房地产项目经营管理范文
时间：2024-01-04 17:11:59
房地产项目经营管理篇1
摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。
关键词 房地产 项目开发 经营管理
一、项目公司组建及团队组成
一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。
其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。
再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。
二、前期策划阶段的管理
项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。
(一)市场调查及市场定位的重要性
以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。
所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。
(二)市场调查的内容
(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。
(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。
(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。
(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。
(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。
(三)可行性研究
在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。
(四)总体配套策划
随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:
绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。
道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。
公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。
学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。
(五)新的设计理念的合理使用
目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。
三、工程建设阶段的管理
前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。
(一)工程进度管理
主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作
(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。
(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。
(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。
(三)施工质管理
目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。
(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。
(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。
(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。
(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。
四、市场应销管理
市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。
开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。
(一)取得土地时的宣传
这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。
(二)建设期的广告宣传
该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。
(三)注重促销手段及付款方式的多样化
应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解决购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。
(四)合理定价
项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。
(五)巧妙调价
上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。
五、售后服务管理
房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。
房地产项目经营管理篇2
一、常见的项目组织结构形式
（一）职能型组织
目前在我国大部分历史较为久远的企业都是职能型组织，在职能型组织模式下的房地产企业部门的设置，是根据员工职能的不同来区分的，因而在房地产企业中主要的部门有设计部门、工程部门和招标部门等。同时采用职能型组织的房地产企业，他们的共性就是项目开发的范围较为狭窄，并且其企业一般都是在确定项目开发的城市之后就不会再有其他城市的选择。对于这种组织形式的企业来说，他们职能分工较为明确，因而致使员工对自身多负责的业务范围较为明晰。同时，由于职能型组织分工专业化，因此房地产企业在对部门进行管理时，管控的程序也较为清晰[1]。
（二）项目型组织
开发项目较多的房地产企业一般会选择将企业设置为项目型组织，特别是在房地产企业开发的初期，采用项目型组织可以促使项目人力资源的配置实现合理化。同时项目型组织下的房地产企业在房地产开发前期，总部会带领其他部门对项目工作进行实施，而在项目人员对项目的开发进行全面了解之后，企业总部才会将项目交给能力较高员工完成。
（三）矩阵型组织
大规模的房地产企业为了确保实际运营的有序性，一般会在企业规模达到一定程度后对其进行区域分工。此方法，可以促使兼顾业务较多的群体处理的业务范围更清晰化，例如，房地产企业可以再确保项目质量的情况下实现部门间知识的共享。矩阵型组织模式下的房地产企业，必须具备良好的沟通协调能力，同时也应在项目运营管理过程中，安排相关的人士对公司的资源进行整合，以便为房地产企业项目的开发提供有利的条件，致使最终完成项目目标。
