房地产项目财务管理范文

房地产项目财务管理篇1

摘 要 房地产业蓬勃发展对国民经济的发展起到很大的带动作用，但作为高风险行业，为了控制成本，规避风险，在当前竞争日益激烈的环境下，实行动态财务管理具有必然性。本文首先对动态财务管理进行了基本概述，然后分析了我国房地产行业的财务管理现状及其存在的问题，论述了其构建动态财务管理系统的必然性和可行性，最后提出了房地产业构建动态财务管理模式的步骤，对房地产业进行财务管理、成本控制具有借鉴作用。

关键词 房地产 动态财务管理 现状 构建

由于房地产业所处的重要经济地位和行业本身所暴露出的现实财务问题，有必要引入一种更为科学的财务管理理念和方法来指导房地产项目的开发，提高项目的抗风险能力。另外，开发商进行房地产投资是为了获取利润，从财务管理的角度来讲，就是要实现开发项目经济价值的最大化。因此必须借助于一个有效的价值测量工具来提升项目的经济价值，即开发和运用动态财务管理系统。

一、动态财务管理概述

动态财务管理是一种财务管理的方式，所谓的动态化管理就是在管理中利用对结果的模拟来实现对目前财务管理的措施和方法的改进，是一种预测式的财务管理方法。其应用的主要手段是利用动态化的管理指标和预先设置好的管理工具和财务分析的方式对财务实现管理，从而研究企业财务信息在某种因素的制约下会如何发展。

二、房地产项目开发的财务管理现状

与一般项目投资相比，房地产项目具有开发周期长、过程复杂、投资巨大等特点。其财务管理工作往往要求准确的投资分析和成本控制能力。当前许多房地产开发企业缺乏对房地产行业的了解，没有对开发项目实行有效的财务管理和成本控制，项目开发环节存在诸多财务问题，严重制约了房地产业的发展。归纳起来，问题主要体现在以下几方面：

（一）缺乏财务预算管理意识

许多房地产企业在进行开发项目管理时没有做很好的事情财务预算，对开发的房地产项目没有从征地的成本、资金运作、投资回报率等方面做细致的财务分析，因而无法准确地预测目标利润，更谈不上各项成本指标的测算和分解落实工。这很有可能会造成企业盲目地进行资金管理，严重影响了项目的经济效益。

（二）为赶工期忽略成本控制

迫于市场竞争以及资金回收方面的压力，许多房地产公司都会出现赶工期的情况。为了节省时间，经常出现没有完成设计工作就急于“招标”、“施工”，普遍存在“边干边设计”这种现象。正所谓欲速则不达，这种一味追求建设速度的做法造成了在项目建设前期无法对目标进行估计测算，不利于日后施工过程进行有效的成本控制。

（三）部门间信息沟通不畅，不利于项目财务工作的开展

房地产项目进行财务管理，往往需要大量的基础财务资料。而这些，来自于企业内部各职能部门及一线施工管理部门。许多房地产企业领导单纯认为成本管理是财务部门的工作，而没有认识到财务部门实行财务管理需要其他职能部门的配合，以至于财务部门无法收集到所需的一线成本管理的资料，也就无法进行成本核算与管理。

三、房地产企业实行动态财务管理的必要性和可行性

（一）实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观需要

房地产企业行业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须采取最低成本战略，差异化战略，或者集中战略。而采取低成本战略，必须要对企业实现有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断超越自身和竞争对手，而房地产企业的任何一项创新，都不具有可持续性，非常容易被竞争对手模仿，所以很少有房地产企业能够真正做到持续创新。因此，房地产企业要想实现长远的生存发展，拥有自己的核心竞争能力，就必须走低成本战略之路，通过进行有效的财务管理和控制，来最大程度地降低企业的运行成本。但是传统的财务分析与核算不能满足房地产企业的这项要求，已不能适应现代房地产开发项目的运作，因此，在企业内部实行动态财务管理是其必然选择。

（二）信息化技术的应用为实施动态财务管理提供了可能

面对经济全球化和信息化的发展趋势，财务管理信息化已是必然趋势，房地产行业自然也不例外。而要实现财务动态管理，必须拥有能迅速处理财务信息和具备数据运算功能的分析工具，这就要求结合不同公司实施动态财务管理的实际需要来开发应用财务软件。通过财务软件的使用，促进房地产开发项目财务管理的信息化，企业的决策者就可以得到经过处理的、简明直观的财务信息，这样不仅可以省掉大量繁杂的财务核算工作，而且同时也可以降低企业的人工成本。另外，动态财务管理系统具有非常强大的数据处理能力，可以对所有需要进行处理的信息进行处理，这样企业就可以综合把握各种信息，避免产生因忽略部分数据而造成决策失误的现象。

