房地产市场情况汇报范文

时间：2023-11-28 15:30:44

房地产市场情况汇报

房地产市场情况汇报篇1

（一）出台规范性文件，加强行业管理。近年来，我办牵头出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、《关于开展商品房买卖合同专项检查的通知》、《市区商品房销售合同网上登记备案管理办法》、《关于进一步规范市区住宅小区停车收费标

准的通知》、《关于对市区物业管理工作进行定期考核评比的通知》、《关于开展市区房地产评估机构专项检查的通知》、《关于市区房地产市场秩序专项检查的情况通报》、《**市房地产交易秩序专项整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行业管理职能，运用多种管理手段，实行政策引导，规范市场秩序。

（二）建设三大信息系统，强化市场监管。一是建立了房屋维修基金系统。该系统的推行有力保障市区房屋维修基金的规范管理,方便广大业主查询，通过系统建设实现了业主账户、业主委员会账户、楼幢账户、开发单位账户、物业小区账户以及其它物业管理对象关联的账户分摊、合并查询。二是建设了商品房网上销售合同备案系统。商品房销售合同网上备案系统的完善和运行，可以有效制止少数房地产开发企业虚假销售、一房多卖、假买假卖等行为，有利于我处掌握市区商品房供销总量、成交均价、销售进度，及时向社会公布房源和销售信息，可以有效抑制恶意炒作、盲目购房，房价起落无序、影响社会心理失衡和社会稳定等问题。该系统运行以来，已实现商品房销售合同网上备案6856份，销售面积71.12万平方米，销售额达153151万元，实现市区新建商品房全部入网销售。另外，正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。三是建设了**房地产业信息网。该网站共设置法规政策、新闻中心、办事指南、公众监督、开发管理、物业管理、房产交易、白蚁防治、公房管理等15个主栏目，初步实现了房产管理工作现代化、信息化、阳光化操作。实现了房地产开发企业、物业管理企业、房地产评估企业、商品房销售进度、物业岗位证书等信息的网上查询，增添了房地产行业新的交流平台。

三是创新机制，妥善处理各种投诉。一方面，为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。对来访投诉人耐心细致的解释相关法律法规政策，让其“满意而回”。今年上半年共共受理电话投诉160件、网上**投诉80余件，受理投诉25件、来访240人次，满意率达90以上。另一方面，建立健全投诉受理台帐，做好来访登记和回访纪录以及采取现场会办会、发限期整改通知书、开协调会、网上答复等多种方式妥善处理各种投诉。此外,切实加强对物业管理企业、房地产开发企业的规范管理，责成其讲究诚信、注重形象、提高服务水平，并针对存在的问题进行专项会办，妥善协调处理各种历史遗留问题。从结果上看，目前我市的物业投诉、房地产开发投诉呈现逐月下降趋势，人民群众的满意度逐渐提高。

二、存在问题

(一)住宅交付使用行为不规范。今年6月份，在房地产市场执法检查中发现，部分住宅小区存在未经竣工验收就擅自交付业主使用违规现象。如：**市富豪房地产开发有限公司建设的富豪现代城一期项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，同时还存在延期交房未支付违约金、提供进户门与合同约定不一致、广告不实等问题。针对反映问题，市建设局质安站、房管处多次到现场调处，并依据《建设工程质量管理条例》对其实施60万元的行政处罚。

（二）建设交易手续不够完善。一些企业在开发建设销售过程中，仍然存在“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）不齐，或主体资格不相符，业主利益受损。

（三）部份企业销售行为不规范，亟待改正。在房地产市场检查中发现，部分企业销售行为还有待于进一步规范，如云峰帝景项目无预售许可证就开始收取定金，严重违反了《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发经营管理条例》相关规定，我们对此事给予高度重视，成立专门工作组，对事此进行调查，给予其两万元经济处罚。

（四）广告不规范。检查中发现一些开发企业在广告宣传用语上违规、广告中不标明商品房预销售许可证号、广告图片不标注效果图字样。如锦泰花园、康堡小区在广告词中用时间表示路程明显违规。

三、下一步工作打算

（一）积极争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能与公共配套设施同步交付问题,致使部分业主集访、投诉不断情况，我们将主动与局市场处配合，争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》，进一步规范新建小区的供水、供电、燃气、绿化、环评、房屋验收等配套设施的交付条件，维护购房者合法权益。

（二）建立健全房地产市场监管机制。我局将继续加大对房地产市场秩序整治力度，对检查中发现的问题有针对性的做好房地产市场秩序清理检查工作。一是要对检查出的违规行为的整改情况进行及时检查，若发现弄虚作假、阳奉阴违掩盖问题或未整改到位的，坚决给予严肃查处。二是要认真做好群众投诉受理工作。利用网络、新闻媒体加大对房地产市场秩序清查检查工作的宣传力度，鼓励群众对不规范的房地产

开发行为进行举报，对有价值的案件线索认真调查处理，公开曝光，通过新闻监督和群众监督，强化曰常监管的力度。三是要进一步加大查处工作的力度。采取不定期明查暗访、定期通报等形式，对顶风继续进行违规操作的房地产开发企业，一经查实，严格按照《城市房地产开发经营管理条例》、《**市商品房销售管理暂行规定》相应条款，坚决予以严肃查处，绝不手软。

（三）进一步完善房地产市场信息透明度。有效利用商品房销售合同网上备案系统、房地产信息网等网络资源信息，及时公布市区销售项目的面积、套型、均价、销售状况等，全力打造“透明楼市”，合理引导居民购房理性消费。

房地产市场情况汇报篇2

加入WTO以来，中国遵守允诺逐步开放国内市场，随着贸易全球化以及金融全球化的不断深入，中国的国际贸易以及跨境资本流动规模急剧增加。近年来，中国的进出口贸易总额跻身世界前列，外汇储备位居世界首位，中国一跃成为世界贸易大国。然而，这些贸易繁荣的背后，违规热钱暗流涌动，不容忽视。一度由于金融危机而偃旗息鼓的热钱，在经济慢慢复苏之际，又卷土重来。

热钱从来都不是一个新鲜话题。20世纪90年代以来，几乎每次国际金融动荡都与热钱有密切的关系。热钱匆匆涌入一国，炒热经济，炒起泡沫，攫取利润之后全身而退，留下溃败的经济和动荡的市场。热钱在全球范围内的流动给整个世界经济带来了不确定性，从而成为各国关注的焦点。

热钱涌入之根本：短期逐利

热钱是为了追求短期高额利润，从一国金融市场流向利高的金融市场，进行积累炒作的短期流动资金。热钱具有短期逐利性，瞄准一个有利可图的市场便迅速且大规模流入，风险加大就立刻撤出，因此也是高收益与高风险并存的一种投机性资本。热钱一般不会进入实体经济，提品服务或者创造就业，而是进入有价证券市场和货币市场，追逐资产价格的涨跌起伏，获取利润，是金融市场稳定运行的一大隐患。

