农村房屋现代设计范文

农村房屋现代设计篇1

0.绪论

随着全球进入新一轮地震活跃期，地震对人类的影响越来越大，仅在我国就发生很多起重大地震，2008年的四川省汶川地震（8.0级）2010年青海玉树地震（7.1级）及2013年的四川雅安地震（7.0级），造成大量人员伤亡，绝大多数房屋倒塌，基础设施破坏严重，经济损失无法估计。特别是在农村地区，房屋建设重视室内外装修，轻视结构抗震、建筑安全费用投入，这种“重外观，轻结构”的观念，致使在地震到来时，建筑结构破坏也最大，青海玉树地震也是非常有力的证明。

本文通过对辽宁省中东部村镇房屋进行现场调查得出，按建设时间可分为土（石）木结构、石砌结构、砖混结构及框架结构。从结构形式的发展，不难看出，房屋的抗震防灾方面已经取得了明显的进步，但也存在各种不可避免的问题。

通过调查的村镇发现，大部分农村地区经济相对落后，农民收入渠道单一，收入不稳定，其在选择材料时贪图便宜，并且缺少规范的设计标准和施工工艺，导致房屋结构存在大量安全隐患。因此，本文把调查资料分类，通过分析房屋结构的不足之处而提出其在地震作用下可能产生的破坏现象，并提出可行的抗震措施。

1.房屋结构特点、现状及问题

1.1 土（石）结构

1.1.1 结构特点

土木结构房屋，多数建成于解放前，是最传统的房屋类型之一，曾经是农村建筑结构主要形式，而因为辽宁大部分是山地丘陵地区，其结构除了“土”、“木”，还有“石”。房屋平面多呈矩形，墙体主要有如下类型：黄土混合稻草后夯实及大块料石，黄土砌筑承重墙，墙厚在400mm；内隔墙为土坯砌筑；木质主梁，上铺稻草或者瓦片；基础多为毛石基础或者砖基础。

1.1.2 现状及问题

现使用中的房屋，大部分都有裂缝存在，竖向裂缝较多，其原因可能是产生不均匀沉降。由于辽宁地区夏季雨水充足，承重墙在水浸之后，局部基础石块有松动；局部支撑主梁处承重墙体破损，影响其承载力；部分墙角处因承重墙体下沉而产生斜向裂缝。

调查的房屋，基本上均没有防潮措施，因此在墙体约0.8m的范围之内，具有墙皮脱落的现象。

综上所述，此结构房屋抗震性能较差。随着规范的修订及施工工艺的提高，土木结构房屋已逐步退出。

1.2 石砌结构

1.2.1 结构特点

毛石砌筑的石砌结构房屋，基本上建与50、60年代，是辽宁省农村房屋的主要结构形式。房屋平面呈矩形，墙体用毛石和水泥砂浆砌筑，屋顶大多数采用坡屋顶，部分采用平屋顶，木质主梁及檩条；基础为毛石基础。而条石的石砌结构，大多建设于80年代，其墙体、基础都是规整的条石，采用毛石加垫片甩浆法砌筑。

在农村的大部分地区，出现了石砌-砖混结构，其特点是基础及基础上1m的外墙是石砌，其他墙体部分是砖混。

1.2.2 现状及问题

目前，此结构的大部分房屋处于使用状态，墙体裂缝比较少，房屋整体也没有发生不均匀沉降，其结构形式比较合理，抗震性能有一些提高。由于房屋的建筑材料多为岩石，一旦发生破坏倒塌，造成的人员伤亡程度会比较严重。

石砌-砖混结构采取了一定的抗震措施，具有较好的整体性和稳定性，但因为两种建筑材料不同，导致结构因伸缩性不同而使建筑刚度随高度变化而变化，以至于部分房屋翻建时，可在原基础上加盖新的砖混房屋。

1.3 砌体结构

1.3.1 结构特点

90年代以后，砖砌体结构是辽宁农村最普遍的结构形式，多数房屋为单层，部分经济实力较好的地区房屋为2-5层，屋盖均为现浇混凝土板；层高为3.3m，开间为3.0m；基础采用浆砌毛石基础；砂浆通常为水泥砂浆，早期房屋采用以水灌砂的方式代替砂浆；墙体主要为240mm或180mm的粘土实心砖砌筑，部分地区采用空心砖代替，且在水平方向均设有圈梁。

部分地区的房屋是砖混底框架，预制混凝土空心楼板的结构形式。

1.3.2 现状及问题

对于多层的砌体结构，为了增强房屋的整体刚度，多设置圈梁和构造柱，其犹如木桶外面的铁箍一般，为整体性差的砌体结构提供了有利条件。

在建的房屋中，圈梁的截面和配筋都满足抗震设计的基本要求，但也暴露了严重问题：在洞口处，圈梁断开；圈梁不平齐导致搭接不上等，从而使圈梁丧失了加强墙体的稳定性、约束墙体裂缝，提高墙体的抗震能力等有利条件，甚至降低了楼盖的整体性。

单层的砖混结构房屋均没有构造柱，从而使墙体抗剪性较弱，整体性较差，在地震纵波和横波的作用下首先使砂浆与粘土砖之间的粘结力减弱，墙体发生破坏，而无其他构件或原件约束墙体的破坏并消耗地震能量，最终致使建筑物坍塌。

从结构分析角度讲，预制板的抗震性能是最差的。虽然良好的施工可以保证预制板的性能，但在大地震的作用下，预制板的安全性难以保证。

1.4 框架结构

1.4.1 结构特点

2000年以后，在我省沿海等经济比较发达的村镇，出现了大量二层框架结构的房屋，其优点是可以较为灵活地配合建筑平面布置，空间分个灵活，自重轻，节省材料，有利于抗震。同时，框架结构的梁、柱等构件易于标准化、定型化，便于采用整体装配式结构，以缩短施工工期；而采用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，以达到更好的抗震效果。

1.4.2 现状及问题

部分建筑物于层高不相同的地方没有设置沉降缝或者后浇带。因此，这类建筑物在地质条件不好的情况下，首先发生不均匀沉降，可能造成各部位墙体开裂，同时引起部分构件屈服甚至破坏，进而在地震的纵波和横波的共同作用下增大整个建筑物的变形。即使在地质条件较好的地区，建筑物的部分构件及建筑物整体等，也会在地震纵波作用下，可能发生严重破坏。

调查发现，对于建筑材料没有采用钢筋混凝土浇筑而采用粘土砖砌筑的女儿墙，虽然设有构造柱，但没有在构造柱和墙体连接的地方配置拉结筋，更没有压顶，一些地方甚至没有设置构造柱。甚至还有某些没有任何加固措施的女儿墙严重超过了规范规定的高度。因此，这样的附属建筑很有可能在地震横波和纵波的同时作用下破坏而脱落下来导致人员伤亡。

2.结论与展望

在我们50、60年代，我国人口多、底子薄，农村房屋建设方面出现不同程度上的安全隐患，主要是因为当时没有有利的管理政策、规范约束以及足够的资金，甚至出现了许多农民针对自家的特点自行设计的房屋，其布局不合理，结构抗震性能差。目前，很多村镇已在专业工程师的指导下进行房屋加固及改造工程。

农村房屋现代设计篇2

在2005 年7 月的一天，邱烨、王易秀和于同等10 多名学生志愿者，正在河北定州翟城村的生态屋建造现场拔草。开挖地基之前，学生们的工作就是清理现场，干掉荒地上半人多高的杂草。

网络上的一条生态建筑培训班的招募信息，把这些来自北京、天津、重庆等地大学建筑系的学生集合到一起。这个培训班更像是一次夏令营，学生们在谢英俊老师的带领下将进行为期一个月的协力造屋。期间，师生们吃住都在村内的乡村建设学院，共同完成地基、钢材放样、夯实墙壁等工序，建造起三开间两层楼、160 平米左右的地球屋002 号。

从实验开始

地球屋001 号作为翟城村的第一个实验品屹立在002 号施工现场旁。还在弯腰拔草的邱烨和营友们都觉得它的外形和普通农户在自留地上盖的二层砖房没什么区别，而当地的农民却不这样看。生态屋在河北农村的建造初期，当地一位农户甚至这样表示：“盖了这样的房子，我的儿子这辈子就别想娶上媳妇儿了！”一直在关注生态屋的建筑师戴晓华如此评价：“这样的房子，农民恐怕很难接受。农民想住现代化的房子，砖瓦盖的那种欧式小洋楼最好，这种轻钢架构、草土墙的房子让农民以为要回到住茅草屋的时代了。”为了让河北的农民接受生态屋，地球屋001 号和002 号以实验的身份应运而生。

这是谢英俊的生态屋在大陆的第二次实验。来到大陆之前，谢英俊的生态屋在台湾就已颇具盛名。台中丰原的一位居民找到谢英俊，希望订制一间按照自己要求设计的生态屋。如今，这间三层高的房屋依然伫立在台中街头，水泥外墙同一般别墅没有什么区别，屋内铺设了木地板，天井自然采光、主人在庭院种上了四季常青的植物。除了个人房屋订制之外，谢英俊还设计了一些公共设施，比如宜兰礁溪的户外剧场，用轻型钢材做支架、可伸缩的雨棚做顶也可以露天、木材搭建的舞台。“我们在台湾已经建了三四百个这样的生态屋，没有哪两个是一样的。”就地取材，材料的可塑性（钢材的延展、草和土以及和其他建筑材料的随意搭配）也使得房屋的造型满足了屋主的个性化需求。

2004 年，谢英俊带着生态屋来到河北，他希望能在大陆复制这种“盛名”，在这里用这种造时短、造价低、环保、可持续的房子，实现大陆八亿农民的住房梦。

组装骨架

“选在七八月举办这个建筑夏令营，一方面是因为学生放暑假，另一方面是因为北方农村，特别是翟城村在冬天会出现冻土，那时候就不能施工了。”邱烨说道。河北的农村比城市凉爽很多，酷暑并没有耽误地球屋002 号的施工进程，烈日下锄草的情景也并没有想象中那么可怕。真正意义上的施工在除草之后开始。10 多人平均分成两队，一队开始用锄头和铁锹等传统工具挖掘出将近2 米的地基，基础完成之后，针对农村的居住环境，分别铺上一层油毡和防鼠网。

地球屋在建造之初就引得不少媒体热切关注，谢英俊没有想到自己将掀起一场“生态屋”的建造热潮。越来越多的人开始给谢英俊冠以“先锋建筑师”、“实验建筑师”的名号。而谢英俊自己则表示，“我是一个普通的建筑师，生态屋是我的作品，或者说我的研究方向，我和同事们组建的工作室和其他从事建筑设计的工作室无异，也是根据甲方的需要，为他们设计房屋。”

当地球屋的建造被媒体广泛报道时，有些施工细节只有邱烨自己可以体验。邱烨肩扛长约1 米、厚约6 毫米的轻钢条，来到已经挖好的基础旁，“我觉得并不费力，即使是那些长10 米左右的钢材，三五个女生扛也就足够了。”接下来，拼搭房屋框架的工作开始了。邱烨他们按照图纸上的接点切割钢条，并钻孔以便用螺丝和螺母将这些钢材组装成型，整个过程就像搭模型。在施工现场看不到吊车和挖土机，他们不需要重型吊装机器，邱烨和其他5 名学生就可以全权负责了。

这些钢条除了比普通建筑用钢要薄两倍之外，还有一点不同：“我们用的是C 钢，由于较轻薄，谢老师和他的同事决定在里面插上竹子，增强坚固度。”而这个设想在之后也经过了改良，比如在河南兰考的地球屋是往C 钢中灌注混凝土，成了钢筋包裹混凝土，完全颠覆了传统盖房的混凝土包裹钢筋的概念。

拼装地球屋002 号内部轻钢结构只是施工现场之一，剩下的人兵分两路同步开始了混合草土的工作。夯实墙体的材料除了草和土，还有挖掘地基时产生的泥土和碎石。于是，建造这种生态屋的过程也成了一个可循环的生态系统。

草墙土壁

地球屋的身份是示范屋，而谢英俊的初衷则是把生态屋作为私宅在农村广泛推广。如今河北在建的地球屋002 号暂时没有做天井、圆顶等过多的设计，和普通的混凝土两层小楼一样，四四方方，规规矩矩。因为现在他们首先要说服村民的是生态屋便宜且坚固。

高约7 米，与在建的地球屋002 号相隔数米的001 号成了定滑轮的天然支点。支点之下，邱烨和8、9 名学生已经准备好，把躺在地上的轻钢框架拉起来，地球屋002 号立起来了，所有人扭头看001 号――无恙。这下，坚固度初步取得了村民的信任。