四、房地产企业动态财务管理模式的构建

（一）房地产企业财务动态管理模式构建原理

房地产企业的财务动态管理模式的构建，是一个关联整个企业的系统工程。在构建之前，必须明确系统设计的原理，即在动态财务管理的定义框架内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将动态财务管理系统构建成一个能够实时反映项目资金运作情况的信息平台。在这个平台上，房地产企业可以模拟出目标资金在不同市场环境下的变化，并将动态财务指标与目标值的比较结果及时反馈给系统，供企业管理者进行决策提供参考。

（二）房地产企业动态财务管理模式构建思路

不同的企业，其资金运作情况也不同，因此要根据房地产企业资金使用的特点，制定相应的动态财务管理系统控制流程。在财务动态管理链中，公司任何一处发生成本支出的环节与项目，都可以在动态财务管理系统中直观展示。这样，房地产企业的财务控制水平将达一个全新的高度。一方面，房地产企业借助动态系统不断提高企业的内部成本控制水平，为股东创造更多的经济效益。另一方面，动态财务管理系统可以对企业的资金运作情况进行预测，从而有助于提高房地产企业资源利用效率。

（三）房地产企业财务动态管理模式系统设计

房地产财务动态管理的关键是要进行管理模式系统设计，通过建立适合目标企业的动态财务管理平台，使企业的各职能部门的财务管理都能在一个系统内进行。房地产企业动态财务管理系统的设计，主要分为以下几个环节：

第一，需求分析。结合所在企业的战略目标与财务管理的目标，根据所要解决的主要问题，确定未来系统所要实现的主要功能，从而科学地进行功能模块的设计。一般来说，房地产企业实行动态财务管理，主要是为了实现其财务管理的信息化，既包括财务信息汇总、查阅、调整、分析以及执行结果测算等，又包括对房地产企业具体项目的财务运行情况进行实时信息反馈，统计分析和综合评估等工作。进行有效的需求分析，是房地产企业设计动态财务管理系统的前提。

第二，设置系统模块。在明确了动态财务管理系统所要具备的功能后，就需要对房地产企业的动态财务管理系统进行模块设置。通常，房地产企业动态财务管理主要包括基础信息、可行性分析、成本控制以及企业绩效评估几个模块。

第三，动态财务管理系统的运行。动态财务管理系统正式运行后，才能使房地产真正实现有效的财务管理。主要包括前期准备工作、财务成本的计算、分解、监控管理、评估考核等环节，以及各个环节之间的相互配合。只有真正使企业的动态财务管理系统得以有效运用，才能有效地提升房地产企业的财务管理水平，实现企业的各种资源，特别是资金的合理配置，进而不断提高企业经济效益。

第四，系统的集成管理。这一阶段对系统的各个功能模块进行整合，从而形成一个完整的相互协调的系统。

五、结束语

房地产开发项目因为周期长，成本大在管理中容易因为复杂的经济环境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用动态化的财务管理模式，对开发项目进行全过程的动态监控是十分必要的，通过进行实时化监控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。

参考文献：

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[2]肖芳林,仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略.财会月刊.2011(02).

[3]李才昌.房地产行业公司动态财务管理的相关问题分析.中国集体经济.2009(13).

房地产项目财务管理篇2

一、房地产企业中财务治理的作用

在经营开发的前阶段，房地产企业想要进行房地产开发就首先应取得相关政府的批准，在取得审批后才能进行房地产开发。在开发阶段，房地产开发商应有针对性的对消费者进行经济活动。因此房地产企业在不同经济活动阶段会有不同的工作内容，业务往来的对象也不完全一样。因此在房地产企业的财务治理工作中，具有计划性、复杂性以及经济强大性等多种不同的特点。财务治理作为指导房地产企业经济活动的关键，在房地产企业经济活动中，具有以下作用：

（一）有效安排筹资内容，提高筹资效率

企业在进行长期筹资时，财务治理能够根据房地产开况合理的规划资本财务与债务情况，将财务结构与股份配置进行详细分析后得出筹资申报结果。房地产企业才能够根据投资申报数据进行资本融资与房地产开发。通过财务治理进行的不同筹资方式的对比，房地产企业也能从中发现利益，制订出符合自身条件的财务决策。

（二）有效设计投资规模，控制投资风险

对于长期当地产经济投资来说，财务治理的好就能帮助企业进行科学的投资活动，减少投资风险，控制投资成本，提高投资利润。房地产企业在进行经济活动时，组建投资方案进行拿地的时候，需要根据项目所在地的市场行情进行有效观察，并根据不同市场环境制定开发方案。将房地产建设的可行性与引导的敏感性进行设计研究，通过不同的方案评估资金情况，制定出符合房地产企业的发展战略。在后期进行方案的实施后，也能根据实际的市场反应，进行有效的经济方针修改，帮助企业调整投资方案，修整投资建设，促进房地产企业健康发展。

