房地产市场中的房价与地价关系剖析

【摘要】近年来我国房价一直保持迅猛增长的势头，中央政府多次对房地产市场进行宏观调控，但调控效果不佳。本文认为，通过深入分析房价和地价的关系，弄清房价和地价的相互影响，才能为政府对房地产市场进行有效管理提出相应的对策。本文以经济学的角度从因果关系方面，并利用格兰杰因果检验探讨了地价与房价的关系。

【关键词】房价 地价 格兰杰因果检验

一、 经济学角度因果关系分析

1. 供给角度分析：地价上涨导致房价上涨

从房地产价格的形成角度来看，先有土地价格，然后经过一个建设周期形成最终的房地产价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，因为要经过了一个建设周期，即从供给的角度上看，地价构成房价的成本之一，地价上涨导致房价上涨。

2. 需求角度分析：房价上涨引起地价上涨

国内的土地制度决定了地价更倾向于是一种需求价格。由于土地的自然供给

没有弹性，并且，土地的供给由政府垄断。在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。

二、 现有实证研究文献回顾

多数学者从实证的角度分析这一问题，主要有以下两种观点：

观点1：认为地价决定房价

曹贤(2000)以广州为例，认为地价高是房价高的一个原因，丁成日(2002)，徐艳(2002)以北京市为例得出了相似的观点。鲁礼新(2002)分析了成都市中心城区数据，认为高地价导致了高房价。杨慎(2003)，包宗华(2004)，研究表明认为地价上涨引起房价上涨。平新乔，陈敏彦(2004)以面板数据分析肯定了这一点。

陈淮等(2005)认为供需关系决定房价的同时，房价也受到土地供应成本增加的影响。姜芸芸，吴晨旭(2005)以杭州市和南京市房价为对比，得出土地政策是两地房价差异的一个原因。况伟大（2005）基于误差修正模型，对房价与地价的相互关系进行实证分析，结论认为在短期房价地价互相影响，在长期地价影响房价。梁云芳、高铁梅(2006)通过MTv模型的构建分析住宅销售价格波动，认为地价变动引起房价变动。明迪(2007)通过计量分析认为，土地政策效应变量的t统计量显著，表明土地拍卖制度推动了房价提升。

观点2：认为房价决定地价

高波、毛丰付（2003）使用Granger因果检验分析方法，表明从长期看房价决定地价，从短期看两者互相影响。李珍贵（2005）引使用类似的方法，认为房价影响地价，地价不影响房价。刘润秋和蒋永穆（2005），基于土地需求是引致需求的思路进行了研究，朱道林和董玛力（2005），采用线形城市空间竞价模型均说明了高房价引起高地价。郭辉（2005），通过住房价格及房价地价相关分析，认为我国房价之所以不断上涨，地价的上涨则是其最直接的重要推动力。赖小倩，徐麦君（2006），分别从需求和供给角度分析，认为地价不能决定房价而房价是地价形成的决定性因素。严金海（2006）通过理论与实证分析认为短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。周驷华（2008）认为，短期内房价与地价互为因果关系，长期内房价是影响地价的原因。龙海明，郭微（2009）基于VAR模型分析认为，房价是地价的Granger原因。

三、 房价和地价相互关系的检验

本文数据选取：1999-2009年上海房价指数、地价指数、土地购置面积年度数据，来自中经网。格兰杰因果检验原理和方法是：先估计当前的Y值被其自身滞后期取值所能解释的程度，然后验证通过引入序列x的滞后值是否可以提高Y值的被解释程度。如果是，则称序列X是序列Y的格兰杰成因。两个时间序列之间如果存在直接的理论联系，其Granger因果检验就可直接做出，仅从实证角度考虑，时间序列是否平稳并没有影响到格兰杰因果检验的效果。理论上讲，地价作为房价成本的一部分，地价上升，推动房价上涨；房地产市场需求强劲，房价上涨，引起房地产商土地需求的增加，进而带动房价上涨。综上所述，房价与地价存在直接的理论联系。

Pairwise Granger Causality Tests

Date: 04/09/11 Time: 21:04

Sample: 1999 2009

Lags: 1

Null Hypothesis: Obs F-Statistic Probability

LP does not Granger Cause HP 10 3.05443 0.12401

HP does not Granger Cause LP 6.61337 0.03692

检验结论：房价为地价的格兰杰成因，地价不是房价的格兰杰成因。

四、 研究结论

分析结果表明：地价上升对房价上升的推动作用大大减少；地价变动对房价变动的贡献度也大幅下降。因而土地出让制度改革，虽然导致地价的快速上涨，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。地价的大小是由房地产市场本身确定的。政府对房地产市场进行调控，主要的调控目标不应该是地价，可通过改变土地出让量进行调节。

参考文献：

[1]包宗华．怎样看待我国的住房价格[J]．中国房地产，2004，(1)：53―54．

[2]高丽坤．土地市场与房地产市场关系的研究[D]．吉林大学硕士学位论文，2007

[3]况伟大．房价与地价关系研究：模型及中国数据检验[J]．财贸经济，2005，(11)：56-64．

[4]李珍贵．房价与地价――争议、评析及实证研究[J]．中国土地，2005，(8)：28―29．

[5]刘琳，刘洪玉．地价与房价的经济学分析[J]．数量经济技术经济研究，2003，(7)：27―30．

[6]刘润秋，蒋永穆．论房价决定地价――兼论当前房地产宏观调控政策[j]．社会科学研究，2005，(6)：44―48．

[7]严金海．中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J]．数量经济技术经济研究，2006，(1)：17-26．

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[9]朱道林，董玛力．地价和房价的经济学分析[J]．中国土地，2005，(7)：20―21．

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。