二、项目运营管理工作的内容
（一）房地产项目运营管理“是”什么
目前我国大部分房地产企业存在着运营管理的困惑，因为项目运营管理本身存在着周期长、风险大等问题，因此对于相关管理初期只注重项目计划管理的企业来说，项目运营管理工作的实施变得尤为困难。对于此，房地产项目管理的相关部门应对各职能部门的工作进程进行定期的检查，进而确保各部门能严格按照企业的计划管理实施工作。其次，房地产在项目管理过程中应逐渐将重点放在项目进度和项目质量上，进而做到对项目的全面管理。同时在项目发展过程中，房地产项目运营管理的相关人士也应对项目的服务等进行定期的检查，从而确保项目的规范化。另外，由于项目管理水平决定了房地产项目开发的经济效益，因此在房地产项目运营管理过程中也应采取相应的措施致使项目管理水平得到有效的提升[2]。
（二）房地产项目运营管理“管”什么
由于房地产项目运营管理在我国实行的时间不长，因而缺乏较为成功的案例参考，致使房地产项目运营管理相关人士无法确定运营管理的重点应放在哪里。因而，在我国房地产项目运营管理初期应搜集各地区房地产项目管理的实践资料，进而对其他企业的项目运营管理的实践经验进行分析、总结，从而实现本企业项目运营管理的相应完善。同时在房地产项目运营管理前，企业相关部门还应根据企业的发展方向和发展目标制定相应的项目管理的目标、项目管理进度和项目管理风险，然后要求相关部门严格按照项目管理的目标实施工作，从而确保房地产项目运营管理工作可以有序的进行。其次，在项目运营管理中设置相应的项目管理风险计划也是必要的，若在项目管理过程中由于外界因素的影响致使管理出现混乱现象时，可以开启房地产项目管理风险计划，以便降低其对企业的管理产生较大的负面影响。
（三）房地产项目运营管理“做”什么
在房地产项目运营管理管理中企业相关部门首先要做的就是为房地产企业的发展设立一个经营目标，并根据目标的设定构建相关的跟踪管理体系，从而确保经营目标的设立能够落到实处。同时在经营目标设定之后，还应采取相应的措施确保企业投资收益管理进程中能朝着经营目标前进。其次，房地产项目运营管理还承担着构建计划管理体系、销售管理体系、成本管理体系和资金管理体系的责任，以便确保房地产开发项目的质量能达到标准，同时在项目开发进程中，资金的使用也能较为充足。
三、项目计划管理的措施
（一）主项计划的管控方法
在房地产项目计划管理中，由于各部门的职能不同，因此部门之间的交流受到了限制，从而给项目运营管理带来了较大的负面影响。因而企业相关部门在对项目运营进项管理的基础上还应明晰企业的方案的设计任务书将由谁来负责等，进而有效协助房地产项目运营的有效管理。在企业实施主项计划的管控方法时，应先根据房地产企业发展的实际情况制定相应的项目主项计划，然后按照计划来执行工作，致使企业的工作职责安排等信息变得更为明确[3]。
（二）主项计划的执行方法
房地产项目经营管理篇3
【关键词】经营；管理；组织；控制；战略
引言：
房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离。
房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。管理者应从如下几个方面着手管理：
一、组织管理方面
房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。
二、控制管理方面
进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。
营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。
总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。
房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
另外，房地产经营管理坚持的原则有：
1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。
2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位
3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。
4.必须坚持经营风险与施工风险相分离的原则。
5.必须坚持建立内部要素市场，为项目部提供最佳的有偿服务。
6.必须坚持以项目制度建设为基础，促进项目运行做到有法可依，有章可循。加强企业内部项目管理的制度建设，着重抓好两个方面，即：企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设。
7.必须坚持对项目经理部的二次分配，保证项目责任目标的全面实现。
房地产企业管理的四大手段：
（1）技术性手段。
（2）利益性手段。
（3）契约性手段。
（4）社会科学性手段。
房地产项目经营管理篇4
关键词：房地产；经营风险；管理措施
引言：随着我国经济的全面发展，各行业都出现了新的增长，其中房地产行业的进步显得尤为明显。房地产经营风险是房地产企业首先关注的问题，这主要是因为房地产企业是高风险行业，虽然高收益，但也有着高风险。房地产企业如果无法做好企业经营风险的管理，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展，因此房地产企业经营风险的分析与管理便成为了房地产企业经营管理中的重点。
一、房地产企业的经营风险分析
（一）房地产项目选择阶段面临的经营风险。房地产企业进行地产项目的选择是房地产企业进行项目开发过程中具有不确定性最强、风险最大的阶段，如果房地产企业项目选择出现问题，那么将会造成很严重的后果：企业资金链断裂、企业无法获得预期利润甚至亏本；房地产项目区位选择出现问题，房屋最后出售出现困难等。因此，企业在项目选择确定前，进行周密的项目可行性研究，出具可行性研究报告，通过详细了解投资项目所处区位环境，预估房地产未来售卖能力；通过对公司现有资金状况及未来可能的融资渠道及融资金额，科学合理预测资金流入流出，防止出现资金链断裂；通过现有企业财务会计数据预估企业在该项目的财务杠杆等数据，预判投资该项目存在的收益等。例如，HD房地产开发公司试图打造HS市最大的商业购物休闲中心，该项目选址在人流量大，地段成熟的老城区，但是项目开盘后2个月内，原租户都退租关门。后分析原因：该地段虽然人流量大，且地段成熟，但是该地区主要居住人群消费水平较低，没有较强的购买力。该处房地产的开发最终失败，对企业造成了巨大的财务压力，投资几乎完全没有收回。
（二）房地产项目建设阶段面临的经营风险。房地产项目选址确定后，经过繁杂的前期准备工作，便进入了房地产项目的建设施工阶段。此时，房地产企业仍然面临着较大的经营风险，如资金链条断裂风险；原材料采购质量不合格风险；工程质量把关不严风险；工程进度停滞不前风险等等。
