房地产税收政策范文

房地产税收政策篇1

关键词：房地产 房地产税收政策 宏观调控 效应评价

20多年来，我国房地产市场历经波折，经历了起步阶段、泡沫阶段、调整发展恢复阶段和发展阶段，而且房地产的发展不再仅仅是经济问题，也是民生问题，所以对房地产市场的调控也就尤为重要。

一、回顾税收政策对我国房地产市场的宏观调控

房地产市场包括开发环节、流通转让环节以及保有环节，涉及的税种主要有：土地增值税、耕地占用税、营业税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税、房产税等。其中所涉及到的税收收入大部分都是计入地方财政的，所以说房地产市场的发展促进了地方经济的繁荣。房地产市场随着经济波动也呈现低迷和过热的现象，针对房地产市场的税收政策也出现阶段性变化。可以将政府对房地产市场的宏观调控分为5阶段：1993-1997房地产市场的紧缩型宏观调控，1998-2003年上半年房地产市场的扩张型宏观调控，2003下半年-2008房地产市场的紧缩型宏观调控，2008年9月-2009年11月房地产市场的扩张型宏观调控，2010年以来房地产市场的紧缩型宏观调控。

二、税收政策对房地产调控存在的问题

税收政策是调控经济的有力杠杆，对经济有组织财政收入，维护国家政权，调控国家经济，监督经济活动的作用。分析我国税收政策对房地产宏观调控的五个阶段，会发现一些例如调控并未达到理想目标也未充分发挥税收作用的问题。

（一）中央政府与地方政府就财政收入展开博弈

分析第三阶段，自2002年开始我国进入新一轮的房地产快速增长阶段，所以2003-2006年我国实行一系列税收政策，将二手房交易营业税免征年限由1年提为2年，进而又提为5年，但是收效甚微。2007年住宅房价的增长速度为16.86%远远快于2006年的6.21%，房价增长速度没有降低反而出现反弹。这并非税收政策失效，而是由于地方政府与中央政府的博弈。

1994年分税制改革，只将与地方经济和社会事业发展关系密切税源分散，适宜地方征管的税种划作地方税，使财权不断上移至中央，导致地方政府的财权与事权不匹配，地方政府产生趋利行为。一方面房地产业可以带动如建筑业、建材业、金融业等约50多个相关产业的发展，对当地的GDP贡献率达到36个百分点，另一方面房产流通税是以房价为计税基础，如此地方政府的收入对房地产业的发展有较强的依赖性。形成中央政府控制房价的目标与地方政府的经济目标不统一，调控难以实施的局面。以2010年开始宏观调控对石家庄的变化进行分析。2009年12月，财政部、国税总局财税[2009]157号，又将2年改为5年实行。观察石家庄房屋销售价格指数，自2009年12月到2010年8月分别为101.8、101、101.1、99.7、99.4、99.2、100.1、100.1、100.2。价格指数只有在2010年1月和2月环比下降并低于2009年，然而在2010年3月开始销售价格指数又开始环比增长。2010年9月财税[2010]94号，规定对购买面积大于144m2的住房恢复到4%契税。自2010年10月-2011年6月，石家庄大于144m2的新建商品住宅指数环比由104下降到99.2，而在2010年7月指数又开始环比上升。

由以上两个例子发现，地方政府在执行中央政府的宏观调控政策时，只是在前几个月会照章执行，后期政策就有所松动。作为一个区域性的市场，每一地区的财税政策只是为了适应本地的供需状况以及经济发展，而不仅仅是与中央目标相符合，形成现在地方与政府的博弈。

（二）有关房地产的税收政策需要与时俱进

在第二阶段的宏观调控中，为了应对亚洲金融危机对中国房地产市场的消极影响，我国采取了一系列的税收减免政策，然而在经济复苏时，我国并没有及时对税收政策加以改变。自2002年开始房地产进入新的一轮的快速增长阶段，投资总额环比增长速度从2002年22.81%到2003年30.33%，增加了将近8个百分点，商品房的平均销售价格从2002年2250元/m2到2003年的2359元/m22004年的2778元/m2，呈现非理性的上涨。另外在第四阶段扩张性的宏观调控中，由于没有及时推行温和政策缓和房地产的快速增长，导致后期房价又开始一路飙升。

经济基础决定上层建筑，我国的经济基础已然发生了改变，而税收政策并没有随之改变。税收政策具有调节收入分配的作用，然而在房产保有环节并没有较为严格征收的税种。我国传统的房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，这势必会引发房地产过度投资，房价暴涨以及住房结构不合理问题。上海和重庆开始房地产试点，对第二套或者高档住房严格征收房产税，调整住房的分配结构减少住房投机行为，降低住房空置率缓和现今住房存在的矛盾。所以税收政策的制定要遵循经济发展，在经济的变化中敏感的探测对经济可能产生的影响及时做出反应。

（三）房地产各环节税负的设置不利于对经济的调控

有关房地产的征税环节主要包括土地转让环节、房产流通环节和房产保有环节。首先对房地产的土地转让和房产流通环节征税相当于对房产供给方征税，对保有环节征税是对需求方征税。土地转让环节主要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税等。房产流通环节被政府通过对房屋产权的过户进行严格的监管征收房地产交易环节税，主要包括营业税、所得税、土地增值税等等，虽然税种比较多，但大部分都可通过提高价格全部或部分转嫁，直接或间接地计入了房价中，无法阻止地方政府和房地产开发企业从中获利。我国主要通过提高税负达到稳定房价的目标，然而这两个环节的税收政策并没有产生应有的效果，反而推进了房价的上涨。房产保有环节主要征收个人所得税、营业税、印花税、房产税等。在未进行房产税试点地区，征税对象主要是经营性住房，并没有体现对经济的调节作用；同时保有环节税收存在着严重的漏征现象，例如居民将住房出租经营已经屡见不鲜，他们鲜少交税，成为我国税收的灰色地带。假设一人拥有3套住房，都不用于出租或经营，就不用在保有环节交任何税，如此同拥有一套房居民所承担的税负一样，不会对降低收入高的阶层对房产的购买热情，使房地产市场存在较多的隐性供给，形成了高空置率高房价的现象。

根据以上分析，我国现今的税收政策无法对经济进行根本性调控实现房价稳定的目标。据资料显示我国房地产虽处于卖方市场，但存在着一部分隐性供给，如果采取降低土地转让和流通环节税负，增加房产保有税负，并加强保有环节的征管力度，会使更多的投机者减少房产的持有量，同时减少税负的前转降低房价。

（四）税收政策对居民生活产生负面影响

税收作为国家财政政策的工具，是为了更好地满足公共财政需要，实现国家经济运行的目标，而如今一些税收政策的出台，使“假离婚”的现象不断涌现，例如天津、河南等城市出现半夜排队离婚的现象，严重影响了居民的正常生活。