一直在旁边和泥土、桔梗打交道的学生该上场了。贴着一层的钢架做了一个50 厘米高的夹板，这时泥土和桔梗的混合比例已经根据当地的湿度调适妥当，填充在夹板之间，学生像舂米一样，用工具或双脚夯实。草土墙就用这样的方法一层一层搭建上去。其实农村早已存在草土墙建的房屋，但用草土墙搭配轻钢、防鼠网这些现代新型建筑中使用的材料还比较少。像地球屋002 号这样一个两层160平米的屋子造价也不过三四万块钱，农民开始相信自己也可以住上便宜又不失现代感的房子。

人人都是建筑师

开学在即， 邱烨一行人离开时，地球屋002 号外墙上， 为了防水抹的那层厚厚的石灰还没有干透，内饰也还没来得及做。两、三个月后，邱烨看到了地球村002 号最终的效果――坡屋顶、老虎窗、一点儿也不土。当初担心自己儿子住这样的房子会娶不上媳妇的农户，如今成了生态屋施工队的一员，出现在河南兰考地球屋003 号的修建现场。地球屋003 号施工队成员的年龄均在60 岁左右，而房屋内外装饰的工作由一些妇孺和小孩就可以完成。在这里，常常可以看到“老头儿、妇女和孩童齐上阵，欢声笑语把房盖”的场景，不用吊车、推土机，农民协力就可以造屋了。谢英俊还带领过一支由部落边缘者组成的施工队。1999 年，台湾“9•21”大地震的邵族重建现场，十来位戴鸭舌帽、穿汗衫、头发挑染、皮肤黝黑的青壮年在施工的间隙不时啜一口小酒。这些邵族部落里的失业青年、酗酒者、残障人士等边缘人士就是谢英俊的施工队，他们的任务和如今的学生、老人、妇孺一样，不停地踩踏混合好的泥土和桔梗，整个过程就像旧时妇女清洗床单――站在木盆中不停地踩踏。除此之外，他们还要拼接钢材，收集当地的竹子、木头、麦秸等，搅拌、夯实、填充，亲手见证自己部落复原的全过程。

挽救这些边缘人士的同时，生态屋的建造也拯救了邵族这个部落。邵族，这个居住在日月潭畔的部落，只有不到300 人。大地震后，他们的聚居场所和祭仪场所严重坍塌，只剩一片废墟。游离失所的邵族人面临灭族的危机。在部落重建中最大的问题是没有钱，而且普通的混凝土商品房无法满足部落对祭仪场所的要求――谢英俊的生态屋可以解决。

邵族族群聚居，祭奠仪式繁多，谢英俊为他们设计了竹屋社区，社区里有图书馆、体育馆、教室、工坊，均是一、两层的房子，屋里设有摆放祖灵的神龛，前庭后院有晒谷场，祭奠仪式就在这里举行。

2001 年3 月，复原的祭仪场地上，邵族人终于恢复了因地震而中断的播种祭。这一刻起，谢英俊的建筑生涯彻底发生转变。他要带着这样一个环保、可持续的作品漂洋过海，改善大陆农村的住房现状。

较早受益的是河南兰考村的村民王德显。他被兰考村建造的地球屋003 号所吸引，邀来谢英俊的建筑队改造自己的老宅。全村上下显然把这次建造看成是一桩盛事，他们把王德显在建的生态屋称作“西洋景”。内饰做完，屋子正式落成的一刻，村民陆续进屋体验：夏天屋子里比外边凉快，堂屋铺上了水磨石地板砖，着泥巴和草沫的外墙刷上了白灰，楼梯扶手也焊上了不锈钢材。房顶是清一色的竹片，透过几扇宽大的窗玻璃，可以清楚地看到院子中的鸡鸣狗斗。

在施工现场，村民或者学生协力建造生态屋。在办公室，他们协力设计生态屋，比如根据建造当地温度和湿度调配草土比例，在有限的高度内改变钢材的拼接点从而扩大可利用的空间。“设计院没有教学生设计简单的房子，现在通过设计专业训练的人，没有参与房子的设计，只是签签字、画画图。”谢英俊曾这样表示，“盲目地崇拜现代建筑，当然，现代建筑有优势，但通常我们只学了样子，比如阳台有非常厚的水泥，那纯粹只是在形式上模仿现代建筑，和真正的现代建筑完全是违背的，没有理性的基础和科学机制观点。现在全世界80% 的人都住在这样的房子里。”谢英俊一直着重表现生态屋的开放性，地球屋001 号在外形上同在建的002 号一样，但是内里一个是木结构，一个是轻钢构。而在河南兰考的地球屋003 号是一个两层错式的吊脚楼。

2008 年8 月，一座由两层四开间可供两户农民居住的轻型钢材架构的生态屋在四川绵竹开始搭建。这是谢英俊的建筑队带领搭建的大陆第一座用于震后重建的生态屋。

Tips

生态屋大观

注重绿色环保的今天，“生态屋”成为时尚。在世界各地，人们根据对“生态”的不同理解，选择出各异的材料，设计、建造着缤纷绚丽的“生态屋”。

大麻造“绿屋”

英国牛津郡科茨沃尔德小镇上的萨利•哈珀和托尼•威廉斯夫妇用大麻纤维建造起一座生态屋。

屋子的墙板、窗架使用的是大麻和石灰加工成一种特殊的建材，不仅无污染，还有很强的储热能力，隔音、防水、防潮、防虫，且不易燃烧、冬暖夏凉。这栋“绿屋”比起常规混凝土建造的房屋节省了67％的能源。

无独有偶，英国“替代技术研究中心”(CAT) 也正计划利用大麻纤维为原料，建造一个三层综合办公楼―――威尔士可持续教育研究所。英国建筑研究院研究报告发现，大麻房屋的结构和稳定性“至少可以与那些传统建筑相提并论，但却更具有‘绿色’特点――大麻的碳负极性质”。该研究院的石灰工艺主任伊恩• 普立特切特预言，令人激动的大麻建筑时代即将来临。

最昂贵的生态屋

720 万英镑买生态，代价不低。该生态屋位于距离英国伦敦100 公里的科兹沃（Cotswold）自然保护区内，还未兴建，就被买下，预计3 年建成。

这栋高价生态屋是依照保护区内生长的“蜂兰”造型设计。“兰屋”大小相当于英国一般双层别墅，临湖而建。房屋配备有地源热泵空调系统、雨水收集系统，并利用太阳能和风能发电。完工后，其生产的能源将超过其消耗的能源。

垃圾生成“地球船”

旧轮胎、铝制易拉罐和废旧瓶子等来自垃圾堆的原料，可用来建造生态住房“地球船”。

在英国萨塞克斯郡的一座有着280 年历史的斯塔默庄园的后面，“ 布赖顿地球船” 环保节能房正在兴建。房屋的外墙用900 只废弃的轮胎堆建而成（英国每年被丢掉的废轮胎大约有4800 万只）。轮胎里面填满碎石，外面裹上泥土并涂有特殊的材料。这样外墙不仅相当牢固，还可保温绝缘。

“地球船”屋顶的太阳能电池板为房屋提供电能和热水，风力发电也可作为电能补充。除了装置有收集雨水的蓄水箱，它的屋顶也经过特殊加工，上面刷的特殊涂层可以减少水质污染。“布赖顿地球船”建成后将成为当地的社区服务中心。

会长大的树屋

用活树树根作基地，枝条作墙壁，从而建造出会不断长大的树屋――美国麻省理工学院的研究人员提出了生态住宅的构想。

树屋的窗户将用可随房屋不断长大的大豆塑料作为材料。屋顶上各种管线负责收集雨水，随后太阳能板将雨水加热，使其变成天然散热器。雨水被采集起来，利用管道输送到生态屋内。使用过的水将被收集在屋外的蓄水池中，其中的微生物和鱼可以消耗掉水中的杂质，使水重新变得清澈，随后渗入地下或自然蒸发。

要建筑该屋，需要搭起一个脚手架，以便引导树枝和树根的生长方向，然后再按自己想要的形状将它们加固。里面往稻草上涂抹黏土，覆盖上石膏，以防止潮湿和自然灾害。不过这栋屋子会不断长大，所以需要不断加层。

访谈――地球屋的是与非

“一同盖屋，强化族群意识”

罗家德 清华大学 社会学系博士

在台湾参与生态屋建造的多是部落边缘人士，这和大陆农村的现状相似。留守农村的多是妇孺或没有劳动力的老年人，青壮年多出外打工。由轻钢型材搭建的框架、草土夯实而成的墙体这些工作不需要重型吊装设备，以上这些人员就可以上阵开工。借由集体劳作凝聚、强化部落族群意识。

这次"5.•12" 汶川地震之后的重建工作也可以借鉴"9•21" 灾后重建经验。由可用于各种形态的轻钢型材构架，可以根据部落或村落的需求搭建成各种民宅，农民或少数民族居住在其中，社会关系网络依旧完好。灾后仍然保持聚居有利于群体的心理治疗，容易发掘身边人的情绪失常，降低抑郁症爆发的可能性。灾民一起参与重建 ，给予其重新开始新生活的愿景、凝聚社会网的同时也做了心理援助。

“建筑施工权没有放开，生态屋推广有很大阻力。”

戴晓华 一级注册建筑师 自由建筑评论人

现在农村已经不让使用粘土砖，而那些烧制的砖又贵，530 块砖大约可以砌筑1 立方墙，一块砖的价格在0.12 元左右，这样算，农民建砖瓦房依然是几十年的大计。轻钢架构的地球屋，抗震性优于砖混结构的。这是因为房屋的主要载重由框架承担，墙体只负责自身的重量，所谓墙倒屋不塌就是这个道理，即便是草土夯实的墙也没什么好担心的。

农村房屋现代设计篇3

关键词：农村宅基地；法律制度；集体所有权；立法改革；农业现代化

中图分类号：D922.304 文献标志码：A 文章编号：1002-7408（2012）12-0077-04

我国是一个未完全工业化的国家，绝大部分人口尚在农村居住，农村建设用地总量是城镇建设用地总量的4.6倍。[1]302宅基地是农村建设用地的主要组成部分，也是农地非农化的主要组成部分，改革与完善我国农村宅基地法律制度，对遏制土地违法行为，规范土地管理秩序，推动工业化、城镇化和农业现代化协调发展，具有非常重要的现实意义。

一、我国农村宅基地立法改革的可能性

1.法律并未禁止农民买卖房屋。1954年宪法作为新中国的第一部宪法，有许多内容被学界广为肯定。它规定农民对宅基地具有所有权，农民可根据自己的意志买卖、处分宅基地。现行宪法虽未提及公民的宅基地和房屋，但明确规定国家依法保护公民的私有财产权和继承权。农民的房屋显然属于公民合法的私有财产，所有权人应该具有处分权。现行土地管理法规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。显然，以上法律并未禁止农民买卖房屋。

2.行政法规、规章及政策对农民房屋买卖只是作了相对禁止性规定。1962年中共八届十中全会颁布的《农村工作条例修正草案》规定，宅基地属集体所有，不准出租买卖，但房屋属于社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定：宅基地上的房屋永远归社员所有，所有人有买卖或租赁的权利；房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给新房主。1995年原国家土地管理局的《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定的标准，按有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定给予土地使用权。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，城市居民不得在农村购买宅基地，2004年国务院、国土资源部又发文强调了类似观点。由此可见，房屋与宅基地在集体组织内部是可以转让的，只是对城镇居民作了相对禁止性规定。行政法规、规章的效力低于法律，并且未绝对禁止农村房屋买卖，这为立法改革宅基地制度提供了可能性。

二、我国农村宅基地立法改革的必要性

1.对我国宅基地法律制度进行改革和完善，是生产关系变革的必然要求。历史唯物主义认为，生产力决定生产关系，经济基础决定上层建筑。我国宅基地法律制度是计划经济时代的产物，属于上层建筑的范畴。20世纪80年代以来，我国进行了经济体制改革，市场经济体制取代了计划经济体制，生产资料的公有制、私有制、共有制等多种所有制并存的局面取代了单一的公有制，市场成为社会产品和生产力要素配置的主要形式。生产关系的这一重大变化必然要求作为上层建筑内容之一的宅基地法律制度发生相应的变革，以适应市场经济发展的要求。而目前禁止宅基地上市流转的规定使进城务工人员的宅基地发生“财产沉淀”，而其在城市又买不起房子；城市房价居高不下，加大了工业化的成本，这些均与禁止宅基地上市流转有因果关系。这严重地阻碍了我国城市化的进程，不利于对农民财产权和迁徙权的保护与实现，不利于生产力的向前发展。

