老人住房设计范文
时间：2023-08-07 17:01:03
老人住房设计范文第1篇
【关键词】老年人；居住状况；住宅设计；设计要点
老年人作为国家成长过程中功不可没的一批人，他们为我国的建设做出了极大的贡献，老年人的生活状况直接代表着一个国家的文明程度。因此，在为老年人设计住宅建筑时，必须针对老人的特点，充分尊重老人的要求，使他们能够安享晚年。本文通过对于目前我国老年人居住状况的简单阐述，分析了老年人对于住宅建筑设计的需求，并着重谈论了在进行老年人住宅建筑设计时应当注意的一些问题及设计的重点。
1 老年人生活的特点产生的对于居住环境的需求
随着老龄化在全球范围内的不断加剧，老年人作为一个比较特殊的群体，其生活问题成为人们极为关注的一个话题。当今时代，我国的独生子女家庭逐渐增多，每一个青年人所要负责的老人供养需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的压力，老年人完全依靠自己孩子度过后半生的生活方式必须有一定的改变。否则，中国的老年人将会在很大程度上落入孤独寂寞的生活境地。而老年人生活方式改变的要求则在一定程度上推动了老年人居住建筑建设的发展，国家必须加大力量为老年人建设一个适合养老的居住环境。
老年人是比较特殊的一个群体，他们在走过了壮年之后，已经不能做到对于自己的照顾，再加上有些老人失去自己的伴侣，他们的老年生活很多都会在一种寂寞孤单的环境中度过。为了能更好地赡养老人，使老年人幸福的走过后半生，我国在建设过程中设立了许多老年救助机构。目前，我国最为常见的老年人居住环境就是养老院，养老院发展到今天不仅是社会上一些孤寡老人的家，在现代社会很多忙于工作的子女也将自己的父母托付给了养老院。这样以来，老年人的居住建筑设计就成为了我国下一步应当完善的一项工作任务。
老年人在未来的居住趋势是与儿女分离的，他们安度晚年一般都是要在公共的老年人居所内度过，而这些养老院、老年公寓、托老所等老年居所的设计主要不是为了使老年人获得一个居住的地方，而是为方便老年人之间相互照顾，加强老人之间的娱乐交流，使老年人能够处于愉快的生活环境中，这就给我国建筑设计人员提出了非常高的要求。
2 老年人的特殊性及其对于居住建筑建设的要求
人一旦进入老年时期，其生理和心理都会发生许多的变化，老年人不但会失去照顾自己的能力，还会变得像孩子一样别扭固执，他们极需要社会对于自己的关注。因此，青年人对于老人的赡养不应该只注重物质方面的供给，还必须加大对于老人精神的关怀。从这个方面而言，加强对于老人特殊性的研究就成为合理赡养老人所必须具备的一个前提。本文接下来就简单分析一下老年人的特殊性：
首先，老年人对于自身健康的需求非常高。老年人在进入老年时代以后，各部分的器官以及组织等都会逐渐老化，其自身对于疾病的抵抗力也会逐渐降低，老年人能够明显地感觉到自己的衰弱，那种怕病的心理会逐渐形成他们生活的一种困扰。因此，老人对于身体健康的需求比任何群体都要强烈，他们的居住建筑周围应该具备社区医疗救助以及体育健身等场所。而且，老年人身体健康状况的下降，还使得他们的内心产生了极为强烈的依存感以及归宿感。老年人在不能自理自己的生活时，就会希望有人来照顾他们，尤其是愿意得到自己子女的亲自照顾，以便于寻得心灵上的寄托。因此，老年人心理上产生的变化也是为人子女之人必须估计到的。
此外，老年人走过许多波折，对于财富名利问题已经看得非常淡薄，他们最为渴望的就是一个温馨和睦的家庭，能够和自己的老板子孙其乐融融地生活在一起，看着自己的子孙健康平安的成长，成为他们老年时代最为强烈的一个愿望。老年人的生活里需要互相的关心和照顾，只有这样他们才会减轻一些孤独寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有许多不同于其他群体的特征，老年人的生活居住环境设计也就必须不同于其他人，因此，设计师在进行设计时必须注重老年人的要求。老年人住房设计时应当注意的问题，也就是老年人住宅建筑设计的要点大致可以分为一下几个方面：
首先，必须注重老人居住空间环境设计的问题。老年人喜静不喜动，他们虽然害怕孤独，但是绝对不喜欢喧闹的环境。因此，在选择建筑地址以及进行建筑设计时，必须充分地保持住宅的安静，在住宅温暖干净安全的前提下，使他们的住房靠近远离车辆喧嚣的公共服务场所。而且，在进行老年人住房建筑设计时还必须注重住宅外部的环境设计。人老了以后会变得比较别扭，他们对于事物的需求及眼光会变得挑剔，再加上他们自身身体健康状况发出一定的指令，老年人住房对于外部环境的需求非常高。这些住宅不仅要建立在安静干净的地方，还需要有充足的阳关、良好的通风效果、开阔的视野，以及高程度的绿化环境。此外，最好还能有适合老年人运动的一些运动设施。
其次，老人的居住空间设计必须具有一定的私密性，保证他们能够自由地支配自己的空间，而不会轻易受到外人的干扰。家庭型的老人院起居室不应该小于14平米，卧室也不要少于10 平米。而且最好不要设计合住的老年公寓，就合居型的居住场所而言，最好也每间不超过3人，每个人的使用面积还应该在6平米以上，否则极其容易因为老年人的个人习惯不同，而造成他们相互之间的摩擦。但是，这种私密性的设计必须避免老人脱离人群，他们害怕孤独寂寞，必须在保证私密的同时，还能方便于其他老人的交流娱乐。设计师可以将老年人群居的地方设计成套间、四合院等的样式，既方便老人独处，又方便其于外界交流。
最后，在进行设计时，还必须保证老人居住环境的无障碍性。老人的身体状况极端下降，很多时候他们不能像常人一样进行活动，因此，在设计老人的居住空间时，必须加强对于建筑设计安全性及灵活性的考虑。设计师可以设计一些适合老人生活的设施，并在老人的居住空间内布置一些防止老人摔伤、碰伤的设备等。设计师要尽量将老人的住房安排在比较低的楼层，稍高楼层都要设置电梯，还要在电梯内设置一些方便手扶或者是坐的设施。此外，老人的房间要避免不在一个水平面上的情况，还可以将楼梯的台阶换成一些比较缓和的坡道，缓坡台阶踏步的梯面比应当高于120mm，而且踏面的宽度不适宜小于380mm，坡度不应大于十二分之一，同时在坡道一侧安装一些既有观赏价值又能防止跌倒的设备。同时，一些需要日常使用的东西，比如门把手、水龙头、马桶、电器开关等，都要按老人的需求来设置，而且这些常用的东西还一定要具有温暖舒缓的感觉，避免使老人在使用时产生不愉快或者紧张的心情。
3 老年人住宅建筑的设计应当注意的问题分析
老年人在生活过程中付出了很多，在年老之后理应得到悉心的照顾，因此，在住房这个问题上，住房建筑设计一定要符合老年人的生理、心理以及审美需求，使老年人的生活时刻处于一种比较轻松愉快、温暖温馨的氛围中。本文接下来就针对老人群体的特殊性，对老人建筑设计的一些细节问题做一些简单地谈论：
3.1 要制定符合老人需求的设计原则来指导建设
老年人建筑设计的原则一定要体现以老人为本的设计理念，使这种设计原则能够完全地将老人的特殊需求涵盖在内，为老人住房建设提供一个良好的指导，使建筑在建成以后能够保证老人生活的舒适、安全、方便。具体来讲，这种设计原则首先要考虑老人休息时间的特殊性。老年人睡眠质量不好，而且睡眠时间相比一般人而言都要少，他们需要极早入睡，早晨又会醒得特别早，这之间和普通人的时间差距大致都在两三个小时内。因此，老人的作息时间特别容易和其他家庭成员之间的活动产生冲突，这样就会导致家庭生活的摩擦出现，影响家人之间的感情。设计师在进行设计时一定要注意房间的隔音效果，并尽量和厨房卫生间靠近。此外，在设计老人的住房时，还一定要征求老人的意见，尽量按照他们自己的要求来进行设计，使他们生活的空间带上他们自己的元素，给他们的生活增加一些活力。再者，老人住房的设计还必须考虑到其与家庭成员之间的心理距离，一般老人都比较喜欢和自己天真活泼年幼的孙辈更为靠近一些，在安排住房时就要将他们的住房更靠近一些。
3.2 在建设专门的老人居住住宅时要将各项功能考虑在内
随着年轻人供养老人压力的增大，以及老龄化程度的不断提升，将来老年人的群居生活会变得更为普遍，国家对于老年人的照顾会上升到一个比较专业合适的阶段。比如建立一些老年公寓、养老院等，这样可以充分得保证老年人之间的交流帮助，使他们能够更好的生活。因此，设计师必须顺应这样的潮流，对这些专门的老人居住场所进行合理的设计，将各项功能需求涵盖在设计目标内。首先，这种住房建筑必须具有合适的房间尺度，方便老人活动，但不会使其产生空旷寂寞的感觉。同时，要选择一些比较温馨的家具，并对这些家具进行合理的摆放，使他们既能满足老人行、走、坐、卧等的需求，又能够愉悦老人的身心。还有，房间光线以及房间内部各种事物色彩的选择也一定要满足老人的需求，既保持一定的生命活力又不会让他们觉得难以承受。此外，住宅的设计还必须保持安全、健康以及隐私性，使老年人住得贴心舒适。
4 结语
老年时期是一个比较漫长的阶段，在这一个阶段内，人们的生理和心理都发生了自己难以控制的变化，这会在一定程度造成人在心理上的难以承受。因此，对于老人的赡养工作是极其细致的，必须兼顾生理和心理各方面的需求。老人的住宅问题，在老年阶段是与他们的生活联系最为密切的，所以，必须重视老人的居住问题，对他们的住房进行合理的设计建设，给老人提供一个幸福温馨的晚年居所。
参考文献
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老人住房设计范文第2篇
关键词：老龄化，老人住宅，发展趋势
中图分类号：[F287.8]文献标识码：A 文章编号：
1我国老年人现状
1.1人口老龄化
所谓人口老龄化，是指人口中老年人比重日益提高的现象，尤指已达年老状态的人口中老年人比重继续提高的过程。评判一个国家或地区的人口年龄结构情况，国际上通常采用老年系数、少儿系数、老少比等指标。所谓老年系数，联合国教科文组织规定，一个国家或一个地区的60岁以上的人口占该国家或该地区人口总数的10%或以上，或一个国家或地区的65岁以上的人口占该国家或该地区人口总数7%或以上，那么，该国家或地区就进入了老龄化社会。少儿系数是指O-14岁人口占总人口的比重，这一指标增大表明人口年轻化，当这一指标缩小时，就从反面说明了人口老龄化。按联合国标准，认为少儿人口比例，30%以下为年老型人口。老少比是指老年人口数与少儿人口数之比。老少比低于15%的人口被看作年轻型人口，高于30%的被看作年老型人口，介于两者之间是成年型人口。
1.2老年人现状
随着时间的迁移，国内计划生育已见成效，人口的老龄化趋势越发明显，据我国老年科研中心日前对城市老人情况调查显示，目前我国约有1000万80岁以上的高龄老人需要照顾, 年轻人的工作压力越来越大，98%的老人依靠自我养老，老人的生活起居已成为广泛关注的问题和矛盾所在。人们物质生活水平提高，在物质得到满足的前提下逐渐向精神层面转移，而在老年这个特殊的年龄阶段，尤其需要心理的安慰和满足，所以，老人的基本生活，精神生活和与其相关的服务设施已经不止是每个家庭急需处理的问题，更成为衡量社会文明程度的一个标准。
2传统老年人的居住模式
在传统封建社会中，以长为尊，一大家人往往为一个体系庞大的家族，在一起居住。以中国传统的合院形式为例，根据长幼辈分之分安排居住在不同等级房间的同一个整体建筑里。这样的安排使得老幼和壮年一同相处，在年龄上和心理上形成了互补。共同居住的方式也弥补了老年阶段在心理上容易感到的空虚和寂寞。
3未来我国的老年住宅发展趋势
3.1老人住宅未来的选址趋势
