房地产行业会计实务范文

房地产行业会计实务篇1

关键词：房地产；税务稽查

一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.

[3]朱韦操. 鼎业房地产开发有限公司的纳税筹划[D].黑龙江大学，2014.

房地产行业会计实务篇2

2006年2月15日，财政部了39项会计准则(其中包括1项基本准则和38项具体准则)，从而标志着适应我国市场要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日，新准则的颁布已半年有余，离具体的实施日期日趋接近。其间，有关会计准则的指南(征求意见稿)也已出台，这对于各项准则的深入理解提供了支持。但是，新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此，笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析，以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。

一、影响房地产行业的具体准则

，房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前，笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。

在我国新的会计准则体系中，具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具，而基本准则则是准则的准则，它对各个具体准则起着指导作用。因此，不论哪个行业，其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响，房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质来看，在38项具体准则中，与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第15号——建造合同》，前者侧重投资性房地产的规范，后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则(从第1号至第21号)，以及与企业财务报告相关的准则(从第28号至第38号)则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第8号——资产减值》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第21号——租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说，本套准则相对于国际会计准则而言，具有言简意赅的特点，既体系了我国的特色，又比较符合多项准则同时实施的需要。但是整套准则规范内容却相当丰富，包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此，笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则，即第3号和第15号准则，其中的重中之重为第3号准则。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则，它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产;同时，该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则，它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范，并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用成本模式)，因此，该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应，《企业会计准则第15号——建造合同》主要规范企业(建造承包商)代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则——建造合同》差异不大，但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则，同样在房地产行业发挥着重要的作用。

二、具体准则对房地产行业的影响

当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后，我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。

(一)对会计核算的影响

如前所述，我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产，第15号准则规范的对象为代建的房地产，而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范，作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时，分类处理的理念反映在企业的财务报表中，会影响企业资产结构的组成，以及相关财务比率的，影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到，工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性，从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。

值得一提的是，《国际会计准则第40号——投资性房地产》在第3段明确指出:“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”，这与我国的准则规定不尽相同，需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视，把握不同准则对房地产明细类型的核算差异，以便提供准确、可比的会计信息。

(二)对损益确认的

公允价值的谨慎采用是我国2006年准则体系改革的一大亮点，而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定:应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此，对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言，如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。

第3号准则规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;否则计入所有者权益。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益，这又将影响企业的损益金额大小。

(三)对税收体系变化的影响

在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范，这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如，2006年3月6日，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》，该通知将住房项目细分为适用房与非经济适用房开发项目，同时规定了不同的计税毛利率，从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似，不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异，也会引起对房地产行业税收体系的变化。

，我国的房地产税收按课税环节的不同，分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收，以及所得环节税收四大类，而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是，随着会计准则对于房地产的明细规范，以及公允价值模式的采用，有可能引发税收政策的调整。比如，对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持，这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息，如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。

(四)对财务报告编制的影响

考虑到我国现阶段的实际国情，2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司，对非上市公司未做强制性要求。因此，新准则对于我国房地产行业的影响，更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业，他们需要遵守境外国家(或地区)会计准则的规定，这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告，鉴于各国准则的差异，提供财务报告的成本相当大。但是，当各国准则日益趋同时，财务报告的编制成本会大大降低。同样，随着我国会计准则(CAS)与国际会计准则(IAS)的日益趋同，我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。

但是，准则的趋同并不意味着完全相同，把握CAS与IAS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要，特别是IAS40与CAS3之间的差异。首先，与CAS3相比，IAS40适用的范围更广，更明确，确认原则更具体;其次，IAS40推荐采用公允价值计量模式，而CAS3更倾向于采用成本计量模式;再者，IAS40将房地产的转换差额均计入当期损益，而CAS3对转换差额区分损失和收益分别确认;最后，IAS40在信息披露方面的规定更规范，更完善等等。

三、结语

房地产行业会计实务篇3

关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

房地产行业会计实务篇4

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

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二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍

房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。

随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。

参考文献：

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房地产行业会计实务篇5

关键字：房地产；统计指标体系；构筑

一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路

房地产统计指标存在的不足之处

现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。

房地产统计指标构建的基本思路

首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，

其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。

最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。

二、构筑房地产统计指标体系的主要内容

反映房地产行业基本状况的统计指标

这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。

房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。

反映房地产开发和经营状况的统计指标

反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。

房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。

反映房地产经纪和中介服务的指标

反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。

总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。

参考文献：

[1]秦海霞.我国房地产住宅市场统计指标分析[J].商业文化，2009.

[2]胡学锋.论房地产统计指标体系的建立与完善[J].山西财经大学学报，2000.

[3]贺亮.中国房地产住宅市场统计指标体系研究[D].硕士学位论文，2008.

