房地产经济学论文范文

房地产经济学论文范文第1篇

［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。

［关键词］经济政策房地产宏观调控影响

近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1）对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

2）对消费者的影响

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

3）对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于本文来源：文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1） 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整

我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。

2）对房价的影响

供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。

3）对房地产自身价值的影响

在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。

4、调整住房贷款政策

这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

参考文献：

［1］朱崇实. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

20__:26.

房地产经济学论文范文第2篇

我们这个时代已经快速进入互联网时代，互联网络在当今社会不断发展，深入到人们生活、工作等多方面，受其影响网络推动经济，网络经济也在社会中起到越来越大的作用，人们通过互联网络进行商业交易，节省了时间以及空间上的限制性，这样一种新式的交易形式越来越被广泛的应用于各行各业各个领域，本文主要从网络经济发展的特点进行探讨，探讨网络经济对房地产经济的影响，同时提高对网络经济的有效利用，实现房地产经济利益的最大化。

网络经济房地产经济推动作用

一、什么是网络经济

在网络飞速发展的时代，衍生出一种新的经济形式――网络经济，而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式，信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生，促使网络经济发展壮大，成为信息化和全球化发展中的纽带，影响着人们的生活、生产，无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济，在生活中给人们的生活带来便利，人们足不出户即可享受到高效便捷的服务，这种新形式的经济体系不仅应用于生活，同时在生a上也应运而生，企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术，提升人员整体素质，更能为企业带来切实的经济效益，减少成本投入增加利润空间。总而言之，网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值，从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的，认知提升才能带动行动，使人们利用网络来实现经济价值，从中获得切身利益。

二、房地产经济概述

近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展，对国民经济的发展有着深远的影响，且地产行业涉及领域广泛，能够在很大程度上带动较高的经济价值，对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展，各领域新兴企业也迅速崛起，这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持，使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了，且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端，所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展，改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。

三、网络经济对房地产经济的影响

经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展，势必会影响到地产经纪的发展，而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击，而且也影响到技术的创新，在生产力上可以提高劳动力的使用率，提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本，并能提高劳动技术和建筑技术，能够促使房地产开发有更高的利润空间。

1.对房地产传统资源的影响

房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响，在新型的经济发展社会，信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展，现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换，经济学论文互相影响，同时传统资源吸取现代信息资源的精华，弥补自身不足，这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制，从而加速房地产发展的步伐，提升房地产发展的效率，因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说，网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济，并且起到积极的推动作用。

2.对房地产经济技术的影响

在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升，首先，网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升，使技术更加先进、智能，提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上，物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理，例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面，网络经济的应用为房地产交易提供了便利，客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易，这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率，所以网络经济与房地产经济密不可分，互相影响，网络经济带动房地产经济的迅猛发展，房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。

3.房地产经济的发展趋势

房地产行业依托产业多涉及面相对广泛，与多方面的发展相关，经济发展上更是息息相关、互相影响，并不是独立存在于社会经济中的，对于我国现有的国民经济来说，房地产行业已经成为支柱产业，意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长，然而在国家经济制度作用下发展速度却很快，突飞猛进，这与国家的一些扶植政策是分不开的，资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。

四、结论

网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业，无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用，在网络经济的作用下，知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发，房地产资源的开发决定着房地产经济的发展，有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享，使房地产资源得到有效利用。因此，网络经济对地产经济的推动有着重要的意义，逐渐成为主流趋势，引导传统观念，向新型经济形式迈进。

参考文献：

[1]张耀胜.包头市鞍山道、松梅街商业步行街改造规划与房地产经济结合的研究[D].西安建筑科技大学，2005.

房地产经济学论文范文第3篇

按照奥地利学派的观点来看，我们平常所说的“繁荣”充斥了浪费和错误的投资，当消费者重新确立符合他们要求的投资消费比例时，“危机”已近在咫尺。事实上，危机时期是经济对繁荣时期的浪费和错误作出调整的时期，并重新确立起能满足消费者要求的有效市场服务体系，这种调整包括清算导致浪费的投资。简言之，萧条是一个恢复过程，所以萧条远不是充满邪恶的灾难，在繁荣带来了扭曲之后，萧条使得经济重回正轨，这是必要而有益的。

因而，“使得经济恐慌出现的，是市场的民主过程”，因为消费者对生产者所做的错误投资表示不赞成，他们的不赞成表现于他们的行为——不购买。消费者的态度逼得企业家重新调整他们的活动，以满足消费者的需要。所谓的萧条就是这个清算的过程——清算市面繁荣期所犯的错误，而重新恢复到消费者的愿望的正轨上来。正如美国金融危机，在美国金融宽松监管的情况下，银行系统不断降低放贷条件，为了贷款创造五花八门的金融衍生品，给市场中不断增加信用手段，从而创造了房地产的虚假繁荣，到一定阶段消费者无力还贷，则会用实际行动来表示他们对金融部门在房地产行业投资行为的不赞成（这种不赞成不一定是心理上的，而是基于经济实力的真实购买力来说），因而引发次贷危机。

然而，在公众和政府眼里，为什么更受欢迎的不是奥地利学派的周期理论，而是凯恩斯扩张主义政策呢？这主要跟两派理论观点的区别有关：第一，凯恩斯关注短期，而奥地利学派关注长期。凯恩斯曾说：“在长期中，我们都会死去。”第二，凯恩斯更强调政府在经济中的积极作用，而奥地利学派更注重消费者和经济自由秩序，反对政府人为干预。第三，凯恩斯忽视资本理论、利率理论，主要从需求不足角度来阐述经济危机，而米塞斯更注重资本的供给方面，主要从生产结构和企业家投资角度来分析经济危机的过程。大多数人都不愿意承受眼前的痛苦，过于夸大眼前的危机程度，希望政府采取强力措施来缓解眉睫之困，而政府正好抓住公众的这一短视心理，来推行短期见效的货币扩张政策，缓解当期政府的社会压力，长期的经济问题则留待下一届政府或“更聪明的后人”。

重提奥地利学派的理由，是奥地利学派“大众经济学”的分析路径，他们采用基于人的行为因果解释的哲学分析方法，避免了诸多晦涩难懂的经济数理模型和大量的计量回归分析，从而拉近了经济学与大众的距离。奥地利学派的代表人物很少用高深的数学和模型来分析经济问题，他们的论文一般不发表在经济学专业杂志上，而是大都以书籍出版或者网络文摘的形式展示出来，其读者除了经济学专业人士，还有其他人文学科的学者和普通公众。

其实，奥地利学派意味着一种理念，他们传递给公众的与其说是经济学理论，不如说是一种经济自由理念和经济分析方法。奥地利学派认为，人是活在时间过程中的，人的行为是面向未来反思过往而对现在的状况作出适时调整的过程。未来的不确定性（即环境是不断变化的），是每个行为人必须面对的客观环境。在一个不确定的世界中，一切行为都是基于对可能结果的预期，而不是对未来的了如指掌。为了更好的行动，人类必须对未来可能发生的行为结果进行评估，但是这种评估不是自然科学意义上的一组事件的概率（频率）评估，而只能是米塞斯所言的“事件概率”的估计。他指出人类行为是独特的事件，并非一系列抛硬币般的重复试验，事件概率指的是一种定性预测，也就是说我们了解其中某些因素，但仍有很多不确定性因素并不了解（即人不是万能的，理性是有限的），我们只能从已了解的因素上判断将来可能导致某种结果，这是一种基于对因果关系的有限了解或理解所作的定性预测。经济学研究的目的就是揭示那些已经了解的因素，把握那些可被确定的结果，即作出定性预测（譬如其他条件不变的情况下，需求增加，价格会上升）；而不可预计的则是对结果数量方面的定量预测（譬如价格到底上升多少无法预测，因为实际市场环境是千差万别的，甚至与天气、战争等有关）。因而，奥地利学派反对经济研究中的定量分析、反对计量模型的滥用，也反对将人的行为塑造成纯理性的数理模型（因为行为人也会犯错的，譬如生产者会受到错误的利率信号引导，进行错误投资）。