追逐利润是大量热钱流向中国的根本原因。一方面，从世界范围来看，金融危机之后的西方经济主体并没有得到根本上的复苏，美联储不断降息，美元走势疲软，迪拜、希腊等国的债务危机事件冲击全球股市，造成全球投资信心不足。相对而言，中国在金融危机以来表现甚好，因此，资本就有了逃离西方经济主体的推动力。另一方面，就中国而言，贸易顺差与外汇储备持续增高加剧了人民币升值预期，伴随着美联储的降息，中美利差逐渐扩大，加上以人民币计价的资产价格持续上升，这些利好因素深深吸引热钱。正是这两股力量一推一吸，热钱义无反顾的涌入中国。

热钱流入之渠道：形式多样，隐蔽性强

热钱无孔不入，有利可图就会见缝插针。但因为热钱流入渠道广泛，隐蔽性强，监管难度大，目前尚无法准确计算其规模大小。在中国资本市场没有完全开放的情况下，热钱流入一般有如下几个渠道：

一是经常项目下的流入，主要表现为国际贸易的企业之间串谋，利用进出口便利，伺机套利。通过虚报进出口价格，即低报进口价格、高报出口价格的方式少付汇多收汇，实现国外资本净流入；通过预收货款或延迟付款等融资手段，借机延长国际热钱在境内滞留时间以谋利；利用加工贸易或虚假贸易合同，在无实际贸易背景的基础上进行跨境关联交易。除此之外，还有通过个人名义的职工报酬、捐款以及转移支付等非贸易经常项目流入，呈现多点式、小额“蚂蚁搬家”形式。

二是资本项目下的流入，主要通过FDI、证券投资、外汇贷款和短期外债等方式。中国在吸引外商直接投资方面的优惠政策降低了外商直接投资的准入门槛，一些打着FDI旗号的外资进入国内后便改头换面，潜入房地产市场和股市，同时QFII的开放也为热钱的流入提供了机会。

三是通过香港市场进入国内。香港是国际金融中心，资金来往频繁密集，加之人民币与港币之间的自由兑换，为国际热钱绕道由香港登陆中国创造了便利的条件。

四是通过个人非法携带外币现钞入境、利用地下钱庄进行资金转移以及走私等非法渠道入境。

热钱流入引发诸多问题，增加调控难度

国际资本流动在长期内能够对中国经济发展起到一定的促进作用，但热钱的投机性在短期给中国经济带来了一系列不确定因素。贸易顺差过大，国际收支不平衡，外汇储备增长过快等诸多问题显露端倪，为我国的宏观调控的有效进行加大了难度。

首先，热钱流入造成了贸易虚假繁荣，掩盖了贸易结构失衡问题。从规模上看，中国的进出口贸易额形势乐观，贸易顺差连年突破历史水平。然而从组成上看，尽管贸易顺差大多数都由正规的进出口贸易形成，但是由热钱伪装成的经常项目流入同样不容小觑，虚报价格、虚假合同、预收和延付货款等极大地促进了贸易顺差的增长。从结构上看，加工贸易占比过大。作为加工贸易出口的唯一主体，外商投资企业占据贸易主导地位，其建立“加工车间或加工工厂”从事来料加工等跨境关联易，原材料进口、产品加工和外销以及资金流入流出全由境外母公司或关联方控制。如果扣减了加工贸易的巨额顺差，其他贸易方式基本处于逆差水平，也就是说国内的优势出口产业并不能够实现盈余，贸易结构处于失衡状态。

其次，热钱流入推动外汇储备高速增长，增加外汇储备风险。热钱通过经常项目、资本项目及其他非法渠道涌入中国，借助商业银行转化为人民币，进而投资于人民币资产，形成外汇储备。外汇储备规模的过度增加导致外汇占款规模的增加，经过商业银行的货币创造职能加以放大，最终造成国内流动性过剩，对当前具有通胀压力的形势无疑是雪上加霜。而一旦形势有变，热钱迅速撤出，外汇储备的流动性和安全性受到严峻考验。与此同时，随着外汇储备规模的扩大，其边际成本将远远超出边际收益。持有大量外汇储备意味着较高的机会成本，作为发展中国家，这意味着放弃了本来可以用作扩大国内再生产的资本而去持有储备发行国的资产。而且，热钱流入并没有使外汇储备结构多元化，大量外汇储备暴露于储备货币贬值的汇率风险之中，尤其美元的疲软很可能导致外汇储备的大量缩水。

第三，热钱流入造成了人民币升值的巨大压力，破坏外汇市场稳定性。人民币升值预期是吸引热钱流入的直接原因，而热钱大规模流动增加了外汇市场上的外汇供给，加上中国面临的巨额双顺差和外汇储备，人民币升值压力进一步强化，从而又增强了汇率上升的信心与预期，形成了一个“预期――升值压力――预期”的一个自我实现机制，增大了汇率调控的难度。由于热钱的高度敏感性，一旦人民币如愿升值，热钱套利成功就会大规模撤出，又对人民币形成贬值压力，造成人民币汇率的异常波动，对于国内经济的稳定运行也产生了负面影响。热钱这样短期大规模流入流出严重破坏外汇市场的供求关系，增加汇率波动，对汇率市场的稳定性构成威胁。

第四，热钱流入助长房地产市场和股票市场的泡沫。国际热钱历来青睐房地产市场，而中国的房地产市场对外资准入门槛很低，加上近年来中国房价疯狂飙涨，投机空间巨大，无疑吸引了大批热钱流入。热钱的炒作导致房价虚高，吸引更多的个人或民间资本进入，带动了二、三线城市房价的连锁提高，形成了中国投资性和投机性住房需求主宰市场的局面，不仅导致房地产市场畸形发展，更是

滋生了房地产市场的巨大泡沫。金融危机后，房地产市场成为经济复苏的重要推动力和支柱产业，一旦泡沫破裂，包括房地产市场、金融市场乃至整个国民经济都会受到重大牵连。房地产市场的严重缩水导致企业债务负担加剧。银行业的不良资产增加，出现大量坏账损失，银行业必然进行信贷收缩，金融市场的稳定受到威胁。资产缩水必然导致资本撤逃，容易引发信心危机，投资减少，不利于国民经济的恢复。

中国的资本市场发育不完全，资源配置能力差，股市存在极大投机空间。热钱在股市不断地寻找短期套利机会，推动股市一路走高，吸引大批股民涌入股市，掀起全民炒股的狂热，整个股市充斥着浮躁和投机的气氛，股市泡沫不断催生。金融危机引发的资本外逃使得股市一路下跌，股市交易量收缩，投资者遭受巨大损失。中国股市在缺乏正确的投资引导情况下极度脆弱，容易受到热钱流动的冲击。