房地产行业会计实务篇6

随着市场经济的飞速发展和各行业的发展壮大，会计信息的真实关系到企业的发展、行业的未来。然而，面对日益激烈的市场竞争，一些房地产企业出现了种种会计信息失真的情况，利用现行房地产会计制度中的漏洞获得不当利益，造成企业会计信息的失真，这将对房地产企业的发展以及整个行业的未来产生很大负面影响。

一、房地产行业会计信息失真的现状

近些年来，在房地产行业迅猛发展的同时，也引来了无数的争议。争议之一就是其会计信息的不真实。财政部曾经对一部分房地产开发企业进行检查，在检查中发现，一些房地产企业会计信息失真现象严重，相当一部分房产企业偷税漏税问题严重，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等不良手段骗取银行信用。

在检查中还发现，有些会计师事务所尤其是中小事务所的内部质量控制较薄弱，审计程序不到位或故意出具虚假审计报告等情况普遍存在。这些会计师事务所缺乏应有的职业谨慎，对房产企业出具严重失实的审计报告。而一些具有证券资格的事务所在执业中也暴露出审计程序不到位及专业判断失误等问题。

这些房产企业的会计信息失真问题严重干扰了社会经济秩序，造成了国家税收的大量流失，助长了虚假及腐败之风，影响了国家的长治久安。

二、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因较多，其具体表现在：

（一）房产企业单位会计人员的原因

作为会计活动的主体，会计信息主要是经过会计人员对相关要素的计量以及确认才能生成。从目前来看，会计人员造成房地产会计失真的原因主要有两个方面：

一是我国房地产企业会计人员的综合素质不高。某些会计人员受社会上拜金主义、享乐主义等思想的影响，价值观发生了严重扭曲，为了一己私利，做假账，贪污或挪用公款，职业道德修养的缺陷造成的会计信息的失真。

二是会计人员的业务水平较低。从目前房产行业会计行业的从业状况看，会计人员业务水平较低，有的甚至不具备会计从业资格，属于无证上岗。因此在工作中错帐、帐簿记录不清、成本核算不准确等现象时有发生，造成了会计信息的失真。

（二）现行法律机制的原因

房产行业会计信息失真的另一个原因是有关法律与机制，主要表现在两个方面：

一是会计法律制度与会计法规不完善。我国现行会计制度对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学，没有对新出现的会计业务做出明确规定。会计核算的不规范造成了房地产行业收入、支出及结余虚假，成本不实，会计信息失实。

二是房地产行业监督机制不健全。当前，房产行业内部的监督具有一定的局限性。会计的工作在某种程度上是在为企业的决策者服务，是随着决策者的意志而变化的。因此，某些房产企业的会计并没有真实反映经营的成果。而房地产行业外部的监督由房地产行业的主管部门实行，出于对本部门利益的考虑，不能够很好的实行监督。

（三）地方政府行为不规范，社会监督不够

某些地方政府只为本地区着想，而忽视了国家与社会的整体利益，对房产企业乱摊派，加大了企业的负担，抬高了商品房的成本，造成了腐败现象的发生。另外社会监督也不够，社会监督是保证房地产开发企业会计信息真实、准确的重要途径。目前，社会监督主要是会计师事务所，但某些会计师事务所内部质量控制薄弱，审计程序不到位甚至出具虚假审计报告，审计行为流于形式，造成了房地产企业的会计信息的失真。

三、房地产行业会计信息失真的治理对策

要治理房地产行业会计信息失真这一现象还需要较长的时间，只有在国家、社会以及房产行业的共同

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努力下，才能彻底解决好这一问题。

（一）加快会计准则制定，完善相关法律法规

应加大力度完善会计准则及会计制度，加快制订和出台新的具体会计准则，特别要针对我国目前上市公司易出现问题加以规范。逐步建立一套与新会计准则配套的会计信息披露的规范体系。应建立有多方利益关系人参加的会计准则、会计制度制定机构，制定出具有普遍认同的准则、制度。应遵循科学合理的制定程序，征求意见应扩大范围，审批条件应慎重严格。

（二）完善公司治理结构，规范公司财务行为

房产企业要建立现代科学管理制度，加强财务信息需求者参加及监控的动机与能力，建立董事会及经理层间基于合约的委托关系等措施。增加一些涉及企业持续经营能力等的非财务会计指标，使人所得的利益与企业目标约束挂钩。建立、健全独立董事制度，增强董事会内部制约机制，切实维护中小股东的利益。完善公司内部会计控制体系，规范公司财务行为。

（三）提高单位法人会计责任意识，加强会计队伍建设

要想彻底治理房产企业会计信息失真现象，必须提高单位法人会计责任意识，提高会计从业人员的执业素养。对单位负责人要加大法律、法规宣传的力度，树立其对会计信息真实性的责任意识，让其明白，会计信息失真他们要承担一定的法律责任，对损害社会利益的行为要严惩不待。

