提高房产测绘质量方法分析

房产测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料，有一定的法律性。房产测绘作为对房屋面积进行测算的测绘技术手段之一，在当前有着重要的意义。它直接关系到购房人的切身利益，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。房产面积测算细分为房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房产测绘是涉及到民生的大事，广大购房者对房屋面积非常关注，稍有不当，容易产生法律上的纠纷，本文就如下四个方面阐述提高房产测绘成果质量的方法。

1 合理预测与实测

同一房屋在预测和实测前后面积会有差异，合理理解预测与实测，对整个房产测绘起着非常重要的实际意义。

房屋预测面积是指在商品房预售中，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有数据采集方式的不同、图纸变更、技术性原因等。

加强预测的准确性是解决问题的关键所在，预测工作应该重点把握如下内容：

1.1 预测图纸的检查。检查预测图纸资料是否盖有设计单位的图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供是没有经规划部门核准扩初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。若图纸附有建筑设计CAD 光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚；检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊；注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等

1.2 尺寸数据的换算。设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，需将这些尺寸换算为墙体中心尺寸；考虑到房屋竣工后墙体的实际状况，墙厚加上墙体两侧粉灰层的厚度；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往往不准确，必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准；设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，可以在建筑剖面图上通过图解三角形计算出2.20m 高度的准确位置。

1.3 成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否与图上一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等；在预测成果报告中说明中此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。

2 准确把握实测房屋边长

2.1 在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。

2.2 使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。

2.3 房屋存在一些圆弧、椭圆形、弓形以及其他不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算边长。

2.4 分段边长应取其和，再与总边长进行校核。当采用钢卷尺、手持式测距仪无法直接测量总边长时，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。使用全站仪实测A、B坐标;测量时可采用假定坐标系，并尽量选取一个测站完成，减少误差。

2.5 当使用全站仪实测房角点、柱体中心点等棱镜不能直接设置的观测点坐标时，可采用偏心测量，目前全站仪基本都具备以下几种常用偏心测量功能:角度偏心测量、圆柱偏心测量、单距偏心测量及双距偏心测量等，其中，最常用的是角度偏心测量

3 准确把握共有面积分摊计算

产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。具体操作如下:分摊的方法是按级别进行分摊，栋、功能区之间、功能区、层间、层、层内局部都可理解为不同级别的功能区，不同级别的功能区之间都是一种包含或并列关系，每个级别的功能区内都有自己专用的公用建筑面积

4 准确把握房屋外墙一半面积的分摊

4.1 以下几种情况房屋的外墙的一半应整栋分摊

4.1.1 纯住宅商品房且各单元的布局基本一致；

4.1.2 多用途，多功能的商住楼，单一功能的写字楼，外墙尺寸厚度基本一致且符合前一条件的；

4.1.3 其他外墙体尺寸模数基本一致且房屋内部布局基本一致的房屋；

4.2 以下几种类型房屋的外墙分摊应视具体情况采取按功能区分摊，按单元分摊，按层分摊的方法。

4.2.1 因某一功能区的特殊建筑功能，其外墙体厚度与其他功能区不一致的，其本功能区外墙的一半应在本功能区内分摊；

4.2.2 房屋某一层的外墙厚度与其他层不一致的，其本层外墙的一半应在本层分摊；

4.2.3 当房屋的某一单元被整体处置，此单元外墙的一半在本单元分摊，例如，连体别墅就应该按照此一原则分摊。

4.2.4 当一栋房屋有以上多种形式的墙体组成时，应具体分析，分别分摊到各个部位。

随着建筑设计的不断创新，现行制定的规范和技术标准已不能涵盖许多新的建筑样式，无法对一些房产建筑面积的计算提供合法的依据，这就要求测绘工作人员要在实际工作中不断总结经验，开拓创新，提高测绘精度。

参考文献

[1]中国土地勘测规划院.城镇地籍[z]. 北京:中国土地勘测规划院，1988.

[2]吕永江. 房产测量规范编制说明[M]. 西安:陕西科学技术出版社，1993.

[3]中华人民共和国建设部房产司.GB/T 17986.1-2000房产测量规范[S]. 北京:中国计划出版社，2000.

[4]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制.科技资讯，2008-01-13.