房地产市场范文

房地产市场篇1

2002年是“入世年”，2003年是政府“换届年”。中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务，第一是继续保持快速发展的经济，第二是要不断完善市场经济体制。新一届政府必将认真贯彻、落实。十六大提出全面建设小康社会，到2020年全面达到小康，首先要求GDP要翻两番，要求年均GDP增长7.18%。中国经济要继续快速增长，房地产市场肯定要继续兴旺，“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。

从经济发展势头看，2001年经济开局比较好，但呈下滑势头，最后GDP增长7.3%，而2002年反过来，一个季度比一个季度好，处在上升的势头。所以从经济发展势头来看，各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。尤其是中国的入世，改革开放的加快，经济结构性的调整，都有利于促进经济的发展。经济发展又直接有利于居民收入的提高（2002年人均收入比上年增加10%以上），从而利于提高居民购房能力。

房改的进一步深化，必将不断激发有效需求。今天房地产市场之所以发展这么好，主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措，也必将提高更多居民的买房积极性，就会不断地扩大房地产市场容量，从而拉动投资规模。这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。

另从城市建设角度看，我们城市正经历一个“建筑年代”，各地还在加紧旧城改造，拆旧建新，实施货币化拆迁政策，也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应。因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。

现在业界好多人讨论房地产周期问题，有人得出的结论是房地产周期是7年左右，5年上升，2年衰退。我想即使按照这个判断，我们现在还有第5年。况且中国现在的转轨经济与过去的计划经济不同，和发达国家完全的市场经济也不同。我们处在转轨经济中的房地产市场，这一轮的房地产热完全是由房改激发出来的，加上老百姓的需求总量远远没有得到满足，所以我们不能简单用过去的和西方国家的周期理论来套。

二、也看好长远：中国房地产市场可以兴旺20年

我认为中国房地产业将兴旺20年，也就是我们从现在初步实现小康到全面实现小康的20年。

1.重要战略机遇期

中共十六大提出，从现在到以后20年，我们进入大有作为的重要战略机遇期。当今世界，和平与发展是主题，给我们发展经济创造了有利环境；全球经济一体化，倡导各国共赢，有利于我们缩短跟发达国家的差距，这些都给我国经济和房地产业发展奠定了很好的基础。因为经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高，必然有不断增长的居住需求。有人说人均GDP在七八千美元之前房地产始终会保持旺盛势头，现在中国百姓人均收入才1000美元，所以全国房地产发展总量还会不断增加，发展空间很大。

2.城市（镇）化加速

城镇化就是城镇人口占总人口达一定比例，世界平均50%，发达国家75%，我国38%，就是中国只有38%的人住在城市里，发达国家的这一指标是我们的两倍。今后，中国的城镇化进程加速，意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市，全国就有1300万人进入城市，这些人给房地产带来的需求，超过城镇居民住房面积提升的需求，将对房地产发展起到非常大的推动作用。有专家说，改革开放前中国经济发的主要任务是建立工业化体系，拉动经济增长；改革开放以后20年，主要靠市场化来推动工业化，促进经济发展；今后20年，我们将要依靠城镇化来扩大市场化、推动工业化、加快现代化建设。

3.从“居者有其屋”到“居者优其屋”

中国城镇百姓已经进入“居者优其屋”的阶段，在未来20年，要使大多数人实现“居者优其屋”是小康目标之一。“优其屋”的目标是什么？一是面积扩大。现在平均每户60多平方米，争取2020年达到100～120平方米；人均建筑面积现在是22平方米，到2020年达到人均30～35平方米，有的地方可以达到40平方米。二是住宅环境、住宅本身的性能品质要提高，产品要更新换代。面积数量的进一步增加，产品质量的进一步提高，必然给房地产市场带来更大的需求。

4.恩格尔系数与消费结构变化

消费结构讲的是消费支出中，吃、穿、住、用、行各项支出占的比例。恩格尔系数讲的是消费结构中，食品支出占整个消费支出的比重。随着人们生活水平提高，恩格尔系数逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越高，支撑住房消费的基础越来越深厚。这是国际上各国的经济规律，在中国也不例外。但是目前中国出现怪现象，城镇居民收入水平高于农村居民，农民住房消费比重为15%，而城镇居民住房消费比重只有10%，倒过来了。为什么呢？主要是长期的福利分房造成的，城镇居民住房消费即买房子这种能量还正在释放过程当中。按照通常的规律，城镇居民住房消费比重应该在20%左右。由此可见，还有10%的城镇居民购房能量有待于我们用好的产品、好的政策激发出来。

总的看来，我们完全有信心看好2003年，看好以后20年的市场。当然，这并不是说在未来20年里房地产市场会一帆风顺、直线上升，因为我们已经进入市场经济，市场经济是过剩经济，必然时冷过热，有时候有波浪，弄不好还会出现过热或泡沫。因此要把握市场冷暖变化，把握市场的脉搏。很难说这个市场会不会出现冬天，但对好企业来讲将永远是“春天”，对差企业将随时会遭遇“冬天”。

