房地产行业财务工作总结范文

时间:2024-02-08 16:16:22

房地产行业财务工作总结

房地产行业财务工作总结篇1

关键词:房地产企业;内部控制;财务管理

中图分类号:F275 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施,我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理,提升财务管理水平,已成为房地产企业实现可持续发展的关键。

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

(一)房地产财务管理面临的形式

自2005 年始,陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响:提高土地的征用、安置成本,提高了新增建设用地使用费;提高闲置土地的相关成本,从高征收土地闲置费;新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费,应按税法规定的标准可以向后结转扣除,但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度;房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全,并且项目的资本金比例达到项目的35%以上,才可以向商业银行贷款。

(二)房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理,具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点:

1.资金筹集、投入规模大,资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大,相应的资金筹集的任务十分繁重。并且,开发经营过程具有长期性,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种方式来筹集资金。同时,房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长,资金在短期内不能迅速收回,增加了资金周转的难度。

2.开发风险大,需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大,压力大,而且回收期长,风险高,决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性,而不能完全凭借主观随意性。并且,房地产行业自身的调整能力差,一旦项目进入施工,就很难抽回资金,因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析,为企业提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

3.财务关系复杂,管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛,因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。

二、房地产企业财务管理存在的问题

(一)财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白,财务管理“被动反映型”的现象较突出,“大出纳”的特点明显。

(二)尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制,但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。

(三)财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

(四)由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地对其进行管理,造成公司的管理控制能力下降。

(五)资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

(六)在会计核算方面,停留于记账和会计报表的阶段,从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中,管理和决策支持信息少。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

(一)建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(三)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2.科学设置会计科目。首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1.全面预算模式。根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先,应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率。其次,建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业,二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式;中小型房地产企业,则可选用资金监控模式。

财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一,是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入,传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者,不仅要遵循某些传统的原则,还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势,并掌握最新的策略与技术,以便高效地完成工作,给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。

参考文献:

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界,2008(1下).

[2]林爱君.浅谈房地产企业的财务管理[J].财经频道,2007.

房地产行业财务工作总结篇2

摘要:财务预算管理在企业日常经营决策和未来发展中有着至关重要的作用。对于这些年高速发展与增长的房地产行业而言,为确保经济效益的增长,实行合理的财务预算管理是非常有必要的。

关键词 :房地产企业财务预算管理特点;财务预算管理问题;解决策略

一、房地产企业预算管理的主要特点

房地产行业的特点是投入资金多,建设周期长,投资风险高,负债率也高,所以健康的现金流预算是房地产企业财务预算的重要基础。现金流财务预算的重要性大于利润表预算和资产负债表预算。

房地产企业长期的发展过程中,工程项目是房地产企业最主要的项目管理过程,那么在项目发展和建设过程中,财务成本管理是非常重要的一项内容,主要就是因为房地产企业项目的周期比较长、跨度久,同时涉及到的业务范围也比较广,要想做好成本开支的控制是比较难的,因此做好工程项目的成本预算控制,使得工程项目预算成为房地产企业财务预算的核心,从而做好房地产项目的成本控制是非常重要的。

二、房地产企业财务预算管理存在的问题

1.预算和管理目标互相脱节

通常在预算管理过程中,要想做好预算控制和管理目标互相适应是非常难的,原本的预算标准也缺乏一定的管理体系,因此很多的房地产企业都是采用传统的预算方式进行预算控制和管理操作,在进行预算编制和控制的过程中,需要在年度经营整体的经营指导条件下进行年度预算的控制。在项目开发过程中,对于项目预算控制缺乏系统的管理,使得项目在投资、建设等过程中都缺乏必要的认识控制,造成企业在预算工作开展过程中缺乏相应的数据支持,造成预算控制的不合理性。

2.缺乏预算体系和管理制度

在房地产企业开发管理过程中,尤其是项目预算在财务控制管理过程中,由于企业项目实施单位的各种预算管理没有建立相应的系统的、有效的组织关系,使得整个企业的财务预算控制和管理缺乏必要的组织管理体系,也使得企业的管理制度不够全面,造成房地产企业对于项目建设过程中预算控制的认识缺乏,使得整个预算控制流于形式,缺乏必要的考核机制,使得预算目标和监督变成了空谈。

3.预算管理相关财务数据缺乏,预算实施效果不佳

房地产企业通常为了获得较好的市场份额,获得较多的经济利益,在市场竞争过程中,通常都会通过一切手段来降低工程项目的投资和费用支出,在施工过程中,经常会出现抢进度、赶工程的现象,这也是豆腐渣工程频繁出现的原因,或者是在设计阶段,缺乏系统的认识和财务预算控制,从而使得在施工运行过程中,对于实际情况考虑不足,造成施工图纸需要不断地进行变更,甚至出现了大量的费用支出,造成施工实际结算和初期预算控制管理之间较大的出入,甚至在工程项目竣工结算时,远远地超出了施工图纸的预算范围。

4.缺乏有效的管理控制机制和分析控制机制

企业没有获得准确的数据,甚至在获得数据的情况下,也没有对数据进行有效的分析和管理,使得财务管理的执行状况却不能够同步运行,无法对预算执行进行有效地控制,使得企业在完成项目的财务管理预算控制时,没有做到及时地、全面地的预算分析和管理。

三、房地产企业财务预算管理的问题研究对策

1.贯彻全面预算管理的观念

房地产企业必须对全面预算管理给予足够的重视,管理层要从根本上加强对预算管理重要性的认识,通过对预算管理工作的开展内容、开展过程以及开展效果有一个正确的认识和评价,从而能够针对预算管理目标制定相应的预算管理计划和制度,并且鼓励企业员工集体参与财务预算管理。

2.做好企业全面预算管理制度和考核体系建设

房地产企业在完成企业的全面预算管理体制建设过程中,一方面需要结合房地产企业的行业特点和经验数据进行详细地分析和整理管理,另一方面需要建立一套完善的房地产项目开发成本预算控制指标,根据项目中涉及到费用科目进行详细的成本数据积累,从而在进行标准执行的过程中,需要不断地完善和改进企业自身的成本建设,形成一定的费用定额标准,对于房地产企业项目成本预算管理过程中出现的难题,需要认真地对责任中心进行明确,制定详细的责任管理制度,从而做到岗位职责和部门管理职责,降低问题的发生概率,界定预算目标,编制预算,汇总,复核与审批,从而能够达到控制预算管理目标和计划实施的全面管理制度。

强化房地产企业财务预算工作的执行力度,必须完善房地产财务预算考核机制的建设。财务部门应该及时的掌握房地产企业内部各部门在执行房地产预算计划过程中的反馈信息,以便于准确的掌握房地产企业财务开支计划。企业财务预算管理部门应该按照这些反馈信息并套用相应的考核标准,对不同部门的财务预算工作开始情况进行考核,并依据相应的激励考核措施,提高房地产采取预算计划的执行度。

3.运用信息化手段对企业的财务预算进行管理

基础工作的内容包括房地产企业各项数据记录、定额应用、成本与计划,工作量测算,标准化工作,信息收集工作等。基础工作管理的加强,可以为企业提供更加精准的预算数据,从而为企业全面预算管理提供铺垫。

房地产企业管理部门应该借助于信息化的手段来开展。按照房地产企业的会计信息标准预计经济活动信息标准,并建立房地产企业的财务数据管理数据库,确保财务管理信息化的标准规范。

4.应用科学的财务预算管理方法和程序

(1)一般来说,房地产项目开发周期长达2~3 年或更长的时间,不确定性因素多,编制预算不仅反映年度财务状况,而且反映项目综合情况,因此,房地产企业预算应侧重现金流量的预算管理,在方法上要求从粗到细,先从宏观上做好项目投资进度计划、项目进度计划,再细化分解,针对每一份合同单独制定付款计划,并汇总制定企业周、月、年度计划,最后实行跟踪管理。合理安排好编制周期。在编制周期上,应按年,季,月,甚至按周安排资金预算的编制、调整,分析和监控,保持资金链的正常运行。

(2)运用科学的财务预算管理程序,对企业的财务预算管理目标进行分解,强化预算的责任控制管理。企业应该结合房地产企业的职能部门划分责任单元主题,并将财务预算标准分解到不同的职能部门作为子目标付诸实施,进而通过定期的考核监督,提高房地产企业财务预算计划的执行力度,避免由于控制管理力度不足导致各项财务预算管理做事流于形式。

四、结论

财务预算可以为房地产企业提供预先的风险补救和防范措施,市场经济发达的今天,竞争也愈加激烈,风险也越大,所以财务预算管理体制是房地产企业不可或缺的一部分。房地产企业应该重视财务预算管理的重要性,结合自身的经营现状,采用切实可行的财务预算管理方法和程序,深化和加强目标成本管理,形成全面的科学的财务预算管理体系。

参考文献:

[1]解志翔.房地产企业全面预算管理中存在问题的思考.[M]财经界(学术版),2011.01.