而随着时代的变迁，大家族逐渐解体，向小家庭为单元的形式发展。人口的暴增带来的是住房问题和就业问题。人们面临越来越大的就业压力和工作压力，年轻人往往长时间在外工作，而在家的时间变得很少，能用来陪老年人的时间也就更少了。目前北京市60岁以上180多万老年人口中“空巢家庭”已近30%。老年人在心理方面存在着严重的问题。在老龄化越来越严重的今天，这已不再限于是每个家庭的问题，而是已经上升到了社会层面。老年人的正常生活起居，疾病医疗，娱乐活动都已经成为这个社会福利的一个重要单元。经济的发展带来了人们对物质生活水平的高要求，年轻人和老年人生活习惯差异的矛盾逐渐明显起来，使得年轻人和老年人开始考虑分开居住。然而人口增长所带来的高房价却成为一个瓶颈。但这个问题总是要解决的，对于老年住宅的设计因其所要求的全套服务设施所占面积较大，故应有两种发展趋势。一是在地价高昂的市区地带，利用其已经趋于健全的公共服务体系，进行面积较小的老人住宅设计；二是将老人住宅的设计放于城区以外，以追求舒适的面积，同时，城郊或偏远地区能够提供清新的空气和高质量的环境，形成天然景观。其新休憩的公共服务设施很有可能是附近唯一的公共服务设施，不能提供老人以多向选择。但随着时代的进步发展，我们相信社会福利设施的质量一定能达到先进水平。待公共服务设施水平一流化之后，交通便利，住宅附近配备医院，医院具备治疗、抢救、咨询的功能,一方面让老年人生活愉快,延年益寿 另一方面方便老年人医疗保健而以国内的现状。故在不久的将来，以第二种发展趋势更为现实。
3.2老人住宅未来的设计形式趋势
对于老人住宅所要求的绿化，日照等因素，除非在偏远地价便宜的地区，否则独立的低层单元的可能性是很小的。为了提高对土地的利用率，今后的发展往往偏向于高层住宅。那在高层住宅这种密度大日照采光通风都不是十分优良的住宅类型中如何实现老人住宅的各方面要求呢。老年住宅的层数不宜多, 应在四层以下, 超过四层则应增设电梯, 有条件时应设坡道作为竖向交通手段。住宅环境应有相当的室外绿化、活动场所或相当面积的露台、天台、阳台以适应老年人喜欢休闲活动、贴近自然的特点, 老年人住宅的室内外环境及设施、设备均应符合无障碍设计要求。那么根据这些基本条件，要在高层住宅中解决这些问题，可以采用平面相互错位结合的形式，每一层都留出足够的灰空间和室外空间，并做优良的景观设计，将绿色带入每户，置于每个露台，天台，阳台中，让老年人可以直接和大自然相接触。根据错位的方式，每层的突出部分便可享受到充足的阳光，而凹进去的部分可以作为交通通道等。，以充分利用竖向和横向空间。然而这种设想毕竟只适用于中偏低层，而高层部分并不适合于修建成老人住宅。而为了充分利用，高层可居住年轻的子女，使子女和老人虽然分离，却有着很近的距离。社会心理学家调查发现, 对于有子女的老人, 不同的居住方式(与子女同住、与子女就近居住、与子女较远距离分住) 对子女赡养老人行为的可能性以及老人身心健康有显著影响。因此, 许多国内社会学者认为 分而不离的赡养模式最值得提倡。这样就解决了在昂贵的土地上建设老年住宅的问题。底层空间作为老年住宅有很多优势, 比如方便老人参加户外活动, 有利于整栋住户交流、防卫、认同。所以低层的住宅为老年住宅，高层为青年住宅，这同时也可以满足青年喜登高望远的一种心理。
综上所述，在未来的中国，老人住宅将成为一种新型的住宅形式，并且会更加人性化。其所处位置多位于非城中心或城郊，但却有着便利的交通。其住宅形式虽为密度大的高层，但以分而不离的形式，形成了青年住宅和老年住宅的综合社区，每户均能接受到足够的阳光和良好的通风。人口密度大的小区和完善的公共服务设施使得更多的老年人可以聚在一起，组织活动，弥补子女不在身边所带来的空虚感和寂寞感。未来的这些老年住宅的发展趋势，也使得社会的公共福利更上一个层次，使得社会更加文明化。
参考文献：
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金笠铭，浅谈美国老人住宅的研究和设计【J】.世界建筑，2002
周燕珉，日本集合住宅及老人居住设施设计新动向【J】.世界建筑，2002
老人住房设计范文第3篇
关键词:居家养老;住宅设计;老龄产业
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2010)02-0087-03
一、中国人口老龄化与居家养老型住宅的现状
伴随着我国社会经济的健康快速发展、人们的生活质量水平的提高和医疗卫生条件的不断完善,我国65岁以上老年人口占全国总人口的比重增大,数量逐年递增,平均寿命延长已成为我国老龄化社会的主要趋势。据国家统计局颁布的全国1%人口抽样调查主要数据公报显示,从2005年至2008年为止,全国65岁以上老年人口数量占全国总人口的比重依次为7.7%,7.9%,8.1%,8.3%,65岁以上老年人口数量分别为10 055万人,10 419万人,10 636万人,10 965万人,并由此可测算出,老年人口正以年均3%左右的速度增长。另据全国老龄委统计的数据表明,人口预期寿命已由20世纪50年代初期的40岁增长到现在的71.40岁。这些说明,努力完善养老保障模式与改善老年人生活质量,已经成为应对我国人口老龄化快速发展的一项战略目标。
从宏观政策角度及老年人意愿上分析,居家养老既是政府大力倡导的养老方式,也是绝大多数老年人愿意选择的养老方式。这主要是因为居家的养老方式可以让政府通过优惠性政策的制定,利用较少的财政支出为最广泛的老年人服务,解决了政府将大量的资金投入到养老机构的建设和养老机构在养老项目的完善上所面临的财政压力问题。此外,居家养老本身固有的让老年人居住在原有的生活空间按照习惯的生活方式生活,依托社区为老年人提供各项服务的特点,既符合中国人具有在家“颐养天年”的传统,又缓解了子女在照顾老人与紧张工作之间的矛盾,使养老体现出鲜明的人文性和道义性。因此,通过对居家养老型住宅的改造与设计,满足老年人在“居家”这一主流养老模式下对家的新需求,显得十分必要。
二、居家养老型住宅存在的问题
在城市,现代化交通工具和通讯工具的日益普及,城镇住房短缺现象的缓解,养老待遇的提高及年轻人和老年人之间的代沟的不断加深,这些因素共同导致了老年人与已婚子女在一起居住的相互需求的下降[4]。而由计划生育政策的实行带来的4∶2∶1养老新格局的形成,进一步促使老年人与子女共同居住在一起形成七口人的大家庭变得越来越不可能,由此形成的空巢家庭也越来越多。居家养老型住宅的改造与设计如何根据空巢老人的实际情况,去满足各个层次老年人对住宅的需求是一个亟待解决的社会问题。从现有的理论研究及实践情况分析,笔者认为目前对居家养老型住宅的改造与设计的理论探讨和实践存在两方面问题:
1. 现有理论对居家养老型住宅的改造与设计的分析忽视了老年人经济承受能力的客观现实情况。从目前看,专家学者仅从老年人的生理需求,心理需求,精神文化需求的角度对居家养老型住宅的改造与设计进行了分析。比如通过对紧急传呼系统、社区公共卫生服务体系的设计与完善将老年人因疾病突发等意外情况的发生导致的损失降为最低,通过对小区室、健身场馆的硬件设施的建设丰富老年人的精神文化生活。但是这些理论研究却没有从老年人的实际收入角度分析居家养老型住宅的改造与设计。过分追求住宅的适老改造与设计的各个方面的完善将会带来房屋成本的上涨,最终会由于老年人经济收入水平的限制而导致对老年人住宅市场的需求冷淡,进而使老年人的生理需求、心理需求、及精神文化需求根本无法实现,让老年人能够在老有所养、老有所乐的居住环境里安度幸福的晚年这些美好的目标成为理论上的空谈。
2. 从已有的对老年人住宅市场的开发实践来看,开发商忽视了中等收入以及低收入的老年群体对住房的需求。开发商仅以高收入者老年群体作为目标人群,在依山傍水的地方建立了一些极高档的老年人花园洋房满足高收入老年群体的晚年生活乐趣,而针对我国更广泛的中低收入的老年群体对住房的改造与设计的需求却少有人问津。这就需要政府通过各种优惠政策的制定及具体政策的引导来改善市场机制配置资源的缺陷,鼓励投资主体开发针对中低收入老年群体的住宅,使各收入水平的老年人对家的需求都能得到满足,让所有老年人共享我国近些年来改革开放、经济发展、社会进步的成果。
三、居家养老型住宅需求类型分析
1. 经济实用型。此种住宅设计从经济和实用角度出发,能够满足所有老年人最基本的共性的需要。考虑到老年人由于身体机能退化,体质较虚弱,行动迟缓,甚至需要使用轮椅,这就要求老年人住宅除了要消除地面所有的高差和门槛,还要在地面力求平坦的基础上铺设防滑瓷砖,保证老年人的行走安全。此外,在住宅设计上,卫生间应靠近卧室,门的宽度要适当增加,厨房及卫生间面积要适当加大,充分留出便于轮椅通过的空间。适当降低电源插口、门窗把手及厨房内洗涤、灶台和卫生间洗漱的高度。开窗形式应由现在惯用的推拉式改为老式的平推式,这样能够有效防止时间一长窗户变形而不易打开。每个房屋的门也要采用平开门不宜采用推拉门,以避免打搅楼下老人休息。将起居室向阳布置,便于老年人足不出户就可以做些简单的锻炼。楼道应宽敞,在两边安装扶手。楼梯要平缓,照明要充足。各种设施上的文字说明应加大,便于老年人识别。
2. 健康型。此种类型是在经济实用的基础上再做一些改进,以满足收入较高的老年群体因收入带来的对居住条件更高一些的需求:在厕所和浴室应设置室内应急呼叫装置,以便老人在紧急、危险的情况下能及时地发出警报。考虑到老年人容易产生孤独感和被抛弃的消极心理,室内空间应当宽敞明亮,墙壁颜彩明快。建筑造型应富有生活气息,而不是看上去像是社会福利机构。
老人一般都喜欢清静,要注意使用隔音材料。房地产开发商可以按照老年人身体特征为老年人统一配备家具,其尺寸高度要方便老人使用。老年人住宅应设置楼层少一些,对高层住宅要安装电梯,电梯内放置可以折叠的椅子。居住区应避开市区主干道。小区内路网设置合理,人车分流,道路障碍物要少。小区绿化良好,环境优美,步行道路两侧要设置座椅便于老人休息时用。
3. 功能型。此种住宅类型由于建筑材料和地理位置的优越性,价格可能更高。考虑到老年人由于居家时间较长,对用电量和用水量必然会增多,而老年人存在对日常的必要支出过分精打细算的心理,因此对住宅的设计可以借鉴国外的节能设计。比如,在房顶上安装与当地公共电网相连的太阳电池模板,将太阳能与传统的发电方式相结合。在地下安装雨水蓄水池,将蓄水池的水经污水处理系统处理后洗衣,或冲厕所。此外住宅位置毗邻药店,超市、洗衣店、修理店、商场、饮食店、银行,邮政,公园,图书馆,使入居者对现实生活感到方便,对未来生活感到安心。
4. 与社区服务网络相配合型。公寓具有非露天的老年人活动中心,供老年人培养绘画、书法、手工、跳舞等业余爱好以及开展集体的娱乐活动使用。具有医疗保健中心,为老人提供保健康复,常见病预防,小病就诊,急救以及送医院治疗服务。具有上门服务中心,为老年人提供清扫洗刷,送餐服务。具有老年人问题咨询中心,帮助老年人解决权益纠纷、旅游、心理、婚姻问题。
四、发展居家养老型住宅的对策建议
发展老龄产业和繁荣老年市场对于我国来说是一个新兴事物,根据老年人的特点设计出满足老年人各方面需求的新型住宅既是房地产商抢占新兴市场的关键,也是政府以人为本的体现。但是由于老龄产业不仅具有福利特点,而且属于微利行业,因此需要得力的措施和各方的关注:
1. 强化政府在保障社会化养老中的作用。在提高公共财政支出的同时也要实行多元化的保障手段,让不同收入层次的老年群体共享我国经济发展的成果。政府应为承担老年人住房项目的开发商提供低息贷款、贴息贷款、土地购置补贴、减免土地出让金、简化审批手续等政策,鼓励私人开发商积极参与老年人住房市场的建设项目,特别是参与开发适合于老年人需求的中小套型经济实用房。此外,加大对低收入群体购置小面积住房的优惠力度,通过采取对低收入老年群体发放低息贷款,资金补贴,减免税收的方式,来解决由于收入不平等导致的低收入老年群体无力自我解决购房的问题。目的是维护低收入老年阶层的利益,促进社会和谐发展。
2. 以居家养老服务的承担主体差别化为基本原则,为不同收入层次的老年群体生活提供方便。对于低收入的老年群体,按照以“政府指导、社区负责、社会参与、服务上门”的原则,根据社区老人的不同情况和需求,以社区居委会为主体,扶老助老服务队伍为补充,成立社区自助式居家养老服务,开展各种上门服务项目。对于收入较高的老年群体,居家养老服务可以由开发商承担。开发商除了给老年人社区提供必要的物业管理服务外,还应培训一支为老年人提供多样化不同层次的专业助老服务队伍,辅助双职工子女对老年人的日常照顾。
3. 开发商应组织相关人力开展针对老年人口的住房潜在需求与实际供给的专项调查活动,根据老年人收入水平的差异与实际需要做出对房屋结构与空间布局的规划,保障老年群体未来住房的切实需求。家庭是社会的根本,建设“亲情住宅小区”既是贯彻落实科学发展观和房地产宏观调控政策的实际行动,又能在老龄社会和家庭规模小型化的背景下,满足老人与子女就近居住的愿望,推动社会的和谐发展。