另外，要加强对会计从业人员的培训，提高会计人员的整体素质，提高他们的职业道德以及职业责任感。要求会计上岗人员必须取得会计从业职业资格，否则不得上岗，并要求在岗人员加强日常学习，依法设立总会计师。加强会计人员的客观性、独立性。保证会计人员的职业素养。

房地产行业会计实务篇7

电算化依靠电子信息技术，通过计算机设备的操作来代替传统的人工会计处理信息，在房地产经济发展中，其实现了经济数据信息的自动化处理，是现代化发展的必然趋势。在市场经济和高科技发展的现代社会中，会计电算化满足了会计发展的需要，并且为会计工作提出了新的方向，房地产的开发与城市的发展紧密相联，是城市发展中重要的组成部门，因此需要确定城市的发展方向，实现房地产开发与城市发展的和谐。房地产企业想要在市场竞争中保持良好的竞争力，就要采用现代化的会计管理制度，实现经济的智能化管理，从而让电算化更好的推动企业发展。

二、会计电算化在房地产企业开发中的应用

企业的财务核算是以经济发展为目标，通过发展的统计与核算来对企业生产经营进行控制和协调的活动，因此在房地产的发展中，财务核算管理是非常关键的环节。在开发过程中，需要对生产成本、消耗、成果、资金等进行核算，之后进行记录、对比和分析，发现财务管理中存在的问题，寻找节约企业资源的途径。在房地产会计电算化的核算中，需要确保生产经营稳定的进行，因此要做好企业内部账本的原始记录，对生产进行定量和计量管理，掌握企业的经营资产，在销售中与厂内的计划价格进行对比，从而实现经济的科学化管理。会计电算化具有高效、智能的特点，将计算机信息技术应用在会计信息处理中，将房地产企业复杂的财务信息进行系统化、数据化的处理，在会计运算中建立财务数字模型，减少人工核算财务信息，节省了企业的人力资源。采用会计电算化能够实现房地产企业的科学化财务管理，通过电算化来进行考核、对比和分析等工作，可以提升员工的工作效率，调动员工的积极性，提升会计管理效果，促进企业的经营发展。

三、会计电算化在财务核算中的应用

会计电算化是房地产企业财务核算中进行经济统计的主要框架，可以协调房地产开发投资中投资和收益之间的关系，在满足对经济发展的核算要求时，实现财务核算管理部门之间的联系，从而让企业形成统一的财务体系。会计电算化应用在财务核算中，是通过科学的核算方法，将财务体系中各方面的数据指标有效的联系在一起，通过数据模型来反应房地产企业在开发中各项的运行状况，从而为企业的决策者提供科学的发展依据，让企业的投资方向更加准确。

四、会计电算化在投资开发中的应用

房地产开发需要高投资，因此在项目的开发中重点就是对投资的资金进行管理，房地产企业对资金管理往往决定了企业的存亡。首先是对资金的前期预算，会计电算化在前期预算中发挥了指导的作用。项目开发涉及到很多方面，比如工程选址、搬迁、施工规划等。前期规划要对资金进行科学的规划，采用会计电算化可以对项目环节进行定量分析，对于工程的细微部门详细描述，比如对建设期的耗电、耗水、人力费用、建筑设备损耗等，因此对房地产的资金预算是项目开发的基础条件。通过会计电算化可以提升企业开发的投资水平，减少生产经营的风险，提升资金的利用效率，加快企业的快速发展，因此会计电算化在开发投资资金中的管理至关重要。实行会计电算化可以将投资的资金准确的配置，确保发展效益，巨额的资金需要科学化的管理，保证企业可以对投资的资金充分的收回，会计电算化在进行资金管理时按照资金管理管理的标准进行计划式管理，建立统一的管理模式，建立起资金使用的责任制度，促进企业的内部融合。节约资金的使用，让专业管理协调群众的管理，从而让房地产开发的决策与资金更加相符。会计电算化为房地产企业提供了一种长效的运行管理机制，确定资金的使用量，会计制度要与企业的其他经济管理相适应，并且充分的发挥其管理职能，让房地产发展适应多变的市场环境，与时俱进。

五、结束语

随着社会主义的不断发展，市场经济的变化，房地产企业在发展中应用计算机技术是企业发展的重要改革方向，因此应用会计电算化是企业财务管理中的重要部分。现阶段房地产企业在人们的生活中占据了非常重要的地位，社会经济的发展、时代的变化使得房地产开发的范围越来越广，需要管理的部分也越来越多，因此需要建立会计电算化发展的制度，采用计算机技术来完成财务信息的核算，从而综合的提升房地产企业的经济效益，实现会计的现代化发展。充分的发挥会计电算化在企业中的应用作用，科学规划利用投资资金，并且进行精准的发展规划，实现房地产企业的高效益发展。

房地产行业会计实务篇8

关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

（三）现金流量信息披露不全面

根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发

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企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

（四）风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。

三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策

从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。

（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系

现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：

产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。

签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。

（二）完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

（三）全面与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第页）（上接第页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清