2013年2月 “国五条”规定对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%征税，同时个人转让自用5年以上且是唯一住房的所得免税。如果一对夫妻有两套住房，若此时销售要按转让所得缴纳20%的个税，若两人离婚每人获得一套，根据《婚姻法》中规定对于属于夫妻共有的财产，如果一方放弃，将属于“将房屋产权无偿赠与配偶，不缴纳个人所得税”以及“转让自用5年唯一住房可以免税”的规定，在进行离婚房产转移，销售房产时都不缴纳个人所得税，达到“离婚避税”的目标；更有甚者仅利用《婚姻法》进行个税的纳税筹划，通过A与B离婚，C与D离婚，A与D结婚，通过再进行房产转移从而避税。虽然达到了避税的目的，却产生了家庭婚姻危机，首先存在着不同意复婚的风险，最后人财两空：再者也会产生再离婚财产纠纷问题，严重影响了居民的正常的生活，不利于构建和谐社会。

（五）税收政策的立法程序不规范

根据我国《立法法》第八条第六项“对非国有财产的征收必须制定法律”，第九条又规定“对第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规”。而在房地产税收政策变化中经常涉及个人所得税和对二手房征收的营业税，这两个税都属于对非国有财产的处置，理应由立法机关通过法律来规定，但是往往有关的规定的权利由财政部和国税总局替代了，这种越权行为会降低国家对房地产调控的威信，不利于对房地产市场的规范和引导。另一方面，我国税收政策的制定具有不透明性，经常对房地产市场搞突然袭击，令大量购买者和投资者持观望态度不敢轻易入市，这在一定程度可以达到房地产短期降温的效果，但并不意味着宏观调控的目标实现，相反还会损害那些真正需要住房群体的利益。

三、对房地产市场税收政策的建议

随着城镇化的脚步不断迈进，房地产也成为备受瞩目的项目，而作为调控房地产市场的重要工具，税收政策相对其他政策具有特殊的优越性。结合房地产的现状并进行预测我国的房地产税收政策宏观调控应集中在以下几个方面。

（一）调整中央政府和地方政府事权和财权。

鉴于中央政府与地方政府的博弈，我国需要改变地方政府“土地财政”现状，使地方财政承担的责任在其能力范围内，减少地方政府对房地产的依赖性，配合中央政府落实宏观调控政策，使税收政策的调控更有效。可以从划分事权的角度和减少地方政府的数量两个角度解决问题。首先，中央政府要承担更多的责任，加大对地方政府的财力支持，同时推进如河北省正在实行的“县改市”等项目，减少政府级次，使中央政府可以更好地掌控地方政府。

（二）变革我国现有房地产税收体系。

我国现有的房产税收体系具有滞后性，对房地产税收体系的改善可以从以下几个方面入手。首先，适当降低供给方的税负，增加需求方的税负。我国住房处于供不应求的状况，存在通过提高房价转嫁税负的可能性；如果减少供给方的税负，购买者所承担的被转嫁的税负也会下降。对需求方增加税负主要体现在房产保有环节，可以对个人拥有的第一套住房一直免税，多的住房征税，体现税收的财富分配、收入调节作用。再者，简化我国的征税体系。房地产产业存在过多税种，不可避免的会出现重复征税的现象，简化征税体系既可以减少重复征税，降低纳税成本，例如所提出的物业税就可以代替房产税和城镇土地使用税。

（三）建立房价评估制度、机构和房产信息统计与监管系统

对房地产保有税征管时，经常涉及核算评估房产的市价问题，势必会涉及房产的市价与信息，我国进行房产税试点时就遇到了这方面瓶颈，削弱了房产税的有效性。另一方面，严格征管并增加保有环节税是不可避免，所以加强房产所有者信息的管理显得尤为重要，只有建立了完善的管理监控体系才可以实现税收征收的目标。

（四）税收政策的制定要考虑其合法性和执行效率

总体而言，我国的税法立法层次比较低体系还不完善，房地产相关的税法也是如此，所以要健全我国的税收法律体系，使税法能够与其他法律相符；另一方面，我国税收制度的制定缺乏透明度和执行效率的检验，以至于影响居民的生活，所以税收政策的制定不仅要顾及全局，也要尽可能进行全面的审核分析和执行效率检验，减少负面影响。

参考文献：

[1]李晶.中国城市房地产税收调控政策研究[J].社会科学辑刊，2010（06）

房地产税收政策篇2

【关键词】房地产；税收；政策；调整

一、我国房地产税负水平状况

我国房价从2008起居高不下，房地产市场发展过热，泡沫经济越演越烈，这些都在一定程度上影响了我国经济的健康快速发展。而我国房地产企业的税收负担从2007年的11.86%达到2011年25.18%，增幅明显。在此期间，宏观平均税负水平上升不到3%，我国房地产税收负担水平不断攀升，与平均税负水平差距在不断的加大。

再将我国房地产税收增长与房地产GDP增长进行比较，在2007到2011年间，我国房地产税收平均增长率为18.9%，而我国房地产GDP平均增长率为13.2%。可以看出，我国房地产经济增长速度明显比我国房地产税收增长速度慢，这也就是使得我国相关的房地产企业所承担的税收负担在不断的加大，而房地产企业在经营过程中承担的高税收负担会大部分转移到房屋经营方面，最直接的表达便是房价等的不断上涨，从而影响整个房地产市场的健康发展。

政府，作为调节和控制房地产税收的重要构成部分，在影响和调节房地产税收制度方面的发挥着决定性的作用。因此，要引导我国房地产企业的健康快速发展，需要科学合理的对房地产税收政策进行调整。

二、房地产税收政策调整建议

1.进行税收主体分配制度

（1）我国大部分地区在房地产税收方面的收费项目一般在70-140项之间，收费项目的杂乱，税收种类的重叠等，另外还存在某些地区滥收税，乱收税等现象，这就直接导致了我国房价大量上涨，从而增加了普通老百姓购房的经济负担。

（2）其次，由于我国税收制度项目过多、过杂等使得房地产开发预算资金总量增大，相关政府无法统筹安排和有效监督这笔庞大的预算资金的使用过程，极易导致征收的房地产税费使用时的漏洞，从而导致公有财产私有化，滋生腐败。

（3）因此要规范房地产税收制度，引导房地产健康发展，需要首先完善政府的分配体系，对税收制度进行强化，规范相关税费项目，从而建立起科学合理的税收制度。对于目前我国税收存在的问题，首先应该要取消不科学合理的收费项目，然后对重复性的税费类别进行重新整理规范，将不能反映政府服务型的收费转化为房地产经营性的收费，并且相应的减少原来经营性的收费项目。另外将房地产部分税收性质的收费改为公有性收费，从而进一步完善国家政府调节房地产经营利润的分配范围，强化房地产调控能力。

2.建立合理有效的监督和惩罚机制，强化调控功能

（1）目前对房地产业征税的税种过多、重复征税现象严重，从而造成税负偏高，给企业带来不小的负担。如土地增值税实行30%-60%的超额累进税率，如房屋出租要按租金收入征5%的营业税，还需按租金收入征12%的房产税，加上企业所得税，税负率超过20%，高税负造成执行中阻力很大，企业偷税、漏税、逃税和欠税严重。

