房地产风险案例范文

房地产风险案例篇1

［关键词］房地产风险投资多目标决策敏感性分析权重方案排序

一、引言

房地产行业的高风险与其高收益相辅相成，且其评价指标多而杂，形成房地产行业特有的多目标决策问题，解决此类问题的方法目前主要有基于模糊数学的建立模糊综合评价各类方法求解的方式，构建熵优化多目标决策模型对投资方案进行优选排序，运用层次分析法对各投资方案进行优选的方式，采用贝叶斯公式对风险概率进行参数修正并通过线性加权和法求解，用不可分散量将房地产投资分解为系统风险和非系统风险的多目标规划模型。笔者在客观权重的基础上，给出当前属性的方案排序，并在动态区间内进行敏感性分析，成为一种切实可行的动态研究方法。

二、确定指标客观性权重

评价指标(属性通常分为成本型、效益型和适度型指标。设有m个决策方案的集合，属性集，且m个方案关于n项评价指标(属性)的指标矩阵为：。建立房地产风险投资理想初始最优方案模型和最劣方案模型。其中：

然后将归一化得到项评价指标的权重向量。

三、敏感性分析

1.权重最小变化量的确定

对任意和任意权重，假设目前的排序是，对应的评价函数的优先关系为，可得出在属性上的当前权重所需减少（或增加）的最小绝对变化量必须满足当时，；当时，，且。相应的权重最小相对变化量：当时，；当时，，且。

2.方案排序对权重变化的敏感性

设为属性的临界值,对应着权重所有可行的最小相对变化量中的最小值,即满足;再设为属性的敏感性系数,该敏感性系数对应着的倒数,即满足,当临界值为不可行时,其敏感性系数被设置为0。由此可得,对于所有的,临界值越小的属性的敏感性系数越大,说明此方案排序对属性权重变化的敏感程度越高。故方案排序中临界值越小或敏感性系数越大的属性越敏感。

四、仿真算例

有5个相互独立的风险投资方案,表1列出5个方案的由初始投资推算出的7项指标值。要求对各方案进行排序择优。

表1各个方案对应的属性值

从表1可知,决策矩阵为：a=[6,0.6,5.508 ,0.226,5, 0.082 ,0.82;7 ,0.35, 5.369, 0.165, 5.5 ,0.233 ,4.66;5, 0.5 ,4.52 ,0.283, 4, 0.096, 0.96;5.5, 0.55 ,4.774, 0.198, 3, 0.132 ,1.32;3 ,0.3, 2.238 ,0.176, 3.5, 0.254 ,2.54]。

对评价指标值做规范化处理,由于前四项指标属效益型,后三项指标是成本型，归一化处理得各属性权重为=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始权重v=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最优方案和最劣方案分别为：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，

相对偏差矩阵为：r=[0.25 0 0 0.4831 0.8 0 0;0 0.8333 0.0425 1 1 0.8719 1;0.5 0.3333 0.3021 0 0.4 0.0814 0.0365;0.375 0.1667 0.2245 0.7203 0 0.2907 0.1302;1 1 1 0.9608 0.2 1 0.4479]；r=[0.75 1 1 0.5169 0.2 0 1;1 0.1667 0.9575 0 0 0.8779 0;0.5 0.6667 0.6979 1 0.6 0.7965 0.9635;0.625 0.8333 0.7755 0.2797 1 0.5872 0.8698;0 0 0 0.0932 0.8 0.1221 0.5521]。

再由夹角余弦公式得到，此算例的初始排序为，相比于文献，各属性权重的选择更加客观、理性，能更有效的作出决策。通常情况下应优先考虑。通过计算得，所给问题的决策矩阵以及方案的当前排序为表2：

计算得到所有可能的最小绝对变化量/最小相对变化量

（），“-”表示不可行见表3。

得各属性权重变化的临界值和敏感性系数为见表4：

从表中可得：最敏感的属性是，相应的最小临界值为 =19.6625，敏感性系数值为=0.0510。即内部收益率(irr)是最敏感的属性，相对于文献[1]中通过矩阵迭代计算得出权重系数指出 ，优先考虑，文章此处的结论更加符合实际。因此我们在选定主案及主案指标时策划者还应密切关注影响irr指标发生变化的各因素的未来走向,保证在允许范围内获得动态条件下的最优决策。

五、结束语

房地产风险投资决策由于其多因素多目标以及各评价指标属性具有动态变化的趋势，将最优决策发生变化的属性变化区间给出，并标注出最敏感的属性以便房地产开发商做出最优决策，在实际操作中具有普遍性、一般性，为此类最优方案的决策提供了一种基于动态变化研究的新方法。

参考文献：

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[6] 王微：基于模糊主成分分析法房地产投资决策的研究[j].商场现代化,2009:172

房地产风险案例篇2

关键词：房地产;企业;税收筹划;风险

对于房地产行业来说，一般在投资活动进行的初期就要做好税收筹划工作，由于税收政策政策规范的变化比较大，而且外部客观环境会受到市场的影响而发生波动，导致税收筹划的不稳定性比较大，增加了风险因素，本文将对其进行简单分析。

一、房地产企业进行税收筹划的风险分析

（一）方案风除

所谓的方案风险是由于个体的实力的不同以及知识储备结构的不同，使得筹划工作者所做的设计在可实施性上表现出不同的特点，具有很大的不可预知性。在这种情况下，设计人员不但要有专业的技术素养，同时要紧跟国家政策的发展变化及信息数据库的变更。要是设计工作人员自身素质低下，就会导致规划方案缺乏可实施性;无法适应企业具体发展所需;很有可能会与当下的政策制度严重背离。在这种情况下，设计方案的风险性自然会升高。

（二）政策风险

所谓的政策风险主要是讲通过国家政策节税进行税收筹划工作时所要应付的风险。该种类型的风险主要针对目标是相关政策制度的科学与否。通常情况下是因为方案设计者没能对相关政策法规的内容进行正确的理解和把握而引起的，意识不到一些行为是触犯法律规定的。该种风险的出现是因为相关政策规范的不稳定性，它会随着国家经济的发展步伐以及市场竞争趋势而被不断调整，过去合法的内容条例，经过一段时间有可能变得不合法而被调整或者取缔，在这种情况下，各类风险因素便产生了。

（三）执法风险

只有在相关税法制度的领域内进行的税收筹划才具有一定的意义，这就要求我们必须要符合一定的标准要求。在我国，法规制度的制定权归税务部门所有，因此，必须获得执法部门的许可，该类税收筹划才具有合法性。在具体的实践活动中由于提出的尺度规范不一样，原本符合法律规范的筹划活动很有可能会被判定为违法活动，在这种情况下执法风险便开始产生。同样的筹划活动，完全有可能会由于执法工作者的素质不同而被作出不一样的判定，影响整个税收筹划工作的结局。

（四）操作风险

在众多的特征里面，时刻与法律密切相关是税收筹划活动的重要特点，但是国内税收法规有很多需要澄清的方面，甚至一些规范条例之间矛盾重重，导致正确把握这些规范条列具有一定的难度，即便是很多专业人员也很难弄明白，在这种情况下税收筹划的风险性就会加大，这一点可以从税收优惠政策的运用和落实上体现出来。

（五）经营风险

在一定的法律规范领域内进行的税收筹划符合法律条例标准，具有可持续发展性。制定的税收法规条例，在为该项活动提供保障的同时，也造成了很多束缚，比方说，具置、具体范围领域以及运营活动的期限等等，这些都会对企业正常运行产生很大的影响。如果在企业后续的运营中，生产活动出现了变动，与预期的发展目标严重背离，那么税收优惠的可能性将会消失，最终使得筹划活动无法正常进行，反而会导致税收负担的增加。