第五，热钱流入增加了央行调控货币政策的难度。热钱大规模的流入造成了国内巨大的通胀压力，一方面热钱流入会增加基础货币的投放，央行不得不通过公开市场业务进行冲销操作，另一方面热钱在资本市场的套利活动会导致投资过热，加大了央行调节通货膨胀的压力。为了抑制通胀，央行会采取紧缩性政策，一旦提高利率，内外币利差加大，热钱将进一步涌入，热钱的流入再次被放大，迫使央行扩大货币投放，紧缩的货币政策效果大打折扣，降低了国内货币政策的独立性。而且，在没有实现资本自由流动和汇率不能自由浮动的情况下，内外均衡矛盾会使汇率政策和货币财政政策产生冲突。在当前人民币升值预期如此强烈的情况下，央行调控汇率的能力也受到了抑制。

热钱防治双管齐下：控制流入，疏通流出

尽管热钱活动猖獗，但对其治理并不是无章可循。要从源头入手，对症下药，控制与治理并举，多部门联合形成联防体系，严格控制资本流入；同时，要努力治理国内市场，疏通贸易顺差和外汇储备，提高资本市场运作能力，优化经济结构，充分发挥市场机制作用，引导投资，合理规划资本流出。双管齐下，标本兼治，从根本上消除热钱的不良影响。

从控制流入角度来讲，要全方位监控热钱流入渠道，实现多部门协调配合。热钱来源广泛，渠道多元，外汇管理局、金融监管机构、海关、公安以及地方政府要严格监管职能，形成一个各部门相互配合、相互联系的监管体系，同时还要加强国际合作，全球范围内监视可疑资金流动。海关要严格审查进出口贸易的真实性，评估进出口价格的合理性，对于大额预收或延付货款进行备案登记，合理调控其融资期限；对于外商直接投资，审核并监控生产性资金的流向，防止其转向房地产市场或股票市场。银行要监测存款账户中的存留量状况，追踪大额、频繁异常流动情况，重点关注外汇短期流动信息。外管局要及时掌握外汇项目的信息变动，尤其是非居民以及个人外汇账户的开立及资金流动情况。各部门之间实现信息互通，联防互助。

从疏通流出角度来讲，要妥善处理好贸易、外汇、资产市场等易受热钱侵袭的部分，增强国内市场的免疫力，具体来讲有以下四个方面。

第一，改善巨额贸易顺差和外汇储备状况，缓解人民币升值压力。巨大的贸易顺差和外汇储备规模将人民币汇率置于升值的风口浪尖，要降低人民币升值预期，缓解人民币升值压力，首先要消化掉这些贸易顺差和外汇储备，力求实现国际收支的基本平衡。放松“出口导向型”政策，调整出口结构，优化出口产品质量，提高出口产品的附加值，摒弃传统的“以量取胜”，创造“以质取胜”的出口格局。对大量消耗能源的产品出口征收出口资源补偿税，控制易引发贸易摩擦的商品出口规模，规范加工贸易产品出口。在不损害国内产业的情况下，适度降低进口壁垒，增加进口产品的多样性，缩小贸易顺差规模。

优化外汇储备管理，加强外汇储备的有效利用。放宽对境内居民和企业购汇和持汇限制，改变强制结售汇制度，转为意愿结售汇制度，创造外汇市场的供求结束平衡，同时也助于提高国内货币政策的独立性。增加外汇储备的币种多样性，防范储备货币的汇率风险。同时也可考虑将外汇储备分散投资，如向中资公司注资、出售给国有银行等，提高外汇储备的利用率，减少外汇储备的持有成本。

第二，逐步推进人民币汇率形成的市场机制。由于人民币汇率依然处于央行的管理与调控之中，人民币汇率确实存在一定程度的低估，从长期来看人民币升值是无法避免。但是一次性的升值过快会招致热钱流入，削弱出口商品的国际竞争力，降低出口，造成国际贸易的较大波动，所以从短期来看，要进一步完善人民币汇率的形成机制，在保持人民币汇率基本稳定的基础上，提高人民币汇率弹性和浮动空间，逐步改善外汇市场的供求平衡，稳步有序的促进人民币汇率市场化。

第三，稳步治理资产市场，防止泡沫崩裂。由于中国资本市场发展的极度不成熟，众多市场，如股票市场、债券市场、期货市场以及房地产市场，都存在短期资本投资或投机获利的空间，为热钱滋生泡沫提供了便利。因此，应该针对这些市场可能出现风险的地方加以改进，减少短期资本投机交易的可能；完善资本市场资源配置的功能，引导短期投资；研发交易工具分散投资风险，鼓励长线投资，增强市场抵御风险的能力。热钱在房地产市场和股市的炒作已经使其涌现出了泡沫，在治理的过程中要保持政策的稳定性，谨防戳破泡沫导致热钱急速撤出，造成楼市和股市崩盘，对整个宏观经济造成沉重打击。同时要建立起各市场的联动联防机制，防止短期投机资本游走于资本市场之间，尤其当前股市低迷，房地产市场前途未卜，热钱很有可能从股市和楼市撤出进而攻击其他市场。

房地产市场情况汇报篇3

关键词：境外资本；房地产市场

中图分类号：F830.49　文献标识码：A　文章编号：1006-1428(2009)01-0090-03

一、境外资本流入中国房地产市场的路径

一般而言，房地产市场流动性较差，不适合短线投资。但由于各地追求经济增长，通过一系列优惠政策，刺激了房地产行业的高速发展，提高了房地产行业的流动性，将房地产市场变成了投资市场，并随着价格炒作愈演愈烈，演变为投机市场。中国房地产行业的高额回报吸引了大量境外资本通过种种渠道进入中国房地产市场，进一步推高了房价，给我国宏观调控带来很大的挑战。

(一)境外非居民机构和个人直接购买境内房地产

境外非居民机构和个人是上海、北京、广州、深圳等经济发达地区新开高档楼盘的重要购买者。境外非居民机构在完成交易后，往往会再将相关的物业进行打包，或采取直接向国外银行、保险公司私下配售方式进行套现，或通过REITS等在海外上市，融通大量资金后再进行其他交易。而个人投资房产通常采取境外汇款结汇自购房方式。从2003年开始，境外资本大量流入国内大城市尤其是上海、北京等地房地产市场，摩根士坦利和花旗银行是其中最典型的代表。

境外资本在直接购买国内房产的同时，也加紧进入土地市场，从事项目开发。2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。2008年6月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地全部以底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。

2007年以来，在国内外资投资房地产政策趋紧的情况下，出现境外资本借用关联企业规避房地产市场准入政策的情况。境外上市房地产公司通常在境内设立多家关联企业参与土地交易公开拍卖，通过关联企业资本金结汇支付土地款，以规避外商投资房地产的事前审批和登记管理，从而获取土地资产增值和人民币升值的双重收益。

(二)直接在中国设立房地产开发企业或者与中国企业合作开发房地产

其方式为直接在华设立房地产开发企业以及参股国内房地产企业，与本土房地产商合作开发房地产项目。前者如新加坡凯德置地，后者如摩根士丹利、美林集团、荷兰ING房地产、花旗集团、德意志银行旗下投资基金RREEF等境外机构。

(三)通过外债方式进入房地产行业

境外资本以外债方式进入国内房地产行业有以下几种方式：1、实力雄厚的中资房地产公司通过境外上市引入境外资本；2、境内企业通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业，并投资于国内房地产行业，由此建立以境外壳公司名义在境外上市筹资的快捷国际融资渠道；3、境内房地产企业把股份出售给境外机构或个人。