[2]孙勇.房地产企业财务预算管理实施策略研究[J].商,2013.19.

房地产行业财务工作总结篇3

关键词:房地产 财务管理 成本管理

随着房地产财务管理水平与信息化应用水平的提高,越来越多的房地产公司开始采用动态财务管理模式,这种模式对成本管理有着重大的影响,建设有房地产行业特色的财务动态管理模式,节约房地产管理成本是当前房地产财务工作的一个重点。

一、财务动态管理的概念

作为财务管理的一种模式,财务动态管理是指一个通过对未来财务运营状况与目标结果的模拟,运用选用的动态财务指标及预先设置好的辅助管理工具和财务专业分析,将企业信息的变化过程。动态财务管理是一种整体的财务信息动态管理流程。对于房地产这个行业来讲,财务动态管理就是在房产实际工作中个项目以及日常管理通过对未来财务运营和目标进行设定,然后选用动态财务指标,在计算辅助和动态分析下,显示公司项目可能受不确定因为影响的可能性,将实时动态目标与预定目标做对比,从而实现房地产财务的动态管理。

二、房地产企业中动态财务管理的可行性与必要性

实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观要求。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,要求房地产公司具有持续的长久的创新力。能够不断超越对手提高自身。在房地产创新极易被模仿甚至超越。因此房地产公司要想长足持续发展,必须从内部财务管理来寻求突破,从财务运转高度寻求自身发展空间,传统的财务运作模式已经远远无法满足如今大规模房产开发的需求,从创新和现实状况发展来看,动态财务管理都是不二的选择。

信息化技术普遍应用为动态财务管理提供了技术保障。随着计算机普及和企业局域网发展,传统财务管理压力越来越大。经济全球化和信息化是当今经济发展的动态和趋势,财务管理也不例外。要实现财务动态管理,必须要有恰当的工具,事实证明计算机技术发展,电脑软件的开发与信息网络化为财务动态管理提供的相应的技术保障。

三、从房地产成本管理看财务动态管理优势

当前,许多公司的项目存在着多个业态、动态管理对成本进行分摊,当然这种方式有利也有弊,总体看来还是弊大于利的。

双管理方式的优势:

在这种管理模式下,过渡比较自然,不至于从传统的管理模式直接跳转到最新的动态管理模式之下,使公司整个财务有天翻地覆的转变,使得房地产有比较稳定自然的过渡期和适应期。

两种管理模式的优势都可以得到有效发挥,以互补的形式进行财务管理,既对未来预见把握到位,如过往也可以有很好的了解,两种财务管理同时进行,模拟性和实际性都可以把握到位。

双管理方式的不足:

双管理模式下财务管理界定不明,比较容易造成财务混乱不清,没有明确规定,管理员往往会采用自己最熟悉、最简单的财务管理方式,这样不利于相对比较繁琐的动态财务管理模式的应用,更不利于从传统模式到动态管理模式的逐渐转变。

人力物力财力的浪费更是显而易见的,同一份工作两组不同的人用两种不同的方法在做,势必会造成资源的浪费,扩大房地产的成本。而且两者的财务预算结果存在的不一致势必会使得项目运营有一定的阻碍。而且动态管理能够及时有效地进行成本控制和管理,双模式下这种优势很难得到全面发挥。

因此双管理模式只能作为一种过渡时期的财务模式,动态管理才是下一步房地产财务管理的主流。

四、动态财务管理系统操作流程

前期准备工作。在项目初期,以财务部为主相关部门辅助完成前期财务信息采集与整理,并集体参与相关财务分析的报告,为系统后期运行做好铺垫。

进行成本分解。将项目资料分析编制后,财务人员要按照系统预定的初始投资目标,根据系统流程,将每个阶段目标成本具体到成本要素分到相应部门,并且在一定时段内做好信息沟通和调整工作。

成本跟踪管理。在项目实施过程中,依据目标值进行项目实施,系统会对各个项目执行情况给予评定,本将结果反馈给相关部门并促使其及时了解和调整计划任务。当然也可以根据阶段累计项目的行馆成本对比初期目标成本,核实项目投资及部门运转。

实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目记录,将执行情况作为部门工作绩效考评的一部分,对项目成本超支部分,能够及时找出原因和相应对策,及时控制成本。

做好项目考评。每个项目在建设完成后都会对其总投资和目标投资情况进行及时考核和对比,对于超支部分要及时分析原因,总结经验。

五、房地产企业财务动态管理模式的构建

构建原理:房地产财务动态管理模式的构建是一个关联整个企业的系统性工程,构建前必须系统了解其设计原理,即在动态管理的定义内,立足于对财务数据的及时处理与反馈,将房地产企业财务动态管理构建成一个通过实时反映项目资金运作情况的信息平台。通过这一平台,房地产企业可以模拟出目标资金通过不同市场环境发生变化,并对动态财务指标与目标值进行比较然后及时反馈,供给企业决策层,能够有效防范市场投资风险。

构建思路:根据房地产企业成本控制和资金流特点,制定相应的房地产财务动态财务管理模式,以产业链理论为理论,具体到房地产中各个实时项目中,实现财务角度的全员管理。建立财务动态管理链,在这一管理链中,公司任意环节的成本支出都在动态财务管理系统中之冠展现,财务控制得到进一步加强。

系统设计:系统设计是实现房地产企业财务动态管理的重点所在,其主要工作工作是建立适合于企业的动态财务管理平台,使企业财务管理能在同一系统内斗能得到实现。它的设计主要包括对于需求的分析,各个模块的选择与设置、管理系统的具体运行和系统的集成管理几个方面来进行。

六、结束语

房地产财务动态管理是企业对于成本控制和管理的一个明智选择,有着实施的现实意义,不仅有益于房地产企业整体财务管理水平的提高,更可以实现对于资金和成本的实时控制,提高资金安全性,保障房地产企业持续健康稳健的发展。

参考文献:

[1]黄巧.动态财务管理在房地产投资开发中的应用研究[D].重庆大学,2005

[2]赵翔如.建立动态财务管理的思考[J].内蒙古科技与经济,2003

房地产行业财务工作总结篇4

关键词 房地产企业 财务管理 财务信息化

目前,随着房地产市场竞争程度的日益加强,我国房地产市场总体上已经出现了供大于求的状况,企业所面临的挑战也在不断加大。因此,要充分把握市场商机,促进房地产行业的健康发展,就必须合理配置各种资源,以保证房地产企业的高效管理。在这种情况下,房地产企业正确认识并全面实行财务信息化管理是十分必要的。

一、财务信息化对房地产企业发展的重要意义

(一)财务信息化有助于提高房地产企业的核心竞争力

由于房地产企业一般都有投资规模大、资金需求量大、开发周期长、与地区经济发展程度关联度高等自身的特点,所以为了提高房地产企业的核心竞争力,增强其盈利能力,就必须加强对企业的业务流程控制、资金链控制和成本控制。通过引入财务信息化管理,对实现房地产企业业务流程控制、资金链控制和成本控制,对提高企业核心竞争力,都将起到积极的作用。

(二)财务信息化有助于提升房地产企业管理效率

随着我国经济的发展以及房地产企业规模的逐渐扩大,财务管理难度也在不断增加,这不仅体现在房地产企业涉及资金的体量越来越大,也体现在母子公司之间的管理层级越来越复杂,这就需要更加高效的财务管理模式来适应业务发展的需求。通过房地产企业财务信息化管理,可以有效地压缩企业管理信息传送的时间与空间的距离,实现企业财务的标准化管理和智能化办公,既避免了繁杂的人力劳动带来的误差,也提高了企业财务管理的效率,进一步体现出其提高企业集团财务管控能力的积极价值。