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Research on Transformation and Design of Home Retirement Housing
Liu Qingshun, Fu Linlin
(Public Management, Hebei University of Economics and Business, Shijiazhuang 050061, China)
Abstract: It is a strategic target of dealing with our country aging population's fast development to consummate the retirement safeguard pattern and improve quality of life of the elderly. The elderly living at home has certain request to the housing conditions as well as the home retirement housing, such as smooth and skid prevention of ground, the rational distribution of house and so on. At the same time, the elderly has certain request to housing position and social service system construction because there has the big difference in income.
老人住房设计范文第4篇
【关键词】老龄社会，设计原则
根据2000年我国人口普查结果，我国60岁及其以上人口数量己超过人口总数的10%，到2020年我国60岁及其以上人口数量预测将达到人口总数的15%以上。按照联合国的标准，我国已进人了老龄社会。住宅设计应如何适应老龄社会，如何满足老年人的住房需求，己成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。
1、老年人住房设计的原则
针对老年人的生理、心理特征，在功能性、安全性、智能化等方面充分满足老年人的需求。实现建筑、户外环境、配套设施等方面的专业化无障碍设计。为老年人带来最完备、最细致、最贴心的养老服务。
1.1空间方面：地面无高差设计，过厅、走道、房间不设置门槛，大大提升了老年人出入的安全系数。
1.2装置方面：设置扶手、运用地面防滑材料、配备电梯，以方便老年人安全、舒适出行。
1.3设备方面：紧急通报系统、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。
2、老年人对住宅的需求
老年人从工作岗位上退下来以后，各方面都会发生很大的变化，主要表现是生活重心发生了转换，即由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内，人际圈子缩小了，闲暇时间多了，精神生活方面往往有遗弃感，失落感、孤独感；生理上感到机能衰退，体能下降，因此规划设计老年住宅时应充分考虑这些特点。
2.1在现实生活中，不同辈分的人在观念、爱好、性格、兴趣及价值观等诸多方面都存在差异，当代不少老人愿与自己的子女分开居住，但同时也期许子女能够常回家看看享天伦之乐。与子女同园分住，即方便互相照顾，又维持独立生活的模式，有利于家庭成员的和睦相处。
2.2安排“老有所学，老有所乐”的学习园地及体育锻炼和文化娱乐室，提供邻里交往的空间，增添老年人生活的情趣。且邻近于老年疗养院，老年医疗急救康复中心等。
2.3创造“老有所为”继续发挥余热的条件，如参加老年住宅的物业管理，关心下一代的工作等等。以满足老年人渴望与社会交往的心理需求。
3、老年住宅整体规划与设计
长期以来我国的老人住房建设一直未受重视，由于受传统文化和生活习惯的影响，再加上经济条件的限制，往往考虑三代同住，即使有少量的敬老院也大都是为孤寡老人所建，选址往往在城市的边缘地区，采用院落式管理，相对封闭。这种方式往往忽视了老人与社会的交流，忽视了老人对社区活动的参与意识，容易使老人在精神上产生被社会抛弃的想法，不利于老人的心理健康。即使是现在所建的老年公寓，也有相当一部分在选址上也只考虑了周边的自然环境，而忽视了社区人文环境。
建设得很好的社区街坊，一般都有可供老年人居住的良好环境，这里不仅有现成的公共设施，而且通常交通条件也较好，还有一常常被忽视的优点就是这里可以得到来自青年、老年朋友和邻居对老人的关心和照顾。
因此在整体规划与设计方面应考虑以下几点：
（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；
（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；
（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；
（4）商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等应尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；
（5）基本的地区公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近；
（6）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；
（7）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；
（8）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
（9）老人居室朝向应日照良好；
（10）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
（11）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；
（12）处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。
4、结语
今后老年人住在将成为我国建筑业所必须面对的一大课题，老年人住宅设计的合理性体现了全社会对老年人的关爱，是社会文明和进步的体现。在社会主义物质文明和精神文明建设的今天，更应该关注老年人的生活质量、以适应老龄社会发展的需要，真正做到老年人“老有所养，老有所居”，构建一个和谐发展的社会
参考文献：
[1]李野新《老人市场掘金引擎》 海天出版社2008
[2]詹林、王权阳老年人社会心理行为与老年住宅设计《住宅科技》2003第11期
老人住房设计范文第5篇
关键词：“以房养老”；老龄化社会；养老保障体系；“倒按揭”
中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1008-7168（2014）01-0095-08
国务院2013年9月的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”（公众和媒体简称为“以房养老”）引发社会热议和争论。有支持的声音，认为“以房养老”意味着盘活已有房屋资源，拓宽养老金筹集渠道；也有质疑的声音，不少公众将“以房养老”与中国社会养老保险基金缺口问题和延迟退休年龄等政策讨论联系起来，担忧政府推卸在养老保障制度建设中的责任；还有反对的声音，认为政府要老百姓拿自己的房子养老。社会对“以房养老”的热议，表明公众对其存在误读、以偏概全等问题，同时也说明我们的社会互信度已经降到了很低水准。对此，民政部及时回应，连续发表声明指出“以房养老”只是一个试点，目的是探索多层次养老服务模式，不会减少和降低政府对基本养老保险的责任。我们认为，“以房养老”是多层次养老保障体系的重要组成部分，试点“以房养老”有利于实现养老金来源多元化，提高老年人生活质量。
一、“以房养老”是发达国家多层次养老保障体系的有效补充措施
“老年人住房反向抵押养老保险”，在国际上一般称之为“住房反向抵押贷款”，其实质是实现固定资产和流动资产的相互转换，增加“房产富人，现金穷人”的养老资金来源，与售房养老、租房养老、分享养老、托房养老和遗赠抚养等同属“以房养老”的具体实现形式。“住房反向抵押贷款”作为一种高级的“以房养老”形态，最早起源于荷兰，是为缓解住房问题而提出的一种措施，后为其他国家和地区所效仿，如美国的“倒按揭”，英、法等国的“抵押房产、领取年金”，新加坡的“反向按揭”、“屋契回购计划”和“乐龄安居花红计划”，香港的“安老按揭试验计划”等，都属于“住房反向抵押贷款”。从实施效果看，美国的“倒按揭”最为成功，本文将以美国为例介绍“以房养老”的具体做法与成功经验。
“以房养老”的通常操作方法是房屋产权所有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者对房屋进行综合评估后，依据估值定期给房主发放固定养老金，房主继续拥有居住权直至去世，金融机构出售该抵押房屋，所得房款用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。“以房养老”最大的特点是分期放贷、一次偿还，与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。作为金融产品，“以房养老”兼具抵押贷款和人寿保险的双重特性，不仅涉及房地产业，而且涉及金融业，对房地产抵押评估管理和金融机构的定价能力都有很高的要求。在美国“以房养老”业务的发展历程中，政府采取了培育市场、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询、资金支持等多种措施创造良好的外部环境，这是一个重要经验，值得我们借鉴。
一是制定法律法规，推动和规范反向抵押贷款业务的发展。《1987年国家住房法案》（National Housing Act）阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策：1.为了满足部分老年人口的特殊需要，增加贫困老人的收入，允许把不易变现的住房价值转化为流动性资产或者收入；2.支持、鼓励私营公司参与反向抵押贷款业务，增加反向抵押贷款市场供给方面的竞争；3.确定反向抵押贷款市场需求规模，不断完善产品设计，更好地满足老年人群的需求[1]。1994年Riegle社区发展法案（Riegle Community Development Act）规定，贷款人应向借款人披露全部贷款费用的真实估计，无论这些费用是否被当作费用融资，与反向抵押贷款有关的所有费用都必须向借款人披露，这大大增加了市场的透明度。法案还要求住房与城市发展部（HUD）定期对房屋权益转换抵押贷款（HECMs）的运行状况进行评估并向国会汇报，联邦住房管理局（FHA）负责对产品设计进行改进等。国会还颁布了一些相关的法律法规用以规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用限额。
二是政府主导，提供公共保险进行担保，推动业务发展。目前美国反向抵押贷款市场有90%以上份额的HECM贷款，就是根据《1987年国家住房法案》，由国会授权联邦住房和城市发展部（HUD）于1989年专门面向老年人而设计并推出的，并由联邦住房管理局（FHA）提供风险保证。正是得益于政府机构的担保，反向抵押贷款市场才开始逐步发展起来。美国次贷危机期间，房价大幅下跌，许多房产的市值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，联邦住房管理局作为项目担保人动用保险基金弥补银行损失，耗资50亿美元[2]。