（三）有效的调整运营效率，提高销售预算

企业在进行经济调配时，需要财务管理在中间充当调控手。进行有效地营运资本调整。有效的财务治理能够在实际工作中帮助房地产企业提高资金营运效率，提高资金流通，为房地产企业在开发建设的过程中带来源源不断的企业收益。并通过科学的财务预算，帮助房地产企业减少运营资本，实现相同的现金流，最大程度的提高企业利益。从这里可以看出，房地产企业的财务治理工作能够对企业的财务资本进行有效管理，制约成本，通过有效的财务治理工作强化企业利益，通过科学的经济计划帮助企业进行有效的资本活动，控制风险，实现房地产企业的利益最大化。然而在现实工作中，房地产企业财务治理存在着相当一部分管理问题以及财务漏洞，这会影响房地产企业经济活动，对企业造成或小或大的经济损失，甚至引发大的财务危机。我们需要对问题进行思考，设计对策及时进行解决。

二、房地产企业财务治理存在的问题

目前的房地产企业中，财务治理工作存在着一些问题，问题的存在会影响企业的发展，主要问题有以下几个方面：

（一）相当一部分开发项目缺乏财务治理的可行性研究

财务治理工作的主要内容就是在房地产企业提出新的开发项目时帮助企业对新项目进行可行性研究，系统的研究会帮助企业审慎时度，但是现在实际情况是，出现了新的开发项目时，企业不将项目报财务管理部，不通过科学的系统可行性研究，只通过经验就对项目进行判断，在实际工作中也不进行科学的数据考察与仔细的市场经济分析，通过管理层的所谓经验，房地产企业就对开发项目进行批准或筛除，不仅会造成有财务问题的开发项目混入开发过程中，也会使有价值的开发项目被房地产企业遗忘，造成企业资源的浪费。进行开发项目的确定，必须要配合科学的市场经济论证，缺乏财务治理的可行性论证，就容易在开发过程中产生问题，影响企业发展。

（二）企业经营管理者对财务治理工作重视程度不够

房地产企业在进行财务管理中，经营管理者不能对财务治理工作投以百分之百的重视，在房地产企业活动中，管理工作人员不能使财务人员在企业开发中参与活动，财务治理在日常参与的活动还仅仅局限于报销登记、记账以及拨款付款、报表登记等等。在房地产企业的开发项目制定与经济风险的预算时，高层人员不能调动财务治理人员的积极性。例如在企业进行一级项目的开发与制定时，如果不将财务工作交给财务治理人员进行筹划，就不能得出开发项目的制定时间、详细筹划资金以及投资的金额大小。由于房地产开发过程中不能交予财务治理工作人员详细分析项目利弊，总结经济程度，就不能在项目过程中顺利筹资，会影响企业发展。更重要的问题是，在项目开发建设过程中，经费不仅应用在开发建设中，还应将部分经费放在营销过程中，但是资金的调配比例如要财务治理工作人员进行详细预算，在项目开发和销售过程中，出现资金需求时再进行筹资就已经为时已晚。

（三）财务治理中资金的管理存在问题与风险

房地产企业发展中，由于财务部门的缺失，会造成企业可调配的资金总数较少，资金来源少，渠道窄，造成融资困难的问题。这会造成房地产企业的投资规模受到局限，限制房地产开发项目的扩大。由于多数房地产开发规模较小，资金有限，在项目开发完成之后需要将资金迅速回笼，这就会造成资金建设不及时，在开发下一项目时资金不能到位，造成回收资金难，财务管理过程中的资金回收是房地产企业管理中的重要问题。另一方面，由于房地产企业的利益追求，管理人员会将资金集中在大城市进行投资，随之也会加大投资风险，财务风险会随着越来越大。

（四）工作中缺乏高效的财务管理制度与风险意识

由于在实际财务治理工作过程中，财务管理模式相对较为单一，这会对项目的开发造成阻碍。在实际工作中，财务治理仅承担着项目成本管理与资金流出控制，不重视资金预算与财务分析，影响财务的有效利用以及监督管理的强度，这会使房地产开发过程中财务工作混乱，难以发挥正确的价值。

（五）成本管理创新能力不足

部分房地产企业在发展过程中实行的成本管理方案是较为全面的，要求员工在工作过程中严格执行成本管理手段。但是在执行过程中，不少房地产企业不能守住原则组织工作，资金管理的成本管理流于形式，部门与部门之间存在着工作脱节，在财务治理工作中，也存在着监督脱节的问题。成本管理过程中，财务治理创新能力不足，在进行前期的工作勘察以及设计过程中，不能将预算工作精细做好，同时财务治理工作过程中，财务工作人员的专业能力有限，不能讲一线资料完全设计得体，这就会出现无法有效的将成本进行控制的问题。

三、房地产企业财务治理问题的解决对策

（一）提高企业财务管理意识

房地产企业的经济活动具有强大的复杂性，在实际工作中计划性很强，只有通过科学的财务管理，才能有效控制资本流通，实现风险预算与控制，带给企业最大的利益空间。因此企业在经济开发项目的过程中应强化财务管理意识，将财务治理作为房地产企业的重要环节，确立其核心位置，增加财务管理部门的话语权，提高其工作地位，将整个房地产经营活动与财务治理融为一体。