(三)财务信息化有助于防范房地产企业财务风险

房地产行业自身的发展规律还决定了房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。房地产企业运用财务信息化手段,可以对投资项目进行更加科学的综合分析,进而降低项目的投资风险。同时,通过运用财务信息化手段,还可以对房地产企业的资金使用、融资规划等设定警戒线,减少人为的干预因素,切实实现防范企业财务风险的目标。

二、现阶段房地产企业财务信息化管理中存在的问题

(一)企业管理人员对财务信息化的认识不到位

房地产企业高速发展的近30多年以来,虽然也建立了与自己行业相配套的一系列模式、体制和方式等,而且在过去的时间里,也取得了比较好的效果。但是,随着房地产行业规模的不断扩大以及市场对房地产多样化的需求,过去的一些企业的管理理念、管理模式、资金运作方式、生产组织方式等都出现了与市场发展不适应的状况。目前,许多房地产企业的管理人员对财务信息化的认识还不到位,还有相当一部分企业认为实现财务信息化的目的只是单纯地让财务会计人员从繁杂的手工劳动中解放出来,减轻他们的工作量,而没有认识到财务管理信息化是企业管理信息化的核心,是实现管理现代化的技术保障。还有一部分企业甚至认为以前的传统管理方法也挺好,即使不加强信息化建设,企业也能很好地发展,没有认识到财务信息化的重要性。这些错误的认识都严重影响了房地产企业财务信息化的进程。

(二)企业财务会计信息失真

一方面,现代企业管理最根本的是信息的管理,房地产企业必须及时掌握真实准确的信息来控制物流、资金流。但是,目前我国不少房地产企业由于部门或个人利益等因素,导致存在有意或无意的信息传递不对称、不真实的情况。房地产企业财务会计信息失真,使企业的决策者难以获得准确的财务信息,难以对瞬息万变的市场做出有效的科学决策。

另一方面,随着房地产企业规模不断扩大,在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理,需要向财务信息总系统提供更加准确的数据,但是各个子公司之间具有不同的业务性质,财务处理的具体程序也是不相同的。因此,总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分,有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享,却没有实际的指导作用,反而在财务信息化管理中制造了障碍。

(三)财务信息化管理专业人才不足

要搞好房地产企业财务信息化建设,高素质的财务人员是重要的人力资本基础。但是,由于长期以来的粗放型经营,目前的财会人员队伍中吸收了许多对房地产企业会计制度和财务制度不太熟悉的人员,部分房地产企业的财会工作人员在专业知识和专业技能方面与实际需要都存在一定差距。这种财务人员的组织结构和知识结构状况,难以适应房地产企业发展的要求。同时,不少财会人员由于学历不高、专业知识不强、学习劲头不足等原因,就产生了缺乏财务信息化管理的能力和意识,其财务管理能力和理念已经不能适应现代企业管理的需求。为了房地产企业的健康、平稳、可持续发展,迫切需要培育一批具有财务信息化管理能力的专业人才。

(四)财务管理应用软件比较滞后

随着经济的发展,房地产企业在财务预测的基础上,独立自主的进行生产经营决策,在决策执行过程中还要加强控制,事后要组织好核算和分析,因而需要开发出融入企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是,目前大多数房地产企业缺乏开发自己企业财务管理软件的专门技术人才,而一些国外大公司的财务管理软件不但价格贵,而且也存在“水土不服”的现象。所以,我国目前实施财务信息化管理的房地产企业大多选择一些通用的财务管理软件。这些财务管理软件虽然也能满足房地产企业的部分需求,但是功能比较滞后,更为突出的缺陷在于不能满足企业的个性化需求,难以按照企业的经营思路设计出不同的功能,不能很好地满足财务管理工作的实际需要。

三、针对财务管理信息化面临问题的解决对策

(一)提高企业管理层对财务信息化的认识水平

要想进行房地产企业的财务管理信息化建设,就必须提高企业管理层对财务信息化的认识水平,要让他们认识到实现财务管理信息化不仅是核算工具和核算方法的改进,更是对财务管理工作的一次大变革,不仅能够将财务管理人员从繁杂的基础财务会计工作中解脱出来,提高他们的工作效率,更能使财务管理人员将更多的时间和精力用于研究公司资金运作、统筹策划,既为企业的决策层提供更加可靠的分析数据,更能当好领导的参谋和助手。所以,房地产企业的经营者和财务会计工作人员,特别是企业管理层,一定要对财务信息化管理有正确的认识和足够的重视,这样才能为企业实行财务信息化管理提供组织保障。

(二)优化财务信息化体系建设

要想实现房地产企业的财务信息化,就必须建立与完善财务信息化体系,为实现房地产企业财务信息化管理提供制度保障。房地产企业不仅要根据国家有关法律法规,建立健全本企业的财务信息化管理的相关制度,譬如财务信息化系统操作管理制度、财务信息化软、硬件管理制度、财务信息化管理岗位责任制度、财务信息化管理档案管理制度等。而且,要根据现代企业管理制度对财务管理信息化建设的要求,不断进行优化和完善,要根据工作中发现的新情况、新问题,不断完善财务管理信息系统的功能,使其能够更好地适应企业的发展要求,最终达到持续优化、提升管理水平,全面实现财务管理的目标。

(三)开发与企业管理中实际需要的相适应的财务软件

房地产企业应结合自身实际,总结自身特点,组织专业技术人员,研究开发出适合自己的财务信息化管理平台,逐步实现企业各个生产过程中财务、资金、流程等信息的集成和数据共享,为实现企业优质、高效的财务信息化管理提供技术支持。信息化财务软件可以参照新一代ERP系统中所具有的功能模块,将事前财务管理信息处理,到事后财务信息的反映,不仅在财务系统的内部各模块充分集成,而且与采购、生产等系统也达到无缝对接,使企业各项经营业务的财务信息能及时准确的得到反馈,从而加强对企业资金流的全局管理和控制。强调面向业务流程的财务信息的收集、分析和控制,使财务系统能支持重组后的业务流程,并做到对业务活动的成本控制,更全面地提供财务管理信息,为企业战略决策和业务操作等各层次的管理需要服务。

(四)培养满足财务信息化需求的复合型人才

目前,房地产企业实施财务管理信息化的关键就是培养满足财务信息化需求的复合型人才。首先,企业管理层要认识到人才对房地产企业实施财务管理信息化的重要作用,管理层要不遗余力地支持企业引进既懂信息技术又懂财务管理的复合型人才,同时,也重视内部挖潜。其次,企业的财务工作人员也要认识到学习的迫切性,要主动靠前一步,根据财务信息化管理的要求积极进修,力争早日成为符合企业财务信息化管理要求的复合型人才。

(作者单位为上海淀山湖新城发展有限公司)

参考文献

[1] 周波.对信息化财务管理的若干探讨[J].会计师,2014(11).

[2] 袁慧敏.房地产企业财务管理浅析[J].经济师,2011(10).

房地产行业财务工作总结篇5

关键词:房地产管理体制现状成本控制方法

一、房地产成本控制的意义以及我国现阶段房地产管理体制的现状分析

在地位上而言,房地产成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标。因为房地产企业成本管理水平的好坏直接关系到企业经济效益水平的高低,再者企业的核心竞争力与财务成本管理有着直接而至关重要的关系。通过房地产企业成本管理一方面可以帮助企业节约资源和成本,另一方面,在现今房地产市场竞争激烈的现状下,房地产成本控制意味着企业的综合实力在同一标准下是高于其他企业的,这样一来就大大增加了企业的市场竞争力。如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理,那样就会很难在激烈的市场环境下获取成功。因此,各个房地产企业必须把成本管理放在工作重心的位置上。然而,从我国房地产行业的发展历程看,由于在我国,房地产基本上属于一个新兴产业,行业发展的时间还不够成熟,房地产企业在项目成本管理的过程中自然存在一些这样或那样的误区,所以在项目实施过程中也会相应地出现一定的问题。但是,随着社会经济的逐步发展,我国房地产行业管理和经营的各种制度逐渐得到完善,房地产行业之间的竞争体制也在制度规范化过程中不断升级规范。随着经济社会的发展,我国商品房交易市场不断改革和深化,房地产开发企业之间的竞争力逐渐增强。目前,我国房地产企业财务管理体系还存在着体制不健全、不完善的问题,这些也正是影响房地产财务成本管理的重要因素,很多房地产企业至今仍然没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系,财务成本管理与控制一直处于粗放状态,从根本上无法满足现代企业发展的需要。此外,很多房地产企业当前所采取的成本管理措施和管理方法相对落后。以往所实行的房地产企业传统财务成本的管理方法,主要是通过财务管理部门进行财务决算报告为依据,按照此方法对财务成本进行核算,这种成本控制方法是根据核算后的结构进行管理的,很显然是滞后的。因此,即使在财务核算过程中发现问题,但是由于项目也已经实施,根本无法进行相关的弥补工作。这种核算制的模式不能及时进行事前预测和事中控制,因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。尤其是当财务账面上的成本面临失控状况,则无法挽回已经产生的损失。成本控制更是痴人说梦。虽然有些企业在发展过程中建立了一套相对完整的财务成本管理体系,但是在具体执行过程中这些体制根本就是形同虚设,没有发挥丝毫实质性的作用。如果房地产企业不能从根本上改变当前的粗放式的财务成本管理方式,就会降低影响广大员工的积极性和创造性,对提高企业竞争力、实现房地产企业的全面发展是完全不可能的。因此,只有从根本上在房地产成本管理的各个环节下严格控制成本分配现状,才有可能完成房地产企业的全面转轨,从而实现房地产企业的和谐健康发展,达到房地产企业在市场竞争中屹立不倒的伟大战略目标。

