农村用地规划范文

农村用地规划范文第1篇

关键词：土地规划；农村建设用地；规划许可制度；节约集约用地

农村建设用地包括农民宅基地、乡（镇）村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有的土地中的建设用地。其中农民宅基地是主要的组成成分，尤其在我国中西部农村企业很少的贫困地区，宅基地使用存在的问题特别严重，因此本文主要针对宅基地分析农村建设用地的现状和存在的问题，其它农村建设用地存在的问题也归并到农村宅基地问题的分析中。

1 农村建设用地现状及存在的问题

1.1 农村居民点多而无序，占用大量耕地

受传统农业和自然经济的影响，我国农村居民点的布置大多都是沿村级公路、机耕道或

乡镇级公路布置，部分几户居民聚集在田块中央。如此散乱的布局使基础设施重复建设，增加了农村基础设施的投入，还增加了耕地的占用面积，居民点的分散还使村庄功能不完善、村民信息传递困难、安全性和村民归属感也会减弱。此类问题在我国南方丘陵地区表现的尤为严重，农户极为分散，一个自然村不过十几户人家，零星分布在山地之中，许多村还不顾实际实施“户户通”工程，修筑三米宽的道路到每户农户门口，占用了大量的耕地。

1.2 农村宅基地面积严重超标，土地利用粗放

全国农村居民点人均占地 180㎡，远远超过国家规定的 150㎡，人的人均用地标准。农村宅基地面积超标主要有以下两种原因：第一，农村集体经济组织和乡（镇）级人民政府对农民宅基地申请的审核不够严格，县级人民政府审批时也未做实质性的审核；第二，农民宅基地的申请符合标准，但因管理部门的后续管理缺乏，多数农民都进行非法的改建或扩建，此类现象在农村非常普遍，扩建牲口圈、沼气池，将屋前屋后的田围起来种上果树作为自家的庭院等。

1.3 住宅建筑质量差，“空心村”现象严重

目前农村的住宅主要为砖瓦结构，贫困地区还广泛存在着土坯房或木结构的房屋，村内富裕的也有少量钢混结构的房屋，各种结构的房屋交叉在一起，致使村容村貌难以得到改善，许多破旧的房屋占用了很多本可再利用的农村建设用地。第二，随着城镇化进程的加快，越来越多的农民进入了城市，并在城市中买房或租房长期居住，而村内的房屋任其腐朽。另有一部分农村闲置的宅基地是由于村民新建住宅以后，并不拆除原有旧房，而将其作为堆放物品的场所。据我国城市化进程的分析资料估计，在未来 20 年，累计将有 3.35 亿左右乡村人口转移进城，平均每年 1675 万人左右，以国家人均用地标准 150m2计算，每年将有 25.13万 hm2的农村宅基地可能闲置。

1.4 农村住宅违法占地严重

农村住宅违法占地主要有以下几种：未经批准擅自建房；未经批准改建、扩建；宅基地虽经批准但在建设中超标准占地；以欺骗手段获取建房手续后，改变建房地点，占用条件较好的耕地甚至基本农田。

2 加强农村建设用地规划的措施

规划是土地管理系统的龙头，是各类土地利用布局、用途管制的依据，要做到农村建设

用地的节约、集约利用，规划必须先行，建立乡村级土地规划，关于如何制定和实施农村建

设用地规划笔者有以下见解：

2.1 确立农村建设用地规划许可制度

我国城市实行建设用地规划许可制度，该制度的实施对国家执行城市用地用途管制、建筑限制、落实产业政策、城市规划等均起到了积极的作用。农村建设用地一直实行县级人民政府审批，首先村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村集体经济组织或村民委员会讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准。实际操作中，由于村一级干部和村民缺乏规划和保护耕地的意识，基本都是村干部的个人意见，乡（镇）人民政府的审查也只是形式审查。我们应该建立乡（镇）规划并在此基础上进一步对各行政村的居民点和其它建设用地作出更为详细的规划，划定各村建设用地的红线范围，对所有农民的住宅建设或其它建设用地都必须经过规划许可，包括建筑用地范围、建筑设计要求等。要取得农村建设用地的村民和单位都必须取得《农村建设用地规划许可证》和《农村建设用地建设许可证》，批准单位必须对用地单位进行实质性审查。

2.2 建立科学合理的农村建设用地的乡规划和村规划

农村建设用地乡规划和村规划应该以乡（镇）总体规划确定的建设用地指标为上限，结合各村的实际情况（含村人口总数、人口年龄结构、性别结构等），将指标层层分解直至各个自然村。制定科学合理的村规划，方便村民生产生活、节约集约用地、体现村庄特色、经济合理是几个主要的衡量标准。要达到以上标准，规划中公众的参与是必不可少的，通过征询村民的意见，合理选择新居民集中地，尽量在原有村落的基础上适当集中分散的住户，改掉以前一家一户、一户一处的布局，充分利用现有基础设施。集中式的布局不仅有利于节约集约用地，而且可以通过减少村民公用基础设施（如：晒谷场、储藏库、垃圾场、水箱等）的重复建设，降低各户村民的分摊成本，居民集中居住还有助于信息的共享，形成融洽的邻里关系。科学合理的乡村规划还得注意原有村落特色的保护，在尊重当地村民风俗和生活习惯的同时，努力创新，创建各具特色的村庄。

2.3 加大对农村建设用地改造的投入，为新规划的实施提供资金保障

农村居民点的整理和复垦、“空心村”潜力的挖掘是实现农村居民点集中的主要途径。政府应积极鼓励现有村庄中低效利用建设用地的改造，积极开展农村居民点整理，引导村民向聚集点集中。在具体的整理、复垦或拆迁中，尽力对原有居民点的改造，对分散住户的集中可采取就近集中的原则，房屋破旧的农户向位置较好的新居民点集中、少数向多数住户所在地集中，对于部分房屋较新的住户可以保持原状，严格控制新修住户的选址，但对于部分原独具特色的村庄应加以保留和保护。

2.4 加强农村建设用地规划的后续管理，建立领导责任制

目前农村建设用地中存在的非法改建、扩建、骗取建房批准、超标占地等都是因为后续管理的缺位，致使用地者无所顾忌地违法占地。在乡村规划制定，农民取得规划许可和建设许可后，审查部门应当采取定期和不定期的核查，坚决制止违法占地现象的发生，并可采取一定的行政处罚方式。乡（镇）干部和村级干部都可以和农民直接接触，直接监察用地者的行为，建立领导责任制，将各级农业建设用地的控制指标落实到人员，奖惩并行。

2.5 建立健全相应的法律法规，为乡村规划的实施提供法律保障

首先，应将乡村建设用地规划纳入法律的范畴，经审定后都必须严格执行，未经原批准机构同意不得随便更改。其次，加强对农村建设用地使用中违法行为的立法，明确规定违法行为的鉴定标准和查处办法，并严格执行。建立群众有奖举报制度，充分发挥群众监督的作用。最后，根据各地的实际情况编制相应的规划标准、建设标准等，并形成统一的规范，无特殊情况不得违反。

2.6 加强宣传、建立示范，遵循政府引导与农户自愿相结合的原则

农村用地规划范文第2篇

关键词：山地农村 村镇建设 交通规划

村庄交通用地主要由对外交通道路、车行道路、步行道路、停车场和村落出入口组成，本文着重研究村庄内部交通用地的规划。

一、丘陵地区农村交通的特点

1. 简单的道路系统

丘陵地区由于村庄规模较小，因此道路结构往往较为简单。如龙泉市规划到2020年有自然村288个,占地1459.75公顷 ，平均每个自然村面积为5.07公顷。多数村庄的道路系统由1-3条主干道和一些支路组成，结构层次简单。根据内部道路的功能可将其划分为干道-支路-步行小路三级结构。

2. 多用途的道路职能

由于农村居民点公共设施用地比例低，因此道路用地往往成为多种功能用地的复合体，在农村的生产生活中，常常兼有晾晒，小型集会，休憩的功能。

3. 适应地形的道路走向

影响丘陵地区村庄规划的的因素很多，其中地形的影响最大。由于地形少有平地，因此丘陵地区村庄规划不可能像平原地区一样以网格形式布局，而较多的与地形相结合，以自由式道路系统为主。