（二）加大财务相关可行性的研究力度

房地产企业在工作中属于行为管理收效的工作，是一个高投资、高风险同时拥有高回报的行业。在房地产企业经营管理过程中，应重视财务管理的作用，在新开发项目中，要加大开发前的可行性研究，促进财务管理工作的科学性与有效性，使投资开发风险降到最低，最大限度的提高企业的经济效率。在财务治理过程中，管理人员应详细对项目进行分阶段分析，具体考察项目施工细节，组织数据材料，全方面对风险与回报进行数据分析，制定相应的措施进行弥补，只有这样，企业在进行项目开发时才能顺利进行，避免引发大的问题。

（三）加强开发项目的成本控制

房地产企业在进行项目开发时需要考虑的成本有很多，具体包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及销售税费成本等多个方面。在财务治理工作中，重点应对这些成本进行有效控制，严格避免成本提高以及其他人员暗箱操控克扣成本的出现。在项目开发过程中，财务治理部门应紧盯成本归处，对成本严格控制，有效的财务成本管理会帮助企业降低成本，提高获益。企业应选择合格的施工队伍，这样才能保证在施工过程中减少质量问题，避免成本增加。

（四）建立完善的财务管理制度体系

有效的资本管理是财务治理的关键，在企业经营过程中，只有建立完善的财务管理制度体系，才能在经营项目中实现企业价值最大化。这需要企业在经营中密切配合，加强管理。建立财务管理制度，通过监督实现经济利益的透明化。同时，建立健全的监督管理制度应提高企业监督部门的信誉，让被监督部门能够完全信服。

（五）提高财务人员的素质与管理水平

经济发展，对房地产企业的财务治理人员也提出了更高的要求，按照目前的企业工作要求，我们应不断提高财务人员综合能力，增强素质，加强队伍管理水平。在日常工作中，管理部门应组织财务人员参加各类培训，增加知识结构，同时应组织考核，监督财务管理部门每位职工都按时参加，培养财务管理工作意识。

四、总结

房地产企业中的财务治理是整个企业工作的中心环节，引导着房地产企业经济活动的各种活动，在实际工作中，财务治理能够指挥房地产企业最大限度的完成经济工作，在取得经验教训的同时提高房地产企业效率。总而言之，在房地产企业中，应因地制宜的进行财务治理，实现多方面参与治理，多主体共同受益的良好局面。妥善解决财务治理问题的关键就是建立有效的财务管理机制，在科学统筹的前提下实现良好的内部财务控制。其次，保证良好的外部环境也能使房地产企业免收环境波动影响，实现又好又快的解决问题。在房地产企业中，财务治理应做到内外兼治，保证良好平衡。组建完善的财务决策机制，实现完善的房地产企业财务管理工作，维护正常的房地产经济活动。

房地产项目财务管理篇3

关键词：中小房地产企业；财务管理体系；完善研究；

一、房地产企业财务管理体系概述

1.房地产企业财务管理体系的内涵

企业财务管理是一种经济管理行为，其内容主要包括组织企业的财务活动和处理企业财务关系的管理。房地产企业财务管理体系，是指房地产企业在企业运营过程中保证房地产企业能够筹集房产项目建设需要的各种资金，以及根据项目分配筹集的资款，合理使用每一笔资金，核算、记录和再分配房地产项目建设中产生的各种成本耗费和收入，履行好企业财务核算、分析、控制、考核等职能而形成的一套有效的管理机制。房地产企业财务管理与一般企业的财务管理有很大区别。其内容主要包括：房地产企业计划投资前所需要的项目资金进行筹措的管理，对于投资对象的投资资金分配的管理，对于用于房地产项目投资的资金的营运管理以及项目结束后，对于所获得的利润的分配管理。

2.房地产企业财务管理体系的功能

财务管理体系的建立对房地产企业的发展具有重要的作用，主要表现在：

（1）运用科学的现代化财务管理方法收集企业的财务信息，根据市场需要和房地产企业的实际情况，运用财务管理、信息管理等多种手段，注重对房地产企业发展的预测、评估以及平衡等，帮助企业制定一些有效的措施和制度，并在实践中不断地调整和完善。

（2）企业的财务管理体系建立、实施，能够有效的解决房地产企业发展过程中的财务战略、财务方针、财务目标、财务管理方案、财务管理环境以及资金的筹措等问题。

（3）企业的财务管理体系的建立能够为企业提供大量的会计核算资料，通过对企业的会计数据及资料的整理、计算、分析，对企业的发展战略具有积极重要的价值。

（4）企业财务管理体系的建立有助于在房地产行业建立诚信机制。企业财务管理体系能够保证企业在财务管理中的规范化操作，尽量避免因人为的原因而带来的各种弊端，要求房地产企业的操作和执行者严守规则，建立诚实、可靠的信誉。

