平无疑在全国是比较有代表性的；广州人喜欢赚钱比较快的项目，比如说炒房，炒股票，他们喜欢一些高回报，高风险的项目；而成都人比较追求悠闲的态度对于他们赚钱也有一定的影响，他们更加喜欢一些长线的投资，比如说基金、收藏；西安人对房地产的兴趣比较浓；而武汉人在投资方面比较消极，也许第一是缺钱，第二在武汉这样一个市民文化的城市，他们或许还缺一点冒险精神。

消费地理DNA：6大营销启示

我们之所于要把视角转向地理消费的研究，是因为在今天的中国，地理的差异将是一道对于要赢得中国消费市场必需要逾越的鸿沟，而各个地理区域在消费上的鲜活的差异，也提醒我们需要更加的去理解各个地理区域的消费文化。因此，这样的一项研究，我想对于我们可以有以下的一些思考或者说启示：

1.媒介文化本地化带来的媒介组合本地化。我们的研究中，看到在广州，香港无线电视翡翠台、香港亚洲电视本港台等来自香港的粤语电视台的强大影响力，成都电视台一套在成都的影响力等等，这些信息显示，区域化的媒体更加能够贴近当地消费市场，因此企业在选择媒介的时候，一定要结合各地的媒介习惯的本土化习惯，这样才能让信息传播的渠道真正有效。

2.市场进入的优先次序需要从地理消费力上进行。很多企业在进入中国消费市场，常常会先选择北京上海这样的大城市安营扎寨，然后再去开拓其他市场，事实上，我们会发现，这些大城市并见得就一定或者永远是消费旺盛的地方，一些二线城市比如成都、沈阳、西安的潜力也不容忽视。因此，到底哪些城市的市场是首先突破的，哪些是后续的，需要研究各个区域的地理消费力，从地理消费力上来选择才是最好的。

3.广告策略的设计要理解和把握深层次的文化本质。北京人看重有内容和思想内涵的广告，广州等城市对促销广告常常按奈不住，成都人的休闲和慵懒特征，这些都是广告穿透城市消费者需要考虑的因素。对于中国消费市场来说，依靠一种类型的广告想取得所有市场的认同是不可能的，广告也需要区域文化的认同。

4.基于区域的市场细分将是新的把握中国市场的方法。我们把七个城市的消费者放在一起，发现他们在某些方面的消费具有高度相似，而也各有各的个性特征。因此，从地理区域上的区隔将会让我们更加清晰的了解我们面对的来自不同地理区域的消费者的面相。

5.从地理DNA角度考虑流行及引爆流行的目标市场。一个产品要流行起来，需要把握消费者时尚的链条，而从七个城市时尚消费的角度也能看到不同城市的时尚特色，因此，流行到底应该从哪里开始，或许我们要调整一下我们的思路了。

6.针对不同地区文化价值和地理、风俗的差异，提供针对不同地区差异化的产品和服务。中国南北文化差异巨大，同样的一个产品可能沈阳人会喜欢，但是广州人不见得就会买帐，如果我们把握这些特点，就可以针对沈阳人设计沈阳人喜欢的产品，针对广州人设计广州人喜欢的产品，这样才能够取得迅速的本地认同。