三、2003年市场发展任务

1.加速结构调整

(1)调整产品结构

现在中国房地产市场上，特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题：中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足。如何调整产品结构是摆在我们面前十分重要又关键的任务。政府要加大面对中低收入家庭的经济适用房的计划和开发力度，只有促使更多人进入市场，更多人进行住房交易买卖的时候，这个市场才能兴旺，市场容量才能扩大。北京和上海的对比就很能说明问题。上海买房人比北京要多，大街小巷都在议论买房的事，但是北京这个氛围还不够，因为上海房价比北京平均每平方米低1000块线，而上海人均收入还比北京平均收入高一点。也就是说，上海的房价收入比要比北京合理，上海的普通百姓通过个人抵押贷款的支持，较北京普通老百姓容易购得起房子。住宅产品结构调整的方向是要更多地面向中等收入家庭的购买能力，因为，他们将是未来住房市场的主要购买力。

(2)调整市场结构

拿北京和上海比，2002年，上海新建商品房销售面积达到2000万平方米，而北京比上海要少400多万平方米。上海比北京的城市人口只多几十万，为什么上海商品房销售量那么大？上海房管局长说，是放开二手房市场促进了一手房增量。2002年北京二手房交易量可能达到六七十万平方米，而上海二手房市场交易量接近18 00万平方米。现在国内许多城市一手房市场很好，但缺乏二手房市场，市场结构很不平衡。有的地方看不到二手房市场对一手房市场的促进作用，有的开发商甚至怀疑，二手房市场搞起来是不是会影响一手房市场，买旧房就不买新房了。其实这个担忧是多余的，搞活二手房，不仅能促进二手房交易，而且能促进人们卖了旧房买新房，卖了小房买大房，上海已经是一个明证。2003年，一定要加快开放和搞活二手房市场，搞活和规范租赁房市场。

(3)调整产业结构

房地产行业可以分三个子行业，开发业、中介经纪业、物业管理业。我们长期以来重开发轻中介，重开发轻管理。未来市场应该是大力发展房地产服务业，即经纪业和物业管理业。美国的房地产市场是中介经纪业为主的市场，美国的房地产协会是经纪人的行业协会，美国房地产市场85%的交易是二手房交易，还拉动了经济，成了美国经济火车头。所以我们要在这方面大做文章。现在经纪人考试刚考完，物业管理条例将要出台，这将为加强中介经纪、物业管理行业的发展创造有利条件，从而促使房地产三个子行业均衡发展。

2.关注产品升级

我们过去主要解决住房有无问题，现在要解决好坏的问题，有个质的变化。有人说十几年前盖的房子现在已经不能用了，也不能看了，没有客厅，房间又小，楼道黑黑的；七八年前盖的房子现在也已经不好用、不好看、落后了。我们不希望现在开发的房子十来年后也被人家这么评论。我们一定要使我们的产品升级、更新换代。

产品升级第一要讲究适度超前，在设计理念上要做到一二十年不落后，三五十年可改造，一百年还可以用。我去国外看了许多楼盘，发现巴黎这个城市是我们常说的“基本路线”——百年不变。一百年以前巴黎是这样，一百年以后还是这样，它整个色彩，外轮廓都一样，不像我们讲求日新月异。当然我们过去的城市破破烂烂，需要改造，但是我们现在新建城市能不能做到一百年不变，新盖的楼盘是矗立在城市百年，还是过几年就要当垃圾处理掉，要大家认真对待。

另外，一定要讲究房价性能比。产品适度超前不能“超钱”，房价和性能要协调，要通过提高产品的科技含量、提高住宅性能、改善居住环境来打造产品。

3.整顿规范秩序

国家七部委2002年5月发了一个通知，要整顿规范市场秩序。2003年整顿房地产市场仍是国家的一项重点工作。整顿的目的是为了规范，是为了使更多老百姓进入市场，高高兴兴、没有顾虑地进行交易。否则购房中的陷阱太多，必然会打击人们的购买热情，阻碍市场健康发展。

4.谨防过热和泡沫

在供大于求比较明显或者房价急速提升的城市要提起高度关注。从表面上看，过热会产生供大于求，导致房价下跌，而泡沫是房价急剧上升。实际上背后都是有效需求和有效供应之间不匹配的问题。从全国整体和总量看不是大问题，主要是结构性问题。但具体到各城市就该另当别论，各地政府部门、开发商要关注当地的市场，要认真研究有没有过热和泡沫，应该采取何种对策。

四、如何面对市场

在2003年，如何对待市场，如何发掘市场，使市场能按照我们所期望的第五个黄金年发展？我归纳了三点“两个”。

1.两个有效：有效需求与有效供应

要进一步激发有效需求，进一步提供有效供应。激发有效需求主要从政策层面来讲，通过进一步深化房改，增加居民收入，规范市场，使更多老百姓买得起房、愿意买房。增加有效供应主要是开发商的任务，房地产市场要面向广大的中低收入家庭，哪个城市把中等收入家庭买房这个市场扩大了，市场前景就广阔了，不能只盯住中高档产品。大量的市场需求就像服装一样，买一千多块钱一件衬衫的毕竟只有几个人。如何进行市场调研、产品定位很重要。现在已经不是概念时代了，一定要认真调研市场，哪些人需要什么样的产品，我如何满足他的需求。