4. 立体化的交通设计

与平原地区交通设计不同，要实现丘陵区域之间的交通联系，除了考虑水平位移之外，还要考虑竖直方向的位移，使得交通呈现立体化的特点。立体化的交通使得在设计布局上会有许多的限制和技术难题，如走向的选择，坡度问题，生态问题。但是同时立体化设计也有其优点，比如营造分流的立体交通，形成独特的山地景观风貌，这是平原地区所无法比拟的。

二 丘陵地区农村交通规划设计的要点

1.结合产业规划的物流场地

传统农村建设用地布局中，很少考虑到物流场地的布局，一般只安排车站码头用地，这也使得存在很多农村农产品无法运出，与低价值生产的问题。但是随着生态农业的兴起，在未来的日子里，山地农业由于其生态完整性强与生物的多样性，使得该产业的发展会步入一个上升阶段。

考虑到农业物流的季节性和不稳定性，农村物流场所的布置可考虑与晾晒，停车等场所共用。

2. 充分考虑建筑物布局和管线铺设

由于山地丘陵地区地形复杂，因此在建筑设计上也应充分利用地形。常见的山地建筑形态有簇群式，吊脚式、挑台式、退台式、窑洞式。

山地丘陵地区经济落后，现状很多村庄都存在排水不畅、无暗沟等情况，有的甚至连明沟也没有，一遇大雨,雨水、脏水满地流， 既影响美观又传播疾病。尽管新房建成了，但生活仍处于“脏、乱、差”的环境。因此在道路布设的时候，应考虑路旁排水沟的布设，要有合理的坡度以便于排水。

3.合理确定路网的形式与密度

丘陵地区农村路网设计必须得充分考虑地形和生产生活的需要，对于主要干道和过境公路，应尽量做到宽敞平直，设置合适的道路平曲线半径，有利于机动车的行驶。一般应保证每户均能通达小型汽车。

因为村庄规模较小，村庄道路用地比例有限，村庄各建筑之间应保留合适的支路与步行小路的密度。密度过高则用地破碎，土地资源浪费，过低则需远路绕徙，给日常生活造成不必要麻烦。

4.以步行为主的内部交通组织形式

丘陵区域农村一般规模较小，内部交通多以步行与自行车的形式解决。在山地道路交通系统中要为步行交通创造方便，安全，舒适的条件。水平步行道与垂直梯道应相互结合，可以起到快捷方便而又达到良好空间联系的效果。

5.注重山地景观与村庄风貌的营造。

如村庄位于河流沿线，则尽量避免在沿河流的一侧布置村庄的主干道。

虽然现在各个村庄多数已经使用了自来水，但是村边的溪流仍然是很多村民洗涤与休憩的主要场所，如在居住地与河流之间布置交通干道会形成空间上的阻隔，且有安全隐患。

道路系统除供人行和车行之外，也是展现乡村风貌的重要场所。村庄边上的小路，溪流，悠闲的农人如果能和周围环境进行统一的考虑设计，组成和谐的滨水风格景观。

6.道路设计的人性化处理。

丘陵地区农村常有台阶，护坡，溪涧，陡坎等复杂的自然与人工地形，如无防护措施，则常会有摔跤跌伤事故。因此在规划设计中要注意人性化处理，既要考虑机动车的行驶，更要考虑行人的安全，特别是考虑少年儿童与行动不便者。

如果村庄常有外来游客进出，则应在明显的地方设置提醒标志，在夜晚应有足够的灯光照明，以保证步行者的安全。

三 丘陵地区村庄路网布局形式

1.穿插式

道路穿插于农田之间，呈现网格分布，建筑沿着道路修建，容易形成阡陌交通，鸡犬相闻的农村形态。

2. 树式

以一条主干道接入，主干道一般沿着地形线布置，而两侧分别延伸，适用于形态狭长的村庄 ，主干道沿着地形线布置，一般坡度较平缓，而两侧或者一侧布置住宅的入口，充分利用挑脚式和退台式的建筑结构建造。

3. 环绕式

环形路网多用于已建成且有一定规模的村庄。并列的干支道路相连即可形成环形路网，环形路网方便通达和交通均衡。但是由于村庄交通流量不大，一般不需要交通分流，如外环道路较宽反会隔断村庄与自然的有机联系。

环绕式道路适用于规模较大，特别是保存较为完整古村落。由于内部交通需要保留，需要一个外环线来分担村庄的交通流量。

如村庄以绿心模式布局，环状的道路则是一种较好的选择方案。

4. 串联式

适用于地形坡度起伏较大的区域，将落差较大的区域划分为基面不同的几个区块，区块之间以道路予以连接，区块内部可安排步行道路，以减少步行距离和时间。

农村用地规划范文第3篇

关键词：农村集体建设用地；流转；分配；制度

中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-08-1

中国的土地按土地利用方式的不同可分为农用地、建设用地和未利用地。一般来说，农村集体所有用于建筑的土地都是农村集体建设用地，包括农村居民住宅建设用地、乡镇企业建设用地以及公共建设用地等。随着城市化和工业化的发展，农村集体用地由于具有很多优势，如地域优势和价格优势等，吸引着众多投资者前来投资、开发、利用。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析。

1农村集体建设用地流转现状

近年来，随着城市化的步伐不断加快，城市周边农村集体建设用地不断被占用，以各种各样的形式转让土地使用权，表现出强烈的市场需求。农村集体建设用地流转已经从农村内部的自发承包发展到多种形式的社会流转。总体上看，农村集体建设用地的流转已经成为了不可逆转的发展形势。

2农村集体建设用地流转问题

2.1流转主体混乱，收益分配不规范

我国很多法律都对农村土地产权进行了界定，但是并没有明文规定农村土地属于哪一行政主体，未建立相关组织和机构管理农村集体建设用地，导致在流转时，农村建设用地的流转主体非常混乱，没有所有权代表和执行主体来管理流转。这就造成被转让方、租赁方不能准确找到主管部门，不仅受到乡（镇）、村的集体经济组织和行政管理机关的管理，还受到土地所有者、土地使用者等各方的诘难。

土地收益分配也是农村集体建设用地流转中的关键问题，一般情况都是交易双方获利，并没有顾及国家利益、集体利益和村民利益。在交易后，乡（镇）和村、村委会和村民之间等利益分配关系没有得到公开，不能统一协调各方的利益，没有相关规章制度可以进行管理。

2.2缺乏统一的流转条件、流转范围

双方交易的土地包括集体建设用地、村民宅基地、集体农用地以及非农业建设用地等各种农村土地，其中既有依法办理相关程序的土地，也有擅自改变直接转让的，既没有相关法律法规确定的转让条件，也没有相关部门进行监督管理，规范土地流转条件。

目前，政府没有指定统一的流转范围，造成流转范围的混乱。有的城市土地流转是按照城市规划进行，有明确规划的农村集体建设用地不可以流转，其他的土地则可以流转；有的城市按照建设用地的划分时间来进行流转，现有的土地都可以流转，新增的非农村集体建设用地则不可以进行流转；甚至部分城市的土地流转范围是所有在城市规划范围内的土地。

3农村集体建设用地流转的对策

3.1完善农村土地产权制度

制定相关法律法规，明文规定乡、村、村民小组三级所有权主体的权力界线，完善农村土地产权制度，保护农民的切身利益。在调查农村集体建设用地的流转实际情况后，完善相关法律法规，明确农村集体建设用地所有权益及产权代表。建立相关土地产权部门，明确土地产权的权能权责，促进农村集体建设用地的流转顺利。

3.2建立流转制度

因为农村集体建设用地的效益较高，经济效益远远高于农业用地，如果不限制土地流转的条件，大量农业用地就会转为建设用地，减少农业产量。因此，必须建立农村集体建设用地的流转制度，限制土地流转的范围，把流转责任确立到人，不得强迫个人或者组织转让土地，土地流转符合土地所有者、使用者完全自愿的原则，依法进行土地流转，也不得阻挠合法流转。

3.3限制流转后的用途

按照城市相关规划严格控制农村集体建设用地的流转，限制土地流转后的用途，尤其是进行商品房的开发。因为难以控制土地流转后建设的商品房总量，不能提供给商品房安全保障，所以应该加强土地规划，限制用于商品房的土地量，建设用地的使用途径必须符合城市的总体规划，明确土地流转后的用途。

3.4合理分配流转利益

农村集体建设用地流转后的利益分配直接关系到各方面的利益关系，合理分配流转利益，制定合理的分配比例，再次流转的土地收益应该归土地拥有者，并且签订相关合同，以书面形式明确一系列土地流转中会出现的问题。这样可以有效地顾及各方面的利益，保障土地所有者的财产安全，维护国家利益、集体利益和个人利益，减少因利益纠葛而出现的问题。

4结语

农村集体建设用地的流转是我国经济发展和城市化发展的要求，可以合理利用农村土地多余资源，提高土地的经济效益，增加农民的收入，但是在土地流转过程中出现因为实际操作而出现了一系列问题。针对农村集体建设用地流转问题进行了分析，探讨解决对策，可以有效地避免问题的出现，有利于土地的流转，减少土地流转所造成的纠葛。

参考文献

[1]刘守英.土地制度与农民权利[J].中国土地科学，2000，14（3）.