消费市场研究报告篇4

当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？

报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。

关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。

在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。

使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。

通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。

这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。

既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。

在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。

在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。

一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。

二、房地产市场调研的作用

（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；

（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；

（3）有利于企业制订正确的营销策略；

（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。

三、房地产市场调研的内容

（一）宏观投资环境调查

（二）城市房地产市场概况

（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研

（四）项目基本状况调查

（五）项目所在区域市场状况

（六）项目开发策略建议

（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

四、 宏观投资环境调查

1、政治环境

政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

2、经济环境

国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

3、社会文化环境

居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

4、政治环境

五、城市房地产市场概况

1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；

2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；

3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；

4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

5、三级市场交易情况；

6、当地房地产业相关政策法规。

六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研

1、消费者行为调研

2、市场需求容量调研

消费者行为调研

消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研

需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。

七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：

（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；

（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；

（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；

（4）居民日常消费支出水平与消费结构；

（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

八、项目基本状况调查

宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；

九、项目所在区域市场状况

项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。

其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。

十、项目开发策略建议

1、市场细分与目标市场调研；

2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；

3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研

1、宏观经济环境研究

2、 市场供需与竞争对手动态调研

3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；

4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；

5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

十二、房地产市场调研程序

（一）调研准备阶段

（二）正式调研阶段

（三）结果处理阶段

调研准备阶段

1、确定调研目标

2、初步情况分析

3、制定调研计划

正式调研阶段

1、确定资料来源

2、确定资料收集方法

3、调查表及调查问卷设计

4、抽样调查

5、现场实地调查

结果处理阶段

1、资料整理分析

2、编写调研报告

房地产市场调研方法

（一）调研方法

1、全面调查法

2、重点调查法

3、抽样调查法

（二）资料收集方法

1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集

①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序

首先应确定需要什么资料。

第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。

第三步工作是从企业外部进行搜寻。

第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。

最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源

1、内部来源：

本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。

2、外部来源

（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。

（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。