(四)为中小房地产开发商提供融资

其具体模式是外资企业与国内一些中小房地产企业签订所谓“股权投资合同”，以股权投资方式为企业提供短期资金。据调查，境外资本为国内房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30％以上。有些境外资本甚至与房产公司约定无利息“贷款”，以寻求通道。坐享人民币汇率和利率双升值的经济利益。

二、境外资本流入中国房地产市场的变化趋势

中国房地产市场的高额利润驱使境外资本加速流入，并日益呈现流入途径多元化、经营业务纵深化、投资区域扩大化等新的变化趋势。

(一)流入途径多元化

自2003年以来。境外资本投资领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，投资重点为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业，并进一步拓展到土地一级市场。而近年来已经全面介人房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，其流入途径变化趋势如下：

(二)经营业务纵深化

从经营领域上来看，境外资本逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营、金融投资及设计等服务领域，介入程度越来越深。外资机构在对一手房市场投资获得丰厚回报后。逐渐将触角伸向了尚未完全发达的二手房中介市场。境外资本通过在境内设立外资房地产中介机构，以包销或者方式持有和经营物业收租、或者进行转售。如上海地区目前已经拥有21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资中介公司，开展不动产领域的金融理财服务、不良资产处置以及不动产信托、不动产保险等多种衍生业务。一些外资银行凭借拥有百年品牌、资本充足率高、信用文化发达以及世界性影响力强等优势。开始进入中国房地产信贷领域，为企业提供打包产品、一条龙服务，利用财务分析师和市场分析师等专业化团队帮助企业搞策划，提供国际结算服务。另外，境外资本也介入到设计领域，如德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成合资跨国机构洲联集团，提供设计等高端服务。

(三)投资区域扩大化

与国内一线城市相比，正在发展中的国内二三线城市以超强的发展潜力成为吸引境外资本的投资重地，境外资本逐步从北京、上海、广州、深圳等一线城市向二三线城市渗透，武汉、成都、沈阳、天津等地已经成为境外资本新一轮的投资重点区域。

三、境外资本流入中国房地产市场的主要影响

(一)扭曲了资产价格，并加剧国内房地产市场泡沫

境外资本大规模进入中国房地产市场，推高了房价和土地价格，使国内资产价格体系严重扭曲。从2005年7月至2008年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅由6.4％一路攀升，至2008年1月达到11.3％的最高点，虽然之后由于国家宏观政策收紧导致其有所回落，但2008年5月仍然维持在9.2％的高位。房地产价格高涨，泡沫加剧，已经严重脱离了市场能够承受的能力，其中境外资本是重要的幕后推手。当然，鉴于房地产价格受国内外多种复杂因素的综合影响，是一个多方博弈的结果，境外资本的进入对国内房地产价格的影响存在一个渐进的传导过程，具有一定的时滞性。

(二)加剧国内房地产市场供求结构失衡

目前，国内房地产市场供求存在结构性失衡。高档住宅和商业物业过多，而满足居民居住需求的经济

适用房供给过少，其主要原因是国内外资本、特别是境外资本出于追求高额回报、流动性和方便管理等动机。投资集中于高档住宅和豪华型地产项目，而民间需求旺盛的廉价经济适用房则较少涉足，导致投资需求取代居民居住需求，成为房地产投资重点，加剧了房地产市场供求结构失衡的状况。

(三)加大金融市场波动性，给国家金融安全带来隐患

大量的境外资本流入房地产市场会加大外汇占款规模，扩大金融市场波动性，加剧国内通货膨胀的压力，扰乱正常的金融秩序。当人民币汇率升值预期强烈、本币利率高于外币时，境外资本会千方百计地流入国内套利。一旦出现资产收益率大幅下降的情况，境外资本流入可能逆转为境外资本流出，引发国内房地产市场投机者跟风抛售，导致房价大幅度下跌，房地产价格泡沫破灭，引起金融市场的动荡。在这方面，日本、泰国的教训值得借鉴。

四、政策建议

1、进一步完善和优化我国外汇管理体制。防止境外资本短时间内大量进出国内房地产市场。

建立和完善外汇监测方法和指标体系，降低外汇监管成本；建立和完善外汇管理局、商务部、海关等相关部门间有效的监管协作机制；进一步完善境外资本流入、撤出国内房地产市场的相关政策和规定。

2、进一步完善人民币汇率形成机制。提高境外投机资本流入房地产市场成本。

人民币汇率应根据国际和国内经济金融情况实行上下波动，改变人民币单边升值预期，增加人民币汇率变动的不确定性，增加投机者的风险和成本。可在境外投机资本流出时征收外汇汇出税，同时可择机开征外汇流入准备金。

3、提高房地产增值税。应提高房地产增值税，以降低境外投机者的房地产买卖收益率。同时要采取灵活审慎的金融宏观调控措施，强化中央银行的冲销干预，控制资产价格泡沫。

4、加强对房地产市场的宏观调控，促进中国房地产市场的健康稳定发展。

境外资本流入中国房地产市场的一个很重要原因是我国房地产市场发展还不规范，市场定价机制还未形成，存在垄断现象，能获取高额垄断利润。因此，国家应该出台措施规范房地产发展，积极引导房地产市场走向公平有序竞争，打击投机性的炒房行为，减少投机资本对房地产的冲击。针对目前房价连续下跌、房地产企业因国内市场融资困难而转向境外资本求援的现象，应注意把握宏观调控的力度和方向，集中精力解决目前房地产市场存在的突出问题，适当调整房地产金融信贷政策，一方面满足房地产企业正常的资金需求，防止其资金断链，另一方面鼓励和支持正常的自住型购房消费，防止房地产价格大起大落，促进中国房地产市场的健康稳定发展。

房地产市场情况汇报篇4

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

房地产市场情况汇报篇5

关键词：海南省；外资；房地产；影响；建议

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)04-0031-03

在外资以高昂的姿态进入我国房地产市场的同时，虽然有关部门出台了一系列加强房地产调控的政策，但是其带来的一系列负面影响也日益显现。如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。本文从海南省的实际情况出发，结合建设部与外汇局等部委所发建住房[2006]171号、汇发[2006]47号等文件的要求，对外资流入海南省房地产市场的途径及影响等情况进行调查分析，为国家外汇管理局制定相关外汇管理政策提供地区情况参考，为相关政策执行效果提供反馈意见，促进我国外汇管理的健康发展。

一、外资进入海南省房地产市场的渠道

外资投资海南省房地产主要涉及购房和开发两个领域。从购买环节看，国际资本以投资增值而非自用为目的流入海南省房地产销售市场，扩大了商品房销售市场的需求。从供给环节看，尽管国内银根收缩政策使得利用土地增值部分来获利的开发商的境内融资环境恶化、经营成本加大，但由于国际融资通道没有同时紧缩，受国内经济增长前景和人民币升值预期等诸多因素驱动，境外资本大量流入海南省房地产开发市场，特别是旅游地产的开发。