[2]刘洪彬，曲福田.关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析.农村经济，2006，（2）.

[3]张梦琳，陈利根.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义[J].中国土地科学，2008，22（11）.

[4]王晓霞，蒋一军.中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望[J].中国土地科学，2009，23（4）.

农村用地规划范文第4篇

Abstract: China is the most populous country in the world, with the rapid development of national economy and social undertakings, the contradiction between people and land have become increasingly prominent. In the design of the construction plan of the new countryside, should carry out rational land use, land conservation principles. Planners must strengthen the consciousness of saving land, carry out to each link of the various stages of planning. The new rural construction planning this paper talk about the way to save land

关键词：新农村建设；规划设计；节约用地

Key words: new rural construction; planning and design; saving land

G812.42

我国农村人口多，耕地少，在新农村建设规划中，必须十分重视节约用地。对于节约用地，不等于仅仅是建设用地的减少，更不能以牺牲环境质量、牺牲人民的生活水准和舒适度为代价，片面地追求“节约”建设用地。而要用可持续发展的眼光，从提高环境质量、提高综合效益的角度，从土地总量动态平衡和用地性质的相互转化，来综合地理解节约用地的内涵与价值。规划工作者要根据国家和地方的有关政策、技术标准和规范等规定，在合理用地的前提下，将节约用地的各项措施结合实际情况，因地制宜地灵活运用到各个规划阶段内容的细部。

1、做好小城镇规划建设体系

要拟定符合我国国情和各地实际的城镇化的进程和目标，逐步发展形成合理的城镇体系，引导各项产业的协调发展和人口的合理分布。小城镇虽属于城市范畴，但绝不是大中城市的简单缩小。小城镇的发展不应是以我为中心“小而全的个体”，而应是“承上启下、突出特色、优势互补、协调发展”的群体网络。

在县(市)域城镇体系规划中：要提出城镇化的战略目标，确定城乡居民点有序发展的总体格局；依据城镇各自的区位条件、服务范围和各项设施的分布，选定中心镇； 合理确定产业布局和发展规模，避免各自为政、规模不当；布置基础设施和社会服务设施，防止重复建设，提倡共建共享；保护基本农田和生态环境，防治污染。合理确定各个小城镇的性质、规模、各项职能和发展方向，以促进小城镇的有序发展，实现城乡协调可持续发展的目标。避免了规模不当和重复建设，这将是建设用地和资金的最大节约。

2、切实做好镇域村镇体系规划

科学协调土地规划与村镇规划的关系，合理安排农业用地和建设用地，做到地尽其用。做好用地管理，严格控制建设用地总量，切实保护好基本农田，维护环境生态平衡，以有利于经济、社会、环境的可持续发展。严格依据法规和各自的标准进行规划，相互协调，统筹兼顾综合平衡。并通过实施的检验，及时进行调整，阶段滚动修订，不断更新完善。

在镇域村镇体系规划中，要细致调查现状的人口分布、产业结构、资源状况、各项设施，并应做好规划预测。农业剩余劳力的转移、镇域人口的增减与流向。合理确定村镇体系的层次、镇区的发展规模与村庄的合理迁并，要做好建设用地的还耕，保护生态环境，做好退耕还林、退耕还草、平垸行洪、退田还湖等。统一安排交通、供水、排水、供电、电讯、环保、防灾等基础设施和教育、文体科技、医疗卫生、商业贸易等社会服务设施，避免求大求全和重复设置。

3、搞好旧村改造，科学编制镇区总体规划

要抓紧进行旧村旧镇的改造。规划是建设的龙头，必须审慎研究旧村镇改造的规划理论及方法，要因地制宜地提高原有用地的容积率，并尽可能地延续传统建筑文脉，保持地方特色风貌，提高居住质量，改善居住环境。同时还务必使旧村镇改造规划具有很强的操作性，要研究制定一套完整可行的旧村镇改造的政策、措施和管理体系，做到奖惩分明，从政策和措施上引导和调动人们改造旧村镇的积极性，以达到节约建设用地之目的。

因地制宜合理布局，避免过多、过早占地，依据小城镇体系规划所确定的近、远期发展规模。细致调查分析村镇建设用地的现状和存在的问题，比较镇区发展方向的多种可能性，予以优选，合理用地。依据小城镇体系规划所定的村镇或村性质与规模，合理选择确定近远期的人口规模，严格控制建设用地指标，建设用地布局应与基本农田保护区规划相协调，尽量利用荒地、劣地，少占耕地、菜地、园地和林地。规划建设分期和发展过程的阶段明确，每个阶段的布局紧凑，相对完整，避免拉大架子，过早占地。

4、居住建筑的规划设计

根据人口构成分别计算居住用地，合理选址，注意现状用地的挖潜，结合翻建进行调整改造。应根据不同住宅的需求，严格控制宅基地，节约建设用地。

现有宅基地过大，主要是各家的宅院地占地面积较大，因此对这样的宅基地的利用和改进，应在缩小建筑基底占地面积上下功夫，建筑向空中、地下、半地下发展。住宅建筑设计中，宜加大进深，减小每户面宽，适当增多每幢住宅建筑的单元数和户数，以利于提高建筑密度。住宅群体的院落组合的改进，宜采用一条巷路服务两侧住宅的组合型式。搞好旧区的改建与利用，提高居住用地的利用率。改造“空心村”，做好迁村后的村基及时复耕或还林、还草，改变双重占地的状况。提倡住宅与商业服务等公建、无污染不扰民的小型厂房相结合，设计为底商住宅、下宅上厂或下厂上宅等综合性的建筑。住宅底层或半地下室设计为停车、附属设施等。工厂的集体宿舍不宜与工厂分散建设，避免工厂用地的扩大，应结合住宅区成片进行建设，以适应环境优化及人口转化的需求。

5、公共建筑的规划设计

公共建筑的用地面积指标应严格符合国家标准和地方标准。提倡公共建筑的多功能组合设计，性质相近的项目建成综合楼，提高建筑层数，统筹安排所属设施场地的综合利用，避免各自建小楼、圈小院、附属设施各搞一套的做法。节约用地，减少投资，增大建筑体量。集贸市场选点布局合理，避免盲目求大，布点过密，造成“有场无市”的浪费现象。用地的面积应按平集规模确定，非集时应考虑设施和用地的综合利用，并应妥善安排好大集时临时占用的场地和部分次要道路的措施。部分商业服务设施，可以采用灵活设点、流动经营等方式，不必占地。

6、生产建筑的规划设计

挖掘现有生产建筑用地的潜力，适应发展应留有余地，相对集中进行布置。统一解决交通、基础设施以及环境保护等问题。在生产工艺允许的条件下，宜设计为多层厂房。无污染不扰民的生产项目，可与住宅建筑、公共建筑结合进行设计。同类生产项目和协作密切的牛产项目应邻近布置，利于减少附属设施的建设，利于辅助设施和服务设施的共同安排。污染严重的生产项目规划应远离生活居住用地，并逐次布置其他项目，以减少防护绿带的宽度。分散加工的生产项目，村镇可只设发料、验收、销售的业务门市。专业户生产用地应根据生产内容、经营特点集中进行安排，不宜分散布置在每产宅基地内，以适应发展变化，且避免经营内容干扰居住。