二、新形势下中小房地产企业财务管理呈现的特点

房地产行业是一个极其特殊的资金密集型的行业，相比较于其他行业，房地产行业一般都需要投入极其巨大的资金，企业资金的管理对企业的发展尤为重要，使得房地产企业的财务管理普遍具有以下特点：一，房地产企业具有产业链较长、中间环节多、所需的资金量大、投资周期长等特点，决定了企业财务管理具有很大的复杂性和难度；二，房地产企业的经营受种种不确定性因素的影响，具有高风险性，因此为了最大限度的降低房地产企业的财务风险，对于企业财务人员的素质要求较高，需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足经营决策的需要；三，房地产企业财务管理需要合理的处理复杂的各种关系，需要处理与投资者、债权人、居民等之间的财务关系，财务关系处理稍有不当，都会给企业的经营带来不利的影响，财务管理的内容十分复杂。

而随着市场经济的迅速发展，新形势下的房地产企业的财务管理呈现出新的特点：

1.财务管理的风险加大。随着经济快速增长，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。

2.财务管理难度大大增加。房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。房地产企业财务关系要处理开发企业与其投资人、债权人、债务人、被投资单位、内部职工的关系，还有房地产企业内部各个部门、单位以及上下级管理部门之间的关系，由此房地产企业财务管理难度就大大增加了，需要耗费大量的精力去处理各种关系

三、中小房地产企业财务管理体系存在的问题

在我国的中小房地产企业财务管理中主要存在以下的问题：

1.中小房地产企业投资决策者有较大随意性，其缺乏对整体的开发项目的可行性研究。中小房地产开发企业往往只关注项目工程决算，在判断房地产项目是否具有投资价值时，往往凭借自己的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性研究，甚至对有项目的可行性研究，也仅仅针对单一的项目。

2.企业财务管理水平较低，企业管理者的文化素质低，管理理念保守和落后，缺乏现代财务管理理念。一些房地产公司的经营者过于重视权力的集中，管理和投资决策全靠经验和感觉，在企业内部缺乏监督机制，财务管理无法参与各种经济活动，导致了财务管理的混乱和处于无计划状态;有些经营者在财务管理上采取家族式管理模式，许多财务人员，业务能力和管理水平低，缺乏专业知识和经济常识，财务工作者若不具备较强的业务水平在面对复杂的房地产行业税收政策、法律法规时，是很难解决和面对企业资本化、规模化经营后的各种财务风险和财务问题。再者企业内部控制的缺失，缺乏对财务管理的监控。内部控制薄弱是当前中小房地产企业财务管理中普遍存在的问题，总体上说中小企业的财务内部控制制度是很不健全的，像成本核算制度、财务收支审批制度、财务清查制度、等在中小房地产企业是不能完全建立或建立的不健全，再或者是即使建立了其中的一些制度，但很难保证在实际工作中认真执行。

房地产项目财务管理篇4

关键词：房地产；财务管理；运营方法

随着经济的发展，社会的进步，房地产企业在当前的经济环境下获得迅速的发展，在房地产的发展中，提高企业自身各环节的运行效率对于企业的运行有着重要的意义。财务管理是房地产企业中非常重要的组成，优化对于财务的管理对于提升企业运营有着巨大的帮助。在实际中，各企业也确实就内部财务管理方式进行完善，财务动态管理渐渐成为契合企业财务管理完善的一种有效方法，能够对企业自身运营水平的提高以及综合竞争力的提高带来巨大的帮助。财务动态管理究竟是什么，对于房地产企业运行有着怎样的意义，如何进行房地产企业的财务动态管理是本文接下来将要探讨的内容。

一、财务动态管理概述

（一）财务动态管理概念

财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。

（二）财务管理现状

现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。

二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同

（一）会计核算方式

房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。

（二）成本核算方式不同

在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。

（三）资金运作模式不同

制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。

（四）税务核算不同

制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。

三、房地产财务动态管理运营方法

在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。

（一）树立以成本控制为动态财务管理目标

成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。

（二）完善财务动态管理制度

确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及r的做出适应性调整。

（三）项目开发全过程实行财务管控

1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；

2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；

3.在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。

四、结语

动态财务管理在房地产行业发展中有着重要的意义，各个房地产企业更好的实现财务动态管理系统的构建能够大大的提高其自身的运营效率，能够有效的增强其及行业中的竞争力。不断深化对于财务动态管理的发展，促进企业的良性发展。

参考文献：

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[3]吴秀禧.小议房地产企业的财务管理[J].引进与咨询，2005（01）： 30-34.