（3）电脑数据库、互联网

（4）企业外部专家

（5）营销调研公司

2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买

3、原始资料的收集方法：

消费市场研究报告篇5

广州行知营销管理咨询机构首席咨询顾问张首峰

a:内部因素考虑

1.选择新产品

l市场情报

l新产品性质（组合，改良，新用途或是新发明）

l估计潜在的市场

l消费者接受的可能性

l获利率的多寡

2.新产品的再研究

l同类产品的竞争情况

l预估新产品的成长曲线

l产品定位的研究

l包装与式样的研究

l制造过程的情报

l产品成本

l法律上的考虑

3.市场计划

（1）.产品计划

l决定产品定位

l确定目标市场

l品质与成分

l销售区域

l销售数量

l新产品发售的进度表

（2）.名称

l产品的命名

l商标与专利

l标签

（3）.包装

l与产品价格相符合的外观

l产品用途

l安装的式样

l成本

（4）.人员推销

l销售技巧

l推销素材（dm，海报，标签等）

l奖励办法

（5）.销售促进

l新产品发表会

l各种展示活动

l各类赠奖活动

（6）.广告

l选择广告商

l广告的目标

l广告的诉求重点

l广告预算与进度表

l预测广告的效果

（7）.公共关系

l与政府有关机构的公关

l与上下游厂商的公关（供应商与经销商）

l公司内劳资的关系

l与各种传播媒体的公关

（8）.价格

l订定新产品的价格

l研讨公司与消费者的利润

l研讨合理的价格政策

（9）.销售渠道

l直销

l经销商

l连锁商店

l超级市场

l大百货公司

l零售店（杂货店，百货店，食品店，药方等）

（10）.商品陈列

l商店布置

l购买点陈列广告（即pop,包括海报，橱窗张贴，柜台陈列，悬挂陈列，旗帜，商品架，招牌等）。

（11）.服务

l售中服务（销售期间之服务）

l售后服务

l投诉处理

l各种服务的训练

（12）.产品供给

l进口或本地制造

l品质控制

l产品供给进度表

（13）.运送

l运送的工具与制度

l运送过程中维持良好品质的条件

l运费的估算

l耗损率

l耗损产品的控制与处理

l退货的处理

（14）.信用管理

l会计程序

l征信调查

l票据认识

l信用额度

l收款技巧

（15）.损益表（指企业营运与盈亏状况的报表）

l营业收入

l营业成本

l营业费用

l税前纯益与税后纯益

b:外部考虑因素

1.消费者的行为研究

l购买者的需要，动机，认知和态度

l购买决策者，影响决策者，产品购买者，产品使用者

l购买时间

l购买数量与频率

l购买者的社会地位

l购买者的所得

2.与消费者的关系

l产品特点与消费者的利益

l消费者潜在的购买能力

3.与竞争者的比较

l公司规模与组织

l管理制度

l推销员的水准

l产品的特色与包装

l产品的成本

l价格

l财务能力与生产能力

4.政府，社会环境与文化背景

l法律规定

l经济趋势

l社会结构

l人口

l教育

l文化水准

l国民所得与生活水准

l社会风俗与时尚

工作筹备进度表

（一）市场研究

2

3

4

5

6

7

消费者的接受性及设定对象

——————

市场调查分析

潜在市场估计及销售量预测

——————

市场调查分析

商业机会及未来的成长

——————

分公司研究

竞争状况及竞争地位

——————

市场调查分析

市场调查

———

总公司配合实施

（二）公共关系

卫生检验单位

———

分公司执行

（三）商品研究

成分品质商品知识

———

分公司提供

商品式样名称

———

总公司提供

包装及图案商标专利

—

总公司提供，分公司申请登记

价格

—

分公司及总公司经各项分析后决定各盘价格

商品定位

—

总公司提供

销售量及分布（对象及地区）

—

总公司提供资料，分公司决定

（四）消费者研究

动机，习惯，数量，额度，倾向

—

市场调查分析

谁是购买者，社会地位，收入

—

市场调查分析

（五）营销研究

分销制度（直销，分销网的建立）

——

总公司设定

陈列计划（商店广告，海报，pop）

_

同上

销售训练（训练教材，推销技术，推销奖励）

——

分公司准备

服务（售后，售中，退回商品的处理，服务训练）

——

同上

运输（送达工具，安全存量，耗损率）

-

同上

信用管理（信用限额，会计程序，客户征信）

-

同上

（六）广告计划

目标

总公司提供

主题及表现

总公司提供

媒体预算

分公司设定范围，或由总公司建议

进度

总公司提供

销售进度（对消费者，经销商，推销人员）

消费市场研究报告篇6

摘要：在房地产项目的开发过程中，前期可行性研究报告的编制与评估，在一定程度上将关系到整个项目的成败，本文就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献：

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

[3]瞿富强,瞿莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化,2003(06).

消费市场研究报告篇7

关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献：

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

[3]瞿富强,瞿莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化,2003(06).

消费市场研究报告篇8

循此思路，本文所要探讨的问题是：麦氏理论是在何种背景下提出的？其要义是什么？其有效性如何？如何认识市场因素对当代中国新闻生产的影响？

一、麦氏市场新闻业理论的提出及其要义

麦氏的研究源自其在斯坦福大学所写的博士论文《经济和技术因素对地方电视台新闻产品质量的影响》，该论文1986年动笔，1987年完成。在该论文的基础上，麦氏增补了部分二手资料，写成《市场新闻业：公民自行小心》一书，在1994年出版；随后又在1995年11月出版的《传播理论》上发表《新闻生产的市场模式》一文，论文略去了《市场新闻业：公民自行小心》一书中的个案材料，以纯理论探讨的形式呈现，也宣告了其理论的基本定型。

理解麦氏的市场新闻业理论有两个关键：一是市场新闻业的概念，二是商业化新闻生产模式。

早在19世纪中后期，随着便士报的产生，美国的新闻业就已开始市场化生存的旅程，市场理念与新闻理念的冲突自此如影相随。其后，新闻专业理念的形成和职业道德守则的确立，尤其是编辑权与经营权的分离，在一定程度上使事业化与商业化的矛盾得以缓和。然而，到20世纪80年代中后期，美国新闻业发生重大变化：“随着报纸、电视台乃至全国电视网被家族企业卖给了华尔街的投资者，越来越多的新闻由那些股份制大企业所生产，其股票持有者寻求回报的最大化。新闻部门也开始出现有MBA头衔的管理者的意向，而不是那些‘绿眼影人’的理念。读者和观众成了‘消费者’，新闻成了‘产品’，传播领域或曰信号领域成了‘市场’。”①针对此种变化，麦氏提出了市场新闻业的概念。那么，麦氏笔下的市场新闻业与便士报以来的市场化运作的新闻业有何不同呢？一是媒体所有权的变更——由家族企业变成了在华尔街上市的股份制大企业，投资人寻求投资回报的最大化。二是“国家”与“教堂”之间的围墙已经坍塌——编营分离的制度遭到破坏，持市场营销理念的管理者开始主导新闻生产。