(一)非居民购买海南房产

2002年以后，国家取消内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房产没有限制。以境外投资者名义购买的房产除交纳政府规定的契税、营业税(购买不足两年要全额征收营业税)外，享受与境内投资者一样的待遇，无须交纳其他税收，这些政策导致近年来外资通过购买房产得以进入海南省房地产市场。根据海口市房管局提供的数据显示，2006年至2007年3月31日，境外居民在海口地区购房共计0.84亿元人民币，而同期海口地区商品房销售达51.69亿元人民币。

(二)外商直接投资房地产开发

根据外商投资开发房地产的产业政策，国家鼓励外资机构开发普通住宅，仅对土地成片开发以及高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设用地予以适当限制。而且，由于外商投资企业税收等方面的优惠措施也使得一些企业通过各种渠道变更为外商投资企业。目前除外管局2005年11号文规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业股权及其他财产权利”外，其他有关部门对中资企业收购境外空壳公司返投资境内房地产项目均无限制。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比分别增长13.8%、48.1%和13.7%。各项增长指标均超过全国利用外资平均增长幅度，房地产业连续三年成为全国第二大外商投资行业。海南省2005年-2006年共新增房地产企业42家，投资总额10.03亿美元。究其原因，主要是在国家紧缩房地产信贷政策的背景下，内资房地产开发公司转向利用境外来源资金，使境外房地产巨头凭借雄厚的资本实力乘虚进入境内土地市场，例如中信泰富、华润置地、中远房地产等就是由境外中资企业控股的境外企业。

(三)举借外债融资

根据现行政策，外资企业举借外债的管理政策较中资企业宽松，在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债，而且只需备案就可以境内资产对外担保筹借境外资金。例如海南新世界地产为了开发美丽沙项目，向母公司(香港新世界地产)举借1亿美元的外债。为享受外资企业的境外融资便利，内资房地产公司也通过各种方式加速其外资化进程，准备进入国际资本市场融资。一些外资房地产公司凭借巨额外债资金的支持，在境内炒高地皮价格后，将股权在境外转售获利。[1]据《中国统计年报》(2004年)统计，房地产企业利用外资形式中，扣除直接投资外，基本都是外债形式。2003年，非直接投资外资达到53.74亿元，同比增长62%。2005年海南省房地产企业(均为外资企业)借用外债额为0.16亿美元，2006年借用外债额达2.12亿美元，同比增长12.68倍。

二、外资流入对海南省房地产市场的积极影响

(一)促进了海南省房地产的升级

根据海南统计局提供的数据，2006年外资只占海南省房地产投资的15%，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游房地产，而同期商品房的投资占海南房地产投资的73%。1992年以来，受房地产泡沫的影响，海南第三产业比重与全国相反，一直处于下降趋势。2006年海南第三产业比重为40.12%。按照海南省第五次党代会提出的在建省30周年第三产业比重要达到50%以上的目标来看，海南还将大力发展第三产业。从海南省的实际情况看，房地产业实际利用外资2004-2006年3年占海南第三产业产值的比重分别为3.22%、3.42%、13.48%，随着实际利用外资的不断增长，房地产业对第三产业的贡献将不断增强。从外资统计数据来看，目前外资进入海南省房地产业与国内一些房价涨幅过快的城市不同，这些城市外资进入主要集中在住宅和商业地产，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游地产。大型高品质旅游房地产项目外资的进入使海南能够充分利用海外资金加快挖掘、规划、建设潜在的优质休闲度假旅游资源，对于海南打造国际休闲度假旅游目的地的发展战略起巨大的推动作用，同时旅游房地产对相关服务业尤其是旅游业的辐射效应，能有效拉动海南省第三产业的比重。

(二)非居民购房增加了海南省房地产市场的有效需求

住房作为一种刚性需求，高房价最终总是转嫁到国内买房者身上，而目前海南的房价仍处于理性的区间。据海南省统计局统计数据显示，2000-2004年海南省商品房各年每平方米平均销售价格分别为1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增长5.4%，低于同期海南城镇居民年人均可支配收入和GDP增长幅度。从房价涨幅来看，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，海口同比增长5.2%，三亚同比增长3%，均低于全国平均水平。从房价基数来看，据海口、三亚市房管部门预警预报系统6月份统计，海口市、三亚市商品房销售均价与全国其他沿海城市相比处于较低水平。目前，外商投资海南房地产业暂时没有对房价造成负面效应。

三、外资流入对海南省房地产市场的消极影响

(一)外资的流入加大房地产市场的风险并有可能引发金融危机

如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产领域，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。由于房地产交易环节管制都已取消，汇兑环节限制很少，境外资金不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产。这既加大了人民币资金投放，也间接地引起银行信贷的扩张。[2]目前在海南省房地产市场投资较多的港、澳、台及东南亚等国家和地区的非居民根据各自的历史经验投资海南房地产，不仅是为了获得房地产的资本增值收益，更主要的是投机人民币汇率升值的汇兑收益。房地产行业是一个资金密集型行业，由于目前的房地产开发中，企业自有资金约占35%，其余全部来自银行贷款，销售环节上银行的住房按揭贷款可达八成。因此，受人民币升值预期刺激，每1美元外资进入房地产市场，对应着30-50元人民币的银行贷款发放。海南经济由于历史原因在20世纪末期一直停滞不前，21世纪才开始恢复性增长，受此影响，海南省金融机构盈利能力和创新能力都较弱，如果外资进入房地产市场的规模和力度出现不均衡，必然会导致海南金融暴露在较大风险中。

(二)有可能使房价虚高，使本地居民购房难，引发社会矛盾

外资房地产开发企业从利益最大化方面考虑，热衷于高价位的高档宾馆、酒店、娱乐场所、高档别墅等房产开发，面向普通大众的房产极少(例如香港新世界地产、华润置业等外资公司在海南全部都是开发高档地产)，进一步加剧了普通房产尤其是中低档住宅的供求矛盾。由于海南普通大众与非居民在平均收入上差距较大，非居民具有很大的优势购入外资房地产企业开发的房产，这将加大房产价格的波动。最后造成的结果就是大量的民众由于房价太高无法拥有基本住房，导致社会不安定因素的出现。[3]

四、规范外资进入海南省房地产市场的对策建议

(一)明确外商房地产企业的投资方向

由于外资多集中于国内高档住宅和商用性房地产投资，可根据海南省经济发展和国内宏观调控的需要，通过相关的投资指引和产业目录，运用税收等政策手段加强对高档地产的限制，抑制外资大量流入高端地产市场的势头，优化海南房地产供求关系。

(二)完善对境外机构和个人买卖国内房地产的管理

对在境内没有真实商业存在的海外房地产基金流出入和结售汇实行严格限制。对非居民个人购买国内房地产，可按照自用和实需原则，以购房数量、面积、金额等标准，加强资金流出入和结售汇审核，对超标行为设置汇兑限制。

(三)加强交易环节管理，抑制投资性需求

房地产二级市场上主要包括现房和二手房的交易环节，它直接影响房地产市场的需求。建议参照国际经验，适当限制境外投资者购买房地产，重点是抑制境外投资者的投资(投机)性需求。一是明确境外投资者购房必须符合自用原则，违者禁止将转让后所得的人民币收入进行购汇或汇出；二是加强境外投资基金的管理，限制投资基金在房地产市场上大量购房：三是对房地产转让设定最低年限，不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。

参考文献：

[1] 中国人民银行上海分行课题组.房地产行业融资外资化程度及其影响[J].上海金融，2004，(11).