米塞斯认为，人类行为科学（包含经济学）与自然科学的研究方法有着本质的不同。对于自然科学，由于存在严格的规律，我们可以首先提出一套假设和推论，然后借助物理的实验方法控制参数的变化来研究它的严格规律性，最后依据试验结果来证实或者证伪我们的理论假设。社会科学并不存在自然科学严格意义上的规律，不存在自然世界中严格普遍的因果关系，没有可以重复的实验数据。社会科学中势必存在某些无法通过外部手段来了解的因素，如行为人主观的价值和目的，这要依靠韦伯意义上的“理解”方法和米塞斯所说的“概念化”去把握。米塞斯提出，经济学研究的基本前提是“为了达成某种目的的行为”这一基本概念。他说，“在把握这个概念的同时，我们也就把握了价值、财富、交换、价格和成本等与之密切相关的概念。在行为的概念中必然蕴含着上述这些概念，而且与这些概念伴随在一起的，还有价值的评估、价值的范围与重要性、稀缺与丰富、利与弊、成功、利润与亏损等概念。所有这些概念和范畴如何从基本的行为概念出发推衍、并逻辑展开，同时证明它们之间的必然关系，这就构成了我们这门科学（经济学）研究的主要任务。”这一研究思路被米塞斯称为“先验的行为学理论”研究方法。

虽然米塞斯把经济学看做“先验”未免有些夸张，但毫无疑问，他提出的阐释或者“概念化”的分析路径对当代主流经济学数理模型化的趋势是一种警示。某种程度上，当代经济学理论过分强调数理模型，经济学论文充斥着无数难以理解的数理、计量、实证模型，经济学越来越成为“象牙塔中的数字游戏”，公众都望而却步。奥地利学派这一深入浅出的理论阐释路径降低了经济学的门槛，有助于消除大众对经济学理论的这种陌生感，满足他们的求知欲。

房地产经济学论文范文第4篇

国的货币安全，资源保护，消费萎缩问题，呼吁政府加快货币区域一体化进程，提高国民收入的同时控制政府行政管理费用，保护有限的矿产资源，大力扶持高科技产业的发展。文中所述的观点均采用大量翔实的数据、案例为基础，数据案例的来源往往来自权威的报纸与杂志，甚至是官方的电视媒体，而非之前好多出版书网籍都大量引用其他书籍的二手资料来得更加具有说服力。

其实本书的内容涵盖的知识范围很广，虽然以当前的次贷危机为主线，但实际上牵扯出作者对中美关系，美元霸权下的国际货币秩序，中国发展道路等一系列问题.com的思考和看法，并且作为一本大众读物，作者其实并没有像经济学论文那样对某一个问题进行深入分析，而是运用新闻、历史事件、数据来说明了问题，给出了方向，其实好多观点都是结论的阐述，相信背后有作者多年的分析和积累，但事实上，作为一个普通读者，通过这些结论性的阐述有时候很难判断出作者的倾向性，我也不想因为看了某本畅销书而热血沸腾，从此坚定地站在自己认为真理的某一方摇旗呐喊，以我的这种每天最多看看网上的新闻，然后就是上上班，晚上回去循环拨动电视遥控器，偶尔看看经济类书籍和报纸的公民，在任何时候都不适宜站在哪一派去呐喊助威，因为很难分辨，如果被人煽动利用弄不好还会对其他人造成严重后果。但我愿意相信，甚至信仰作者的观点，因为从各方消息了解到，作者本人是一个公益学者。何为公益，就是一个不会受某些利益集团的影响，始终站在一个普通民众的角度观察问题，并提出适合人民群众的解决方案。其实学者都应该是公益的，公益才能保证吾论皆出自吾心，才能保证观点的独立性，独立的理应就是客观的合理的，甚至是权威的。就像美国的评级机构，在成立之初，正是因为它的独立性，其的评级报告才令人信服，变得权威，被广泛采用，但它们在次贷危机中扮演了不光彩的角色，究其缘由也是其独立性逐渐被经济利益所侵蚀的结果。

书中谈了好多都是些大问题，其实好多观点我可以信仰，但我毕竟离中国的决策机关太远，我所能做的就是控制我自己，说说通过看了这本书，我可以做的是什么。

首先是应对通货膨胀，我们这样普通民众，真的是食物链的最底端，交完个人所得税，扣除养老、失业、工伤这些政策时时在变的保障，现在知道还一直在被缴铸币税，通货膨胀税，如果想储备点美元，不仅交美国的铸币税，体会美元贬值政策下的个人投资缩水，连兑换时中国的银行都要扣除点利差。对于企业而言，次贷危机下，储备大量现金应对流动性风险并等待时机，个人在通货膨胀的预期下，持有大量现金不是什么好主意，虽然资本品的价格有进一步缩水的可能，但还是可以借鉴作者的观点，适时配置一些资源类，比如黄金，或者资源类股票。至少资本品的价格可以反映市场流动性及通货膨胀的状态，应该有保值的作用。

其次是响应国家号召，力行环保，环保可以涉及到个人生活的方方面面，比如少用塑料制品，一次性筷子等一次性产品，节省用水，用节能灯照明，节省用纸；尽量运用公共交通出行，如果火车可以到达的地方，尽量乘坐火车，少坐飞机；出门旅游时不乱扔垃圾，注意保护当地的自然环境；不吃野味，野生动物，也不买野生动物制品，保护野生动植物资源（其实作者没有提到，野生动植物资源也是关系国家安全的重要资源，未来的国家间竞争的生物工程、生物技术都是以此为基础。）面对资源日益枯竭，环境持续恶化的今天，经济活动怎么可能比生存更重要。

房地产经济学论文范文第5篇

关键词：汇率升值；中国；经济；影响

中图分类号：F820文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）19-0082-02

一、人民币汇率升值的原因分析

（一）经济增长对人民币汇率的影响

无论从何种角度看，经济增长状况始终是决定一国货币价值的根本因素。其原因在于：如果一国经济增长率较高，人们对宏观经济的良好运行状态产生信心，外国投资者必然踊跃前往该国投资，从而引起该国国际收支资本项目的收入增加，该国货币需求旺盛，币值自然上升。但也不能就说“经济的高速增长会带来货币升值，而经济增长的停滞或衰退则会使货币贬值”。事实上，经济增长对汇率的影响可从两个方面来分析：（1）一国经济起飞阶段，由于生产力水平低，经济的发展表现为粗放式经营，伴随着经济发展的是较高的通货膨胀率，较高的通货膨胀率使国内的一般价格水平上升，从而本国的币值下降，即汇率的上升。这与中国在1981―1994年的经济增长速度很快的同时人民币也跟着贬值的事实相符。（2）一国经济较为成熟阶段。当经济增长较快时，产出必然增加较快，这就使它相对以前有更多的供给，包括更多的出口品的供给，而消费者的需求虽然随着收入而增长，但凯恩斯的边际消费倾向递减律表明，消费需求的增长赶不上产出供给的增长，故在经济快速增长时期，供给相对消费的需求旺盛，从而对物价有向下的压力。这就使得1995年开始人民币随着中国经济增长而出现升值压力的原因所在。

