公共租房论文：当今公租房发展模式诌议

作者：张卫芳 张原 单位：北京建筑工程学院

根据土地取得的方式分为两类：（1）政府规定用途是公共租赁住房，并且通过市场方式使企业取得这些土地，并建设运作公共租赁住房，并且拥有部分公共租赁住房的所有权。（2）政府通过划拨土地的方式，使得企业建设运作公共租赁住房，企业并不拥有公共租赁住房的，企业可以在运营多年，由政府进行回购。这种类型的公共租赁住房目前处于探索阶段，有些城市已经开始准备做这些的尝试。

国外公共住房建设和运作模式的经验借鉴

为了解决大城市地区人口集中而出现的住房难问题，日本设立了“住宅公团”。公团为非营利性质,直接隶属于中央政府，由相当于我国中央政府所属的大型国有企业的都市再生机构（原住宅整备公团）直接建设和管理低成本住宅，主要针对中等收入阶层在都市圈和大城市开发建设租赁和分售。公社住宅。公社住宅由地方公共事业的企业建设和管理，向本地区提供租赁和分售住宅。公社住宅主要是通过接受需要住宅的劳动者的资金，向他们提供居住环境良好的公寓住宅及为建造房屋提供宅地。新加坡公共住房建设在新加坡，公共住房计划，特别是规划和发展新的新的公共住房、租金的分配以及二手房出售都是由住房发展委员会管理的。日常公共住房社区的管理已基本下放给镇或者社区委员会进行管理。新加坡大部分住宅开发是公开的。公共住房居民大多是签署99年租赁协议的租户。大多数新加坡人住在公共住房里，这在新加坡并不代表贫困和生活水平低，这一点和其他国家的情况有所不同。在大多数国家里，公共住房的土地价格被强制性降低，住宅价格也便宜很多。而在新加坡，最小的公共住房价格比其他国家私人的独栋住宅比如别墅和公寓还要高。

企业和政府参建公共租赁住房的建设和运作模式分析

根据日本和新加坡的公共住房建设和运作的经验可以分析我国公共租赁住房建设和运作的模式：由中央和地方政府进行投资，解决资金问题，房地产单纯的参与建设或者运作的模式。承担建设由中央或者地方政府委托的公共租赁住房，可以实行代建制或者是BT（建造—转让）方式。具体建设和运作模式思路如下：该模式的主要思路为政府将提供公共租赁住房的任务提供给更为专业和高效的房地产开发企业，并委托非政府性的机构对公共租赁住房基金进行管理和运行。同时对开发和建设运作公共租赁住房的房地产企业进行监督和管理。房地产企业主要承担公共租赁住房的建设和运作任务，包括单独建设的公共租赁住房以及保障房中配建的公共租赁住房，当房地产企业要进行商品房项目中的公共租赁住房的配建时，公共租赁住房建成后由政府回购或者是在土地出让条件中约定，建成以后移交政府，其建设和运作的投入在商品住宅和商业项目中综合平衡。国有房地产开发企业可以包括在房地产企业中，不过国有企业的建设一般是无利或者是微利的也可以称为非营利性组织。它主要完成有中央政府直接投资的公共租赁住房的建设任务，项目完成后移交至地方政府，并由地方政府进行运作。这个模式中房地产企业具有系统的专业知识和经验，也是独立的企业法人，可以自负盈亏。特别是发挥了企业的专业技术优势，还可以通过推动公共租赁住房建设规模化、产业化和工业化来降低公共租赁住房建设投资的成本。但是房地产企业中除了大型国有开发企业以外，对于公共租赁住房的建设中，由于公共租赁住房的市场回报率不高，对建造这类型的住房热情不高，因此，需要政府在土地、租金、贴息、税收和规划等方面给予优惠政策加以支持。