三是为反向抵押贷款业务提供税收减免等优惠政策。美国公民在房地产的持有、交易环节分别要缴纳财产税、营业税和所得税等，但将住房通过反向抵押转换成现金用于养老，依照税收优惠政策，则不需再缴纳财产税，用住房余值归还贷款本息时，也不将其视为出售房产后再用现金还贷，可适度减免营业税、所得税，在很大程度上促进了反向抵押贷款市场的拓展。
四是调动市场力量，针对不同客户开发多层次产品，细分反向抵押贷款市场。HUD允许所有具备资质并经FHA授权的贷款机构都可以经营反向抵押贷款业务，FHA则为经批准认可的银行、抵押贷款公司和其他私人金融机构发放的贷款提供担保。房利美于1995年推出了Home Keeper计划，原雷曼所属的财务自由老年基金公司推出了Financial Freedom计划。从业务针对性来看，HECMs适合低市值房屋的业主，Home Keeper适合中等市值房屋的业主，而Financial Freedom 则满足了高市值房屋业主的需求，涵盖了不同消费者的需求。
五是开展投资者教育和咨询服务。在1981年，为了应对越来越大的养老保障压力，美国联邦政府出资成立了国家住房资产价值转换中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和理财教育，为培育反向抵押贷款市场提前做好准备。在反向抵押贷款业务开办之后，联邦政府还规定老年人在申请之前必须到特定机构进行咨询，具体内容包括：帮助借款人熟悉反向抵押贷款的特征、收益和风险，比较各种产品，理解不同的支付方式等，保证老年人能快速而正确地理解和接受反向抵押贷款，选择最适合的产品，避免因误解而遭受损失[1]。
二、中国“以房养老”业务的探索与评价
在2003年，“倒按揭”的理念就被引入我国。2003年3月，时任中房集团总裁的孟晓苏呈递总理《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。中国保监会对温总理的批文迅捷反应，同年8月向国务院上报《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，肯定了在中国引入“反向抵押贷款”具有重要意义，并提出需研究房产价值的评估、投保人预期平均寿命的确定和财产权的处分问题等三个关键环节，还强调将在调研后起草试点方案并进行论证，再报国务院批准实施。孟晓苏于2006年创办幸福人寿保险股份有限公司，参与“倒按揭”产品的研发。此后，“以房养老”受到持续的关注。如政协委员赖明、贺强等先后在2006年、2012年的全国“两会”期间提交“以房养老”提案，中国银监会在2011年9月表示曾就“以房养老”展开过专项调研。在实践中，一些市场机构积极探索，相继推出“以房养老”的具体业务，但由于种种原因，效果均不佳。
（一） 南京“以房换养”业务
2005年4月，南京市汤山“温泉留园公寓”开展“给我房子，替你养老”的业务，具体规定为：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配，老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。根据调查，只有4名老人入住该公寓，并因公司发生经济纠纷而全部搬出[3]。究其原因，在于其业务限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老人不敢把房产交给民营机构打理。
（二） 上海“以房自助养老”项目
2007年6月，上海市公积金管理中心推出的“住房自助养老”项目规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后老人一次性收取房款，同时公积金中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同，老人也可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。该项目推出初期咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数。2010年该试点已停止，上海公积金管理中心也表示“无恢复时间表”。项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋的产权归属，房主担心房价上涨导致损失也是一个重要因素。
（三） 北京“养老房屋银行”业务
2007年10月，北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出的“养老房屋银行”业务规定：60岁以上老人向养老机构提出养老需求，公司将其原住房进行出租，可选择按年或按月收取租金，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。该业务仅在养老服务中心刚开业时，局限在中大恒基公司公主坟片区约五六个门店试行，推行不到半年时间就停止，只有少数几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开[4]。试点难以推行的原因主要有以下几方面。一是覆盖范围有限。据了解，“养老房屋银行”主要针对在市区有房、子女在国外而无人照顾的老人，针对群体比较有限，况且这种家庭基本都有足够的养老金来源，不需要将房屋租出去。二是纯商业运作模式缺乏公信力。该业务由一家房屋中介公司和一家刚开业的养老院直接参与，在租价评估、服务水平方面难以建立公信力和吸引力。三是老年人对出租房屋持抵触心态，不愿意把房屋租给陌生人居住，要求保留屋里的所有老设备，与承租人的要求存在矛盾，导致房屋中介维护打理成本加大，收益不理想。
（四）杭州“租房增收养老”服务
2008年6月，杭州市上城区湖滨街道针对无子女、无亲戚、无收入的老人和独居孤寡老人提出了四种“以房养老”的思路：一是租房增收养老，将独居、有房老人安排到敬老院后将其原住房出租，用租金增加老人日常开支费用，租金80%用于老人日常开支费用和入住敬老院费用，20%用于每年房屋维修费用；二是售房预支养老，将独居、有房老人安排到敬老院后将其原住房出售，收入全部用于老人入住敬老院的费用和日常开支等；三是退房补贴养老，将独居、有房老人安排到敬老院后，将其居住公房退还给房管部门，房管部门参照市场价予以补助；四是换房差价养老，将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差的房屋租赁给老人居住，以地段房屋差价增加老人日常生活收入[5]。从实施情况来看，签订协议的老人基本都选择“租房增收养老”方式。由于很多老人住的房子是公房，没有独立卫生间、厨房，另有一些老人不愿意换住到略差一点的地方去，其他三种方式尚未实施。
（五） 中信银行“养老按揭”业务
2011年10月，中信银行率先在国内试点“养老按揭”业务，规定凡年满55周岁的中、老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老。借款人可以分为两类：一类是借款人为养老人本人；二是借款人为养老人的法定赡养人，一般为其成年子女，若成年子女去世或无赡养能力时，有负担能力的孙子女、外孙子女可作为法定赡养人。贷款申请人名下至少要有两套住房，贷款最长期限为10年，贷款利率按照央行公布的同档次基准利率或者上浮。银行根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。贷款用途必须用于养老，一般包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付，不得挪作他用或用于国家不允许进入的领域。贷款按月分期发放，为方便借款人还款，从第二期开始，银行从放款金额中逐期扣除当月应还本息，剩余资金作为养老金发放到老年人账户[6]。“养老按揭”业务有效解决了以第二套房养老的问题，但其仅仅是一个抵押贷款产品，是用房屋抵押借款还钱，并面临老年人长寿的风险。由于业务规定比较严格，准入门槛较高，目前总体业务量不大。
三、“以房养老”业务的外部环境分析
一方面，中国人口老龄化快速发展，老年人住房拥有率较高，部分家庭对以房养老业务存在现实需求，意味着推行以房养老业务正当其时；另一方面，推行以房养老业务又面临传统观念、产权期限、房价波动和配套机构缺位等客观障碍。
（一）中国人口老龄化快速发展，养老保障资金需求巨大
中国在世纪之交进入老龄化社会，老年人规模大、增长速度快。2012年，全国60岁及以上老年人口约1.94亿人，占总人口的14.3%，而且每年还以500万～800万的数量不断增加，年均增长率高达3.2%。联合国人口基金会和中国老龄委预测，到2025年前后，中国60岁以上的老龄化人口占总人口的比重将超过20%，进入超老龄社会。至本世纪中叶，中国老年人口规模将占我国总人口的三分之一左右。人口加速老龄化给社会带来了如何解决养老问题的重大挑战，无论是为老年人提供经济支持还是服务保障，在市场经济条件下都归结为需要更多的养老保障资金。老龄化将不断提高社会抚养比，以城镇基本养老保险为例，抚养比将从现在的大约3个人供养1个退休人员，提高到1.5个职工就要供养1个退休人员，导致养老保险的资金平衡压力增大。老龄化还加重了医疗保障的负担，据统计，老年人的平均医疗消费水平相当于中青年人的3倍[7]。而随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会以更快速度增长。
（二）中国老年人住房拥有率较高，有利于推行“以房养老”
受几千年农耕文明的影响，我国居民置业愿望强烈，家庭住房拥有率较高，自有住房已成为家庭的主要财产，城市居民自有住房的拥有率为85%[8]。根据全国老龄办公布的2010年中国城乡老年人口状况追踪调查结果，大部分老年人拥有自己的产权住房，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7%。因此，城市老年人可能成为“以房养老”模式的受益主体。“以房养老”在欧美流行，与其高额的遗产税有很大关系。如在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。老年人如果参加“住房反向抵押养老保险”，所得的现金一般享受免税待遇。从长期来看，我国征收遗产税是大势所趋，而“住房反向抵押养老保险”一般都会享受税惠，可以成为一种合理的避税手段，可能形成倒逼机制促进“以房养老”业务的发展。
（三）“以房养老”的潜在市场需求巨大
对“以房养老”存在需求的家庭涉及无子女家庭、“失独”家庭、子女出国生活工作的“空巢”老人、“丁克”家庭以及一线城市有一套以上住房的家庭等。根据2005年全国老年人口健康状况调查（又名中国老人健康长寿影响因素调查）数据进行分析，我国无子女老人占比为3.5%[9]。由于计划生育政策的广泛推行，三分之一的家庭是独生子女家庭，独生子女死亡的风险使得其父母有可能变成无子女老人。据人口学专家估算，目前中国失独家庭已超百万，同时，每年新增的失独家庭有7.6万个[10]。如北京市目前独生子女死亡的家庭约有7700多家[11]，而上海市根据计生委对于特别扶助家庭发放补贴的口径统计全市失独家庭总量为7000户，但采用人口预测方法进行估算和预判，2012年底上海市失独家庭总量约为3.9万户[12]。“空巢老人”是指无子女或子女离家后的中老年夫妇。调查显示，中国老年人独立居住比例呈上升趋势，城乡合计空巢老年人占49.3%，城镇空巢老年人占54.0%，农村空巢老年人占45.6%。“丁克”即“双收入无子女”，“丁克”家庭特指有生育能力但自愿选择不育的夫妻二人家庭。据零点调查公司多年前进行的一项社会调查，中国的大中城市已出现60万个丁克家庭[13]。过去十多年中，随着房价持续上涨，住房的投资功能凸显，不少经济实力优越的城市家庭都拥有一套以上住房，上述家庭实行“以房养老”具备可行性。