（二）国际收支状况和外汇储备情况对人民币汇率的影响

外汇市场的形成与国际贸易和投资是分不开的，国际收支是一国对外经济活动中的各种收支的总和。在浮动汇率制下，市场供求决定汇率的变动，因此国际收支逆差将引起本币贬值，外币升值，即外汇汇率上升。反之，国际收支顺差则引起外汇汇率下降。由于国际收支平衡表中经常项目差额和资本项目差额不仅是国际收支状况的主要影响因素，还是外汇储备的重要影响因素，因此我们将选取经常项目差额和资本项目差额作为分析指标，揭示国际收支对人民币汇率的影响。第一，经常项目对人民币汇率的影响。随着对外贸易规模的扩大，经常项目顺差近年来保持着较高的水平，这就潜在地形成了人民币升值的压力。第二，资本项目对中国汇率的影响。一国外汇储备的减少意味着该国外汇市场上需求大于供给，本国货币有贬值压力，储备的增加则表明外汇市场上的供给大于需求，本国货币有升值的压力，而通过分析发现资本项目和外汇储备量有较高的相关性（0.65）。同时外汇占款的增多也导致货币供应量的激增，对国家的宏观经济运行以及通货膨胀构成一定的压力。

（三）货币供应量对人民币汇率的影响

人民币汇率与中国货币供应量大体上成正相关，由于改革开放的深入，国外投资者不但可以利用中国廉价的劳动力，更看好中国庞大的国内市场。因此，外商投资大幅增加。由于紧缩性的货币政策，人民币资金相当紧张，外资进入又多，所以出现了明显的外汇供大于求，造成人民币升值趋势。

（四）中外利率差异对人民币汇率的影响

利率政策是一个国家重要的货币政策工具。利率影响汇率的方式也是多种多样的。利率的相对高低会影响资本流动的方向就是其中一个重要的方式，较高的利率水平会刺激国际资本流入，并减少本国的流出资金。从而影响国际贸易规模，使利率差异对汇率走势的影响力不断提高。

二、人民币汇率升值对中国经济的影响

（一）人民币汇率升值对中国经济的有利影响

汇率变动对经济产生的影响是多方面的。人民币汇率升值的有利的影响主要表现在三个方面：一是刺激进口增加，人民币汇率升值，国外消费品和生产资料的价格比以前便宜，有利于降低进口成本；二是有利于改善吸引外资的环境，人民币汇率升值，可使已在华投资的外资企业的利润增加，从而增强投资者的信心，促使其进一步追加投资或进行再投资；人民币汇率升值将吸引大量外资进入中国的资本市场，间接投资比重将进一步增加。三是有利于减轻外债还本付息压力，人民币汇率的上升，未偿还外债还本付息所需本币的数量相应减少，从而在一定程度上减轻了外债负担。

（二）人民币汇率升值对中国经济的不利影响

1.抑制出口增长

人民币汇率升值后，出口企业成本相应提高。在国际市场价格保持不变的情况下，出口利润的下降将严重影响出口企业的积极性；如果出口企业为维持一定利润而提高价格，则会削弱出口产品的国际竞争力，不利于出口的持续扩大和产品在国际市场上占有率的提高。人民币汇率升值将对中国大量劳动密集型出口产品的国际市场价格竞争力造成伤害。

2.影响金融市场的稳定

资本市场上活跃的多为国际游资，这部分资金规模大、流动快、趋利性强，是造成金融市场动荡的潜在因素。在中国金融监管体系有待进一步健全、金融市场发展相对滞后的情况下，大量短期资本通过各种渠道，流入资本市场的逐利行为、易引发货币和金融危机，将对中国经济持续健康发展造成不利影响。

3.影响货币政策的有效性

由于人民币汇率面临升值压力，为保持人民币汇率的基本稳定，迫使中央银行在外汇市场上大量买进外汇，从而使以外汇占款的形式投放的基础货币相应增加。从表面上来看，货币供应量在持续增长，但供应结构的差异却造成资金使用效率低下，影响了货币政策的有效性。

4.增加就业压力

由于目前中国提供新增就业机会的主要是出口企业和外资企业，人民币升值将抑制或打击出口，最终将影响到就业。在当前中国就业形势极其严峻的情况下，人民币汇率升值将可能恶化就业形势。

三、针对人民币汇率升值对中国经济的影响，提出的对策建议

（一）缓解人民币汇率升值的压力

汇率升值的压力来自于多个方面，而出口的快速增长、资本流入、外汇储备迅速增加，都是重要影响因素。但是，当前中国经济增长的对外贸易依存度很高，从对外贸易入手，减轻人民币升值压力较为不易。不过，在中国的对外贸易伙伴中，对美顺差最大，来自于美国的压力也最大，因此，我们可以通过调整对外贸易地理结构来减轻对美国市场的依赖。针对资本流入所带来的压力，在继续鼓励外资流入的同时，我们的企业可以适度考虑以对外直接投资方式进入他国市场。针对外汇储备迅速增长所带来的压力，我们可以采取措施适当控制其增长速度。另外，也可以考虑推行QDII制度。通过这些措施，可以一定程度上缓解人民币升值的压力，为渐进式调整人民币汇率水平打下基础。

（二）在全球化背景下权衡人民币升值问题，适时调整汇率水平与汇率制度

从国际经验来看，既然经济大国在经济高速增长时期面临汇率升值的内部压力与外部压力是不可避免的，而人民币升值是大势所趋，在人民币未来的升值过程中，避免出现类似“广场协议”那样的大幅度汇率调整极为重要。在任何情况下我们都不要签订类似“广场协议”式的国际性文件。为此，要让汇率始终能够反映经济基本面。我们要在全球化的背景下，在未来一段时期内，对人民币汇率适时作出适当的调整，使汇率水平既能真实反映中国的经济状况，又能避免未来人民币快速升值所带来的负面影响。我们要认识到，成功地调整人民币汇率政策，对于未来的宏观经济稳定、贸易品部门与非贸易品部门产业间的平衡发展以及中国经济可持续增长都具有深远而积极的意义。而这一点，有待于政府采取果断措施，消除升值预期。

（三）要综合处理汇率升值影响物价水平所产生的问题

对于人民币未来走势，基于巨大的升值压力，我们必须对其可能对物价水平的影响引起足够的重视。我们要实事求是，具体深入地分析他国汇率波动的历史教训，才能真正有助于我们借鉴。汇率问题，涉及面甚多，在中国越来越多地参与各种国际交往的情况下，汇率变动牵一发而动全身，因此必须予以高度重视。