（三）房地产项目租售阶段面临的经营风险。当房地产企业的项目建设完工后，经过验收交付即进入房地产项目的租售阶段。在房地产租售阶段，房地产企业仍然存在着一定的经营风险。此时，房地产商的目的是实现房地产的商品转化，尽快收回投资获得企业利润。如果已经建造完工的房地产项目因为各种原因而无法租售，则会导致企业完成的房地产项目中的房产积压，造成企业资金周转困难，出现财务危机。此时，市场对房地产项目的影响极大，如果市场上需求者持续处于观望态度，则房地产企业将面临很大的资金风险，如果贸然降价将带来巨大的财务损失，但如果持价待售，企业的财务压力也将越来越大，很容易造成企业资金链断裂。
二、房地产企业经营风险的管理措施
（一）房地产项目选择阶段的经营风险管理。（1）注重对房地产所处外部环境进行分析了解。随着市场经济的不断发展，房地产企业与外部环境的联系也越来越紧密，企业的经营环境也会从多方面影响企业的发展。房地产企业在进行项目选择前，需要完整把握房地产企业所处的外部环境，减小投资失败的风险。企业管理者需要将企业作为一个开放的系统，将内部环境和外部环境结合起来，制定适合本企业持续有效发展的目标及方式，针对每一个项目均应认真进行可行性研究，出具可行性报告，适应外部环境的变化，提高房地产项目投资成功率。（2）运用变通的开发组合理论。俗语“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，企业在进行经营投资时也需要注意这样一个开发组合理论。房地产企业在进行项目投资时，可通过选择处于不同区位、不同开发类型、不同租售组合的项目来降低企业面临的风险，达到分散风险、提高企业经济收益的目的，防止因为某类项目的失败造成企业无法继续经营的情况出现。房地产企业的管理者在综合考察多个投资项目时，可最终选择符合本企业基本生产条件，但是与其他在建项目共性较弱的项目进行投资。
（二）房地产项目建设阶段的经营风险管理。（1）聘请具有良好资质及信誉的监理公司及专业人士对项目质量进行监管，确保资金顺畅。对于房地产企业而言，其主要进行的就是房地产的建设开发，而对于这种事关民众人身安全的商品，民众也比较关注其安全性。因此房地产企业如果想要获得长久的发展，需要在进行开发时需严格把控房产质量。同时，由于房地产项目的开发建设具有极强的专业性和实践性，因此需要聘请专业的、有资质的工程监理对项目进行监管，减小项目发生质量问题的概率。同时公司财务必须按资金预算筹集和使用资金，严格按照监理公司等专业部门核定的产值支付工程进度款，严格按合同及资金预算支付各项款项，防止资金链断裂。（2）根据市场行情与销售状况决定开发进度与销售策略。鉴于目前房地产市场的持续低迷与国家宏观政策导向，各地的房地产市场都出现了价量齐跌的普遍状况。虽然目前大多数地区取消了“限贷”等相关政策，国家也对首套房的优惠政策做出了调整，但大多数购房者还处于观望心态。因此，对于房地产企业而言，必须根据本地市场行情，作出合适的开发进度决策与合理的销售策略判断。如当前情况下，对于项目的进度可以考虑稳健性，确保交房即可，用不着提前或赶工期，增大资金支出，占用大量资金，同时保证足够的销售费用预算，加大对销售广告费效比的考核，但必须考虑投入与产出比例，总体提高企业利润。
（三）房地产项目租售阶段的经营风险管理。（1）选择业务管理水平较高的物业公司。对于现代购房或者租房者而言，考虑的不仅仅是房屋面积、房屋版型等硬性条件，还会认真考虑物业管理水平等软条件。一个优秀的房地产项目只有配备了高质量的物业管理，才算是完整的成熟的房地产项目。而同时，良好的物业管理能力也会提高房产的竞争力，增大对于该房产项目的需求。当外部环境对房地产项目的租售并不有利时，房地产项目的内部条件优化将明显促进企业租售实现，提高企业资金周转速度、减小企业财务压力，增强企业内部控制能力，同时也会促进企业的形象提升，在同行业竞争中保持优势地位。（2）加强销售控制，减少坏账损失。由于房地产项目的租售是资金回笼阶段，此时如果出现久欠房款或租金的情况，将会大大增加企业的财务风险。对于房地产企业而言，需要加强销售控制，减少坏账的出现概率，防止出现财务恶化等状况。因此，对于房地产企业而言，需要严格把控购房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金数额及租金缴纳期限。当购房者财务信用情况较差时，需要考虑提高其首付款额度，不能只盲目考虑销售，如果后期按揭办不下来将会导致长期未达账项。因此，只有通过合理有效的销售控制管理，才能将企业面临的经营风险降低到最小。
结论：近些年来我国房地产业保持着发展的态势，同时房地产业的发展事关国计民生。房地产业实质上属于典型的资本密集型产业，企业在投资房产项目时需要占用较大规模的资金，同时由于项目建设周期较长，因此资金周转期也较长，如何有效把握房地产企业的经营风险便成为了房地产业日常经营管理中的重要环节。房地产业经营风险大小将直接影响到企业未来的生存及发展。房地产企业经营风险的分析现已经成为房地产企业减小风险、制定发展目标的重要举措。因此，为确保房地产企业可以在激烈的市场竞争中占有优势地位，必须首先分析各项目经营风险及采取必要的应对措施。
参考文献：
[1] 梁勇.加强企业财务内部控制，防范企业财务风险[J].中国商贸.2014（31）
房地产项目经营管理篇5
关键词：营改增；房地产企业；财务
营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是指以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税。这项改革的目的是进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技产业等高端服务业的发展，促进产业结构和消费升级、培育新的经济增长动力、深化供给侧结构性改革。按照财政部，国税总局的部署，“营改增”从2016年5月1号起全面推开。房地产业是中国重要的经济支柱产业之一，在中国原来的营业税体制下，房地产企业至少要缴纳建筑行业3％的营业税和房屋不动产销售5％的营业税，其中建筑过程的营业税无论是房地产企业自建还是转包给其他施工企业都无法免除税负。房地产企业的人工成本和购买建材等原材料支出也不能进行抵扣，重复征税现象比较严重，因此，该行业在中国属于重税行业，税负比重较高，所以“营改增”改革对房地产企业财务影响较大。其影响具体表现在以下几个方面。
一、导致房地产企业的税务负担出现变化
理论上来说，“营改增”措施可以降低企业税负，减税程度由房地产企业适用的增值税税率和可以抵扣的进项税范围决定。但是房地产企业具有特殊性，其成本构成中建筑成本和土地价格，拆迁成本占了较大比重，在现实中，建筑环节的人工成本，购地的拆迁补偿安置费用，各种行政事业性收费，例如，教育费附加和专项维修基金等，因为各种原因都无法列入进项税抵扣范围。此外，房地产企业贷款的利息和财务顾问费目前也很难列入进项税抵扣范围，这部分财务成本对于房地产企业来说也是不可忽视的成本，是否能够抵扣对企业的财务影响比较大。只有房地产企业的经营成本能够得到全面抵扣，才能达到减轻房地产企业税负的目的。当房地产企业经营链条中的上游和下游企业全部完成营改增后，能够抵扣的进项税得到完善，房地产企业的税负才能真正有效降低。