（2）将土地收入以税的形式纳人财政分配渠道，能规范收入并确保其用于公共支出。另外，在土地出让收入不与地方政府利益挂钩后，就从根本上消除地价上涨过快的动力因素。再科学合理的设计税率，使现有土地成本降低，稳定地价，可减轻房地产交易环节的税负。房地产税作为地方政府的主力税种，其税源充足。为了保证物业税的收取及时，减少偷税、漏税、抗税的发生，国家必须用明确的法律规范，由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。同时，还要加强房产税法的宣传，提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。房产税属于地方税，中央应给予地方政府足够的权限根据本地区的具体情况制定相应的税率，可以由中央政府规定一个税率幅度，再由各地方依据本地区情况最后确定，这样既能保证中央的宏观调控，又能体现和照顾各地不同的实际情况。

三、总结

我国房价从2008起居高不下，房地产市场发展过热，泡沫经济越演越烈，这些都在一定程度上影响了我国经济的健康快速发展。我国在房地产税收方面主要涉及到所得税类，流转税类，目的行为税类和资源税类这几种。房地产经营除了要缴纳这几类税类外，还需要支付在房地产交易，开发和持有等各个环节中所产生的各种费用。房地产企业在经营过程中承担的高税收负担会大部分转移到房屋经营方面，如房价等，从而影响整个房地产市场的健康发展。所以，需要通过公平合理的税收政策的调整来规范我国房地产市场。通过进行税收主体分配制度，建立合理有效的监督和惩罚机制，强化调控功能等可以有效的调整和完善我国房地产税收政策，从而引导我国房地产企业健康快速的发展。

参考文献：

[1]成淮.房地产税是否能化解土地分割的矛盾.经济科学，2005（1）：159-163

[2]王志成，涂咸平.征房产税无异于从人民身上割肉.江南时报

[3]姚行，高原.关于财政学―理论在政策中的当代应用.北京大学出版社，2012.7

房地产税收政策篇3

关键词:房地产;税收;税收政策

中图分类号:F810.422文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)14-0052-03

房地产税收对促进土地、房产资源的合理配置和有效利用以及社会财富的公平分配均具有明显的作用,因而理应成为政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具[1]。近年来,我国部分地区房价居高不下,且上涨势头越来越猛,远远超出了普通老百姓所能承受的范围,广大居民只能“望房兴叹”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根据国家统计局的数据,2007年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%,涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅,甚至高达40%以上,多个城市的商品房均价攀升至万元以上。究其原因,应该是多方面的,但其中房地产市场的税收政策应该是促成房价居高不下的众多因素中较为重要的一个。改革和完善当前我国的房地产业税收政策已成为社会各界关注的焦点之一。

一、现行房地产税收政策概述

房地产市场体系包括开发、交易和保有等3个环节,下面将从这3个环节对我国的现行房地产税收政策进行逐一分析。

1.生产开发(取得)阶段的房地产税收政策。房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地,房地产企业需要支付土地出让金(即40―70年的土地使用费用,或称其为地租)等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地,则需支付地价款(已包括土地出让金)和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目,房地产企业要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地,要缴纳耕地占用税。在开发过程中,要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用,据估算,这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间,由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税,这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里,作为房地产企业的开发成本。另外,房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。

2.转让处置(流转)阶段的房地产税收政策。在商品房的销售过程中,房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税,但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让出去,则在二手房转让过程中,政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优化资源配置、缩小贫富差距,同时得到一部分财政收入。

3.保有使用阶段的房地产税收政策。开发企业如果将商品房留作自用,或者购房者买到商品房之后用于经营,需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税,但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用,则不需要缴纳任何税收。也就是说,在我国,购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化,在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。

二、我国房地产业税收政策中存在的主要问题

现行的许多税收政策已不能与房地产行业的发展现状相适应,调节功能相对弱化,在某些方面影响甚至阻碍了房地产行业的发展[2]。具体来说,目前我国房地产行业税收政策中存在的主要问题有:

1.各经营环节税负分布不合理。在房地产市场的开发、保有和转让三个阶段(环节)设置有不同的税种,具体见下页表所示。

从下页表中我们可以直观地看出,我国房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用,最缺失的是税收对存量的调节,且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%～2%左右,而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程(房地产所得和转移)征收的,这些税种的税率设计虽各不相同,但却造成了房地产交易过程整体税率过高,交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右[3]。这种“重流转、轻保有”的房地产税收政策设计,势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本,最终反映到住房价格上,提高了居民购房的门槛,造成商品房的积压和空置。

2.税费体系混乱,税轻费重。虽然根据国际惯例,对房地产行业实行的某些收费是十分必要的,但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象,使得费明显重于税。目前,我国有关房地产方面的收费少则几十种,多则上百种。如地方政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和市政配套费外,还要收蓝图审查费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、环保评估费、室内空气检测费等。更有甚者,有的地方还收取政府价格调整基金、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等,涉及超过20个部门,这些成本约占房价的15%～20%[4]。据有关资料显示,目前涉及房地产开发建设和销售全过程的十几种税大约占建设成本的9%,而各类规费却占到了41%。如下图所示:

房地产行业税费体系的这种失衡状况将产生许多不良的影响:一是过多的收费大大抬高了房价,从而抑制了居民购房的积极性;二是过高的收费比重,将减小税收变动对房价的影响幅度,最终将降低政府税收政策的敏感性;三是收费的泛滥还将为腐败提供适宜发展的温床。

3.预收账款纳税时间的确认及会计处理不当。现行《营业税暂行条例实施细则》规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一规定的初衷是为了方便税务机关的征收管理,保证税款的及时入库。但与其他销售行为相比,预收款方式只是暂时取得了款项,并没有发生所有权的转移,因此在此状态下征税缺少理论依据。更重要的是这种征收方式会减少房地产开发商手中的开发资金,使得本来就资金紧张的房地产开发企业雪上加霜,从而将在一定程度上延缓房地产产品的开发进度。

另外,根据《关于营业税会计处理的规定》的第二条规定,企业按营业额的规定税率,计算应纳的营业税,应借记“经营税金及附加”科目,贷记“应交税金――应交营业税”科目;上交营业税时,应借记“应交税金――应交营业税”科目,贷记“银行存款”科目,而对房地产开发企业按预收账款申报纳税的会计处理却未有提及。因为无明文规定,房地产开发企业在按预收账款申报纳税时就往往只能按以上办法进行会计处理,即:

在收到预收款时作会计分录:

借:银行存款

贷:预收账款

借:经营税金及附加

贷:应交税金――营业税

而在申报纳税时作会计分录:

借:应交税金――营业税

贷:银行存款

以上会计处理对营业税虽没有影响,但不符合收入与成本、费用的配比原则。这是因为在预收账款还没有转作收入时,按预收账款缴纳的营业税已作为成本项目计入“营业税金及附加”科目,使企业多计费用,少计利润,进而少缴了企业所得税。如果再加上因房地产开发企业生产周期长,很多工程要跨年度进行,而使得预收账款转作收入的时间间隔也相应增长的实际情况,这一问题将更为突出。