[2] 陶美珍.外资大量进入中国房地产业的影响与政策分析[J].经济学研究，2006，(11).

房地产市场情况汇报篇6

人民币汇率改革一年多来，总体上是成功的，一是释放了人民币升值的压力，人民币汇率的弹性不断增强；二是汇率改革平稳运行，汇率水平基本稳定。“汇改”与人民币升值，对我国的影响也从理论描述变为具体现实，各经济主体和经济部门都感到了人民币升值带来的影响。这里选取三个重要方面加以简论。

一、人民币升值对货币政策和银行业的影响及应对策略

目前我国央行货币政策面临的严峻挑战就是流动性过剩。商业银行的结售汇业务获得大量的人民币头寸，加上储蓄的强劲增长，流动性明显过剩。我国外汇储备增长额中，很大一部分与人民币升值预期有关。为给汇率改革提供一个相对宽松的环境，避免国际热钱大规模涌入，央行通过压低市场利率，以提高国际投机资本的成本。但低利率和流动性泛滥又会导致一系列问题。

对商业银行而言，由于部分行业产能过剩，加上资本充足率等约束较强，过剩的资金大量涌入债券市场和货币市场。这样所形成的市场利率既不能反映资金供求的实际状况，更不能发挥其重要经济杠杆的调节功能。我国商业银行的资产结构单一，利润的主要来源仍是存贷利差，贷款冲动在此情况下始终是存在的，有可能引致信贷失控和投资反弹。

为了回笼过多的流动性，央行主要通过发行票据、正回购等手段，这样就使得公开市场操作成为对冲外汇占款的被动工具，货币政策的独立性、主动性因而受到了很大的质疑和挑战。当然，相反，人民币大幅升值会使中国的国际收支失衡变得更加严重，导致货币政策操作更加被动。人民币升值的预期加大，会对资本流动至少产生两个方面的后果：一是吸引更多的国际套汇与套利资本流入中国；二是国内居民持有外币的意愿下降，纷纷将外币存款换成人民币存款。居民外币储蓄存款余额在2003年6月份达到908亿美元的最高值，到2006年第二季度末下降到了657亿美元。

人民币升值对银行业的影响也是明显的，而银行关涉金融安全、经济安全。国际投资银行高盛曾报告预测，人民币每升值1%，中银的盈利便将降低3.3%，净利润将减少0.6%。建银2006年上半年仅汇兑损失就达24亿元，中国中银2006年上半年汇兑损失高达35亿元人民币。但以前预期的人民币升值对银行资产负债结构、收入结构和盈利模式等并没有出现大的变化。这是因为我国银行主要业务都限于国内，因而银行资产负债的币种结构和收入结构都只是微调。

人民币升值使国内银行的外币存款有所减少。占国内外币存款市场49.8%的中国银行上半年境内外币储蓄存款为316.9亿美元，比上年末减少8.2亿美元。原来不少人士预期人民币升值将带来银行结汇业务持续大幅上升。然而，2006年以来，结汇量比2005年同期下降，尤其是2006年8月至9月初，多家银行的结汇量同比降低10%左右，相反，一些银行售汇量却同比增长了约10%。这是因为人民币升值经过一年多的时间，很多人认为它将是个平稳的过程，并逐步适应。此外，一个主要原因是受楼市调控及成交低迷的影响，境外汇款购房的资金流入减少。而且除中行外，我国大部分的上市银行业务范围基本在国内，拥有的外币资产和负债的比例较小，人民币资产负债和外币资产负债基本匹配，从事包括国际结算在内的国际业务的量也较少，对于表外业务产生的敞口通常会运用衍生品进行对冲，从经营上来看，升值的直接影响不是很大。

其实，人民币升值对银行业的影响体现在对综合经济的影响方面，进而影响到银行的生存环境。去年9月以来，人民币升值速度加快。2007年1月我国贸易顺差接近159亿美元，与去年1月份94.9亿美元的顺差相比，上涨幅度高达67%。面对美、欧的压力，汇率波动空间可能扩大，对国内银行的风险管理水平提出了更高的要求，利用各种金融工具减少市场风险应成为各家银行的共识。

二、人民币升值对企业进出口的影响及应对策略

人民币升值对不同行业企业的影响主要有三种类型：第一种类型是大量持有以外币计价的资产或负债的行业，如：航空、电力和电信行业。升值将导致以外币计价的资产贬值。而以外币计价的负债将因此下降，从而减轻了企业债务。第二种类型是销售产品、生产成本结构不同的行业。具体表现在：第一，产品价格以人民币结算、原材料从境外采购，如造纸、汽车和机械设备行业，其生产成本因人民币升值而下降，从而提升企业利润；第二，产品价格以外币结算、原材料从境外采购，如：石油、石化、纺织和钢铁行业，要看采购成本下降能否弥补因产品价格下降造成的损失；第三，产品价格以外币结算、原材料从境内采购，如：医药、家电、化工和有色金属行业，其负面影响最大。第三种类型是间接受益行业，如：房地产、商业地产、机场、港口、铁路、高速公路、电力、供水和有线电视等行业。这些行业作为非贸易部门，纯粹以人民币计价资产，若人民币升值趋势持续，外资涌入将推动资产价格上

进出口企业必须应从多方面入手，加强避险能力，主动进行汇率风险管理。不同地区、不同类型的企业，有不同的规避汇率风险的方式。在我国外汇管理部门与银行出台的一些新政策措施和避险工具指导下，要因企制宜选择不同的产品，构成适宜的投资组合。一是利用金融工具进行避险。目前的汇率避险产品主要有远期结售汇业务、结构性结汇业务、择期交易、货币掉期等。远期结售汇是目前我国金融市场上主要的避险方式，但它对企业的汇率走势判断的准确性有较高的要求。利用金融市场工具规避汇率风险是国际市场上有货币暴露风险企业常用的固定外汇成本的方法。但目前我国金融机构提供的避险工具，从产品结构、设计、收费标准等方面与企业的需要存在一定差距，我国的金融机构也应适应人民币汇率浮动的需要，尽快向企业客户推出更多合适的避险品种。二是通过合同条款的选择回避汇率风险：包括签订短期合同、采用多种计价货币或直接用人民币计价签约、协商使用固定汇率锁定成本、提前或推迟结算等。企业在签订涉外贸易合同时，应尽量在合同中加入汇率风险条款。在汇率变动导致企业利益受到损失时，则执行新条款，保证企业的利润空间。比如在签合同时添加有关人民币升值的条款，如果在供货期内，人民币升值到某个幅度，价格要重新调整。三是采用贸易融资形式回避汇率风险。目前我国主要融资品种有授信开证、出口押汇、打包放款、外汇票据贴现、进口押汇和国际保理融资等。贸易融资可以较方便地解决企业资金周转问题，通过出口押汇等贸易融资方式，获得外币贷款并立即结汇，既满足了出口发货与收汇期间的现金流需要，又规避了汇率风险。四是利用出口信用保险规避风险。中国出口信用保险公司成立以来，已有上千家企业享受了出口信用保险项下融资便利，直接避免了汇率波动损失。银行可以通过中国出口信用保险公司“票据保险”产品及时卖断银行票据，提前结汇规避风险。