二、预防风险的方式

（一）积极寻求税务机关的支持与帮助

对于一个国家来说，税收征管权的部门具有一定唯一性，该部门负责对纳税人的疑问进行解答，引导纳税人积极纳税，另外还要负责对相关制度的咨询给以详细回答。负责税收筹划的工作者如果在规划方案的环节中，对相关法规条例没能做到深入理解，就必须要想方法是向税务执法机关获得帮助，通过详细的咨询，让税务工作者对各类违法活动进行判断。由于地域条件不同，征管形式就存在明显的不同，所以地方税收执法机关掌握一定的自主裁量权。所以，具备专业的财务会计知识，明确各项法规政策是每一个税收筹划工作者必须具备的基本素养，应该加强与税务部门之间的沟通联系，以获得更多的帮助，这是每一个税收筹划工作者的需求。

（二）借助“外脑”

在人才选拨方面，要提高标准要求，注重聘用人员的资历，从根本上确保税收筹划的权威性和可靠性。一些经验技术水平不合格的在职人员，应该聘请税收筹划专家给予相应的指导与帮助，从而确保税收筹划更加科学合理化，将各项方案政策落实，以控制筹划的风险损失。

（三）实现税收筹划与税法、政策同步

为了对国内房地产企业税收筹划进行规范化约束，必须制定相应的的税法与国家规范条例，才能达到对房地产市场的管理与监控，为行业的健康稳定发展提供基本的保障。所以，在相关税收筹划方案制定的过程中，先要对相关的税法和法规条例进行了解，在此基础上制定不同的纳税规划，选择最佳方案，制定出相应的策略。另外，税法与相关政策常会随着市场的发展变化发生变动，因此，在具体的执行过程中，必须要对相关政策体系进行调整，促进方案规划体系的不断完善。

（四）健全会计核算制度

房地产企业要想变得合理合法化，必须依靠健全的会计核算制度体系，其这一结构体系的完整与否对整个收税筹划工作的开展效果产生决定性的影响。首先，该类产业的会计核算数据是税收筹划工作实现科学化合理化的重要标准，同时又为税务审核工作提供依据;另外，健全的会计核算体系也能为产业发展过程中的税收筹划工作提供一定的数据基础;最后，该行业必须不断的加大力度，做好各类监管工作，才能确保会计核算工作的有效开展。

三、结语

总而言之，税收筹划活动中的各类风险是无法彻底规避的，不够我们可以利用一定的措施加以预防。面对风险，必须要做好提前分析研究，找到原因，制定切实可行的应对方针策略，在不触犯法律条例的基础上，实现风险损失的控制。这样才能实现税收筹划的目标，提高税收筹划的效率。

参考文献：

[1]金仁海. 房地产企业税收筹划及风险管理研究[D].山东大学，2012.

[2]陈子豪. 税收筹划风险问题研究[D].暨南大学，2013.

[3]孙宇阳. 我国房地产行业税收筹划管理问题研究[D].吉林大学，2013.

房地产风险案例篇3

[关键词]房地产企业，税收筹划；风险；防范措施

纳税筹划又叫纳税策划，是指在法律规定允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。纳税人为了达到税后利润的最大化，通常都根据税法对经营活动提前筹划和安排。房地产企业是以营利为目的，从事房地产项目的开发、服务、管理以及经营等相关活动，且进行独立核算、自主经营的经济组织。

房地产行业近年来发展迅猛。房地产企业经营模式主要分为销售物业模式和自持物业模式，两种模式虽然在税目、税基和税率方面各有不同，但因为房地产企业的业务范围本身就比较复杂，占用的资金量大，经营周期长，成本费用结构比较复杂，再加上房地产行业是国家的支柱产业，国家对房地产企业出台了很多的调控措施，这些都会增加房地产企业纳税筹划的客观风险。客观风险来自于业务的特殊性，来自于宏观的不可控，而纳税筹划工作面对这些客观的风险，如何主动的防范风险、化解风险显得非常重要。

一、房地产企业纳税筹划风险类型

实务中房地产企业涉及到的税收筹划风险的类型主要集中在以下几个方面：

（一）政策选择风险

房地产企业业务范围复杂，整个开发流程中涉及到的税种非常多，增值税、所得税、契税、印花税、城镇土地使用税等等，几乎涉及到了所有的税种。以所得税为例，企业开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认，代建工程和提供劳务收入的确认、开发成本与开发费用的扣除处理、广告费和业务宣传费的处理以及折旧的处理都会涉及到税收的筹划。再比如，房地产企业的建设周期长，在项目设立一开始，就应该准确找到投资切入点，然后等合同签完后房地产开发的方式也有很多选择性，是合作建房，还是项目整体转让，这其中不同的选择政策也不同。由于我国税收相关的法律法规制定的不是相当完善，也存在时效性的不足。所以房地产企业在选择相应的税法时就有可能有失偏颇，本来初衷是纳税筹划，结果却成为避税，给企业带来损失。再加上，房地产行业发展迅速，国家不断出台新的政策。对于纳税筹划人员如果对国家的新政不知晓，或者是把握不准，税收筹划也会出现相应的风险。

（二）政策运用风险

当工作人员根据相关的法律法规制定了系列的纳税筹划政策的时候，就会出现工作人员因为素质或水平的问题或是对政策错误理解或者理解上出现偏差，给税收筹划带来了一定的风险。这样的风险纯粹是主观性的风险。例如，2009年国家税务总局制定了关于企业在开工之前必须合理确定成本对象，并将成本对象报税务机关备案的相关办法，目的是强化税收监管。在2014年1月份，为了减轻企业的负担，国家取消了这种事先备案的做法。相应的规定改成“在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。”这种政策的更改直接会影响到企业的做法。因为房地产开发企业成本对象类型比较多，有写字楼、公寓，还有门面房等，他们各自给企业带来的利润差异比较大，影响企业上交的所得税就不同。筹划人员应该根据政策的变更，合理进行避税，如果工作人员对政策的变化不清楚，那就会给企业带来一定的风险。

（三）经营风险

经营风险对于每一个企业都是存在的。房地产企业也不例外。房地产企业的经营范围广，经营过程复杂，所面对的市场环境变化快，这样都加大了本身的经营风险。纳税筹划本身就是一个对未来纳税经济业务的一个预算，由于经营周期长，原来制定的筹划政策在一段时间由于经营环境的变化而不适用，这时就要做出相应的修改。如果对这方面的工作疏忽了就会给企业造成损失。

二、房地产企业纳税筹划风险防范措施

面对风险不是逃避，防范的根本是对潜在的风险进行发现和识别。并且只有提前做好风险的防范措施，当风险真正来时才能够采取正确的应对措施。

（一）及时全面了解税法的变动

实务工作中的纳税筹划不仅技术性强，政策性也很强，所以筹划人员要及时了解和房地产行业相关的税收政策的变动，及时调整筹划方案。并且对政策的了解要尽量的全面，避免片面解释法律法规。这就对筹划人员的专业素质提出了更高的要求。筹划工作的专业性很强，要求筹划人员平时多注意积累，加强自己的知识储备。也要丰富自己的知识面，对经济、财政、法律、会计、保险、金融等相关知识都要多多涉猎，对国家的经济政策、财政政策、金融政策等都要及时了解。目的是制定最合适的纳税筹划方案，最大限度的降低风险。