房地产企业财务成本管理是一项系统的工程。在房地产开发的整个过程中,房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,并且这种管理不仅仅是简单的关注于短期的财务成本,而且要关注房子的长期质量,工期等隐性成本,另外,还要考虑消费者的消费成本。在对房地产企业成本管理的立项、规划设计、建设、结算、销售这每一个环节进行成本管理时,都要进行严格和科学的控制和管理,尤其是在企业的立项和规划设计阶段。其中,成本控制的主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务成本管理可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性,几类成本管理之间相互作用,形成一个循环的整体。因此,在这个大链条里,任何一部分的不协调与失误都会造成整体质量的下降,所以,房地产企业财务成本管理需要事前预测、事中控制和核算、事后主要是进行考核和分析。只有从根本上对财务成本管理内容进行全面整体的分析,才能做到事前预测的合理性,为科学的计划和决策奠定重要的基础。

二、如何最大化提升房地产企业成本管理水平

如何最大化的利用现代化的信息手段、科学的管理方法来提升房地产企业成本管理的水平显然已成为房地产领域最为关注的话题了。下面,笔者将从房地产企业成本管理的各个步骤出发,逐一进行成本管理方法的总结与思考。

(一)立项环节的成本控制

在任何一个新项目立项时,首先必须提交详细的《可行性研究报告》。重点对企业投资及效益进行科学的测算,严格的进行资金计划管理。其中,有一点必须谨慎的是对投资风险进行风险评估以及对风险作相应的预防措施。最后,在项目立项中,总结出综合评价意见。

(二)规划设计环节的成本控制

首先,规划设计单位的选择应遵循以下原则:能由公司内部完成的规划设计工作,应由公司内部自行完成,以节省不必要的开支;需委托设计院进行的规划设计工作,应采取公开招标的方式,择优选取。应全面组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,从而拟订标书,开展公平、公开招标活动,最大限度的降低规划设计环节的工程成本。总体规划设计方案必须包括整个工程企业的建造成本控制的总体目标,即目标成本。施工图设计合同应注明有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款。设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本,用户消费成本)等进行预知性会审,提出明确有效的书面意见,并督促设计单位进行可行性修正, 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的工程投资的损失与浪费。结合工程项目的实际情况,对规范图集的做法进行适当调整,使之更加经济、合理,在设计规划阶段,使这种调整反映到图纸中去。

(三)施工过程的成本控制

工程施工是指将设计方案由图纸变为现实的实施过程,也是达到工程成本控制、科学地确定工程目标造价的过程。施工过程的成本控制主要从两个方面入手:一是建立工程现场签证管理制度,严格控制因设计变更而产生的工程成本,要明确工程项目部、造价管理等相关部门的工作人员的分工与职责,及时办理签证,对签证的内容制定要求客观、准确,其中对于隐蔽签证要根据工程的设计图纸出发,对重大的设计变更,应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施,从而保证工程现场签证的质量,杜绝产生不实及虚假签证。二是严格审查承包商在合同上的索赔要求,对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回,对遇到问题不及时办理签证赔负,结算时搞突击、因利益发生争吵的现象应于坚决制止。

(四)竣工结算的成本控制

竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件,是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时,应坚持以现行的工程造价管理法规为依据,按照甲、乙双方在承包合同中约定条款,根据工程竣工图纸,结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容:

(1)审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作,防止存在丢、拉的项目。

(2)审查设计变更内容是否符合规定,变更资料是否齐全、内容表达是否清楚,设计变更是否提前做好预算通过审批。若出现不属于签证范畴的内容(比如因施工单位自身失误所造成的返工项目)应不予进行竣工结算。确保工程项目的竣工质量。

(五)其他环节的成本控制

在楼盘正式发售前,应组织销售、设计、工程这三个部门的相关工作人员和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》,逐项测算其建设成本,并对照目标成本增加对预算进行逐项审核;销售过程中要考虑到为增加"卖点"需增加或调整的绿化、公建配套等项目成本,必须事先做好预算并得到公司批准后方可实施。应尽最大的可能缩短项目开发的经营周期,减少工程建设期间的不必要的费用。应保证向客户承诺的交工日期,以避免赶工成本和延期赔偿成本的增加;在市场和经营条件许可的情况下,应注意加快项目开发与销售的节奏,尽量减少现房的积压时间,减少利息费用等成本。

在愈演愈烈的房地产行业中,“省钱就是赚钱”,因此,要想在房地产竞争激烈的市场上独占鳌头,必须对房地产企业进行科学的成本控制与管理。

参考文献:

[1]魏世勇,张俊杰.房地产行业发展的几点思考.2005(04)

[2]刘冬荣,刘巧霞.浅议我国房地产行业融资策略.湖南经济管理干部学院学报 2005(03)

房地产行业财务工作总结篇6

0     引 言

时代变革使国内经济发生了巨大改变,经济形势变化给各行各业带来了挑战以及机遇,但房地产这个行业相对特殊,资金密集、规模大、周期长。房地产行业的快速发展,使越来越多的人开始关注这个行业。财务管理工作对于房地产行业的运营来讲是不可或缺的,是房地产行业长远稳定发展的后盾。财务管理工作一直以来都在企业发展中扮演着重要角色,资深的行业管理工作者需要意识到财务管理工作的重要性,结合当今的经济发展形势以及战略发展目标适时、适度地调整财务管理工作,保障财务管理工作能够保障房地产行业的资金稳定,并获取更多的投资收益。

1     房地产企业财务管理的现状

1.1   财务管理较为被动

目前,我国一部分房地产企业财务人员的主要工作就是日常会计核算、审批报账、做账、出报表、报税,很少涉及财务预测、财务分析、管理建议等方面的工作,采用这种被动式财务管理模式的房地产企业不在少数。完整的财务管理体系应包括日常核算、财务预算、财务分析、财务控制等内容。良好的财务管理工作离不开一个系统的体系,不单要进行会计核算以及会计分析,还需要对财务活动进行控制以及预估。现阶段,行业在大环境中存在很多不确定性,不得不适时进行调整,当前的房地产行业缺乏财务工作意识,无法发挥出财务管理的预测功能。

1.2   资金管控缺少预算或者预算执行不严格

房地产企业所需资金量巨大,拿地、拿项目、开发建设、支付管理费用、销售费用和缴纳税金等都需要数量巨大的资金。目前,房地产企业资金使用存在很多难题:第一,国家限制资金流入房地产行业,银行对房地产行业的贷款审批严格、使用限制较多;第二,在房地产行业销售过程中,按揭客户占比较大,银行按揭放款审核严格,受按揭总额度的影响,按揭放款进度放缓,会直接影响房地产企业的回款速度;第三,房地产行业实行预售资金监管政策,监管政策对房地产企业的资金做出了很多限制;第四,部分房地产企业没有严格执行资金预算制度,资金使用随意,或者没有严格考核资金计划的执行结果;第五,一些房地产企业盲目扩张、盲目拿地、盲目拿项目,造成资金链紧张,可能导致开发项目烂尾,抵押项目被银行收回,无法按时交房,给业主造成巨大损失,给社会带来很大的不稳定性,开发商名誉丧尽、血本无归。