二、有利于增加房地产企业的现金流
持续的、充足的现金流是房地产企业生存发展的必要条件，房地产企业经营活动所需资金投入数量巨大、资金使用时间较长，现金流是否充沛、融资能力是否足够强大是房地产企业生存和发展的关键因素。目前，房地产企业销售模式多数属于期房销售，现房销售较少。按照原有的营业税有关规定，房地产企业期房销售的预售款收入必须在收款时即履行纳税申报并足额缴付营业税，因为期房销售时期一般就是项目建设时期，也是房地产企业需要大量资金持续投入的阶段。此时征收营业税对企业的现金流构成了一定压力。但是在增值税制度下，房地产企业期房销售取得的收入对应的增值税销项税可由建设项目开发建设过程中所形成的各种进项税部分抵扣，例如，建设项目采购原材料和租用工程机械等费用支出均可形成各种进项税抵扣。因此，房地产企业在开发项目建设某些阶段，会形成增值税进项税额大于销项税额，可以基本不缴纳或者少缴纳增值税，减轻了房地产企业在项目开发建设阶段的现金流消耗，一定程度上降低了企业的资金需求，减少了企业的财务成本，有利于房地产企业的稳健经营。
三、有利于提高房地产企业财务管理水平
按照原有的营业税模式，房地产企业房屋销售的税收计算比较简单，其计算公式为：营业税纳税额=当月不动产销售收入×5%对应税务处理非常简单，只需要记录“应缴税费———应缴营业税”一个科目即可完成，几乎没有税务筹划的空间，所以对房地产企业的财务人员和财务管理水平要求都不高。但是实施“营改增”之后，房地产企业实际缴纳的增值税计算公式为：增值税纳税额=增值税销项税额-增值税进项税额增值税销项税额的计算相对简单，但是房地产企业进项税计算会涉及不同科目的不同税率，要求财务人员分门别类的进行详细计算，对财务人员的业务水平和税务筹划能力提出了更高的要求。因此，“营改增”的税务改革有利于促进房地产企业提高自身的财务管理水平，重视税收筹划。
四、造成房地产企业会计核算难度和税收违法风险增加
“营改增”的税收改革措施提高了房地产企业财务核算的难度和技术要求。需要增加十多个增值税进项税抵扣科目，财务核算方法也比征收营业税的时候提高了难度和复杂性。财务管理的难度增加的同时，“营改增”的改革措施也对房地产企业的发票管理，包括增值税发票的开具、保存、进项税额的抵扣和认定等，提出了更加严格的要求。因为行业特点和历史原因，房地产企业很多属于粗放式经营，财务制度不规范，财务管理水平较低。在营业税时代，房地产企业要求上游的建筑安装工程承包商虚开大额发票比较多见，目的是为了虚增成本，减少纳税，保证利润。但是“营改增”之后，增值税发票违法成本远远高于营业税的违规成本，虚开、代开增值税专用发票很可能涉及刑事犯罪，而不是简单地罚款了事。国家对增值税专用发票的管控力度和违规违法惩处措施给房地产开发企业划定了一条法律红线。如果房地产企业不能迅速适应，与上游建材企业和建筑施工企业协同配合，提高财务管理水平，还用营业税时代的思维去应对，将会增加房地产企业税收违法的风险。为了适应税务改革的要求，房地产开发企业可以在以下几个方面采取措施，尽快提升财务管理水平和税收筹划水平。
（一）应该加强增值税进项税抵扣管理
“营改增”后，增值税进项税抵扣额直接关系到房地产企业税负高低。因此，房地产企业应该加强与上游企业的合作和配合。尽最大努力确保在房地产企业运营过程中的建筑材料采购及工程机械费用等大额的成本支出都能取得符合法定要求的进项税抵扣凭证，使房地产企业可抵扣的进项税增加，降低需要缴纳的增值税税负。由于营业税时代的粗放式管理习惯，很多建筑工程存在层层转包现象，财务管理制度以及发票开具和入账并不规范。因此，“营改增”后，房地产企业必须适应新的形势，加大建设项目的管理力度，特别在建筑工程款结算环节，必须保证结算付款的同时取得专用的增值税发票，防止延期开票和付款后无法取得增值税发票的现象，取得税收筹划的主动权。
（二）应该提高房地产企业财务管理水平
在原有的营业税时代，房地产企业几乎没有税务筹划的空间，再加上房地产企业粗放式经营的传统，导致其重视外部规模扩张而不重视内部的财务管理和税务筹划，这个现象在中小房地产企业和民营房地产企业表现的尤其明显。“营改增”政策实施之后，要求房地产企业必须实行精细化内部管理，提高自身财务管理水平，降低税负成本、增加现金流。因此，必须规范企业内部的财务管理制度，按照税务改革的要求，会计科目设置实现规范化和标准化，对于原来涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的问题，也必须按照“营改增”的要求，做出合法合规的会计处理。因为“营改增”税收制度改革后，涉及增值税的会计科目将有所增加，会计核算难度有所提高。目前中国对一般纳税人增值税的税率体系包括四档税率，分别为17%、13%、11%和6%，不同项目适用于不同的增值税税率。在某些房地产企业存在混业经营的情况下，进行财务核算的过程中，需要对企业涉及混业经营的项目按照不同税率分别核算，如果核算人员水平较低，将造成纳税额核算不清，按照现行税收政策将按照从高原则适用高税率征税，本来应该享受低税率的项目也无法享受到税收优惠，这将会加大房地产企业的总体税负。
（三）加强增值税专用发票的管理
“营改增”的税收改革对房地产企业发票管理提出了更高要求，促使房地产企业提高增值税发票的管理水平，强化增值税的抵扣意识。在选择上游建筑安装合作企业时，应优先选择规模和实力比较雄厚，具有一般纳税人资格的上游合作供应商。这类大型企业有资格开具合法的增值税专用发票，财务管理相对规范。谨慎选择报价较低的小型企业。小型供应商可能价格上具有优势，但是通常因为规模和成本因素无法出具增值税专用发票，不利于房地产企业进行纳税管理和进项税抵扣。必须明确增值税发票违法成本大大高于营业税发票的违规成本，所以企业必须妥善保管、使用取得的增值税专用发票，依法依规提高进项税抵扣比例，避免因内部管理不善或者人为因素造成增值税专用发票遗失、损毁、过期的损失。在增值税发票管理的具体措施上，应当注意两个问题，一方面，要求增值税专用发票载明的信息必须完整准确，不得涂改，发票和货物及服务相符，发票金额与实际交易发生的金额相符，并且加盖有符合税务部门要求的发票专用章；另一方面，在获取增值税专用发票后必须在税务网络认证、校验通过，避免收到过期发票或假发票。通过强化房地产企业的增值税发票管理，规定严谨的验证和认证流程，规范发票信息，保证财务入账发票的合规性和真实性，降低企业税负和税务风险。总体来看，“营改增”的税务改革能够减轻房地产企业的理论税负，但是在现实中，因为房地产企业成本等方面存在的特殊性，短期内可能不会起到理论上应有的减轻税负的效果。“营改增”条件下，增值税专用发票的抵扣、管理，更多的可抵扣凭证的获取等财务管理方式的变化，都对房地产企业财务管理提出更高的要求。所以房地产企业有必要与产业链的上游和下游企业合作，规范财务管理制度，提升财务管理和税收筹划的水平，适应税务改革背景下新的规则和要求。
参考文献：
[1]邓单月.“营改增”对房地产企业的财务影响研究———以A房地产开发公司为例[J].云南大学，2016(4).
