提高房产测绘精度的分析

摘 要：房产面积的测量已经占据了房地产行业的一个重要地位。本文对房产测绘工作进行分析。主要讨论了房产测绘中存在误差的原因，并对提高房产测绘精度进行分析。

关键词：房产测绘;精度分析;测绘误差

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2015.21.070

0 前言

在衡量一个房产价值的过程中，一个重要的指标就是该房产的面积大小。随着近十年来房产价格一路走高，房产面积的测量越来越受到重视。因此，房产面积的测量已经占据了房地产行业的一个重要地位。伴随着住建部门有关房产面积测量的文件―― 《房产测量规范》的下发，我国房产面积的测量工作有了明确的指示、依据，并逐渐变得更加科学和规范。但由于人工、设备、环境等因素的影响，在房产面积的测量中往往会产生不必要的误差进而影响房产测绘的精度。因此，有必要对房产面积的测量中的误差进行讨论以提高房产测绘的精度。

1 房产测绘及存在误差的原因

房产测绘是通过应有相应的科学技术，对房屋以及房屋相关土地使用情况进行测绘及描述。通过房产测绘可以提供与房屋产权、房屋交易及征收相关费用、城市乡镇建设规划有关工作需要的相关资料和数据。

然而，由于人工、设备、环境等因素的影响在房产面积的测量中往往会产生不必要的误差进而影响房产测绘的精度。具体分析，影响房产测绘精度的原因主要有不同房产面积测绘规则规范有出入、测绘阶段与具体施工存在差异、房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标这三项原因。

1.1 不同房产面积测绘规则规范有出入

由于住建部门下发的《建设工程建筑面积计算规范》（以下简称《建筑面积计算规范》）在计算房产测绘面积和计算房产建筑面积中的计算规则与《房产测量规范》中规定的有所出入，往往造成因房产面积测绘规则规范有出入而导致的房产测绘精度不足的现象。比如，在《建筑面积计算规范》中指出高度在2.2米以上（包含2.2米）的建筑要计算其全部的面积，高度在2.2米以下的建筑在计算面积时按其面积的二分之一计算。而在《房屋测量规范》中指出高度在2.2米以下的建筑不计算其面积。同时，在有关阳台面积的计算中，《建筑面积计算规范》指出阳台的面积应该按投影面积的二分之一计算。而《房屋测量规范》中指出阳台的面积应该按投影面积计算。由此可以看出，不同房产面积测绘规则规范有出入造成了在房产测绘中精度的降低。

1.2 测绘阶段与施工存在差异

由于在施工中往往存在不可控的因素导致房屋竣工后实际面积与计划面积存在差异，进而导致房产测绘精度的降低。导致房屋竣工后实际面积与计划面积存在差异的原因主要包括在施工前面积计划的失误、施工阶段施工人员技术的限制以及在施工测量阶段测绘时由于人员技术及仪器导致的误差等。而且，由于图纸中的房屋计划面积属于理论值，相较于后期施工阶段中测量的数据准确度相对较低，因此测绘阶段与施工存在差异也造成了在房产测绘中精度的降低。

1.3 房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标

由于部分的房产测绘单位中的技术人员受学历、专业、技术以及工作经验的限制，水平往往参差不齐。而且，在房产测绘中相关的规则规范本身就存在出入，加之不同人员对规则规范的理解也存在出入。如果这一部分的房产测绘单位对工作程序、制度、手册的重视程度不足，质量意识淡薄，往往造成在日常的房产测绘工作中工作质量下降，进而造成在房产测绘中精度的降低。

2 提高房产测绘精度的办法

通过对影响房产测绘精度的原因进行分析，可以看出，提高房产测绘精度的办法主要有明确相关规则规范、提高预售面积计算精度、提高相关从业人员工作水平三方面。

2.1 明确相关规则规范

通过讨论已经明确住建部门下发的《建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的规定的有所出入。为了避免因相关规则规范不明确带来的房产测绘精度问题，可以通过对《建筑面积计算规范》和《房产测量规范》的适用范围进行规定与明确。在例如高度低于2.2米以及阳台面积的计算等情况下使用何种规范通过明确。同时，有关的监督管理部门也要对施工部门对规则规范的具体实施情况进行监督和管理，减少个别人员利用规则规范的漏洞使用投机取巧的方法，通过测绘中存在的精度不足问题而牟利的现象。由此可以明显减少因相关规则规范存在出入而影响房产测绘的精度。

2.2 提高预售面积计算精度

由于房屋竣工后实际面积与计划面积存在的差异往往是由于施工前面积计划的失误以及施工阶段的误差导致的。因此要提高预售面积的计算精度可以通过提高图纸的完整性与准确性来完成。通过检查施工图纸的建筑套型、建筑尺寸标注清晰程度以及有关配套建筑使用的标注清晰程度并加强计算准确度，可以提高房产测绘的精度。

2.3 提高相关从业人员工作水平

提高相关从业人员工作水平可以从技术素养、工作态度两个方面入手，进而达到提高房产测绘精度的目的。对于提高技术素养，可以通过加强相关测绘人员的测绘知识培训、组织测绘人员开展测绘技术讨论交流会的形式开展。提高技术素养，还可以通过引入精度更高的测绘仪器得方法。强化工作态度可以通过制定测绘工作程序、工作制度、编写操作流程手册并加强职业道德建设工作完成。

3 结语

本文首先通过对房产测绘及存在误差的原因进行讨论，指出了影响房产测绘精度的原因主要有不同房产面积测绘规则规范有出入、测绘阶段与具体施工存在差异、房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标这三项原因。然后提出提高房产测绘精度可以通过明确相关规则规范、提高预售面积计算精度、提高相关从业人员工作水平三方面完成。