4.房地产税收优惠政策导向性不强。房地产业的税收优惠政策由于以下几个方面问题的存在,其应有的调节导向性被严重削弱。第一,优惠政策的制定缺乏系统性和规范性。由于我国房地产行业起步较晚,政府对其还缺乏一定的预期,只能在问题出现时才制定相应的政策加以调节,从而不可避免地造成了政策的随意性。同时,由于房地产品本身具有区域性的特点,各地区要根据中央的原则性规定,制定本地区的实施细则,在这一过程中又会产生政策制定中的偏差;第二,优惠范围优待扩大和调整。大部分优惠政策是针对存量房地产提出的,忽视了对新增房地产品的品种结构、建筑区域、使用建材等的引导。第三,实施税收优惠的税种较少,优惠方式单一。与房地产行业有关的税种共有十几项,而实施优惠政策的只限于与之相关的契税、营业税等少量具有流转税性质的税种,且主要集中在房地产品的转让环节,实行优惠的税种主要是优惠的方式主要是直接的降低税率,这将不利于税收优惠的政策效应的充分发挥。第四,优惠标准较为模糊。在我国房产被分为经济适用房、商品房、高档住宅、别墅等几个类型,它们是确定是否给予税收优惠的重要标准。但由于各地的实际情况不同,在确定具体标准是时,随意性较大,从而给政府的“寻租”行为提供了条件,也影响了现有税收优惠政策的实施效果。

三、完善税收政策促进房地产行业发展的构想

随着经济全球化步伐的加快,尤其是我国加入WTO后,我国的税收政策与国际接轨是一个必然的趋势。这就需要我们在借鉴各国先进经验的基础上,对现有的房地产行业的税收政策中存在的问题进行改革与完善。

1.重新调整各环节的税负水平。一方面,可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现;另一方面,可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴,进而降低该环节的税收成本。具体可以在以下几个方面着手:(1)降低取得及流转环节税负水平。针对房地产开发费用负担过重的问题,需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整,即能达到调整税负分布的目的。如由于将大市政费、小区建设配套费等城市基础设施建设配套建设费的使用受益者是全体居民,而在开发环节征收就显得不太合理,因此,应将其改在房地产保有环节征收,使所有享有者都支付费用。这一方面符合“谁收益,谁交费”的原则,另一方面,也实现了税费负担在保有和开发、转让环节的重新分布。此外,既然征收土地出让金,就可以完全取消耕地占用税等,进而降低该环节的税收成本。(2)重新设计合理的保有环节税收。房地产保有税类可以设置以下税种:一是不动产税。鉴于在评估过程中很难区分房屋与土地各自的价格和简化征纳手续、降低征纳双方的税收成本的考虑,将房产税和城镇土地使用税合并为不动产税,并且主要在房地产保有阶段征收;二是土地闲置税。即以闲置未用的土地为课税对象,对空地的实际持有人征收;三是定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.界清税费,严格控制房地产行业的收费规模。应改革现行行政事业性收费体制,根据市场经济要求科学地确定税费体系,界定租、税、费的内涵,建立合理的租、税、费体系,通过清费改税,减轻企业负担,扩大税收规模。具体思路如下:(1)加快税费调整,改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目,对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留,实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目,将一部分收费改为征税,扩大税基,减少重复征收现象,并由税务机关统一征收,形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制,加大政策的透明度,简化办事程序,提高办事效率;(2)规范政府行政管理机关的收费行为。实行收费定期向社会公布制度,以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准,开发企业有权抵制和向有关部门举报,并不得计入房地产品的建设成本。另外,应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制,从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。

3.调整预收账款的纳税时间,统一会计处理方法。营业税中关于预收账款纳税时间的规定,无论是在理论上,还是在实践中都存在着不合理之处。针对预收账款在房地产开发过程中的重要性,建议将现有纳税时间的规定做如下调整:在房地产产品未完工之前,每月月末房地产开发企业应根据本月发生的预收账款计算应纳营业税,并将这一数额向税务机关申报,但不必缴纳税款,待房地产品完工、交付使用时,再统一汇算清缴。这样,一方面可以防止房地产开放企业隐瞒最终营业收入、逃避税收,有利于税务部门的年度税收预测和纳税监督,另一方面,还可以为房地产开发企业减轻因开发资金短缺而带来的压力。

在会计处理上,则可参照因时间性差异所形成的所得税的递延核算方法,具体的说:房地产开发企业应在月末根据当月收到的预收账款,按规定的税率计算出应交的营业税,并作如下会计分录:

借:递延税款――营业税

贷:应交税金――营业税

这一方面可以准确地反映房地产开发企业按税法规定应缴纳的税金,另一方面,也避免了因直接将应交营业税作为成本,计入“经营税金及附加”而导致应纳所得税的减少。

待房地产品完工,对应纳营业税进行汇算清缴时,则作如下会计分录:

借:应交税金――营业税

贷:银行存款

待将预收账款确认收入时,则作如下会计分录:

借:经营税金及附加

贷:递延税款――营业税

房地产税收政策篇4

关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革 

 

正确认识房地产业及税收调控的地位 

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症” 

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。 

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式 

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。 

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。 

 

对前一阶段房地产税收政策的梳理 

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况 

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。 

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策 

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。

房地产税收政策篇5

关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革 

 

正确认识房地产业及税收调控的地位 

 

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症” 

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。 

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式 

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。 

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。 

 

对前一阶段房地产税收政策的梳理 

 

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况 

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。 

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策 

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。 

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

下一阶段完善房地产税收政策的建议 

(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度 

开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。 

(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场 

理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房

租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收 

从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。 

 

参考文献: 

1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1) 

2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2) 

3.[英]西蒙•詹姆斯等.税收经济学.中国财政经济出版社,2002 

房地产税收政策篇6

内容摘要:住房作为不动产是一个特殊的商品,既具有消费功能,也具有投资功能。近年来,大量投机资金大规模进入房地产领域,推高房价。这也导致国家一系列房地产调控政策未达到预期效果,居民的自住性消费无法得到满足。本文在对我国房地产市场发展现状分析的基础上,探讨税收政策在房地产市场消费中的作用,并提出完善税收政策引导房地产市场健康消费的建议。

关键词:税收政策 房地产市场 消费

房地产业在我国经济发展中作出了较大贡献,但其也是饱受争议的行业。不仅国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策不够合理,而且房地产税收政策也需要进一步完善,以推动房地产业可持续健康发展。

我国房地产市场发展现状及其地位

(一)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求

改革开放以来,中国经济长期保持着两位数的高速增长,成为全球经济发展最为迅速的国家,在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长,使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高,社会对房地产的需求不断上升,原有的楼市供求矛盾加剧,最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

(二)房地产业是经济发展的重要领域

经过长期的发展,我国房地产行业逐渐走向经济发展的前台,体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中,房地产吸引了众多行业领域的资本进入,这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。在扣除外贸成分以后,房地产业是一个举足轻重的经济领域,是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。

(三)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑

首先,房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下,提出转变经济增长方式,扩大内需,以应对金融危机的影响。在这一过程中,房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次,房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之,由于我国内需产业发展相对落后,竞争力不足,在外部经济环境复杂多变情况下,房地产是我国扩大内需、保增长,应对金融危机对我国经济影响的重要产业,也是我国当前转变经济增长方式,促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