（二）加强税收筹划风险防范的意识

房地产风险案例篇4

【关键词】住房按揭贷款 违约风险 商业银行

一、引言

2007年美国次贷危机的发生给各国金融市场都敲响了警钟，我国房地产市场蓬勃发展的背后也隐藏着巨大的危机。近几年，我国个人住房不良贷款数额越来越大，中央银行采取不断加息的措施试图调控，但这样做同时也会增加个人住房贷款支付的负担。国际上公认的住房贷款风险是在贷款发放后的5-8年后，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。但究竟违约风险为什么会存在呢？其存在给商业银行带来了哪些问题，商业银行又该如何应对它呢？

二、个人按揭贷款的发展现状

中国人的房子情结让大家觉得有了房子才有了家，没有房子在一个城市是根本站不住脚的，所以在中国买房的热情要远远高于租房，但面对高额的房价，很多购房者难以一次性付清全款，于是为了解决需求和支付能力之间的矛盾，一种新的购房模式开始出现那就是个人住房按揭贷款。个人按揭贷款主要是个人和银行之间的业务，最早开展这个业务的是我国的建设银行，它于二十世纪八十年代中期率先成为了第一个吃螃蟹的人。到现在已经有了二十年的发展史，虽然个人按揭贷款的发展历史很短，但是由于我国这个房子情结导致了其发展十分迅猛，声势十分浩大。个人住房贷款已经可以占据银行总贷款的大部分比例。买房热，买房难，房价不断的升高，再加上个人住房公积金的政策，加速了个人住房贷款的比例的扩大。最近几年政府着手解决民生问题，房价在不断下调，中国房地产行业存在着巨大的泡沫，假如在未来的一天，这个泡沫突然崩盘了。房地产行业的风险就会迅速的波及到银行这方面，随时都可能震荡我国平稳发展的市场经济。

三、个人住房按揭贷款面对的主要风险

商业银行面临的个人按揭贷款风险有很多，但主要有以下两类：“假按揭”风险和真实个人住房按揭贷款存在的风险。

（一）“假按揭”风险

近年来随着广州建行10亿诈骗按揭案，上海姚康达按揭案和北京盛鑫嘉园假按揭案等一系列案件的曝光，我国商业银行也开始越来越关注假按揭的风险，至今被曝光的虚假按揭案总涉案金额已超过十亿，而未被曝光的案件也不在少数，为什么开发商对假按揭贷款如此痴迷，不惜顶风作案呢？原因和商业银行有着千丝万缕的联系，与其他商业贷款相比假按揭更容易取得，并且利率低，期限长，数额大，再加上商业银行间的激烈竞争使贷前调查流于形式，对房地产开发企业的资金状况和经营情况并不详细了解，以及在风险未暴露时，商业银行难以觉察到，所以开发商将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，以套取更多的资金。事实上“假按揭”给银行带来了重重风险：

（1）银行将承担来自房地产开发企业转嫁而来的销售风险。假按揭是开发商骗取了银行的资金，用银行的钱盖起了楼房。如果房地产开发企业在销售楼盘时遇到了问题使得楼盘不能销售时，银行为了回笼资金，不得不销售楼盘，使其面临巨大的销售风险，银行将成为最终的受害人，同时假按揭也严重的影响了房地产市场的健康发展。

（2）“假按揭”使房地产开发企业在得到高收益的同时也使银行陷入了高经营风险中。我们都知道收益越大，风险就越高，房地产业也亦如此，房地产开发商利用“假按揭”的目的就是希望得到银行更多的钱去做投资，从而减少自己资金的使用，并从中收益。虽然这样做会给房地产开发企业带来巨大的利润，但也使其陷入了高财务风险中，与其对应的是银行经营的高风险。

（3）使银行面临债权空置、索赔无果的风险。住房抵押贷款是抵押贷款的还款担保。个人住房按揭贷款要求借款人用其收入去偿还，然而假按揭并不是真实发生的业务，所以没有个人支付能力的支持，房地产开发公司为了向银行隐瞒其虚假行为，会在一段时间里每月按时向银行还款，但是房地产开发企业一旦出现资金困难，假按揭就无所遁形，立刻显现出来。房地产开发企业并不是贷款的直接参与人，所以银行无法对房地产开发企业直接追偿责任；在假按揭中借款人其实是没有的，他不会使用资金也不可能去承担债务，所以会使银行面临索赔无果的风险。

（二）真实个人住房按揭贷款存在的风险

从世界范围看，个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比，公认比较低，因为借款人都有真实的买房意愿，并且已经缴纳了一定比例的首付款，也就是已为商业银行提供了一定的违约保障，但其又是客观存在的。

一是借款人风险。借款人是与银行直接发生信贷关系的主体，其直接影响着商业银行的资金状况。众所周知，个人按揭贷款的期限比较长，最长为30年，在这么长的时间内，借款人的收入水平、资金状况等都会发生变化，这些不确定的因素会直接影响着借款人的还款能力。另外借款人的还款意愿也是影响其偿还贷款的因素之一，虽然借款人有还款能力，但房价一旦波动出现下跌时，借款人就会立刻做出权衡，当其认为转让房地产所取得的收入不足以还清贷款时，借款人就会主动违约。同时借款人的个人信用也直接影响其还款意愿，有些借款人信用意识薄弱通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款，使银行陷入违约风险。

二是流动性风险。我们都知道个人住房贷款还贷的期限比较长，主要以中长期为主，最长的为30年。而现如今许多商业银行存在不良个人住房贷款的现象，最为轰动的一件事就是建行和工行在房地产商的一手操作下出现的虚假按揭贷款涉案资金高达六亿多。鉴于以上的原因，会造成银行现金不足，从而引起到期不能偿还债务、进行新的融资需要等。如果这时候出现一些外部原因，导致大量存款人提现，由于资金流动性不足，这时候商业银行就会面临倒闭、破产。

三是“烂尾楼”风险。在住房按揭贷款业务中，虽然开发商不是直接的借款人，但开发商的行为却直接影响着借款人是否愿意如约归还按揭贷款。烂尾楼是我们这几年听得比较多的词，相信大家都不陌生，为什么会产生烂尾楼呢？是由于开发商挪用项目资金，导致项目未如期进行甚至停滞，最后不仅土地资源受到了浪费，也使商业银行面临资金困境。或者开发商因种种问题未按期交房，交房时房屋建造与合同不一致，甚至有些无良开发商偷工减料致使房屋出现质量问题，被迫停工，这些情况都会导致购房者不愿意如约供房，使得银行信贷资产受损，产生个人住房按揭违约风险。

四是法律风险。我国在个人住房按揭贷款方面法律制度并不健全，虽然我国的征信制度一直在建立完善中，这方面的中介机构也良莠不齐，但我国却几乎没有相关的法律去规范征信机构和征信活动，使得商业银行在评价借款人还款能力和还款意愿方面受到一定的阻碍，从自身利益出发即使征信部门有相关的规章制度对此约束被征信者的利益不会受到有效的保护。