房地产项目财务管理篇5

关键词：房地产企业 财务管理 风险 现状 建议

结合当前全球经济一体化发展的实际情况，我国房地产企业面临更加广泛的发展空间与机遇。而随着市场经济环境的日益复杂化，财务风险也成为房地产企业财务管理中不得不关注的话题，对企业经济的健康、持续发展起到关键作用。对于我国房地产企业来说，必须意识到财务风险的客观存在，进一步强化企业的财务管理职能，提高投资回报率，树立良好的社会形象，提升核心竞争力。

一、房地产企业财务管理面临的风险

企业开展财务管理活动，是防范财务管理风险的重要途径。客观认识房地产企业发展过程中可能遇到的各种风险，可提高财务管理的针对性、有效性，具体分析如下：

（一）项目投资风险

由于房地产项目的特殊性，具有开发周期长、投资额大等特征，其中涉及到诸多不确定的因素，而投资也对项目成败、企业经济效益水平等产生直接影响。如果出现诸多波动因素，造成房地产企业的开发项目无法实现预期目标，就会对其偿债能力及盈利水平造成影响，形成投资风险。另外，一些房地产企业在运行过程中，大面积地筹集资金、盲目追求高效益，忽略了对市场项目的可行性分析，结果可能造成投资项目的技术可行性较低、市场调研数据失真而产品上市之后面临营销难题、行业扩张过度、控制管理手段不到位等。

（二）筹资风险

以我国房地产企业项目开发的实际情况来看，以资金驱动作为重要动因。但是当前大多房地产企业的自有资金匮乏，大多资金应用于土地成本支出，而后期开发所用的资金大多来自筹资或者回收前期销售款。因此可以说，资金已成为房地产产业链中的重要组成部分，甚至一些房地产企业背负了高压负债，面临到期无法偿还本息的风险，而过于盲目或者大规模的投资，也将增加财务风险可能性。例如，债务规模较大、利率水平偏高等，都会增加筹资的成本费用；债务的期限结构欠妥，大多债务的到期时间较为集中，加大偿债压力等。

（三）投资回报风险

对于房地产企业发展来说，资金回报风险是财务风险的又一表现形式，主要在房地产的开发产品处于可售状态之后，又一政策变动、销售手段滞后等问题，造成销售状况不尽人意，不能在短时期内实现效益目标或者回收资金；再加上企业面临较大的资产负债压力，如果不能及时回收资金，将无法满足后期发展的资金需求，同时降低企业偿债能力，极易陷入财务困境中，不利于树立企业的良好形象，甚至企业面临破产危机。

二、房地产企业财务管理现状

（一）财务管理模式滞后

以当前房地产企业的发展状况来看，财务管理人员已经逐渐意识到开展财务管理活动的重要意义，并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中，在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到，领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为，紧紧盯住财务部门的工作状况，认为只要管好财务管理部门就万事大吉，而忽视了其他方面的监管。实际上，这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求，甚至可能造成企业面临巨大风险损失，不利于房地产企业的长远性发展。

（二）缺乏完善的财务管理制度

由于市场经济体制改革的不断深入，房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去，房地产企业处于初级运行阶段，财务管理活动没有可以遵循的依据，普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象，增大了企业的财务风险可能性；另外，由于缺乏完善的规章制度，房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算，在一些资金管理工作中存在盲目运作行为，仍然停留在简单的会计核算层面，没能对企业经济状况进行细致分析与探讨，财务部门无法掌握款项的收支，企业领导者也无法从整体把握资金运营状况，可能造成决策失误。

（三）资金结构有待调整

对于我国房地产企业的融资渠道来说，普遍存在单一性问题，大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中，自有资金的比例偏少，增强了企业的负债率。这种客观形势的存在，一方面增加了银行的贷款负担，另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长，因此银行贷款的利息成本也比较大，尤其在金融危机爆发之后，银行在发放贷款方面显得更加谨慎，再加上当前国家各项政策的约束作用，使得银行贷款渠道难上加难，房地产企业如果不能获得有效的资金保障，仍然以不合理的资金结构模式存在，将面临巨大的风险，甚至由于资金链断裂而破产。

（四）全面成本管理工作不到位

所谓全面成本管理，就是要求房地产企业财务成本管理措施，落实到项目实施的各个环节，实现全过程管理、全员管理。应该认识到，房地产企业的成本发生是一个动态性过程，包括规划、设计、施工及销售等诸多环节，因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中，对涉及到的成本各个要素进行全面规划，确保企业实现效益最大化目标。同时，房地产企业往往忽略了工程成本管理的基础资料，因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况，还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责，没能实行全过程、全方位的成本核算，造成财务部门收集资料的来源有限，成本管理偏离了预算目标，无法控制企业成本水平。

三、房地产企业财务管理优化的几点建议

（一）改进财务管理的观念意识

当前，我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一，无法及时掌握市场经济发展的信息状况，还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识，在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上，领导作为一个企业发展过程中的重要决策者，只有意识到财务管理工作的重要性，并将其与企业发展联系起来，进一步提高重视程度，才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下，房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识，并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程，需要在企业内部形成全员意识，更好地发挥财务管理效能，推动企业长足发展与进步。

