公共租赁住房REITs融资模式研究

【摘 要】本文针对我国公共租赁住房制度建设现存问题，探析了公共租赁住房中引入房地产投资信托基金（REITs）模式的必要性和可行性，对公共租赁住房项目REITs模式的运作目标、程序和保障措施进行分析，以探索公共租赁住房资金瓶颈的解决途径。

【关键词】公共租赁房；REITs融资；房地产市场

1、REITs 概述及发展

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

近年来，我国一直都在研究推出REITs，2008年12月，《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确要“开展房地产信托投资基金试点”，相关部门也积极着手准备。[1]保障性住房福利性的特点不同于一般的房地产开发项目，故如何解决保障性住房建设资金问题至关重要。

2、我国公共租赁住房引入REITs的必要性分析

2.1 公共租赁住房建设资金缺口大

2010年6月11日，全国公共租赁住房工作会议在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理指出：2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套[2]。公共租赁住房其福利性的特点与一般商品房开发不同，尤其体现在其开发建设过程中融资渠道的单一化，当前仍旧依赖于财政拨款、社会保障等纯政策性资金的投入。

2.2 现有融资途径过度集中于银行贷款

长期以来，银行贷款是我国房地产融资最主要的途径。对于政府推动的保障性住房项目，一些省市正在尝试组建专门负责保障性住房项目融资的公司，包括银团贷款、基金融资、险资融资等。目前，虽有国家开发银行的高调参与，但金融机构为了控制风险，仍要求有经营性资产作抵押等贷款条件。而这些要求很难满足，因此通过银行贷款融资仍有一定难度。

2.3 REITs融资应用于公共租赁住房的基础

根据《2009年国民经济和社会发展统计公报》中提供的数据，截至2009年末，全部金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，居民储蓄存款余额达26.48万亿元。充足的民间资本为REITs模式的运行提供了良好的资金保障。公共租赁房项目虽然实行“保本微利”的原则，但是由于公共租赁房的需求量大、收益稳定、风险低等特点，对民间资本依然有很大的吸引力。因此，REITs可以为民间资本提供投资公共租赁房建设的机会。若将REITs引入公共租赁房建设中[3]，将会进一步增加公共租赁房建设的融资通道，加速推进这一民心工程。

3、我国公共租赁住房REITs融资模式构想

经过几十年的发展，REITs有了一些比较成熟的运作模式，如信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式[4-6]。而信托计划模式是REITs在中国公共租赁房建设中更为合适。[7]

3.1 房地产投资信托计划模式

信托计划模式是在信托公司成立后，由信托公司作为REITs的发起人及资产管理人，将REITs设立后委托专业房地产公司进行经营。该模式能从结构上确立受托人的资产管理职能，有效地保护投资人。但由于其特殊性具有三方面的缺陷：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。从另一方面来讲，这也恰好契合了公共租赁住房的某些特征，如不具投资性，若加以政策措施拖动和法律等措施的完善，房地产投资信托计划可以很好地解决公共租赁住房融资瓶颈。

3.2 新建公共租赁房项目的REITs融资模式

目前，市场上针对于公共租赁住房的实际利润率还不是很明确。要实现公共租赁住房投资信托基金的成功发行以及良好的运作，建立一个严密可行的运营结构是关键。

公共租赁住房投资信托基金涉及到的主体有基金发起人、持有人、管理人、托管人、政府机构、第三方中介机构等。公共租赁住房投资信托基金同普通基金一样，投资人即基金的持有人，通过银行（券商）买入基金。托管人则是由具有托管资格的商业银行担任，由基金发起人选择，基金持有人与托管人之间签订托管合同，保证基金经营权和保管权相分离。针对契约型基金治理结构的缺陷和公共租赁住房作为商品的特殊外部性，在公共租赁住房投资信托基金中，还特别引入了政府机构和第三方中介机构，第三方机构包括审计机构、评估机构、信用增级机构等。公共租赁住房投资信托基金由基金发起人发起，交由基金管理公司进行产品设计，然后上市发行，通过上市发行募集的资金用于绿色地产项目，取得的投资收益对基金投资人进行分红。公共租赁住房投资信托基金运营结构见图1。

本文基于公共租赁住房建设中的融资困难问题，构建的房地产投资信托基金管理融资模式可以有效缓解资金瓶颈。由于REITs在我国起步较晚，目前实施REITs尚面临相关法律法规缺位、专业信托机构匮乏、信息披露不到位、专业人员缺乏等障碍。

参考文献：

[1]赵以邗，廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨[J].武汉金融，2010，（9）：12-14.

[2]沈洁，谢嗣胜.公共租赁住房融资模式研究[J].经济问题探索，2011，（1）：87-88.

[3]瞿微，论REITs在我国房地产市场的应用[J].玉溪师范学院学报，2007（6）：20-25.

[4]王钢，金维兴.我国房地产投资信托模式及发展对策研究[J].建筑经济，2005（4）：84-88.

[5]任宏，秦承波.房地产投资信托基金模式比较及可行性分析[J].山西建筑，2007（12）：255-256.

[6]吴世亮，我国房地产信托投资基金的发展模式[J].浙江金融，2009（9）：47-48.

[7]刘方强，李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J]，建筑经济，2010，（12）：104-105.