2.现行农村宅基地制度违背了我国公民在法律面前一律平等的基本原则。我国宪法第33条规定，“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”，“国家尊重和保障人权”。现行宅基地制度规定，农民的房子属于私有，宅基地属于集体所有，房子的转让范围限于集体组织内部。但市民却可以对私有房屋自由转让。这种房产的“一国两制”，使农民处于低人一等的地位，实际上剥夺了农民对房产的部分财产权。这违背了宪法的“平等”、“人权”原则。这种城乡分割的二元制度犹如一堵无形的墙，将农村与城市一分为二，既严重阻碍了农村经济的发展，又严重阻碍了城镇化的进程。

3.宅基地集体所有权模糊，权利主体缺位。农村宅基地“一宅两制”，房屋私有，宅基地集体所有，看起来规定清晰，实际情况并非如此。按照现有法律规定，宅基地可以归村民小组、村或者乡集体所有，由村民小组、村委会、村（乡）集体经济组织行使管理权。但在什么情况下由哪级组织行使管理权，法律缺乏具体操作性规定。于是，实践中就出现了操作的明显随意性。这种情况导致了两种极端现象，一是有利益时各权利主体主动出击，越俎代庖；二是需要维权或服务时各权利主体集体退却，做“缩头乌龟”。当然，这与我国目前农村集体经济组织的地位、职责不清，集体所有权主体没有真正发育起来密切相关。所有权主体“多头”，实质上也是一种所有权主体不清，进而造成另一种所有权主体缺位的情况。另外，这与我们的宣传也有极大的关系。平时对集体所有权缺乏足够的宣传，相当一些农民甚至基层干部没有真正搞清农村土地究竟归谁所有，农民集体所有权意识被大大淡化。农村宅基地所有权不清，已成为农民权利易被侵害、低效使用的首要原因，已严重不适应市场经济发展的要求。

4.解决目前农村宅基地存在问题的需要。①农民宅基地用益物权和房屋财产权均不完整，亟需法律规范。《物权法》将农民宅基地使用权界定为用益物权，而用益物权包含三个权能，即占有、使用和收益的权利。但《物权法》对宅基地使用权仅明确了占有和使用权，未提及收益的权利，这使农民的宅基地权利先天不足，缺乏完整性。宅基地上的房屋属于农民私有，农民应当具有转让权，但目前行政法规将宅基地转让局限于集体经济组织成员内部。然而集体成员是可以无偿申请宅基地的，谁还有必要再购买房屋或者宅基地使用权？这种制度设计使农民房屋合法完成交易的几率极低，使房产的价值无法正常体现，极大地限制了农民的房屋财产权。这对土地资源的保护和节约利用都十分不利。②宅基地隐形交易日益活跃，限制流转政策流于形式。目前，法规政策虽然禁止宅基地向集体之外流转，但实际上宅基地的集体外流转已相当普遍，尤其是在城市郊区和发达地区，农民通过房屋租赁、房屋买卖、合作建房等形式，自然实现了宅基地的流转。由于现行法律法规严重滞后，对现实中大量存在的隐形交易缺乏规范和指导，造成了两种严重后果：一是隐形交易扰乱了土地市场的正常秩序，二是非法交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。③宅基地闲置浪费问题突出，农房抵押试点兴起，“小产权房”开发屡禁不止，“拆房圈地”逐渐蔓延。由于工业化的快速发展，农村人口加快了向城镇的流动，全国2亿亩农村宅基地中有10%—15%处于闲置状态，约两三千万亩。而现行法律不允许对宅基地设立抵押权，但对宅基地之上的房屋能否设立抵押权没有规定。于是浙江等地的市级城市先后出台了农民房屋抵押管理办法，开始了以房融资的抵押试点工作，实际上这是对农村宅基地不能抵押规定的挑战。“小产权房”问题更是举世瞩目，全国小产权房面积已达66亿平方米左右，与大产权房面积之比为1：3。[2]小产权房问题已成为危及社会安定的大问题，必须从制度上彻底解决。最近几年，还有一种现象值得注意，就是各地由于建设用地指标吃紧，通过整理宅基地、农民集中居住、宅基地换房等途径，将整理出的土地转换为城镇和工业建设用地（指标），即“拆房圈地”现象。这样做虽有推动城镇化的作用，但农民的房产权益和就业权利却受到了损害。

三、我国农村宅基地法律制度的改革与完善

目前，关于我国农村宅基地法律制度改革的观点可谓多种多样，而且还似乎各有道理。实际上，任何事物都是一个复杂的复合体（系统），对同一事物观察的角度不同会得出不同的结论，我们应力争多角度地对事物进行综合分析，从中找出主要矛盾。事物都是一分为二的，任何制度设计都不可能是尽善尽美的，就我国农村宅基地法律制度而言，比较不同的制度设计，我们应选弊最轻者而取之。衡量利弊的根本标准则是看这种制度对生产力促进作用的大小，而建设一套对生产力发展最有利的农村宅基地制度，是我们农村宅基地法律制度改革的基本思路。

1.赋予农户宅基地明晰的土地所有权。农村宅基地作为农地的形式之一，其产权改革应与整个农地保持统一。而农地产权创新的路径应取决于以下几个基本原则：①土地的产权必须是有效的产权，即法律界定清楚，有人格化的对应主体通过产权实现自身利益的最大化。②土地产权的变革必须立足于农村生产力的发展水平，变革后的产权必须是对农村生产力的发展最有利的。③土地产权应当是受行政权约束的产权，同时这种约束应有一定的度，限制在明确的范围之内，有助于最大限度地调动产权主体的积极性与创造性，使土地利用的效率最大化。目前的集体土地所有制显然不符合第①个原则，是一种无效的产权制度，因而必须改革。根据以上基本原则的要求，我国农地产权创新的基本思路应该是：将农村土地所有权一分为二，即政治所有权与经济所有权，前者归国家，后者归农户，原集体土地所有权分解归入政治所有权和经济所有权。孙中山先生曾经指出，政治就是管理众人之事。政治所有权就是政府基于政治管理而享有的对土地一定的收益和处分权。它主要包括宏观管理权、政策指导权、协调监督权、收益分享权、终极处分权。经济所有权是农户基于对土地的经营使用而享有的占有、使用、收益和一定的处分权。它主要包括占有支配权、经营使用权、自主决策权、成果收益权、流转处分权、继承权等。与此相适应，农村宅基地的政治所有权归国家，经济所有权归农户。宅基地政治所有权主要表现为国家依法享有对宅基地的规划控制权、流转管理权、税收调节权和最终处置权。宅基地经济所有权的主要内容有：农户依法享有在宅基地上建房、居住、买卖、租赁、抵押、继承等权利。由于集体土地所有权主体并没有真正发育起来，将宅基地经济所有权明确赋予农户，对保障和实现农户宅基地的财产权、加快城镇化的进程具有重要意义。

2.建立农村宅基地流转制度，培育农村宅基地流转市场。长期以来，我国农村实行“一户一宅”制度，凡是没有宅基地的农户，只要符合相关政策，按照一定的程序，都可以向集体申请无偿批划一处宅基地，这成为全国农村集体成员所普遍享有的一种福利。笔者通过调查发现，自1984年实行家庭承包制以来，大部分村落的规模都向外扩张了一倍以上，现在除了各农户承包的责任田外，已无多余的土地用于宅基地建设。这就是目前农村宅基地建设的基本“宅情”。这种无地可批的情况实际上宣告了已实行50年的“一户一宅”福利制度的终结，在集体成员内部出现了“几户一宅”的情况。于是就出现了非常尴尬的情况：有的农户由于新增人口等原因急需一处宅基地，但由于集体已无地可批而申请不到宅基地；同时由于农民进城务工等原因村内有一定数量的宅基地被“闲置”。造成这种“需要”与“闲置”同时并存的主要原因是现行的宅基地法律制度已经过时，已经不能适应“分田到户”与国家实行对耕地越来越严厉的保护政策。破解这个困局的唯一出路就是建立农村宅基地流转制度，培养农村宅基地流转市场。赋予农户宅基地经济所有权以后，明晰的产权为宅基地的流转提供了制度前提。接下来的问题是怎么确定流转的范围，或者说在什么范围流转才是合理的？我们认为，将宅基地的流转范围限定在集体成员内部或者各集体成员之间都是不合理的。因为现行的宅基地乃至整个土地制度都是计划经济的产物，已与市场经济的规则与要求不相适应。市场经济的活力来自于自由竞争，没有竞争就没有市场。与此相适应，市场经济必须是开放的经济，必须打破地区壁垒。随着工业化的快速发展，大量农民进城务工，他们需要有房子，需要在城镇安家，否则在城镇便没有“根”，要奔走于农村和城镇之间，加大了生活成本。面对城市的高房价，他们需要通过市场处分自己在农村的房产，实现在城市安家的愿望。这种市场如果没有城镇人口的参与便不是真正的市场。另外还有一种流动，即城镇人口向农村的流动必须引起我们的关注。农村人可以在城镇买房子，城镇人口为什么不能在农村买房子？从公民权利平等的角度看，限制城镇人口在农村购房是没有法理依据的；从社会效益的角度看，城镇人口向农村流动，客观上在城镇腾出了一定的“地盘”，为城镇容纳更多的务工人员提供了有利条件，如果限制宅基地向城镇人口流转，那么就会限制城镇人口向农村流动，同时对农村人口向城镇流动也会产生不利的影响，不利于农民将农村的房产置换为货币到城镇安家，这种社会效益显然是负面的。由此可见，宅基地不但应当向农民放开流转，而且应当向城镇人口放开流转，这才是唯一正确的抉择。那种认为如果放开农村宅基地流转，有人可能会囤积宅基地或者搞房产开发，进一步加剧农村宅基地紧张局面的担心是多余的。因为国家完全可以通过税收的方式对这种情况予以调节，将它控制在适当的范围之内。

3.实行农村建设用地直接入市制度，彻底解决“小产权房”问题。农村宅基地的全面流转必须以农村建设用地的全面流转为前提。根据目前我国的土地管理制度，农村建设用地（乡镇企业用地除外）是不能流转的，只有通过征收变为国有土地后才能流转。如此地方政府低价从农民手中拿地，然后高价出卖，垄断土地一级市场，赚取巨额利润，形成土地财政现象。地方政府对利益的角逐进一步激励了圈地卖地行为，这对我国耕地的保护十分不利。所以，必须对建设用地由国家垄断的制度进行改革，实行农村建设用地不必经过国家征收而直接入市的制度，形成在市场规律的调节下国有和集体所有的建设用地“同地同价同权”的格局。由于土地资源的稀缺性，建设用地的价格可能会有所走高，但用地量将会下降，土地利用效率将会提高，这对保护耕地资源、减少土地浪费十分有利。当然，这可能加大我国城镇化的成本。我们认为，这种加大是必要的，多年来我们对农村欠账太多，中央提出工业要反哺农业，城市要带动农村发展，这就是具体的途径之一。党的十七届三中全会提出，要建立城乡统一的建设用地市场，改革农村集体建设用地使用制度，我们认为当前应当做好两个方面的工作：一是修改《土地管理法》，废除对集体建设用地歧视性规定，规定集体建设用地与国有建设用地同地同权，可以直接入市；二是要规范农村集体建设用地开发，对其条件、范围、方式、程序等作出明确规定；开发必须符合土地利用总体规划和年度利用总体规划，依法交纳税费；明确规定农户对土地处分权的范围和内容，农户受益权的行使和保障等内容。农村建设用地直接入市制度，将使“小产权房”问题迎刃而解。

4.建立健全农村房屋拆迁法规，规范“拆房圈地”活动。最近几年，农村房屋拆迁明显增多，导致的纠纷与矛盾也明显增多，群众上访、民事、刑事案件数量上升，不断有人身伤亡事件发生。另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月生效实施，使城镇存量土地开发成本大为增加，这一定程度上加剧了农村“拆房圈地”活动。因此，急需出台国家层面的农村房屋拆迁法律法规，规范以各种名义在农村广泛存在的“拆房圈地”活动。不仅对农民的房屋要按重置价给予补偿，而且对宅基地使用权（将来可以是经济所有权）也要给予合理补偿。农村拆迁也是政府的征收行为，应当以公共利益的需要为前提，其它拆迁应当纳入商业性拆迁，适用市场的自愿性规则，排除强制性拆迁。许多地方在没有工业化支撑、违背农民意愿的情况下强迫农民“上楼”，其中隐藏着巨大的社会风险，必须引起我们的高度重视。