7、道路与绿化的规划设计

理顺道路系统，减少过境交通穿越村镇内部。疏导河流，恢复水系运输功能，减轻道路运输压力，降低运输成本。道路断面符合功能需要、宽度适宜。根据使用需要设置必要的广场、停车场，减少路面停车，以充分利用路面宽度，避免单一地加宽道路路面。充分利用不宜建筑的地段作为绿化用地。

新农村建设规划中要强化节约与集约用地的紧迫感和责任感，明确只有通过节约与集约用地的实施，才能为未来发展确保留有充足的空间、为促进本地社会主义新农村建设赢得主动权。

参考文献

[1] 汪光焘. 认真研究社会主义新农村建设问题[J]. 城市规划学刊. 2005(04)

农村用地规划范文第5篇

关键词 城乡用地；增减挂钩；新农村建设；统筹规划

中图分类号 F301.11 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）17-0346-02

城乡规划和新农村建设一直都是政府农村建设工作的重点，也是解决“三农”问题的需要。在我国经济快速发展的大背景下，城镇化建设取得不菲成绩的同时，非耕地类型的建筑用地也在日益增加，如何对土地进行合理的规划和布局是推行新农村的着重关注点之一[1]。随着城乡用地增减挂钩政策的出台，针对新农村建设用地进行了规划和部署，此次研究的主题就是城乡用地增减挂钩对新农村建设的作用，以便更好地探讨新农村建设的发展途径，推进我国社会主义新农村建设的新局面。

1 统筹城乡建设中新农村建设概况

1.1 统筹城乡建设整体布局和要求

为积极响应国家政策的号召，促进城乡一体化进程，积极推动新农村建设，需要从根本和大局上把握新农村建设的整体布局和城乡建设。在集约和节约用地的大前提下，结合各个农村实际的发展需求开展新农村建设，避免建筑用地和农耕地、林业用地的冲突，务必对每一寸土地进行合理利用，缓解人均土地资源紧张的局面。

1.2 错落有致的整体规划布局概图

整齐的街道排列有序，奠定了新农村建设的基本结构布局，东西向的街道符合北方农村坐北朝南的习俗，也是布局规划错落有致的的体现。鳞次栉比的院落、干净朴素的农家小院坐落于街道的两旁，进入室内可见房间的面积较大，采光效果极佳，基本符合农村建筑群落设计的要点[2]。

2 城乡用地增减挂钩政策的目的与模式

村庄建设规划布局是体现与反应城镇化进程的关键之举，也是城镇体系规划的深入，是推进农村城镇化的重要手段，实现城镇一体化不仅是响应党的新农村建设的号召，更是农民建设美好家园的创举。

2.1 城乡用地增减挂钩政策的目的

从2004年，我国首发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的政策，首次对城乡建设用地提出了增减政策，即是指在新农村建设推行的工程中，在一定程度上调整对农村建设用地规划的用度，城镇建设用地的增加要与农村建设用地减少相平衡的挂钩政策。此次意在对农村剩余建设用地的重新“洗牌”和调整布局，做到合理规划农村建设用地，力求缓和人均土地资源短缺的现状，解决建设用地和耕地之间的矛盾，并随后在全国开展试点，就城乡用地增减政策的实施情况开展详细的调查和反馈[3]。

2.2 城乡用地增减挂钩政策的实施模式

目前，城乡用地增减挂钩政策的实施模式有3种：第1种，全村定居型，即把分散的居民合并村庄，把新农村定居于相对中心的位置，是相对于周边较小聚落的农村而言；第2种，城郊合并型，把居住于县城和主干道路的居民接纳到城市的周边区域进行统一安置，这是针对比较发达的农村地区；第3种，拆旧建新模式，是指把主要村落的年久失修或者无人居住的建筑物拆掉，在此基础上建造新的房屋，这样就不必整体的迁移，既合理利用了原有的土地，又不会对居民的生活造成太大的影响[4]。

3 城乡用地增减挂钩对新农村建设的影响

城乡用地增减挂钩是指城乡建设用地的增加与农村建设用地减少的挂钩，其本质是对土地资源的合理布局和整体重新规划，缓解人均土地资源紧张的局面。

3.1 提高了居民居住环境质量

在城乡用地增减挂钩政策的总要求下，对新农村建设的选址很关键，既要避免工业建筑群，又要与交通主干道相连接，和林业用地相错落分布，这样的布局对居民的居住环境而言是十分有利的。

3.2 有利于产业的合理布局

城乡用地增减挂钩，减少新农村建设用地，集约化使用有限的土地资源。在一定程度上可用于商业用地，建筑各种公共设施，开设集约环保的新工厂，方便居民就业。这有利于产业合理布局和土地集约化，提高土地的利用率。

3.3 助推城乡规划建设

在我国的新农村建设进程中，土地资源的紧张是一大难题。在城乡用地增减挂钩政策下，对于节约出来的土地，或是农耕用地，或者林牧业鱼塘业，集约化农耕，都是对农业发展的支持，可提高农民的额外收入，使土地规模效益增加。城乡用地增减挂钩政策的实施有利于为新农村建设用地指明新的发展方向[5]。

3.4 对新农村建设的负面作用

事物都是两面性的，有利必有弊。城乡用地增减挂钩政策中，由于实施过于急切，易损害拥有土地使用权的农民切身利益。有的新农村模式选址不当，不利于农作物的成长，对农业会有一定的冲击；或者工业用地、交通占地与新农村建设的冲突，造成城镇利益优于农村利益等问题。因此，应进一步完善城乡用地增减挂钩政策[6]。

4 结语

通过以上的研究和分析可以得知，城乡用地增减挂钩对新农村建设的作用和意义十分重大，城乡建设用地的增减政策在根本上对新农村的宅基地建设和规划做出了量化规定，既能对新农村的房屋建设提供合理和充足的建设用地规划，同时也可为城乡统筹规划合理的布局和规划设计。城乡用地增减挂钩政策在新农村建设中，对土地资源合理应用，避免耕地与建设用地的冲突起到实质上的帮助作用。希望可以为以后的新农村建设和城乡规划，城乡用地增减挂钩政策以及新农村建设研究提供参考意见和可行性建议。

5 参考文献

[1] 韩清怀.城市化背景下农村宅基地制度改革思路探析――以人口的流动性与宅基地的区位固定性之矛盾为视点[J].城市发展研究，2010（8）：137-140，146.

[2] 杜军，廖和平，唐娜，等.基于统筹城乡发展的土地资源优化配置研究――以重庆市长寿区为例[J].西南大学学报：自然科学版，2010（10）：153-159.

[3] 郭哭成，黄专伟，李何超.新时期破解“三农”问题的利刃――浅析城乡建设用地增减挂钩试点对新农村建设和城乡统筹发展的作用[J].资源与人居环境，2010（19）：24-26.

[4] 张宇，欧名豪，张景泉，等.该怎么挂―对城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策的思考[J].中国土地，2009（13）：13-19.

[5] 胡传景，张玲.统筹城乡发展促进土地节约集约利用――城乡建设用地增减挂钩试点工作有待加强和完善[J].国土资源，2009（12）：26-30.

农村用地规划范文第6篇

关键词：城乡规划；农村集体建设用地；改革内容；改革途径

进入21世纪后，我国社会经济迅猛发展，现代化、城市化进程日益加快，人们的生活水平大幅度提升。但是，城乡之间的经济差距、收入差距依然很大。为实现全面建成小康社会目标，促进“三农”发展，我国近些年逐步开展新一轮农村集体建设用地制度改革，通过农村集体建设用地市场化和土地承包经营权流转来带动城乡一体化发展，全面发展农村地区经济。在这样背景下，对农村集体建设用地制度改革和城乡规划进行探讨是必要的，对推进改革工作有巨大的现实意义。

1农村集体建设用地制度改革的内容、障碍及主要途径

1.1改革内容

2008年，我国颁布实施《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，对现行土地制度进行改革，其目标是规范统一城乡建设用地使用权，支撑城乡一体化经济社会发展。该《决定》指出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与公开经营并保障农民合法权益，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划前提下与国有土地享有平等权益。从以上内容可以看出来，农村集体用地制度改革主要包括两个方面：①农村集体建设用地市场化。在不改变农村土地权属情况下，经过政府批准，农村有权利直接出让农用地用于工商业建设，打破了过去“先征为国有，再进行建设”政策限制；②农村土地承包流转经营。通过公开、规范的市场交易，农村建设用地可以承包流转经营，与城市建立用地市场化经营对接，构建一个规范统一的农村建设用地市场。农村集体建设用地市场化和土地承办流转的复杂性很高，要有相配套的规章制度和政策支持才能顺利的实施，实现农村目标和任务。