1.3   开发成本管理方面及营销费用管控方面有待加强

房地产企业开展开发管理成本工作,是为了获取更大的效益。一个开发项目包括方案设计、工程招标、施工、工程变更、工程验收和工程维修等环节,每个环节都涉及成本,需要支付大量资金。成本管理需要房地产企业对开发项目实施全过程进行有效控制和规划。然而,目前一部分房地产企业在设计方案时,没有考虑可行性及成本,造成后期出面大规模工程变更,反而会增加成本;拿地拿项目过程大费周折,楼面价居高不下;工程施工过程中,控制不严格,极易造成工程进度滞后,增加成本。

房地产企业投入的营销费用会直接影响销售业绩。目前,大多数房地产企业在营销费用管控方面存在很多不合理的现象。第一,未根据销售阶段调整营销费用比例,造成总额超标,房地产企业一般将营销费用控制在销售总额的3%以内,对房地产销售的3个阶段——开盘前、正常销售期、尾盘阶段未进行营销费用的针对性管理,开盘前为了提高项目知名度大力宣传正常销售期,为了完成销售计划,广告投入、分销投入居高不下,尾盘销售阶段为了清盘,经常举办赠送活动,造成营销费用超标。第二,营销费用报账时,在地铁公交广告、分销、大众经纪人、老带新等方面,未根据营销手段调整签约过程,没有及时调整营销政策。

1.4   管理层及财务人员素质有待提升

近年来,房地产企业发展迅速,然而一些房地产企业的管理者缺乏管理理念,管理企业像管理“小作坊”,财务人员中有很多关系户,缺少制度约束,即使有制度,也无法有效执行。此外,管理层对会计定位不正确,认为会计只不过是报销、记账、报税,财务制度不明确,执行不严格,造成财务人员流失。

2     房地产财务管理优化策略

2.1   構建完善的财务管理工作体系,强化财务管理统一性

财务管理工作对房地产行业来说是至关重要。构建一个完善的财务管理工作体系对于工作运行来讲,不单单是依托,更是一个规范,完善房地产财务管理工作体系关系房地产企业的发展方向以及投资重点。房地产企业必须构建一个完善的财务管理体系,明确预算分析流程,每一个环节都要环环相扣,从而需要理顺财务管理工作的结构,加强财务管理工作的统一性,实现财务管理效用最大化。此外,房地产企业应立足当前经济形势,优化与更新财务管理模式,彻底破除过去被动的财务管理模式,积极主动地发挥财务管理控制以及预算功能,将现代化的财务管理理念应用在具体工作中,真正提升财务工作的效能水平。

2.2   增强财务管理工作意识,开展全方位的预算管理

房地产行业具备自己的特征,特别是对房地产企业来讲,都有各自的发展战略目标。房地产企业要立足于财务管理角度,首先要增强财务管理工作意识,明晰财务管理开展与实施的重要性,将财务管理工作放在一个重要的位置。其次,在开展财务管理工作的过程中,需要将企业发展战略与财务管理工作融合起来,制定每一个年度、每一个季度以及每个月度的财务管理目标。在财务管理工作者与房地产企业的整体发展目标相一致的情况下,要做好财务管理不同环节中的预算工作,进而从上到下、从里到外相互联动,从而有效实现发展目标。此外,房地产企业要加大预算管理宣传力度,调动各部门、各岗位的积极性,编制可执行的预算,分析预算的执行差异,并对预算执行率进行考核。

2.3   优化成本管理工作

房地产企业应不断优化成本管理工作,在预定质量标准、预定工期的前提下,不断分析、调节、挖掘降低成本的潜力,及时纠正将要发生或已经发生的偏差。工程成本是动态的、非静态的,影响工程成本的因素有很多,如工程设计、设备价格、材料价格、工资标准以及费率、利率和汇率变化等,这些因素变动必然会导致工程成本相应变动。因此,工程成本在整个建设过程中,始终处于不确定状态,直至竣工结算后才能最终落地。在分析建筑成本控制的影响因素及其采取相应的控制方法时,要充分考虑各工程的现状,针对工程项目的具体情况进行具体分析,要循序渐进,不能急于生成,更不能生搬硬套。

房地产企业应根据营销计划制定营销费用预算,并考评执行结果,将营销费用与职工个人考评及晋升挂钩,表彰营销费用管控较好的项目及人员,复制及推广营销经验;对营销费用执行偏差率大且没有充分理由的项目及个人,限制其奖金及晋升,情节严重的可以直接进行通报批评。同时,财务人员应真正发挥出财务监管的作用,真实准确记录每笔报销业务,并运用分析、甄别、纵向分析、横向比较等方法,及时发现营销问题,避免出现虚报、伪造业务,为加强销售费用管理提供决策依据。

2.4   完善财务制度,加强财务人员管理

房地产企业应不断完善并严格执行財务制度,加强财务人员职业道德建设,树立严谨的工作作风,努力提高工作效率和工作质量,不断提升财务管理人员的工作素质,让他们定期接受培训,不断吸取新知识。同时,房地产企业应建立财务人员业绩考核机制和财务人员述职制度,反映一年来的工作情况及对明年工作的思路、打算和想法,年终组织所有财务人员进行年度个人述职,并由公司对每一财务人员做出正确评价。

3     结 语

房地产行业小到关乎社会大众的生活起居,大到关乎国家的经济发展态势,财务管理工作对房地产行业来讲是核心要素,从而需要房地产行业从业人员注重并做好财务管理工作,真正将现代化的财务管理理念融入实际工作中,充分发挥财务管理工作的效用,促进房地产行业长久稳定发展。

房地产行业财务工作总结篇7

关键词:房地产企业 财务管理体系 构建策略

房地产企业在中国属于高风险、高投入、高回报的行业之一,在近年来国家加大宏观调控力度的大背景之下,房地产行业的竞争压力愈加凸显,同时,房地产企业扩大投资规模,筹集资金数量不断攀升,财务管理体系压力巨大,因此,构建高效的财务管理体系就成为房地产企业当前所面临着的重要课题。本文探讨了房地产企业构建财务管理体系的有效策略,以期为加强房地产企业的资金管理效用,并提升企业核心竞争力而献计献策。

一、当前房地产企业财务管理的特点

房地产行业的兴衰受许多因素制约,而多年来企业的财务管理也受到了内部结构变化的影响。九十年代是中国房地产行业的快速发展期,供不应求的市场特征使许多房地产企业没能够探索出一条优化财务管理模式的可行之路,并一直将这种状况延续至今。受此影响,当前许多房地产企业的财务管理呈现出了以下两个特点。

第一,财务风险日益加大。对于房地产企业来说,财务风险的加大是基于两种因素造成的。一是外部因素。从当前的房地产市场来看,市场饱和度远远不足,但人们的购买力与房地产行业的不景气却是成反比的,而这就加大了一些重大财务决策的难度。同时,融资渠道的狭隘历来是房地产企业的一大弊病,在缺乏资金保障的前提下,房地产企业由运营风险所带来的财务风险可想而知。此外,由于近年来国家对市场调控的力度逐渐加大,使得房地产企业的成本投入与效益产出存在着极大的不稳定因素,从而进一步加大了财务风险。二是内部因素,如房地产企业的财务管理意识、管理模式和人员素质等等,都是可能会导致财务风险的潜在性因子。

第二,财务管理的难度加大。房地产企业的资金密集特点对财务管理提出了更高的要求,宏观来看,其财务管理是一个极为庞大的体系,在这一体系中,与其构成财务关系的主要有投资人、开发企业、债权人、债务人、企业职工、被投资企业等等;此外,房地产企业财务管理还与动迁单位与居民、勘察设计单位、原材料供应商、购房人、银行和工商税务等部门存在着重要关系,同时房地产行业税收政策、法律法规等较为复杂,财务人员如没有相应的专业知识和经济常识,则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险,由此可以看出房地产企业财务管理的繁重与难度。

二、如何构建有效的财务管理体系

结合上述论述,房地产企业财务管理体系的构建是一项系统工程。要加强财务管理效用,使财务管理能够满足企业发展的需求,财务部门负责人就必须要首先落实三项前提:第一,全面提升财务人员的综合素质,加强对财务人员的思想教育,使其能够正确认识当前所面临着的严峻局势,激发他们的工作意识和提升工作能力;第二,在总结经验和认真剖析当前工作现状的基础上建立健全财务管理制度,用制度来维系财务部门的高效运作,提升部门凝聚力和全面促进工作效用;第三,结合企业的战略目标,全面制定发展战略规划,将财务管理工作赋予时代特征,使其能够满足新时期时代需求和未来发展需求。