5.开展农村房屋与宅基地使用权抵押试点，解决农村发展的“融资难”问题。农地所有权的改革是一项较大的系统工程，可能需要较长的时间过程，但农村的发展问题却刻不容缓。目前农村发展缓慢，其中一个重要原因是农民缺乏启动资金，即使有了项目也无能为力。如果解决了农村房屋和宅基地的抵押融资问题，则就是解决了农村发展的一个基础性问题。在现有的法律框架下，房屋属于农民私有，农民拥有宅基地的使用权，这已经具备了宅基地抵押的法理基础。现行的《担保法》第37条将宅基地排除在可抵押的范围之外，但对宅基地之上的房屋是否能够抵押没有明确的规定，所以可以对房屋抵押先行试点，待成熟后再修改担保法的相关规定，允许对宅基地设立抵押权，彻底实现房地一致的原则。具体来说应当做好以下两方面的工作：第一，对农民的房屋和宅基地进行丈量登记，确立房屋的产权。农村宅基地的丈量发证工作2004年10月已基本结束，全国发证覆盖率平均达到71%。[1]305现在的主要任务是要对宅基地之上的房屋进行确权登记，可以借鉴城市房地产登记管理办法，建立农民房屋财产登记制度和登记体系，颁发房屋产权证书，用法律的形式将产权明晰化、确定化，为房屋抵押奠定法律基础。第二，制定抵押管理细则，就抵押的条件、范围、抵押权的实现等作出明确的试行规定。我们建议只要农户具有所有权的房屋都可以设立抵押权，因为现在具有两套以上房屋的农户在全国还是少数，如果将抵押权限制在第二套以上房屋，则实际上是限制了大多数农户抵押融资的权利。如果农户在唯一的住房上设立抵押权，那么抵押权人如何实现抵押权则是一个问题。因为农户的住宅涉及农户的生存权问题，世界上许多国家法律规定对涉及公民生存权的标的物一般是不允许强制执行的。有鉴于此，可以规定，如果农户在唯一的住房上设立抵押权，到期不能偿还债务的，根据合同约定，房屋所有权转归抵押权人，抵押人和抵押权人形成新的租赁关系，抵押人有权长期租赁该房屋；在抵押担保合同中要预先约定租金的数量、交付形式、违约责任等内容。在农村房屋抵押试点的过程中，可将购买抵押房屋者的身份向所有公民放开（包括城镇居民），只不过要规定在同等条件下，集体经济组织的成员有优先购买权。

参考文献：

[1]韩俊.中国农村土地问题调查[M].上海：上海世纪出版股份有限公司，远东出版社，2009.

农村房屋现代设计篇4

    1研究区概况

    康保县(114°11′~114°56′E,41°25′~42°08′N)地处河北省坝上地区,位于内蒙古高原东南缘,是北方农牧交错带中部典型区域,县城距北京市直线距离约260 km,距张家口市约120 km。该区属干旱半干旱气候,降水变率大,时空分布不均。农业生产方式绝大部分为雨养旱作,干旱是最频繁的自然灾害之一,严重威胁农牧业生产和当地人民的生活。历史上康保县土地的主要利用类型为牧场,1928年全县人口仅有5万余人,连年的战乱导致人口下降,直到建国后才开始有大批的垦荒移民在本区定居。该县是部级贫困县,2005年康保县农村年人均收入仅1 946元。近几年退耕还林还草政策逐步落实,人均耕地大量减少,落后生产方式无力承载现有的人口,大量劳动力外出务工,加速了农村过疏化的发展。康保县农业人口从2000年的26.0万人下降到2005年的23.9万人,农业劳动力人口则由2000年的16.9万人下降到13.9万人,实际在村务农的农民只有在册农业人口的50%左右,且留守人口中主要以老人儿童为主。近几年国家加大对该地区的财政支持力度,包括交通、通信等基础设施建设取得了较大进展,如2000~2005年5年间油路通车里程从108.5 km上升到613.4 km,90%的行政村通了汽车。然而与基础设施建设的巨大成就相对,外出务工人数却在近几年急剧增长,由此而导致农村发展过程中出现了一系列的问题,困扰着新农村建设和农业现代化的发展。

    2研究方法

    2.1实地调查

    为了把握康保县的农村过疏化现状,于2007年8月抽样选取6个乡镇19个自然村,样本涵盖了不同经济收入水平、距中心城镇及主要交通线远近不同的村庄。鉴于农村住宅对建设新农村的重要意义和住宅结构、房屋闲置率对人口流失的明显指示作用,以及现有研究在这方面的缺失,本研究结合调查地实际情况重点调查了农宅的材质、住房的闲置和废弃程度以及外出人口的规模。被调查房屋仅限供人居住的坐北朝南的正房,东西侧房不计入统计。调查中沿村内街道按预先设定好的统计特征(表1)逐户记录房屋数量,并对房屋闲置和外出务工人员情况进行问卷调查。本文所用的房屋分类方法对住宅的建筑年代以及房屋使用寿命有很大的指示意义,有助于对不同时期所建住宅数量进行对比分析和对未来房屋使用价值进行预测。

    2.2数据分析

    为对闲置房屋造成的资源浪费状况和村容破败程度进行定量研究,特定义房屋闲置率和残破率如下:砖房闲置率(X1)定义为闲置但仍有利用价值的砖房数量和(Z11、Z 12、Z 13)与全部砖房数量和的比值;土房闲置率(X2)定义为闲置但仍有利用价值的土房数量(T22)与全部可利用土房数量和(T22、T13)的比值;残破率(C)指基本没有利用价值的倒塌土房以及残破土房(T11、T12、T21)的总数与村内全部砖房、土房房屋总数的比值。

    3过疏化现状

    调查发现,被调查地的大部分青壮年外出使近半数房屋闲置,留守人员被当地的百姓戏称为“四环素”、“止疼片”、“娃哈哈”,即老幼病残。很多宅院人去屋空,村落景观破败萧条,形成了与新农村极不和谐的村落景观。调查地在近3年内很少有新住宅建成。

    3.1住房闲置与聚落景观状况

    调查地普遍存在着大量建筑质量较好、建成时间较短的闲置房屋。荒草满园的破败院落严重影响村容景观建设,闲置的农宅对农村的土地资源和建材资源造成了极大的浪费。统计显示很多村有近半数建筑质量较好的砖房闲置(表2),同时一些留守农民却居住在残破的土房里,这部分人绝大多数是老人。在闲置房屋中,砖房、土房的最大闲置率分别达0.526和0.541,平均闲置率分别为0.360和0.254。房屋闲置的另一个特点是农村住房资源的闲置浪费主要体现在砖房,砖房的闲置率明显高于土房,且闲置的绝对数量也远高于土房。在经济水平相对落后的研究区内,砖房的住户大多为生产技能和竞争能力较强的农民或者新婚不久的青年,大量砖结构住房的闲置显示了该地区农村中竞争力较强和意识较开放的人口正在流失。致使当地经济与社会的发展和繁荣因失去优秀劳动力而可能继续恶化。

    闲置住房分布在村落的各个部位,有的分散,有的聚集,为村庄规划和建设带来极大不便,严重制约农村集中供水供热和其他基础设施的建设。同时闲置住房大多比较破落:门窗砌砖、大门紧锁、荒草满园,个别街巷甚至全部住户举家外出,住宅全部闲置,街巷院落中满是杂草,一片荒凉。

    3.2人口结构的老龄化

    人口特别是劳动人口的大量流失导致过疏化区域的社会结构发生巨大变化,改变了原有的稳定人居环境。康保县近年人口统计资料表明,该地区建国以来农业人口增长十分迅速,大约在1990年左右增长趋于平稳,从2000年开始农业就业人口大幅度下降。调查显示:与房屋大量闲置相吻合的是村内人口的大量减少。实际在村内居住的人口远小于统计资料登记人口。大部分户口在本村的农民举家到外地务工或向县城迁移,留守人员多是基本丧失劳动能力的老弱群体。上述情况在坝上农村已经非常普遍,村庄外出务工的人口占到本村人口的30%~60%,而留守人口中劳动力人口的比例只有20%~30%,50岁以上的人口占到留守人口的50%以上。

    过疏化冲击了农村正常的生产生活秩序,给农村发展带来了诸多困扰。一是留守儿童的抚养问题,留守生活对儿童身心健康和今后的发展存在诸多的不利影响[8];二是留守老人赡养问题,没有儿女在身边照顾,生活在村内的老人日日形单影只,内心的孤独和生活上的困难成为晚年最难以消受的痛苦;三是农村建设问题,据调查近几年由于壮劳力的大量流失,村里诸如修桥补路等集体建设基本处于瘫痪,植树造林往往要老人孩子上山完成。

    4驱动力分析

    4.1农村人口下降

    村内实际居住人口的减少是导致住房闲置及农村聚落过疏化的直接原因。由图1可以看出:2000年以来康保县农业人口数量出现了大幅度的下降[9],另外近3年农村在校学生数的大幅下降[10]也可反映农村人口的自然下降趋势。

    另外,许多村庄由于在学儿童的减少而废校,这进一步促使有能力的年轻父母携带子女外出,一方面追求更好的生活,另一方面也使子女能够更方便地接受学校教育。据统计,目前该县除乡镇所在地外几乎没有村落设有小学校。实际上这种情况在我国北方农牧交错带农村具有普遍性。4.2经济增长缓慢且明显不稳定经济水平的长期低下和缓慢增长是导致农村过疏化的根本原因。康保县作为部级贫困县,经济发展水平起点低、发展速度慢,远落后于全省和全国平均水平[9?11](图2),加之粗放的农业生产方式极易受恶劣气候的影响(2007年特大干旱导致数万公顷农田绝收),致使农民的生活水平难以稳步提高。退耕还林还草政策实施后,原有落后的生产方式并未得到根本转变,农牧业技术含量、集约化程度还很低,耕地减少的农民不能在当地维持较好的生活而举家外出,也是导致过疏化的一个原因。这从另一个侧面也反映了退耕还林还草政策的实施需要有图2康保县经济水平与河北省和全国平均水平的比较Fig.2 Comparison of economic level of Kangbao County with theaverage levels of Hebei Province and China配套的技术措施来提高当地的生产力水平或合理的生态补偿机制才能保证生态保育与经济社会的和谐发展,否则会出现类似研究区内基础设施建设得到提高(如村村通公路,村村通电话),而村容景观却呈现破败萧条的过疏化现象。4.3过疏化现象驱动因子的复杂程度较高过疏化发展的驱动因子较为复杂。从图3可以看出,被调查村落的过疏化程度与聚落距当地经济行政中心或主要交通线的距离并无直接的相关关系(图3a),但是从整个调查地来看,村落的房屋闲置率与村落整体经济水平(本文以砖结构房屋比例来度量)大致呈正相关(图3b),即经济状况越好的村落选择外出谋生的农民越多。这也反映了在当地相对落后的生产方式下,竞争意识和竞争力较强的农民会首先流失,优质劳动力资源的丧失对当地经济的现实和长远发展具有严重的消极影响。

    5讨论与结论

农村房屋现代设计篇5

长期以来，我国有关房地产的法律法规关注的重点是城市房屋及土地的登记。对于农村房屋及宅基地缺乏相关法规的规范。因此，农村房屋及宅基地一直处于无法确权、不能交易的状态。这对于明确农民的财产权利，促进农村房屋及宅基地的正常流转，以及城乡房地产市场的一体化，无疑是最大的障碍。而要排除这个障碍，目前还存在很多问题需要破解，一方面是制度体系的建立，包括法律层面、理论层面的健全与完善；另一方面是需要从实践的角度去试点、去推进。

当前，在农村房屋确权中还存在一些亟待解决的问题。

一是农村房屋及宅基地统计数据的缺失。相对于城市房屋而言，集体土地上的农村房屋因长久以来处于散乱建设的状态，一户多宅、违规建设等现象严重。因此，确认合法合规的房屋及宅基地就是一项比较困难的工作。而且，全国范围内的农村情况又千差万别，这就给农房和宅基地的统计工作带来了难度。但是，没有基础数据，农房登记确权无异于无本之木。

二是农村房屋及宅基地登记确权法规体系的缺失。2008年颁布实施的《房屋登记办法》中首次对集体土地上房屋的初始登记、变更登记、转移登记等做出了规定。而在此之前，农房登记基本处于法律规范的空白区域。关于集体土地的管理，除了为数不多的几个国务院、国土资源部的文件之外，尚没有法律规范层次的制度规范。这也就造成了农房及宅基地确权登记的无法可依。

三是农民房屋确权登记观念淡薄。在我国这样一个农业大国，自古以来农村房屋就是世代相传的家业。在大多数农民的观念里，自己居住或所有的房屋及宅基地理所当然是自己的财产，为什么还需要确权登记？这种观念影响了这项工作的推进速度。为此，各级相关部门及媒体应该积极引导农民观念的改变，主动进行房屋和宅基地的登记，以合法的方式保障自己的权利和利益。