四、风险防范建议和措施

（一）防范假按揭风险

商业银行在进行个人住房按揭贷款时，首先要加强对房地产开发企业的资格审查，银行在选择合作对象时，要采取谨慎、全面的态度。对开发主进行风险审查，考察的方面包括：企业的资金注册情况、财务状况、房地产开发资质等级、开发经验、主要股东情况、公司内部治理结构、公司内务资金状况、公司内部经营管理水平进行评估等等，特别要对公司的主要负责人进行品德资历的调查了解，要选择那些资金充足、实力强大、在市场上具有良好的信誉的企业，这些企业还需具备一定的房地产开发资历，对于满足以上条件的，银行可以与其建立信贷合作关系。其次，银行对贷前开发商提供的资料要一一仔细检查，辨别其真伪，以及核实申请人的情况，从而决定要不要批准。同时对贷出去的资金也要进行监督。贷款手续完成和发放成功后，银行必须派专员进行跟踪监督资金的用处，及时了解工程的使用进度，特别要对期房项目提高警惕。一旦发现有问题要及时作出判断，并制定相应的对策，把风险降到最低

（二）完善相关法律制度加强对借款人资质审查，防范信用风险

建立严密的住房按揭贷款审核制度强化事前风险。首先，建立个人信用信息登记制度，一份完整的个人信用信息数可以据应该至少包含五个方面的内容，即个人身份基本情况、个人收入及财产情况、个人商业信用记录、个人刑事记录和其他个人情况。从这几方面入手，对借款人做一个全面而深入的审查，使哪些资质欠佳的借款人无机可寻。同时也要定期调查，做好回访工作，一旦发现借款人出现信用问题，要即使制定相应的解决方案，对其加强监管，加大催缴力度，把风险扼杀在摇篮里。

其次，各家商业银行应强化员工素质，加快培养专业的借款人资质审查人。银行内部要强化员工的风险意识，树立人人有责的观念。同时银行要定期对员工加强培训，不断学习银行会计知识使其具备过硬的专业技能，以应对和防范各项风险。仅依靠个人主观意见去判断借款人的信用，有一定的局限性和风险性，所以要加快培养专业的借款人资质审查人，使借款人资质审查工作更加专业化、规范化。

最后，我国要加快建立和完善个人征信体系的法律法规，我国在这方面还没有成熟的经验，需要借鉴西方发达国家的经验，如美国这方面的法律制度已有160多年，但由于体制的不同我国在学习借鉴的同时也要结合我国的国情，从实际出发设计出符合我国客观情况的法律制度。

（三）完善我国住房金融担保制度，转移风险

（1）落实个人住房抵押贷款担保制度使其发挥分散风险的功能。借款人缴纳的担保费是担保机构为贷款人转移和分散风险的基础和保障，既然借款人已经缴纳了保费，就要获得相应的权利，也就是说借款人有权利要求贷款人在贷款条件方面给予自己一定的优惠，如降低首付款比例、延长贷款期限或者降低贷款利率等。担保制度的完善和充分发挥，在一定程度上减小了借款人的压力，降低了违约风险。

（2）建立政策性和商业性相结合的个人住房抵押贷款担保体系。我国在建设个人住房抵押贷款担保体系的过程中，政府应当发挥其主导作用，为广大中低收入者申请较高比例的个人住房抵押贷款担保，以保障其基本的居住需求，而高收入者可以通过保险公司办理相关的保险业务来获得相应的贷款担保和保险。在这方面我国可以借鉴美国和加拿大的经验和方法。

（3）创新个人住房贷款的品种，完善和健全商业保险制度，并引导其健康的发展。保险公司应该制定详细严密计划对市场进行细分，根据不同的年龄、不同的收入水平以及不同地区购房者违约的概率，从事实出发，制定合理的保费费率，以降低社会成本，彰显社会公平。同时还要规范保险标准，以降低信用风险。

（四）加快我国商业银行住房贷款证券化步伐，防范流动性风险

商业银行既要承担开发商和借款人转嫁的风险也要承担来自自身的风险，风险相对集中，针对风险集中这个问题可以采用将风险分散的方式，推进住房抵押贷款证券化不仅可以帮助银行分散风险，丰富银行利润的来源，增加银行的收入，为住房贷款风险提供资金保障，同时也可以为银行筹措长期资金，增强银行的风险承受力，以应对流动性风险。我国在方面的法制并不完善，所以在资产证券化推出的初级阶段，我们应该格外注意。我们首先要从规模效益出发，选择住房抵押贷款规模大且资历比较深的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。在住房抵押贷款证券化技术和投资者都比较成熟的条件下，再发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券，以帮助商业银行有效应对流动性风险。

五、总结

近年来随着房地产市场的过热和过快发展，个人按揭贷款业务的风险也逐渐显露出来，给商业银行带来了一定的冲击和影响，本文主要从假按揭风险和真实个人按揭风险两方面进行分析，并对此提出了一些建议和措施，试图建立一套更加完善的风险评价体系，为银行的个人住房按揭贷款风险评价和控制体系提供一些有益借鉴。

参考文献：

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房地产风险案例篇5

1问题的提出

1952年，诺贝尔经济学奖获得者马科维兹(HarryM.Markowitz)在《财务学刊》上发表“资产组合的选择”一文。该文最先采用风险资产的期望收益率和标准差（或方差）度量资产的收益和风险，建立了比较完整的资产组合选择理论框架，标志着资产选择理论正式形成[1]。先前资产组合理论仅仅只是用在金融投资领域，直到1991年,NigelDubben与SarahSayce将投资组合理论引入房地产投资领域,全面阐述了房地产投资的风险、收益与投资组合管理[2]。

2相关理论概述

2.1主要类型不同的房地产物业类型和不同的地理区域会对房地产投资组合方案产生明显的效果，通常相关学者和专家也会围绕二者展开研究，由此也会产生一些理论和观点。所谓“物业类型”[3]是指在开发流程和方法、经营的特征和收益模式方面具有不同特点的物业，比如商铺、别墅、公寓等。而“地理区域”则是指在空间上彼此连续或经济发展属性方面相似的区域集合，专家和学者也只是从狭义的投资组合方面对二者进行研究。

2.2文献综述Miles，McCue和Hamelink为首的学者持有的观点是不同的物业类型对市场风险的分散效果起着更显著的效果，地理区域对分散投资风险的效果则非常有限。更多的学者像Hartzell，Grissom和Piet则持有相反的观点，他们的研究都表明在相同的物业类型下，围绕不同的地理区域构建的房地产投资组合具有更好的风险分散效果。孰优孰劣，我们并不能得出明确的答案。随着我国越来越多的房地产企业走向国际，国内的大型房地产企业迫切需要关于房地产风险投资的理论支持。Wolverton,PingCheng,William&Hardin（1998）尝试研究城市内部地理位置投资组合效果。他们以美国西部的公寓市场为研究对象，通过建立在地理位置基础上对投资组合的研究，反映出研究对象之间错综复杂的相关性。有时城市之间不同的地理位置对投资组合也起着微妙的关系，不过至今相关学者也没有得出准确的理论框架。美国学者Wolverton,PingCheng,William&Hardin在1998年尝试用这种方法来探究美国西雅图的一个公寓市场，也仅仅能探究出研究对象之间的经济相关依赖性。相对于围绕物业类型和地理区域在风险分散化方面的研究，其他关于风险分散化方面的研究方法还不是很多，也没有得到学术界的认可。由此可见，国内外学者主要从物业类型和地理区域对房地产投资组合风险控制方面进行相关研究。

