房地产价格与泡沫研究

摘要:房价一直以来是人们关注的热点,关乎民生,关乎经济是否健康发展,本文运用租售比的测算方法对热门舆论房价泡沫进行了深入研究,对当前房价做出了客观评价,并分析导致房价过高的原因,提出对策。

关键词:价格特点 泡沫测算 租售比 原因 对策

一、引言

自古以来,一个国家对于住房问题的解决能力,是衡量一个政府是否有效的充当国家机器角色的一个重要考量,它不仅关乎民生,而且关乎整个国家的未来发展。而住房问题的核心是房价问题。房价的高低,直接关系到房地产商的房屋出售率,资金回收能力,企业的后续发展,百姓的承受能力、幸福指数,及政府的宏观调控能力等主要敏感问题。因此,对于房价的合理定位及泡沫产生的研究极有必要。本文通过对现阶段房地产价格走势的分析,抓住近期关于房地产市场出现泡沫的舆论热点,分析当下房价的特点及合理程度,为房价合理定位献计献策。

二、现阶段房地产的价格特点

格林斯潘说过:“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”所以断定房地产价格泡沫的存在是有难度的。中国房价过高的舆论一浪高过一浪,高房价是否就意味着泡沫呢,全球刚刚走过金融危机,我们不能忘记美国金融危机的一开始美国房地美、房利美倒闭那一幕,所以给房价定位和调控势在必行。

总体来说,随着中国经济的不断发展,国力的增强,中国房地产价格呈现了一个不断攀升的过程。从近几年的关于房地产销售价格的统计和房屋空置率的统计来看,价格是在创节节新高。2007年开始,我国房价就进入了一个增长的快车道,虽然在2008年遇到了全球性的金融危机,对房市有所冲击,导致价格有了一个短暂性的小回落和小调整,特别是2009年的1月份我国房价达到了最低迷,但是随着2009年后半年以来,全球经济复苏态势的展现,我国经济的“保八”成功,房价继续上涨而且速度很快。目前,一线城市的房屋价格在万元以上,二线城市的房价有抬头迹象。

现阶段我国房价呈现出以下特点:第一,房地产投资热情高涨,拉动房价不断攀升。第二,供需不平衡,房屋空置率高,说明房屋价格不一定能够准确反应房屋价值。第三,一线城市房价在政策法令的出台背景下,有了抑制过高态势。第四,随着房地产开发商投资向二线城市转移,二线城市房价有上升态势。第五,住宅房房价和商品房房价在政策调整下有不同的增长轨迹。第六,经济适用房,廉租房的供应和调控房价的措施双管齐下。

三、衡量房地产泡沫的方法及测算

关于房地产泡沫的测算国际上比较流行的方法是用“租价比”指标。租价比是房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据,我国2010年3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》,其中首次明确“租价比”概念,被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。在具体实施中,租价比可以换算成租售比,清晰的看出房价是否有泡沫。

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比。计算公式为:

租售比 = 每平方米月租 / 每平方米房价

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

本文采取随机抽样的方法,调查了现阶段我国一线城市及二线城市主要城市房屋租赁价格及每平方米售价,计算各城市租售比,调查时间为2010年10月27号,调查结果见下表3.1:

表3.1 各城市房屋租售比单位:元

数据来源:安居客网站

四、中国房地产价格的客观评价及原因分析

由以上分析可以看出,中国现阶段的房价是普遍过高,但是不同城市其房价高的程度,也就是说是否达到泡沫化,及泡沫程度还是有所不同的,不能一概而论,更不能以偏概全,否则在挤出泡沫的同时,会挫伤房地产业的积极增长势头,具体来看,一线城市,比如说北京、上海等其房地产开发的早,市场运作已有固定模式,在城市的不断发展中,城市中心的翻新的增值地价和城市发展中必然的外扩而拉动郊区的房价,同时人们恩格尔系数的不断上涨, 其购房需求的不断增加,