同时,在上述基础上,重点围绕以下三个层面构建高效的财务管理体系。

(一)全面加强资金管理

在工作实践中,房地产企业财务部门应全面加强资金管理,其管理手段主要在于三个方面。

第一,强化资金内控制度,优化资金结构。财务部门应全力加强项目预算,结合项目各项构成要素,制定出科学合理的资金需求量,从而保障资金的合理运用。

第二,建立项目定额指标,将实际资金投入控制在一定的浮动范围之内,同时对用于子项目的各项支出进行严格审查,严控资金浪费,从而达成合理缩减成本、换取最大效益这一战略目标。

第三,在财务部门内部创设“部门文化”,与企业文化相结合,将增收节支、开源节流、提高资金利用率提升到思想这一战略高度上来,从而加强成本投入控制,提升房地产企业的实际效益。

(二)加强投资项目管理

从整体来说,房地产企业的投资规模较大,重点项目众多,而每一个投资项目中都可能存在着风险隐患,因此,基于财务管理视角探析,加强投资项目管理是构建高效财务管理体系的重要内容。在实践中,财务管理部门应对投资项目的合理性进行综合评测,对投资方案的可行性进行深入的分析,同时利用现资组合理论,对投资组合进行合理化调整,以期最大限度消除财务风险,彰显财务管理功效。

(三)拓展融资渠道

资金是房地产企业的命脉,多元化的融资渠道能够推动企业的健康发展,使其在当前危机四伏的房地产市场中立于不败之地。因此,房地产企业财务管理部门应全力解决融资渠道狭隘这一弊病,积极拓展融资渠道。在实践中,房地产企业可结合自身特点,创设以下几种融资方式。

第一,要改成债权融资。债权融资包括银行贷款、信用担保、发行债券等。银行贷款目前仍然是我国房地产行业最主要的融资渠道,很好的利用公司现有的资产作抵押担保从金融机构贷款。其优点是筹资速度快、筹资成本低、借款弹性好。其不足之处是财务风险较大、限制条件较多、筹资数额有限。

第二,采用阶段性股权融资的方式构建融资平台。房地产企业在项目开发到一定程度和销售回款滞后的这一阶段中是资金最为紧张的时段。在这一时段中,企业可采用阶段性股权融资的方式迅速筹备资金,让更多的融资对象参与进来,并给予他们较高的回报。其优点在于不增加负债率,而缺点在于成本投入较大,因此,房地产企业可结合自身的实际情况运用这一融资模式。

此外,房地产企业可利用的融资方式还有很多,如上市、利用外资基金等等,这需要财务部门加大对更多渠道的开发力度,用“外部眼光”来看发展。只有将企业置身于市场之中,才能审时度势,占领市场,驾驭市场,资金周转才能做到良性循环,最终达到合理利用资金的目的。

参考文献:

[1]孙颂维.国有房地产企业财务管理相关问题的研究[J].中国总会计师,2013,(6):84-85

房地产行业财务工作总结篇8

房地产财务年终工作总结应该怎么写?通过自己的努力,自己的专业精神、思想境界、业务素质和工作能力都有了进一步的提高通过,并取得了一定的工作成绩,下面是小编精心为您整理的2020房地产财务年终工作总结范文5篇,仅供参考,希望您喜欢。

房地产财务年终工作总结1__开发置业_项目自__年4月开始筹备,在集团的大力支持下,实业公司正确领导和决策下,置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响,积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略,齐心协力,众志一心,扎实工作,实现了“三当”,即当年开工,当年销售、当年售罄的骄人成绩,同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。

一、__项目财务基本数据:

截至__年年末,项目总共实现销售资金回流6.6亿元,银行按揭签约放款率达100%,建设投入期最大现金流3.17亿元,预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元,实现项目投资回报率达20.7%,圆满地完成了__集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下,财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

__年年初,实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核,因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部,税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。

在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难,在公司各级领导的鼎力支持和关怀下,使得财务部在职能管理上积累了一些经验,并向前迈出了一大步,坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中,财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训,对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究,经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较,并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商,结合实业公司对__项目资金运用等方面的具体要求,寻找适合我们项目的合作伙伴,终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款,使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月,开盘销售一周内回流资金近1亿元,最大限度地把控住银行的放款节奏,也使得公司有充足的自由资金运用,这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时,同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

(二)在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件:连带担保到办妥楼花抵押登记为止,最早免除开发商担保责任,较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间,同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。

(三)免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议,共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动,支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务,为保证良好的销售态势创造了机遇。

(四)为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间,营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。

1)研究编制销售日报小软件,及时获得销售新信息,发现并解决问题

在未能使用销售软件的情况下,部门员工做了艰苦的努力,齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题,及时与销售部门的销售日报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况,发现工作中的问题,加强内部控制,提出有关措施,及时改进。

2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机,极大的方便了业主交纳定金和首期款,并协议由银行承担深银联刷卡手续费,从而降低了财务费用。

经过上级实业公司和我司各部门的不断努力,原计划项目最大现金流3.61亿元,实际最大现金流为3.17亿元,节约投入资金4400万元。

(五)编制工程付款台帐,建立部门间审核方式

在项目成立伊始,每笔工程付款在财务部都要经过2次记录,一次是金蝶财务系统入账,另外一次是“工程台帐”,由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套,所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换,比较耽误时间,工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法,并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。

另外,我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况,确保双方审核、记录正确,保证工程款项的支付无误。

(六)加强与税务等政府部门沟通,积极推进土地增值税清算

两年来,置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策,加强了与税务部门等的沟通往来,努力寻找应对方案,为确保税务工作的顺利进行做着准备。

在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性,其实直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示,而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项,按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除,仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法:

__项目走过热火朝天的建设和销售阶段,回顾过往,我们发现工作当中有很多的不足,有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正,有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的,这些不足都会使得我们的工作多走弯路,甚至产生财务风险。

(一) 营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用,因为营销部门没有类似预算的岗位,费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱,又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控,所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。

尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁,形式也多样繁杂,经常会出现与同一家公司签订多项合作协议,工作强度和压力忽然的增加,更是考验我们的认真细心程度,这个时候如果能够按时记录营销台帐,那么每次付款就不会感觉混乱,心中有本明白账。

(二) 销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标,造成费用超支各有不同说法,实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外,主要是缺乏超支预警的敏感性,对于哪些是合理和必要的支出,哪些是可要可不要的支出,哪些款项必须按期支付,哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。

费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤,财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面,要争取更多的机会和时间走出去,促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享,与外部相关市场的接触,增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力,这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性,不至于调整的偏差太大。

根据前述制定的计划目标来指导日常工作,细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

(三) 管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划,这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的,超计划也难找到根源,尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的,难以控制,__年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门,使得每个职能部门都成为费用的责任中心,每个职能部门再落实到每个职员的头上,年初制定计划目标,作为部门工作考核的指标,减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制,其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面,让职员、部门共同担负费用控制的责任,有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的,每个日常工作的细节虽小,但是都关系到整个财务工作的最终品质,与整个项目完成优良情况息息相关,我们无非是要做到心中有数、有底,不辱财务部门的职责使命。

四、20__年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀,有如此强大的精神支持,是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持,做好以下重点工作:

(1)继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系,及时掌握国家新的政策法规,分析税务新政对公司发展的影响,规避风险,并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作,不留尾巴。

(2)加强与同行业人员的沟通和探讨,加强财务制度执行力度,把握总体工作思路,做细、做精财务工作,充分发挥财务部门的职能作用,保障和促进全局各项工作顺利开展。

(3)与公司销售部门配合,共同完成销售后期的房产证的办理,保证资金和办证工作的万无一失。

(4)与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算。

房地产财务年终工作总结2就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下,__财务部在公司领导班子的正确指引下,理清思路、不断学习、求实奋进,在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报:

一、会计核算工作

众所周知,会计核算是财务部最基础也是最重要的工作,是财务人员安身立命的本钱,是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要,如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性,成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标,财务部主要开展了以下工作:

1、建立会计核算标准规范,实现会计核算的标准化管理。

财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要,设计了一套会计科目表,制定了详细的二级和三级明细科目,并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的,有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。

值得一提的是,按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用,相关税金,迅速地计算出土地增值税的增值额,使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定,现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制,明确了各个流程所占用的时间,对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证,凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。

保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后,工作效率提高了,各岗位的矛盾和扯皮现象减少了,财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作,定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目,使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。

同时加强应收往来款的追讨,在年内追回了__的往来款__万元。

4、除此之外,财务部组织全体员工在20__年共完成了:

收取__二期回笼房款__亿元,契税维修基金__万,审核原始凭证_万多张,填制、复核,整理装订记帐凭证__张。出具统计报表__份出具纳税申报表__张,税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张,出具预算报表__张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说,就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻,国家为调控房地产的经济泡沫,通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控,目的就是为了抬高房地产业的资金门槛,对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动,__的前期开发。

最严重的是__年楼市低迷,今年的销售大大低于预期,使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。

所以对于20__年财务部来说,如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此,财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作,尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系,与各家银行逐一进行谈判和沟通,不断寻找和触碰各商业银行的底线。

可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响,商业银行自身的资金流动性大大降低,这使得商业银行为降低经营风险,在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎,特别是对于房地产企业是慎之又慎。

20__年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下,财务部并没有被眼前的困难所吓倒,反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。

这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬,跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料,加了多少次班,牺牲了多少业余时间,财务人员已经无法用数字去统计了。

值得高兴的是,最终财务部在公司领导的正确指导下,凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票,完成了__行的__万元的工业贷款,完成了一个个看似不可能完成的任务,因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问,__财务部可以骄傲地说,在融资方面,__年__财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面,

在公司领导的大力推动下,在财务部的积极组织下,目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中,各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议,总结讨论预算差异产生的原因,提高了各个部门对财务数据的重视程度。

目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理,为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算,才使得公司领导对资金调度能做到心中有数,提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时,根据已编制的预算,在较短时间内比较各家银行的理财产品,从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品,六个月利率为__%,为公司获得理财收益94.6万元。

另外利用闲散资金,在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天),共获得理财收益__元。在_行理财_次,每次__万元分别为__天和__天,获得理财收益__。1月开始IPO打新股,投入__万元,获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款,降低资金使用成本。

20__年财务部共办理承兑汇票__笔,充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上,财务部重点加强了以下工作:

与各家银行开通了网上银行业务,帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系,每日向公司领导上报头天的公司资金状况,为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表,保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天,每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单,保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作,使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高,使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、组织建设和制度流程管理工作

组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂,相当于人体的骨架和神经系统,其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能,就必须在这方面好好研究和设计。

1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要,财务部在__月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。

更加明确了各个岗位的职责,避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。

2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统,这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序,现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务,使得工作效率明显提高。

3、为保证财务工作计划的有效实施和执行,财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。

着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。

通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通,及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作,通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。

房地产财务年终工作总结3时光飞逝,转眼间过去了,对我而言,这一年的工作是最难忘,印记最深的一年。工作单位的转换,连带着工作思想,方法等一系列的适应与调整,带给我很大的压力和挑战,但在压力中也得到了收获和快乐。

在领导的指导与支持下,同事的密切配合下,我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始,办理银行开户,验资,办理税务登记等,这些是我既熟悉又陌生的工作,我在办理的过程中遇到了很多问题和困难,经过多方咨询,和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑,决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件,我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要,设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系,制定了详细的二级和三级明细科目,及辅助核算、项目核算帐,首次启用了固定资产核算系统,在较短的时间内,完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要,印刷了统一的粘贴单,收据,借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程

制度化管理是企业发展的基础,建立一套科学、完整、实用性强的规章制度,是规范财务管理及核算的基础,公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规,结合公司的实际情况及经营特点,经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的,会计核算管理办法,内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支,个人借款的管理,实物资产的管理,会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度,提高财务信息质量

会计核算是财务部最基础也是最重要的工作,是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中,我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度,认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证,计提各项税费,申报纳税、上缴税款,编制资金收支计划并审核支出,及时准确的编制财务会计报表,为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设,提高工作能力

随着社会经济的快速发展,会计准则和税收政策都在不断的更新,因此领导多次组织学习,让我们能及时掌握新知识,政策,法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算,在政策和制度方面有很多区别,所以把这方面的内容也作为学习的重点,使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。

总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里,虽然没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺,收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施,首先要进行艰巨的拆迁工作。

在当前的经济形式下,难度可想而知,这对宇都公司的每一个人都是一种考验,我要发扬团队精神,积极配合拆迁人员的工作。

在拆迁过程中,向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节,所涉及的现金发放额较大,我们在发放过程中要主动与其他部门沟通,核对数据、安排流程,做到安全,准确、及时,为拆迁工作的顺利进行做好服务。

同时我会更加努力学习各项财务知识,钻研会计业务,提高会计核算水平,加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习,加强房地产开发企业相关知识的学习,进一步增强自己的的工作能力,在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能,为宇都公司的发展壮大做出贡献。

房地产财务年终工作总结4时间如梭,转眼间又跨过一个年度之坎,回首望,虽没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初,置业公司经营管理模式调整,财务工作并入财务部;__公司人员分流,财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现,会计核算、财务管理工作纳入财务部。

__年集团公司推出财务合同管理月,财务部被推向了阵地最前沿;__年集团公司实际预算管理,财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部,要求管理水平的不断地提升,外部,税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控,在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了,下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

(一)过去的一年,财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1、建立了成本费用明细分类目录,使成本费用核算、预算合同管理,有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整,制订了会计报表管理办法。

使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单,推出了会计凭证管理办法,为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法,为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金,铺下了良好的基础。

(二)财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”,说明公司领导对财务、合同管理工作的重视,同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性,财务总监姚总亲自给财务部员工作动员,会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感,看问题、做事情缺少前瞻性,进行了一一剖析,同时提出财务部不是核算部,仅仅做好核算是不够的,管理上不去,核算的再细也没用,核算是基础,管理是目的,所以,做好基础工作的同时要提高管理意识,要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。

如对每一笔经济业务的核算,在考虑核算要求的同时,还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题,现在考虑不充分,以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理,并对明细科目作简要说明,目的,一是统一核算口径,保证数据归集及分析对比前后的一致性;

二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成,并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

3、配合目标责任制,对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整,目的,一是要符合财务管理的要求;

二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。

财务内部管理报表已经多次调整修改,建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证,并于明确,作为一定时期内相对稳定的表式。

4、针对外地公司远离集团公司,财务又独立设立核算机构,为加强集团公司对外地公司的管理,保证核算的统一性、信息反馈的及时性,提出了与驻外地公司财务工作联系要求。

9月份与__公司财务进行交流,将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

5、对各公司进行一次内部审计,目的,是对各公司经营状况进行一次全面地了解,为今后财务管理做好基础工作。

6、根据公司的要求对部门职责进行了修改,并制订了部门考核标准。

为了使会计核算工作规范化,重新提出《财务工作要求》,要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出,目的是打好基础。内部开展规范化工作,从会计核算到档案管理,从小处着手,全面开展,逐步完善财务的管理工作。

7、会计知识的培训。

我们从三方面考虑培训内容,一是《会计法》,要了解会计知识,首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识,非专业人员学习这方面知识的目的要明确,目的是为了看懂会计报表,为了能看懂报表,就要了解一些基础的东西;三是如何看报表,这是会计知识培训的重点。

8、会计报表推出执行几个月后,从会计报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映会计的有关信息。

但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。

9、会计凭证使用涉及到每个公司和部门,下文后财务部进行电话通知,10月份实行逐步换新的办法,11月份要求全面试行。

试行一个月时间来看,主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题,我们组织各公司综合管理人员进行交流,明确有关事项,解决设计上的不足__年9月份,针对会计凭证管理试行情况,再一次征求各公司对报销单据意见,根据大家的建议,对会计结算单据作进一步完善,并于__年9月下发了有关规定。

10、经过财务合同管理月活动,财务部的管理意识加强了,管理能力也得以提高,财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步,但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距,需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

(一)核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作,资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键,严格按有关规定执行,决不应个人面子而放松政策。如,亲亲家园项目地处余杭良诸,根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票,否则建设单位不得在税前列支,为此我们对工程发票的来源严格审核,并将此项规定传达到项目公司,目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续,并使用当地税务机关提供的发票。