（四）“以房养老”受到“养儿防老”、“祖宅传承”等传统观念的制约
与西方国家“接力棒”式的亲子关系不同，中国亲子关系呈现“反馈式”特征，不仅父母要抚养未成年子女，成年子女还有赡养老年父母的责任和义务。因此，“养儿防老”成为我国千百年来形成的传统观念，表现为亲子间的一种情感维系方式。同时，财产继承的观念也很普遍，如“但存方寸土，留予子孙耕”、“祖宅传承”等观念流行。另外，近年来中国城市房价持续上涨，远超出一般工薪阶层的购买力，而且住房保障体系不够完善，很多家庭都是倾其所有、甚至几家共同出资才能购置一套住房。因此，老人可能名义上拥有住房，但实际上不能自由支配，把房子抵押出去置换高水平晚年生活的可能性很小，而留给子女或其他晚辈的可能性更大。
（五）房屋使用权续期规定模糊隐含法律风险
房屋产权70年，被金融界认为是“以房养老”的最大障碍。银监会就曾表示，房屋产权70年的规定导致“以房养老”难以推行。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。《城市房地产管理法》第22条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文并没有对续期的土地使用费支付标准、承担主体作出明确规定，对于续期后房屋买卖有无限制也不得而知。因此，有些人悲观地认为，70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。
（六）房价波动蕴含收益风险
发展“老年人住房反向抵押养老保险”，需要房地产市场的健康发展，房价保持适度稳定，如美国房地产市场最近经历了四个完整的调整周期，实际房价波幅仅为7.7%～20.7%，且波幅呈现不断缩小趋势，已缩至10%以内[14]。中国商品房市场自1998年真正形成后，房价普遍持续上涨，鲜有下降，至今尚未经历过一个完整的价格调整周期，而且中国房价受政府宏观调控和政策调整的影响，业界普遍担心房价下调。如前所述，保监会曾在2003年8月向国务院上报《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，但保险业界普遍认为房价会下跌，而老人寿命在增长，因而保险公司不愿亏钱而集体沉默，从而导致该报告并无下文。当前，中国房地产市场投机过度，特别是一些二线、三线城市商品房过度发展，空置率居高不下，更引发人们对于房价下跌的预期。
（七）相关配套机构缺位
一是养老服务机构存在供不应求、收费较高、服务不到位等问题。根据民政部《社会服务发展统计公报》，2012年全国各类养老服务机构44304个，拥有床位416.5万张，仅为老年人总人口数的2%，远不能满足要求。平均每千名老年人拥有的养老床位数量，发达国家为50张～70张，而中国仅为21.5张[15]。况且，由于养老服务机构存在收费较高、服务不到位等问题，如果老年人将房屋进行抵押，并需要入住养老服务机构，将面临不少考验。二是中国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构开办“以房养老”业务。从南京、北京等地的实践看，相关商业机构公信力不足，机构和客户之间难以建立良好的信任关系。三是试点“老年人住房反向抵押养老保险”业务，中国银行和保险公司等金融机构的相关业务知识和经验积累都面临挑战。
四、发展“以房养老”业务的政策建议
（一）形成合力，坚定不移地构建多层次养老保障体系
当前，社会各界对提高基本养老保险的保障水平期望值过高，恐怕很难实现。提高基本养老保险支付水平必然要求增加筹资水平，在保险费率已高达28%的情况下，受制于经济增长速度放缓，提高费率的可能性很小，对财政大幅增加养老保险补贴支出也不能期望过高。据统计，2013年全国累计有3800万人中断城镇职工养老保险缴费，主要原因是部分中小微企业经营困难[16]。尽管受经济增速放慢的影响，国家财政收入增幅放缓，但很多财政支出是刚性的，加上大量地方债务即将到期，财政收支矛盾十分突出。为保障和改善民生，落实《社会保险法》要求县级以上人民政府必须承担基本养老保险等社会保险基金支付不足时的补贴责任，各级财政的社会保险补贴会持续增加，但在财政收支矛盾突出的背景下，不可寄予过高期望。建立健全养老保障体系，要尊重社会保障制度发展规律，结合我国国情，发挥政府、用人单位、个人和市场、社会多方面力量，形成合力，建设多支柱、多层次养老保障体系。一方面，要扩大基本养老保险的覆盖范围，完善不同养老保险制度间的转移接续机制，增加养老保险基金投资渠道，增强养老保险基金的支付能力；另一方面，要借鉴国际惯例，以基本养老保险为主干、构建多支柱养老保障体系，包括由财政出资、非缴费型的国民养老金制度，用人单位和个人共担责任的企业年金或职业年金，享受税收优惠的商业养老保险，发挥邻里互助、社会慈善公益帮扶等。“以房养老”作为一项享受税收优惠的商业保险产品，无疑将有助于增加养老金的来源。
（二）加强宣传，引导社会公众对“以房养老”形成理性、客观的认知
近年来，中国社会保障制度建设不断健全，覆盖群体不断扩大，建立了世界上规模最大的社会保障计划，对保障人民生活、促进经济社会发展起到了重要作用。同时，社会保障问题持续成为社会关注的焦点，特别是养老、医疗问题，每每引发社会各界的热议，众说纷纭，见仁见智。造成上述现象的原因是多方面的，包括社会转型期矛盾增多，公共服务不到位，民众期待水涨船高等，养老话题长盛不衰也集中反映了社会对老龄化高峰期临近的普遍焦虑。面对新兴媒体迅猛发展，思想文化交流交融交锋更加频繁，公众思想互动的独立性、选择性、多变性、差异性明显增强，各阶层表达能力不断提高，必须掌握舆论宣传的领导权、管理权和话语权，主动宣传国家的重大决策部署，充分解释涉及民众利益的政策措施，积极引导社会公众关注的热点话题。对于开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，应该明确：这是积极慎重稳妥地借鉴国际经验、构建多层次养老保障体系的一种尝试，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，不会降低基本养老保险的保障水平，也不会削弱政府提供基本养老保险的责任。
（三）政府扶持，加强“以房养老”制度的顶层设计和统筹规划
由于“以房养老”涉及金融保险、房地产、民政、房管、人保等多个行业和部门，需要管理层统筹规划，实施顶层设计。政府需要制定具体政策和细则，对该业务进行全程管理，包括制定贷款最高额度、监管提供贷款的金融机构、对该贷款提供保险和补贴等。其中，政府提供保险尤为关键。国家应制定和实施财税政策支持以房养老业务：对一定市值以下的老年人房产交易免税，保护中低收入的住房；对长寿老人予以补贴；老年人领取的养老金免税。加强对商业机构的监管，国家保险监管部门应制定相应的政策规范，指导保险公司的经营行为，规范老年人与保险机构间的合同文本，防止不平等条款，避免出现损害老年人利益的情况发生。
（四）市场联动，鼓励保险公司和银行联合开发“以房养老”保险产品
“住房反向抵押养老保险”本质上是一个金融保险创新产品，涉及对房地产市场价格走势、房屋价值、客户预期寿命和按揭利率等众多变量的预测、评估以及确定等技术难题，需要统筹发挥寿险公司、财产保险公司、商业银行等多种金融机构的优势。因此，试行“以房养老”，应以保险公司为主体，银行或基金管理公司围绕保险公司发展衍生金融产品，这些经验在与内地文化氛围、市场结构比较接近的日本、香港等地都得到有效检验。日本以往的“以房养老”业务主要由保险公司作为中间人，最后由银行向老年人放贷，银行不仅需要密切关注不动产的价值变动，还必须定期掌握老年人的生活环境及状况，管理成本相当高。为了解决上述问题，日本“以房养老”业务的经营方式发生了转变，逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。香港在2011年推出的“安老按揭试验计划”具体做法是：由具备政府背景的按揭证券公司决定牵头开发养老按揭产品，鼓励银行提供安老按揭贷款，按揭证券公司向其提供按揭保险，降低银行和老年人的风险。另外，由于反向抵押贷款归还期限一般较长，房地产交易周期也较长，会对银行的流动性带来较大压力，需要有二级市场增强贷款的流动性，为此，需加快发展资产证券化业务，为“住房反向抵押养老保险”增强贷款的流动性。
（五）协同推进，完善“住房反向抵押养老保险”配套服务和保障体系建设
推进“住房反向抵押养老保险”，需要完善相关配套机制。一方面，要建立公益性中介机构，提供配套的专业化服务，保证市场公正、公平。发达国家“以房养老”有成熟的运作方式，比如房价评估作为一个重要环节，由中立、权威的专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老年人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如日本规定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。由于我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，相关金融机构与住房所有者的评估会天差地别，因此，必须大力发展具备公信力的第三方评估机构。另一方面，要努力提高房屋建筑质量。建筑质量过硬是“以房养老”的前提和基础，否则谈不上抵押价值，更不存在资产收益。中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但建筑质量较差，“短命”现象相当普遍，住房寿命“50年罕见，30年普遍”，平均寿命只有25年～30年[17]，有些仅有二三十年房龄的房屋表面就已破旧不堪。因此，必须高度重视建筑工程的质量监管，紧紧抓住质量和安全的关键环节，努力向高品质、长寿命的住宅转变，为“以房养老”奠定坚实的基础。可以借鉴日本的“住宅性能标示制度”，日本制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。
（六）先行先试，在一线城市面向空巢、独居老人试点“以房养老”业务
目前城市房价呈现区域分化的明显趋势，具体表现为一线楼市及部分热点二、三线城市房价依然坚挺，出现了更强劲的上涨，上涨预期不断增强，而其他城市房价涨幅已经明显收窄，较为平和，甚至出现下跌。这是由于不同城市所具有的社会、经济、政治、文化等各方面的资源禀赋差异形成的。由于一线城市集中的资源特别丰厚，对外地人口产生了强烈的吸引力，楼市呈现长期供不应求态势，在经济发展不均衡情况下，一、二线城市房价易涨难跌，选择这些城市先行开展“以房养老”业务，对于金融机构来说，更具有吸引力。从文化程度看，一线城市老人的文化程度一般比较高，更容易接受新事物，也有利于开展新业务。
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老人住房设计范文第6篇
楼梯响了10年，终于有人下来了。6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称《意见》），决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险（即“以房养老”）试点，试点期为两年。
“以房养老”不如买国债？
“以房养老”其实官名叫做“反向抵押贷款”，也称“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合股票基金综合保险的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件，领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这也就是通常说的“以房养老”。
保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段，开展试点盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。