开发商可能最关心每平方米多少钱，讲究每平方米的价格，而老百姓买房子注重这套房子多少钱，多少面积，我能不能买得起，他考虑总面积和总价位。开发商是否也应注意老百姓注意的总价位是多少，能买的房子多少钱，面积多少，解决有效供应问题。产品既要升级又要面对中等收入家庭，就必须提高劳动生产率，需要降低成本、提高效率。

2.两个差异：市场差异与需求差异

一个是各地市场差异。房地产市场区域性很强，东西不一样，南北不一样，大、中城市不一样，大城市中北京和上海又不一样；这个城市写字楼卖得很好，那个城市就不一定，在这个地方这个房型很好卖，在另外一个地方就不一定。所以要认认真真地分析所在城市的市场情况。

另一个是消费需求差异。不同消费者有不同的需求，南方人和北方人的差异也比较大。

有一个开发商跟我说，在东北卖房子，只要售楼小姐热情、体贴，东北大汉一看就买了；你跑到江南，你讲得再好，他不信，非要看看现场如何，物业管理费怎么收，反反复复才决定买。另外，高档楼盘和中档楼盘的买房人完全是两个概念。高收入买房者讲究的是理念、概念，讲究品牌；中等收入家庭讲究的是实实在在的东西，讲房价性能比，概念再好我也不要。开发商要认真考察不同消费者的需求差异，并满足他们的不同需求。

3.两个“品”字：品质与品牌

房地产市场篇2

正如前文所述，房地产市场成熟度可以反映出某一区域(或城市)房地产市场的健康状况以及整体的发展形势，政府部门可利用成熟度评价结果来了解当前房地产业的发展现状及与宏观经济的协调关系，为政府调整国民经济产业结构以及引导房地产业持续健康发展服务，使得资源得到更加有效配置，及时发现房地产业发展过程中出现的非周期性异常波动，从而减少房地产业对国家经济金融产生的波动与风险。同时，对企业和消费者也都有积极意义:企业可以及时了解房地产业的整体状况和行业结构，掌握不同区域房地产市场的差异性，使之洞悉市场变化趋势，发现投资机会，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度，并在一定程度上规避投资风险;有助于消费者认清市场，掌握市场发展的真实规律，不盲目跟风，选择适合自身的住房需求，从而有利于整个房地产市场的稳定发展。具体来说，市场成熟度可以认为是市场参与者用于描述市场的发展阶段或市场化程度的概念，其主要用于研究特定市场的发展程度，理解市场怎样形成、演进及未来的表现，帮助决策者决定如何在特定的阶段投放特定的产品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通过对市场成熟度的研究，了解市场阶段性演进的特征和表现，有助于解释目前市场上产品使用、投资决策行为以及未来可能出现的市场活动等。20世纪90年代，在市场化进程的框架下涉及市场成熟度方面的研究初现端倪。1991年，沃克和弗拉纳根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市场成熟度来研究中国香港房地产市场，认为一个成熟的市场具备高层次的机构投资、成熟的金融结构、规范的金融市场并且海外投资、机会点以及多样化收益都具有一定的市场规模等特征，这些指标得到了学界的广泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了经济体的实力和类型、市场规模、完善的基础条件等市场成熟度考量指标。［3］关于市场成熟度方面，研究最为全面的是基奥和达西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他们在对市场成熟度相关文献系统梳理的基础上，对市场成熟度的涵义及考量指标重新进行界定，如使用和投资机会，灵活性，专业度，信息和研究性，开放度，标准化等指标。发展到今天，市场成熟度理论根据其研究的领域和对象不同，还有以下几种定义:第一，市场成熟度是衡量市场进化程度的指标，以不断下滑的增长率为特征，当市场不再出现增长，就可以被视为饱和(Graham，2000)。［5］可以采用收入弹性作为具体的衡量指标，当收入弹性小于或等于1，即收入的增长不再创造更大比例的需求增长，市场就被视为完全成熟。一个完全成熟的市场就是一个增长量不超过收入/经济增长的市场。当收入弹性为0，即收入的改变不再对需求产生任何影响，市场就被视为完全饱和。换言之，市场成熟维度的早期阶段则出现在收入弹性值不断下降但仍大于1的时候。第二，通过反映不断减小的增长率的时序曲线，如系数小于1的对数函数和集合函数、半对数曲线可以用来研究成熟度，而双曲线、修正的指数或对数曲线更适合用来定义饱和状态(Saunders等，1987)。［6］这种方法最主要的缺陷是仅考虑时间参数，忽略了驱动需求的其他重要因素，如收入和价格变化。第三，咨询公司卢森泰(Lucintel，2009)在一份研究报告中把成熟市场定义为旅程数增长等于GDP增长加产量增长的和，任何附加增长都被定义为“生产”增长。为了量化一个市场的成熟程度，他们提出通过GDP+产量增长与旅程数增长的比值来定义的成熟度要素(MF)概念。当市场成熟，MF值就是100%。当市场还有“生产”增长，处于欠成熟阶段，MF值就应该小于100%。有关房地产市场成熟度的研究自1994年起就不曾间断。具体来说，市场成熟度的研究可以帮助理解城市房地产市场怎样形成、演进以及未来的表现，还能作为如何选择在不同城市、不同市场投放合适的房地产产品的决策指标。奇恩和邓特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市场成熟度框架对东南亚的办公楼市场成熟度进行了研究。他们试图改进研究方法，确立明确的成熟度标准，建立1～10的评分范围，1代表最不发达的，10代表最发达的。他们的研究成果表明，混合了不同发展阶段的市场给高效运作的房地产市场投资活动提供了显而易见的大量机会。近来，皮鲁米(Pelumi，2012)以Nigeria为例对发展中国家的居住房市场进行了研究，把大量的信息流和高度遵循总体规划视为成熟居住房市场最重要的标志。目前，国内涉及房地产市场成熟度方面的研究还不多见。已有的研究仅限于房地产成熟度模型方面的评价，如房地产咨询机构仲量联行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立过相应模型对当前房地产市场成熟度进行评价，虽然两者设定的评价指标相应有不同侧重，但对市场成熟度阶段的划分基本一致。也有个别文献只是将市场成熟度作为住房流动性的一个指标来分析(包华，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根据借鉴仲量联行的研究，笔者认为，评价城市房地产市场成熟度可以遵循以下4个指标:(1)房地产市场高度透明:市场信息能够自由流通、政策执行有力以及交易流程相对公平;(2)资本流通性强:在资本流入和流出方面与国际房地产资本市场紧密联系;(3)优秀的居住环境和物业服务:主要指环境可持续性、节能且管理优质的物业;(4)客户来源广泛:客户覆盖范围广，不仅限于国内客户，同时还有大量的国内外客户进驻(尤其是企业和总部)。根据以上评价指标，大致来说，自1998年城镇住房改革实施以来，我国整体上房地产市场成熟度曲线攀升迅速，其市场表现和投资前景如下。