麦氏以微观经济学的社会交易理论透视市场新闻业的新闻生产，提出了一个美国民主市场社会情境下的商业化新闻生产模式。麦氏指出，市场化运作、依靠广告作为主要收入来源的新闻媒体必须在投资者、广告商、消息来源、消费者四个市场上与其他媒介企业展开竞争，以获取必备的资源。

在商业化新闻生产中同时存在着四种交易：一是投资者与媒介企业之间的交易。投资者拿出资金和政策以获取利润与影响，作为媒介企业结构的一部分，投资人在新闻生产过程中发挥着最大的影响力。二是广告商与媒介企业之间的交易。广告商向媒介企业支付金钱(广告费)，以获取潜在消费者对其产品(服务)的注意。作为媒介企业的主要收入来源，广告商对新闻生产发挥的影响力仅次于投资者。三是消息来源与媒介企业之间的交易。消息来源向媒介企业提供新闻生产所需的素材，借助媒介报道获取媒体曝光，或传播其理念。四是新闻消费者与媒介企业的交易。新闻消费者付出注意力，或订阅费，以获取信息。消费者在新闻生产中发挥的影响力最小。

置身于新闻部门的新闻工作者按照媒介企业自身的组织文化行事，这种组织文化来源于两套不同的规范——新闻规范和市场规范。新闻规范立足于通过客观公正的报道，来保障公民的知情权，不考虑达成目标所需要的人力物力成本；市场规范则追求媒介企业自身利益的最大化——以尽可能低的成本生产出能吸引最多广告商感兴趣的受众的内容。

麦氏宣称：尽管新闻规范和市场规范并非完全不相容，但二者在实践中时常发生冲突，且一旦二者发生冲突时，市场规范往往战胜新闻规范成为主导新闻生产的逻辑。1994年麦氏出版《市场新闻业：公民自行小心》一书时，认为新闻就是这两种规范互相受协下的产品。1995年，他在《新闻生产的市场模式》一文中，对原有的观点进行了修订——断言经济理性已取代社会责任成为媒介常规的基础。②

二、后续研究者对麦氏理论的质疑

自麦氏的市场新闻业理论提出后，市场逻辑对新闻生产的影响、为市场服务与为公众服务能否协调等问题已成为美国新闻学研究中的显著议题。然而，本领域一些后续研究者的发现却并未对麦氏的结论形成有效支持，反而对其构成了质疑。

1992年，安德伍德(Underwood)等人对美国西部沿海12家报社的新闻采编人员展开调查，其所探讨的问题是：在市场新闻业浪潮席卷美国各大媒体的背景下，报纸的编辑方针与新闻生产管理发生了何种变化？其对新闻产品的质量带来了何种影响？调查结果显示：报纸确实变得更加读者导向与市场导向了。不过，受访者同时认为，他们的报纸依然强调传统的新闻价值观。略占多数的受访者声称，在更加重视市场效益的情况下，报纸的新闻产品质量较之以前却提高了。据此，研究者给出如下结论：报业发生的变化是复杂的。报纸正通过更强调消费者导向的新闻业来赢得市场，不过同时也力图维护了传统的新闻价值观——那些新闻工作者所珍视的专业社区自治及为社会提供公共服务的理念。③

市场驱动的媒体是否会优先考虑经济效益，而将新闻产品的质量的考量置于相对次要的位置？1994年，科尔森(Coulson)就此问题针对报社采编人员展开了调查，结果有47％的受访者给出了否定的答案，39％的受访者给出了肯定的回答，14％的受访者表示不确定。④