我们不能单从本币的升值来看对物价和对整体经济的影响，不能因为眼前出现的通货膨胀趋势而寄希望通过人民币升值来抑制短期通胀压力。在短期内，保持人民币汇率稳定具有重要意义。毕竟，通过人民币对外升值来抑制通胀的短期作用也是有限的，但汇率升值对宏观经济所造成的影响是整体的，且宏观经济政策对物价的影响也会抵消本币升值对通胀的抑制作用。所以说，要认真研究综合处理汇率升值通过影响物价，进而影响经济系统的问题，为未来人民币升值后减轻对经济的负面影响作好准备。

（四）其他减轻人民币升值负面影响的对策

针对人民币升值对出口贸易的不利影响，我们可以适时调整我们的贸易战略，减少经济增长对外需的依赖程度。作为出口企业来说，要努力增加出口产品的附加值，逐步改变原来低劳动力成本、低价格进入国际市场的做法。针对出现人民币升值对物价水平下调的压力，以及对总需求的负面影响，我们可以通过西部大开发的措施，扩大内需来解决。针对人民币升值所带来的储备风险，我们要深入研究未来世界主要货币的变动趋势，根据我们进口规模，适时调整中国的外汇储备币种结构和总量规模。针对人民币升值对房地产市场的影响，我们可以大力发展多元化的金融市场，增加投资、融资渠道。

参考文献：

[1] 张鹏，张丽芬.人民币汇率升值对中国经济影响评价及绩效评价[J].时代经贸，2006，（51）.

[2] 毛瑞萍.人民币汇率升值对企业资金运作和经济发展的影响[J].金融理论与实践，2008，（5）.

[3] 任晓东，安岗.人民币升值及汇率制度改革对经济的影响[D].经济学论文，2008.

[4] 曾茂生.浅析人民币升值压力的动因[J].经济师，2004，（2）.

房地产经济学论文范文第6篇

【关键词】经济周期熊彼特经济周期理论周期性波动

一、熊彼特经济周期理论概述

熊彼特的经济周期理论，也被称之为熊彼特的创新理论，它主要包括四个要点：“创新”的定义；“纯模式”；四个阶段循环的形成；多种周期的由来。此外，熊彼特的“长波技术论”也具有很高的学术价值与现实指导意义。本文将对上述熊彼特经济周期理论的四个基本要点进行逐一介绍与分析。

1、“创新”的定义

创新理论贯穿于熊彼特宏观经济理论和微观经济理论的全部构架中。他用创新来解释社会的发展，把创新作为推动社会前进的动力。他从创新理论出发，论述了资本主义社会的前景问题。同时用“企业家的创新是周期地出现的”来解释经济周期，论证了经济的周期波动根源于创新。创新理论认为，经济周期是创新所引起的旧均衡的破坏和向新均衡的过渡，因此，周期性波动并不是什么“病态”的表现，而是经济运行过程中的正常情况。

按照熊彼特的定义，“创新”是指“新的生产函数的建立”，即“企业家对生产要素的新的组合”。通俗地说，创新包括以下五种情况：引入一种新的产品或提供一种产品的新质量；采用一种新的生产方法；开辟一个新的市场；获得一种原料或半成品的新的供给来源；实行一种新的企业组织形式，例如建立一种垄断地位或打破一种垄断地位。熊彼特特别强调了创新和发明的区别，他认为创新是一个经济概念，而发明则是非经济因素，一种新发明，只有当它被应用于经济活动时，才成为创新。发明家也不一定是创新者，只有具有冒险精神，应用新发明于经济活动中的企业家，才是创新者。

2、“纯模式”

熊彼特在其创新理论框架中首先提出了经济周期的“纯模式”。在他看来，企业家进行创新活动，是因为企业家看到创新为他带来了盈利机会，带来了超额利润，引起其他企业仿效，形成“创新浪潮”。创新浪潮的出现，造成了对银行信用和资本品需求的增加，导致经济繁荣。当创新扩展到其他较多企业，超额利润和赢利机会趋于消失之后，对银行信用和资本品的需求便减少，于是经济就收缩，走向衰退。直至另一次新的创新出现，经济才再次进入另一轮繁荣状态。这就是说，如果排除了影响经济活动的其他各种因素，那么资本主义经济活动实质上就是由繁荣和衰退两个阶段构成的周而复始的重复活动。这就是熊彼特的所谓经济周期“纯模式”。

3、四个阶段循环的形成

正如上文所言，“纯模式”是指创新所引起的繁荣和衰退两个阶段重复出现的周期。但是，资本主义经济周期实际上包括了繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。于是，熊彼特使用创新所引起的“第二次浪潮”来解释。

熊彼特认为，在“第一次浪潮”，即创新所直接引起的创新浪潮中，创新引起了银行信用和对资本品需求的扩大，导致生产资本品的部门扩张，从而促成了新工厂的建立和新设备的生产，进而又进一步导致生产消费品的部门扩张、消费品需求的增长。这种扩张引起物价普遍上涨，投资机会增加，出现了投机现象，这就是“第二次浪潮”。“第二次浪潮”是对“第一次浪潮”的反应，它同“第一次浪潮”有着很大区别，表现为“第二次浪潮”中的许多投资机会与本部门的创新无关，信用的扩张也同创新无关，而只是为一般企业和投机提供资金。这样，“第二次浪潮”不仅包含了“纯模式”中不存在的失误和过度投资行为，而且它不具有自行调整走向新均衡的能力。因此，在“纯模式”中，创新引起经济自动地从衰退走向繁荣，又从繁荣走向衰退，现在则是由于“第二次浪潮”的作用，经济中紧接着衰退而出现的却是另一个病态的失衡阶段——萧条。萧条发生后，“第二次浪潮”的反应的逐渐消除，经济从萧条步入复苏阶段。复苏是作为从萧条中恢复过来的必要阶段存在的。为使复苏再步入繁荣阶段，必须再次出现创新。这就是熊彼特用创新理论对资本主义经济周期四个阶段循环的解释说明。

4、三个层次的“经济周期模型”

按照熊彼特的说法，无论是“纯模式”，还是周期的四个阶段循环的形成，关键在于创新活动。他又进一步认为，有多种创新存在，有的创新影响大，有的影响小；有的需要相当长时间才能引入经济生活中，有的只需要较短的时间就能实现，这样势必会出现长短不一的经济周期。于是出现了熊彼特所谓的长周期、中周期、短周期之说。长周期根源于影响巨大、历史长久的“创新”，而短周期则可用影响较小的创新来解释。

二、对我国经济增长周期性波动的再分析

上世纪末，在我国经济实现“软着陆”以后，经济运行出现了经济周期分界模糊甚至周期性弱化的趋势，因此，本文在研究我国经济周期性波动时使用了比周期性更长的阶段性分析方法，并以此为基础，判断和估计阶段性转移和持续的特点。

图1给出了我国改革开放三十年间（1978—2008年）GPD增长率的走势情况，并以此为基础展示我国经济增长的周期性轨迹。我国以GPD增长率和经济增长动力为衡量标准的经济波动区间大致可以划分为以下三个：1978年至1991年，1992年至1996年，1997年至今。这三个区间分别对应着三种典型的经济增长阶段，我们称这三个阶段分别为“供给单因素驱动阶段”、“供给和需求双因素驱动阶段”和“需求单因素驱动阶段”。