3房地产投资风险与收益的组合案列

数据说明问题，通过数据来探究房地产投资风险与其收益之间的关系。房地产投资的收益通常以现金流量的期望收益EX=μ来度量，风险由方差DX=σ2或标准差σ来度量，下面来讨论一个例子。通过观察表格可以看出：A项目和B项目的期望收益都是5也就是收益相同，但B项目的方差为16，A项目的方差为4，明显B项目比A项目风险更大，一般我们都会选择项目A。如果投资者对A、B都投资的话，且将X1=2/3的项目资金投于A，X2=1/3的资金投于B(X1+X2=1)，假定两个项目是负相关的（相关系数ρ=-1）。由上述例子可以看出，不同项目的组合投资可以起到风险分散的作用，甚至可以完全分散风险。可见，对于单个项目，投资者只需要要考虑期望收益与方差，而对于多个项目，就需要考虑项目与项目之间的关系。例2两个投资项目的组合。假定有A、B、C三个投资项目，A为低风险的项目，B、C的投资收益波动较大，它们收益面临的三种状态是等可能的,其收益的数据如下表所示。保守投资者将选择项目A，因为其标准差最小。然而如果投资者将两个项目组合在一起,且每一项目投人50%的资金，则组合后的期望收益与标准差如下。从表3可知，三种投资方案的期望收益率相等，B与C的组合标准差为零（即风险为零）。我们很少在实际的投资活动中遇到上述情况，而且大多数的投资活动也基本属于不完全的线性相关，所以，投资项目的多样化组合可以消除某些风险。

4房地产投资组合的含义及其风险分析

4.1房地产投资组合的含义可以用一个形象的例子来解释房地产投资组合，我们都知道，将所有的鸡蛋都放在同一个篮子里，如果遇到意外情况，所有的鸡蛋都会摔坏。分别把鸡蛋放在不同的篮子里，即使遇到不好的情况，可能有有些鸡蛋可以很好的保存下来。同样的道理，把资金投资在不同的房地产项目上就是所谓的房地产投资组合。狭义来讲，房地产投资组合是指由不同类型的房地产和不同城市区域的房地产投资所构成的投资组合，也就是前文所说的不同物业类型和不同的地理区域。广义来说，房地产投资组合就是与不同行业之间（如股票、证券等）资产的投资组合。任何投资都会存在风险，大的或小的风险，房地产投资也不例外。当然大的风险投资会有大的收益，小的风险投资也只能获得较少的收益。如果资金充足的话，最好是把资金投资在不同的房产项目或者是其他行业项目上，不仅可以获得不错的收益，还可以有效的降低风险

4.2房地产投资组合风险分析投资者承担风险时会要求对此有所补偿,这种经济上的补偿,就被称为风险溢价[4]。因此,，对于高风险的投资项目，投资者也会期望更高的收益值。组合投资可以分散风险,但要付出降低风险溢价的代价。当我们将一笔资金分别投在甲乙两幢住宅楼上，可以发现一般规律，两者价格同时下降或者上升，并且上升和下降的幅度也差不多。我们通常把这两种投资方案情况归类为完全正相关，也就是不确定因素对他们的影响效果是完全一样的，两者的期望收益率会一同上升或者一同下降，这也就起不到风险分散的效果。相反，两幢楼的价格一个上升，另一个降低时，分别投资两幢楼上就可以抵消独立投资一幢楼的风险。在现实生活中，在狭义的房地产投资组合中，很少有完全正相关或者负相关的投资组合，但是在广义的投资组合中，理论上是可能存在的。总之，投资不同的房产项目可以降低总体投资的风险，获得更高的收益。从表4中可以看出，在特定时期(1988一1998)。房地产投资回报比债券高，比股票低,但风险却比股票和债券投资都低，从中可以看出，对于不同种类的的投资，不一定风险大的收益就高。因此，仅从考虑个别投资的回报和回报的标准差来组建一个投资组合，并不总是能保证获得一乐观的投资组合。实际上，投资者必须考虑的问题是如何把握新增的投资对投资组合的风险与回报的影响程度及其之间的关系。这个问题很重要，因为投资组合中的单项投资间具有相互作用。因此，对任何增加到投资组合中的新投资的判断应在投资组合综合效应的基础上进行。这就是，,投资的效用可以这样判断，是否它在降低投资组合风险的同时保持预期投资回报不变或能使其增加。

5结语

由于房地产投资存在历史数据缺乏、交易成本和税收成本较高的一些不利因素，关于房地产投资组合风险分散化的研究也只是处于理论阶段，而且很多理论也没有得到广泛的认可。跨区域、跨国之间的房地产投资的趋势亟待这方面的理论支持和案例模型指导。本文也只是抛砖引玉，希望能为国内学者和专家提供启示和线索。

房地产风险案例篇6

关键词：房地产开发项目；决策阶段；经济分析；成本控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

一、房地产开发项目决策分析不当对成本造成的影响

1.开发成本受经济形势的影响

因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的，比如像：市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市，中间间隔很长的一段时间，在此期间内，市场需求会发生很大的变动，消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

2.开发成本受法律政策的影响

对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整，造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发，从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

1.建立科学的评估指标体系

规划评估指标主要考虑的因素有：土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价，每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。

2.规划方案的优选

要想有效地控制工程造价，必须在进行充分的市场调查研究之后，结合项目的具体情况，保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合，制定出多个方案进行比较，从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时，一定要注意各个方案之间的可比性，根据项目的实际情况，选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

房地产市场是一个资金密集型的行业，资金的使用量非常大，市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平，提出有效的控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制。

4.采取多样化组合投资

作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上，针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等，以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的，对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析，开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以，如若将资金投入到不同的房地产开发项目中，可以将整体的风险降低，最终获得的是一个相对平均的收益。

三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

1.转嫁风险

首先，可以向保险公司进行投保，以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司，由保险公司承担风险。但是，保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式，但是保险的使用方位是有限的，而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以，通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

其次，以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中，可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位，这样也是变相地减少了自身的风险。

2.透过目标成本控制方案进行投资决策

开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损，严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后，才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

3.做好前期预防工作

将前期预计有可能发生的损失直接摊入到日常经营成本中，这样也是变相控制成本。比如，近年来出现的自保公司就是一个很好的实例，但是这种手段的选择与实践必须要在遵循法律规定的前提之下进行，同时也收到自身经济实例的制约。

房地产开发项目投资决策的分析和成本控制是一个相对复杂的过程。为了使提出的决策更为合理，可实施性更强，必须要综合财务数据方面的估算和预测。在此尤须注意的是，在具体评估预测过程中，应尽可能的因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济的分析过程中，应该明确其中不确定因素，尽可能充分地估计到项目实施过程中可能遇到的风险，从而加强决策的可靠以及控制成本。

参考文献：

[1]胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008（10）.

[2]张树枝.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制[J].河北建筑工程学院学报，2005（02）.

[3]李德君，张佳凤，唐永辉. 施工项目分阶段成本管理与控制策略分析[J].山西建筑，2011（27）.