但是，这种新型养老模式似乎并不被看好。新浪针对网友们对“以房养老”的态度做了一个调查，有九成网友认为“以房养老”荒唐，仅一成网友认为有合理之处。在不少网友激烈的言论中，多数网友认为“无法接受，不确定因素很多且不靠谱”。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：以北京为例，如果在城区有一套房产，平均售价在300万元左右。如果将其出售，购买5年期国债，年收益就可以达到16.23万元。在这种情况下，不仅收益稳定，本金还可以以备不时之需。
保险公司态度谨慎
除了消费者对于该项政策的接受程度有限，事实上，满足条件的保险公司，态度也较为谨慎，有险企负责人向记者表示，目前尚无试点公司和试点产品的报备。险企人士也表示，尽管拥有了所抵押不动产的处置权，“但是未来老人家一旦去世，房产70年产权到期，房产贬值，房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。
《意见》称，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定，在投保人和保险公司之间进行分配；而非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
一位不愿具名的险企人士向记者透露，如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高；如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。
老人住房设计范文第7篇
以房养老：国外金融如何对接？
美国政府推动“以房养老”，为市场运行树立了标杆。政府成立保险基金，为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。
美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式：第一种住房权益转化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二种住房持有者贷款（The Home-Keeper Program）， 第三种是财务自由计划（Financial Freedom Program）（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二种主要针对不符合 HECM 条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供（私营机构），专门为净值超过 40 万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。
日本的“不动产担保型生活资金”制度主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人，主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品。房地产公司利用此项目资金侧重经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品，为居住在危房的低收入老人改善居住环境。日本成功的经验是，发挥各机构的特色提高了效率。比如，保险公司设计“以房养老”产品，政府审核老人资格，银行发放贷款，各司其能。
新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”，针对家庭月收入不超过3000新元的63岁及以上老人，政府回购组屋的部分剩余租期，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的继承人享有剩余的回购屋契所得;如果寿命超过30年的租期上限，建屋局将这些老年人安排到护理居住地点。新加坡的主要经验是：一是分化组屋的使用权，创造新的剩余价值;二是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命压力。 从美国、日本、新加坡的经验可知，“以老人需求为本”的产品设计是推行“以房养老”的核心，政府必须支持低收入老人的“以房养老”。
我国“以房养老”：金融的机遇和难题
日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式，“以房养老”就是很好的突破口。
我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会， 2014年末 60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重（《中国老龄事业发展报告2013》）。
老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，城市老年人平均月养老金收入为1527元，即年均18324元。然而，我国的社保基金缺口大，部分城市已空账运行。加之，目前我国养老机构和设施严重不足，劳动力短缺和医疗技术发展，养老成本快速上涨。因此，需要开辟新的养老融资渠道。
高的住房自有率、养老观念和养老模式的转变必将推动“以房养老”金融产品的发展。城市居民自有住房的拥有率为85%，不少居民的资产大部分固化在住房上。我国正在经历人口结构转变时期，老龄化进程快。尤其，“421”家庭结构的养老压力非常之大，不给子女增加养老负担是祖辈、父辈的主要心愿之一。
但近十年来，诸多相关金融尝试并未取得实质性进展。
2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”。根据老年人养老申请，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住养老服务中心产生的相关费用，房屋产权不变更。由于缺乏公信力，只有几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开。上海市公积金管理中心推出“住房自助养老项目”，老年人将自己的产权房卖给市公积金管理中心并一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租金与市场价等同。该项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候变更房屋产权归属。2005年，南京汤山的温泉留园推出“以房换养”业务，60岁以上的孤残老人自愿将房产抵押给留园，入住留园享受终身免费养老服务，老人去世后房屋产权归养老院所有。养老院没有充足的现金流，无法持续支付预支的养老服务费用，即使勉强维持服务质量也势必会降低。中信银行于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
我国“以房养老”难产的原因主要有以下几点。
对企业而言，单向现金流流量大，房产贬值风险高，收益难保障。“以房养老”业务必须先长期垫付现金，然后再把不动产变现获取收益。如果没有其他担保，房产的贬值风险直接影响企业收益。我国居用地使用权仅为70年，产权到期后将导致房产贬值。另外，我国住宅建筑质量普遍低，房产抵押之后产生的维修、保养和折旧费难以估算。
对个人而言，存在资产缩水风险和养老风险。我国居民非常执着于住房，多数老人还是希望把房子留给子女。另外，现在的老年人经历了长期的通胀和房价的快速上涨时期，既担心未来上涨的住房价值远远超过自己领取的养老金金额，又担心定额养老金跑不过物价的上涨将面临养老资金不足。
缺乏制度的保驾护航。无法获得制度保障和有公信力的组织担保，金融机构和个人都担忧风险。
政策建议
修缮法律法规，明确土地使用权的续期问题。为保证居民财产的保值，居住用地使用权年满70后，可以无偿续期使用或低价有偿续期使用。在低价有偿续期使用时，可以实施土地年租制，促进土地市场的可持续发展。
稳定房价、动态调整。“以房养老”在发达国家的成功推行建立在完善的房地产评估体系，健康稳定的房价和物价的基础上，我国以房养老的推进也应以相对稳定的我国房地产市场为前提。另一方面，如果房价和物价的变化幅度较大，应适时（比如每隔7年）重新评估房地产价值，适当调整养老金金额。
完善相应的商业性和政策性金融支持手段。如培育和发展“以房养老”信贷二级市场，比如，个人抵押贷款证券化，促进资金的流动性，解决单向资金流问题。再如政府提供保险担保，让更多的低收入老人“以房养老”，安享晚年。借鉴新加坡的“屋契回购计划”，发展经济适用房和共有产权房的“以房养老”。
老人住房设计范文第8篇
之所以选择这四个城市作为试点，保监会的解释是：“北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。”
以房养老在我国的讨论已有多年，此时推出以房养老业务试点，主要是在我国加速进入老龄化社会的背景之下所为。按照有关方面的测算，2012年年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，与此同时，我国的养老金缺口压力越来越大，拓宽养老金渠道已成为当务之急。2013年9月份，国务院提出加快发展养老服务业，当时就提及要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，此次保监会试点以房养老业务，也是对去年国务院要求的一次具体回应。
所谓老年人住房反向抵押养老保险，是将住房抵押与终身年金保险相结合，60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种模式可以将老人的存量房产激活，为老年人提供更多的养老资金来源。
在此之前，国内有少数银行曾经探索过银行版的以房养老，也就是老年人将房产抵押给银行，银行给老年人发放一定期限的贷款，比如10年或者20年，贷款到期之后，如果老人的继承人愿意并且归还了银行贷款本息，可以重新收回房产，这种模式和贷款买房的操作刚好相反，是一种倒按揭模式。从本质上来说，银行版的以房养老其实相当于贷款养老，以房养老者虽然通过贷款获得了养老收入，但同时还需要向银行支付利息，目前5年以上贷款利率在7%左右，对于老年人而言是一个不小的负担，合同到期之后，如果老年人或者其子女继承人不愿意归还本息，银行将拥有房产的最终处置权。另外，银行版的以房养老大多期限有限，多数产品只有10年左右，无法覆盖老年人余生，所以银行版的以房养老推出之后，效果并不理想，最终实施者寥寥。
由于此前银行版的以房养老并不成功，此次保险版的方案明显做了一些有针对性的改进。比如延长以房养老的期限，保险公司可以依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，即使是特别长寿的老人，保险公司也不会设置期限或者提前终止合同，保险公司自身承受长寿风险。其次，老人过世之后，继承人无需承担偿还风险，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
另外，如果房产价格上涨，投保人也可以不同方式参与房产增值，此次试点的产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，参与型产品是指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配，非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。考虑到以房养老业务的复杂性，此次试点还设定了30天的犹豫期，投保人如果不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同。参与以房养老的老人还可以在合同期内选择退保赎回，但是预计会遭遇一定的房产价值损失。