1.2改革障碍

农村集体建设用地制度改革是一种利国惠民的重大举措，其所产生的现实意义巨大而长远。由于农村集体建用地制度改革的系统性、复杂性、革命性，加之受土地所有权等因素影响，改革过程中势必遇到各种各样的问题。就现阶段来看，农村集体建设用地制度改革工作的主要障碍体现在以下两个方面：（1）我国农村集体建设用地的身份属性比较突出，缺少作为市场上可流通财产的基本属性。根据相关规定，农村土地集体建设用地所有权不能转移，只能通过土地使用权在市场上流通。而且，这种使用权是有偿、有期限的，这是国有土地使用权商品化的一个重要前提条件。然而现实中的农村集体建设用地使用方式基本是无偿、无限期，农民只需要交纳一定手续费就可以获得土地建造住宅建筑。乡镇企业经过政府批准后就可以使用农村土地进行工商业生产建设，不需要缴纳土地使用费。由于存在这种现实情况，这就决定了农村集体建设用地所有权只向农民开放的特性，不利于实现商业化运作。（2）土地征收制度是农村集体建设用地承包流转的主要障碍。目前，我国农村集体建设用地使用权流转带有明显的计划经济属性，本身不具备完整的物权，要想进行使用权利转换，只能通过国家征收、征用农村集体建设用地方式。在现行征收制度下，不管是用于公共设施建设，还是用于商业性建设，都要先将农村集体建设用地变为城市土地，这依然是城乡二元经济结构的具体体现。如果不进行土地征收制度改革，农村集体建设用地制度改革难以取得突破性成绩。

1.3改革途径

针对当前农村集体建设用地市场化和承包经营流转的主要障碍，对农村集体建设用地制度改革提出了几点建议：①对农村集体建设用地使用权流传进行“去身份化”处理，使农村集体土地权益从直接利用权转移为出让给他人使用并获利的权益。为了做到这一点，必须斩断农村集体成员与集体建设土地之间的直接关联，确保任何人都有可能获得农村集体建设用地使用权，使农民从出让农村建设用地土地所有权获得收益，不再直接占用、支配土地利益。简单的说，就是以土地权益为联结点的方式实现农民集体经济，依靠成员配给土地促进土地平等分配，而农民从中获得收益。②对土地征收制度进行改革。土地征收制度从两个方面入手：a.界定“公共利益”。通过对公共利益的明确界定，使公益性建设用地和经营性建设用地清楚分开，为农民集体自主流转农村集体建设用地留下足够空间。b.从法律层面上赋予农民对农村集体建设用地的自主开发权，切实落实农民集体的土地开发权，为农村土地商业化实现创造有力条件。

2农村集体建设用地制度改革背景下的城乡规划

2.1城乡规划与土地利用规划相结合

从土地规划管理和权益角度看，城乡规划强调建设用地用途的细分，土地利用规划关注土地用途变更的发展权问题，二者的有机结合才能完整的界定土地权益。在以往工作中，城乡规划主要侧重于城镇国有建设用地和“城中村”集体建设用地，对村庄集体建设用地的控制力较弱。现在我国出台了《城乡规划法》，其覆盖面涉及农村集体建设用地、农用地及未开发土地类别，逐步加强了对村庄集体用地规划管理力度。基于此，当前城乡规划要在《城乡规划法》指导下，与土地利用规划统筹结合，加强对县域以下层面所有土地类型的规划管理强度，实现开发控制与用途管理的有效衔接，促进乡村规划工作有序展开。

2.2做好土地发展权转移和权益保障工作

农村集体建设用地制度改革的主要目的是构建规范有序的农村土地市场，促进农村土地流转，消除城乡二元经济结构。在这样的大背景下，城乡规划要顺应农村集体建设用地制度改革的主旨思想，建立土地发展转移和流通机制，实现农村集体建设用地权益，进而促进城镇化建设。在农村土地规划上，要以现有村庄和建设用地为基础，适度允许农村宅基地向镇区置换，建立与土地发展权转移和权益保障相关的配套机制，加快农村土地合法出让和转移。

2.3社会多元参与乡村规划发展

由于农村集体建设用地的特殊性，乡村规划发展要充分考虑乡村产业发展和投资方式等各个方面，采用更综合的规划方法，这就需要社会多元参与乡村规划。从宏观层面上，乡村规划发展要综合考虑城乡产业发展、建设用地布局、人口流动、土地整理与收益等，注重保护农民生产方式、生活方式、居住方式等变化的一致性，借助农业产业改革等工作带动农村进程。

3结论

综上所述，当前农村集体建设用地制度改革遇到了一些障碍，要加强障碍分析并采取相应的措施，消除障碍，推进改革进程。与此同时，城乡规划要以农村集体建设用地制度改革为指导，统筹城乡发展，消除城乡二元经济结构。

参考文献

[1]陈振华.集体建设用地制度改革与城乡规划应对[J].规划师，2014，30（02）：12~17.

[2]陈小君.构筑土地制度改革中集体建设用地的新规则体系[J].法学家，2014，34（02）：30~36.

[3]陆剑.集体经营性建设用地入市的实证解析与立法回应[J].法商研究，2015，32（03）：16~25.

[4]杨一介.论集体建设用地制度改革的法理基础[J].法学家，2016，26（02）：41~59+177.

农村用地规划范文第7篇

第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：

（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；

（三）农村新村建设的。

严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。

第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。

严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。

第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；

（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。

第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。

对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。

农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：

（一）已取得新的住宅建设用地的；

（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。

第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。

申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：

（一）住宅小区建设用地申请；

（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；

（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确

认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。

第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地

区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。

第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。

第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。

第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分

摊缴纳。

第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村

村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

农村用地规划范文第8篇

【关键词】农村建设用地；农村居民点；土地整治；整治对策

0 引言

务川是贵州省、遵义市北联重庆特别是北入武陵山广大地区的门户和咽喉，是重庆及武陵山地区南联贵州协作区的桥梁和纽带。务川将在国家及我省调整经济结构、大力发展绿色经济和在务正道区域布局实施煤电铝一体化循环经济工业基地的背景下，按照省委省政府工业强省、城市化带动的战略方针，着力推进工业化、城镇化发展。两化发展需要大量财力支撑的同时，更需要大量的建设用地加以保障。一方面，近三年来务川经济快速发展，本论规划建设用地指标已所剩无几，建设用地供求矛盾日益突出，耕地保护任务非常艰巨；另一方面，务川县农村建设用地总量10倍于城镇建设用地，且布局较为分散，利用效率低。因此，通过农村建设用地整治，将废弃、分散、利用低效的农村建设用地进行有序的缩减，不但可以为务川工业化、城镇化快速发展提供大量的建设用地保障，缓解耕地占补平衡的压力。同时可以对相似地区新农村建设、城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩工作有一定的指导作用。

1 务川县农村建设用地利用中存在的问题

1.1 农村居民点多、散、乱现象比较严重

受自然条件及传统农业生产方式的限制和影响，务川县农村居民点的分布大多是沿各级、各类公路布设，部分农户则为了耕作方便散居在山地、耕地之中。自然村犹如“满天繁星”到处散落，这一现象在务川西北部表现尤为突出。

1.2 农村居民点用地比较粗放

据相关统计，2010年年末， 贵州省农村居民点共计328030.24hm2，同年，居住在乡村的人口22997688人（第六次人口普查），人均村庄用地面积为142.64 m2。大大超过了建设部颁布的村庄人均用地100―120m2的标准。务川县人均村庄用地面积为 287.29m2，远远超过贵州省人均村庄用地面积，农村居民点用地利用率不高。另外， 由于缺乏统一的规划布局，致使村民建房选址较为随意，乱搭乱建和超占现象多，亦造成土地严重浪费。