房地产风险案例篇7

关键词：房地产 财务主管 投融资 法规 意识

公司财务主管除了管理公司财务工作以外，还应该着眼公司经营管理的全过程，在制定发展战略、分析评估风险和决策等环节扮演好关键的助手和参谋角色。作为房地产公司财务主管，要扮演好这个角色，必须具备精深的专业知识、行业知识和良好职业素养。由于房地产行业的特殊性，房地产公司财务主管在具备基本的职业素养的基础上还应该牢牢树立四种意识，即全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

一、全局意识

“不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。”房地产是国民经济的支柱产业，资金、人才、资源高度集中。房地产公司财务主管必须从公司的整体战略出发，要有全局意识，绝不能单从财务数据出发考虑问题，而要从公司全局考虑问题。只有具有全局意识，才可能当好公司领导的助手、参谋。

怎样牢固树立全局意识？首先，要加强政治理论、行业政策和上级文件精神的学习，提升思考问题、分析问题的高度和能力。第二，要正确处理与上级的关系，做到部门服从公司、下级服从上级，自觉在大局下行动，保证政令畅通，令行禁止。第三，在日常工作中要加强与公司内其他部门、其他单位财务部门的协作与配合。相关业务部门需要了解、协助或办理的事，只要在制度允许的情况下尽可能予以方便。与其他单位财务部门业务往来时，要提前通知对方，并做好相关准备工作。加强与其他部门主管的交流和学习，取长补短，精诚团结，共同把公司的各项工作做好。最后，要有淡泊名利、献身工作的高尚品格。当个人、部门的局部利益和公司利益或其他部门利益有冲突时，要高风亮节，勇于牺牲。

二、投融资意识

公司以盈利为目的。财务战略以持续盈利、财富不断增长为目标，房地产公司亦然。投资是盈利的前提、基础，融资为投资提供资金保证。房地产是典型的资金密集型产业，作为房地产公司财务主管，必须树牢投融资意识，要科学地判断投资方案是否可行、是否能够达到预期的盈利目标，必须保证投资规模与公司发展需要相适应的资金需求，在风险可控的情况下采取灵活有效的筹资方式。

怎样树牢投融资意识？树牢投融资意识，首先，必须加强财经知识学习，要随时掌握行业动态，把握房地产经营的特点、规律。其次，要加强同行之间的交流和学习，吸取同行的投融资经验和教训。第三，树立市场经济意识和开拓意识，以效率和效益为评判标准科学选择和确定投融资项目，不等不靠。第四，要在原有融资方式的基础上，积极创新融资方式，拓宽融资渠道，探究投融资对策。总之，投资必须有回报！融资要控制成本。具有强烈的投融资意识是一个合格的房地产公司财务主管必备的基本素质。

三、法规意识

任何公司都必须合法经营，这是基本准则。房地产公司在经营活动中涉及到《税法》《合同法》等经济法律和政策规定，这些法规是公司经营管理的重要依据。在经济运行过程中的每一个阶段都会直接或间接地涉及到税务处理问题，和《税法》密切相关。公司对外发生经济行为，均要签订书面合同。房地产公司签订的主要合同有施工合同、销售合同等。作为财务主管，必须树牢法规意识，依据法律合理减低税金，降低经营成本，提高资金使用效率，降低经营风险，切实维护公司合法权益。如果缺乏相应的法规意识，处理不当，会经常导致公司不可挽回的重大损失。

怎样树牢法规意识？首先，除了加强相关法规、政策的学习以外，作为财务主管还要严格遵守会计法律法规和国家统一的会计准则制度，确保财务报告合法合规、真实完整。第二，要经常收集同行业反面案例、典型案例，引以为戒。第三，作为公司领导的财务参谋，要提醒、影响领导重视经济法规在日常业务流程中的管控。第四，要引导相关业务部门遵守法规，依法办事，防止和纠正有法不依，有章不循，见利忘义等问题的发生。

四、风险意识

公司必须建立辨认、分析和管理风险的机制，以了解公司所面临的来自内部和外部的各种不同风险。房地产公司面临的主要风险有商业机密泄密风险、资金风险、税收风险等。财务信息是公司经营的重要资源，有的财务信息本身就是商业机密，有时甚至涉及公司的生存，因此，确保财务信息的安全尤为重要，财务主管一定要树牢信息保密意识。房地产公司涉及投融资规模、金额巨大，资金的重要性不言而喻，确保公司盈利才能保证公司可持续发展。税收风险是房地产公司的最大风险之一。房地产公司是地产税务稽查部门每年稽查的重点，正确处理房地产涉及的税务问题可以大大减少不必要的税收风险。

怎样树牢风险意识？首先，财务主管要熟练掌握金融知识，熟悉国家金融政策，增强识假防伪能力，学会应用法律武器，维护合法权益。同时，要加强对全体财务人员的教育管理，切实提高所属人员防范风险的意识和能力。第二，要配合公司建立科学、有效、严格的财务内部控制制度，严格按规章办事，充分发挥监督检查的作用，重大投资方案应当采取集体决策。第三，要充分利用现代管理软件，正确分析和预测房地产公司面临的各种信息泄密风险、资金风险、税务风险。最后，要亲自参与制定完备的应对各种风险的预案，并经常对照检查和演练。

综上所述，当好房地产公司财务主管，必须加强学习，提高能力，严格管理，树牢全局意识、投融资意识、法规意识和风险意识。

参考文献：

[1]肖太寿.最新税收政策公司涉税76难点深度解析及经典案例[M].中国市场出版社.2011.

[2]全国会计专业技术资格考试领导小组办公室.高级会计实务科目考试大纲[M].经济科学出版社.2010.

房地产风险案例篇8

关键词：房地产经纪行业 执业责任保险

一. 深圳房地产经纪行业职业责任保险制度建立的背景

（一）行业现状

房地产三级市场是以存量商品房（包括住宅、写字楼和商铺等）交易为主体的市场，一般由房地产经纪人执行操作。深圳房地产三级市场发展自上世纪90年代以来，已经有20多年历史。截止2013年6月，深圳三级市场按交易面积计算占据70%的交易量，全线超过新房市场。同时也是全国占比最高的城市，其发展已具备了推行风险管理措施的基础。

（二）房地产经纪行业的风险特点

风险的解释有三种观点：一是将风险视为机会，风险管理的目的是试图测算风险与回报之间的关系；二是将风险视为危险；第三种观点介于前两者之间，将风险看作不确定性。本文沿用第二种观点。

房屋交易的特殊性在于：

1. 交易金额大，交易风险超出买卖双方与经纪方的承担能力；

2.交易周期相对较长：特别是业主的房产证还处于银行抵押状态时。

房地产经纪人面临的风险主要包括：

a.对交易房屋了解不充分

1、产权状况

（1） 物业是否属于可上市交易的商品房，因为有可能是军产房、小产权房等；

（2） 房屋是否处于限制出售状态；

（3） 房屋是否存处于抵押、查封状态；

（4） 房屋是否为非法建筑或已被列人拆迁范围；

（5） 产权是否属于共有，共有产权的处置必须征得其它所有共有权人的同意；若产权共有人非夫妻关系，必须将定金、首期款及其它楼款按房产证上列明的比例分别转付给产权人；