（数据来源：国家统计局。）

1、供给单因素驱动阶段

在1978年至1991年期间，实际GDP的平均算术增长率为9.27％，最高速度为15.2％，最低速度为3.8％，表示波动程度的标准差为3.39％。这些统计指标说明这个阶段我国经济的波动性比较显著，其主要原因是在探索适合我国经济发展道路的过程中，经历了确定改革开放的基本国策、由计划经济体制向市场经济体制转变、初步建立社会主义市场经济体制等一系列重要过程，这些探索过程和所采取的相应经济政策导致了显著的经济波动和完整的周期性（张守一，1998）。这个阶段的周期波动模式为：投资扩张——供给扩张——消费扩张。这种总供给驱动的经济增长模式具有显著的波动性，但也诱导了经济的高速增长。整个周期过程以投资扩张开始，以总消费扩张结束，其中总供给的有效扩张起到了中间传导的关键作用，进而导致了总供给驱动经济增长的完成。此阶段类似于熊彼特理论中几个短周期经济周期模型的组合，政策带来的创新不确定性导致了波动的频繁，使经济很快经历了几次波动。有的可能时间太短只是“纯模式”，自动从衰退走向繁荣，又从繁荣走向衰退；有的则迅速经历了繁荣、衰退、萧条、复苏四个完整阶段。

2、供给和需求双因素驱动阶段

在1992年至1996年期间，实际GDP的算术平均增长率为12.08％，最高速度为14.20％，最低速度为9.60％，标准差为1.96％。对比上一阶段可见，这个期间的经济运行处于高位水平，平稳性和持续性已经较第一阶段有所增强。

在总供给和总需求双因素驱动阶段，我国的经济增长过程仅保持了一个完整的经济周期，这种经济活性最强的增长方式维持的时间确实显得短暂了一些。此间的周期波动模式是：消费扩张——供给扩张——投资扩张——供给扩张。这个周期以总消费扩张开始，以总供给扩张结束。由于没有实现新一轮的需求扩张，不仅导致以后出现了越来越明显的总需求不足，也使得这样的经济周期无法重复下去。这个期间结束的标志，就是经济增长过程中的“软着陆”。此阶段增长率明显地上了一个台阶，而且完成了一个完整的周期性波动。经历了三年的整治期后，1992年在邓小平南巡视察与中共十四大确立市场经济体制决策鼓舞下，各方面改革和发展热情空前高涨，需求和投资的潜力被调动。这作为一个作用力比较长久的创新，实现了一个平稳持续的经济周期。3、需求单因素驱动阶段

（1）1997—2003年间的经济低迷期。从1997年开始，在经济增长的阶段性调整要求和亚州金融危机带来的外部经济冲击双重作用下，我国经济高速增长的趋势面临了一次前所未有的考验。在经济萎缩压力不断提升的时代背景下，国家采取了积极的财政政策与稳健的货币政策相结合的政策组合，努力以扩大内需为突破口，实现经济的持续高速增长，因此，本文将1997—2003年这段时间称之为“总需求驱动阶段”。在这个阶段，经济运行出现了显著的稳定性。这个阶段经济周期波动的基本模式是：投资扩张——供给扩张——消费扩张，恰恰在最后的消费扩张上出现了粘性和障碍，所以导致了周期波动无法完整地体现出来。另外，此时投资扩张所形成的供给扩张也出现了梗阻，主要原因是提升产品层次和服务层次的渠道不畅，无法形成新的供给和消费热点。但是这个阶段在积极扩张总需求这一点上却达成了共识，而且这一轮阶段增长中总需求扩张的宏观政策起到了至关重要的作用。本文认为这一段时期比较接近熊彼特经济理论中的“第一次浪潮”。

（2）2003—2008年间的经济过热期。2003年既是我国经济发展面临巨大考验的一年，也是我国经济增长周期性波动过程中带有转折性意义的一年。为了全力控制“非典”给经济增长带来的巨大冲击，国家通过减免税负和扩大内需等多重政策组合，提升了经济应对严重突发事件的能力，实现了经济的平稳发展。同时，从2003年开始我国经济进入了一轮新的经济增长周期：2003年下半年到2008年上半年，我国经济一直处于经济周期波动的上升段，甚至这期间的某些年份被认为带有明显的“经济过热”特征。2003年我国GDP增幅已达10%，而当年居民消费价格指数（CPI）仅上涨1.2%，工业品出厂价格指数（PPI）也仅上涨2.3%，经济进入了典型的“高增长、低通胀”阶段。但是从2004年开始，我国经济呈现出一定程度的结构性过热特征。2004年GDP增长率为10.1%，CPI上涨3.9%，PPI上涨6.1%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%，主要价格指数涨幅明显增大，上游商品价格指数涨幅更大。2005年GDP增长率为9.9%，CPI上涨1.8%，PPI上涨4.9%，原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%，主要价格指数涨幅收敛。2006年上半年GDP增长率为10.9%，CPI仅上涨1.3%，涨幅比去年同期低1个百分点，PPI也只上涨2.7%，涨幅比去年同期低2.9个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨6.1%，涨幅比去年同期低3.8个百分点，经济结构性偏热有所校正。

关于2003年下半年到2008年上半年经济增长阶段的定性分析，本文倾向于该阶段具有“经济过热、高增长难以长期持续”的特征。本文认为，判断经济是否出现过热的特征，至少可以从以下四个方面切入：经济中是否出现过度投资，引发经济泡沫；全社会的物价指数是否迅速上涨；是否出现经济增长瓶颈，制约经济的持续增长；货币供应量的增长与信贷量的增长是否过快。下文依据上述分析、判断的逻辑，对该阶段的经济增长特征进行逐一分析。

首先，过度投资现象严重，经济中存在产生泡沫的隐患。图2给出了2003年至2007年全社会投资增长率的数据，从中我们不难看出，这一阶段经济出现了投资增长率高位运行的态势，过度投资倾向开始显现。具体来说，钢铁、水泥、电解铝等行业投资过度问题充分显露,潜在的风险越来越大，某些行业的产能大大超出市场需求的预测，有形成泡沫的隐患。更加值得注意的是房地产行业泡沫现象明显且势头不减。

（数据来源：国家统计局。）

其次，物价上涨趋势明显，通货膨胀压力加大。由于部分行业过度投资，2003年至2007年生产资料价格（PPI）持续上涨，特别是基础原料大幅度涨价。另外，全面反映通货膨胀压力的GDP缩减指数变动率，在2003年至2008年第一季度持续上涨，远高于2000年0.8%。

再次，货币供应迅速增长。2003年至2007年，广义货币M2余额同比增长19.58%、14.67%、17.57%、15.68%、16.73%。流通中现金余额同比增长18.67%、13.587%、11.78%、17.48%、21.05%。伴随着投资的高增长和CPI的高增速，我国货币供给量也呈现出扩张态势，货币供给量的扩张态势与投资高速增长以及CPI高速增长相互影响，协力推动经济过热的进程。

最后，经济高速增长的越来越受到“瓶颈”效应制约。2003年以来，受工业超高速增长和投资规模过大的影响，煤电油运供给紧张，经济增长越来越受到“瓶颈”效应制约。这些现象使我们对当前经济发展速度的可持续性表示怀疑。