1.3 存在“空心村”现象，并有继续扩大的趋势

随着城镇化、工业化进程的加快，进城务工的农民越来越多，并在城市长期居住下来，而村内的房屋任其空置。同时村民重新修建住房后，原有旧房也没有拆除，形成一户多宅，造成部分农村闲置的宅基地。根据我省“十二五”发展的战略重点和主要任务以及务川县十二五发展规划，至“十二五”末城镇化率年均递增2个百分点以上，到达40%以上，城镇城人口达到15万人，39万人中有10万人要住到城市中去，以目前贵州省人均用地142.64m2计算，将有11426.4hm2的农村宅基地可能闲置。

1.4 农村工矿废弃地较多

务川县矿产资源丰富，尤其是汞矿产出地质条件优越，开发利用的外部环境良好。采矿用地172.77hm2，占土地总面积的0.06%。采矿用地现状布局较为分散，私人采矿点较多，占地面积大。由于有些矿场片面追求经济利益和缺乏管理导致开采无序，土地损毁较为严重，影响当地生态环境建设。目前很多私人采矿点已经关闭，原来的农村工矿用地将造成闲置废弃，因此农村废弃工矿用地必需整治。

2 务川县农村建设用地整治中存在的问题

2013年随着全省城乡建设用地增减挂钩试点工作的开展，务川县逐步开始实施一些包含农村居民点、工矿废弃地等各类农村建设用地复垦的土地整治项目，全县共实施城乡建设用地增减挂钩试点项目500亩。但由于这项工作开展时间较短，各地经验不足，本着先易后难的原则，项目主要对象多数都是选择实施相对比较容易的农村工矿废弃地，需进行安置的农村居民点用地仅38亩，这一方面反映出务川县农村建设用地整治尚有较大潜力可挖；另一方面，通过近三年来的城乡建设用地增减挂钩试点项目的开展也反映出务川县在农村建设用地整治工作中一些亟待解决的问题。

2.1 与之相关的法律法规缺乏

整治工作涉及土地管理部门、当地政府和整治区村民个体三者间的权力和利益。然而，目前法律法规仅仅是针对整治工作进行宏观上的规定，对整治过程不能进行全程的法律约束和控制，不能达到农村建设用地整治过程有法可依，有规可循。导致在整治工作中部分权力得不到保障，特别是作为弱势群体的农民的合法权益得不到保证，进而产生对农村土地整治工作的抵触情绪，导致整治工作不能顺利实施。农民个体利益、农村集体利益及地方政府利益无法得到合理的协调，进而影响土地整治工作的整体推进和协调发展。

2.2 对整治工作的内涵认识不深，专项规划滞后

土地整治工作开展的时间长，但就农村土地整治工作而言开展相对较少。普遍存在重视农用地整治，而轻视建设用地整治的情况。对农村建设用地整治工作的内涵认识不够深入，实施经验不足，没有充分掌握农村建设用地的基本情况，特别是农村居民点分布分散、多、小的特点，导致编制的专项规划不能充分指导整治工作的实施。

目前编制的土地专项规划与农村建设用地整治相关的规划有《城乡建设用地增减挂钩专项规划》、《城乡建设用地增减挂钩实施规划》和《土地整治专项规划》等。三个规划编制的背景、侧重点、规划期限均不一致。同时三个规划与新农村建设规划相缺乏衔接，导致整治工作实施没有形成整体规划和布局，实施效果不明显，效益不高。

2.3 农村建设用地整治资金需求庞大、来源渠道单一

农村建设用地整治工程包括农民集体及个人的重新布局安置和整治区域工程建设，工程量较大，因此资金是否充足到位，是整治工作的关键问题。然而从目前整治资金的来源看，主要是政府财政资金单方投入，缺乏多渠道的资金来源。

2.4 农村建设用地整治没有形成统一的标准和完整的体系

农村建设用地整治是一项系统工程，所包含的搬迁安置补偿、工程建设施工、基础设施建设等工作涉及一系列政策性、技术性标准，由于工作处于起步阶段各级各类标准尚未建立，或者已建立但缺乏对一定区域的统一化和规范化，从而出现了相邻县（市）、相邻乡（镇）、相邻项目区补偿标准、建设标准不统一、不一致，甚至存在较大差异的现象，从而对今后同类项目的推进带来一定难度。

2.5 农村建设用地整治工作粗放、缺乏规范化

与以往的农用整理相比农村建设用地整治具有其独特的性质，农村建设用地整治是一项民心工程，要求相关工作人员深入实际，踏实工作，细心到位，实现多赢。采取行政强制措施实施会产生很大的阻碍，由于部分项目工作比较粗放、不规范，群众工作做得不到位，甚至出现层层克扣，安置补偿不及时、不到位的现象，影响了群众的积极性。因此，必须通过制度创新形成利益激励机制，分别针对地方政府、村集体组织和农民个体三者的利益采取不同的激励驱动机制，促使在机制的驱动下充分调动地方政府主动投入、农民群众积极参与。

3 务川县农村建设用地整治对策

农村建设用地整治作为土地整治的重要部分，具有重要的地位和明确的意义。由于在近几年的实施中遇到了巨大的阻力，为缓解建设用地的巨大需求压力，快速推进农村建设用地整治工作可以从以下几个方面入手：

3.1 完善地方法规，加强整治工作的法制建设

不断完善地方法规，在法规中明确农村建设用地整治过程中的各个环节所涉及的当地政府、相关部门和村民个体之间的权力、义务和利益。完善土地整治利益激励机制和约束机制，为整治工作提供有效的法律保障。

3.2 完善专项规划编制，统筹协调整治工作

统一规划的目的在于统筹各部门协调开展整治工作，合理利用农村建设用地、统筹安排城乡建设。农村建设用地整治专项规划应与生态移民规划、退耕还林规划、新农村建设规划等充分衔接，做到统筹规划，分项实施，同步推进。

（1）加强土地整治宣传力度

充分利用各种渠道，对整治专项规划、年度实施方案、整治收益等进行广泛宣传，提高公众对整治工作的认识，加强民众对整治工作的支持力度，动员各种社会力量参与土地整治。

（2）加大土地整治规划的公众参与、社会监督

强化规划实施的部门协调与沟通配合，加强规划民主决策和公众参与，建立完善的规划信息公开制度。广泛征询社会公众和土地权利人意见，将公众参与制度贯穿规划实施全过程，将规划方案成果、规划实施信息予以公示，接受社会监督。

3.3 拓宽资金的渠道、加强筹措的力度、规范资金使用

地方各级人民政府必须高度重视整治资金筹措，应将农村建设用地整治后置换出来的建设用地指标带来的收益为整治资金的重要来源。同时制定农村建设用地整治资金管理办法，明确整治收益的分配对象，按照“谁出资金整治，谁分配收益”的原则，确保投资方的利益。逐步引导社会资金参与农村建设用地整治工作，拓宽整治资金来源渠道。

出台各种优惠政策措施，鼓励鼓励村民个人投资，市场成熟的地区可以通过招商引资，社会企业的投资。同时，建立农村建设用地整治资金账户，实行专户专管、专款专用，保障资金使用合法合规。

3.4 加强农村建设整治规划实施管理和规范技术标准

依据地方法规制定详细的规划实施管理办法，为规划高效、顺利的实施提供有力的保障。管理办法中明确规定土地整治规划实施的主、客体的责任和义务。严格执行土地整治规划相关技术规范，涉及务川土地整治的项目的申请、立项、批复、设计及工程验收等必须符合国家、省、市等相关政策和行业技术规范，对不符合相关政策和技术规范的项目一律不予立项、批复和进行工程竣工验收。

3.5 实行严格的监督制度，并实行工作的激励机制

在严格执行相关法律法规的前提下，地方各级政府应根据地方实际情况制定规划实施监督管理办法和考核机制，对规划实施的每个环节进行严格的监督，确保各项工作顺利落实。

在实施的过程中分别针对地方政府、村集体组织和农民个体三者的利益采取不同的激励机制，促使在机制的驱动下充分调动地方政府主动投入、农民群众积极参与。

【参考文献】

[1]高明秀.土地整理与新农村建设耦合关系及其模式创新研究[D].山东农业大学，2008.

[2]廖琴兰， 仵宗卿， 伍黎芝.关于农村建设用地整理与新农村建设的几点思考[J].资源与产业，2009，7（4）：67-69.