[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].财经纵横，2015(3).
房地产项目经营管理篇6
第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产开发项目的确立与取得
第四章 房地产开发项目的建设
第五章 房地产经营
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发，是指城市人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定给房地产开发经营企业（以下简称开发企业），由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。
本条例所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。
第三条 在本省城市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。
自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。但本条例第二十六条的规定除外。
第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第五条 房地产开发，必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
第六条 房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建设，严格控制建设高档房地产开发项目。
第七条 省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发经营管理工作。城市人民政府的城市房地产开发行政主管部门（以下简称开发主管部门）主管本辖区的房地产开发经营管理工作。
省和城市人民政府的计划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，负责房地产开发经营管理的有关工作。
第二章 房地产开发企业
第八条 开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人。
开发企业包括专营开发企业和单项开发企业。
第九条 设立专营开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于五百万元；
（二）有八名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和两名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十条 设立单项开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）已按本条例规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。
开发项目完成后，单项开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并应当按规定办理注销登记。
第十一条 房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十二条 对本条例施行前已经设立的开发企业，由开发主管部门会同工商行政管理部门进行重新审查。凡是符合本条例规定的，予以保留；不符合本条例规定的，应当依法予以撤销。
第十三条 开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。
第三章 房地产开发项目的确立与取得
第十四条 开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划等，编制本行政区域的房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。
第十五条 开发主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项，并纳入固定资产投资计划。
第十六条 开发项目经批准立项后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
开发项目的用地方式一般按下列规定确定：
（一）商品房用地通过出让方式供应；
（二）安居工程住房、微利房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨方式供应。
第十七条 开发主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价和开发企业的确定方式，制定开发项目实施方案，报城市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。
第十八条 商品房成片开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）城市基础设施配套补助费；
（五）地段差价；
（六）法律、法规规定的其他费用。
商品房零星开发项目价款底价的构成，参照前款规定确定。
第十九条 开发项目价款中的综合开发费收取标准，大中城市按当地住宅平均造价的百分之四十至五十计收，其他城市按当地住宅平均造价的百分之三十至四十计收；综合开发管理费按综合开发费的百分之一至二计收。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国家和省人民政府规定的标准计收；没有规定的，按照城市人民政府规定的标准计收。
第二十条 安居工程住房、微利房开发项目价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府有关规定执行。
第二十一条 土地使用权出让金由土地管理部门代收，按规定缴财政，纳入预算，实行计划管理，专款专用。开发项目价款中的其他各项费用由开发主管部门收取和代收，其管理和使用按有关规定执行。
土地管理部门和开发主管部门向开发企业收取土地使用权出让金和开发项目价款中的其他各项费用后，任何单位和个人都不得再向开发企业收取任何费用。
第二十二条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式确定开发者。境内外的公司、企业及其他经济组织和个人，均可以申请参加开发项目的招标、拍卖活动。
不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。但开发者确定后，开发主管部门必须将开发者名称、开发项目及价款等予以公布。
非开发企业被确定为开发者后，应当依法到工商行政管理部门办理设立单项开发企业登记手续。
第二十三条 被确定为项目开发者的开发企业，与开发主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营许可证后，即取得项目开发经营权。
开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到规划和土地管理等部门办理有关建设手续，申领建设用地规划许可证和建设用地批准书，并到计划部门办理登记备案手续。
开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的，其批准文件无效。
第二十四条 开发合同应当包括下列内容：
（一）开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）建设质量要求；
