土地一级开发BT模式探索

摘 要：政府投资扩大，管理和投融资能力难以满足投资开发需求，需要引入市场机制，引导社会资本参与，BT项目明显增多。而一级土地开发在一定程度上避免了寅吃卯粮的情况，解决了投融资难题和社会资本闲置的问题。本文对土地一级开发的BT模式进行简单探讨。

关键词：土地开发；一级开发；BT模式;土地开发模式

中图分类号：F301文献标识码： A

一．前言

随着国家的进步，近几年的房地产行业发展相当繁荣，但发展繁荣意味着行业可能进入发展的瓶颈阶段，因此，探索新的发展方式成为现今首要考虑的问题。BT模式作为一种新兴的工程建设管理模式，近年来在国内得到了蓬勃发展，较好的解决了因为建设单位资金紧张而不能实施工程的难题。随着房地产行业的蓬勃发展，BT模式的运行成为现今比较主流的模式。

二.BT建设模式的涵义与特点

BT 是政府利用社会资金来建设城市基础设施项目的一种投资方式，BT 是“ 建设”（ Build） 和“ 转让”（ Transfer） 的英文缩写，其涵义是：政府特许外商或国内企业投资者从政府部门或其委托人手中获得城市基础设施工程建设的特许权， 在一定的期限内，由投资者负责该项目的投融资和建设，工程竣工后，由政府按BT 合同进行回购，其目的主要在于解决城市快速发展与短期建设资金紧缺的矛盾。

作为一种融资模式，BT建设模式主要适用于由政府负责实施的土地开发项目。在实际的应用中，基础设施项目的实施，主要是由融资、投资企业按照与项目业主、当地政府之间的约定及合同内容，通过银行借贷等方式，或利用自由资金来筹集项目的建设资金，而项目投资方、建设单位可以是在具备一定融资能力的同时，又具有相应资质、技术条件以及生产能力的联合体单位，即建设管理公司。据有关分析、比较，在应用BT建设模式的土地开发项目中，优选施工能力、融资能力兼具的市政建设施工单位，不仅能够保证项目资金的有效运转，同时还能在保证项目质量的前提下进一步节约、降低项目的建设成本。

值得注意的是，BT融资模式与BOT模式之间的最大区别在于，采用BOT模式的工程，项目的投资单位不仅需要直接负责项目的施工建设，同时还需在项目竣工后掌管经营，而投资单位的收益主要依靠项目施工的利润以及项目运营期间合同约定中的收入部分；应用BT模式的市政基础设施项目，投资方的收益主要是通过项目的施工直接获利，或依据项目合同中的各项约定、条款来获取投资回报率，在项目的整个实施过程中，投资单位只需要负责工程建设任务而并不需要掌管项目的经营。对于已完成的项目，倘若采用的是BOT建设模式，在项目合同的特定期限内，投资单位负责经营、管理，当特许经营期已满后，则需要将项目无偿转让、归还于当地政府，而采用BT建设模式的土地一级开发项目，投资单位应将项目有偿转让给当地政府。

三.土地一级开发BT模式

1. BT模式的应用

（1）确定BT项目的投资者

政府依法定程序选择只具有承担投资职能的投资机构作为项目的投资者。由投资者设立正规的BT项目公司，并由项目公司作为建设单位对BT项目进行融资、组织建设和管理工作。之后再由投资者选择项目的主要施工承包商。确定投资者之后，项目投资就实现了可控的局面，政府可充分利用投资者的项目建设管理能力，政府在项目建设中的作用是加强监管力度，确保建设工程的顺利进行。

（2）模式的操作流程

政府在选择投资者的过程中应本着公开透明的原则。政府可授权具体的单位带头组织确定BT项目的投资者，全程负责BT项目投资者的招标、框架协议谈判、BT合同签订一系列工作，项目代建管理费按工程直接费的3-5%及融资利率一同确定。

（3）明确双方的责任和义务

只有明确了双方的责任和义务才能使项目有序的进行，政府和投资者都要按照规定履行好自己的责任与义务，推进BT项目模式的顺畅进行，对违反规定的行为应该进行严肃的处理。

（4）BT模式的实施政府通过法定程序选择合适的投资者，完成BT合同的签订和谈判，由政府提供人大决议，并出具回购承诺及信用担保，明确还款来源及还款的计划，项目公司主要负责项目融资和工程建设的管理工作，在工程建设期间，政府及有关单位对项目公司履行监督、检查的职责，并对项目实行跟踪审计。项目竣工后经过验收，移交给政府，再由政府分期偿还投资者相关的费用，偿还期限一般控制在工程移交后3～5年。

2. BT模式的融资

BT模式的融资可分为直接融资方式和间接融资方式两种。

（1）直接融资方式。

该种方式是指由投资人直接安排BT项目的融资并直接承担起融资安排中相应的责任和义务的一种方式。当投资者本身的财务状况良好时，这种方式比较合适。对于资信状况良好的投资者，采用直接融资方式可以获得成本相对较低的贷款。因为银行还可根据企业的信用情况给予资信良好的公司一定的利率优惠。

（2）项目公司融资方式。

为了减少投资者在项目中的直接风险，项目投资者通过成立项目公司，将项目公司作为投资载体，以项目公司的名义进行融资，银行或其他金融机构根据项目未来的收益情况及中标方的经济实力、经营业绩等情况为项目提供融资贷款。

3. BT项目与土地一级开发联动的可行性

（1）资金充足

在社会快速发展的今天，经济水平获得了巨大的提高，因此，BT项目与土地一级开发联动模式在资金方面具有一定的可行性。从政府的角度来说，近年来，国家对房地产行业的宏观调控取得了一定成绩，在未来的发展中，也会逐步朝着良性的方向发展。BT项目属于政府投资项目，企业参与不得以带资承包方式建设，另外，BT项目投资额大，相关经济技术风险较大，经过政府的支持，在融资方面做取得了较好的成绩。融资已经不再像过去那样困难，不仅减少了步骤，而且减少了时间，为BT项目与土地一级开发联动的可行性增添了巨大的助力。

（2）政府支持

在研究BT项目与土地一级开发联动模式的时候，我们会发现，政府对于这种联合活动是大力支持的。从BT项目上看，保证了政府和参与企业的利益。从土地一级开发上看，因为有政府的保障，使土地得到充分的利用，这意味着在日后的发展中，可以广泛的应用。将二者联合起来，自然也是在政府的支持下才能进行。政府的权威性，决定了BT项目和土地一级开发联动模式能够准确、有效的实行。因此，二者联动的可行性之一就是政府的支持。

（3）促进房地产行业良性发展

目前，房地产行业有了较好的发展，但现阶段的房地产行业即将步入发展的瓶颈阶段，即住房饱和。因此，必须提前制定一些办法来应对，避免进入瓶颈阶段时的一些问题发生，例如耗费大量的人力、物力却收不回成本，造成亏损或者房价下跌。BT项目与土地一级开发联动模式，正是针对房地产行业瓶颈阶段的良好举措。对于房地产行业而言，BT项目是工程建设融资模式的一种，具有较好的效果。融资的良好进行，对房地产公司的发展有一定的益处。

四.结束语

BT建设模式能在一定程度上解当前政府的资金匮乏之急，深受一些当期财政资金短缺的地方政府的欢迎。采用BT模式，加强土地的一级开发，促进土地资源的合理利用，促使地方经济快速发展。

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