二、我国城市房地产市场投资前景

为全面分析我国各级城市的房地产市场投资前景，笔者参考克而瑞信息集团的《2013年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，分别从市场需求、市场供求、市场容量以及外部因素等4个方面构建指标体系，并对分类指标进行相应完善，然后采用因子分析方法进行比较分析。其中，采用常住户籍人口比、城市动迁增量需求、人口复合增长速度、居住面积改善性需求、租赁市场住房户比例等分类指标来衡量城市房地产市场需求情况;采用土地供求情况、房屋供求情况、实际房价增长率等分类指标来衡量市场供求关系;采用人均购房面积、城镇职工工资、城镇居民年均可支配收入、房价收入比等分类指标来反映市场容量;采用该城市的城镇化率、人口密度、城市规模、基础设施投资累计值等分类指标来反映外部因素。表4显示，一线城市以及二线城市的市场投资前景相对较高，6个一线和22个二线城市全部进入前50排行，37.5%的三线城市进入前50排行，四线城市除廊坊进入前50排名外其他普遍排名偏后。二线城市中苏州、青岛、宁波等非直辖市城市的市场容量也有较大发展空间，主要是由于外来企业的不断进入，城区不断扩展，人口快速导入。此外，随着整个京津冀一体化和大七环格局的形成，廊坊也进入了城市房地产投资前景的前50名，具备一定的投资潜力。而从各类城市得分来看，一线城市中北京和上海平均得分最高，按城市线别，平均得分及中位数依次递减。二线城市总体排名较为靠前，常州、东莞等个别二线城市由于市场较为成熟，短期内市场容量空间有限，因此得分较低;三线城市的个别城市得分较高，主要是这类城市市场处于快速发展期，其城市市场投资前景较大;而四线城市由于市场处起步阶段，总体得分偏低。

三、总结与对策建议

本文从我国新型城市化入手，就城市化进程、城市房地产市场成熟度及投资前景之间的关联性做了论述，并采用统计方法对我国286个地级城市的城市分级和投资前景进行了实证分析。研究认为，由于当前我国处于城市化进程的新阶段，房地产应该改善以往粗放型发展模式，注重提高房地产市场的成熟度;相比一、二线城市，当前三、四城市房地产市场成熟度不高，反应出我国不少城市还具备一定的投资前景;而从各城市房地产的投资前景排序来看，房地产市场成熟度与投资前景并不是直接的线性关系，成熟度相对较高的城市也可能具有较好的投资前景。基于以上结论，笔者提出以下对策建议:第一，就城市房地产开发来说，尤其对房地产开发商和经营商来说，应转变原有的房地产开发模式，注重房地产市场成熟度的培育和提升。第二，对房地产投资者来说，应将市场成熟度作为投资前景的主要考虑因素，在当前的房地产市场趋稳的形势下，应不仅局限于获取房价上涨的收益。第三，对政策制定方面来说，应注重培育房地产市场成熟度，提升城市和物业的软性条件，这将是城市管理和房地产调控政策的一大思路。