（二）建立健全财务管理制度

对于现代化企业发展来说，只有构建完善的财务制度，才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中，应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等，提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先，通过设置专业化的财务管理机构，对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析，为编制预算、实施决算等奠定基础；其次，通过构建完善的财务管理制度，如现金制度、报销制度、采购制度等，提高财务管理的制度化、规范化；再次，建立完善的考核制度，发挥监督机制的积极作用，可组成由最高决策人带头，以财务管理部门为主的内部控制小组，定期检查各项规章制度的落实状况，及时发现制度执行过程中存在的问题，如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等，客观分析可能面临的后果，有针对性地采取纠正措施；对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励；对于违反规章制度的部门及个人，给予严厉处罚，调动各部门参与考评的积极性。

（三）实现多元化的融资渠道

若想提高财务管理的质量水平，有效规避房地产企业可能面临的财务风险，要求房地产企业必须进一步拓宽融资渠道，改变以往过于依赖银行贷款而产生的各种资金风险。首先，寻找并开拓民间融资方法，在合理规避金融风险的基础上，可以适当选择比银行同期利率稍高的融资方式；其次，采取合作开发模式，加强与其他房地产企业的战略合作关系。尤其对于中小型房地产企业来说，具有规模小、资源数量少的特征，因此进一步扩大企业发展规模，实现经济效益目标，是中小型房地产企业的发展趋势，而通过战略合作，促进利益共享、风险共担，也是非常有效的手段。例如，如果企业拥有土地所有权，但是缺乏开发资金，为了获取更多的资金支持，就可以通过转让部分股权的方式，与资金雄厚、技术水平高的房地产企业合作，这样既可以解决资金难题，也更利于房地产企业增强自身管理水平。

（四）采取积极的全面成本管理措施

在现代企业发展过程中，应树立成本管理意识，以此作为企业发展的核心与基础，帮助企业实现财务管理目标，促进企业更坚定、更健康的发展。那么房地产企业在开展成本管理工作时，应采取如下措施：其一，制定明确的成本管理目标，尤其研究项目建设前期可能涉及的费用，包括规划设计的成本、工程开发的费用、经营收入等，都应该纳入到预算项目中；其二，加强对成本费用的归集与核算，正确计算开发项目中所涉及的土地征用费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用、公共配套设施费用等；其三，加强对成本的深入分析，奠定在财务核算基础上，严格考核成本指标的实现状况，及时发现指标实施过程与制定标准存在的偏差，分析原因并采取纠正措施，不断积累经验、总结教训，寻找控制成本的有效方法；其四，加强对基础数据收集与整理工作的重视程度，作为企业领导者，必须起到带头作用，形成良好的企业成本管理氛围，要求各个部门、各个岗位从每一个细节之处着手，落实节约成本的目标。另外，还应做好与成本相关数据的记录工作，为财务部门制定成本预算奠定基础；其五，提升成本核算人员的综合素质，除了具备基本的成本管理知识以外，必须了解施工的流程，掌握工程预结算的相关知识，形成良好的职业道德。

四、结束语

总之，房地产企业作为我国国民经济支柱的重要产业之一，能否获得健康、持续性的发展，将对构建经济社会、和谐社会起到关键作用。在当前我国加大房地产业监控力度的背景下，房地产财务管理工作显得更加重要。在新时期、新形势下，房地产企业必须转变思想观念，开展积极的战略性财务管理活动，对房地产投资项目进行全方位、全过程的控制与管理，树立风险意识、成本意识和发展意识，客观分析以往工作中存在的问题，采取有效的解决措施和完善方法，实现我国房地产企业的又快又好发展。

参考文献：

[1]王彬.建立科学的财务管理机制，促进房地产业可持续发展[J].会计师，2009（10）

[2]帅兰明.房地产企业的财务管理初探[J].企业家天地（下半月版），2007（10）

[3]李玲.房地产企业财务管理风险及防范措施探究[J].经济生活文摘（上半月），2012（4）

[4]陈国宝，孙晓庆.探讨房地产企业如何完善财务管理的问题[J].现代经济信息，2012（12）

[5]罗文华.论当前税收环境下房地产企业的财务管理[J].中国乡镇企业会计，2011（10）

[6]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].现代商业，2009（36）

[7]刘洁婷.浅谈房地产企业如何加强财务管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（22）

房地产项目财务管理篇6

关键词：房地产；完善财务管理；财务管理体系

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

经济全球化的今天给房地产企业带来机遇也带来了挑战。面对变幻莫测的市场作为房地产企业对企业自身财务管理工作职能应当给予加强，提升企业自身的市场竞争力，从而推动我国房地产企业良性发展。

一、房地产企业财务管理的内涵及特点

(一)房地产企业财务管理的内涵

房地产企业，是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动，并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的财务管理，是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动，进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析，正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动，房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。

(二)房地产企业财务管理的特点

首先，开发周期较长，资金占用比例大。房地产开发经营要经历征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，这个过程需要经历至少三年甚至更长的时间。在工程前期企业要投入的资金较大，而资金周转率却相对较低，所以筹资的任务会十分的繁重。