（6） 不清楚产权人对财产的处置能力，即该产权人是否行为受限权利人，若受限则卖方物业处分权归其监护人所有。

2、房屋其他附带条件

（1） 房屋是否带车位、学位；

（2） 房屋是否带租约出售；如属带租约出售的房屋，是否有租客的放弃优先购买权声明；

（3） 交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产经纪人明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任。此外很多情况下，房地产经纪人也处于信息不对称一方。委托人（一般指卖方）可能刻意隐瞒交易房屋的真实情况或是制造虚假证明，此类行为往往导致另一委托人（通常指买方）将经纪方作为被告或第三人告上法庭，经纪方因此而蒙受损失。

b.签约中存在的风险

房产交易合同涉及的条款众多，而交易合同中一些约定不明、未作特殊约定的事项往往容易引起法律纠纷，如：

1、合同条款约定不明确

（1） 首期款具体金额是否包括定金、定金是否包括诚意金，这几项费用的关系约定不明，导致不同款项的归属引起争议；

（2） 经纪方佣金与赎楼费用、担保费用、按揭费用等约定不清；

（3） 办理按揭时间、赎楼时间不合理，甚至前后颠倒，导致交易失败。

2、对买卖中的特殊情况没有做出特别约定或约定不明确

（1） 没有约定交楼时间（包括业主、租客未能及时搬离），买方不能如期入住，造成买方经济损失；

（2） 带租约出售的房屋，没有约定租客租赁押金的交收时间；

（3） 没有登记物品清单，导致买卖双方交易后产生纠纷。

3、经纪方轻易做出承诺

经纪方为尽快促成交易，经常对经纪方不能控制的事情做出承诺，如银行按揭成数、赎楼费用、过户时间、卖方收款时间等。银行按揭成数由各商业银行根据央行或银监会最新政策制定，时有变动；另外，买方的个人信用也影响按揭成数和利率的界定。而由于各银行对赎楼的要求不同，从而影响赎楼时间，因此过户时间、收款时间也难以准确掌握。一旦经纪方擅自许下的承诺无法兑现，则就容易引发纠纷。

4、买方主体发生变更时，没有签署书面文件

在买卖双方签订《二手房预约买卖及居间服务合同》后，若买方主体发生变更，必须得到卖买双方的书面同意，但经纪方往往为了便捷而跳过这一环节。

c.经纪人处置失当

经纪人由于种种原

，很可能擅自处理敏感事宜，特别是交易资金部分。例如在对违约事实界定不明确或没有确切证据的情况下，经纪人员错误地将定金交由卖方没收或退还给买方。

d.佣金风险

佣金作为房地产经纪机构从事经纪业务的合法报酬，是房地产经纪机构存在和发展的根本目的。客户道德风险往往造成佣金收不齐或无法收佣。它是经纪人在执业过程中面临的主要风险之一。由于我国目前尚未建立起完善的信用体系，法律法规对于房地产交易过程中客户违约跳单等问题缺乏有效约束，客户违约成本较低，这为一些信用不佳的客户逃避违约责任提供了便利。譬如，一些购房者通过和经纪人的多次接触间接套取房源信息，甚至在通过经纪方牵头与卖家取得联系以后，就跳开经纪与卖家直接交易，逃避支付佣金，这种行为破坏了房地产经纪活动的市场运行规则，严重打击了房地产经纪人的执业信心。

引起佣金纠纷的原因主要有以下几种：

1、由买卖双方私下交易（俗称“跳单”）引起的纠纷；

2、交易过程中，一方中途退出交易而引起的佣金支付问题；

3、委托人以特定理由逃避支付佣金而导致无法收到佣金的风险。

e.行家竞争风险

除了客户道德风险外，经纪人还会面对来自行家的恶性竞争。一个经纪人员拿到盘源或带客看房后，会有其他经纪机构的业务员许以各种优惠抢盘或抢客。譬如，经纪人a花费大量时间精力，与客户基本谈妥，这时经纪人b以更低的佣金为诱饵，撬走客户。由于法律在这方面的规定尚属空白，因此目前对这种客户跳单和行家撬单的行为，还缺乏有效约束，这使得房地产经纪人的工作成果难以得到保障。 　f.政策法律风险

所谓政策法律风险，指因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）及相关法律法规发生变化而引致的风险，是一种系统性风险。在房地产领域，政策的变化可能会引起市场价格的变化，房地产交易从开始到最终完成需要一段比较长的时间，如果在这段时间内，房产价格发生变化（上涨或下跌），很可能会引起卖家或买家的违约。

此外，新的法律法规出台，而经纪人又未能及时了解这一变化，或者经纪人对相关法律法规不熟，从而导致签署的合同缺乏法律效力或者引发与客户之间纠纷，这也是经纪人在执业过程中经常遇到的情况。

（三）风险管理策略选择

如下图所示，根据风险发生的频率及风险可能造成的损失，可以把风险分为四类：低频低损、低频高损、高频高损、高频低损。对应不同的风险，可以采取不同的风险管理策略。由以上分析可见，房地产经纪执业风险发生频率相对于经纪人而言，可能是偶然事件，因为大多数的经纪人都训练有素，有一定的从业经验。然而一旦发生风险，就会造成比较高的损失。因此房地产经纪执业风险属于低频高损类的风险，可适用于“风险转移”策略。

二.建立房地产经纪行业执业责任保险制度及其意义

保险是风险转移策略的一种方式。“执业责任保险”是责任保险的细分市场，它是指以专业人员在履行专业服务过程中因疏忽、过失造成其委托人或其他利害相关人的财产或人身伤亡所应承担的赔偿责任为标的的一种责任保险[1]。“疏忽或过失行为”可以理解为被保险人作为专业技术人员，因疏忽大意而未能按照职业要求的谨慎性标准行事，给受害人造成经济损失的行为[2]。通常，执业责任保险人将被保险人有无“过失” 的行为作为理赔的一个要件，被保险人因无过失行为所承担的经济损害赔偿责任一般不属于保险责任范围。

执业责任在我国适用“过错原则”的最根本原因在于职业技术人员所从事的工作本身具有的”不确定性”或”非确定性”[2]。

执业责任保险在国内发展时日尚短，还主要集中在律师、会计、保险经纪等行业。“房地产经纪行业执业责任保险”是执业责任保险的子集。国内对“房地产经纪行业执业责任保险”尚无明确定义，在美国，有一种房地产过失与遗漏保险（real estate errors and omissions insurance），对房地产经纪人由于执业疏忽、过失而造成的消费者损失进行承保。借鉴国外及国内其他行业执业责任保险相关论述，并结合房地产经纪行业基本特性，本文将“房地产经纪行业执业责任保险”定义为：

“房地产经纪行业执业责任保险”是指以房地产经纪机构或其经纪人员在从业过程中，因疏忽、过失造成其委托人或利

害关系人的财产损失或人身伤亡，所应依法承担的赔偿责任作为保险标的的一种执业责任保险。

笔者认为，由于房地产交易环节繁杂、涉及法律法规众多、交易金额又往往较大，导致房地产经纪人在执业过程中面临诸多风险。为转移房地产经纪人的执业风险，保障委托人或其他利害人以及经纪方的合法利益，房地产经纪行业也可以考虑建立起执业责任保险制度。

此外，建立房地产经纪行业执业责任保险制度的意义还在于：

1、规范房地产经纪行业发展，提高行业整体抵抗风险的能力和社会公信力；

2、填补保险业在执业责任保险领域的一块空地，有利于其完善业务体系，开拓新的业务增长点；

3、有利于促进社会和谐稳定，房地产经纪执业责任保险具有明显正外部性特征，能产生良好的社会效应。

三.深圳房地产经纪行业执业责任保险制度设计

（一）保险对象

绝大部分行业的执业责任保险是以行业机构作为保险对象，如保险经纪人执业责任保险、保险人执业责任保险、注册会计师执业责任保险等。深圳房地产经纪行业推行执业登记牌照制度已有多年，但行业中没有拿到牌照的从业人员依然不少，由于执业牌照尚未实现完全覆盖，经纪从业人员流动性又比较大，对经纪人执业行为的监管比较薄弱，因此，以经纪从业人员作为保险对象推行执业责任保险比较困难。从深圳房地产经纪行业目前的发展阶段看，机构是市场运营的主体，也是承担风险的主体，建议以经纪机构作为保险对象。