(四)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作

根据不完全统计,中国当年的普通居民,几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分,不仅牵动着居民的收入水平,而且与我国银行业发展有着重要的关联性,也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

当前我国房地产税收政策及其存在问题

(一)我国现行房地产税收政策

1.土地增值税。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用(或旧房和建筑物的评估价格)、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。此外,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

2.企业所得税。根据最新企业所得税法规定,房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为:土地实际成本,包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费(包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用)、管理费用;住宅和其他商品房开发实际成本,包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

3.营业税。营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业:一是建筑业;二是转让不动产,因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人,就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定,土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。以房地产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险行为,不征营业税,但转让该项股权例外。同时,对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房,不再区分用途,一律按照3%的税率征收营业税。

4.房产税。房产税主要由产权所有人缴纳,产权属于全民所有,由经营管理单位缴纳;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的,应由房产代管人或使用人缴纳。 根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税:一是纳税人经营自用的房产,以房产余值计税,即从价计征;二是将自有房产出租经营,以房产租金收入为计税依据,即从租计征,税率为12%。

5.城镇土地使用税。该税是国家按使用土地的等级和数量,对城镇(城市、县城、建制镇、工矿区)范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积, 由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征,实行定额税率,按年计算,分期缴纳。

6.契税。契税指由于土地使用权出让、转让,房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格;土地实用权赠予、房屋赠予,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;土地使用权交换和房屋交换,为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格,并无正当理由,由征税机关参照市场价格核定,实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目,免征契税。

7.印花税。印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量。针对不同的凭证情况实行两种税率:一是比例税率,适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同;二是定额税率,适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证,为每件5元。

(二)现行房地产税收政策存在问题

1.结构不合理,税基交叉,存在重复征税现象。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂,各种税之间主辅作用不清,调节单一,个别税种设置重叠,存在重复征税现象。一方面,土地增值税与所得税、营业税交叉重复;土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时缺乏科学性。营业税与土地增值税计税依据存在重叠,从而造成对房地产开发转让业务的重复征税,在一定程度上助长了土地的保有或投机行为。另一方面,房地产开发企业的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度上的重复征税。此外,房地产出租法人负担的各类税收税基的交叉性,房地产租赁业务税收也存在重复征收的情况,不利于我国房地产租赁市场的发展。

2.征税范围相对狭窄,调节功能弱化。税种繁多,收费复杂,租费杂乱,征税覆盖面窄,房地产税占全部税收收入比重偏低,使得房地产市场出现的严重投机炒作造成房价快速上涨、泡沫四起,进而使得房地产税类筹集财政收入的功能微弱,抑制了房地产税收作用的发挥。我国房地产评估制度不健全与评估秩序混乱,使得房地产各个交易环节的计税依据难以科学合理地确定,难以发挥调节社会贫富差距的作用,抑制房地产投机的作用十分微弱。

3.消费流通环节税与保有环节税赋不协调。目前我国房地产税收政策主要集中在房产和地产的消费流通环节,而在房地产保有环节的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用。正是因为这种不平衡,导致了房地产流转环节的税费过于集中,增加新建房地产的开发成本,在一定程度上带动整个房地产市场价格的上扬,提高居民购房的门槛,影响房地产消费市场发展。另外,由于我国土地市场的特殊性,大量的土地使用权由企事业单位无偿取得,并近似无偿地持有,我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低。这一现象不能很好地抑制市场对楼市的炒作投机行为,在一定程度上放任房地产、土地的投机炒作者坐等资产升值,而不必担忧资产保有期间的成本,造就我国目前大量闲置、空置房产。

4.税收体系不完善,税收政策存在一刀切现象。我国并没有专门的房地产税收体系,而是体现在各个现有税种税收政策之中,这不利于行业税收政策的宏观调节。现有房地产税收政策措施,很少针对不同性质的房地产需求而给予区别对待,大部分是针对房地产行业的经营特点,规定统一的税收政策,在很大程度上抑制了我国住房市场的消费。

利用税收政策引导房地产市场消费的政策建议

(一)利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为

首先,对房地产保有环节征收高税收,降低房地产市场的投资和保值增值的功能。同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次,对我国的第二套房产购买征收重税,开征资本收益税,抑制居民对房地产行业的投机行为。

(二)对投资性房产需求和自住性房产需求区别征税

改革个人所得税征收管理模式,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设,进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题,平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税,区别投资性和自住性房产交易的税收,保护合理的房地产需求,增加投资性房地产需求的交易成本。

(三)对低收入购房者实施差别税收优惠政策

在现有财政以及货币方面优惠政策基础上,税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策,鼓励中低收入阶层购买自用住房,可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合,对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上,避免相关税收的重复征收,对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征,刺激我国住房消费市场的健康发展。

(四)开征统一规范的物业税

我国房地产市场另一个重大问题是存在税费相挤现象,通过开征立足于中国国情的物业税,可以有效解决这种税费相挤现象。通过征收物业税,将一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房地产保有环节分期收取,提高中低收入者的购房水平,有效降低消费流通环节的税费负担,增加房产保有环节的负担,增加楼市投机者房产持有成本,可以有效改变中国目前阶段楼市价格非理性上涨的现象,从而抑制楼市的投机行为。

(五)通过结构性减税保证房地产市场税收收入有保有压

针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题,按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则,适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要,对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消,适当取消房地产市场的耕地使用税,减免契税等。增加保有环节税收,降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力,使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化,从而合理引导我国房地产消费市场。

参考文献:

1.樊丽明,李文.房地产税收制度改革研究.税务研究,2004(9)

2.安体富,王海勇.重构我国房地产税制的基本思路.税务研究,2004(9)

房地产税收政策篇7

(一)房地产税收的内涵及目标

1.房地产税收调控工具｡房地产税收政策是调控房地产业的政策工具,目前我国房地产税收体系中有11个相关税种,主要分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种,如房产税､土地增值税､城镇土地使用税､耕地占用税和契税;另一类是与房地产相关的税种,如营业税､所得税和城市建设维护税(见表1)｡

房地产税收政策与行政调控手段相比,具有规范性､灵活性､基础性等特点,而且影响面比较宽｡可以从供求两个方面实现宏观调控的目的｡对于供给方面,可以提高房地产开发与经营阶段的成本,如土地增值税､土地使用税等;对于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打击投机性房产交易｡税收调控与调控供应结构､金融信贷限制等调控手段相比也有其明显的优点,首先可以做到精确“打击”,在压制房地产投机需求的同时,尽量使其他行业受到较小影响,同时税收管理执行部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策也相对容易得到贯彻实施｡

2.调控目标｡政府对房地产课税,目的主要包括增加政府收入､经济增长､物价稳定､收入均等和产业结构调整等｡根据丁伯根法则, 在不违反边界条件下当工具数大于或等于目标数,才能保证政策目标的实现｡由于政策目标呈现多元化,会出现目标之间的不相容｡房地产政策目标之间的冲突一是经济增长和物价稳定的矛盾,体现在当房地产行业处于高涨时期,房价高涨,为吸引大量社会投资进入房地产行业以及相关行业,银行信贷规模迅速扩大,于是出现物价上涨和通货膨胀｡而为了控制通货膨胀,货币当局紧缩银根,在建工程停工或半停工,经济增长速度开始下降,同时,由于房价过高超过社会购买能力,市场出现供过于求,房价开始下跌,物价趋于稳定｡二是经济增长和收入均等的矛盾｡为了加快住房销售,有关部门会采取各种政策鼓励购房,但大量优惠政策又会导致高收入者凭借自己经济实力和优惠政策大量从事房地产投资､投机,致使房产两极分化严重,间接影响普通百姓的住房需求｡[1]这两对矛盾在2004-2008年房地产运行周期中表现得非常突出｡