其他规避汇率风险的工具还有：调整进出口比重，增加内销比例；调整进出口国家和地区，由单一市场向多元市场扩展；匹配资产与负债的期限和货币结构；正确选择计价货币、收付汇和结算方式；提高出口产品价格；改用非美元货币结算等。

三、人民币升值对房地产业的影响及应对策略

之所以单独分析房地产业和银行业，是因为房地产业是支持民生的重要产业，房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。以银行业为主体的金融是现代经济的核心，由于世界经济金融的不稳定以及我国金融体系的脆弱性，把我国的金融安全提高到国家安全的高度也一点不过分。

2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%；商品房住宅价格同比上涨11.04%，其中高档商品住宅同比上涨13.36%，同期，全国城镇居民人均收入11759元，同比上涨12.1%；1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点。以上数字清楚地表明，目前的房价仍在高位运行，显示出前期房地产调控并未达到预期效果。从2004年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004年的管住土地与信贷，还是2005年的“国八条”及2006年中央九部委联合出台了13个房地产调控政策，其中包括加息、“国六条”、“限制外资”等，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序等各个环节。对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但为何调控效果不尽人意呢？

笔者以为人民币加速升值对房地产市场调控造成了相当的影响。由于在人民币资本项目下不能自由兑换，大笔热钱就通过各种渠道和手段进来购买房地产，尤其是前景无限的北京以及东南沿海的重点城市。这样，房价上涨与人民币升值并存，外资双重获益。去年以来，上海外资大量收购有房地产背景的项目和企业，一些外国人和海外华人大量购买房产就是表现之一；从国内情况看，在房地产市场调控力度越来越大的情况下，地产股却大幅上扬，不能说与人民币升值没有关系。现在，人民币升值加速，这种行为将可能加剧。

因此，必须加强对外资进入我国房地产市场的管理，进行必要的限制，阻止部分境外热钱进入中国房地产市场。国家外汇管理局、建设部于去年下半年出台了规定，强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，而我国房地产市场的发展尚不足十年，无论从哪个角度讲，我国的房地产市场都应该是个消费品市场，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。我国资本项目下还没有完全开放，政府监测和限制热钱炒作房市也就名正言顺，任何房地产市场的投机炒作，任何房地产市场的暴利行为就得通过各种政策严厉制止。

房地产市场情况汇报篇7

一、人民币升值对货币政策和银行业的影响及应对策略

二、人民币升值对企业进出口的影响及应对策略

三、人民币升值对房地产业的影响及应对策略

房地产市场情况汇报篇8

一、组织收入工作

今年以来，税政工作继续以组织收入工作为中心，在依法治税的前提下，深入挖掘政策潜力，大力加强税政管理，保证了各税种收入任务的圆满完成。

一是加强各税种的管理，保证各税种收入的稳定增长。年初，我们就提出了各税种收入每月必须较同期有所增长的目标，每月对各税种的收入情况进行监督和分析，采取多种措施，狠抓薄弱税种、薄弱环节的征收管理，保证了各税种收入的大幅增长，截止11月，有五个税种增幅居全省第五，其中多个税种增幅居全省第一。

二是加强税源管理，抓住组织收入工作的重点。今年，我们进一步转变观念，切实重视对重点税源的监控。在企业所得税方面，对年纳企业所得税100万元以上的10家企业进行重点监控，掌握重点税源企业的纳税情况，分析税收增减变化原因，有针对性的开展管理工作，着力解决纳税大户的税收问题, 共到济钢、豫光、沁北电厂、奔月集团、xx煤业等企业，就有关税收政策进行辅导几十次，得到普遍好评。10家重点税源企业共入库企业所得税万元，占全市企业所得税总收入的 %。个人所得税方面，继续加大和完善了对全市50家重点扣缴义务人和100 家重点纳税个人的管理和监控，保证了个人所得税的大幅增长。

三是加强新税收增长点的管理。结合我市情况，对发展形势好，税收增长潜力大的行业，采取措施加强税收管理。如针对我市重点工程、重点项目固定资产投资规模加大，加强建筑营业税的管理；针对煤炭行业、电解铅等行业经营形势的好转，加强企业所得税的征收管理；针对企业改制股金分红的增多，加大对个人所得税的征管等，切实将税收增长点转化为地税税源。

二、税收政策贯彻落实工作

200x年，我们坚持依法治税原则，认真落实国家税收政策，加强对各基层地税部门的业务指导，充分发挥税收政策的职能效用，保证了国家各项税收政策的贯彻执行。

一是落实再就业税收政策。贯彻落实再就业税收政策是一项长期性的工作，我们牢固树立大局意识，积极与劳动保障部门协调，通过电视、政府网站、全市大会等多种形式广泛宣传再就业税收优惠政策，举办再就业政策培训班，使每一位下岗人员了解有关政策，为纳税人提供优质服务。全市没有发生一起因再就业政策落实不到位引起的下岗人员上访案件，保证了社会稳定。

二是落实企业改组改制有关政策。今年，我们按照省委、省政府《关于进一步深化国有企业改革的决定》、《河南省地方税务局关于支持国有企业改革的意见》和《xx市地方税务局支持国有企业改革的意见》，落实了关于企业改组改制和股权投资、合并分立、债务重组等税收政策，有力地支持了企业经营机制的转变和现代企业制度的建立，得到了市政府的充分肯定。

三是落实经济结构调整和优化有关政策。认真落实国家有关第三产业、高新技术企业、科研单位、农口企业、金融企业、资源综合利用企业、校办企业等税收优惠政策；认真办理企业税前扣除财产损失、弥补以前年度亏损等涉税审批事项，促进了经济结构的优化、环境的保护，消化了企业的部分包袱。

四是落实科技投资和创新有关政策。认真执行国家关于企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税的政策；对企业发生的技术开发费实行加计扣除等等。这些政策的正确执行，有力地推动了我市企业的技术投入、技术升级，拉动了市场需求，服务了科研体制改革的深化。

五是落实城镇化建设有关政策。狠抓了重点城镇的组织收入工作，为重点镇建设提供了充足的财力保障，积极兑现重点镇纳税人的优惠政策，支持乡镇企业的经济发展，加强了重点城镇税收的执法监督，促进文明执法。