其次，成本管理的工作复杂。房地产开发企业产品成本主要由前期工程费、基础设施费、土地征用费及拆迁补偿费等成本项目组成。但是各成本项目内容因产品不同而不同，这样就会使房屋的成本变得十分繁杂。

第三，项目开发风险大。开发经营周期内会出现很多不确定的因素，对于房地产企业会增加经营风险。这就需要企业在经营期内的决策一定要慎重，以避免或者减少企业财务的风险指数。

第四，财务管理的难度大。房地产企业的经营会涉及到诸如政府部门、土地被征用人、被拆迁人等单位和个人。房地产财务管理关系到对象与工作性质的多样性，企业在管理工作中要协调好各方面的关系。

二、当前房地产企业财务管理存在的问题

(一)企业财务基础管理薄弱

当前不少房地产企业财务管理还停留在基本会计核算阶段，对于控制分析还做得不够，这种方式变成了一种被动型的财务管理。还有的企业内部核算制度也不够完善、财务监督控制机制环节也比较薄弱，这就有可能导致企业管理层不能清晰地掌握项目的资金流向。

(二)成本管理不到位

一些房地产企业的财务人员业务素质低，对于财务工作流程不了解，也不熟悉地产行业的税收政策，导致企业财务管理处于较低的水平。特别是成本管理，许多房地产企业财务管理人员存在财务成本管理的重点在项目的前期阶段，对于项目实施过程中的财务成本则不需要控制这样的错误认识。

(三)资产的流动性差导致短期偿债压力大

由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而且多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机中。

三、完善房地产企业财务管理的对策

(一)加强企业财务基础管理工作

财务管理是企业管理工作的核心环节，所以对于房地产企业要想做财务管理工作就必须理顺财务基础工作。针对当前房地产企业财务管理基础工作薄弱的现状，要通过先进财务管理工作来强化财务基础工作。在做好具体工作的前提下，注重对企业财务工作做出科学的预测，以便为经营者提供决策支持。

(二)不断提升成本管理水平

房地产企业应重视对企业员工进行的培训和人力资源开发工作，通过对员工的专业培训，进一步提高财务人员的专业知识和业务管理水平，促进员工综合素质的提高。在此基础上，要对企业的成本管理有高度的认识，实行全员、全过程、全方位的财务成本管理。在成本控制上，把好工程进度款支付关与工程竣工决算关，使工程投资得到合理的控制，最大限度地降低成本。

(三)加强资本结构的控制

房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。

(四)资金管理作为重点

知识经济时代，通过强化企业信用的管理，做好资金筹措的计划来强化资金管理。一个信用好的企业可能获取条件优厚的长期性低息贷款，从而保证可以拥有更多项目的资金。此外，根据资金筹措计划，扩大项目资金比例、加强资金周转，强化资金运用管理。

(五)积极拓展筹资渠道

房地产企业只有具备多元化的筹资渠道才能更好地完成筹资任务。比如可以通过发展除银行贷款之外的其他形式金融业务；寻找资本市场的最佳途径；尝试融资新元素。

(六)完善企业财务战略管理

企业自身只有构建良好的管理文化，充分发挥财务战略的管理作用，才能提高房地产企业的核心竞争力。

四、结束语

总之，房地产行业的开发在社会经济快速发展的前提下得到促进，与此同时房地产企业也得到更大的经营空间。为了更有力地去应对激烈的市场竞争，房地产企业应当立足长远的发展规划，完善企业财务管理，提高企业应对市场竞争的实力。

参考文献：

[1]高音.关于加强房地产企业财务管理的构想[J].中国经济评论,2009.

[2]郑艳霞.房地产企业财务管理的风险防范[J].金融经济,2008.

[3]黄芬华.房地产项目投资的财务策划[J].商业经济,2008.

[4]戴新民.现代会计前沿问题[M].北京:经济管理出版社,2005.

房地产项目财务管理篇7

关键词：房地产；财务管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。

一、当前房地产公司财务管理工作的现状

(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。

(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。

(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。

(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。

二、房地产公司财务管理工作的对策

(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。

(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。

(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。

三、总结

房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。

参考文献：

[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.

[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.

[3]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理田[J].科技咨询导报,2011(16):184-185.

房地产项目财务管理篇8

关键词：房地产；财务管理

一、引言

我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。

二、房地产财务管理的内容

传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：

(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高

随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地产财务管理挑战越来越高

房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。

(三)房地产财务管控风险越来越高

房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。

三、当前房地产财务管理的特点

房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。

(一)房地产企业资金管理方面

中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

(二)房地产企业资金筹集方面

2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

(三)房地产企业税费管理方面

房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。

四、房地产财务管理的建议

(一)培养专业的财务人员队伍

财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。

(二)健全财务管控体系

随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。

(三)强化财务成本管理职责

房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。

(四)做好税务管理

房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。

五、结束语