综合比较银行版和保险版的以房养老，银行版在合同期内给予客户的养老金数量比较保守，不过最终在合同期结束后依然为客户保留了回收房产的选择权，客户如果愿意偿还贷款本金，还是可以重新收回房产；保险版的养老方案虽然对客户相对慷慨，在合同期内客户也继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，但在合同期结束之后，房产的处置权归保险公司所有。
以房养老在国外已经有不短的历史，美国、日本、新加坡等国家以及我国的香港和台湾地区都有以房养老，虽然一直没有成为主流的养老模式，但是也在很大程度上满足了部分小众人群的养老需求。以房养老在中国还是一个新生事物，预计在将来很长时间内也很难大规模发展，更不可能替代目前的养老体系，不过从积极的角度来看，这种模式至少为部分老年人提供了更多的选择和可能性。
与西方国家相比，以房养老在中国要遭遇更多传统观念和现实操作的障碍。大多数中国人的传统是依靠子女养老，房产通常都是作为留给子女后代的遗产，而如果选择以房养老，则意味着将房产交给了银行或者保险公司，而不再遗留给后代，这样可能很难获得子女的理解，这也就意味着，如果只有一套住房的老人选择了以房养老，也基本上就放弃了依靠子女养老，对于中国人的传统养老观念是一次巨大颠覆。
另外，房屋的估值也是以房养老的一大难题。从保险公司的角度来看，由于要面临市场的利率变动风险，房价波动风险，客户的长寿风险，以及我国特有的70年产权到期风险等问题，同时考虑到保险公司合理的回报要求，因此在确立房屋价值时，可能会在市场估值上给予较大的折扣。按照以前银行版的以房养老方案来看，很多都是以房产估值的六折作为测算基础，在扣除利息之后，最终老人能够拿到手的养老金其实颇为有限，保险公司的以房养老方案由于承担了更多的风险，预计对于房产估值会更加保守谨慎。
虽然以房养老面临种种现实障碍和较大的争议，但是并不能因此否定其积极意义。因为以房养老的设计初衷就不是一个面向全体养老群体的主流方式，作为一种市场化的方式，这种选择并不具有强制性，而是一种自愿选择，如果以主流养老的模式来看待市场化的以房养老，势必会失之偏颇。以房养老的意义在于为部分人群提供了更丰富的选择，比如没有子女和失独老人等群体，以房养老就是一种可以考虑的选择。
老人住房设计范文第9篇
6月23日，保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，允许自7月1日起，北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”试点，试点期限为两年。然而试点一个多月以来，市场反应冷淡，无论是消费者还是保险企业，对此新生事物仍然抱有疑虑。那么，我们该如何正确理解“以房养老”，其试点工作又该如何落地呢？
以房养老：特点、风险与发展
文/肖严华 上海社会科学院经济研究所副研究员
人口老龄化呼唤多元化养老服务体系
随着生育率水平的长期普遍下降、人口平均预期寿命的不断延长，人口年龄结构发生了巨大变化，老龄社会形态成为人类社会发展的共同未来。然而，与西方国家以百年时间逐渐人口老龄化不同的是，我国人口老龄化呈现出急速发展、超大规模、未富先老的特点。我国不仅是世界上人口最多的国家，也是老年人口最多的国家。
2013年末，我国60岁及以上的老年人口已经突破2亿大关，而且我国人口老龄化正在不断加速，我国养老保障体系正在承受日益沉重的巨大压力。如何缓解我国养老保障体系的巨大压力，切实保障老年人的退休生活，是当前和今后很长时期内我国面临的一个突出问题。
目前我国老年人的主要经济生活来源包括家庭其他成员供养、最低生活保障金、劳动收入、离退休养老金和财产性收入。据2014年7月北京大学中国社会科学调查中心的《中国民生发展报告2014》，由于近年来房价快速上涨，房产占城镇家庭财产比例在80%左右，是我国城镇家庭财产最重要的组成部分。同时，报告还指出，老年人家庭的人均医疗支出最高，其医疗支出占消费支出的比重也最高，这意味着老年人家庭面临着更大的经济负担。因此衍生出以老年人的房产等财产性收入来养老的这种“以房养老”的需求，这样可以盘活部分老年人的不动产，可作为部分老年人养老消费的一项补充经济来源，有利于我国养老事业的发展。
特点与风险
2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》），明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，这意味着以房养老已经提升到国家战略。此次中国保监会正式《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，被视为落实国务院决策的一项举措。按照《指导意见》，投保人群被限定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。这意味着“以房养老”商业保险正式开闸，其特点有以下三点。
一是主体不同。此前上海市推出“以房养老”试点的主体是上海市公积金管理中心；也有中信银行推出养老按揭。但此次由保险机构推出的以房养老，是一种保险产品。
二是运行模式不同。上海市公积金管理中心的运行模式是65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。中信银行推出养老按揭的运行模式是老人把房屋抵押给银行，获得一部分养老金，并且每月偿还一部分利息或本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，银行将收回房屋。
而此次保监会推出的“以房养老”运行模式是，作为寿险服务的“以房养老”不再规定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月领取一定数额养老金，去世后，如果按揭款项没有用完，继承人可以继承剩余部分，或者支付老人已使用的部分将房产赎回。
三是设定犹豫期。此次推出的“以房养老”在设计上，保险公司被要求在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间和长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失，犹豫期不得短于30个自然日。
同时，此次由保险机构推出的“以房养老”试点，存在着以下三点风险。
一是房屋贬值风险。近年来，面对中国主要城市出现房价上涨过快、价格虚高的现象，国务院等相关部门陆续出台了多项房地产市场调控政策。2003年、2006 年、2010 年国家都频繁地出台了房地产市场的调控政策。2011 年以来，房地产限购政策、首付比例上浮、利率优惠政策取消等相关政策频频推出，这势必影响房价的波动。
二是道德风险。由保险公司提供的以房养老保险方案是投保人与保险公司按照自愿原则订立，存在着信息不对称问题。作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”在制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。
三是长寿风险和房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮问题。长寿风险是指一个人的实际寿命大大高于其最初的预期寿命，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。目前我国居民的房产只有土地使用权，在“以房养老”过程中，存在抵押期间产权可能到期的情况。虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但是并未明确续期是有偿还是无偿。况且我国住宅设计使用年限一般只有50年。产权如何续接，直接影响到房屋价值评估。
“以房养老”是小众产品
从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。从我国现阶段国情来看，“以房养老”面临着诸多不确定性风险。它只是将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具，只能作为基本养老的一种市场化的补充，供养老者自愿、自由选择，尤其是为那些失独、孤寡、丁克老人提供了一个选择，以进一步提高他们的生活质量；也可供那些手持多套房子的相对富裕的老人，通过反向抵押来获得更优质的退休生活。
“以房养老”涉及到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，因此需要加强各行业、各部门之间的合作。一方面，政府应大力发展养老服务业，吸引更多社会力量兴办养老产业、大力发展养老社区、开拓养老模式及弥补社区养老、机构养老的短板，并针对产权、理念、房价波动等难点，搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，为以房养老落地生根提供土壤。另一方面，政府应高举监管利器，为购买以房养老产品的消费者保驾护航。
总之，开展老年人住房反向抵押养老保险有利于健全我国社会养老保障体系，有利于拓宽养老保障资金渠道，有利于丰富老年人的养老选择，有利于保险业务进一步参与养老服务业发展。
该不该购买“以房养老”保险
文/徐美芳 上海社科院经济研究所副研究员
《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的出台，标志着酝酿许久“以房养老”保险终于迈出实质性一步。但从概念提出到正式实施，市场对这项新生事物一直争议不断。作为普通老百姓，该如何看待此项保险产品呢？
“以房养老”是一种补充养老工具
对于消费者而言，必须明确以下几点：第一，产品意义。“以房养老”保险是一种新型养老方式，即在现有的养老方式基础上，老年人又增加了一种养老方式选择。从宏观面讲，它促进了多层次、可持续养老保障制度建立；但这种养老方式也存在不足之处，例如，保险是典型的信息不对称市场，作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”保险也容易产生道德风险。第二，资金因素。资金和情感是养老保障水平相关的两大关键因素。“以房养老”保险主要解决的是养老金问题，是资金问题，即它不能解决老年人需要的情感需求。第三，适合人群。国际经验显示，“以房养老”保险适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。2005年全国老年人口健康状况调查显示，我国无子女老人约有352万，每年还呈上升趋势。
理性分析自身保险需求
“以房养老”保险属于商业保险范畴，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。理性分析自身保险需求时应考虑以下三点：
第一，自身对老年生活需求。身体状况、经济资源、生活经历、家庭关系、教育背景等不同因素决定了老年人对晚年生活的不同需求，通常，“以房养老”保险比较适合于倾向社会化养老的老年人；
第二，现有养老方式。我国目前养老方式仍以与子女同住养老及居家养老为主，敬老院等养老机构养老和保姆照料其次。从理论上讲，后者比较适合“以房养老”保险；
第三，个人经济资源。“以房养老”保险有助于盘活老年人房产，实现个人经济资源优化配置，提升老年人养老保障水平。例如，通过“以房养老”保险，老年人在盘活房产后，可以给自己养老找更惬意的中高档养老社区。因此，“以房养老”保险需求与是否需要盘活房产、拓宽经济资源有关。
掌握一些必要的保险知识
“以房养老”保险涉及老年人切身利益，又将传统养老保险与房地产市场联系起来，比传统保险更加复杂，消费者有必要掌握一些必要的保险知识。
比如，关于保险本质。保险是一种合同关系，即“以房养老”保险买卖双方是一种合同买卖关系，是一种相当严肃的购买行为，一旦购买，即受法律约束。
关于金融消费者知情权。《中华人民共和国消费者权益保护法（修改）》第二十八条规定：“……提供证券、保险、银行等金融服务的经营者，应当向消费者提供经营地址、联系方式、商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等信息。”消费者应充分运用消费知情权，请保险企业提供相关信息，提高对房产评估、产品条款、业务流程等理解，以免造成不必要麻烦。