据统计，200x年度，我局共计审批各类政策性减免税万元，其中：国产设备投资抵免所得税1767万元；为213户下岗失业人员办理再就业减免税55.8万元；办理税前弥补亏损592万元，审批税前扣除资产损失金额1310万元。

三、税种规范化管理工作

我们牢固树立税收管理精细化、科学化的理念，加大分行业分税种管理力度，进一步提高了规范化管理水平。

（一）以年度纳税申报工作为重点，企业所得税汇算清缴成效显著

1-4月份，全市上下将200x年度企业所得税汇算清缴做为工作重点，认真贯彻落实《企业所得税汇算清缴管理办法》，结合我市实际，采取有力措施，市局除成立汇算清缴工作领导小组，召开专门会议安排布置汇算清缴工作外，制定了《200x年度企业所得税汇算清缴工作方案》和《xx市地方税务局关于明确企业所得税减免税审批有关问题的通知》等有关业务政策和工作安排的多个文件，并对汇算清缴全过程进行监控，注重汇缴前的宣传发动、汇缴中的政策辅导、汇缴后的审核统计，使汇算清缴工作做到有组织、有制度、有落实，保证了汇算清缴工作的成效，企业共自核审增应纳税所得额2576万元，审增所得税848万元；审减亏损2121万元。重点检查企业15户，共查增应纳税所得额46.4万元，查补企业所得税15.3万元，罚款10.5万元，合计25.8万元。共2页,当前第1页1

（二）牵头做好了货运业税收管理

今年以来，根据总局和省局制定的货运业管理规程，和征管、发票、信息中心紧密配合，明确职责，搞好协调，货运税收管理进一步规范。一是加强对货运业纳税人的日常税收管理。继续加强代开票纳税人的认定和审核工作，严格落实总局的“三个办法，一个方案”，规范管理，逐步完善货运业营业税的税收管理工作。二是加强和国税部门的协调联系。落实联席会议制度，做好信息数据的汇总、上报工作。三是针对纳税人借证开票的现象，制定了单车月开票最高限额，保证了货运业的税收秩序和税款的足额征收。全年共入库道路货运税收1713万元。较同期增收增长1.2倍。

（三）切实加强煤炭行业的税收管理

根据省局关于加强煤炭行业税收管理工作的会议精神，针对我市煤炭行业税收管理的现状，市局高度重视，一是成立煤炭行业税收

专项整顿领导小组，和税政、征管、稽查等部门人员组成的督导组，明确工作任务，督查工作进展。二是紧紧依*政府，加强部门配合。先后多次与克井镇、邵原镇、下冶乡党委、政府结合，取得公安、煤管、工商等有关职能部门的支持与配合，形成了当地政府牵头抓、有关部门横向联系、单位内部纵向配合、齐抓共管的控管网络。三是全面调查，合理调整税负。成立了两个税源调查小组，先后两次对全市34家小煤炭生产企业开展调查，逐户调查核实各小煤炭企业的产量、销量、价格、成本等情况，并根据小煤矿的设计年生产能力、地质结构、开采条件、用电量、市场行情等情况，对各小煤矿税收定额进行重新调整。四是强化基础管理，完善征管措施。对所有煤炭生产企业逐户建立了征管档案，专人管理，定期上报税收征管情况和税款入库情况。并实行“阳光办税”，对核定征收的小煤矿公开核定产量和税额，增加办税透明度，自觉接受社会监督。通过对煤炭行业的专项整治，进一步规范了税收秩序，保证了税款的足额征收，全年煤炭企业共入库地方各税3237 万元，同比增长117。9%。

（四）规范房地产企业税收管理

针对我市房地产投资热潮，我们采取措施加强了该行业的税收管理。一是加强开发项目的户籍管理。对全市所有房地产开发项目进行普查登记，建立管理档案，详细收集和登记每一开发项目的立项报告、开工日期、开发面积、有关证照、合同及纳税情况，并定期由管理人员深入现场进行核实，全面掌握企业的经营情况，杜绝虚假申报。二是加大税收政策宣传力度。4月份，市局召开了全市房地产企业管理工作会议，会议重点讲解了房地产开发企业所得税、土地增值税、营业税等相关政策，并将房地产企业所得税核定征收办法、土地增值税征收管理办法和转让房地产营业税等管理办法进行系统讲解，将政策宣传到每一个纳税人，争取他们的支持和配合。三是严格执行土地增值税核定征收和预征制度。对房地产开发企业的土地增值税征收方式进行鉴定，企业在申报销售不动产营业税时，必须同时按核定征收率或预征率申报缴纳土地增值税，保证了土地增值税的足额征收，截止11月共入库土地增值税36万元，较上年增长1700 ％。四是从严界定企业所得税征收方式。对全市房地产企业所得税征收方式进行全面鉴定，对核算达不到要求的，一律实行核定征收，预征所得税。通过整顿工作，规范了房地产税收管理秩序。

（五）强化房产税、土地使用税的管理

今年，我们在继续抓好行政、事业单位、私人出租房屋房产税、土地使用税管理的基础上，着重对两税的征收范围和土地使用税税额标准进行了调整。一是针对我市市区范围的扩大和各建制镇发展的日新月异，与政府联系，对市区范围和各建制镇政府所在地镇区范围进行重新明确，确保将所属范围内企业全部纳入两税征收范围。二是根据我市经济发展及城市规模的扩大，在调查测算的基础上，拟订了土地使用税税额标准调整的方案，提请市政府按程序报省局批准后，通告全市执行，为确保今年土地使用税大幅增长打下了基础。三是从税源基础工作入手加强管理。根据重新调整的征收范围和税额标准，建立多级税源数据库。对应税房产原值、应税土地面积、应纳税额等情况登记造册，并通过微机建立税源数据库，实行动态管理；四是在申报期内，对纳税人申报资料，对照新标准进行逐户审核，严格把关，保证企业正确申报缴纳税款。通过以上措施，今年房产税共完成万元，增长％，土地使用税共完成万元，增长％。

（六）抓好涉外税收管理。一是加强重点税源管理不放松。对移动公司形式多样的收入项目，以及永坚房地产公司预收房款及其他收入加强监管，尽量保证收入的整体上升。二是加强对个人所得税、印花税、土地增值税等一些小税种的日常征管，确保各税应收尽收。三是对联通公司新增涉外业务及时纳入税收管理，确保涉外收入任务的圆满完成。今年共入库涉外税收万元，较上年增长 %。

四、调查研究工作

今年以来，我们紧密结合地方税收征管工作实际，有针对性地开展了一系列税政调研活动，3月份和计会科结合对全市今年税源情况进行了全面调查，并对全年税收收入进行了较为客观的预测。4-5月份开展了营业税普查，6月份开始在全市范围内开展了车船使用税税源普查和房产税、城镇土地使用税税源调查及数据库建立工作，8月份对福利企业税收政策执行情况展开专题调研，通过调研，掌握了大量的第一手资料，发现了政策执行方面存在的问题，对今后加强税收管理和政策的修订提供了依据。

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