房地产市场篇3

关键词：房地产市场； 房地产开发；区域性市场

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产市场的特性

房地产是土地上的建筑物以及依附在土地上的，各种权益的总称。作为一种特殊的商品，是固定的有形资产，其不可移动性就是它区别于，其他类型的最显著的特点。虽然他是不可以移动的，但是他却可以向其他资产一样被人们或者机构拥有。既然可以被拥有，同样就可以被交易。所以，也可以把房地产市场说成想运用这块土地，达到自己理想型的物体（比如：居民楼、商业街、写字楼、工厂等）的投资者，和拥有土地的人达成一致的，形成房地产交易的买卖关系。房地产开发是一种动态的过程，从拿到土地到完成建筑是一个漫长而用花费大量资金的过程，因此这一过程是很难做出精准的预算的，无法计算出完成这一整个开发过程所需投资的的费用，以及计算后能够带来的经济利益。因为，无论建设成本还是建后的收入都是随着社会的发展而发生改变的。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身

作为一种固定的不可移动资产，房地产是受限于区域性的，需求决定着发展，不同的国家和地区，不同的城市甚至同一城市不同地区的价格都是不一样的，同样，不同地方的房地产市场在其条件和供求水平上也不一样。在普通的交易市场中，无论卖家或者买家会轻易了解到整个市场中的最新价格情况，分析其中的变动关系寻找出最有利于自己的交易价格，所以这就使得价格差异快速消除。而房地产市场远远没有想象的那么简单，因为在这一行业中其最新的交易价格或者最新的市场行情是很难了解的，并且房地产市场中的交易价格以及交易过程都是十分昂贵的，就目前而言，绝大部分的购买者都是因为自身需要而去购买，并且这种行为一生中也许只会发生一次，只有很少一部分有钱人是想用房地产去投资，当做一种赚的工具的。开发商想要以最快速度，或者最高价格来完场所有交易时很难完成的，因为每一个购买者或者投资者都会根据自己的需求和购买能力，以及购买后能给自己带来的利益去衡量，并且结合最新的行情，确定自己想要购买的价格、位置、建筑类型等转

2房地产市场的功能

房地产市场是关于房地产权益交易的市场，这种权益可以具体地表现为所有权（永久产权）、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业，而后者则是为了投资目的而将物业出租给最终的使用者，从中获得投资收益。市场不仅能预示市场的变化，还可以通过价格来指导买卖双方的行为，所以，价格机制是通过市场发挥作用的。

每一个开发商在开发每一个项目之前，都会根据国家和地域的不同，研究其经济特性，确定整个大环境下的发展趋势。通常一个国家或地区的经济水平都和这一地方的建筑或者消费水平息息相关。所以通过分析这一地区的工程建设，进行经济分析，了解到土地使用状况，了解其建设是否遵循生态发展的规律，城市建筑和环境保护是否相关，居民的生活和工作条件在未来能够达到什么水平，这种生活和发展究竟会不会适应社会发展的总体需求等。因为房地产开发是一个长远的过程，涉及到整个社会的经济发展趋势，无论是处于上升还是衰退阶段，都会通过城市建设表现出来。例如：在二十世纪八十年代末期，西方的发达国家在经济处于停滞阶段，无论是投资前景和自身发展都非常暗淡的时期，本国资金不断外流，经济面临衰退。这时的中国恰恰处于经济不断增长的时期，政治和社会环境都非常稳定，人民生活稳定，使得正在寻找高效投资场所的外国资本主义，纷纷将目光投向中国，并且以低融资赚取了高收益，使得更多的境外投资者大量涌入中国。例如：天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的，美国独资的摩托罗拉，中法合资的梅兰日兰，中日合资的关西涂料有限公司等等，就是因为这些外商的投资，提高了这个城市的生活和工作环境，同时繁荣了天津地区的经济市场，更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题，做到了增收减负。经济的发展，人口的增多，使城市建设越来越快。在旧城区，大多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差，再加上交通的拥挤，市政公用设施的落后，给居民的生活带来了很多不便。

为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市的经济发展，市场可以引导消费的潮流，从而适应供应条件的变化，甚至可以调整城市用地，提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面，即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况，包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系，想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究，必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析，如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话，那么，无论是房地产的投资者还是市场分析专家，都必须亲临现场获取第一手资料，有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论，就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者，这些使用者的态度和要求如何，总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略，确定建筑设计都具有指导作用。

3获取市场信息的方法

21世纪是社会经济面临着机遇和挑战的时期。同样房地产市场也是机遇与挑战并存着，如今想要在房地产是产中占据一席之地，必要要摒弃之前的盲目投资，靠着“短线”定位的方式，而是要通过竞争，争取更大的机会。当然，城市规划为推动房地产事业的不断发展，起着重要的作用，尤其在制约过度发展和引导正确规划方面尤为作用。只有通过现代化的系统深入分析和了解城市规划，进行理性化的经营管理，才能做出合理化的决策，不断了解整个房地产市场。

参考文献

[1] 魏涛，杨修亮.关于构建我国房地产市场宏观调控体系的探讨?[J].中国房地产 ，2011.