关于自身权利和义务。实践发现，许多保险消费者并不清楚自身权利和义务，从而导致许多不必要的保险纠纷。作为一项新生事物，购买对象又老年人，消费者必须清楚自身权利和义务。例如，现有试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，两类产品的购买者对房产增值收益有不同的权益：对于参与型产品，抵押房产价值增长部分，依照合同约定在消费者和保险公司之间进行分配；对于非参与型产品，抵押房产价值增长全部归属于消费者。另，还有年金领取情况、退保赎回价值等权利和义务也非常重要。
实现多方共赢方能破“遇冷”困局
文/于辉 上海社科院经济研究所副研究员
当今中国已经步入到老龄社会，据权威数据预计，2020年我国老龄人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着老龄化进程的加快，养老服务的需求急剧增加，社会养老服务体系建设任务艰巨。养老服务财政投入虽然逐年增加，但是依然不能满足快速增长的老年人口及其养老服务需求。养老矛盾日益突出。
“以房养老”保险在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广，通过试点的方式，目的是逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。此次试点设立了两年的试点期，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。试点期间，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。
从网络媒体报道以及相关部门信息情况看，试点运行以来情况不是非常理想。很多保险公司并未开展相关业务。
一方面是由于新生事物，缺乏积累和经验借鉴，保险机构对将面临的风险难以准确预判，如当下最现实的房价波动风险、利率风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响等，使得保险公司对此项业务保持谨慎态度。另一方面，受传统观念影响，以及对以房养老知识的不了解、担心受骗各种因素影响，有参与意向的老年人也非常少。
在笔者看来，“以房养老”仅仅是辅的养老选择，需要理性看待。“以房养老”在发达国家实施较早，也取得了一些成果，对于解决老年人的养老问题、改善老年人的生活质量、提高老年人的生活水平等方面发挥了积极的功效，但从发达国家实施的情况来看，即便是最典型的住房反向抵押贷款类型的“以房养老”也仅仅是辅助补充性的养老选择，无法代替基本养老。总体而言，“以房养老”模式，反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，从思路上看必须营造出消费者、险企和监管层三方共赢，才可能可持续的推行下去。
另外，“以房养老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的运行环境。“以房养老”的成功可行并不仅仅在于市场规模如何，更重要是各种法律法规是否能配合，是否能够提供一个稳定的法制环境等，市场监管的法制化是“以房养老”能够健康发展的必要保障。“以房养老”涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门，相关领域的运作方式和运作质量决定了“以房养老”模式运行质量，如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理，在当前我国相关法律法制不健全的条件下是个很大的挑战。
“以房养老”模式的成功还需要进一步加强宣传和相关政策研究。 加强宣传，注重宣传方式、宣传效果，以得到消费者强力支持的认同。加强相关政策研究，为新生事物完善提供理论支撑。
国外如何“以房养老”
荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。
美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
老人住房设计范文第10篇
关键词：个性化；年长人住房；生态设计；环保
Abstract: from the common housing development to the individual housing, an older house and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.
Keywords: personalized; An older housing. Ecological design; Environmental protection
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1个性化的建筑设计
社会经济的发展，使人民的收入增加，所以生活质量也不断提高,居民对住房品质的要求也越来越高,住房的个性化将成为购房者尤其是年轻人的第一需求。另一方面,求创新、求个性是一个建筑设计师的基本素养,不能只是堆砌、重复和抄袭。因此,可变的、多样化平面布置的大开间灵活隔断住宅将会成为住宅市场中的亮点,个性化住宅是目前民用住宅的一个发展趋势。在建筑设计时可以从以下几个方面体现个性化住宅的设计意图:
1.1 丰富住宅空间的功能和形式
设计者要注意到，在设计主卧室时，要设计独立卫生间和独立衣帽间及书房。除了客厅、餐厅满足日常需求,休闲厅或第二起居室同样也是人们的日常需求。阳光房、屋顶花园、空中花园则为那些喜欢阳光、喜欢接近自然、享受生活的人们所青睐。而错层、复式、跃层等建筑则通过空间的变化满足了有限面积的不同层次的需求。
1.2 细部的个性化
设计形式多样的窗如凸窗、落地窗、转角窗。阳台的形式也越来越多样,方形、弧形、三角形、半圆形等应有尽有。阳台的进深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多与卧室相连; 大到 3000mm,休闲、娱乐完全没有问题,很受住户喜爱。诸如此类的建筑设计,可以满足不同人群的不同需求,实现个性化住宅的设计。
2 老年人住宅建筑设计
我国已经进入老龄社会。目前,我国的老龄人口已达 1.32 亿,占总人口 10%之多。预计 2050 年,我国老龄人口将达到 40 亿左右,占总人口的1/4 以上,这将给社会带来极大的压力和负担。如何在住宅设计中体现对老年人的关怀,满足老年人的特有需求是当前民用住宅建筑设计的另一发展趋势。人们随着年龄的增长,在体态及心态上都会发生显著的变化。在体态上会出现视力下降,肌肉动作迟缓,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易产生孤独感失落感, 生活上则喜欢安静,但不希望寂寞;喜欢阳光,不喜欢阴暗,等等。诸如此方面的变化,在住宅设计时需要充分考虑老年人的生理、心理特点,满足老年人群的使用功能。在建筑设计时,应注重考虑以下几个方面:
2.1 建筑外观
针对人年老以后记忆力衰退,应加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异、改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性。
2.2 楼梯
建筑的入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽、双侧设置扶手。
2.3 房门
居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出;同时不设置门槛,无高度差。
2.4 房间朝向
老年人由于脂肪组织的减少,对外界气候变化十分敏感,夏天怕热,冬天怕冷,且容易患骨质疏松症, 卧室应选择向阳的房间,保证四季有充足的阳光。窗户的位置应根据当地的气候情况,选择背风的方向,既能透气,又能避寒。
2.5照明
在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方便其使用。
2.6警报装置
由于生理老化,老年人的判别力、行动力急剧减退,因此,室内应安装紧急呼叫装置,能方便、及时地或自动地发出警报,从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。
2.7其它方面
老年人一般喜静,所以墙壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、脚动作逐渐变得不灵活, 所以住宅内的地面材料要求防滑, 要排除高差和门槛,门最好是推拉式。浴室和卫生间也须考虑老人的生理要求,在厕所和浴室应安装扶手、有暖气,最好淋浴或采用平底浴盆。要给护理人员或家人留有护理空间,特别是浴室和厕所,一定要大一些,以保证老人活动需要和协助老人时所需要的空间。总之,老年住宅设计应体现老年人的生活及形态特点,从功用性、安全性、健康性等方面考虑进行合理的建筑设计。为老年人开发建设安定、舒适的住宅是社会的使命, 也是对老年人的关爱。
3生态建筑及其设计理念
如今的社会提倡低碳的生活理念，作为设计师当然也要紧随时代的发展要求，如今绿色、环保、生态、智能化、节能等名词逐渐耳熟能详,在各种报刊、视听节目和老百姓的口中频频出现,它体现了一个时代的进步和人心所向。现代意义上的生态建筑,是指根据当地自然生态环境,运用生态学、建筑技术科学的原理,采用现代科学手段,合理地安排并组织建筑与其它领域相关因素之间的关系,使其与环境之间成为一个有机组合体的构筑物。同样,生态建筑是当前民用住宅建筑设计的一个发展方向。通过建筑设计, 生态建筑力图实现舒适、健康、高效、美观的核心思想。舒适指的是通过设置适宜的温度、湿度而满足人体的热舒适。显然,人为地改变温度、湿度,违反自然规律,不仅造成人体的不舒适,还会带来极大的浪费。例如许多发达国家和地区在夏季室内空调温度往往很低,甚至达到需要穿上长衣长裤、薄毛衣裤的地步。这种畸形的舒适不仅是对能源、资源的极大浪费,还会给人体健康埋下极大的隐患。因此,健康的设计理念尤为重要。在建筑设计时,应该尽量使室内拥有充足的日照以实现杀菌消毒, 有良好的通风以获得高品质的新鲜空气, 以及采用无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理健康方面,需要进行合理的建筑设计, 以满足人们对私密、安全及与邻里之间交流交往的要求。高效的设计理念不仅指通过合理的设计满足人们的各种需求,更重要的是指尽可能最大限度地利用资源和能源,特别是可再生的资源和能源。对于上述夏季室内空调温度过低的例子,过分地依赖人工照明、空调等高能耗的机械设备,低劣的建筑质量等等,这些显然有悖于高效的设计理念。
美观和谐也是生态住宅的设计理念。在建筑设计时,应该尊重材料固有的美学特性,发挥材料的物理性能而不矫揉造作;还可以通过巧妙的绿化设计,同时达到舒适、健康、高效与美观的生态要求。要提高环境的绿化覆盖率,除了增加绿地面积以外,还可以向立体发展,向空中拓宽,采取屋顶绿化,窗、墙垂直绿化等手段。
总之,在建筑设计时,可以通过以下几个手段达到生态设计的目的:
一是利用外部环境中的因素。例如由土壤、绿化、水及空气组成的外部环境以及其他建筑组成的现实环境,为住宅室内设计提供了多种可能性, 这样可以减少建筑中设备的数量和功率,节省能源和运行的费用。
二是挖掘新材料和新技术的潜力。例如 3R 材料（节约资源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循环-Recycle）, 雨水与中水的利用及节水器具的使用等。
三是自然采光与通风。如引进日光照明、自然通风、保温隔热、遮阳
等,将太阳能、风能转化为人们生活的动力来源。