四是相关登记部门操作程序的规范。国有土地上的房屋登记也只是在2008年《房屋登记办法》出台后才逐步规范。目前，在登记类型的确定、登记流程的设计、登记簿的建立等很多实操性环节上仍有很多问题需要在实践中不断总结、不断完善。而集体土地上房屋的登记更是一项新鲜事物。对于各地登记部门而言，就更需要设计出适宜的操作流程等。对此，就需要登记部门在遵照相关规定的前提下去探索和实践。

农村房屋现代设计篇6

关键词：新农村，住宅建设，居住质量

 

随着我国城市化进程的不断加快，广大的农村正逐渐富裕起来，农村经济得到迅速发展，但是，与城市住宅和居住环境相比，农村民居和环境没有得到实质的改观，仍然比较落后，随着农民收入稳步增长，群众的生活水平不断提高，传统村镇体系和传统民居已经不能满足农民的现代生活。为此，在我国政府的“十一五”规划中，提出了“建设社主义新农村”的重大历史任务。

河南是人口大省，也是农业大省，长期以来，河南省大部分农村地区的人居环境不能令人满意，农村住宅居住质量和住宅建设存在诸多问题。本文在分析农村住宅建设存在问题的基础上，结合农村现状，深入探讨了出现问题的原因。

1 农村住宅存在的问题分析[1,2]

1.1总体设计规划不合理，“空心村”现象严重

首先绝大部分农村没有按照《村庄规划标准》要求进行总体规划，反映的是村庄布局散、规模小、建设乱、交通不便、社会功能不完善。村民根据自己的选址要求，拿到审批手续后，便自行建造，缺乏全局意识导致住宅自然分布。有些村民修建新房，并不在以前旧宅上翻新，而是重新选址，一户多宅，重复占地。一些经济相对落后的村组，村民考虑到乡村内部基础设施较差，许多村民选择在村庄外部，道路附近建新房。形成村内大量旧房闲置，破烂不堪，村庄周围新建房屋布局零乱的“空心村”。此外，村民单户独立式住宅比较多，住房面积喜欢偏大，不考虑自家人数，间数越来越多，房屋越高越好。一些先富起来的农民建起了三层楼房，农村人始终坚持的片面风水原则，认为自家西边邻居的房顶不能高过自己家的房顶，如果高过自己家屋顶是一定要阻止或加盖，迫使有些会建造所谓的假三层，就是从外观上看是三层，实际只有两层。诸如此类而产生的纠纷层出不穷，浪费的建材不胜枚举。且临路、临街乱搭建生产经营性用房，房屋的层数、进深、朝向等均参差不齐[3]。

随着农民生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求越来越高，农村居民争相盖房改善居住条件，新建房屋不断向村外延伸，大量占用耕地，形成带状、块状式新村。

一方面，村庄规模盲目扩大，给耕地保护带来了很大的压力。据《中国土地统计年鉴》统计1995年全国农村个人新增建房用地29090公顷，其中占用耕地10637公顷，1996年全国农村个人新增建房用地29109公顷，其中占用耕地10174公顷。另据全国土地详查提供的数据，2000年我国村镇居民宅基地己达2.5亿亩，大大超过规划用地2亿亩的控制指标[4]。

另一方面，农民每人法定拥有的宅基地面积大于城市居民，再加上宅前宅后的场地、与邻居山墙之间的距离，使得农村人均居住用地面积过大。此外，很多农村居民建新房但却不拆掉原来的旧房，一户多宅的现象普遍存在，或者造成“空心村”的情形，或者将多余的房屋出租，造成土地的浪费，也使得农田难以形成成片规模，影响了土地的集约利用和农业的规模经营[5]。

1.3缺乏设计，住宅功能失调

农村住宅建设极少经过正规设计，建房施工基本没有正规的设计图纸，多是简单模仿，自筹自建，导致农村，设施严重不足。住宅平面布局和空间组合极不合理，人畜混居、生产生活不分、内外不分、动静不分、干湿不分、设施不全、设备简陋。，居住质量。厨房卫生间功能不齐全，室内污染物严重超标，难以满足新农村农民的正常居住需求。

1.4建筑质量参差不齐，安全隐患较大

从事乡村建设的施工队伍大多由乡村木匠和泥瓦匠拼凑而成，由于缺乏对其管理、培训，稍有点砌墙抹灰技术的农民就拉起施工队承揽工程，没有营业执照，更谈不上资质等级，队伍素质低，缺乏必要的技术装备，施工无监督，质量无检验。其施工前的盲目性和随意性大，往往忽视水文地质因素，施工中砌筑墙体不讲质量、混凝土使用不按规定操作、屋架承载缺乏科学计算等，导致房屋功能和质量低下，建筑质量隐患较大。

1.5民居抗震性能差

近年来发生在我国农村地区的地震都造成了严重的人员伤亡和经济损失。，居住质量。农村地区广大人民群众的生命财产和社会发展面临着严重的地震灾害威胁。地震造成的房屋倒塌是农村地区人员伤亡的重大直接原因。文献[6]对我国某地区民居调查发现，具备一般抗震性能的只占当前农居总数的10%，而大约90%的房子不具备抗震性能，91%的人口居住在这些没有抗震性能的房子里。抗震性能差已成为我国各省农村亟待面临的一个共性问题。

1.6建筑室内环境与居住条件较差

目前，河南农村住宅多为低层砖混结构，其护结构过于单薄，外墙墙厚不够；水泥面层的平屋顶几乎没有任何保温隔热措施；门窗过大面积大且材料低劣等均是造成用能效率低的主要原因，农村住宅实际能耗远高出国家标准。随着农民生活水平提高，农村能耗将加快提升，这将对全国能源供应造成巨大压力。

2 原因探讨

2.1城乡二元经济社会结构

长期以来，由于一系列制度的实行，我国农业与工业处于对立状态的二元经济结构，也就必然导致城市与乡村对立的二元社会结构，二者相互影响，形成了城乡分隔、工农排斥的二元社会经济结构。城乡居民在生存和发展等基本权利上处于不平等的地位，表现在城市社区发达，现代化程度高；农村社区封闭、落后，带有浓厚的传统特征，发展缓慢[7]。二元社会经济结构的存在，使得农村生产率低、产业结构不合理农村大量剩余劳动力得不到转移；削弱了农村发展的物质基础，延缓了农村居民生活水平的提高；制约了现代文化的传播。

虽然自1978年改革开放以来由于制度创新带来了巨大的推动力，但中国社会的二元性仍然根深蒂固地存在着，制度约束仍然是农村各项事业发展的主要障碍。，居住质量。其对农村建设影响具体表现为。

（l）快速发展的农村经济与滞后的城镇化之间的矛盾

改革开放以来，我国农村变化迅速、随着农业生产力的提高，农村出现了剩余资金的积累，同时劳动力的剩余也逐步显性化，由于我国实行的是城乡二元对立的杜会体制，因此，农村的资金和劳动力等要素不能顺利进入城镇，由此引发了乡镇企业的发展和大量农民工的出现。随着农村非农产业的发展，农户的收入逐渐增高，其来源也逐步向二、三产业转移[8]，然而此时我国城乡体制改革相对滞后，户籍制度、生活保障制度、医疗保险制度等的差异使得农民资本与劳动力转移的门槛过高，严重阻碍了农民进城的步伐。土地是农民最重要的生活保障资料，假设农民彻底放弃土地进城发展，意味着失去土地这一保障，而进城后农民文化水平低、其他各项技能较差，很难找到工作，即使找到工作也是工作强度大，工资水平低的行业，随时还有可能失业，生活基本没有保障；如果农民不放弃土地做全职农民或兼业农民，首先他们有土地这一重要的生活保障资料，而且在熟悉的行业、熟悉的社会圈子中收入相对稳定。，居住质量。所以在进行充分博弈后，绝大多数农民选择了保留土地多产业发展，只有少数所谓的农民精英敢于放弃土地进入城镇发展。

（2）家庭结构的变化

由于农村经济结构非农化的发展，农民的收入来源开始多元化，人们对大家庭的依赖程度逐步降低，联合家庭开始消失，主干家庭也逐步向核心家庭过渡、家庭分户高潮开始出现，进而引发了建房的高峰，这在当时城乡对立的背景下进一步为宅基地面积的扩张提供了可能。

2.2村庄规划编制滞后

长期以来，各级部门对农村规划意识比较淡薄，至今都未建立完整的村镇规划体系[9]。据建设部统计，改革开放以来，曾经编制过村庄规划的占村庄总数的51.1%，曾经完善村庄规划的占村庄总数的21.6%。根据部分地方调查估计，农民建房按照规定经过规划建设审批的，仅占30%左右。，居住质量。上述两项综合计算，目前村庄规划建设管理制度的实际执行率仅在6%一15%之间。国家虽然制定的很多规定，如《社会主义新农村住宅图集》，但很难真正的执行，同时缺乏审批监督的管理措施。农民建房只需要找相关的管理部门批地基，就可以建房了，至于房子的质量、式样、结构、住宅之间的密度和间距不在规划范围。使得日本式、欧式、英国式等等形式都有，楼房越建越高，住宅之间的间距越来越小。不仅使不少地方出现了“只见新楼，不见新村”的尴尬景象，还增加了耕地的压力[10,11]。

2.3缺乏技术指导

各级领导十分关注农村的住房问题，编制了成套的施工图，但不是所有的建筑施工人员都能看懂，这些施工者几乎没有一个是建筑相关专业的人才，接受培训的机会也很少，加上简陋的施工设备，导致施工方面存在问题。设计人员也是良莠不齐，设计市场也是十混乱，几个人或者一个人就可以成立一家单位，没有经过深入调查，七拼八凑也能设计出一套房子。那些有资质的规划师、建筑师，结构师很少农村开展工作。

2.4农民受教育程度和文化水平较低[12]

受传统文化和小农经济生产方式等历史原因的影响，农民的受教育程度、文化水平及对社会文化的认知和接受能力都较低。农民居住的分散性、生产方式的封闭性、社会交往与联系的局限性，造成生产者的观念和心理在农民思想中普遍存在。建房时置规划于不顾，贪大求洋、随意搭建，盖了新房，旧房宅基地仍不肯退出，环境意识、文明意识、卫生意识淡薄，垃圾乱堆、脏水乱排、杂物乱堆。这也是造成村庄环境脏乱差的主要原因。，居住质量。此外，一部分农民心中的封建迷信思想还没有消除，认为现有住宅地理位置较佳或所谓“风水”较好等等。

3 小结

由于存在上述原因，河南农村大部分住房，已不能满足新时期新农民的住房需求，河南新农村建设应注重民居建设问题，从深层次原因出发，政府重视，社会关注，大众参与，上述问题将得到合理的解决，农村居住质量也将进一步得到提高。

参考文献

[1]河南省统计局.河南省第二次农业普查主要数据公报.

[2]河南省统计局.河南省统计年鉴2008.

[3]孙丹.农户住房消费影响因素分析[D].华中农业大学，2008:30-31.

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[8]赵之枫.城市化加速时期村庄集聚及规划建设研究[D].北京:清华大学，2001:12,34,127.

[9]于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察，1996(6):37-40.

[10]薛力.城市化背景下的“空心村”现象及其对策探讨——以江苏省为例[J].城市规划,2001(6):9-14.

[11]高燕.农村居民点用地整理的适宜性评价、模式及政策选择[D].浙江大学，2004:15-20.

[12]张光波，刘复国.增加农民收入的关键在于提高农民素质[J].维坊学院学,2004:10-12.