对于市场驱动新闻业的一个常见的批评是：受市场驱动的媒体将偏向于 报道娱乐性强的新闻，更少致力于有关公共事务的严肃新闻。对此，毕姆(Beam)在1996年通过严格的抽样调查针对美国报业展开研究，来自全美182家报社的406名高级采编人员接受了调查。研究发现，与市场倾向较弱的报纸相比，具有更强市场倾向的报纸反而更加坚守传统的新闻价值观，更多地致力于有关严肃公共事务的报道，而且更有可能在报道中持对抗性的观点。⑤

1995年，时任《洛杉矶时报》发行人的马克·威利斯为了提高报纸的发行量以增加广告收入，决定采取措施来提高报纸的多样性，一方面增加少数族裔成员担任该报采编工作，另一方面开辟专门的版面与栏目提供少数族裔群体感兴趣的内容。1998年春至1999年秋季，密苏里新闻学院的研究者就此项目对该报的76名采编人员进行了深度访谈，让受访对象就发行人的动机和此项目的效应进行评估。研究发现，大多数受访者认为，发行人提高报纸多样性行为具有双重动机——既有提高经济效益，改善报纸经营状况的考虑，也有改进新闻报道质量的考虑。而且，几乎所有受访者都认为，该项行动所带来的效果是积极的——既改善了报社的经营状况，也提高了新闻报道的质量。换句话说，他们认为，良好的经营状况对提高新闻报道质量可以起到积极作用。⑥

这些研究所获得的结论是一致的：为市场服务与为公众服务可以并行不悖，在媒体更多地倾向于市场导向的同时，传统的新闻价值观并没有被抛弃，新闻产品的质量也并未降低。尽管这些研究本身有其局限性，但至少提示我们，麦氏的市场驱动新闻业理论及其商业化新闻生产模式的有效性需要重新检视。

三、麦氏的理论逻辑与实证基础再审视

先从理论探讨部分来看，在麦氏的分析中，新闻消费者的脆弱(consumer vulnerability)是一个至关重要的决定因素。

麦氏指出，要让市场正常运作，让“看不见的手”来自发调节各方利益，使交易双方共同获利，必须符合以下条件：一是交易双方能够理性行事，以维护自身利益；二是充分竞争的市场提供了足够的选择；三是买方对产品质量有充分的了解。

在与媒介企业展开交易的四个伙伴中，投资者、广告商、消息来源拥有相应的资源和条件，能够像媒介企业一样理性行事。但作为个体的新闻消费者却不可能做到理性、自利地行事，在市场中拥有的选择更少，而且，更为重要的是，缺乏判断产品质量的能力。在市场交易中，脆弱的一方将遭到剥夺。由于四个市场上的结构性失衡，更准确地说，由于消费者的脆弱，媒介企业倾向于按市场规范来组织新闻生产，在满足投资人、广告商和消息来源要求的同时，求得自身利益最大化。⑦

在《新闻生产的市场模式》一文中，麦氏用了一个形象的类比来说明投资人、广告商、消息来源、新闻消费者四方的力量对比及其对新闻生产可能施加的影响。若将四者共同参与商业化新闻生产的过程比作中的一场纸牌游戏，其情形就是这样的：“投资人作为庄家，制定游戏规则，使游戏能吸引参赛者，负责发牌。牌桌的两端分别坐着广告商和消息来源，通常情况下，他们是老练的、甚至是专业的玩家。另一端坐着新闻消费者——尽管不笨却是中的新手，而且还有两个不利因素：他们的赌本及能赢的钱都是有限的；发给他们的牌不能每张都看，要隔一次才能看。”⑧

在对新闻消费者进行界定时，麦氏使用的词是consumers，他的解释是报纸的读者或电视的观众。可见，麦氏所言的新闻消费者也即是大众传播中的受众。透过麦氏的论著，我们可以看出麦氏的受众观：受众是一群孤立个体所组成的集合体，作为个体的受众是非理性的，对媒体传播的消息缺乏判断能力和抵抗能力，会做出一致的反应。此类受众观让人自然联想起柏拉图的洞穴隐喻和李普曼笔下的幻影般的公众，进而显示麦氏在对受众理性的认识上，与李普曼有着一脉相承的血缘关系。