(二)回顾近年来我国房地产税收的调控政策

2005年以来,针对房地产投资规模过大和部分城市房地产市场价格上涨过快的问题,国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控,其中,房地产税收政策和征管方式也进行了多项调整和规范｡其主要措施有:对营业税征收的3次调整,对个人住宅转手交易所得征收个人所得税,对房地产税收实行“一体化”征收管理办法,提高城镇土地使用税的征收标准和对房地产开发企业清算征收土地增值税｡具体来看:

第一,对房地产开发环节的税收调整,通过引导投资导向来调节供给｡比如2006年规定将房地产开发企业所得税按预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率征收,并且按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房｡这项政策的主要目的是合理引导投资导向,不鼓励资金再进入房地产市场,同时也显示出调控政策针对住房供应结构的引导｡2007年规定房地产开发企业土地增值税实行清算式缴纳,取代以"预征"为主的缴纳法,这项政策使土地增值税恢复到房地产开发企业原有的应缴纳的税负水平,对压缩房地产开发企业利润空间有较大作用｡

第二,对房地产交易环节的税收调整,通过控制和引导需求来实现｡比如2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》,规定从2006年6月1日起,对购买住房

二､房地产税收调控对房地产价格的影响

(一)理论分析

1.以房地产供给为核心的传导机制｡目前,我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的,直接对卖房人征收营业税､个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税｡它的影响是:当政府对卖方增加税收时,直接提高了供给者的成本,在其他条件不变的情况下,供给者为了取得与征税前相同的利润,会将税收成本加在出售的价格上向需求方,即购买者索要更高的价格｡这样导致了供给曲线的左移,形成新的市场均衡点｡在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高,同时市场数量的减少｡由此可见,税收政策从供给方对房地产市场调控的影响最可能的结果是引起房地产价格的进一步提高,而房地产的供给数量有可能减少｡这样,我国目前的房地产税收政策对抑制房价增长的效应是有限的,但对控制房地产规模扩张可能有一定作用｡

2.以房地产需求为核心的传导机制｡对供给方征税时,往往会引起税负向消费者转嫁,尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的｡而向需求方征税税负几乎是不可转嫁的,这样税收不直接反映在房屋价格上,即房屋价格不会因为对需求方征税而上涨｡需求方税负的增加可能会引起需求下降,从而导致需求和供给的减少,这样可能会达到房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标[2]｡

(二)实证分析

2005年以来的房地产税收政策调整虽然取得了一定的成效,但与人们的预期还有很大差距,房价总体上呈现快速上升的趋势,虽然这种势头在2008年有所减缓,但并没有得到遏制｡以海南省为例,2004-2008年间,海南省房地产销售绝对价格逐年增长,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;从海口市房地产销售价格同比增长指数来看,商品房和新建房同比一直呈上升趋势,虽然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房变动呈稳定增长态势(见图1)｡

造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的,单从税收政策的调控来讲,主要有几个原因｡

1.税收政策调控主要作用于供给方｡从我国房地产市场的供求状况来看,在房地产的开发和销售环节征税,只会提高房地产的价格,而不会降低开发商的利润,也不会对房地产商品的供给产生影响,反而使房地产的投资性需求上升｡

2.税收政策对新房交易缺乏应对措施｡税收政策的着力点主要是放在了房地产的二手房转让交易环节｡限制二手房的交易具有双重的作用:一是减少投机炒作,有利于抑制投机;二是增加二手房的囤积而减少房屋的供给,加剧了新房市场的供求矛盾,推动新房价格的上涨｡

3.租､税､费体系混乱｡租､税､费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租､以费改税､以税带费､以费挤税的现象十分普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能｡目前,我国涉及房地产税收占房地产开发成本比例约占10%,而各类收费却占到41%,这严重影响了房地产税收政策的顺利传导,严重阻碍了政府通过税收对房地产市场的调控｡

三､房地产税收调控对房地产业税收影响

(一)积极影响:增加了房地产税收收入

1.房地产税收快速增长,地方税收贡献能力和实现能力增强｡2004年以来,随着房地产业快速发展,与之相关的税收已成为地方税收收入的重要来源｡根据税务部门统计,2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率 为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率｡房地产税收占全省地方税收收入比重逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%｡同时,从行业税收实现能力(每百元增加值实现的税收总收入)来看,房地产税收实现能力逐年增强,从2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(见表3)｡

2.房地产税收弹性系数和协调系数较高｡从近年来房地产税收对房地产业增加值和房地产投资的弹性系数来看,海南省房地产税收增长高于经济总体增长｡除2006年房地产税收超常增长外,其余年份的房地产税收对房地产增加值弹性都大于1,均富有弹性｡2004-2008年,房地产税收对房地产业增加值(剔除2006年)和房地产投资的平均弹性分别为4.68和1.32,呈超经济增长现象(见表4)｡

从房地产税收协调系数(产业税收比重/产业GDP比重)看,海南房地产税收贡献也高于经济贡献,2004-2008年房地产税收协调系数平均为2.75(见表5)｡

3.房地产主要税种受政策调控影响较大｡我们以税收政策调整的主力房地产营业税､房地产企业所得税､城镇土地使用税､契税和土地增值税为例,分析政策的影响｡可以看出,城镇土地使用税税收政策效应最为明显,在2008年提高征收标准后增长迅猛,2008年一年征收额是2004-2007年征收额之和的2.52倍｡而土地增值税政策效应也较为显著,2004-2007年,财政部､国家税务总局多次下文敦促地方加强土地增值税征管,故其收入节节攀升,在2007年由“预征”改为“实际清算式”后,实现额上升至3亿元,而在2008年房地产市场下行和“个人销售住房可以免征土地增值税”的政策影响下,增速开始放缓｡房地产企业所得税在2006年“将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率”政策影响下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地产企业所得税增长主要是由于2007年房地产市场热,房地产企业大幅盈利在2008年汇算清缴上年税收｡

相对城镇土地使用税､土地增值税和企业所得税,契税和房地产营业税的政策效应对税收完成的影响相对小一些｡契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额,我国对房地产开发企业在取得土地时要缴纳3%-5%的契税,而契税税收政策的调整仅在2008年11月份实行“个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一降低到1%”,所以政策调整效应还未完全释放｡由于销售房地产营业税占到房地产营业税比重达到80%-90%,房地产营业税的增减主要受到房地产市场销售的影响,而对房地产营业税的税收调节政策主要集中在二手房转让环节,所以对房地产营业税影响并不大(见表6)｡