 

农村房屋现代设计篇7

为统筹城乡经济社会协调发展，加快小城镇和新型农村社区建设，推进新型城镇化进程和城乡一体化步伐，根据市委、市政府《关于推进城乡建设加快城镇化进程的实施方案》，结合我市实际情况，制定本意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以“集约土地、集聚产业、集中居住、集合发展”为目标，按照“政府主导、镇为主体、统筹安排、积极推进”的总体思路，牢固树立“以中心城市的标准建设小城镇”的理念，进一步优化小城镇空间布局，整合资金资源，强化规划引导，依法拆旧建新、完善功能配套，妥善安置农民、提升环境条件、促进和谐稳定，着力民生改善，着力形象提升，全面加快推进小城镇和新型农村社区建设。

（二）基本原则

——规划先行原则。坚持“三规合一”，依据《市村镇体系规划》和各镇小城镇总体规划，对需要异地搬迁进社区的村（居），进行摸底调查，依据资源和环境的承载能力，在小城镇镇区科学编制新型农村社区建设规划，合村并点，促进资源集约利用、功能集合构建，促进人口向城镇转移。

——统筹安排原则。小城镇建设要与新型农村社区建设相结合，与镇中村改造、土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩、迁户并村、农村危房改造、保障性安居工程建设等工作相结合，与体现城乡一体的新农村空间布局规划、体现现代文明的新型农村社区规划、体现物质文明、精神文明、政治文明、生态文明协调发展的建设规划相结合,加强资金整合和资源共享，统筹安排，循序渐进，实事求是、公开透明、政策配套、市场运作，促进互利共赢，鼓励农民进市区、进组团、进镇区、进社区。

——政策创新原则。按照“规划先行、就业为本、制订计划、分批实施”的要求，注重改革创新，突破体制束缚，积极探索小城镇和新型农村社区建设模式，完善相关机制和政策意见，加快以城带乡、以乡促城、城乡互动、协调发展。

——尊重群众意愿原则。坚持尊重客观规律，以人为本，协调发展，引导群众积极参与，不急功近利，不搞形式主义，把保障群众权益、改善群众生活环境作为工作的出发点和落脚点，切实提高群众的幸福指数。

二、工作任务

（一）加快规划修编，引领城镇社区建设

要牢固树立小城镇和新型农村社区规划的现代性、生态性、前瞻性和科学性理念，把土地等自然资源的节约利用落实到规划建设的全过程。根据市国民经济和社会发展“十二五”规划、市域村镇体系规划（市域城乡总体规划），2011年12月底前要编制完成11个镇镇区的控制性详细规划。镇区控制性详细规划要与土地利用总体规划、产业发展布局规划相衔接，根据区位、资源、产业等特点，进一步优化功能分区。

各镇（街道）要澄清辖区内所涵盖村的数量，按照镇区、产业聚集区和主要道路两侧村庄分类进行统计。在摸清底数的基础上，认真研究，规划确定每年拟启动建设的新型农村社区。对于已经启动建设的新型农村社区和拟启动建设的新型农村社区都要分阶段明确具体任务，科学编制规划，制定推进时间表，分期分批分步实施，有序推进。2012年拟启动建设的新型农村社区，要在今年12月底以前完成修建性详细规划，并通过评审。新型农村社区规划既要考虑与城镇的产业配套、设施衔接，也要着眼于接纳周边村融入，一次性规划到位。要严格执行规划，切实维护规划的权威性和严肃性。

（二）加强城镇建设，提升城镇品位

发展楼宇经济是打破土地制约瓶颈、提升城镇品位、增强综合功能的重要手段，是改善环境、带动新的经济增长点的重要抓手。各镇（街道）要本着计划安排、奋发有为、适度超前的原则，努力提高楼宇的规划设计档次和建设水平。要立足高标准、高境界，大视角、大手笔的“两高两大”理念，超前规划，打造发展高地。建设一批独具特色、风格鲜明的智能化、现代化写字楼、酒店、商贸楼等。

鼓励开发建设单位参与楼宇项目建设，对按期完成楼宇项目工程建设任务的，在土地拍卖收益、收费、税收等方面要制定优惠扶持政策。创新服务机制，牢固树立“服务就是生产力”的发展理念，营造宽松环境，促进楼宇项目建设。以发展楼宇经济促进信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场的形成，带动周边信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，建设功能良好、配套齐全的新型城镇商圈。2012年，克井、轵城、承留、思礼、坡头等镇要建设不低于7层的楼宇20栋以上。

按照现代化小城镇建设要求，突出抓好道路、绿化、供热、供气、供水和污水、垃圾集中处理等基础设施，提升综合承载能力。围绕“五个一”提升城镇功能，配套商贸、教育、医疗、文体等公共服务设施。各镇要建设或改建一个大型的购物广场或便民超市（面积不少于2000平方米），一个星级酒店，一处开放的休闲公园（面积不小于30亩）；要建设一处农贸市场，一个镇级幼儿园。围绕镇区关键节点建设，抓好综合提升。各镇要实现有一处靓丽的镇区入口，一个标志性建筑物，一条特色商业街，一片美丽的镇区夜景。

（三）建设新型社区，促进人口集聚

以“改善人居环境、集聚城镇人口”为目标，积极对小城镇和新型农村社区进行大规划、大建设，对镇中村进行大改造、大提升，促进镇村繁荣和民生改善。按照“规划先行、就业为本、制订计划、分批实施”的原则，先行安排对产业集聚区规划区内的村、对组团及项目区内的村、对建设用地与一般农用地区域村、对镇区、迁户并村区及土地三项综合整治的村进行整合搬迁。在镇区或镇区周边，选择合适地点建设一批新型农村社区，实现小城镇建设与新型农村社区的有机统一。要重点做好规划选址、基础设施建设、公共服务配套、生态环境建设等工作，吸引人口向镇区集中。

新型农村社区建设要坚持高标准，每个社区内要建设一个综合社区服务中心。社区服务中心可综合设置社区管理中心、标准化卫生所、便民服务超市、计划生育室、社会保障室、警务室、档案室、文化活动室、人民调解室、公共活动中心等。有条件的新型农村社区可建设小学、公交站、农贸市场、配电房、养老院等。要积极推广代建、统建和自建等多种模式建设新型农村社区，代建、统建必须征得全体村民的同意。

坚持政府“主导规划、主导土地、主导政策、主导拆迁”的原则，对镇中村、商业街区打破地域界限，统筹规划布局，集中连片开发，建设新型社区，加快镇中村改造步伐。加大拆除力度，拆除镇中村有碍观瞻的建（构）筑物，对老街道实施“穿衣带帽”彻底改造，做精沿街立面，强化综合整治，美化靓化城镇环境，提升城镇形象。2012年，要启动坡头、思礼、轵城等3个镇中村改造项目，在镇区开工建设新型农村社区10个以上，新增住房面积20万平方米以上，新增镇区人口2万人以上，带动全市城镇化率增加1.5个百分点以上。

（四）强化运营管理，提升城镇形象

坚持以中心城区的标准管理小城镇，以推行精细化、标准化管理为核心，以建立高效的城镇管理体制和采用先进的管理手段为举措，以服务人民群众和提高居民素质为根本，推进城镇管理体制改革。按照“属地管理”和“谁主管谁负责”原则，在各镇集中开展违法建设综合整治活动，建立健全违法建设的预防、发现、制止、报告、拆除、查处工作机制。

进一步充实各镇城管、环卫、园林、市政管养队伍，完善职能，健全制度，制定落实城镇管理、园林绿化、门前三包、城管执法等方面综合考核办法，细化考核内容、量化考核指标，强化激励机制，使城镇管理手段法制化、管理方式属地化、管理机制精细化、管理目标长效化，全方位提高城镇管理效能，实现“保洁全天候，管理无缝隙，责任全覆盖”，全面提升综合管理水平，拔高城镇形象。2012年，每个镇要开展一项以上“部级生态镇”“国家卫生镇”“文明镇”“省级园林镇”等创建活动。

三、政策扶持

凡在小城镇、组团新建的新型农村社区，一律停止单家独院式住宅的规划建设和审批，全部推行多层、小高层、高层楼宇建设，统一实行单元式住宅社区管理。新型农村社区建设可以以政府为主导，实行代建制，可以利用保障性安居工程进行建设，也可市场化运作，招商引资进行建设。

若实行代建制，代建管理费最高不超过工程总投资额的3%（包括勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等）。代建项目一般应通过公开招标程序在代建单位预选名录中择优选择。代建单位由市政府投资办、市住房和城乡建设局根据企业的开发资质、资金实力、业绩、信誉、专业技术人员配备等因素，对申报进入代建单位预选名录的房地产开发企业进行资格审查后确定。

若利用市保障性安居工程，市政府每年将全市保障性安居工程建设指标进行分解，各镇按要求进行建设，最大户型不得超过国家规定面积。

若进行市场化运作，每个项目的安置开发比例不得高于1：1.5。

（一）土地政策

1．小城镇和新型农村社区建设用地要符合市域总体规划、村镇体系规划、土地利用总体规划、产业集聚区发展规划等，并纳入全市土地供应计划。

2．小城镇和新型农村社区建设用地要充分利用城乡建设用地增减挂钩政策。以国有划拨或出让方式供地的，涉及农用地转为建设用地的，应依法办理农用地转用手续。原村（居）建设用地在地面附着物清除后，由政府组织复垦或盘活利用等方式进行处置，若涉及征用时，不再对原村（居）进行补偿。

3．凡在小城镇、组团等规划区内进行新型农村社区建设的，建设用地可按有关方式予以供地。

4．新型农村社区建设用地可利用已批复的保障性安居工程建设用地。

（二）税费减免

除国家和省明文规定不得减免的行政性收费按规定缴纳外，其它由本市收取的（不含企业收取的各项费用）基础设施配套费、拆迁管理费、建筑工程质量监督费、住房所有权登记费、土地登记费等行政事业性收费一律免收；墙改基金、工程质量监测费、散装水泥专项基金等市政府规定权限范围内的各种服务性收费减半征收。

本方案下发之前已缴纳相关税费的，不予调整或退还。

（三）产权办理

1．以国有出让形式供地建设的小城镇和新型农村社区农民住房，可依法办理国有土地使用权证和房屋所有权证。

2．以国有划拨方式供地在小城镇建设的新型农村社区农民住房和使用保障性安居工程建设用地建设的农民住房，参照保障性住房予以办理国有土地使用权证和房屋所有权证。如上市交易，可比照经济适用住房上市交易的有关政策，按照基准地价的5%依法补缴该房屋分摊土地的土地出让收益及相关税费后，允许上市交易。

3．以农村宅基地审批方式供地在小城镇建设的新型农村社区农民住房，可依法办理集体土地使用权证，不得上市交易。

（四）拆迁补偿

对于需要异地搬迁进入小城镇和新型农村社区居住的农户，原则上实行“一村一策”，对搬迁农户进行合理补偿。被拆迁人的合法房屋及附着物，一般采取货币补偿和住房安置相结合的方式进行。货币补偿价格由镇（街道）和被拆迁人共同认定的有资质的评估机构，按拆迁公告时周边同等结构房屋现时价格评估确定。

1．对主动拆迁进入小城镇和新型农村社区居住的农户，按原房屋面积给予一定的资金奖励。

2．先拆迁后安置的村（居）民需租房时，按每户每月700元进行补助。补助期限为协议签订之日到社区安置房交房之日。

3．搬家费按每户1200元进行补助。

对原村（居）办公用房、公益事业用房，以及原集体土地上的乡镇企业用房、其它非住宅房屋或建（构）筑物，按评估价格一次性给予补偿，不再进行安置。

（五）住房安置

1．新型农村社区农民住房的建筑面积由各镇（街道）视具体情况确定，原则上单套建筑面积最大不超过144平方米，最小与保障性安居房面积相一致。已建成的保障性安居房可用作新型农村社区居民的安置。

2．每人享受的安置房面积按“40+10”执行（即每人按市政府公布的安置价享受40平方米，同时每人还可按政府公布的成本价再享受不超过10平方米），户型内其余超面积部分按市场价结算。

3．鼓励农民入住高层、小高层，对选择高层、小高层住宅的农民，原则上每人按当地政府公布的高层或小高层安置价享受50平方米，户型内超面积部分按成本价结算。

4．对安置面积达不到最小户型的住房特困户，经所在村（居）和镇（街道）审定并公示后，报市政府批准，其住房按最小户型安置。

5．夫妻一方符合安置条件，其家庭在外人员每人可按成本价享受不超过30平方米的安置房。

6．在被拆迁村建房的外村人员，参照拆迁评估中的货币补偿和住房安置进行。

7．在对新型农村社区农民住房进行建设的同时，还要按照社区规划，配建一定面积的社区服务中心、幼儿园等公共服务用房。

（六）资金支持

1．小城镇和新型农村社区建设所需资金可整合市保障性安居工程建设资金、迁户并村资金、危房改造资金等，统筹使用；

2．可通过村集体或开发商自筹、政府投融资平台融资、银行贷款、拍卖社区商业用房、对冲拆迁补偿款等形式多渠道、多形式筹措；

3．每年从全市商服用地及商品房住宅用地出让金中提取一定数量资金，建立新型农村社区建设基金，形成长效投入机制。

（七）待遇扶持

1．凡进入小城镇和新型农村社区入住的农民，依法依规保留其原有土地承包经营权（期限不得超过剩余承包期），享有原农村集体经济组织对集体建设用地流转收益的分配权力。

2．对自愿放弃农村土地承包经营权入住新型农村社区的农民给予一定补贴，补贴金额及方式由当事人和镇、村、组协商确定。

3．入住新型农村社区的农民可自由选择参加新农保或面向城镇居民的社会保障。参加城镇居民社会保障的须放弃农村居民社会保障。与用人单位签订劳动合同的，用人单位与个人分别按规定缴纳基本养老保险；以城镇灵活就业人员身份参加城镇企业职工基本养老保险的，享受相关补贴政策。