房地产市场篇4

2、根据房地产用途，分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场等。

3、根据房地产档次，分为高档房地产市场、普通房地产市场、低档房地产市场。

4、根据房地产项目的覆盖范围，分为5个级别的房地产市场，即世界性、亚洲性、全国性、跨省区、省内房地产市场。

5、根据房地产权属的让度方式，买卖市场、租赁市场、抵押市场、典当市场、置换市场等。

房地产市场篇5

对于这些问题，当然是无法用一个简单的答案来回答的。不过，“国十条”出台之后的国内房地产市场发生了巨大的变化，这是无可争辩的事实。一是全国普遍快速上涨的房价在一定程度上得到遏制；二是全国绝大多数城市的住房销售量都剧烈下降；三是各地住房按揭贷款都快速减少；四是在各地住房销售量全面下降的同时，不少地方的房价仍然处于高位而没有下调，等等。对于这些现象，有政府部门指出，房地产宏观调控政策已经起到较大作用，各地房地产市场将会在今年第三季度后出现重大调整，无论是住房销售量，还是住房价格都是如此。不过，在笔者看来，房地产市场的实际问题并非如此简单，国内房地产市场面临的宏观调控的难题仍然不少，中央对此面临着巨大的抉择。

首先，从4月17日“国十条”出台后国内房地产市场出现的量缩价滞的局面来看，当前的国内房地产市场基本上是一个以投资为主导的市场。在这个市场中，当有利于投资者的房地产各种优惠政策突然改变时，房地产市场预期就出现180度的大逆转，想进入的新投资者因政策限制或前景不明朗都不敢进入这个市场，使房地产投资需求突然趋向于零，而现在的房价水平早就超过了住房消费者的支付能力，他们是无能力进入这个高调价的市场的，换言之，住房消费者早就被挤出了这个市场。在这种情况下，整个住房市场的各种需求也就全面停止了。这就是为什么“国十条”一出台，住房销售量突然急剧下降的原因。

但是，对于已经进入的投资者来说，他们购买住房的目的是为了以更高的价格卖出，当投资者利用优惠信贷政策进入房地产市场时，投资成本很低，而且会认为当房价下跌时，政府一定会出来救市，就像2008年下半年那样。再加上前几年凡是购买住房都能够赚钱的效应，当“国十条”出台让住房销售量突然下降时，已经进入的投资者会根据以往的经验，认为政府是不会让住房价格下跌的，其持有的住房也就不必在这段时间内交易而待价而沽。房地产开发商会更加有恃无恐，让其手中的持有住房价格处在较高的水平上，不让住房消费者进入。这种情况下，住房市场需求又从何而来?

我们还可从另外一个方面证明当前国内住房市场的投资性。比如，据报道，国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住(占近三分之一的城市人口)。尽管有人会质疑这些数据，但大量投机者囤积住房任其空置以等待房价上涨赚取价差已是不争的事实。而且空置的住房还不仅包括投资者已经购买过处于空置状态的住房，还包括在当前住房销售快速下跌的情况下，房地产开发商手上持有的大量空置的住房。大中城市的住房空置率不仅早已突破10％的国际警戒线，而且这种巨量的住房空置也显示出国内房地产市场的性质发生了根本性变化，房地产市场消费性已完全被住房的投资性所代替。

国内住房市场的投资性还表现为虽然住房销售全面下降，但其价格仍然处于高位。因为在一个以投资为主导的房地产市场中，投资者购买住房的目的就是为了卖出，其住房投资需求可以从无穷大到零，即当市场都预期住房的价格会上涨，而且可以利用金融杠杆及信贷便利时，住房投资需求就会无限增加，甚至能够无穷放大；当市场预期住房价格会下跌时，住房投资需求立即会减少直至趋向为零，因为没有进入的投资者不敢再进入，已经进入的投资者不会由于市场预期的改变而降低房屋价格并立即出售，而是会等待并寻找交易机会。

国内住房市场的投资性还表现为2009年个人从银行的贷款达到24600亿。这是2008年的4倍多，2010年第一季度个人从银行的贷款也达到9202亿元。这些贷款的绝大部分都通过住房投资者进人了房地产市场，只不过不同的投资者会有所不同。当房价快速飙升时，通过过高的银行金融杠杆进入住房市场的购买者基本上都是住房投资者，因为对住房投资者来说，他们所关注的不是住房价格高低，而是自己购买的住房是否能够以更高的价格卖出。而对住房的消费者来说，他们是没有能力进人这个市场的。所以房价很高时通过银行高金融杠杆进入住房市场的购买者基本上都是投资者，房地产市场也就成了投资主导的市场。

国内房地产市场的投资性还表现为从2009年下半年开始到2010年第一季度，不少一线城市的居民抢着购买住房，不少一线房价更是上涨了近一倍。一般来说，如果住房作为一种高价值的耐用消费品，尽管银行的按揭贷款为居民进入这个市场提供了融资上的便利，但是每一户居民进入这个市场时，都会慎重考虑与选择，只有在进行反复比较的基础上才能决定购买而不会进行抢购。但是当居民购买住房就像抢购大白菜一样时，这些购买者一定是投资者而不是消费者。因为，这些投资者购买住房关注的不是住房使用价值而是购买之后是否能够以更高的价格卖出。当住房市场是一个投资为主导的市场，当住房市场预期价格会上涨，同时又有较高金融杠杆及信贷便利时，住房投资者一定会抢购性进入市场。

这些现象都表明，国内房地产市场的投资性已经发展到极致。即当前国内房地产住房投资性不仅在全国十分普遍，而且在于广泛的房地产投资性完全是政府的优惠信贷政策通过过高的金融杠杆产生的结果(即房地产投资的严重杠杆化)，从而使得国内大多数地区的房价都具有严重的泡沫。