(二)局限性:房地产税收整体格局未变

可以看到,2004-2008年我国的房地产税收调控只是在现有的税种上变更税率或征管方式,并没有涉及到深层次的房地产税收体系的改变,使得房地产税收的实现仍然有其固有的局限性｡

1.在总量上,房地产税收占地方财政收入比重仍较小｡房地产税收被西方发达国家作为地方的主要税种,美国的房地产税收一般要占地方财政收入的50%-80%｡近年来,我国房地产税收在地方财政收入中比重也呈上涨趋势,但相比而言,房地产税收在地方财政收入中占的比重仍较小｡海南省2004-2008年房地产地方税收占地方税收收入比例平均为20.56%,房地产的资源性要素作用没有得到应有的重视,使得房地产税收对经济的调控作用仍显不足｡

2.房地产税收波动较大,增长缺乏可持续｡海南省房地产从2006年下半年开始升温,房地产税收在2007年增长到达顶峰,2007年1月､2月呈现开门红,达到了180.8%和172.46%的高增速,随后各月也基本保持100%以上的增长,2007年全年实现90.77%的增长｡这种增长一直延续到2008年第三季度,第四季度随着房地产市场疲软房地产税收开始急剧下降,到2009年2月,房地产税收已呈现负增长｡房地产税收受制于宏观环境的影响因素太大,房地产税收增长缺乏后劲,也可从房地产税收对房地产增加值弹性系数逐年下降得到证明(见图2)｡

3.从结构上看,房地产领域税赋结构仍不合理,重流转､轻保有｡房地产保有环节的税收目前只有城镇土地使用税和房产税,与房地产转让税率和收益税率相比较,保有税率较低,造成土地的供给不足进而影响市场的正常运行｡从数据来看,两税各年数额基本平稳,并没有随着房地产市场的波动而波动,涉及两税的政策性调整也很少,除2008年城镇土地使用税因为政策因素大涨外,2004-2008年两税所占房地产税收的比重分别为9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趋势,平均占比仅为7.17%(见表7)｡

四､进一步完善房地产税收调控政策的对策建议

(一)短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用

应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,控制房地产市场的投资需求｡当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求｡在消费环节,可对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策,还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策｡在保有环节,首先要改变房产税和城镇土地使用税的计税依据,按房地产评估价值作为计税依据,以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平;其次,要对居民的投资性购房征收较高的房产税和城镇土地使用税和耕地占用税,提高其保有成本,降低其预期收益,从而抑制过高的投资性需求,促进房地产市场健康发展[3]｡

(二)长期政策调整:逐步将房地产税收重点由供给方征税转向需求方征税

按照征税环节的不同,可分为三个部分构建我国的房地产税收体系,即房地产取得税类､房地产转让税类､房地产保有税类(见表8)｡目前我国房地产在税种设计上缺乏系统性的考虑,使得某些环节存在税种之间交叉重叠,产生重复征税的现象｡改革的主要目标:征税环节后移,大幅度提高房地产保有环节和取得环节的税负水平,适当减轻交易环节税收｡[4]

1.房地产取得环节｡主要涉及耕地占用税和契税,税收调整一是提高耕地占用税税率｡建议对耕地进行测量,合理确定计税依据,改“从量计征”为“从价计征”,以体现耕地质量等级和物价水平的变动｡二是扩大契税征收范围,提高契税征收水平,取消对房地产交易产权交易征收印花税的规定,避免重复征税｡

2.房地产交易环节｡一是取消房产税和城镇土地使用税,由物业税代替｡现行税制中对房产从价或从租计税,对土地从量计税,对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税,又按房屋所占土地面积征收了土地使用税｡所以可由物业税代替｡二是逐步取消土地增值税,由于土地增值税没有反映地价的动态变化,计征繁琐,征收效果差,建议将土地增值所得并入一般所得计征所得税｡三是完善企业所得税和个人所得税,税率根据所转让房地产持有时间的长短有所区分,时间越长税率越低,导致房地产短期投机行为｡

3.房地产保有环节｡对土地､房产开征统一的物业税,计税依据以各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格水平确定,为了避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,由营业税､所得税来调整｡征收物业税使养房成本提高,会减少人们购买两套以上房子的需求,进而使房价下降｡养房成本高,房屋拥有者会考虑将多余的住房卖出,增加供给｡或考虑将房子出租以弥补养房的成本,增加出租量｡同时,物业税归属地方税种,有利于调动地方财政积极性｡开征物业税应循序渐进,首先对生产､经营性房地产实施新的物业税,同时废除原相关的房地产税;然后适时对非生产性､非经营性的高档居民住宅开征物业税;最后扩展到对所有非生产性､非经营性的居民住宅全面开征物业税｡

4.房地产租赁阶段｡房地产税收改革不能仅限于持有环节和交易环节,可以对房屋租赁､廉租房､经济适用房等制定相关的税收优惠政策｡目前,税收政策没有向租房倾斜,而地下出租又使征税变得十分困难,政府可以借鉴香港的做法,联合水电､煤气加强征缴力度,出台税收优惠,这样可逐步改变人们的住房需求弹性,购买者寻找到替代品,不买房就会选择租房,引导人们进行租房消费｡

(三)完善房地产相关配套制度,促进税收改革

房地产税收改革牵动着各方利益,单靠税务部门是难以完成的,需要由中央政府和地方政府统一协调好各个部门才能完成｡一是完善房地产登记制度,包括核查土地,进行土地清查,建立土地位置､权属及面积台账;强化房地产产权登记,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度｡二是建立房地产估价制度,包括建立评估机构,探索评估方法,培养评估人员等｡三是完善房地产定价制度,实行房地产交易价格申报制度｡四是规范土地市场,加强政府对土地供应的调控｡五是尽快建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统,为科学征税提供依据｡

参考文献:

[1]龚春荣.中国房地产税收政策[J].上海房地,2008,(6).

[2]翟晓强.房地产税收政策的传导机制分析[J].黑龙江对外经贸,2008,(11).

[3]安体富,王海勇.我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究[J].经济研究参考,2005,(43).

房地产税收政策篇8

一、中国房地产税制的调控功能

税收政策作为国家对房地产市场的宏观调控手段之一，在房地产市场发展的各阶段，针对市场的冷热程度，通过设置税种、调整税率、设定税收优惠政策能干预房地产市场，刺激房地产业的发展，虽然近年来出台的一系列税收政策旨在起到调节房价，打击房地产市场中投机投资的行为，主要集中在房地产流转环节。但其还有另一个明显的优势即可以提高土地资源配置效率。最显著的效果就体现在对房产税的征收上，通过增加土地资源的闲置成本来提高利用效率。再次，灵活运用房地税收优惠政策，可以带动与之相关的一系列产业如建筑业、材料业等产业的发展。最后，在房产租赁市场的税收政策，在百姓无力承担购房压力时，发挥的调控作用能更好地实现“居者有其屋”的目标。

（一）调控起步阶段

2003年是我国采用宏观经济政策对房地产市场进行调控的开端。因房地产市场的发展变化在当时不太明显，税收政策也未显现出相应效果。从2003年开始到2006年，是房地产市场的快速发展时期，随之的税收政策也偏向对房地产市场中的供需的调控和对房价的抑制上。国家开始出台了相关的政策应对这一时期的投资过热和房价上涨过快的现象。