在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理,我们在严格审核退回的同时,帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜,使企业双方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重较大,同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式,解决了这方面的质量问题,但在价格这个不确定因素上难以控制,从下半年开始建筑材料价格不断上升,甚至出现断货现象,特别是水泥价格翻一番,还提不到货,为了确保工期顺利进行,配合材料部门调整采购结算方式,由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟,现在送货清单是在结算时才转到财务,一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款,二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度,已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。

如:__建材有限公司供应的“楼梯砖”,____年__月__日供给__有限公司和____年__月__日供给__建筑有限公司“楼梯砖”于____年_月_日前来办理结算,时间跨度近一年,在与施工单位核对时发现__材料员签名非本人手迹,当时该款项未办理结算支付,要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中,我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中,我们只掌握了两头,对供货这一环节掌握不够,材料供应均由厂家与施工单位交接,我方是否参与验收不清楚,因收货单上无我方人员的验收签字,这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。

如_月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”,施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异,经核实,是厂家供货时未注明等级,发现后也未及时补救,只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节,特别是供货环节监控管理。

3、会计内部报表执行

对_月份会计报表审核中发现存在的问题,如:①__公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行,使用的仍然是老格式,发现后要求重新调整编制;②__公司未按新表编制,因为信息传递上的出了问题,已通知从_月份报表按新表式编制。对这件事的反思,一项新工作的推行,一是要责任人大力宣传并监督执行,二是执行人足够重视并自觉执行,只有这样一项新工作才能有效地推行。

对会计报表推出执行_个月后进行反检,从会计报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。

已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制_月份报表时试行。本打算在_月份报表中全面推广,因这项工作的前期工作量较大,由于_月份开展税务自查工作把此事担搁了,要求_月份落实执行。

4、销售管理

春节前后按揭放款缓慢,针对这个问题,__副总裁亲自督阵,由财务部与销售部门进行了核对查明原因,并催促银行放款。并明确了职责,按揭资料由销售部门负责,整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时,将名册报财务部,财务负责催放工作,在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

_月份公司加强了财务部销售管理力量,加强了对销售台帐的审核,加快了财务销售明细的编制,及时与销售置业部的销售月报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,提出有关措施。

如:从_月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高,要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制,建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况,或了解清楚客户的相关信息,避免按揭办理后反复工作;对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续,并对这批客户多加关注。

5、税务政策及纳税申报

运用税务政策,向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请,经__地方税务局检查审核于__年_月__日下文批复同意__集团有限公司对杭__有限公司、__有限公司等_户企业按不超过当年销售收入_%的比例提取__年度总机构管理费。__年会计决算中集团公司向__公司提取了__万元。

对__年养老保险进行清算,整个集团养老保险分四个公司交费,__,今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多,各公司人员都有,不利于管理,我们看出参保人按块划分,集团公司主要纳入集团本部、__员工及外派人员;__公司员工划到__;客旅中心划入客旅分公司;社区员工由社区统一办理;__当地人员在宁波公司办理。这样利于管理,对该项费用支出便于掌握,主要还是有利于接受税务与社保的检查。

__年度,__公司产生利润,为弥补以前年度的亏损,我们做了税务审计和申报工作,经多方努力于__年_月获得所得税退税返还_万元。

根据__号文件《__通知》,从月份开始在工资核算上进行相关调整,一是企业可在税前列支;二是员工可减轻税赋。

(二)审计工作

1、__公司一期交付结算后产生了利润,在进行所得税申报的同时,办理以前年度亏损弥补申报。

为弥补以前年度亏损委托__税务师事务所对山水置业公司__年、__年及__年进行了税务审计(__年、__年已审计过),出据的审计结果符合公司利益,__区地方税务征管局已对__公司前五年的亏损进行了核实。

2、委托__会计师事务所对集团公司、__并报表进行会计审计,审计的目的是为了融资的需要。

已取得了__审计报告,审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。

3、委托__会计师事务所对集团公司增资的验资工作,已取得有效的验资报告。

4、_月份对各公司财务状况进行了一次审计;

__月份对客旅分公司__年经营进行了内部审计;对投资企业__年会计报表进行复核;_月份对社区服务公司__年经营情况自查工作进行了布置,并进行了财务审计。

5、今年房地产行业是税务机关重点审查对象,为此我们在_月份已对__年的有关会计资料进行复检,做好有关准备工作。

_月_日,杭__公司进行税务的延伸审计,由于准备充分,审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。

6、__年_月__日,__地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。

本次税务大检查在全省范围开展,会上对税务大检查工作进行了布置,税务大检查工作分三个阶段,第一阶段,为自查阶段,时间从_月__日至_月__日,给企业一个补交的机会;第二阶段,为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查,时间从_月下旬至_月底,对以下三类企业为必查对象:

①自查情况空白的;②销售利润率不到__%的;③不交自查情况表的,另外按自查户数的__%比例确定重点检查对象;第三阶段,为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视,__副总裁会后亲自布置了自查工作,要求财务人员全力以赴做好自查工作,经过__天的奋战,完成了自查工作。

在自查申报过程中,认真对待税务机关的查询,在副总裁统一部署下顺利通过自查申报,未将我公司列入重点检查行列。

房地产财务年终工作总结520__年,对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年,我们的国家在20__年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏;20__年,对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年,房地产业在20__年步入了行业的周期,房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾,房地产业的生存之路将走向何方?需要我们地产人用智慧和汗水去描绘;同样,20__年,对于我们__公司来说更是不平凡的一年,是内涵丰富的一年,是蜕变成长的一年。__公司在20__年经历了bsc的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了__改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。

就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下,__财务部在公司领导班子的正确指引下,理清思路、不断学习、求实奋进,在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报:

一、会计核算工作

众所周知,会计核算是财务部最基础也是最重要的工作,是财务人员安身立命的本钱,是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要,如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性,成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标,财务部主要开展了以下工作:

1、建立会计核算标准规范,实现会计核算的标准化管理。

财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要,设计了一套会计科目表,制定了详细的二级和三级明细科目,并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的,有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是,按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用,相关税金,迅速地计算出土地增值税的增值额,使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定,现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制,明确了各个流程所占用的时间,对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证,凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。

保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后,工作效率提高了,各岗位的矛盾和扯皮现象象减少了,财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作,定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目,使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。

同时加强应收往来款的追讨,在年内追回了__的往来款__万元。

4、除此之外,财务部组织全体员工在20__年共完成了:收取__二期回笼房款__亿元,契税维修基金__万,审核原始凭证_万多张,填制、复核,整理装订记帐凭证__张。

出具统计报表__份出具纳税申报表__张,税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张,出具预算报表__张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说,就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻,国家为调控房地产的经济泡沫,通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控,目的就是为了抬高房地产业的资金门槛,对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动,__的前期开发。最严重的是20__年楼市低迷,今年的销售大大低于预期,使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20__年财务部来说,如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此,财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作,尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系,与各家银行逐一进行谈判和沟通,不断寻找和触碰各商业银行的底线。

可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响,商业银行自身的资金流动性大大降低,这使得商业银行为降低经营风险,在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎,特别是对于房地产企业是慎之又慎。20__年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下,财务部并没有被眼前的困难所吓倒,反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬,跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料,加了多少次班,牺牲了多少业余时间,财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是,最终财务部在公司领导的正确指导下,凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票,完成了__行的__万元的工业贷款,完成了一个个看似不可能完成的任务,因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问,__财务部可以骄傲地说,在融资方面,20__年__财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面,在公司领导的大力推动下,在财务部的积极组织下,目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中,各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。

财务部还定期组织预算差异分析会议,总结讨论预算差异产生的原因,提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理,为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算,才使得公司领导对资金调度能做到心中有数,提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时,根据已编制的预算,在较短时间内比较各家银行的理财产品,从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品,六个月利率为__%,为公司获得理财收益94.6万元。

另外利用闲散资金,在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天),共获得理财收益__元。在_行理财_次,每次__万元分别为__天和__天,获得理财收益__。1月开始ipo打新股,投入__万元,获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款,降低资金使用成本。

20__年财务部共办理承兑汇票__笔,充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上,财务部重点加强了以下工作:与各家银行开通了网上银行业务,帮助公司实时了解公司的银行存款状况;

建立了资金日报体系,每日向公司领导上报头天的公司资金状况,为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表,保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天,每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单,保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作,使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高,使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

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