此种受众观无疑是有所偏差的。首先，受众并非孤立个体所组成的集合体。人是生活在社会中的人，是与他人交往的人，作为个体的受众(新闻消费者)置身于具体社会环境中并且与他人互动，每一个个体的身上都具有社会性。

其次，受众在一定程度上是理性的。在麦氏的眼中，受众是非理性的，其文中有言：“即使是‘有限的理性’，现在看来也是对一个消费者追求自身利益能力的过于乐观的估计。”⑨在他看来，个体受众既没有时间，也没有相应的资源了解媒介企业及其产品的情况，无法对新闻产品的质量作出正确的评估，因而只能接受被操控的命运。这种观点倒是与早期魔弹论中的受众观颇为一致，也可跟李普曼和法兰克福学派的观点相通，但受众研究后来所取得的成果早已发现受众理性的存在。1940年代的大众传播效果研究发现了受众的选择性，1970年代的“使用与满足”理论进一步呈现了受众的能动性，看到了受众在多媒介的环境中自主的选择能力、对信息的批判分析能力以及处理和探讨能力。当然，受众的理性与主动性并非绝对的，而是要受到社会结构和媒介结构的制约。

再次，“使用与满足”研究与文化研究中的“接受分析”从两个不同的路径出发，同时发现，对于媒介所提供的信息，受众并非照单全收，也不会做出一致反应。“使用与满足”研究发现：“受众能够积极控制信息处理的结构，与媒介结构和内容产生互动，由此可能对相同的媒介信息产生不同的解释和理解”。⑩“接受分析”发现，“受众按照他们自己的认识和期望，对媒介源所提供的信息的意义进行解码，虽然这种解码常常是在某些共同的经验框架内进行。”(11)麦氏提出，和规范新闻业相比，市场新闻业可能产生的社会效应至少有四种：新闻消费者从新闻中获知的信息可能减少了；受众可能会被误导；新闻来源可能施加更多的操纵力；受众变得对政治更加冷漠。对于前两种效应，麦氏采用的是内容分析所获得的证据，后两种效应则多来自推测。在讨论新闻产品的社会效应这一问题时，麦氏并未针对受众接收行为展开分析，没能呈现不同受众对同一新闻产品的解读与接收情况，因此也就忽视了受众对市场新闻业可能带来的负面效应的抵制能力。

从实证研究部分来看，麦氏的实证研究是围绕美国四家地方电视台的新闻生产展开的，他不仅考察了这四家电视台的新闻生产过程，也通过问卷 调查和内容分析对其新闻产品的质量进行了评估和分析。但其理论探讨却不仅指向美国地方电视台的新闻生产，而是所有以市场为导向、依靠广告作为主要收入来源的媒体的新闻生产。也即是说，麦氏认为，其结论是具有普适性的。

为何选择地方电视台新闻部门作为考察对象？麦氏给出的理由是：其一，市场新闻业最早就是在地方电视台新闻部门确立的。和报业不同，地方电视台新闻业中没有传统新闻理念的束缚，它可以自己创造新的传统。结果出现了一种新的新闻样式，它更关注大众的需要，而不是报业所宣扬的传统的新闻价值。其二，麦氏坚信，地方电视台那时已成为美国新闻产业的主导力量。地方电视新闻成长最快，且比全国性电视网新闻或者报纸新闻更受欢迎，但其重要性却被忽略了，学界对其研究非常不够。

有批评者指出，麦氏的研究无异于在桶中捕鱼，早在研究开始前结论其实就已在预料之中。众所周知，与报业相比，地方电视新闻业更注重赢利。(12)

就麦氏理论产生的基础而言，其结论在效度方面具有一定的时空范围——20世纪80年代中后期美国地方电视台的新闻生产。麦氏并未对报纸和全国性电视网的商业化新闻生产进行实证考察，则其理论与模式的普适性尚需进一步的检验。换句话说，即便是麦氏的理论能够正确地解释和预测地方电视台的商业化新闻生产，但其对报纸、全国性电视网等其他媒体的商业化新闻生产的有效性却需要进一步检视，况且前文所提及的众多针对报业开展的研究也确实与麦氏结论不相吻合。