到目前为止，找不到哪个国家的居民会如此普遍地进入房地产市场进行投资，即没有哪个国家持有多套住房的城市居民会如此之多，美国居民持有一套住房的比例高达95％。而这些都是政府的房地产政策使然。过高及过于普遍的住房投资，并非仅是住房空置率过度影响住房资源及经济资源的配置，及其他居民住房福利条件改善的问题，而是当大量的居民都进入房地产市场投机炒作时，当全体国人都把房地产炒作当作赚钱工具时，它不仅会导致整个社会资源错配、房地产市场价格扭曲、财富浪费，而且也会改变国人的基本价值观及行为方式，让国家金融风险进一步放大、经济结构更是无法调整，最终导致整个社会的不稳定。这就是政府出台“国十条”来全面遏制国内飞涨的房地产价格、遏制房地产投机炒作的原因所在。

但是，我们也应该看到，“国十条”出台后，不仅全国的房地产市场销售量立即急剧下降，特别2009年住房销售量快速上升的一线城市，住房销售量出现了更大幅度的下降，尽管其价格仍然高高在上。在住房销售量全面下跌的同时，与建筑业相关的一些产业的产

能过剩问题也随之出现，比如钢铁、建筑材料等行业。更为重要的是，“国十条”出台后，国内股市反应最为激烈，不仅房地产上市公司的股市全面暴跌，而且与房地产有关的行业的股市也严重下跌。从4月中旬开始到目前，上海综合指数下跌近26％，成为全世界表现最差的股市。有人认为，股市作为国民经济的晴雨表，国内股市指数的全面下跌也意味着国内经济又面临着下行的风险，此外还有欧洲债务危机的威胁。当国内经济面临着新的下行风险时，“国十条”的实施与执行又会打上一个巨大的问号。关于国内房地产宏观调控的“国十条”又有可能如2008年下半年美国金融海啸之后出现新的逆转一样。不仅房地产市场有这样的忧虑，政府部门领导人也有这样的忧虑。也就是说，对于当前的房地产市场，中央政府面临着左右为难的抉择。因此，“国十条”包括的许多原则性规定已经过了3个月了迟迟没有落实。比如，房地产交易所得税及房地产物业税，这本来是一个十分简单问题，但是由于中央认为当前的经济形势面临着诸多“两难”，因此，这些政策迟迟没有推出。如果中央政府对房地产宏观调控政策没有坚定的决心，那么市场预期会如何变化是相当不确定的。

正因为市场揣摩着中央政府对房地产市场的宏观调控左右为难，因此，市场多以为“国十条”又会如以往房地产宏观调控政策一样不会认真落实。不过，本文认为，中央政府坚决不可重蹈2008年131号文件的旧辙，否则中国房地产市场与中国经济一定会在劫难逃。因为，从早几年的经验来看，中央政府一定得对中国房地产市场作出明确的定位，决不可把房地产业作为政府宏观调控的工具。需要推动经济增长时，就采取各种优惠政策激励房地产市场快速发展；当经济过热时，又对房地产市场进行种种调控。房地产业就如其他产业一样，它的基本功能就是如何生产更多的住房来满足居民的住房需求，房地产业首先是一个民生问题。这在“国十条”的第一条中已经阐述得十分明确。中央政府决不可随意改变这个基本宗旨。

如果房地产业是一个民生问题，那就得全面遏制国内各种方式的房地产炒作与投机，就得把国内房地产市场定义为一个以消费为主导的市场而不是一个以投资为主导的市场。这一点“国十条”也说得十分清楚。如果把房地产定义为一个以投资为主导市场，那么这个市场不仅不可持续，而且一定会涌现房地产泡沫，而房地产泡沫一定会破灭，最终引起金融危机与经济危机，这是任何人都不可改变的客观规律。任何人抱着侥幸的心理吹大房地产泡沫来推动经济增长而不让房地产泡沫破灭的想法是不可能的。因此，对于中国当前的房地产市场来说，只有坚决地挤出已经吹得不小的房地产泡沫才是保证经济能够持续平稳增长的唯一之路，根本就没有更多的选择。

中央政府一定要认清房地产业与其他产业根本不同的特征，即由于房地产生产的同期性及采取的住房销售预期制度，住房投资周期反映往往会滞后于住房销售周期半年到一年。因此，当住房销售量迅速下降时，上一周期的住房市场繁荣能够在半年至一年的时间内反映到住房开发投资上。比如，2010年1―5月份，全国房地产开发投资同比增长为38.2％，房地产流入资金同比增长57.2％，国内房地产贷款同比增长了43.6％，个人按揭贷款同比增长了88.8％，住房新开工面积同比增长72.4％等，1―5月份的住房销售量仍然保持38％以上的增长速度。也就是说，尽管最近全国房地产市场出现了量降价滞的局面，但国内房地产投资增长仍然处于一个快速增长周期上。住房销售下降并没有影响房地产开发投资的增长，反之，这种增长处于一个高速增长的周期上。因此，中央政府决不可因为最近住房销售量的变化而改变“国十条”的房地产宏观调控政策，或不下决心对国内房地产市场的投机炒作进行全面地遏制与调整。

