房地产 按揭

回复人：骆巧玲律师

（业务专长：房地产、投资、公司上市、知识产权、商务诉讼）

读者咨询：

三年前我公司通过报纸得知某房地产公司正在销售一商用楼盘。该公司在广告上声称购买房子者可以自当年始连续十年获得房价总额10%的回报。我公司觉得作为投资挺划算的，就决定以按揭方式购买一个单元。由于以单位名义购置房产向银行申请按揭非常困难，公司就以我的名义购买并申请了按揭。头两年房地产公司如期兑现了回报，今年以来却分文未付。公司非常生气，就要求我停止向银行还贷，结果上个月银行把我到法院。我很迷惑，难道房地产公司不讲理，银行也可以不讲理吗？

律师解答：

按揭指的是个人住房担保贷款。所谓个人住房担保贷款，是指银行向借款人发放的、用于借款人购买房屋，借款人将所购房屋抵押给银行、开发商或其他担保单位提供担保的贷款。就一手房市场而言，在房屋买卖阶段，只有两个当事人，即开发商与购房人，双方是买卖关系。购房人与开发商签署房屋买卖合同、支付首期房款并向银行申请按揭后，此时购房人变成了借款申请人。借款申请人与银行签署的借款合同生效后，借款申请人变成了借款人，与银行之间产生了借贷法律关系；开发商为借款人承担连带还款责任，与银行之间是一种担保法律关系。

结合你的问题，尽管你是为你公司“背黑锅”，但所有的法律文件都是你签署的，你就是还贷责任人，与你公司无关，因此，银行要求你还贷没有错。如果你与你公司就此笔按揭事宜有书面约定，你按生效的判决书承担责任后你公司拒绝按约定履行，你可以依法向你公司追偿。如果你们之间无书面约定，你公司又拒绝承认，你只能自尝苦果了。

几年前就已红遍大江南北的“固定投资回报”、“带租约销售”、“售后返租”等商业地产的促销方式现在已逐渐暴露出其法律上的缺陷，许多投资者正面临着巨大的风险。

建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。此种销售方式一般用于单价较高、具有一定投资价值的度假酒店、酒店式公寓、写字楼、产权式大型商场、产权商铺等；承诺回报的形式通常有：提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等；开发商利用这种方式销售房地产目的只有一个：加快资金回笼速度。至于承诺的回报到底能否兑现，那只能走一步看一步了。

并且，房地产公司在其广告上声称购房人可以连续得到回报的销售方法明显不符合《房地产广告暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”据此，你可以向建设主管部门投诉，建设主管部门查证属实后会依法处理。