四、结论与启示

综上所述，麦氏首次应用微观经济学的社会交易理论透视美国地方电视台的商业化新闻生产，提出了市场新闻业的概念，并建构了一个美国民主市场社会情境下的商业化新闻生产模式。该模式将商业化新闻生产过程视为媒介企业与投资人、广告商、新闻来源和消费者进行交易的过程，并将这一过程置入特定的社会环境(文化、法律/法规、科技)中进行考察，既充分地考虑到了内部的各种要素，也顾及到了外部社会环境因素，该模式本身是较为周全也是合适的，对于商业化新闻生产可能出现的一些负面倾向也有很强的解释力。但是，对于模式内部各种力量的博弈过程及其结果，对于外部社会环境要素如何作用于具体的新闻生产过程，却还需要进一步的理论探讨和实证考察。

审视麦氏的市场新闻业理论，自然使人联想到当代中国的新闻生产，麦氏的模式对于我们考察当代中国的新闻生产也能提供有益的启示。但是，对当代中国新闻生产的特定语境先要有清醒的认识。首先，经过30多年的新闻改革，我国的大多数媒体已走上了市场化生存的道路，市场逻辑在新闻生产中开始发挥重要作用。其次，中国有着独特的传媒体制，当代中国的新闻生产是有限商业化新闻生产。从所有制的角度来看，中国的媒体乃国有资产。在传媒管理上，我国实行党管媒体的制度，媒体必须无条件地完成党和政府的宣传任务。再次，中国新闻业尚处于市场化运作的早期阶段，不仅市场机制不健全，外部的法律机制与媒体的自律机制也不完备，新闻专业理念尚在形成之中。来自西方的新闻专业理念与中国传统的“文人办报”理念相遇，共同塑造着中国新闻人的责任意识和家国情怀。

迄今为止，从整体上看，市场逻辑对中国新闻业的影响是积极的。市场化改革不仅催生出新的媒体品种，改变了传媒格局，也催生出中国媒体的受众意识和责任意识，使新闻产品的质量得到了提升。与此同时，市场逻辑的负面效应也开始显现，虚假报道、有偿新闻、低俗之风、不良广告屡禁不止，成为全民公害。

考察中国的有限商业化新闻生产，需要将其置入到当代中国的独特语境中，既看到各种社会结构性因素的制约，也承认包括新闻工作者、受众、广告商、消息来源等在内的各个行为主体的能动性，以主体间性的视角来考察他们之间的互动，从而真正揭示中国当代有限商业化新闻生产的逻辑，建构本土的原创性理论。

注释：

①［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，第11页，新华出版社2004年10月版。

②［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，新华出版社2004年10月版。John McManus(1995): A Market-Based Model of News Production, Communication Theory, 5(4): 301-338.

③Underwood, D., & Stamm, K. (1992). Balancing business with journalism:Newsroom policies at 12 west coast papers, Journalism Quarterly, 69(2), 301-317.

④Coulson, D. C. (1994). Impact of ownership on newspaper quality, Journalism Quarterly, 71(2), 403-410.

⑤Beam, R. A. (1998). What it means to be a market-oriented newspaper, NewspaperResearchJournal, 19(3), 2-12.

⑥Gross, R., Curtin, P. &.Cameron, G. (1999). Diversity advances both journalism, business, NewspaperResearchdournal, Spring 2001 v22 i2 p14

⑦［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，新华出版社2004年10月版。John McManus(1995): A Market-Based Model of News Production, Communication Theory, 5(4):301-338.

⑧John McManus(1995): A Market-Based Model of News Production, Communication Theory, 5(4):321.

⑨［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，新华出版社2004年10月版，第99页。

⑩周葆华，《效果研究：人类传受观念与行为的变迁》，复旦大学出版社2008年11月版，第176页。

(11)丹尼斯·麦奎尔著，刘燕南、李颖译，《受众分析》，中国人民大学出版社2006年4月版，125-126页。