（二）稳定房价阶段

2005年以来，房价上涨过快，国家出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为房地产新政的房地产政策及相关配套措施，其中跟税收政策有关的二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。

2006年7月，国税总局印发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，针对二手房买卖中的避税行为，规定纳税人不能提供原值凭证的，按住房转让收入的1%-3%收取个人所得税。

到2007年末期，前两年的调控不仅没有达到抑制房价飞速增长的目的，反而助涨了房价的高涨，国家改变调控思路，通过调节住宅结构来抑制房价，以中小户型降低套价，以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。

2007年以后，由于金融危机蔓延、国内宏观经济增速的下滑，中国房地产市场逐步由过热转向理性，政府出台政策放松，意在遏制市场下行态势。

（三）综合调控阶段

2009年后期开始，随着房地产市场的回升，房价高升的现象出现，政府及相关部门出台政策进行调控。2010年政策也由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。开始意识到税收政策在房地产保有环节的效用发挥，国务院决定于2011年在上海、重庆进行房产税改革试点，通过在保有环节的税收发挥调控作用，提高土地利用效率，增加住房持有成本抑制投机炒房行为。

二、中国房地产税制的局限

（一）开发环节

（二）流转环节

这里主要是指个人在住房转让时所涉及的税收。在税收调控的近十年，对个人转让住房所得征收个人所得税存在有违税收法定主义的情形。为规避纳税义务人不提交能证明住房原值的凭证来达到避税的目的，可以对其核定征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级大方税务局或者省级地方税务局授权的地级市地方税务局根据纳税人出售住房的所在区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。而我国个人所得税税法明确规定对属于个人所得税缴纳范围的税率是20%。在实际情况中，两种不同的税率造成的纳税额是有很大区别的，这也造成了税源流失的后果。加之，我国的房地产市场是卖方市场，对住房的需求确实得不到满足，因为购房者只能被动接受房价 。卖方将大部分的税收费用包含进了房价，成功的将税费转嫁给了购房者，因此在此环节的税收政策对投机行为的作用发挥是有限的。

除此之外，为调节房价政府和税收机关下发了一些列的政策，在个人转让住房所得的课税进行规制。在实践中的征管还存在难点：房屋计税价格核定难；普通住房的认定标准难；自建房的界定标准难；唯一住房的认定标准难。

（三）保有环节

我国税制的重点不在房地产的保有环节，这造成了消极的影响：第一、土地闲置、浪费现象严重；第二、在流通环节的土地的税负太高，使得土地不能流畅流动和正常的交易。第三，住房在保有环节是贬值的，但土地的价值在我国是呈现出以较快速度增长的，在这一环节不能对房地产进行有效的税收调节，增值的部分全部由房产保有者，但其却没有付出相应的税收代价。第四，我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范。

由于上述问题的存在，我国试图逐步对房产税进行改革，并于2011年1月28日正式在上海、重庆进行房产税的试点。试点已有两年有余，暴露出了其中的不足之处：（1）内外税制不统一现行房地产税制对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，即不统一又不规范。对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用税。不利于企业的平等竞争。（2）保有环节税负过轻。一方面不利于地方财政收入规模的增加，另一方满也间接刺激了房地产的投机行为。（3）保有环节征税范围过窄（4）保有环节计税依据不合理。计税依据不能反映财产的现有价值。（5）税率设计不合理。现行的房地产税不能反映出房产变化的价值。

（四）税种过多，不利监管

我国现行的房地产税收种类多达十几种，造成了税费结构复杂，甚至反复交叉的征税现象。这让税收征管机关不便于征收，同时也给监管机关带来麻烦。又增加房地产开发企业的开发成本，最后转嫁给了购房者。此外还出现税费混合的现象。

三、完善中国房地产税制的建议及对策

1.明确调控目标

我国的房地产市场存在一个矛盾的处境：一方面，房价的一路高涨早已远远超出居民的承受能力，大量对住房有刚醒需求的家庭买不起房；另一方面，大量的住房或已成交或未出售却无人居住，造成了资源的浪费。住房作为商品，理应该接受市场的自动调节，房价的波动也能被接受，但是如果对这种生活必需品的投机投资行为过度活跃，影响到市场的健康发展时，政府就有必要利用宏观调控措施进行干预，税收政策作为其中重要一项，首要目标应是“抑制投机投资性购房”，让房价不再过快上涨。

2.理性制定税收政策

税收只能在一定范围内发挥作用达到抑制房价的目的，但不能将调控的目的强加于房地产市场的发展中，更不能频繁的变动税收基调，扰乱市场的发展规律。要及时充分的评估征税效果，考虑不同税种产生的不同影响，实行差别化税收。做到税收政策的理性制定，在房地产的开发、流转和保有环节的合理平衡设置。

具体到对流转环节的个人住房转让所得税的征收实践中，应该能做到：建立、健全房屋计税价格管理制度；完善普通住房认定标准；明确自建自用房的界定标准；规范统一唯一住房认定的范围。

3.调整税收制度体系

我国房地产税收制度改革应遵循“简税制、宽税基、低税率”的原则。在流转环节的存在部分重负征收、不合理的过重税收的现象存在，例如；房产的转让收入按全额或者差额征收营业税，而同时又按增值部分征收土地增值税，对于增值的那部分金额明显地存在重复征税的现象。这造成了流转环节的税负过重，应部分取消。在保有环节，过大征税范围。逐步调整和完善税收制度的体系。在逐步拓宽房地产税的征收范围上，注重地域的拓宽。适时对农村房地产课税。对城镇居民第二套及以上的房屋适用较高税率的方式征收，加大房地产市场的投机成本。

4.推进房地产税收一体化管理

实施征收机构内部协作。多部门联合管理的思路，在房地产税收方面推行一体化管理，有利于整合各方资源，保证税收政策的统一，对于个税中间的数据信息相互呼应，内部激励约束机制的形成有重要意义将最大限度的保证房地产税收与房地产业的良性互动，这是我国房地产税收制度改革的重点内容之一。

合理的房地产税收政策能对房地产市场的发展发挥积极的调控作用，能保护盒合理的使用土地资源。而我国的现行税收政策因内部设计原因和外部的环境存在不完善之处，我国也正在进行的房地产市场的税收制度改革。改革过程不免发生实效甚微的尴尬，但改革是逐步进行的，不能因为短期内的实效不明显而否定改革的意义。税收政策在通过逐步的改革和完善下是能够充分的发挥出对房地产市场的宏观调控作用的。

参考文献：

[1] 陆骅 邱强. 房地产税收政策和房地产市场走势 [J] . 金融财税 2011（7）

[2] 邓燕 . 房地产税收调控的历史演进及当下扩展 [J] 基建管理优化 2012（3）

[3] 金哲 .房地产调控视角下的个人住房课税探讨 [J] 经济与管理 2011（ 12）

[4] 李潼 . 如何看待目前房地产税收政策 [J] 财政金融 2009年 （20）

[5] 毛成银 . 我国现行房地产税收存在的问题及对策 [J] 税务论坛 2011年（11期）