（四）基础设施和配套公用设施的建设要求及建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿安置要求；
（六）开发主管部门应对开发项目提供的配套条件；
（七）开发项目价款及其交付方式；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第二十五条 以依法取得的国有土地使用权作价入股、合资合作或者自行开发经营房地产的，应当向开发主管部门提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项目，并应当按本条例规定办理有关手续。
第二十六条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划部门立项后，建设单位应当向开发主管部门提出建设申请，经审查同意并按城市人民政府的规定交纳地段差价和城市基础设施配套补助费后，方可办理其他基本建设手续。
第二十七条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有的土地的，必须由城市人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发项目的建设
第二十八条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
开发区片内的经营性配套公用设施，由开发企业按规划要求投资建设，实行有偿转让。
开发区片内的大型基础设施、配套公用设施和开发区片外的配套基础设施应当由有关部门负责投资建设。
第二十九条 开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划和拆迁安置方案报开发主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第三十条 开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其他投资者合资、合作开发。
第三十一条 开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由开发主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动工开发迟延的除外。因政府及政府部门的不当行为造成动工开发迟延的，应当追究有关负责人及其他责任人员的行政责任。
第三十二条 开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并办理开发合同变更手续，调整开发项目价款。
第三十三条 开发主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范；单项工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十四条 开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。成片开发项目的综合验收，由城市人民政府组织有关部门进行；零星开发项目的综合验收，由开发主管部门组织有关部门和单位进行。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其他事项。
开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
第三十五条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第三十六条 经综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，由城市人民政府移交给有关部门和单位。开发项目的物业管理按国家和省有关规定执行。
第三十七条 开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三十八条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在开发项目手册中，并定期送开发主管部门验核。
第五章 房地产经营
第三十九条 开发企业转让其开发的房地产，应当符合下列条件：
（一）按照开发合同规定已经支付全部开发项目价款，并取得开发经营许可证；
（二）投入开发建设的资金达到投资总额的百分之二十五以上；
（三）法律、法规规定的其他条件。
房地产转让应当签订书面合同。转让合同应当报开发主管部门和房地产权属管理部门登记备案。
第四十条 开发企业转让开发项目，受让人继续进行房地产开发经营的，应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十一条 开发企业预售商品房，应当依法办理预售登记，领取商品房预售许可证。
开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并按规定接受监督管理。
第四十二条 开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房。未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。
第四十三条 开发企业向境外预售、销售商品房的，应当办理商品房外销许可手续。
第四十四条 开发企业预售、销售商品房或者通过广告等方式推销商品房时，必须出示预售许可证、开发经营许可证、土地使用证件或者标明其编号。
第四十五条 任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房。但城市人民政府另有规定的除外。
第四十六条 商品房的价格，由开发企业与购买者根据市场供求情况协商确定；安居工程住房、微利房的价格按国家和省的有关规定执行。
第四十七条 预购的商品房可以依法转让和抵押。
第四十八条 预售、销售的商品房，购买者应当依法纳税和办理房地产权属登记。
对享受税费减免等优惠政策的房地产，房地产权属管理部门在办理权属登记时，应当将其减免部分折算为国家的投入，并依此确定国家所应占有的房地产权益。购买者转让该房地产时，应当向国家补缴减免的税费及其增值收益。
第四十九条 购买在城市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，房地产权属管理部门不予办理权属登记。
对在城市规划区内集体所有的土地上已经开发建设的商品房，由城市规划、土地管理和房地产开发等行政主管部门按照有关法律、法规的规定处理。
第六章 法律责任
第五十条 对违反本条例的行为，法律、法规有明确规定的，按法律、法规的规定处罚；法律、法规未作规定的，按本条例的规定处罚。
第五十一条 违反本条例第十一条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十二条 违反本条例第二十三条第一款规定，开发企业未取得开发经营许可证，擅自进行房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第二十六条规定，未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，由开发主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，并可处以建设项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十四条 违反本条例第二十七条第二款规定，在城市规划区内集体所有的土地上从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第五十五条 违反本条例第三十二条规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十七条 违反本条例第四十条规定，开发企业将开发项目转让给其他开发企业未办理开发者变更手续的，由开发主管部门责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十八条 没有法律、法规依据，向开发企业收费的，开发企业有权拒绝，并由物价、财政等有关主管部门责令其限期退回；对收费单位的负责人和直接责任人员，按管理权限由监察机关或者有关主管部门根据情节轻重给予相应行政处分。