（3）2008年至今的经济困难阶段。近年来，美国政府为了应对世纪初“网络泡沫”带来的冲击，使经济尽早摆脱不断下滑的泥潭，不断调低利率，刺激房地产市场发展，试图以此寻找经济复苏的支撑。在这样的宽松的货币政策环境下，很多商业银行由于竞争激励和过分注重短期利益，甚至不顾金融机构风险控制的基本原则，大胆放松购房信贷标准（不用付首期，不用收入证明，也不计较抵押单位的质素等），不仅将房地产市场的繁荣气息带入房屋抵押贷款市场，而且迅速推动了次级房贷市场的“非理性”繁荣。在这个过程中，由于过分重视收益、轻视风险，投资银行和对冲基金也积极投身于次级抵押贷款的买卖之中（次级房屋信贷经过贷款机构及华尔街用财务工程方法加以估算、组合、包装，就以票据或证券产品形式，在抵押二级市场上出卖、用高息吸引其他金融机构和对冲基金购买）。当然，这种“非理性”的繁荣必然是掩盖了大量的潜在风险，而且必然是不可持续的。当房地产市场开始回归理性，房价增速逐步下调之时，次级房屋信贷行业违约开始剧增、银行信用紧缩、次级房屋抵押贷款危机便由次引发，并迅速蔓延至国际金融市场和各国实体经济，我国的经济增长从2008年下半年开始，也不可避免地受到了这种“输出型”经济萧条的影响。我国在本轮金融海啸袭来之后，出现了经济衰退的种种迹象，国家决策层对此已給于了高度关注，不仅明确调整了财政政策和货币政策的方向，同时针对提高消费者信心连续出台了一系列政策，将应对经济增长放缓作为了近期国家经济政策的主旋律。可以说，从2008年下半年开始，中国经济进入了新一轮典型的经济紧缩期。

三、基于经济周期理论对当前经济紧缩问题作出的比较分析

由于本轮经济困难的直接诱因源自美国次贷危机引发的全球金融海啸和全球经济低迷，对本轮经济困难的形势分析和政策制定更多地重视外因的作用。对上述现象，本文在期望以经济周期的基本理论为基础，从我国经济运行自身的周期性和外部冲击两个角度全面考察本轮经济困难的诱因，并尝试以此为依据寻找破解经济困难问题的新视角。

不可否认，引发2008年下半年开始的我国经济困难局面的最直接诱因就是国际金融危机和全球经济萎靡。这些来自于外部经济体的冲击，在我国入世和经济全球化背景下，迅速将问题传入我国，而这中间最主要的传输渠道就是我国外贸进出口总额受世界市场需求萎缩影响而急剧下降，见图4。但是，2008年下半年作为一个历史时刻又有着另外一层经济含义。正如上文所言，在2004年开始的新一轮经济高速增长周期（或者称经济过热时期）中，我国在持续了近4年的GDP两位数增长，继续维持如此高速的经济增长似乎已显得乏力，一轮难以维系的高增长带来的经济结构失衡也越来越严重，突出表现为高增长伴随高通胀。从图5中我们可以清楚地看到，从2007年开始我国的物价水平走出了一轮明显的上扬趋势，这种趋势在2008年上半年达到了顶峰，随即由于外部冲击而直线下滑，而且大有由正转负的势头。

依据经济周期研究的经典理论和过去经济学界对于各国经济周期波动的实证研究结论，一般而言，一国出现了“高增长、高通胀”之后，不可避免地会出现程度不一的经济紧缩情况，而紧缩的程度往往取决于一国中央政府对于经济过热和通货膨胀的调控力度和手段，即我们通常所说的实现经济的“软着陆”或是“硬着陆”。可以说，2008年上半年之前，我国经济运行表现出的包括“高增长、高通胀”在内的种种迹象已经充分地表明：这种超速增长的局面难以为继，经济即将面临一轮新的调整。经济高速增长带来的结构性问题可以有多种渠道自行解决消化，例如政府宏观经济调控实现经济“软着陆”（这种办法往往因为政府调控能力有限而难以有效实现）；经济体自身的周期性调节；高增长带来产能过剩从而导致经济供求失衡，经济萎缩并逐步恢复并开始新一轮增长等。

有趣的是，本轮经济调整恰好在经济出现过热和通胀、经济体自身有周期性调整需要的时候，一个外部冲击直接导致了现在的产能过剩、经济供求失衡、增长速度难以为继局面。假使没有这个外部冲击，本文认为，根据经济周期理论，中国经济也即将进入“通胀—通缩”的波动周期，但是除去外部干扰因素之后，这个过程会显得更加自然也相对缓慢。因此，本文的一个基本结论是：从经济周期的角度考察，外部冲击加速了中国经济内部调整的步伐，本次中国经济面临的经济低迷是由世界金融危机等巨大外部冲击引发的提前一轮经济调整的表现，即使没有外部冲击中国经济也即将迎来一个经济调整的周期性转变。延续上述思路，从政策制定的角度来讲，应对本轮经济危机的政策制定必须有双重考虑：一方面是应对眼前的由进出口直接引发的需求下降；另一方面是着眼经济结构调整，逐步改善前期经济过热引发的结构性问题，将经济发展引向良性轨道。如果当前经济政策过分注重应对外部冲击，那么当外部经济环境趋好的时候，前期中国经济过热的调整需要或许将显现出来，中国经济很有可能陷入一轮新的原自自身调整的经济紧缩期，那无疑将延续当前经济紧缩境况的持续期，对经济发展的危害不言而喻。

四、结论

一般认为，经济周期的形式和持续时间是不规则的。经济周期变化无常。这就增加了人们对经济周期认识上的复杂性。从熊彼特对改革开放以来的经济周期分析，显示了经济周期甚至是经济紧缩并不可怕，在正常的周期里，经济扩张——紧缩的反复是正常的、是经济自身调节的一种表现。通过上文分析，我们认为本次中国经济受次贷危机引发的外部危机影响，加速了经济周期调整的节奏，因此，从经济周期的视角来看，此次次贷危机引发的经济增长困难确实是“危”与“机”并存（“危”在经济增长临难困难，“机”在中国经济提前迎来了一次对经济结构进行调整的机遇）。我国应对经济困难的思路如果能在上述双重视角下进行完善，应对经济困难的措施如果能够增长与调整并重、长期和短期兼顾，那么中国经济一定能平稳而迅速地走出当前经济紧缩的阴影，同时迎来新一轮发展的良好历史契机。

【参考文献】

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房地产经济学论文范文第7篇

无洞“房”可进,屡战屡败苦不堪言

1982年2月,牟华出生在苏北某贫困县农村。自打懂事起他就刻苦读书,立志改变自己命运。功夫不负有心人,19岁那年冲刺高考时,牟华被南京一所全国知名高校录取。在大学里,牟华也丝毫没有放弃努力学习,他不仅当上了班干部,而且每学期都获一等奖学金。

牟华文质彬彬,长着一幅帅模样。本科学习阶段有意和他接近的女生不在少数,但牟华有自己的长远目标,他没有过早恋爱,而是把全部精力集中在学习上。一分付出一分收获,本科毕业后牟华被学校保送上了本校研究生,专业依旧是他喜爱的应用经济学。牟华对经济学有着浓厚的兴趣,上到研三时他就发表了多篇很有见地的经济学论文,其中有的还获了奖。

2007年年初,即将完成研究生学业的牟华听从了导师的建议,决定暂时放弃就业攻读博士学位,希望将来能在经济学研究上做出一番事业。

这年春节过后,牟华结识了南京姑娘陈媛,她是南京另一所高校的研究生,当时已与用人单位签下聘用合同。两人相处一段时间后,双方感觉都很好,但就在要正式确定恋爱关系时,陈媛却因父母的极力反对而变卦,这其中的根本原因竟是牟华没实力在南京买房子。