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农村用地规划范文第9篇

关键词：城乡建设；用地规划；现状；问题；对策

Abstract: the current our country is in the process of urbanization in key stage of development. With the rural population uninterrupted up to the town, the rural residential sites should declined, but the rapid growth of the urban construction land, and didn't bring the rural construction land corresponding decrease, the emergence of a town village construction land full growth situation, to make the land resources, the contradiction between supply and demand is very outstanding. According to this phenomenon, this paper mainly in rural and urban construction land use planning, and puts forward the improvement measures.

Keywords: urban and rural construction; Land use planning; The present situation; Problem; countermeasures

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

一、城乡建设用地现状

1990至2009年，我国城镇化水平从26.4%上升至46.6％，年均增长速度为1.06%。城镇人口数量由3.04亿增长至6.22亿，增加了1倍，平均每年约有1000万以上的农村人口进入城市；城镇建设用地面积由1990年底的291万公顷增加至2009年底的827万公顷，增加了2.8倍多，并仍在以14.74-20.16万公顷的年均增长速度不断增加。随着中央政府城镇化战略进一步的实施和推进，城镇建设用地必然将不断增加。

同时，随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源不断减少，粮食安全问题也越来越突出。耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重威胁。尽管中央政府早把耕地资源保护制定为基本国策，但我国的快速城镇化对土地的大量需求，以及耕地总量逐年递减、耕地红线的一次次失守。城镇化被认为是导致建设用地不断增加、耕地不断减少的直接原因，城镇化发展与耕地保护的矛盾尖锐。

二、城乡建设用地问题分析

城镇化的地理学科释义：这是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，是农业用地向城镇用地转变的过程。即随着村庄人口向城镇集中转化为城镇人口，其村庄建设用地也应相应转化为城镇建设用地。依据我国城乡规划建设用地标准，按照国家规定的人均村庄建设用地标准最高限指标150m2、人均城镇建设用地标准100m2来计算，一个农民进入城镇后，城乡建设用地总量即可节约出50m2。所以随着我国城镇化水平的不断提高，村庄人口总量不断减少，村庄建设用地也应该相应下降，同时城镇和村庄建设用地的总量变化也应呈现下降趋势。也就是说，合理的城镇化过程是节约土地的过程，其有助于农村建设用地转化和促进城乡建设用地集约利用。从这个角度来看，城镇化与耕地保护之间的矛盾本不该发生。

从本质上说，只有当农业人口从职业、身份等方面彻底地转变为城镇人口，城镇化才算完成。但是长期以来城乡二元结构下“只允许农民进城就业，却不为农民定居提供正常条件”错误的城镇化模式，导致人口城镇化进程未能与土地城镇化进程相协调，导致“准城镇化”的人口在城市与农村两边占地。造成了近年来，随着城镇化的发展，虽然农业人口数量不断减少，但村庄建设用地总量不仅没有同步减少，反而增长明显的状况。

存在此类问题的主要原因有以下几个方面：一是农村建设用地管理还不够到位。就集体建设用地使用权流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，随着，《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理还不到位；二是农村集体建设用地规划严重滞后。有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局；三是对农村建设用地管理不严格、监管不力。用地不规范、违背规划用地现象时有发

生。缺乏横向监管体系，执法监督还不到位。

三、城乡建设用地规划管理对策措施

针对城镇村建设用地普遍增长的突出问题，国土资源管理部门应以土地利用总体规划修编为契机，进一步优化城乡用地结构和布局，用最严格措施控制和规范农村建设用地是关键。

严格规范管理农村建设用地，首先要控制农村建设用地总量。通过对农村建设用地总量的严格控制，实现城乡用地结构的合理分配。解决农村建设用地比重过大问题，第一要从严控制农村建设用地流转和流向入手，鼓励农村集体经济组织之间、农民之间合理流转。坚决禁止非农人员和非农单位到农村买农民宅基地或以租圈占集体土地。第二要防止人口从城镇向农村倒流。只要控制好农村建设用地流转和流向，才能逐步实现城乡用地结构的动态优化。占农村建设用地绝大多数的是农村居民点用地，要解决农村建设用地规模过大和布局不合理问题，还要从规划入手来控制和调节农村居民点用地规模和布局。

以吉林省伊通满族自治县为例，根据《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006―2020年）》修编前期调查工作统计，伊通满族自治县农村居民点用地占全县建设用地总量的70.6%。通过对典型农村居民点内部用地结构的实测调查分析：宅基地、道路、公共设施、工商用地、闲置土地、耕地分别占农村居民点面积的29.1%、12.7%、1.5%、0.3%、6.2%、50.2%。农村居民点人均用地高达320.64，超过国家规定标准220.64。居民点内部建设用地仅占居民点总面积的43.5%。农村居民点土地利用存在宅基地超标、一户多宅、存量土地过大、闲置和低效用地、重外延扩张轻内涵挖潜等诸多问题。这些问题的存在，既有历史的原因也有现实存在的问题。历史原因是东北地区历史以来地旷人稀，有圈大院的条件和习惯，上世纪90年代以前法律、制度不健全，管理不严格等造成历史遗留用地现状；现实存在的问题就是规划滞后、管理不严、监管不力的问题。

解决这些问题不是一蹴而就的事，但我们必须以新农村建设和我省“千村示范、万村整治”为契机，抓住土地利用总体规划修编和城乡建设用地规划修编的有利时机，做好优化城乡用地结构和布局的战略规划。农村建设用地规划要立足现实、放眼长远，从用地结构和空间管制入手，突出前瞻性和可操作性。当前国家提出农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的政策，恰逢其时，是解决城乡建设用地协调发展的重要手段。要解决好城乡建设用地协调发展的问题，不应仅限于城乡建设用地挂钩，还要进一步拓展农村建设用地内部增减挂钩层面。鼓励建设的村庄要根据社会发展实际和建设用地增减挂钩规模留好建设发展空间；限制建设的村庄，只允许利用原有宅基地、村内存量建设用地进行建设，不允许限制建设村庄向外扩展；禁止建设的小村庄和零星居民点，不允许任何形式的建设行为，只允许异地迁建。通过制度创新，规范和引导农民进一步提高宅基地利用率，鼓励农民建楼房或利用原有宅基地扩建；鼓励农民购买农村（在鼓励建设和限制建设村庄）二手房；鼓励农民充分利用存量建设用地进行住宅建设。通过规划，逐步实现小村庄和零星居民点向中心村庄迁移，使农村建设用地逐步实现节约集约利用的良好局面。

要实现上述目标，就要实行机制创新、制度创新，进一步规范农村建设用地管理和监管。农村建设用地管理绝不是单纯某一部门的事，需要各级人民政府和各相关职能部门协调配合管理，鼓励农村集体经济组织自我约束运行。建立健全管理协调机制、服务职能、共同责任和监管体系，实行目标管理责任制。现行体制和机制解决了管理无序的问题，但还不能实现真正意义上的相互协调和有效监管。横向监管体系的缺位，是用地管理不规范、执法不严的主要根源。

总之，进一步推进城乡建设用地规划管理，加强制度创新，促进行业监管，势在必行。也是我们当代国土人义不容辞的义务与责任。让我们抓住机遇、迎接挑战，扎实推进土地利用总体规划修编进程，为社会经济持续健康发展作出我们应有的贡献。

参考文献：

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[2]翁林敏。无锡城乡建设用地集约利用规划的实践和探索[J]。江苏城市规划，2010，(1)。

[3]《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006―2020年）》，吉林省政府（吉政函【2011】20号）批复。

农村用地规划范文第10篇

关键词：巢湖市；农村居民点；措施

中图分类号：F321.1文献标识码：A

在我国社会主义新农村建设的大背景下，全国新一轮的土地利用总体规划提出了城镇建设用地增加和农村居民点用地减少相挂钩的理念，农村居民点用地是否合理，在土地利用总体规划修编中扮演着重要角色。

一、巢湖市农村居民点现状

1、农村居民点数量与用地规模。2005年末，巢湖市土地总面积939，367.47公顷，全市有1，518个农村居民点，平均密度16个/百km2。全市乡村户数101.24万户，乡村人口312.60万人，农村居民点平均人口规模为667户/个和2，059人/个。

2、农村居民点用地区域差异。全市农村居民点用地72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%，占建设用地比重的66.34%。户均用地714.7m2，人均用地231.5m2。全市四县一区农村居民点用地从大到小的排序为：庐江县＞无为县＞居巢区＞和县＞含山县。