第五十九条 开发主管部门及其他有关部门的工作人员在确定项目开发者、竣工验收以及实施房地产开发经营管理等工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 有关执法部门在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚没收入缴同级财政。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自收到处罚决定书之日起十五日内，向同级人民政府或者作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以自收到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第六十二条 在城市规划区以外的其他国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本条例执行。
房地产项目经营管理篇7
关键词：房地产；开发项目；投资收益
房地产企业的主要经营业务包含土地建造、土地开发、销售商业用房、销售住宅、开发其他建筑、配套设施和附着物等[1]。房地产企业经营的项目商品具有特殊性。房地产经营业务项目开发的各个环节都受我国有关房地产开发政策法规的调控和约束。经营项目的开发必须严格响应当地城市的规划，开发过程必须遵守国家有关的法规法律和产业政策[2]。
一、投资收益管理及其重要性
投资收益的管理包括投资前收益的测算和建设过程中收益的管理。项目投资是指从产生的投资意向、房地产商品出售到资金回收的全部过程，具有动态性的特点。根据不同的工作阶段分为投资决策、前期工作、开发建设和销售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至开发项目建设完成两个阶段。土地取得之前的收益管理是对投资利润的简单分析和确立收益目标，土地取得后至开发项目建设完成的收益管理是对项目收益的动态管理过程。根据开发项目的开发类指标、成本类指标、销售类指标和现金类指标四方面分析投资收益的总指标，并据此判断房地产项目开发的可行性。开发类包括竣工面积、拆迁面积、施工面积和新开工面积等。成本类包括汇款金额、结算金额、销售面积、销售金额、结算面积等。现金类包括总净现金、投资活动、筹资活动金的流量等。财务类包括主营业务成本及收入、净利润、毛利润等。
投资收益管理的重要性体现在以下几点：（1）开发项目投资收益的管理有利于房地产企业在调控政策从紧的环境下实现对经营业务的全面管理，加快自身企业的转型和发展，加大房地产业务资源的全面整合，创新适合自身企业长期发展的发展模式，才能实现长期、持续、稳定发展的战略目标。（2）在开发项目的建设过程中，市场消费人群的需求、国家有关政策、政治经济的宏观形势、劳动力价格和建筑所需材料的价格等方面都会发生变化，作为房地产企业的管理者更应当不断加强投资收益的管理，观察投资收益各方面的动态变化。（3）随着房地产产业的快速发展，国家相关部门为了对房地产企业加强调控和管理，制定了一系列相关的法规政策等，房地产企业面临的压力日益增大，如果不能适应市场和法规政策的要求就会遭到淘汰，对企业的长期发展十分不利，加强对投资收益的管理可以对成本进行控制，对资金进行全面管理，保障企业收益实现最大化，才能顺应时代的发展，适应市场的激烈竞争。（4）房地产企业的经营者、投资人、财务总监和管理团队等也可以通过投资收益管理准确、及时的了解开发项目的利润、收益率等数据。
二、投资收益管理存在的问题
投资收益管理中存在的问题体现在以下几点：（1）大多数房地产企业经营者对投资收益的管理缺乏正确认识，仅仅重视投资前的测算，不重视建设过程中的跟踪管理，导致管理不全面。（2）很多经营者即使实现了全面管理，经营者、投资人、财务总监和管理团队在管理过程中没有正确分析项目指标的变化，如进度计划、成本、项目设计、项目配置标准、市场环境、消费需求、资金计划、收入等的变化，使建设过程中的跟踪管理缺乏意义。（3）大多数房地产企业对投资收益的管理力度不足，跟踪管理所需要的数据收集起来较困难，开发项目的各个部门缺乏紧密的相互协作，项目数据得不到长期积累，不能对市场环境和消费需求进行准确、有效的判断和分析。（4）很多房地产企业缺乏对投资收益的动态管理，没有建立起管理数据模型，导致动态管理可靠性较低，管理模糊。
三、加强投资收益管理的建议
1、加强管理意识和力度
房地产企业经营者应当正确认识投资收益管理的重要性和必要性，确定投资收益的管理目标和管理价值，并以实现管理目标和管理价值为发展目标全面执行投资前的测算和建设过程中的跟踪管理，使投资收益管理实现自身的管理价值，保证企业的长期、稳定、持续发展。房地产企业领导层应当正确认识投资风险的各类因素，包括政治风险、社会风险、自然风险、技术风险、内部管理决策风险和经济风险。其中政治风险包括经济体改、产业政策、土地使用制度的改革、相关法规政策变化等。经济风险包括财务、市场供给、地价等。内部管理决策风险包括项目种类选择、项目选址、投资方式等。
2、建立投资收益的管理模型
房地产企业领导层应当根据自身的企业经营策略、发展战略目标及管理模式建立适合本企业发展的投资收益管理模型。投资前的测算内容包括前期开发、主体安装、土地费用、主体建筑、开发间接费、园林环境、社区管网、配套设施等。建立时需要遵循以下几点原则：（1）选取具有一定管理价值的模型核心指标；（2）管理模型中的数据必须具有极强的逻辑性和准确性，为数据模型的计算提供准确、可靠、清晰的数据支撑。（3）各个部门的工作人员应当对已经发生的数据进行积累，在积累过程中相互配合，提高实时积累能力，并对未发生的数据进行缜密、可靠的预测。（4）合理控制回顾周期，防止周期过长对项目的管理、控制和指导造成影响，一旦项目出现纠偏或影响收益的其他类因素时不能及时控制。回顾周期以一季度一次为宜。
结束语：
房地产产业具有涉及范围广、资金周转较慢、建设周期较长、投资金额较大等特点，受国家有关政策法规的宏观调控和约束[3]。在建设过程中，很多外界因素会对开发项目的资金流动、开发周期、销售计划和投资成本等造成影响，进一步影响开发项目的投资收益。加强开发项目投资收益的管理有利于实现企业长期战略发展目标。本文简单分析了房地产开发项目投资收益管理的重要性及存在的问题，并提出了几点建议，供学者参考。
参考文献：
[1] 汪恭怀，尹双辉，黄文瑾，杨辉，刘学应.房地产开发项目投资分析[J].乡镇经济研究，2012，14（21）：58-59.
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房地产项目经营管理篇8
Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly， and the competition between enterprises are fierce. This article analyzed the connotation of value chain potential， and puts forward the effective ways to excavate value chain potential of real estate development enterprise.