而且中央政府也应该看到，投资性的住房市场的危害性罄竹难书，它使得国内房地产业不可持续及中国的经济增长不可持续。如果中央政府在房地产宏观调控政策上一遇到一点困难就左右为难，那么很容易形成房地产市场的“国十条”不会得到认真落实的预期，而且也会让中央政府的政策信度完全失效。如果中央政府的政策信度失效(如2008年下半年的房地产政策)，那么今后中央政府推出任何政策，地方政府都有讨价还价的理由而不落实与执行。这种情况下，中央政府的权威自然丧失。“国十条”，无论从哪一个角度来说，都是一个相当好的房地产政策，如果让“国十条”的精神渗透到国内房地产市场的方方面面，那么国内房地产一定能够持续稳定健康的发展。如果说这个承载了广大民众希望的房地产政策半途而废，那么未来又能推出什么样的房地产政策，这些房地产政策能否执行，这些问题一定会打上一个巨大问号。因此，在当前特殊的经济背景下，尽管政府的房地产政策面对着左右为难的抉择，但中央政府仍然需要坚决执行“国十条”，对国内房地产投机炒作决不可心慈手软，并用“国十条”的问责制要求各地方政府认真执行落实。这才是保证国内房地产市场健康发展的关键所在。

房地产市场篇6

无论是从经济形势而言，还是从房地产市场本身来说，房价飙升与天价地王的现象都是与市场逻辑相悖的

在2008年9-10月，当房地产的销售迅速下降，住房空置率越来越高的时候，房地产开发商及相应的协会就在大叫，房地产市场要垮掉了，中国经济要垮掉了，因此政府赶快救之，否则中国经济将万劫不复。

但是，尽管如此，房地产开发商却不会按市场法则出牌，让过多的住房降价来销售。房地产开发商一方面大叫住房销售不畅会引起经济多大的风险，另一方面就是把房价顶在天花板也不降价销售，最近只能要求政府出台各种房地产优惠政策采救房地产。

没有想到，中央政府的房地产政策就是在这种情况下出台的，而这些政策出台之后不到3个月，国内的房地产市场突然繁荣起来了，而且按照房地产开发商及各地政府房管部门出来的数据，房地产的繁荣不是一般的繁荣，而是超过了2007年房地产泡沫四起时的繁荣。住房销售的迅速增长、房价的快速飚升、一块又一块所谓的拍卖土地的“地王”出现，国内房地产市场又出现了前所未有的繁荣局面，不少地方房地产泡沫又开始泛滥。

按照房地产市场的内在逻辑，房地产不仅是不动产，而是一个十分分散的市场。在这些无数个分割的市场，其价格是相当不同的，根本不可能形成全国统一的价格。

房地产市场的交易情况不似股市，它不仅具有分割性，而且市场交易完全是无数个分散个体组成，房地产市场要形成统一的价格是不容易的。因此，房地产市场的价格无论是上涨还是下跌，都有一个较长的持续性。房地产市场价格要想在短时间内大涨或大跌几乎不可能。不过，从市场内在逻辑上来看的不可能性则在国内房地产市场出现了。

我们再从所公布的房地产数据来看，1-5月份房地产住宅销售达到10103亿元，同比增长幅度达到49％，但住宅销售最为核心的个人住房按揭贷款则只有1982亿元。对此数据，有分析员提出质疑，认为住宅销售的统计数据有造假之嫌，按照他的推算，住宅销售应该是在3000亿左右。但是，对此相关部门信誓旦旦，认为国内购买住宅者大多是一次性付款，根本就没有通过商业银行按揭贷款来购买住房。

实际上这种反驳是苍白无力的。因为，住宅作为一个家庭的高值商品，国内绝大多数家庭购买都是通过住房按揭贷款来进行的，住房按揭贷款的重要性十分明显。

最近，监管部门对第二套住房信贷收紧的政策一落实，整个房地产马上出现销售下降的趋势。对于银行监管部门来说，要求执行第二套住房信贷政策，目的在于把住房的投资与消费区分开，让住房的消费者可能享受信贷政策的优惠，而让住房投资者购买住房则要按市场信贷来定价。其区分的目的就在于防止房地产市场泡沫。可监管部门对商业银行一有要求，房地产市场销售立即下降，也就说明当前房地产销售，个人住房按揭贷款是最为核心的杠杆。

此外，尽管北京、上海等一些城市土地拍卖火热一片。但实际上今年1-5月份房地产开发购置土地的面积同比负增长为28.6％。房地产开发商对土地购买不看好，只能够说明房地产开发商对国内房地产市场前景并不如市场上所炒作那样，房地产市场有多么繁荣。

总之，目前国内房地产市场许多现象十分奇怪，完全与经济学常识相背离了。特别是在当前这样的情况下，房地产的价格已经非常离谱，不少地方房地产的价格在近几个月的突然飚升并屡创新高，这些都是不可思议的。

房地产市场篇7

对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。

一、我国房地产业的发展及周期性规律

新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。

从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。

把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。

二、当前房地产市场状况及发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？

1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。

第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。

第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。

第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

三、住房金融的风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。

2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月，国家了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。

5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。

目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。

6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。

房地产市场篇8

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XXXX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从XX年XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：