4．入住新型农村社区的农民均可自由选择参加城镇居民医疗保险或新型农村合作医疗保险。与用人单位签订劳动合同的，可按规定参加城镇职工基本医疗保险；以城镇灵活就业人员身份参加城镇职工基本医疗保险的，享受相关补贴政策。

5．新型农村社区农民有5年的生育政策过渡期和奖扶政策过渡期，过渡期内仍执行农村计划生育政策，过渡期满后执行城镇计划生育政策。

6．对进入小城镇和新型农村社区入住2年以上家庭或人均耕地不足0.3亩村的失地农民家庭的义务兵发放非农《优待安置证》。对持非农《优待安置证》的退役士兵，统一实行自谋职业货币安置和指令性安置相结合的安置政策。

7．新型农村社区“五保”对象按城镇“三无”人员予以生活保障，对符合条件的困难家庭可按规定享受城镇居民最低生活保障待遇。

四、工作程序

（一）确权登记

市政府有关部门要按照城市总体规划、土地利用总体规划、产业集聚区发展规划，结合工作重点，科学安排，明确目标，分轻重缓急对需要搬迁的村（居）进行摸底调查，依照有关法律法规，对集体建设用地、集体资产、农业生产设施、承包地、宅基地、房屋产权等进行确权登记。确权登记结果应与被拆迁地集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认，并由镇（街道）负责在各村（居）予以公示。对确权登记结果提出异议的，要进行二次确权、公示。公示后，农村集体经济组织和个人不得再擅自搞任何建设。

（二）公告

公告包括拆迁补偿方案和房屋安置方案公告。各镇（街道）要紧密结合有关部门，拟订拆迁补偿方案和房屋安置方案，并予以公告。对两方案有不同意见、要求举行听证会的，市有关主管部门应及时组织听证。对于群众提出的合理要求，要妥善予以解决。

（三）签订协议

拆迁补偿方案和房屋安置方案后，各镇（街道）要按照补偿安置方案，与搬迁村、组代表就补偿安置等事项签订拆迁补偿安置协议。协议应明确规定拆迁方式、补偿形式、补偿金额、安置方式、安置地点、安置房用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、违约责任、解决争议方法等内容。拆迁补偿安置协议经村（居）党员大会、居民代表大会讨论通过，三分之二以上住户签字同意后，由各镇（街道）以文件形式呈市政府报批。

（四）房屋拆迁

房屋拆迁由搬迁村所在镇（街道）统一组织，可以委托持有房屋拆迁资格证书的拆迁单位实施拆迁，也可由群众自行拆迁。对在一定期限内主动完成拆迁的，给予一定的资金奖励。

（五）居民回迁

安置房建成后，经规划、国土、消防、住建等相关部门验收合格后，由建设单位按规定申请办理初始登记相关手续。搬迁村原所在镇（街道）要统筹、协调做好居民回迁安置工作。安置房选房方式由村（居）决定，一般采取抽签方式，抽签过程应由公证机构公证。选房结束后，各镇（街道）应将选房结果、余房情况等予以公示。

五、建立完善工作推进机制

（一）加强组织领导。市加快推进小城镇建设领导小组办公室和市加快新型农村社区建设推进农村社区化发展工作领导小组办公室要强化组织领导，加强服务协调，加速项目推进。各镇（街道）也要参照市里的做法，整合镇一体办、村镇办等，健全领导机构，充实领导力量，形成工作合力，切实抓紧、抓好、抓出成效。

（二）强化落实责任。市、镇、村三级要细化责任，坚持工作分解到位，奖惩落实到位，责任追究到位。统计部门要建立起具有特色的小城镇和新型农村社区统计评价体系，作为目标管理的重要内容，把“软指标”变为“硬要求”，扎实推进小城镇和新型农村社区建设。市、镇政府对确定的小城镇和新型农村社区建设项目，纳入目标管理，加大督查力度，制定考核细则，一月一考评，一季一奖补，半年一总结，通过现场会、奖评会、观摩会进行督促、检查、奖惩，强力推进工作开展。市城乡一体化工作办公室要会同市委市政府督查局、市住房和城乡建设局、市城乡规划管理局等部门，每季度对各镇小城镇和新型农村社区建设情况进行督导考核，严格奖惩，对工作力度大、建设速度快、效果突出的镇进行表彰奖补；对工作不力，项目推进差、变化不明显的镇进行追究问责。年终根据小城镇和新型农村社区建设工作台账完成情况、建设管理效果和综合考核情况，评选出小城镇建设先进镇7个、新型农村社区建设先进镇、街道7个进行表彰。

（三）加强政策扶持。今后三年，每年市政府都将安排一定额度（按每年计划确定）的财政资金用于支持小城镇和新型农村社区建设。建立新型农村社区基金，形成长效投入机制。财政、发改、国土、交通、电力、通讯、水利、林业、教育、卫生、民政、文化等部门都要围绕新型农村社区建设，结合自身实际，制定详细的政策扶持措施，加大投入力度。金融部门要加强对小城镇和新型农村社区建设的金融服务，加大对新型农村社区建设的信贷支持力度，拓宽融资渠道，形成多元化的资金投入体系。各镇（街道）要从根本上破除体制障碍和约束，最大程度地调动农民的积极性，引导农民自觉地向小城镇和新型农村社区集中，让农民真正享受到城市的生活，真正享受到城镇化带来的实惠和好处。

农村房屋现代设计篇8

三大争议：法律框架、进度把握和补偿额――土地集约化该如何实现？

无论在经济发达的苏南，还是相对落后的苏北，一项政府工程――“农民集中居住”，正在各地大力推进。

“农民集中居住”，就是把住在自然村的农民集中到小区居住。在这一主题词下，大量农村房屋被拆迁，众多自然村迅速消失，成千上万农民住进公寓楼，城市与乡村的界限日渐模糊。

对于延续数十年的城乡分割的中国社会来说，这样的变化是巨大且深刻的。同时，这种目前被一些人称为“新农村实验”的模式，也引起了种种争议。

“居住向社区集中”

在江苏，“农民集中居住”作为经济发达地区基层政府的分散性做法，可以追溯到本世纪初。

大约在2001年前后，在苏南的苏州、无锡等地的富裕乡镇，就出现了一些小规模的“农民集中居住”试验。那时正是苏南地区工业化的高速发展阶段，中青年农民大多进厂做工或经商，一些自然村人口绝对减少，变成“空心村”。当地基层政府便开始尝试，把一些人口较少的自然村撤并，集中到人口大村，或者集中建设公寓型农民小区。

这样做，既改善了农村居住环境，也提高了农村投资效率，在当时被称为“居住向社区集中”。

然而，这一本来是基于经济发展的务实举措，于有意无意之间，在江苏渐次升级为全局性做法。

2003年7月，江苏省委召开十届五次会议，提出“两个率先”（即“率先全面建成小康社会、率先基本实现现代化”），决定 “到2010年左右，全面建成更高水平的小康社会；到2020年左右总体上基本实现现代化”。此后，苏南地区被赋予“先行者”重任：2007年前全面建成小康社会，2012年前基本实现现代化。该地区城市化步伐大大加快，工业用地倍显紧张。

如此情势下，江阴市新桥镇“农村三集中”被发掘成为集约用地的典型。概括来说，新桥镇的“农村三集中”，就是把全镇19.3平方公里分为三大功能区――7平方公里的工业园区，7平方公里的生态农业区，5.3平方公里的居住商贸区；工业全部集中到园区，农民集中到镇区居住，农地由当地企业搞规模经营――是为“农村三集中”的原型。其中，“农民集中居住”是最重要的组成部分。

农民集中居住后，原有的村庄宅基地、空闲地等属于集体建设用地，不必经过审批就可直接用于工业建设，这对“用地饥渴”的基层政府来说，无异于一场“及时雨”。

由此，基层自发的试验被当作“统筹城乡规划”的先进之举，一时为全省各地效仿。2004年以来，它与“工业向园区集中”、“农田向规模经营集中”一起，被苏南一些县市概括为“农村三集中”。据江苏省委农工办有关人士介绍，后来为了“避免外界误解”，不再提“农田向规模经营集中”，而把“农村三集中”改为“工业向园区集中，农民向城市集中，居住向社区集中”。

要不要时间表？

2005年10月后，中共中央提出“建设社会主义新农村”。这是一项长期任务，但在江苏省，“农村三集中”也顺势成为“新农村建设”的典范――因为农民集中到小区居住后，环境卫生有了较大改善，正符合“社会主义新农村”十六字方针中“村容整洁”的要求。

当年11月底，江苏召开大型全省城乡建设工作会议，要求三年内实现“城乡规划全覆盖”，并把“农民居住集中”当作村庄建设的“重要导向”，“积极稳步推进农村三集中”。

2006年2月，主责全省村镇规划和建设的江苏省建设厅消息称，“全省镇村布局规划编制”已初步完成。据此规划，在未来20年至25年内，全省目前约25万个自然村，将逐步撤并为4万多个“规划居住点”。

江苏省现有1.7万个行政村，平均每个行政村有14.7个自然村。按照江苏省有关部门的镇村布局规划要求，每个行政村原则上规划建设两个集中居住点。如果依照此标准执行，每个行政村至少要撤并12个自然村，撤并比例高达81.6％。这意味着未来20多年中，由于行政性推动，江苏省绝大多数农民势必举家搬迁。

25万个自然村变为4万多个规划居住点，如此规划的客观依据是什么？江苏省建设厅有关人士对《财经》记者表示，这只是一个大概的计算：目前江苏省约有4000万农民――随着城市化的发展，还会减少一些；如按每个规划居住点集中800人计算，则需要4万多个居住点。

至于20年至25年内的时间规划，则主要源于一些地市的调查。据淮安市村镇建设部门调查，目前农村每年新建、翻建房屋的农户大约有4％－5％。如果这个比例保持不变，今后新建房屋的农民都迁入“镇村布局规划”确定的集中居住点，大约需要20年至25年的时间。

据江苏省建设厅村镇办副主任赵庆红介绍，“镇村布局规划”作为“城乡规划全覆盖”的第一步，必须在2006年内全面完成。截至8月底，全省各市县的镇村布局规划已编制完成。

这当然是一项有争议性的主张，《财经》记者在江苏采访时，亦曾听到不少理性的批评，认为硬性确定“三集中时间表”、在全省统一布置颇有之势。江苏省委农工办副主任程玉松也对记者表示，“省委、省政府从来没有定指标、排时间表”，并认为 “农村三集中”目前事实上只适于苏南发达地区，而对苏北地区农村“至少需要三四十年”。

不过，江苏省城乡建设会议之后，大多数地区都在“只争朝夕”，“农村三集中”在全省已有主旋律之势。

纠纷凸现

江苏目前操作中的农民“集中居住”，主要分两个步骤――

首先是房屋拆迁。一般而言，自然村整体拆迁后，农民的宅基地、自留地和村庄其他土地，都会被用于“工业集中区”、“农民集中居住区”建设或充作“土地储备”。其次是集中安置。在拆迁的同时，乡镇政府选定某一地块，委托当地的房地产公司建设农民小区，建成后由政府统一分配给拆迁农民。

据记者了解，拆迁农民的房屋，由政府成立的拆迁办与农民签订拆迁补偿协议，一般按照房屋合法的建筑面积给予补偿。农民当时拿不到现金，只是在到政府统一规划的农民小区购买新房时，才能按照政府确定的安置房成本价，用拆迁款购买安置房。

而由于在苏南及苏中一些地方推进“集中居住”，围绕宅基地产生的纠纷日渐增多。据记者了解，或因对拆迁程序有异议，或者对宅基地处理有争议，或者对补偿安置不满意，南通、无锡等地都有一些农民到省城和北京上访，反映县乡政府“违法违规”。

一些农民认为，宅基地及附近的自留地本来就是自己的资产，政府停止审批“宅基地”，强行推进“集中居住”，只给房屋进行补偿，对宅基地不给补偿，或者补偿很少，这损害了自己的利益，也违反了中央有关农村土地征用和房屋拆迁的政策。

县乡政府则认为，农民的宅基地属于集体所有，并非农民的私有财产；同时，农民集中居住后，新建农民小区用的是农村集体土地，通过“宅基地置换”，农民仍然可以拥有一份土地；再者，通过集中居住节省的土地，可以用于发展工业，有利于农民进厂做工，增加农民收入。