关键词： 房地产开发；价值链潜力
Key words： real estate development；potential of value chain
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0029-02
作者简介：刘向东（1962-），男，安徽铜陵人，工商管理硕士，高级会计师，安徽铜陵有色铜冠房地产集团有限公司企管部主任，从事战略规划、过程管控及管理创新等工作。
0 引言
房地产企业的发展受国家宏观调控的影响很大，在宏观调控政策的影响和市场竞争的挤压下，一些管理粗放、实力不强的企业经营难以为继，甚至退出市场。在变化多端的政策和市场环境下，如何增强企业的综合竞争能力，站稳脚跟并取得发展，成为每个房地产开发企业面临的重要课题。因此，有效挖掘房地产开发价值链潜力，就成为增强企业核心竞争能力，取得长远发展的重要手段。
1 房地产行业竞争环境的变化，促使企业深入挖掘价值链潜力
1.1 国家对房地产行业的宏观调控，促使企业管理由粗放式向精细化转变 房地产行业在推动经济发展方面发挥了重要作用。次贷危机后，在房地产投资的带动下，国家经济从金融危机中迅速恢复。自2011年三季度后，房地产市场出现急剧转变，房价大幅下降。在这种形势下，对房地产企业的盈利模式形成了倒逼机制，房地产企业要实现持续快速发展，需要强练“内功”，实现企业转型升级，由粗放式的管理模式向精细化的管理模式转变。
1.2 房地产黄金时代已经过去，行业竞争格局逐渐向企业综合实力竞争转变 在此轮调控之前，房地产市场属于卖方市场，企业基本只要拿到土地开发就会盈利，所以很多企业基本不考虑成本控制。
1.3 行业竞争策略由以区位、房价为主的竞争向包含品牌、景观、物业等综合方面的竞争转变 房地产市场黄金时代的结束，市场将进入买方时代，消费者可买、可选的产品更多，只有综合竞争实力强的产品，才能赢得消费者的亲睐。近年来，随着“环保”观念的深入人心，消费者的观念逐渐转变，在选房、买房时，考虑区位、房价的同时，将更注重整个项目楼盘的品牌、景观品质、物业服务等多方面的因素。
2 价值链潜力的基本内涵
①房地产开发企业的价值链：在房地产项目的生命周期中，根据从始至终所经历的业务阶段，可将房地产企业的核心价值链分为六大部分：土地获取、项目前期规划、设计、工程、销售及售后服务。②价值链潜力的基本内涵：从房地产开发全流程的角度，深度优化价值链各环节的管理，结合企业实际，在设计、施工、采购、营销和财务等各方面创新性地对整个价值创造过程进行管理。
3 挖掘价值链潜力的有效途径
3.1 强化设计环节管理 ①加强与优秀设计单位战略合作，提高产品设计品质。为改善设计质量，房地产开发企业应与优秀设计单位建立长期战略合作伙伴关系，这样既避免了设计人员挂靠现象，对后期项目开发、销售都会产生良好的促进作用。同时要建立健全设计单位管理办法，主要采取正面激励的方式，加强设计单位的考核评估。②建立设计限额控制的关键技术经济指标体系，监控和优化设计成本。限额控制指标体系的建立，要结合项目开发实际，构建项目设计监测模型。③引进专业咨询机构，优化设计方案，“小费用”降低“大成本”。设计院设计出的户型方案，虽然很专业，但从销售角度而言，仍然有很多不足之处。要本着促进产品快速销售的理念，不仅要组织内部人员进行审查，还需邀请外部专业咨询机构参与设计优化工作。
3.2 强化施工环节管理 ①推行标准化管理，严格控制工程变更。变更是施工过程不可避免的，一部分变更会提高产品品质，后期可以通过售价进行弥补，另一部分变更则会显著增加整个项目的开发成本。②引进建筑新技术。③加大项目部考核力度，提高全员成本管理意识。一是对项目部的建安成本进行考核。根据各项目的性质及高层、多层的成本差异，预算不同的建安成本。同时将建安成本作为一项定量指标纳入项目部经营责任书。设置项目成本奖，按月进行考核，按不同的岗位设置不同的系数。采取正向激励的模式，完成成本考核指标时享受该奖金；成本超支的按照超支额的一定比例扣减奖金。二是加强项目工期、质量、安全的考核管理。价值管理不仅仅体现在具体的节约额上，加快工程进度，保障产品按期销售，提高产品质量，赢得客户口碑，促进产品销售，加强安全管理，确保员工生命安全，都是价值管理的重要举措。加强项目工期、质量、安全考核，公司每年应与各项目部签订经营责任书，明确工期节点、质量要求及安全“一票否决”内容，确定项目部相关人员职责，确保项目开发过程顺利进行。
3.3 优化物资采购管理 ①把握市场行情，选择合适时机采购大宗材料。在工程建安成本中钢材、水泥、混凝土等三大材一般占建安成本的80%，从某种意义上来说，降低了三大材的采购成本就是大幅降低了企业开发成本。②周密安排计划，减少库存积压，节约资金成本。在实际操作中，应要求每个项目部每月月底将下一阶段材料、设备计划进行周密安排并报送采购部门，采购部门汇总后，按轻重缓急及时间要求，及时组织安排材料采购，从而避免库存积压、降低资金成本。③进行供应商评价，建立战略合作伙伴关系。为加强供应商的管理，公司应建立合格供应商评价管理办法等供应商评价相关标准，根据供应商的自身实力、履约情况、服务质量等因素，将供应商划分为A、B、C三类，并选择A类供应商建立战略合作伙伴关系。
3.4 优化营销环节管理 ①转变营销方式，提高营销效率。房地产公司应选择营销经验丰富、业内知名品牌的销售公司建立长期的战略合作伙伴关系，从而促进楼盘销售，加快资金回笼。②建立营销考核指标体系，合理使用营销费用。设置一定的考核指标，可以合理把握营销费用的效果。③创新营销方式，采取多样化的营销策略。一是加强品牌营销。将公司的经营理念融入到楼盘的市场定位中，推行公司的开发战略，利用各种媒体营造品牌形象，强化企业品牌建设，通过品牌营销有力促进企业楼盘销售；二是推行环境营销。树立“景观先行”营销理念，在项目开发前，营造良好的景观，给顾客以良好的视觉感受，从而吸引潜在客户；三是推行网上营销。充分利用网络营销渠道，在知名的房地产营销企业电子商务网站上，建立网上售楼部，录入公司楼盘的各项信息，并采取一系列促销措施，开展网上选房、买房活动，吸引顾客进行购买；四是推行会员制营销。建立推广顾客会员制，培育客户资源，把握客户价值，增强企业核心竞争力。
3.5 动态成本控制 项目成本控制，除做好全面预算外，在实际执行过程中，关键是做好动态成本控制，确保过程项目成本不超过正常偏差。只有从项目全过程加强房地产开发动态成本控制，其中施工阶段的动态成本控制，是开发企业降本增效的有效途径之一。
参考文献：
[1]黄大金.基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J].建设监理，2009（12）.
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