对全市5个地域单元的人均农村居民点用地状况进行分析，从含山县的196.7m2/人到庐江县的253.8m2/人不等，大部分县区人均农村居民点用地在200～250m2/人之间。总体上巢湖市工业化和城镇化程度相对较低，农村居民点用地比重较大，人均用地较多。

3、农村居民点动态变化情况。1996～2005年巢湖市农村居民点用地总体上呈“先增长后下降”的趋势：1998～1999年由于两次行政区划调整，农村居民点面积有所减少，1999～2003年逐年增加，2003年达到最高值为72，673.30公顷，2003以后逐年减少；2003～2005年农村居民点用地从72，673.30公顷减少到了72，363.16公顷。

二、巢湖市农村居民点用地中的问题

1、城乡居民点用地规模同步扩张。随着城镇化进程的推进，大量农村人口进入城镇，从理论上分析，由于城镇居民点人均用地低于农村居民点用地。因此，转化一个农民就会相应地减少居民点用地，节约出部分建设用地。也就是说，城镇化进程在用地上表现为城镇用地扩张和农村居民点用地减少，城乡居民点建设用地总规模应该下降。但是，实际情况与理论上的分析有较大的距离。

1997～2005年全市农村居民点用地从72，626.47公顷减少至72，363.16公顷，共减少263.31公顷。实际上从1999年到2003年，农村居民点用地一直不降反增，2003～2005年才转为下降趋势。此外，人均农村居民点用地不降反增，从2000年的202.97m2/人上升到2005年的231.48m2/人，农村居民点用地规模与人口规模的变动不协调，两者比例失调，加剧了人地矛盾。

2、农村居民点分布较为分散。依据巢湖市2005年土地变更调查数据，全市农村居民点用地为72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%。从对巢湖市城乡建设用地现状的分析可以看出，无论是巢湖市还是大多县（区），农村居民点用地占城乡建设用地的比重都是最高的。这主要是由于长期以来，农村居民点建设基本上处在自发性的发展之中，为了农田耕作的便利，农村居民点多数服务于一定的耕作半径，从而形成了“满天星”式的农村居民点格局，客观上造成了土地资源的浪费。

3、农村居民点集约利用度相对较低。巢湖市农村居民点的建筑类型多以单层为主，各家各户独立成型且人均宅基地面积严重超标。2005年末，全市农村人口312.61万人，农村居民点用地72，363.16公顷，人均农村居民点面积高达231.48m2。

同时，农村居民点大多历史久远，不同年代、不同结构的建筑物相互交叉，互相之间缺乏统一的规划布局，见缝插针式的建筑物非常普遍，当前大多数村庄的房屋、农舍等建筑物存在以下问题：一是朝向各异，前后错落不齐，小巷弯曲，村庄道路质量差；二是村庄内旧外新，建筑层次差别大、式样种类多、用材与装潢档次不一；三是功能混杂，缺乏公共活动场所。据有关调查，巢湖市农村建设容积率普遍小于1，利用率低下，给农村居民点内部基础设施的配置增加了很多困难，阻碍了居民点内部结构的优化。

就单个农村居民点自身的发展而言，其用地方式大多以外延式扩展为主，而忽视了对原有居民点内涵的挖潜，使农村居民点用地规模不断扩张，而老的农村居民点用地不断荒废，往往新房林立，中心旧房破烂不堪，成为“空心村”。总体来看，全市农村居民点用地的集约度相对较低。

三、巢湖市农村居民点用地问题原因剖析

1、村庄建设规划滞后，规划意识欠缺。长期以来，农村的发展一般属于自发性的任意外延，缺乏统一的规划，导致农村建筑物分布混乱，生活配套设施难以满足农民需求，生活条件差。新农村建设开展后，对农村居民点的整理引起了地方政府的重视，纷纷开展村镇规划，但是规划体系严重缺乏，由于历史原因，村庄建设规划并非土地管理部门职能，因此与土地利用总体规划的相互衔接不够，土地利用的统一规划与合理安排难以实现。目前，巢湖大部分农村都未进行规划编制，有的村镇即使进行了规划，也仅局限于交通、水利工程等建设项目。这些举措虽然在一定程度上有利于农民生活的改善，但是规划中没有涉及空间管理的具体内容，只是整理出超标、闲置和不合理用地，并没有从整体上改变农村脏、乱、差的落后现象。规划的指导性和可操作性差，规划编制滞后，严重落后于经济发展。

2、缺乏稳定的资金来源。宅基地整理工作的启动和开展，需要大量的资金，包括旧宅的评估费用、拆迁费用、新住宅的建设及各种设备安装费用，以及煤气、水电等一系列市政基础设施的建设，而整理后的成本回收又很慢。目前，农村居民点整理主要靠地方政府投入，资金来源比较单一，地方财政难以支撑大规模的农村居民点整理工作。加之居民点整理后土地大部分用于农业耕作，资金回笼期长，所以许多地方政府没有能力开展大规模农村居民点整理。

四、巢湖市农村居民点整理措施和建议

1、制定开展农村居民点整理的优惠政策。按照“谁投资、谁受益”的原则，制定开展农村居民点整理的优惠政策，鼓励单位、个人投资农村居民点整理，可以将通过整理增加的有效耕地划归投资者有限期使用，使用期限一般不少于30年。在土地使用期限内允许土地使用权在不改变用途的前提下有偿流转。对农村居民点整理后按比例获得的建设用地指标，投资单位或个人确实需要的经审批后可优先安排使用。

2、建立农村居民点整理多元投资结构。农村居民点整理较成功的国家或地区的经验表明，资金渠道的稳定，是农村居民点整理顺利进行的基本保障。虽然农村居民点整理是调整土地利用结构和土地关系的国家措施，国家应占主体，国外经验也表明国家投资占70%～80%，但就我国目前的财力而言，国家承担70%～80%的投资是不现实的。为此，建议建立农村居民点整理多元投资结构，可以从国有土地使用权出让金、耕地开垦费、耕地占用税、农业综合开发基金、农村集体经济组织获得的低息无息贷款等渠道筹集，同时鼓励农民个人投工投劳。建立国家、集体、个人三方投入的农村居民点整理专项基金。

3、明晰土地产权调整及土地收益分配关系。建立农村居民点整理激励机制涉及到的产权调整，虽然不及私有制国家（地区）那样突出，但也存在着集体土地之间、集体土地与国有土地之间、土地使用者之间的产权调整及利益补偿分配问题，如农村居民点整理涉及到田块重整、村镇合并等权属置换重划。因此，应明晰土地产权调整及土地收益分配关系，制定“土地分配与补偿条例”，把农村居民点整理后的利益分配与土地整理工作相互联系起来，建立农村居民点整理的激励机制。

4、建立严格的土地用途管制制度。按照土地利用总体规划和村镇建设规划的要求，在明确划定村镇建设用地范围的基础上，制定严格的土地用途管制规则，对于划入撤并范围的村庄用地，一律不得再审批新的宅基地。同时，严格实行土地用途转用许可制度，转变农村居民点的土地利用方式，引导并逐步推进农村居民点整理的进程。

5、加强村镇规划。江苏、浙江、上海、山东、河北等我国东部沿海经济较发达省市的实践表明，农村居民点内部用地的整理潜力较大，综合效益也比较高。要通过合理的村镇规划引导工业向园区集中，与小城镇建设结合起来，尽可能在已占用土地中调整盘活；小城镇发展与旧城、旧村改造相结合，鼓励缩并零散村庄，建设中心村；在经济较发达乡镇推广建多层住宅和公寓，限制发展庭院式、别墅式住宅。要勾画好村镇边界，凡是村内有空闲地的不得批准外延占地；在山丘地区采取搬迁村庄，把占压良田的旧村址复垦为耕地。

6、严格农村建设用地管理。农民向集镇或在中心村购房后，应限期拆除旧房，使旧宅基地还耕；在实施住宅园区及中心村规划中，折价收购农村的住房。同时，实施增加挂钩和农村居民点置换等相关政策，减少农村居民点建设用地规模。

（作者单位：南京国图信息工程有限责任公司）

参考文献：

[1]方斌，吴次芳，杨遴杰.农村居民点整理个例分析与发展思路探讨[J].《安徽农业科学》，2007.35.