农民集中居住到底是赚是赔？记者发现，不同的计算方法会得出不同的结论。

按照基层政府的计算，农民房屋拆迁，政府要按照市场评估价给农民补偿；同时，又要以成本价卖给农民同等面积的安置房，还要负责农民小区的基础设施建设。由于安置房的成本价与拆迁补偿价相差不是很大，地方政府认为自己额外承担了农民小区的基础设施投资，因此觉得做了“亏本买卖”。

农民心里则有着另一本账。在他们看来，地方政府搞集中居住“稳赚不赔”。首先，拆迁农民的房屋的补偿标准都低于安置房的价格；其次，安置房建设使用的大多是农民的土地，基层政府并没有支付土地成本；其三，收回农民的宅基地，地方政府基本没有补偿。这些土地一旦被政府掌握，必然大大升值，出让后升值的部分自然落入政府囊中。

宅基地前世今生

其实，简单的拆迁安置账只是一笔小账。更重要的大账是：从25万个自然村变成4万个集中居住点，“集中居住”到底能带来什么？

据江苏省建设厅村镇办负责人孙广仁计算，江苏近4000万农村人口分布在近25万个自然村，“村庄规模小，集聚度低，农村人均建设用地达186平方米，是城市的两倍”；如果新的镇村布局规划实施后，“据理论测算，全省可节地约400万亩以上”。

不过，农村专家们提出，如此“节约”的土地是什么性质的土地？答案其实很清楚：节约出来的是农民的宅基地及村庄内闲置地。这些土地，依照《土地管理法》，目前属于农民集体所有，农民对宅基地拥有使用权。

所谓“宅基地”，顾名思义，就是农民用以建造住房的那部分土地。自1949年以来，包括宅基地在内，中国农村的土地制度屡经变迁。

中国共产党在取得政权后不久，即在全国范围内实行了。农民普遍获得了宅基地和农用地的所有权，即“耕者有其田”，并由地方政府颁发土地所有权证书。这时，农民的土地可以买卖、可以抵押。上世纪50年代农村实行初级合作社之前，农民的农用地、房屋和宅基地一直是他们的私有财产。

在随后的农村社会主义改造和初期，农民交出了用以耕作的农用地，但宅基地和房屋作为生活资料，仍然归自己所有。在1959年到1961年的史称“三年”期间，农民的宅基地及其周围的自留地成为农民的“保命田”。

宅基地正式由“农民私有”变为“集体所有”是在1962年。当年9月27日，中共中央颁布《农村工作条例修正草案》，宣布“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。这是中国农村土地集体所有的开端。

但是，虽然上述条款规定宅基地归生产队（即今天的“生产小组”）所有，但该文件又同时规定，“社员的房屋，永远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。而由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。宅基地作为一种不动产，一直被农民视为自己的家产。

1978年后，中国政府把农村土地承包给家庭经营，大大解放了生产力，开创了农村改革的新纪元。可是，全国共2亿多亩的农村宅基地的产权性质，依然维持着时期的制度安排，没有得到进一步的法律界定，被认为是“农村改革不彻底”所致。

进入上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权利。事实上，除了不能进入市场公开买卖，宅基地形同私有。今年10月底提交全国人大常委会审议的《物权法（草案）》第六次审议稿，更是明确把农村宅基地使用权定义为“物权”，亦即农民的“财产权”。

诸多农村问题专家指出，农民宅基地目前的产权模糊状态，实属中国土地制度改革不彻底的产物，应该通过进一步的制度性变革加以解决。也正因此，有专家认为，江苏等省的“居住集中”，纵以其意愿可收“节约农村土地”和“让农民变市民”之利，也挑战了农民宅基地的产权归属这一根本性问题。

“无论如何，你做这事缺少一个适用的法律框架。”一位在中央机关工作的资深农村问题专家这样看。

苏南苏北“大合唱”

启动新的镇村布局规划后，尽管苏南与苏中、苏北差距很大，但通过镇村布局规划推动农民居住集中的步调相当一致。从各地看，不仅规划撤并村庄的比例差不多，且对规划执行的时限都有明确要求。

在苏南地区的无锡市，为了“率先实现现代化”，全市的“镇村布局规划”被纳入“现代农村规划”范畴。在2005年全市农村基本现代化建设八项重点工作中，首要的一项，就是“制定现代农村规划”。

自全省镇村布局规划启动以来，无锡市“现代农村规划”进展相当迅速。2005年4月，江苏省建设厅下文件要求编制镇村布局规划；到2005年底，无锡所辖宜兴市、江阴市、锡山区、惠山区、滨湖区、新区等都已完成了“现代农村规划”成果的论证。目前，各县市区正在积极实施“农民集中居住”。

无锡市目前共有1.2万多个自然村庄，大多数都在规划撤并之列。据《无锡市推进农村基本现代化建设农村规划编制工作总结》，无锡市“现代农村规划”确定，全市农村新型社区分为两类：一类是城市规划区范围内的农民集中居住点，共计250个；第二类是城市建设用地外的农村新型社区，共有173个，规划撤并的自然村数量超过95％。

与此同时，“撤并自然村个数”与“农地适度规模经营比例”，被纳入无锡市“农村三集中”的大盘子，成为2005年全市“农村基本现代化八项重点工作”考核目标之一，并由无锡市对所辖两市四区进行年度考核。

根据无锡市委、市政府的计划，从2005年初到2007年底，全无锡市要用三年时间撤并2165个自然村，约占全市自然村总数的六分之一。据全市“目标完成情况一览表”，无锡市2005年计划撤并433个自然村，到当年年底“实绩”为525个。如果按照这个速度，也许不到18年，无锡就可以完成农民集中居住。

在江苏中部的南通市，去年5月底，该市召开农村居住规划工作会议。会议决定在农村集中居住区规划确定前，一律暂停农民建房审批；各类项目建设需要拆迁安置的村民，一律安排到集中居住区；凡是农村新建住宅，一律安排到规划的集中居住区进行统一建设。

南通市还决定，力争用20年左右的时间，分三个阶段完成农民集中居住：2005年底前为第一阶段，主要完善各类规划体系；2006年－2015年为第二阶段，迁入集中居住区的农户数达50％以上；从2016年－2025年为第三阶段，农民全面进入城乡集中居住区。

南通市规划局村镇规划处处长单金林告诉《财经》记者，目前南通市550万农民分布在近4万个自然村，居住相当分散。通过编制镇村布局规划，该市确定了4481个农民集中居住点。除依托大村改建扩建，需要新建的农民居住点超过一半。

“截至8月上旬，全市镇村布局规划编制已经完成，六个县市区中，有四个已经当地政府批准。对于规划撤并村，今后政府将不再进行基础设施投入。集中居住后，至少可以节约53万亩土地。”单金林告诉《财经》记者。

在苏北欠发达地区宿迁市，“农民集中居住”也在积极推进。到今年3月，已经完成了全市的镇村布局规划。

据宿迁市规划局村镇规划处处长金龙成介绍，宿迁市现有350万农业人口，1.2万多个自然村，镇村布局规划确定建设2566个集中居住点，平均五个自然村合并为一个新村。

今年4月12日，宿迁市政府下发《关于推进农村集中居住点及康居示范村创建工作的实施意见》，要求“以全市1259个行政村为中心，完成农村集中居住点布局规划和建设规划；争取用10年－20年乃至更长一段时间，将全市现有的12028个自然村庄逐步迁并为2566个农民集中居住点”。

上述文件还要求，在完成全市镇村布局规划的基础上，“全市104个乡（镇），每个乡镇选定一个基础条件较好的村作为康居示范村”；“从2006年起至2008年，进行高标准建设”，确保“每个康居示范村新建、迁建的农户达到100户以上”。

“这2566个农民集居点，大多数是扩建，原自然村保留的比例不到三分之一。通过村庄整治，每家农户的平均占地面积减少一半，全市可节约村庄建设用地近79万亩。目前正在编制具体的村庄建设规划。”宿迁市规划局村镇规划处处长金龙成对《财经》记者说。

“过上城市人生活”的代价

“农民从此过上了城市人的生活”――这是在江苏许多地区的宣传材料中对于“集中居住”最常见的颂扬之声。与此相伴，农民世代习惯的自然经济也随之结束。据记者采访中所见，往昔在外务工的年轻人对此改变尚可适应，而老年人无法继续在自留地上种菜，只是在“农民公寓”下晒太阳、闲聊，一切生活资料都需自购，许多人仍然感到极不习惯。

更重要的当然还是农民土地权利的变化。按照国土部门规定，每户农民有0.3亩宅基地，但在实际操作中，农民的宅院已经包含了划给农民的自留地，一般每户一亩地左右。集中居住后，农民的宅基地和自留地被用于工业和城市开发，但得不到补偿；即使安置房有集体土地使用权，土地面积也大大缩水。

对于城郊农民来说，“城市人的生活”还意味着减收。在大多数城郊结合部，房租收入曾经是农民家庭收入的主要支柱，即所谓“房东经济”，有的城郊农村几乎家家出租房屋。集中居住后，这些农民的房租收益很可能落空或减少。

不过，对县乡政府而言，集中居住可谓好处多多。

其一，不必经过土地征用，集中安置房建设成本低。由于农民小区用地大多都是农村集体土地，不必经过国家征用，也不用支付征地费用，这大大降低了用地成本。由于原宅基地也属农村集体土地，地方政府以“宅基地置换”为名，不给拆迁农民宅基地补偿。

其二，农民拆迁后，原宅基地可集中用于工业和城市建设。一些地方甚至不经过征用，直接由基层政府在原村庄集体土地上搞工业，称之为“农村集体建设用地流转”。

其三，农民集中居住后，由于距离承包地较远，基层政府实际上强化了对农民土地的支配权，可以集中农民的承包地招商引资，搞生态农业或农业示范园区等。

据记者调查，江苏很多地方的农民集中居住，由于集中居住区规划面积大，为了节省农民安置小区的成本，大多都是占用平整的耕地建房。

宿迁市宿豫区蔡集镇张油坊村是宿迁市集中居住示范点。按照村庄建设规划，该村的集中居住区需要占用45亩耕地。记者看到，未来村庄的设计图板已经竖在稻田边上。村里一个张姓农民告诉《财经》：“规划是乡村干部的事，普通老百姓根本不了解。我只听说这些祖宗传下来的良田要盖房了。”

这些用于建设农民小区的土地，一般都属于某个自然村所有。占用了这个自然村的耕地，就需其他自然村拿出一部分土地补偿，这必然引发行政村内的承包地调整。这就可能动摇农地家庭经营的基础。

以张油坊村为例，该村有九个生产小组，3000多人。该村规划的农民集中居住区，将占用第五组耕地45亩左右。当地农民介绍，目前解决的办法是，全村每个农民拿出0.15亩的耕地，以平衡被占地农户和小组的利益。

据记者调查，农民的居住集中和农地集中往往同时发生。农民集中居住后，这些村组的土地就被乡村干部以土地流转或实行土地股份制名义集中起来，招商引资，搞所谓“农业规模经营”。由于农民对土地流转没有发言权，这实际上弱化了农民对承包地的支配权。

江苏省正在实施的村庄撤并计划引起了方方面面的关注，前来调研包括取经者络绎不绝，同时也有许多不同的声音。

针对诸多赞赏的言论，国务院发展研究中心农村部研究员刘守英接受《财经》记者采访时，并不否认“农民集中居住”带来的节约土地的效应，也认可给农民生活环境带来的积极变化。但他也提出疑问：“关键在于――你节约的这些土地到底是谁的土地？是否给予农民合理的赔偿？”

在他看来，“农村三集中”着眼于土地资源和公共投资的集约利用，本身没有任何问题，关键的问题在于如何推进“农村三集中”。如果政府强行推进农民集中居住，通过支付房屋拆迁补偿的方式，无偿收回农民的宅基地，这就意味着对农民土地财产权的侵犯。

在资深农村问题专家、原江苏省委农工部部长吴熔看来，农民在原自然村居住时，家家都有一份宅基地，宅基地附近还有自留地，可以有一份收入。但是自然村撤并后，农民搬进多层公寓，“看上去很美”，但实际上“他已经没有土地，只剩下一块楼板了”。

吴熔认为：“要用25年把全省农村变成4万多个居住点，我认为不可能实现。农民居住集中必须征得农民同意，不能定指标，而且不能无偿收回农民的宅基地。”

针对目前农民宅基地管理和使用的诸多问题，有多位专家建议，中央有关部门应该尽快明确和赋予农民宅基地以完整的物权，给农民发放统一的、具有法律效力的宅基地证书。同时，积极试点，探索宅基地进入市场的流转办法，确保农民土地财产权利不受侵犯。