初恋因无房而告终,令牟华感到十分痛心。从这以后,他也多次看过楼盘,当时南京城区的房价大多在每平方米万元上下,即使离城区较远的江宁和江北地段每平方米也要5000元左右。牟华家在农村,父母无力支援他,为了读书家里已经尽其所能了。即使买个70平方米的远地段房子,他也解决不了首付款的问题,买房的打算只好因此放弃。

而就在张榜后的一周,牟华经本科同学介绍又结识了一名女孩,这个名叫刘慧的女孩是外地人,大学毕业后考进南京一家省级事业单位工作。牟华对刘慧的自身条件较满意,而刘慧对他的发展潜力更是看好。明确关系的火候似乎到了,为吸取上次教训,牟华决定先把自己没有房子的实情告诉对方,以免到时自找难堪。

一个周六的傍晚,牟华邀刘慧到秦淮河畔散步,两人聊得正投入时,牟华转移话题把自己没房子、且暂时也无力买房的情况坦率地告诉了刘慧,“那没房子以后怎么办?我也没能力在南京买房子呀……”见刘慧突然变得犹豫起来,牟华开导道:“不行我们就先租房子呗,反正以后我肯定能买得起房子的。”刘慧没有表态也没有当面拒绝牟华,但尽管如此还是让牟华意识到了不妙。

大约在一个月后,刘慧终于委婉地回绝了牟华,事后牟华从同学处了解到,刘慧仍然是嫌他没有房子而和他分手。房子,成了压在牟华心头的一块巨石。如今他越想越急、越想越怕,因为也就短短几个月时间,南京的房价又向上蹿了一大截。

也就在这一年的年中,全球金融危机波及国内的房地产业,牟华当时显得很自信,原以为这下房价肯定会往下掉了,可他这个经济学博士再次失算了,伴随政府一系列救市政策的出台,南京的房市很快就稳住了阵脚,不久即又开始了新一轮报复性上涨。

疯涨的房价已直接影响到牟华的未来生存和发展,情急之下他将自己的研究和判断写成文章向媒体投稿,指出城市过高的房价不仅会造成金融风险,而且严重影响人才居留和引进,这必阻碍城市的可持续发展。牟华的呼吁在现实面前是徒劳的,他的声音很快就被此起彼伏的房价“涨”声所湮没。

和许多年轻人的择偶心理一样,失败的次数越多内心也就越急。但与别人不同的是,牟华一直认为自己除了没房子、缺票子外,其他方面都极具优势,为此他坚信一定能在南京找到志同道合有发展眼光的女孩。

情投意合,但越不过无房这道坎

2009年3月的一天,牟华在电脑前撰写学术论文,不经意间一个网名叫“开心草”的南京女孩闯进了他的QQ,于是牟华便不紧不慢地和对方聊了起来,当得知女孩是本市一所部属重点高校经济系的研究生时,牟华一下子来了兴趣,讨论的话题也就更加多了起来。在接下来的几天中,两人聊得更加投机,不仅互通了真实身份,而且还交换了通讯方式及各自发表的论文。

“开心草”真名叫吴芸,比牟华小3岁,老家在苏州市区,在所在学校上完本科后又考上了本校的研究生,研究方向也是应用经济学。吴芸是个自身条件很优秀的女孩,尽管追求她的男生不少,但她却没有选中最为满意的。

在相处近两个月后,牟华开始向吴芸求爱,当时吴芸对他也有了好感,于是这年的“五一”,两个人相约到玄武湖公园的情侣园。五月的情侣园,海棠花盛开,当两人都以期待的心情走到一起时,一切都显得顺心如意,牟华的帅气和健谈征服了吴芸,而吴芸的美丽大方同样让牟华倾倒。在明确关系前,牟华照旧把丑话说在前面,称自己暂时买不起房,但将来又必须留在南京发展。“没房到时我们就先租房结婚呗,这有多大事呀!”难得遇到这么一个通情达理的女孩,牟华激动得差点要跳起来。

和牟华确定关系后,吴芸向父母通报了情况,因担心父母有想法,她特意没告诉爸妈牟华没有房子的事。获知女儿找了个名校博士,老两口满心欢喜,急切地要女儿把小伙子带上门来看看。5月下旬的一个周末,吴芸将牟华带到苏州见自己的父母,交谈间老两口还是问起牟华在南京有无房子的事,牟华没有隐瞒实情,但表示会在南京买房。老两口对牟华样样满意,唯独对他没有房子有些想法,但也没有明说。

和吴芸的关系发展到这一步后,牟华仍放心不下,说白了他还是担心没有房子而会失去吴芸。牟华其实一直在关注南京的房价,他发现与一年前相比,南京的房价又往上蹿了几蹿。原本家人承诺买房可以支援个五六万块钱的首付,但如今房价涨到这个份上,牟华真的不敢想了。面对这一严峻形势,牟华想避免吴芸日久生变,唯一的办法是先把两人登记结婚的事搞定。

9月下旬的一天晚上,牟华摆出一幅很认真的态势,向吴芸求婚,但吴芸没有答应,理由是还没征求父母意见,况且两人相识时间不长又都没有工作。吴芸虽没提房子的事,但事实上这是主因。遭到吴芸的拒绝后,牟华很不开心。几天后,他再提结婚要求,但吴芸还是以同样的理由婉言往后推,但牟华固执己见,态度显得不可逆转。

牟华迫切要求登记结婚的举动让吴芸大为不解,毕竟两人目前既没收入来源也没固定住所,她的打算是起码等两人有了工作再结婚。虽说吴芸很生气但她又不想伤害牟华,于是只好耐下心来做对方的工作,但牟华就是听不进,为此两人还几次发生激烈争执。

为缓和矛盾,吴芸作出了让步,即答应带牟华去把用于办理结婚登记的合影照拍好,以便让牟华吃下定心丸。10月5日两人拍好了合影照,并将一张放大的照片挂在了卧室内。然而就在当天,牟华又得寸进尺提出了同居的要求。吴芸被纠缠得没有办法,最终只好答应牟华。考虑到牟华经济上不宽裕,次日吴芸出面在靠近牟华学校附近租了一小套房子,由此两人开始了共同生活。

同居一室后,牟华总算平静了一阵子,不过这样的日子不长,他要求结婚的心情又变得急切起来,之所以出现反复,还是因为房价疯涨的因素使他定不下心。进入12月中旬,牟华天天嚷着要登记结婚,正在找工作的吴芸被弄得非常烦恼。

一天晚上,牟华极不耐烦地“逼”吴芸去和他办理结婚登记,吴芸不答应,牟华就气势汹汹地质问她:“都睡到一张床上了,凭什么不肯去登记结婚?”见牟华说出这种话,吴芸便没好气地反问道:“你是不是脑子出问题了,整天想着结婚结婚,你我具备结婚的条件吗?你房子、工作一样没有,结婚住哪又靠谁来养活?”吴芸的话戳到了牟华的痛处,于是他第一次对心爱的人动了粗。