（二）保障范围

房地产经纪行业面临的主要风险可以归纳为以下三类：

1、经纪人过失风险

此类风险是由经纪机构的雇员在执业过程中的过失行为所导致的，包括以下几方面：

（1）对交易标的物的失察风险：经纪人在执业过程中存在执业瑕疵，未能对交易标的物的产权状况、产权人情况及房屋质量尽到明晰的查察义务。

（2）无恶意的道德风险：经纪人在从业过程中为促成交易行为，往往会做出一些承诺，而这种并无恶意的承诺很可能因为无法兑现而导致纠纷，此类风险亦可划为执业过程中的过失行为。

（3）合同过失风险：房产交易合同涉及的条款众多，而一些经纪人员因为经验不足，对交易合同中的一些条款约定不明、未作特殊约定或做出错误约定，此类行为亦可划归执业过失行为。

（4）丢失重要文件风险：指经纪人员由于疏忽在交易过程中丢失重要交易文件而引发的风险。

2、雇员诚信风险

此类风险指由于经纪人员的故意、恶意行为所引发的风险，包括经纪人员私吞佣金，将客户定金或首期款挪为它用，隐瞒经纪机构做私单等行为。

3、机构经营风险

此类风险指经纪机构经营过程中面临的市场风险，包括以下几方面：

（1）经纪机构的客户故意拖欠或不给佣金；

（2）由于市场及政策原因而导致的经营风险；

（3）自身经营决策失误带来的风险。

狭义的执业责任保险，其保障范围一般只包括执业过失风险。广义的执业责任保险，其保障范围则不仅包括执业过失风险，还包括雇员诚信风险、机构经营风险等。为简化操作，建议执业责任保险只包含执业过失风险。 （三）责任免除

纵观各行业执业责任保险条款，对除外责任的规定大同小异，一般而言，责任免除条款主要包括三个部分内容：

1、 保险公司对因不可抗力（战争、天灾、政策变动等）引发的损失不负责赔偿；

2、 保险公司对因被保险人的故意行为而引发的损失不负责赔偿；

3、 保险公司对被保险人在非执业过程中造成的损失不负责赔偿。

“责任免除”与“保障范围”属互补关系，“保障范围”厘清后，“责任免除”范围也就基本可以确定下来。房地产经纪行业执业责任保险条款中的“责任免除”规定，可以依循其他行业的惯例。

（四）保险费用

保费的计算方式主要有下列几种：

1、按赔偿限额收取费用

这种收费方案以赔偿限额为基础，根据赔偿限额确定费率，其计算公式一般为：

年保险费=赔偿限额*赔偿限额对应费率

2、按业务收入收取费用

这种收费方案以被保险人业务收入为基础收取保险费用，投保人预估被保险人在保险期限内的业务收入，以此计算预收保险费，计算公式为：

预收保险费=被保

险人预计当年业务收入*费率

实际保费超过预收保费的差额，由投保人或被保险人补交，预收保险费超过实际保费的差额，由保险人退还给投保人。

3、按业务收入、赔偿限额综合确定费率

这种收费方案依据被保险人的业务收入及赔偿限额大小综合确定费率。

4、按专业人数收取费用

这种收费方案首先确定每个人的收费标准，然后根据投保人拥有的专业人数计算收取费用，计算公式一般为：

年保险费=每人收费标准*具有专业资格的人数

5、在基本费用基础上进行调整

这种收费方案的保险费由基本保费和调整系数构成，投保人应缴的保险费为基本保费与调整系数相乘得到，即

年保险费=基本费用*调整系数

调整系数有许多种类，如营业性质调整系数、财务状况调整系数、经营水平调整系数、诉讼经验调整系数等。

如果投保期限不足一年，则应收保费在年保险费基础根据短期费率进行调整，即：

应收保费=年保险费*短期费率

四.房地产经纪行业执业责任保险制度的执行难点

执行难点包括过失责任的界定、投保人、保费收取方式、约定的赔偿限额等。

以理赔环节为例，理赔是联系保险公司和保户的重要纽带，是保险经营流程的重要一环。改进理赔服务，是提高社会经济效益的有效途径。

该环节主要应注意改进理赔的服务流程；完善理赔管理制度；加强理赔信息管理；加快保险公估机构的发展。

香港经验值得我们学习。

1990年2月，香港成立“保险索偿投诉局”，专责处理由香港居民持有的个人保单引起的索偿投诉。投诉局的营运经费来自会员公司，为投诉人提供免费服务。

投诉局内组建“保险索偿投诉委员会”，目的是提供独立及公平的裁决，解决保险公司和投保人之间的纠纷。委员会是独立的组织，由独立人士担任主席，其任命必须先获得财经事务及库务局局长的批准。委员会另有四名成员，其中两名来自保险业，其余两名是业外人士。

目前，委员会可以裁定的赔偿限额最高不超过70万港元，承保商会员必须遵守委员会的裁决。倘若投诉人拒绝接纳委员会的决议，有权采取法律行为。委员会的决定并不影响其法律权利。

五.制度推行建议

（一）加大执业责任保险的知识普及

我国保险业起步晚，基础薄弱，全民保险的意识整体比较缺乏。为发展保险业，国务院第23号文件明确提出，要将保险教育纳入中小学课程，普及保险知识。所以保险宣传，特别是老百姓不熟悉的执业责任宣传，更应开辟多元化的宣传途径。“房地产经纪行业执业责任保险”对于地产经纪和客户都是新兴事物，更应在初始化阶段加强宣传。

其次，保险宣传还应遵守银监会和保监会共同的《关于规范银行保险业务的通知》。宣传材料应到按照保险条款，全面、准确得描述保险产品，在醒目位置对经营主体、保险责任、退保费用、现金价值和费用扣除情况等五大要素加以提示。

（二）激励为主，提高行业购买意愿

前文已经分析了房地产经纪行业执业责任保险应当保障的基本范围，即经纪人过失风险、机构雇员忠诚风险及相关必要费用三个部分。但是，就房地产经纪行业执业责任保险保障条款中是否应完整包含上述三个部分，存在较大争议，因为保障范围与保费成本成正比，保障范围越大，则相应缴纳的保费也就越多。针对这一矛盾，本文提出两种模式以供参考：

1、全面保障模式

这种模式下，保障范围涵盖房地产经纪行业涉及的各类风险，包括经纪人执业责任风险、佣金风险、雇员忠诚风险等，通过一份保单即可提供最全面的保障服务。其优势在于，保障范围全面，覆盖范围广泛，符合我们转移行业风险的初衷，并且在保单设计和管理上也比较方便。其缺点在于大而全，保费成本较高，一些投保人可能只对部分保障感兴趣，却要缴纳全额保费，从而降低购买意愿。

2、菜单选择模式

这种模式下，可以根据不同风险类别，设计不同的菜单选项，由消费者根据自身风险状况及成本考虑进行自主选择。譬如，我们可以将一些普遍存在的风险列入为基本保障范围，对一些并非普遍存在的风险保障则可以通过附加条款的形式体现，由投保人根据需要自主选择。其优点在于：更灵活，投保人可根据自身需要选择保障范围；更合理，投保人不需要为自身并

存在的风险买单；更便宜，投保人可以较低的价格购买自身需要的保障。不足在于，操作起来相对复杂，一些机构为降低保费而选择最低保障，导致风险难以转移。

（三）因势利导，慎重选择切入时机

建议制度的推行尽量选择在二手业务高位成交时，这样无论哪一种交缴保费的形式，经纪机构和经纪人员的接受能力会较强。

参考文献

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