次日,受到欺负的吴芸赶回了老家,把近来牟华强求她办理结婚登记的事告诉了父母,父母听毕顿时火冒三丈,怒斥牟华这个博士读糟了,在处理婚姻大事上草率鲁莽,这说明他是一个不可靠的人。爸爸还严肃批评了女儿考虑问题简单,并过早与牟华同居,弄得现在骑虎难下。母亲更是直截了当地要女儿趁早与牟华分手,认为他连房子都买不起,将来跟他过不知要承受多大的压力。父母的一番批评告诫,使吴芸对牟华的态度产生了动摇。

12月31日晚间,牟华得知吴芸回到南京后,即赶到吴芸所在学校并找到吴芸,见面后两人又因结婚的事引发正面冲突,导致许多人前来围观。次日吴芸的父母赶到南京找牟华谈话,但牟华避而不见,打电话也不接。当天下午吴芸正式提出和牟华分手,但牟华不答应。

此后的一连几天,牟华不是找到吴芸的学校就是堵在她的租房门前,用尽一切手段迫使吴芸与其和好。吴芸被弄得没有办法,只好于1月5日回到苏州躲避牟华。事到如今,牟华仍心存侥幸,并暗自发誓,不管吴芸提出分手的态度能否改变,都必须要让她成为自己的老婆。怎么才能实现这一愿望呢?牟华一时又想不出好办法。

找人顶替“结婚”,弄巧反而成拙

经过一天一夜的绞尽脑汁,牟华并未能设计出挽回败局方案,就在山穷水尽之时,牟华突然间想到自己手头还有吴芸租房的钥匙,于是一下子来了灵感。牟华知道,吴芸的身份证、户口本等个人资料都在其租房内,如果能拿到这些东西并找到合适的女孩顶替吴芸,岂不一切就搞定了,而一旦办好结婚登记吴芸也就别无选择了。

设计出这个荒唐的计划后,牟华随后来到了吴芸的租房,敲门无人应答他便开门进入屋内,轻易拿到了想拿的东西。取得吴芸的证件资料后,牟华立马赶回自己的住处上网,打算通过网络物色一个合适的吴芸替身。

牟华经过七八个小时的苦苦寻觅,终于在新结识的6个女网友中找到了合适人选,这个自称叫蒋玫的女孩是南京某民办高校的大三学生,长相酷似吴芸。牟华自称买房登记需要结婚证,但不巧的是女友正好出国,故愿出600元雇请蒋玫出面配合,得知牟华领证无须让自己拍合影照,涉世不深的蒋玫也就答应了。在网上谈妥的当晚,牟华与蒋玫见了面,请蒋玫用过餐后,牟华又将她带进一家发型设计中心,要美发师仿照吴芸照片上的发型为蒋玫做了头,如此一来蒋玫这个替身更逼真了。

1月8日上午11时许,牟华与蒋玫手挽手走进了南京市鼓楼区民政局婚姻登记处的大门,由于有事先拍摄好的办证合影照,工作人员在查验了吴芸的身份证、户口簿后,又比对了面前“吴芸”的长相,并询问了相关问题,均未发现其中的疑点,于是让牟华和“吴芸”签名画押,很快办妥结婚登记。当拿到那两个向往已久的小红本本时,牟华紧张的神经总算松弛下来,走出婚姻登记处的大门后,他兑现了对蒋玫的承诺。

弄到与吴芸的结婚登记后,牟华随后又由喜变愁,愁的是该如何与吴芸重修旧好。不过这回牟华已不像先前那样急切了,他计划要稳扎稳打让吴芸回心转意。接下来的第一步,他主动找吴芸道歉认错,并表明爱她的心丝毫没变,但这项努力尝试多次,吴芸的态度却始终不变。岂肯死心的牟华又转变战术,期待以温情和关爱的方式来感化吴芸,但仍然无济于事。两个月的努力付之东流,这让牟华预感到前景的暗淡。这之后他又托人做吴芸的工作,但还是不能让吴芸回头。由于不堪骚扰,后来吴芸主动约了牟华一次,彻底把分手的话说明说死。经过这段时间的折腾,牟华也渐渐被“磨”通了,明白了“强扭的瓜不甜”这个理。

本来可以一了百了,但因自作聪明却又惹来新的烦恼,因找人顶替办理了与吴芸的结婚登记,牟华不知该如何收场。因为对法律的无知,如今牟华好担心自己会因此坐牢或要到法院打离婚官司,一想到这可怕的结果,他一连多日吃不好睡不香,专业研究也失去了信心。

牟华鼓足勇气来到婚姻登记处寻求解决办法,找到相关负责人后牟华开头就说:“我是来投案自首的,因为我找人顶替办理了与分手女友的结婚登记,我错了,求你们帮我撤销登记并不追究我的刑事责任……”一个博士生居然做出这种事并说出如此无知的话,弄得婚姻登记处的领导哭笑不得。在对其严肃批评教育后,他们告诉牟华:“按照法律规定,认定婚姻无效须由受害一方到法院,由法院判决确认。”一听说这事必须由吴芸出面告自己才能解决问题,牟华急出一身虚汗。

4月21日,没有退路的牟华只好硬着头皮去见吴芸,两人在吴芸学校足球场一角相见后,牟华实话实说并向吴芸赔礼道歉,开始吴芸还不太相信牟华说的是真话,当亲眼见到二本结婚证后,她气得发疯似的跑开了。因害怕吴芸想不开而出事,牟华只好拼命追赶吴芸,快追到吴芸宿舍楼时,牟华一把拉住了她,气极之下的吴芸突然回头狠抽了牟华几个巴掌,牟华的脸上被打得火辣辣的,他不但没有回手,而且还当着旁观者的面“扑通”一声跪在了吴芸面前:“都是我的错,我对不起你。我请求你到法院去告我,否则你我都受影响……”吴芸被气得大喊“你给我滚走,我不想再见到你这个无赖!”

回到自己的住处后,牟华大哭了一场,他后悔不懂法而做出如此荒唐的事来。平静下来后,他给吴芸写书面道歉信,在信中他再次恳请吴芸上法院自己,并承诺愿意赔偿精神损失并承担诉讼费。末了牟华还特别强调:“这场官司非打不可,否则往后你我都没法重新结婚。”

吴芸收到牟华用快递寄来的书面道歉后去请教了律师,律师告诉她:“这官司的确非打不可,但只要,赢是必然的。”吴芸没有办法,从未打过官司的她也只好承受名誉受损的压力上了法庭。

4月27日,吴芸自拟诉状将牟华告上南京市鼓楼区法院,请求判决原、被告的婚姻关系无效,判令被告支付精神和名誉损失费1元,并向原告道歉。法院受理案件后,牟华又很快向法院递交了向吴芸的书面道歉声明及引发本次纠纷的详细经过,并承认“责任全在自己一方。”

5月20日上午,鼓楼区法院公开开庭审理此案,此案的审理和判决创造了该院历史上的两个之“最”:即用时最短和被告方主动要求认输。也许是牟华的表现感动了吴芸,最后时刻她撤回了精神名誉赔偿及再次要求被告道歉的两项诉讼请求。法院依据查明的事实,认定被告牟华找人顶替办理的与吴芸的结婚登记,既违背了双方自愿的原则,也非原告吴芸的真实意思表示,故当庭依照婚姻法及相关司法解释的规定,判决两人的婚姻关系无效。

又回到了起点的牟华在签收完判决文书后对法官诉苦道:按照南京目前的房价,再等10年我也不定能买得起产权房,如果真的这样那我岂不要打大半辈子光棍?!■

(文中牟华、吴芸为化名)

编后